Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Зориной О.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ветюговой А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8398/2015) товарищества с ограниченной ответственностью "Labnet" ("Лабнет") на определение Арбитражного суда Омской области от 09 июля 2015 года по делу N А46-10619/2014 (судья Хвостунцев А.М.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего Кузнецова Михаила Викторовича к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом "Омский ювелир" (ИНН 5505041696, ОГРН 1065505029260) о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности сделки, в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью "Медицинский Центр "На Бударина" (ИНН 5503081728, ОГРН 1045504016799) несостоятельным (банкротом),
при участии в судебном заседании:
- от товарищества с ограниченной ответственностью "Labnet" ("Лабнет") - представитель Тимофеев И.В. по доверенности б/н от 27.12.2013, сроком действия три года, паспорт;
- конкурсный управляющий Кузнецов Михаил Викторович - лично, паспорт;
- от общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Омский ювелир" - представитель Гриценко-Пауль Е.Н. по доверенности б/н от 18.05.2015, сроком действия один год, паспорт;
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Семенова Е.Г. по доверенности N 671 от 22.01.2015, сроком действия один год, служебное удостоверение;
- установил:
решением Арбитражного суда Омской области от 27.01.2015 по делу N А46-10919/2014 общество с ограниченной ответственностью "Медицинский Центр "На Бударина" (далее - ООО "МЦ "На Бударина", должник) признано банкротом, в его отношении открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утвержден Кузнецов Михаил Викторович (далее также заявитель).
Согласно пункту 1 статьи 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.
На основании вышеуказанной правовой нормы, конкурсный управляющий ООО "МЦ "На Бударина" Кузнецов М.В. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной сделки должника - договора купли-продажи нежилых помещений от 07.05.2014 1П, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом "Омский ювелир" (далее - ООО ТД "Омский ювелир").
Определением арбитражного суда от 05.05.2015 заявление принято к рассмотрению, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.
Определением Арбитражного суда Омской области от 09.07.2015 по делу N А46-10619/2014 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "МЦ "На Бударина" Кузнецова М.В. отказано. С ООО "МЦ "На Бударина" в доход федерального бюджета взыскано 9 000 руб. государственной пошлины.
Отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Омской области от 05.05.2015 по делу N А46-10619/2014 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области совершать регистрационные действия в отношении нежилых помещений, находящихся в нежилом строении литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Бударина, д. 1: нежилое помещение 1П, площадью 155,8 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-11, 13-15. Этаж 2; нежилое помещение 7П, площадью 6,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 8, 10. Этаж 1; нежилое помещение 11П, площадью 16,5 кв. м Этаж 1.
Не согласившись с определением суда, товарищество с ограниченной ответственностью "Labnet" ("Лабнет") (далее - ТОО "Лабнет", податель жалобы), являющееся заявителем по настоящему делу о банкротстве, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
С апелляционной жалобой ТОО "Лабнет" заявлены ходатайства:
- - об истребовании у Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области материалов регистрационных дел и реестра прав на оспариваемые помещения;
- - об истребовании у Акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" (ОАО) отчета об оценке нежилых помещений, который составлялся в рамках заключения договора об ипотеке N 00070/19/017-14-МБ-9 от 27.06.2014;
- - о назначении экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на дату 07.05.2014.
ООО ТД "Омский ювелир" в письменном отзыве на апелляционную жалобу, представленном в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), возражает против ее удовлетворения, просит оставить без изменения определение суда первой инстанции.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ТОО "Лабнет" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить определение суда первой инстанции; поддержал заявленные ходатайства об истребовании доказательств и о назначении экспертизы.
Конкурсный управляющий должника Кузнецов М.В. поддержал позицию ТОО "Лабнет", изложенную в апелляционной жалобе, считает подлежащим отмене обжалуемое определение; заявил ходатайства об истребовании доказательств:
- - у Акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" (ОАО) дела и отчета, об оценке залогового имущества по кредитному договору от 29.04.2014 и договору об ипотеке от 27.06.2014;
- - у Департамента имущественных отношений города Омска отчета об оценке стоимости спорных нежилых помещений, на основании которого была установлена цена договора купли-продажи N 171 от 27.03.2014, заключенного с должником;
- - о приобщении сведений из сети интернет.
Представитель ООО ТД "Омский ювелир" высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.
Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить без изменения определение суда первой инстанции.
