Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грибиниченко О.Г.,
судей Риб Л.Х., Муравьевой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Базановой Т.С.,
при участии:
от заявителя закрытого акционерного общества "Формула Строительства" (ОГРН 1036605224644, ИНН 6674124660): представители не явились,
от заинтересованного лица Управления государственного строительного надзора Свердловской области (ОГРН 1076670013584, ИНН 6670172239): Кадочникова Н.В., удостоверение, доверенность от 09.01.2014, Бурыкина М.А., удостоверение, доверенность от 09.01.2014,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя
закрытого акционерного общества "Формула Строительства"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 05 февраля 2014 года по делу N А60-40307/2013,
принятое судьей Киреевым П.Н.,
по заявлению закрытого акционерного общества "Формула Строительства"
к Управлению государственного строительного надзора Свердловской области
о признании недействительным предписания,
установил:
Закрытое акционерное общество "Формула Строительства" (далее - заявитель, общество, ЗАО "Формула Строительства") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным п.п. 3, 4, 5 предписания Управления государственного строительного надзора Свердловской области (далее - заинтересованное лицо, Управление) от 19.07.2013 N 46Д об устранении нарушений положений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.02.2014 (резолютивная часть решения объявлена 30.01.2014) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ссылаясь на то, что ЗАО "Формула Строительства" выполняла функции технического заказчика самостоятельно, указывает на то, что затраты, связанные с этим, верно квалифицированы как затраты на строительство. По пунктам 4, 5 оспариваемого предписания поясняет, что из предписания не следует, что Управлению в подтверждение исполнения указанных пунктов достаточно направление писем.
Управление с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласно по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, ссылается на законность оспариваемых пунктов предписания; просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Поясняет, что направление участникам долевого строительства писем о внесении изменений в договоры участия в долевом строительстве с предложением явиться в офис застройщика для подписания дополнительного соглашения, с учетом невозможности одностороннего изменения условий договора, является исполнением предписания в части п.п. 4, 5; документы, подтверждающие направление таких писем представлены в Управление 07.02.2014.
Представители Управления в судебном заседании поддержали доводы, содержащиеся в отзыве на апелляционную жалобу.
Заявитель, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направил, что на основании ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы его отсутствии.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, на основании приказа Управления от 14.06.2013 N 2391-А в период с 24.06.2013 по 19.07.2013 в отношении ЗАО "Формула Строительства" с целью осуществления контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с ежегодным планом проведения плановых проверок при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства на 2013 год, утвержденным приказом Управления от 26.10.2012 N 4205-А "Об утверждении ежегодного плана проведения плановых проверок при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства на 2013 год", была проведена плановая проверка.
В ходе проверки заинтересованным лицом установлено, что застройщиком были произведены расходы за счет средств участников долевого строительства на общую сумму 16 318 644 руб. 36 коп., которые, по мнению проверяющего органа, являются нецелевыми расходами застройщика денежных средств участников долевого строительства. Кроме этого, заинтересованным лицом было установлено, что п. 2.2.3, 2.3.1, 2.3.3, 2.4, 4.2, 5.4, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.5, 6.2.7, 7.3 договоров участия в долевом строительстве ущемляют права участников долевого строительства и не соответствуют Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).
Результаты проверки отражены в акте от 19.07.2013 N 312Д.
По факту выявленных нарушений управлением вынесено предписание N 46Д от 19.07.2013 об устранении правонарушений, согласно п. 3 которого в срок до 28.10.2013 года предписано устранить нарушение ст. 18 Закона о долевом строительстве, выразившееся в нецелевом расходовании денежных средств участников долевого строительства по двухсекционному жилому дому секции 5А-5Б и 3 пускового комплекса секции 6А по ГП, расположенных по ул. Волгоградская - пер. Татарский - пер. Транзитный в г. Екатеринбурге, в сумме 16 318 644 руб. 36 коп., путем внесения денежных средств, использованных застройщиком по нецелевому назначению, в размере 16 318 644 руб. 36 коп. на расчетный счет организации и отразить данную операцию в бухгалтерском учете застройщика.
Пунктом 4 предписано исключить из договоров участия в долевом строительстве по - 2-х секционному жилому дому со встроенными нежилыми помещениями (N 5А, N 5Б по ГП) - 2 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградской - пер Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге условия пунктов 2.2.3, 6.2.3, 5.4, 6.2.5, 7.3, 6.2.7, ущемляющих права участников долевого строительства и противоречащих Закону о долевом строительстве.
