Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между продавцом и покупателем возникли разногласия по вопросу установления размера выкупной цены объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2015 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего судьи Стрельникова А.И.
судей Денисовой Н.Д., Аталиковой З.А.,
при участии в заседании:
- от истца - Карпов Р.Д., доверенность б/номера от 14.05.2015 года;
- от ответчика - Соболь Л.Я., доверенность N 33-Д-851/14 от 30.12.2014 года,
рассмотрев 18 мая 2015 г. в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 10 ноября 2014 года
Арбитражного суда гор. Москвы,
принятое судьей Михайловой Л.В.,
на постановление от 17 февраля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Тихоновым А.П., Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
по иску ООО "Бумер+"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о рассмотрении разногласий по договору купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бумер+" обратилось с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части п. 3.1 и 3.4 договора, в отношении цены объекта, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 года, заявленные требования были удовлетворены (т. 4, л.д. 75, 93).
Не согласившись с принятыми решением и постановлением, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просил обжалуемые решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование кассационной жалобы заявителем фактически были приведены идентичные доводы, изложенные им ранее в своей апелляционной жалобе. В заседании суда представитель ответчика поддержал доводы жалобы в полном объеме.
Представитель истца в заседании суда против доводов кассационной жалобы возражал.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 01.11.2006 г. был заключен договор аренды N 07-778, в соответствии с которым истцу в аренду было передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дмитрия Ульянова, д. 17, корп. 1 (подвал, помещение I, комнаты с 1 по 4), помещение за итогом: подвал, тамбур, общей площадью 203,2 кв. м, сроком до 30.06.2015 г.
Согласно ст. 3 N 159-ФЗ от 22.07.2008 г., при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) вверенном пользовании непрерывно в течение двух и более лет со дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойка (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4. ст. 4 Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имуществ; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно ст. 3 названного Закона, для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находится непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Как установлено судом, истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства с 06.11.2013 г. N 7707-422895. При этом 06.12.2013 он обратился к ответчику с обращением о продаже арендованного помещения. Однако ответчиком и было приостановлено предоставление государственной услуги на 30 дней в соответствии с п. 2.17.1 Административного регламента, для подготовки документов технического учета объекта недвижимости. Впоследствии письмом от 21.01.2014 г. ответчик сообщил истцу о повторном приостановлении предоставления государственной услуги, в связи с чем истец в свою очередь, 14.04.2014 г. направил в адрес ответчика претензию исх. N 404/14 от 09.04.2014 г., с требованием в течение 30 календарных дней с даты получения претензии заключить договор купли-продажи нежилого помещения, на условиях прилагаемого к претензии проекту договора по цене 16.296.610 руб. с условием рассрочки на 3 года. Истец, не получив от ответчика на оферту, 22.05.2014 г. обратился в суд с настоящим иском.
Как установлено судом, ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи, в котором размер выкупной цены на основании отчета ООО "АБН-Консалт", проверенным НП СРО "СВОД" N 738Г/140 от 23.05.2014 г., составляет 21.190.000 руб. Проект договора получен истцом 25.07.2014 г. после обращения с иском в суд и возбуждения производства по делу. Истец подписал проект договора с учетом протокола разногласий и передал их ответчику 30.07.2014 г. Однако, ответчик письмом от 11.08.2014 г. (т.д. 2, л.д. 121) сообщил истцу, что не согласен с размером выкупной цены, в связи с чем отказал ему в подписании протокола разногласий.
В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. При этом сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Причем в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, то эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спор или договора или в порядке, установленном законодательством российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В рамках рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилых помещений, проведение которой было поручено ООО "Городская коллегия оценщиков". Согласно экспертному заключению, рыночная стоимость спорного нежилого помещения общей площадью 203,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дмитрия Ульянова, д. 17, корп. 1, по состоянию на 06.12.2013 составляет 20.489.000 руб. с учетом НДС (18%) и 17.363.559,32 руб. без учета НДС (18%). При этом в судебное заседание явился эксперт Горислов И.А., согласно пояснениям которого, спорный объект рассматривался как торговое помещение, при этом он указал, что в заключении возможно допущена опечатка. Пояснил, что специфика торгового помещения заключается в том, что удаленность от метро не влияет на коэффициент, существенным является трафик. При проведении экспертизы сравнительный анализ проводился с объектами, где автомобильный и пешеходный трафик аналогичен исследуемому объекту. При исследовании определялась индивидуальная ставка капитализации, с учетом его особенностей и специфики.
В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Кроме того, доводы кассационной жалобы уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых согласна и кассационная инстанция.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда гор. Москвы от 10 ноября 2014 года и постановление от 17 февраля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-79834/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента городского имущества гор. Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
З.А.АТАЛИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 21.05.2015 N Ф05-4288/2015 ПО ДЕЛУ N А40-79834/14-23-508
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между продавцом и покупателем возникли разногласия по вопросу установления размера выкупной цены объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 мая 2015 г. по делу N А40-79834/14-23-508
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2015 г.