В удовлетворении ходатайств ТОО "Лабнет" и конкурсного управляющего ООО "МЦ "На Бударина" Кузнецова М.В. судом апелляционной инстанции отказано по причинам, изложенным в мотивировочной части постановления.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения определения Арбитражного суда Омской области от 09.07.2015 по настоящему делу.
Как следует из материалов дела, 27.02.2014 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (продавец) и ООО "МЦ "На Бударина" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 171 (далее - договор купли-продажи N 171 от 27.02.2014), по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель покупает нежилые помещения (объект) N 1П площадью 155,8 кв. м, N 7П, площадью 6,2 кв. м, N 8П, площадью 16,5 кв. м, находящиеся в нежилом строении литера А, расположенном по адресу: город Омск, улица Бударина, дом 1.
Согласно пункту 4.1 договора купли-продажи N 171 от 27.02.2014 цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 6 418 020 руб.
19.03.2014 между ООО "МЦ "На Бударина" (продавец) и ООО ТД "Омский ювелир" (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений (далее - предварительный договор от 19.03.2014), в соответствии с которым продавец обязался приобрести в собственность нежилые помещения N 1П площадью 155,8 кв. м, N 7П, площадью 6,2 кв. м, N 11П, площадью 16,5 кв. м, находящиеся в нежилом строении литера А, расположенном по адресу: город Омск, улица Бударина, дом 1, после чего передать в собственность покупателю, а покупатель обязался их принять и оплатить на условиях, установленных договором.
Пунктом 4 предварительного договора от 19.03.2014 установлено, что стоимость нежилых помещений составляет 6 148 020 руб.
Порядок оплаты нежилых помещений оговорен сторонами в пункте 5 предварительного договора от 19.03.2014:
- - первый платеж в размере 190 850 руб. перечисляется покупателем на расчетный счет продавца не позднее дня, следующего за днем подписания договора;
- - второй платеж в размере 193 000 руб. перечисляется покупателем на расчетный счет продавца не позднее 25.04.2014;
- - окончательный расчет между сторонами производится не позднее 29.04.2014 путем перечисления покупателем денежных средств на расчетный счет продавца.
Впоследствии между ООО "МЦ "На Бударина" (продавец) и ООО ТД "Омский ювелир" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений от 07.05.2014 (далее - договор купли-продажи от 07.05.2014), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять о оплатить в соответствии с условиями договора нежилое помещение 1П, площадью 155,8 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-11, 13-15. Этаж 2; нежилое помещение 7П, площадью 6,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 8, 10. Этаж 1; нежилое помещение 11П, площадью 16,5 кв. м Этаж 1.
По соглашению сторон стоимость нежилых помещений составляет 6 418 020 руб., является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3 договора купли-продажи от 07.05.2014).
07.05.2014 сторонами подписан акт приема-передачи спорных нежилых помещений.
14.05.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществлена государственная регистрация права собственности.
Полагая, что договор купли-продажи от 07.05.2014, заключенный должником с ООО ТД "Омский ювелир", является в силу пунктов 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве недействительной сделкой, конкурсный управляющий ООО "МЦ "На Бударина" Кузнецов М.В. обратился в арбитражный суд Омской области с настоящим заявлением.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, отказавшего в удовлетворении требований заявителя, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.
В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
Статьей 61.9 Закона о банкротстве конкурсному управляющему предоставлено право на оспаривание сделок должника.
Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Для признания сделки недействительной по основаниям, указанным в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд должен установить следующие объективные факторы: сделка должна быть заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота) и неравноценное встречное исполнение обязательств, при этом неравноценность должна иметься в нарушение интересов должника.
Только при наличии совокупности обоих признаков оспариваемая сделка может рассматриваться как подозрительная сделка.
Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.
При этом по правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела, спорная сделка совершена 07.05.2014, в то время как заявление о признании ООО "МЦ "На Бударина" несостоятельным (банкротом) принято к производству арбитражного суда 08.08.2014.
То есть в части срока договор купли-продажи от 07.05.2014 подпадает под период регулирования пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
По мнению конкурсного управляющего, оспариваемая сделка совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, поскольку рыночная стоимость отчужденного недвижимого имущества составляла 9 471 000 руб.
Согласно части 1 статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
На основании представленных в дело доказательств арбитражный суд в соответствии с положениями части 1 статьи 64 АПК РФ устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Таким образом, бремя доказывания своих доводов в силу закона возлагается на самого заявителя путем представления соответствующих доказательств.
В соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Вместе с тем в настоящем случае такой признак как неравноценность встречного предоставления заявителем не доказан.
В обоснование своих доводов о неравноценном встречном предоставлении по оспариваемой сделке конкурсный управляющий ссылается на условия договора об ипотеке N 00070/19/017-14-МБ-9 от 27.06.2014, заключенного между Акционерным коммерческим банком "Банк Москвы "ОАО) и ООО ТД "Омский ювелир" в обеспечение обязательств последнего по кредитному договору N 00070/15/017-14-МБ от 29.04.2014; в приложении к названному договору спорные нежилые помещения оценены сторонами в сумме 9 471 000 руб.
Между тем, спорные нежилые помещения были отчуждены ООО ТД "Омский ювелир" по цене приобретения их у Департамента имущественных отношений Администрации города Омска основании договора купли-продажи N 171 от 27.02.2014.
Более того суд первой инстанции пришел к выводу, что спорное имущество было приобретено должником фактически за счет перечисленных средств ООО ТД "Омский ювелир" на условиях, определенных предварительным договором от 19.03.2014 с ООО ТД "Омский ювелир".
Вопреки доводам конкурсного управляющего определение рыночной стоимости имущества для совершения сделки купли-продажи и оценка имущества для целей ипотеки не являются аналогичными для целей сравнения условий этих сделок ввиду различных их правовых последствий, залоговая стоимость имущества, переданного в ипотеку, не может являться ценой, рекомендуемой для целей совершения сделки купли-продажи в отношении этого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.
Такой же порядок оценки предмета ипотеки определен статьей 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
В пункте 2.4. приложения N 2 к договору об ипотеке (залоге недвижимости) N 00070/19017-14-МБ-9 от 27.06.2014 года указано, что предмет ипотеки определен по взаимному согласию, указание на проведение оценки его рыночной стоимости отсутствует.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает ходатайство об истребовании отчета у АКБ "Банк Москвы (ОАО) об определении рыночной стоимости имущества в целях обременения ипотекой и на иную дату, необоснованным, поскольку обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора не могут быть установлены на основании данного доказательства. Кроме того, представитель ООО Торговый дом "Омский ювелир" пояснила, что такой отчет не составлялся, в договоре ипотеки определена стоимость имущества по соглашению сторон не для целей продажи.
Таким образом, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что условия оспариваемой сделки существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При этом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что отсутствие экономической целесообразности для должника в оспариваемой сделке не может служить основанием для признания ее недействительной по статье 61.2 Закона о банкротстве.
По мнению ТОО "Лабнет", доводы о неравноценном встречном исполнении обязательств могли быть подтверждены дополнительными доказательствами, об истребовании которых заявлено в рамках рассмотрения настоящего спора.
Как следует из материалов дела, аналогичные ходатайства заявлялись конкурсным управляющим и кредитором ООО "Лабнет" в ходе рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции и были отклонены судом.
Отклоняя заявленные ходатайства, суд первой инстанции учел, что спорное фактически имущество приобретено на условиях финансирования ООО ТД "Омский ювелир" по предварительному договору, и пришел к выводу о том, что истребование доказательств и назначение экспертизы в целях установления его рыночной стоимости не имеет правового значения.
Оснований для переоценки данного вывода суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.
Согласно статье 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела и обстоятельства, подлежащие доказыванию, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для истребования дополнительных доказательств.
Заявляя ходатайство об истребовании у Департамента имущественных отношений города Омска отчета об оценке стоимости нежилых помещений 1П, 7П,11П, на основании которого определена цена договора купли-продажи N 171 от 27.02.2014, конкурсный управляющий указал, что исследование отчета об оценке и содержащихся в нем документов и сведений позволит достоверно и однозначно установить основания определения рыночной стоимости выкупаемых помещений. В суде апелляционной инстанции данное ходатайство также было мотивировано тем, что должник выкупил муниципальное имущество по заниженной стоимости.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что фактически ходатайство конкурсного управляющего и кредитора об истребовании отчета направлено не на доказывание факта неравноценности встречного исполнения по оспариваемой сделке по специальным основаниям, установленным Законом о банкротстве. Ходатайство направлено на установление условий определения стоимости выкупа муниципального имущества с учетом положений Федерального закона от 22 июля 2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Условия и цена выкупа муниципального имущества должником не являются обстоятельствами, которое подлежат исследованию в рамках настоящего спора.