Пунктом 5 предписано исключить из договоров участия в долевом строительстве по - односекционному жилому дому со встроенными помещениями общественного назначения (N 6А по ГП) - 3 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградской - пер. Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге условия пунктов 2.3.3, 6.2.3, 2.3.1, 6.2.2, п. 2.4, п. 4.2, ущемляющих права участников долевого строительства и противоречащих Закону о долевом строительстве.
Полагая, что указанное предписание является незаконным и нарушает его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из законности и обоснованности оспариваемых обществом п.п. 3, 4, 5 предписания, отсутствия нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а также в отзыве на апелляционную жалобу, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 АПК РФ).
Из смысла указанных норм следует, что ненормативный правовой акт может быть признан недействительным при наличии одновременно двух условий: если он не соответствует закону или иному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 1 ст. 1 Закона о долевом строительстве данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возложен на уполномоченные органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (ч. 2 ст. 23 Закона).
В соответствии с п. 6 ч. 5 ст. 23 Закона о долевом строительстве контролирующий орган вправе направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.
Как следует из материалов дела, застройщик ЗАО "Формула Строительства" осуществляет строительство среднеэтажного жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на земельном участке по адресу: г. Екатеринбург, ул. Волгоградская - пер. Татарский - пер. Транзитный, с привлечением денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о долевом строительстве.
ЗАО "Формула Строительства" получено разрешение RU 66302000-3178 19.02.2013 на строительство двух секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (N 5А, N 5Б по ГП) - 2 очередь строительства жилого комплекса. Кроме того, осуществляет строительство односекционного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения (N 6А по ГП) - 3 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградская - пер. Татарский - пер. Транзитный в г. Екатеринбурге.
В ходе проверки Управление пришло к выводу о том, что обществом были произведены расходы за счет средств участников долевого строительства на общую сумму 16 318 644 руб. 36 коп., которые, по мнению проверяющего органа, являются нецелевыми расходами застройщика денежных средств участников долевого строительства.
В ч. 1 ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости в следующих целях: 1) строительство (создание) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание); 2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости; 3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным; 4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией; 5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения; 6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и(или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории; 7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные ч. 1 настоящей статьи, ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению (ч. 2 ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ).
Управлением в ходе проверки установлено, в акте проверки от 19.07.2013 отражено, что согласно представленным к проверке договорам участия в долевом строительстве "цена договора представляет собой совокупность всех платежей, уплачиваемых застройщику за строительство объекта, а также за долю в праве собственности на общее имущество дома. Цена договора включает возмещение затрат на строительство (создание) дома и средства на оплату услуг застройщика. Стоимость услуг застройщика в процессе строительства определяется фактическими затратами на содержание службы застройщика, относящимися к строительству дома. Стоимость услуг определяется застройщиком самостоятельно, дополнительные документы с дольщиком не оформляются. Экономия денежных средств, возникшая при строительстве дома, остается в распоряжении застройщика и является его дополнительным вознаграждением".
Таким образом, застройщиком в договорах участия в долевом строительстве не определена конкретная стоимость услуг застройщика, которая может расходоваться застройщиком в ходе строительства на цели, не перечисленные в ч. 1 ст. 18 Закона о долевом строительстве. Кроме того, застройщиком в договорах прямо определено, что его вознаграждением является средства экономия (то есть прибыль) после окончания строительства. Также заявителем в договорах участия в долевом строительстве не определена сумма либо процент средств на оплату услуг застройщика, в связи с чем, денежные средства участников долевого строительства могут расходоваться застройщиком только на цели строительства жилых домов, предусмотренные ч. 1 ст. 18 Закона о долевом строительстве.