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего судьи Стрельникова А.И.
судей Денисовой Н.Д., Аталиковой З.А.,
при участии в заседании:
- от истца - Карпов Р.Д., доверенность б/номера от 14.05.2015 года;
- от ответчика - Соболь Л.Я., доверенность N 33-Д-851/14 от 30.12.2014 года,
рассмотрев 18 мая 2015 г. в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 10 ноября 2014 года
Арбитражного суда гор. Москвы,
принятое судьей Михайловой Л.В.,
на постановление от 17 февраля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Тихоновым А.П., Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
по иску ООО "Бумер+"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о рассмотрении разногласий по договору купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бумер+" обратилось с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части п. 3.1 и 3.4 договора, в отношении цены объекта, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 года, заявленные требования были удовлетворены (т. 4, л.д. 75, 93).
Не согласившись с принятыми решением и постановлением, Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просил обжалуемые решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование кассационной жалобы заявителем фактически были приведены идентичные доводы, изложенные им ранее в своей апелляционной жалобе. В заседании суда представитель ответчика поддержал доводы жалобы в полном объеме.
Представитель истца в заседании суда против доводов кассационной жалобы возражал.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 01.11.2006 г. был заключен договор аренды N 07-778, в соответствии с которым истцу в аренду было передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дмитрия Ульянова, д. 17, корп. 1 (подвал, помещение I, комнаты с 1 по 4), помещение за итогом: подвал, тамбур, общей площадью 203,2 кв. м, сроком до 30.06.2015 г.
Согласно ст. 3 N 159-ФЗ от 22.07.2008 г., при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) вверенном пользовании непрерывно в течение двух и более лет со дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойка (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4. ст. 4 Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имуществ; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно ст. 3 названного Закона, для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находится непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Как установлено судом, истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства с 06.11.2013 г. N 7707-422895. При этом 06.12.2013 он обратился к ответчику с обращением о продаже арендованного помещения. Однако ответчиком и было приостановлено предоставление государственной услуги на 30 дней в соответствии с п. 2.17.1 Административного регламента, для подготовки документов технического учета объекта недвижимости. Впоследствии письмом от 21.01.2014 г. ответчик сообщил истцу о повторном приостановлении предоставления государственной услуги, в связи с чем истец в свою очередь, 14.04.2014 г. направил в адрес ответчика претензию исх. N 404/14 от 09.04.2014 г., с требованием в течение 30 календарных дней с даты получения претензии заключить договор купли-продажи нежилого помещения, на условиях прилагаемого к претензии проекту договора по цене 16.296.610 руб. с условием рассрочки на 3 года. Истец, не получив от ответчика на оферту, 22.05.2014 г. обратился в суд с настоящим иском.
Как установлено судом, ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи, в котором размер выкупной цены на основании отчета ООО "АБН-Консалт", проверенным НП СРО "СВОД" N 738Г/140 от 23.05.2014 г., составляет 21.190.000 руб. Проект договора получен истцом 25.07.2014 г. после обращения с иском в суд и возбуждения производства по делу. Истец подписал проект договора с учетом протокола разногласий и передал их ответчику 30.07.2014 г. Однако, ответчик письмом от 11.08.2014 г. (т.д. 2, л.д. 121) сообщил истцу, что не согласен с размером выкупной цены, в связи с чем отказал ему в подписании протокола разногласий.
В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. При этом сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Причем в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, то эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спор или договора или в порядке, установленном законодательством российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В рамках рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилых помещений, проведение которой было поручено ООО "Городская коллегия оценщиков". Согласно экспертному заключению, рыночная стоимость спорного нежилого помещения общей площадью 203,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дмитрия Ульянова, д. 17, корп. 1, по состоянию на 06.12.2013 составляет 20.489.000 руб. с учетом НДС (18%) и 17.363.559,32 руб. без учета НДС (18%). При этом в судебное заседание явился эксперт Горислов И.А., согласно пояснениям которого, спорный объект рассматривался как торговое помещение, при этом он указал, что в заключении возможно допущена опечатка. Пояснил, что специфика торгового помещения заключается в том, что удаленность от метро не влияет на коэффициент, существенным является трафик. При проведении экспертизы сравнительный анализ проводился с объектами, где автомобильный и пешеходный трафик аналогичен исследуемому объекту. При исследовании определялась индивидуальная ставка капитализации, с учетом его особенностей и специфики.
В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Кроме того, доводы кассационной жалобы уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции, с оценкой которых согласна и кассационная инстанция.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда гор. Москвы от 10 ноября 2014 года и постановление от 17 февраля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-79834/14 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента городского имущества гор. Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
З.А.АТАЛИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)