Кроме того, как установлено статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ приобретение имущества субъектом малого предпринимательства производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 2419/11 по делу N А03-11363/2009 изложена следующая позиция об обязательности оценки для органа, заключающего сделку по выкупу арендуемого имущества с субъектом малого и среднего предпринимательства.
В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
В связи с тем, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, данная оценка является для них обязательной.
Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Таким образом, достоверность величины стоимости объекта оценки могла быть оспорена в рамках отдельного самостоятельного спора Департаментом или ООО "Медицинский центр "На Бударина" до момента заключения договора, либо в суд мог быть передан преддоговорной спор о цене выкупаемого имущества.
Как следует из пояснений участвующих в деле лиц, ни Департамент, ни ООО "Медицинский центр "На Бударина" до заключения договора достоверность величины оценки стоимости имущества не оспаривали.
Не усматривает суд апелляционной инстанции и оснований для удовлетворения ходатайства подателя жалобы о назначении судебной экспертизы.
Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу статьи 11 этого же закона в отчете должны быть указаны в числе прочего принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.
Согласно пункту 5 ФСО N 7 (утверждены Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)") при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 (утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)") вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.
Таким образом рыночная цена объекта оценки, определенная оценщиком, не должна и не может точно совпадать с ценой сделки, заключенной двумя конкретными юридическими лицами. У участников гражданских правоотношений отсутствует установленная каким-либо нормативными актами обязанность заключать данного вида договоры по цене, равной величине рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
Как уже было сказано выше, для квалификации сделки по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, ее условия должны существенно отличаться в худшую для должника сторону от цены или иных условий аналогичных сделок, совершаемых в сравнимых обстоятельствах.
В данном случае конкурсный управляющий определяет существенность нарушения на основании стоимости, указанной в договоре ипотеки, что явно не свидетельствует о существенном нарушении равноценности предполагаемого встречного предоставления.
При этом, из материалов дела не следует, что конкурсным управляющим до подачи заявления об оспаривании сделки производился какой либо анализ рынка на предмет реализации аналогичного имущества и при схожих условиях.
ТОО "Лабнет" ходатайствует о назначении экспертизы с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости, являвшихся предметом договора договор купли-продажи от 07.05.2014, на дату заключения оспариваемой сделки.
Между тем, при заявлении ходатайства о проведении оценки рыночной стоимости имущества, не учитываются условия, при которых совершена оспариваемая сделка (в том числе, заключение предварительного договора о продаже имущества, перечисление денежных средств покупателю до заключения оспариваемого договора). Кроме того, как указывает ООО ТД "Омский ювелир" техническое состояние помещения после его приобретения изменилось, в настоящее время в спорных нежилых помещениях проведен ремонт, произведена перепланировка, замена коммуникаций, установлены системы вентиляции и кондиционирования.
Помимо изложенного, при определении вопроса о неравноценности встречного исполнения обязательств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности применения по аналогии абзаца второго пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью".
В соответствии с указанным положением о наличии явного ущерба для общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки.
При указанных обстоятельствах основания для признания договора купли-продажи от 07.05.2014 недействительным по правилам пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве отсутствуют.
Пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, на который также ссылается заявитель, предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).
В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).
В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.
При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.
В настоящем случае суд пришел к выводу о недоказанности факта причинения имущественного вреда кредиторам должника в результате совершения оспариваемой сделки, поскольку имеющимися в материалах дела доказательствами не подтверждено совершение сделки с неравноценным встречным исполнением.
ООО Торговый дом "Омский ювелир" не является заинтересованным лицом по отношению к должнику и не доказано, что ему было известно или должно было быть известно о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Доводы кредитора ТОО "Лабнет" о заинтересованности ООО Торговый дом "Омский ювелир" по признаку быстрой регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по сделке, отклоняются, поскольку понятие заинтересованных лиц определено в статье 19 Закона о банкротстве.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии необходимых условий для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Доводы жалобы ТОО "Лабнет" о притворности (статья 170 ГК РФ) оспариваемой сделки не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку являются новыми в суде апелляционной инстанции.
Согласно части 3 статьи 257 АПК РФ в апелляционной жалобе не могут быть заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" следует учитывать, что согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Омской области от 09.07.2015 N А46-10619/2014.
Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ТОО "Лабнет" удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Омской области от 09 июля 2015 года по делу N А46-10619/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2015 N 08АП-8398/2015 ПО ДЕЛУ N А46-10619/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2015 г. N 08АП-8398/2015
Дело N А46-10619/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Зориной О.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ветюговой А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8398/2015) товарищества с ограниченной ответственностью "Labnet" ("Лабнет") на определение Арбитражного суда Омской области от 09 июля 2015 года по делу N А46-10619/2014 (судья Хвостунцев А.М.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего Кузнецова Михаила Викторовича к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом "Омский ювелир" (ИНН 5505041696, ОГРН 1065505029260) о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности сделки, в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью "Медицинский Центр "На Бударина" (ИНН 5503081728, ОГРН 1045504016799) несостоятельным (банкротом),
при участии в судебном заседании:
- от товарищества с ограниченной ответственностью "Labnet" ("Лабнет") - представитель Тимофеев И.В. по доверенности б/н от 27.12.2013, сроком действия три года, паспорт;
- конкурсный управляющий Кузнецов Михаил Викторович - лично, паспорт;
- от общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Омский ювелир" - представитель Гриценко-Пауль Е.Н. по доверенности б/н от 18.05.2015, сроком действия один год, паспорт;
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Семенова Е.Г. по доверенности N 671 от 22.01.2015, сроком действия один год, служебное удостоверение;
- установил:
решением Арбитражного суда Омской области от 27.01.2015 по делу N А46-10919/2014 общество с ограниченной ответственностью "Медицинский Центр "На Бударина" (далее - ООО "МЦ "На Бударина", должник) признано банкротом, в его отношении открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утвержден Кузнецов Михаил Викторович (далее также заявитель).
Согласно пункту 1 статьи 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.
На основании вышеуказанной правовой нормы, конкурсный управляющий ООО "МЦ "На Бударина" Кузнецов М.В. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной сделки должника - договора купли-продажи нежилых помещений от 07.05.2014 1П, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом "Омский ювелир" (далее - ООО ТД "Омский ювелир").
Определением арбитражного суда от 05.05.2015 заявление принято к рассмотрению, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.
Определением Арбитражного суда Омской области от 09.07.2015 по делу N А46-10619/2014 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "МЦ "На Бударина" Кузнецова М.В. отказано. С ООО "МЦ "На Бударина" в доход федерального бюджета взыскано 9 000 руб. государственной пошлины.
Отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Омской области от 05.05.2015 по делу N А46-10619/2014 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области совершать регистрационные действия в отношении нежилых помещений, находящихся в нежилом строении литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Бударина, д. 1: нежилое помещение 1П, площадью 155,8 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-11, 13-15. Этаж 2; нежилое помещение 7П, площадью 6,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 8, 10. Этаж 1; нежилое помещение 11П, площадью 16,5 кв. м Этаж 1.
Не согласившись с определением суда, товарищество с ограниченной ответственностью "Labnet" ("Лабнет") (далее - ТОО "Лабнет", податель жалобы), являющееся заявителем по настоящему делу о банкротстве, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
С апелляционной жалобой ТОО "Лабнет" заявлены ходатайства:
- - об истребовании у Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области материалов регистрационных дел и реестра прав на оспариваемые помещения;
- - об истребовании у Акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" (ОАО) отчета об оценке нежилых помещений, который составлялся в рамках заключения договора об ипотеке N 00070/19/017-14-МБ-9 от 27.06.2014;
- - о назначении экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на дату 07.05.2014.
ООО ТД "Омский ювелир" в письменном отзыве на апелляционную жалобу, представленном в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), возражает против ее удовлетворения, просит оставить без изменения определение суда первой инстанции.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ТОО "Лабнет" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить определение суда первой инстанции; поддержал заявленные ходатайства об истребовании доказательств и о назначении экспертизы.
Конкурсный управляющий должника Кузнецов М.В. поддержал позицию ТОО "Лабнет", изложенную в апелляционной жалобе, считает подлежащим отмене обжалуемое определение; заявил ходатайства об истребовании доказательств:
- - у Акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" (ОАО) дела и отчета, об оценке залогового имущества по кредитному договору от 29.04.2014 и договору об ипотеке от 27.06.2014;
- - у Департамента имущественных отношений города Омска отчета об оценке стоимости спорных нежилых помещений, на основании которого была установлена цена договора купли-продажи N 171 от 27.03.2014, заключенного с должником;
- - о приобщении сведений из сети интернет.
Представитель ООО ТД "Омский ювелир" высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.
Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить без изменения определение суда первой инстанции.
