Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Калининой Н.С.,
судей Дунаевой Н.Ю., Дербенева А.А.,
при участии в заседании:
от истца - Департамента городского имущества г. Москвы: Бицоев В.В., дов. от 30.12.2014,
от ответчика - Управления Росреестра по Москве: Скиперский А.С., дов. от 30.12.2014,
от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "СТРОНГ тур": не явился, извещен,
рассмотрев 20 января 2015 года в судебном заседании кассационную
жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
на решение от 28 апреля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
на постановление от 25 июля 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Пронниковой Е.В., Москвиной Л.А., Цымбаренко И.Б.,
по заявлению Департамента городского имущества города Москвы
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
о признании незаконным отказа в государственной регистрации,
третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "СТРОНГ тур" (ОГРН 10377394961990)
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, ответчик) в государственной регистрации от 11.10.2013 N 11/058/2013-352, об обязании осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 23.04.2013 к договору аренды N 01-00545/07 от 30.05.2007.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "СТРОНГ тур" (далее - ООО "СТРОНГ тур").
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2014 по делу N А40-172697/13 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2014 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Управления Росреестра по Москве, в которой заявитель просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального права.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что на момент обращения Департамента с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) утратила силу.
Как указывает заявитель, соглашение считается заключенным между сторонами с момента его государственной регистрации, в связи с чем правовое значение в данном случае имеет именно дата обращения в Управление за государственной регистрацией, а не дата подписания дополнительного соглашения.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
ООО "СТРОНГ тур" для рассмотрения кассационной жалобы не явилось, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом (информация размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по Москве поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель Департамента возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемого решения и постановления.
При рассмотрении арбитражные суды установили, что 30.05.2007 между Департаментом имущества города Москвы (арендодателем) и ООО "СТРОНГ тур" (арендатором) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы за N 01-00545/07 (далее - договор).
Согласно п. 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение) общей площадью 57,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Б. Каменщики, д. 6, стр. 1. В силу п. 1.2 технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в техническом паспорте БТИ N 1202/2 по состоянию на 02.10.2006. Неотъемлемой частью договора являются выписки из технического паспорта БТИ, экспликация и поэтажный план.
В п. 2.1 договора срок его действия установлен с 01.06.2007 до 31.05.2012.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 23.04.2013 стороны продлили срок действия договора до 30.06.2015, а также установили дополнительные обязательства для арендатора в отношении арендованного помещения.
Как следует из материалов дела, 23.08.2013 Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.04.2013 к договору аренды N 01-00545/07 от 30.05.2007 с приложением документов, необходимых для государственной регистрации.
Решением Управления Росреестра по Москве от 11.10.2013 N 11/058/2013-352 отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды на основании абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", мотивировав отказ необходимостью представления документов, подтверждающих проведение конкурса по предоставлению имущества в аренду на новый срок.
Полагая указанный отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения незаконным, Департамент городского имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственных органов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключения из этого правила перечислены в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Вместе с тем, ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей до 01.07.2013) предусматривала, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Как установили суды, ООО "СТРОНГ тур" внесено в реестр малого и среднего предпринимательства согласно представленной в материалы дела выписки из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 06.11.2013.
Признавая отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения незаконным, суды исходили из того, что волеизъявление сторон на продление срока действия договора аренды нашло свое отражение в дополнительном соглашении, которое было подписано сторонами 23.04.2013, то есть в период действия ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции.
При этом суды признали несостоятельными доводы ответчика о подаче заявления о регистрации дополнительного соглашения после 01.07.2013, указав, что в соответствии Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация носит заявительный характер.
С учетом данного обстоятельства суды сделали вывод о том, что на момент его заключения дополнительное соглашение от 23.04.2013 соответствовало требованиям закона, проведение конкурса или аукциона для его заключения не требовалось, в связи с чем отказ Управления Росреестра по Москве в связи с непредставлением документов, подтверждающих исполнение требований Закона о защите конкуренции, является неправомерным и нарушает права и законные интересы заявителя.
Однако судебная коллегия полагает данные выводы судов первой и апелляционной инстанции не соответствующими нормам материального права.
Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством (п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, дополнительное соглашение от 23.04.2013 к договору аренды N 01-00545/07 от 30.05.2007 подлежит государственной регистрации и может считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с даты его подписания сторонами.
Соответствующий правовой подход отражен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.10.2011 N 4904/11, подтверждается практикой Верховного Суда Российской Федерации (Определение от 18.12.2014 N 305-КГ14-5046).
Исходя из положений ст. ст. 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в корреспонденции со ст. ст. 609, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации, и только после регистрации считается заключенным.
Названное дополнительное соглашение по сути направлено на заключение нового договора аренды с сохранением условий предыдущего договора, действие которого окончено до подписания дополнительного соглашения.
Как следует из материалов дела, Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.04.2013 к договору аренды 23.08.2013, то есть после того, как ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
В данном случае не подлежит применению ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции, утратившая силу на момент обращения с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения, поскольку по общему правилу в целях государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит применению законодательство, действующее на дату обращения заявителя к государственному регистратору для совершения регистрационных действий.
Исходя из изложенного, на дату обращения Департамента в Управление Росреестра по Москве договоры аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства должны заключаться при соблюдении требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и в рассматриваемом случае, по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения этих договора.
Однако доказательств того, что указанное дополнительное соглашение было заключено по результатам проведения конкурса или аукциона, или о наличии у арендатора иных оснований для аренды недвижимого имущества без конкурса или аукциона, в материалы дела не представлено.
В соответствии с требованиям ст. ст. 13, 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и законности сделки, а основанием для государственной регистрации служат договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В процессе проведения регистратором правовой экспертизы было установлено, что документы, подтверждающие соблюдение требований ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, на государственную регистрацию не представлено.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания незаконным оспариваемого отказа Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения, в связи с чем на основании полномочий, предоставленных п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции, судебная коллегия отменяет принятые по делу судебные акты и отказывает в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 28 апреля 2014 года по делу N А40-172697/13, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2014 года отменить. В удовлетворении заявленных требований отказать.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
А.А.ДЕРБЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 22.01.2015 N Ф05-15775/2014 ПО ДЕЛУ N А40-172697/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2015 г. по делу N А40-172697/13
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Калининой Н.С.,
судей Дунаевой Н.Ю., Дербенева А.А.,
при участии в заседании:
от истца - Департамента городского имущества г. Москвы: Бицоев В.В., дов. от 30.12.2014,
от ответчика - Управления Росреестра по Москве: Скиперский А.С., дов. от 30.12.2014,
от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "СТРОНГ тур": не явился, извещен,
рассмотрев 20 января 2015 года в судебном заседании кассационную
жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
на решение от 28 апреля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
на постановление от 25 июля 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Пронниковой Е.В., Москвиной Л.А., Цымбаренко И.Б.,
по заявлению Департамента городского имущества города Москвы
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
о признании незаконным отказа в государственной регистрации,
третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "СТРОНГ тур" (ОГРН 10377394961990)
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, ответчик) в государственной регистрации от 11.10.2013 N 11/058/2013-352, об обязании осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 23.04.2013 к договору аренды N 01-00545/07 от 30.05.2007.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "СТРОНГ тур" (далее - ООО "СТРОНГ тур").
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2014 по делу N А40-172697/13 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2014 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Управления Росреестра по Москве, в которой заявитель просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального права.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что на момент обращения Департамента с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) утратила силу.
Как указывает заявитель, соглашение считается заключенным между сторонами с момента его государственной регистрации, в связи с чем правовое значение в данном случае имеет именно дата обращения в Управление за государственной регистрацией, а не дата подписания дополнительного соглашения.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
ООО "СТРОНГ тур" для рассмотрения кассационной жалобы не явилось, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом (информация размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по Москве поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель Департамента возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемого решения и постановления.
При рассмотрении арбитражные суды установили, что 30.05.2007 между Департаментом имущества города Москвы (арендодателем) и ООО "СТРОНГ тур" (арендатором) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы за N 01-00545/07 (далее - договор).