В удовлетворении ходатайств ТОО "Лабнет" и конкурсного управляющего ООО "МЦ "На Бударина" Кузнецова М.В. судом апелляционной инстанции отказано по причинам, изложенным в мотивировочной части постановления.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения определения Арбитражного суда Омской области от 09.07.2015 по настоящему делу.
Как следует из материалов дела, 27.02.2014 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (продавец) и ООО "МЦ "На Бударина" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 171 (далее - договор купли-продажи N 171 от 27.02.2014), по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель покупает нежилые помещения (объект) N 1П площадью 155,8 кв. м, N 7П, площадью 6,2 кв. м, N 8П, площадью 16,5 кв. м, находящиеся в нежилом строении литера А, расположенном по адресу: город Омск, улица Бударина, дом 1.
Согласно пункту 4.1 договора купли-продажи N 171 от 27.02.2014 цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 6 418 020 руб.
19.03.2014 между ООО "МЦ "На Бударина" (продавец) и ООО ТД "Омский ювелир" (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений (далее - предварительный договор от 19.03.2014), в соответствии с которым продавец обязался приобрести в собственность нежилые помещения N 1П площадью 155,8 кв. м, N 7П, площадью 6,2 кв. м, N 11П, площадью 16,5 кв. м, находящиеся в нежилом строении литера А, расположенном по адресу: город Омск, улица Бударина, дом 1, после чего передать в собственность покупателю, а покупатель обязался их принять и оплатить на условиях, установленных договором.
Пунктом 4 предварительного договора от 19.03.2014 установлено, что стоимость нежилых помещений составляет 6 148 020 руб.
Порядок оплаты нежилых помещений оговорен сторонами в пункте 5 предварительного договора от 19.03.2014:
- - первый платеж в размере 190 850 руб. перечисляется покупателем на расчетный счет продавца не позднее дня, следующего за днем подписания договора;
- - второй платеж в размере 193 000 руб. перечисляется покупателем на расчетный счет продавца не позднее 25.04.2014;
- - окончательный расчет между сторонами производится не позднее 29.04.2014 путем перечисления покупателем денежных средств на расчетный счет продавца.
Впоследствии между ООО "МЦ "На Бударина" (продавец) и ООО ТД "Омский ювелир" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений от 07.05.2014 (далее - договор купли-продажи от 07.05.2014), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять о оплатить в соответствии с условиями договора нежилое помещение 1П, площадью 155,8 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-11, 13-15. Этаж 2; нежилое помещение 7П, площадью 6,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 8, 10. Этаж 1; нежилое помещение 11П, площадью 16,5 кв. м Этаж 1.
По соглашению сторон стоимость нежилых помещений составляет 6 418 020 руб., является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3 договора купли-продажи от 07.05.2014).
07.05.2014 сторонами подписан акт приема-передачи спорных нежилых помещений.
14.05.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществлена государственная регистрация права собственности.
Полагая, что договор купли-продажи от 07.05.2014, заключенный должником с ООО ТД "Омский ювелир", является в силу пунктов 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве недействительной сделкой, конкурсный управляющий ООО "МЦ "На Бударина" Кузнецов М.В. обратился в арбитражный суд Омской области с настоящим заявлением.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, отказавшего в удовлетворении требований заявителя, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.
В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
Статьей 61.9 Закона о банкротстве конкурсному управляющему предоставлено право на оспаривание сделок должника.
Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Для признания сделки недействительной по основаниям, указанным в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд должен установить следующие объективные факторы: сделка должна быть заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота) и неравноценное встречное исполнение обязательств, при этом неравноценность должна иметься в нарушение интересов должника.
Только при наличии совокупности обоих признаков оспариваемая сделка может рассматриваться как подозрительная сделка.
Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.
При этом по правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела, спорная сделка совершена 07.05.2014, в то время как заявление о признании ООО "МЦ "На Бударина" несостоятельным (банкротом) принято к производству арбитражного суда 08.08.2014.
То есть в части срока договор купли-продажи от 07.05.2014 подпадает под период регулирования пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
По мнению конкурсного управляющего, оспариваемая сделка совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, поскольку рыночная стоимость отчужденного недвижимого имущества составляла 9 471 000 руб.
Согласно части 1 статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
На основании представленных в дело доказательств арбитражный суд в соответствии с положениями части 1 статьи 64 АПК РФ устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Таким образом, бремя доказывания своих доводов в силу закона возлагается на самого заявителя путем представления соответствующих доказательств.
В соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Вместе с тем в настоящем случае такой признак как неравноценность встречного предоставления заявителем не доказан.
В обоснование своих доводов о неравноценном встречном предоставлении по оспариваемой сделке конкурсный управляющий ссылается на условия договора об ипотеке N 00070/19/017-14-МБ-9 от 27.06.2014, заключенного между Акционерным коммерческим банком "Банк Москвы "ОАО) и ООО ТД "Омский ювелир" в обеспечение обязательств последнего по кредитному договору N 00070/15/017-14-МБ от 29.04.2014; в приложении к названному договору спорные нежилые помещения оценены сторонами в сумме 9 471 000 руб.
Между тем, спорные нежилые помещения были отчуждены ООО ТД "Омский ювелир" по цене приобретения их у Департамента имущественных отношений Администрации города Омска основании договора купли-продажи N 171 от 27.02.2014.
Более того суд первой инстанции пришел к выводу, что спорное имущество было приобретено должником фактически за счет перечисленных средств ООО ТД "Омский ювелир" на условиях, определенных предварительным договором от 19.03.2014 с ООО ТД "Омский ювелир".
Вопреки доводам конкурсного управляющего определение рыночной стоимости имущества для совершения сделки купли-продажи и оценка имущества для целей ипотеки не являются аналогичными для целей сравнения условий этих сделок ввиду различных их правовых последствий, залоговая стоимость имущества, переданного в ипотеку, не может являться ценой, рекомендуемой для целей совершения сделки купли-продажи в отношении этого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.
Такой же порядок оценки предмета ипотеки определен статьей 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
В пункте 2.4. приложения N 2 к договору об ипотеке (залоге недвижимости) N 00070/19017-14-МБ-9 от 27.06.2014 года указано, что предмет ипотеки определен по взаимному согласию, указание на проведение оценки его рыночной стоимости отсутствует.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает ходатайство об истребовании отчета у АКБ "Банк Москвы (ОАО) об определении рыночной стоимости имущества в целях обременения ипотекой и на иную дату, необоснованным, поскольку обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора не могут быть установлены на основании данного доказательства. Кроме того, представитель ООО Торговый дом "Омский ювелир" пояснила, что такой отчет не составлялся, в договоре ипотеки определена стоимость имущества по соглашению сторон не для целей продажи.
Таким образом, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что условия оспариваемой сделки существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При этом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что отсутствие экономической целесообразности для должника в оспариваемой сделке не может служить основанием для признания ее недействительной по статье 61.2 Закона о банкротстве.
По мнению ТОО "Лабнет", доводы о неравноценном встречном исполнении обязательств могли быть подтверждены дополнительными доказательствами, об истребовании которых заявлено в рамках рассмотрения настоящего спора.
Как следует из материалов дела, аналогичные ходатайства заявлялись конкурсным управляющим и кредитором ООО "Лабнет" в ходе рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции и были отклонены судом.
Отклоняя заявленные ходатайства, суд первой инстанции учел, что спорное фактически имущество приобретено на условиях финансирования ООО ТД "Омский ювелир" по предварительному договору, и пришел к выводу о том, что истребование доказательств и назначение экспертизы в целях установления его рыночной стоимости не имеет правового значения.
Оснований для переоценки данного вывода суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.
Согласно статье 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела и обстоятельства, подлежащие доказыванию, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для истребования дополнительных доказательств.
Заявляя ходатайство об истребовании у Департамента имущественных отношений города Омска отчета об оценке стоимости нежилых помещений 1П, 7П,11П, на основании которого определена цена договора купли-продажи N 171 от 27.02.2014, конкурсный управляющий указал, что исследование отчета об оценке и содержащихся в нем документов и сведений позволит достоверно и однозначно установить основания определения рыночной стоимости выкупаемых помещений. В суде апелляционной инстанции данное ходатайство также было мотивировано тем, что должник выкупил муниципальное имущество по заниженной стоимости.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что фактически ходатайство конкурсного управляющего и кредитора об истребовании отчета направлено не на доказывание факта неравноценности встречного исполнения по оспариваемой сделке по специальным основаниям, установленным Законом о банкротстве. Ходатайство направлено на установление условий определения стоимости выкупа муниципального имущества с учетом положений Федерального закона от 22 июля 2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Условия и цена выкупа муниципального имущества должником не являются обстоятельствами, которое подлежат исследованию в рамках настоящего спора.