Согласно п. 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение) общей площадью 57,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Б. Каменщики, д. 6, стр. 1. В силу п. 1.2 технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в техническом паспорте БТИ N 1202/2 по состоянию на 02.10.2006. Неотъемлемой частью договора являются выписки из технического паспорта БТИ, экспликация и поэтажный план.
В п. 2.1 договора срок его действия установлен с 01.06.2007 до 31.05.2012.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 23.04.2013 стороны продлили срок действия договора до 30.06.2015, а также установили дополнительные обязательства для арендатора в отношении арендованного помещения.
Как следует из материалов дела, 23.08.2013 Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.04.2013 к договору аренды N 01-00545/07 от 30.05.2007 с приложением документов, необходимых для государственной регистрации.
Решением Управления Росреестра по Москве от 11.10.2013 N 11/058/2013-352 отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды на основании абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", мотивировав отказ необходимостью представления документов, подтверждающих проведение конкурса по предоставлению имущества в аренду на новый срок.
Полагая указанный отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения незаконным, Департамент городского имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственных органов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключения из этого правила перечислены в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Вместе с тем, ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей до 01.07.2013) предусматривала, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Как установили суды, ООО "СТРОНГ тур" внесено в реестр малого и среднего предпринимательства согласно представленной в материалы дела выписки из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 06.11.2013.
Признавая отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения незаконным, суды исходили из того, что волеизъявление сторон на продление срока действия договора аренды нашло свое отражение в дополнительном соглашении, которое было подписано сторонами 23.04.2013, то есть в период действия ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции.
При этом суды признали несостоятельными доводы ответчика о подаче заявления о регистрации дополнительного соглашения после 01.07.2013, указав, что в соответствии Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация носит заявительный характер.
С учетом данного обстоятельства суды сделали вывод о том, что на момент его заключения дополнительное соглашение от 23.04.2013 соответствовало требованиям закона, проведение конкурса или аукциона для его заключения не требовалось, в связи с чем отказ Управления Росреестра по Москве в связи с непредставлением документов, подтверждающих исполнение требований Закона о защите конкуренции, является неправомерным и нарушает права и законные интересы заявителя.
Однако судебная коллегия полагает данные выводы судов первой и апелляционной инстанции не соответствующими нормам материального права.
Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством (п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, дополнительное соглашение от 23.04.2013 к договору аренды N 01-00545/07 от 30.05.2007 подлежит государственной регистрации и может считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с даты его подписания сторонами.
Соответствующий правовой подход отражен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.10.2011 N 4904/11, подтверждается практикой Верховного Суда Российской Федерации (Определение от 18.12.2014 N 305-КГ14-5046).
Исходя из положений ст. ст. 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в корреспонденции со ст. ст. 609, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации, и только после регистрации считается заключенным.
Названное дополнительное соглашение по сути направлено на заключение нового договора аренды с сохранением условий предыдущего договора, действие которого окончено до подписания дополнительного соглашения.
Как следует из материалов дела, Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.04.2013 к договору аренды 23.08.2013, то есть после того, как ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
В данном случае не подлежит применению ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции, утратившая силу на момент обращения с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения, поскольку по общему правилу в целях государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит применению законодательство, действующее на дату обращения заявителя к государственному регистратору для совершения регистрационных действий.
Исходя из изложенного, на дату обращения Департамента в Управление Росреестра по Москве договоры аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства должны заключаться при соблюдении требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и в рассматриваемом случае, по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения этих договора.
Однако доказательств того, что указанное дополнительное соглашение было заключено по результатам проведения конкурса или аукциона, или о наличии у арендатора иных оснований для аренды недвижимого имущества без конкурса или аукциона, в материалы дела не представлено.
В соответствии с требованиям ст. ст. 13, 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и законности сделки, а основанием для государственной регистрации служат договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В процессе проведения регистратором правовой экспертизы было установлено, что документы, подтверждающие соблюдение требований ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, на государственную регистрацию не представлено.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания незаконным оспариваемого отказа Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения, в связи с чем на основании полномочий, предоставленных п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции, судебная коллегия отменяет принятые по делу судебные акты и отказывает в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 28 апреля 2014 года по делу N А40-172697/13, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2014 года отменить. В удовлетворении заявленных требований отказать.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
А.А.ДЕРБЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)