Кроме того, как установлено статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ приобретение имущества субъектом малого предпринимательства производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 2419/11 по делу N А03-11363/2009 изложена следующая позиция об обязательности оценки для органа, заключающего сделку по выкупу арендуемого имущества с субъектом малого и среднего предпринимательства.
В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
В связи с тем, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, данная оценка является для них обязательной.
Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Таким образом, достоверность величины стоимости объекта оценки могла быть оспорена в рамках отдельного самостоятельного спора Департаментом или ООО "Медицинский центр "На Бударина" до момента заключения договора, либо в суд мог быть передан преддоговорной спор о цене выкупаемого имущества.
Как следует из пояснений участвующих в деле лиц, ни Департамент, ни ООО "Медицинский центр "На Бударина" до заключения договора достоверность величины оценки стоимости имущества не оспаривали.
Не усматривает суд апелляционной инстанции и оснований для удовлетворения ходатайства подателя жалобы о назначении судебной экспертизы.
Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу статьи 11 этого же закона в отчете должны быть указаны в числе прочего принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.
Согласно пункту 5 ФСО N 7 (утверждены Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)") при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 (утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)") вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.
Таким образом рыночная цена объекта оценки, определенная оценщиком, не должна и не может точно совпадать с ценой сделки, заключенной двумя конкретными юридическими лицами. У участников гражданских правоотношений отсутствует установленная каким-либо нормативными актами обязанность заключать данного вида договоры по цене, равной величине рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
Как уже было сказано выше, для квалификации сделки по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, ее условия должны существенно отличаться в худшую для должника сторону от цены или иных условий аналогичных сделок, совершаемых в сравнимых обстоятельствах.
В данном случае конкурсный управляющий определяет существенность нарушения на основании стоимости, указанной в договоре ипотеки, что явно не свидетельствует о существенном нарушении равноценности предполагаемого встречного предоставления.
При этом, из материалов дела не следует, что конкурсным управляющим до подачи заявления об оспаривании сделки производился какой либо анализ рынка на предмет реализации аналогичного имущества и при схожих условиях.
ТОО "Лабнет" ходатайствует о назначении экспертизы с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости, являвшихся предметом договора договор купли-продажи от 07.05.2014, на дату заключения оспариваемой сделки.
Между тем, при заявлении ходатайства о проведении оценки рыночной стоимости имущества, не учитываются условия, при которых совершена оспариваемая сделка (в том числе, заключение предварительного договора о продаже имущества, перечисление денежных средств покупателю до заключения оспариваемого договора). Кроме того, как указывает ООО ТД "Омский ювелир" техническое состояние помещения после его приобретения изменилось, в настоящее время в спорных нежилых помещениях проведен ремонт, произведена перепланировка, замена коммуникаций, установлены системы вентиляции и кондиционирования.
Помимо изложенного, при определении вопроса о неравноценности встречного исполнения обязательств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности применения по аналогии абзаца второго пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью".
В соответствии с указанным положением о наличии явного ущерба для общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки.
При указанных обстоятельствах основания для признания договора купли-продажи от 07.05.2014 недействительным по правилам пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве отсутствуют.
Пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, на который также ссылается заявитель, предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).
В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).
В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.
При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.
В настоящем случае суд пришел к выводу о недоказанности факта причинения имущественного вреда кредиторам должника в результате совершения оспариваемой сделки, поскольку имеющимися в материалах дела доказательствами не подтверждено совершение сделки с неравноценным встречным исполнением.
ООО Торговый дом "Омский ювелир" не является заинтересованным лицом по отношению к должнику и не доказано, что ему было известно или должно было быть известно о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Доводы кредитора ТОО "Лабнет" о заинтересованности ООО Торговый дом "Омский ювелир" по признаку быстрой регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по сделке, отклоняются, поскольку понятие заинтересованных лиц определено в статье 19 Закона о банкротстве.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии необходимых условий для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Доводы жалобы ТОО "Лабнет" о притворности (статья 170 ГК РФ) оспариваемой сделки не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку являются новыми в суде апелляционной инстанции.
Согласно части 3 статьи 257 АПК РФ в апелляционной жалобе не могут быть заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" следует учитывать, что согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Омской области от 09.07.2015 N А46-10619/2014.
Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ТОО "Лабнет" удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Омской области от 09 июля 2015 года по делу N А46-10619/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)