Вместе с тем, в ходе проверки установлено и имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается, что денежные средства в сумме 16 318 644 руб. 36 коп. израсходованы на содержание ЗАО "Формула Строительства". Произведенные затраты отражены на бухгалтерском счете 20 ("Основное производство"). Так, за период с 01.01.2007 по 18.07.2013 застройщик произвел следующие расходы за счет средств участников долевого строительства при строительстве 2-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (N 5А-5Б по ГП) - 2 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградская - пер. Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге: заработная плата, затраты на аренду помещения, канцелярские, хозяйственные товары, расходы на рекламу, ремонт основных средств, почтовые расходы, копировальные расходы, услуги нотариуса, услуги связи, расходы на содержание автотранспорта, информационные услуги и т.д. в сумме 14 468 804 руб. 99 коп.; за период с 31.07.2012 по 12.07.2013 при строительстве односекционного жилого дома (N 6А по ГГТ) - 3 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградской - пер. Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге за аналогичные услуги 1 849 839 руб. 37 коп.
Такие расходы не предусмотрены в ч. 1 ст. 18 Закона о долевом строительстве, и, с учетом условий договоров долевого строительства, являются нецелевыми расходами денежных средств участников долевого строительства.
Доводы апеллятора, аналогичные приведенным суду первой инстанции, о том, что указанные расходы связаны с исполнением обществом функций технического заказчика, судом первой инстанции исследованы и обоснованно отклонены. При этом, суд верно исходил из следующего.
Статьи затрат на содержание службы заказчика предусмотрены главой 10 сводного сметного расчета строительства.
Документы, подтверждающие выполнение функций технического заказчика при осуществлении строительства многоквартирных домов заявителем в рамках проверки, по результатам которой выдано оспариваемое предписание, не представлялись. Сметная документация, как основной документ, в котором застройщик должен отразить показатель потребности в денежных средствах, необходимых для осуществления строительства объекта капитального строительства, определяемый расчетным путем в сметной документации в рамках проверки оспариваемого предписания и в ходе судебного разбирательства обществом также не представлена.
Кроме того, застройщик, согласно Закону о долевом строительстве не является техническим заказчиком по смыслу положений ГК РФ или Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Это различные субъекты инвестиционной деятельности (хотя они и могут соединяться в одном лице).
Поскольку застройщик привлекает денежные средства граждан только по договорам участия в долевом строительстве, то в договорах участия в долевом строительстве должен отражать вознаграждение застройщика (определенную сумму или процент от цены договора) в соответствии с законодательством о долевом строительстве.
Технический надзор заказчика-застройщика за строительством зданий и сооружений заключается в систематических проверках соответствия объема, стоимости и качества выполняемых строительно-монтажных работ, утвержденным проектам и сметам, строительным нормам и правилам, государственным стандартам.
Согласно п. 6 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.06.2010 N 468 строительный контроль, осуществляемый заказчиком, включает проведение следующих контрольных мероприятий: проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его результатов; проверка выполнения подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования его результатов; проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком контроля последовательности и состава технологических операций по осуществлению строительства объектов капитального строительства и достоверности документирования его результатов; совместно с подрядчиком освидетельствование скрытых работ и промежуточная приемка возведенных строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения; проверка совместно с подрядчиком соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов; иные мероприятия в целях осуществления строительного контроля, предусмотренные законодательством Российской Федерации и (или) заключенным договором.
Как верно указал суд, произведенные заявителем расходы не связаны с осуществлением обществом функций технического заказчика, являются расходами, произведенными не на цели непосредственно связанные со строительством, в связи с чем, указанные расходы в сумме 16 318 644 руб. 36 коп. являются нецелевым расходованием средств участников долевого строительства.
Пунктом 4 предписания N 46Д от 19.07.2013 года предписано исключить из договоров участия в долевом строительстве по - 2-х секционному жилому дому со встроенными нежилыми помещениями (N 5А, N 5Б по ГП) - 2 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградской - пер Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге условия пунктов 2.2.3, 6.2.3, 5.4, 6.2.5, 7.3, 6.2.7, ущемляющие права участников долевого строительства и противоречащие Закону о долевом строительстве.
Как следует из материалов дела, договорами участия в долевом строительстве по секции 5А-5Б 2 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградской - пер Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге в пункте 2.2.3 предусмотрена возможность застройщиком перерасчета цены договора, а именно: если участник долевого строительства во время действия договора допускает нарушение сроков внесения платежей в счет оплаты цены договора более чем на 1 месяц, застройщик вправе в одностороннем порядке произвести перерасчет цены договора на будущее время с использованием повышающего коэффициента 10% за каждый просроченный период. Перерасчет производится путем направления застройщиком участнику соответствующего уведомления, в котором указывается новая цена договора и новый текст Приложения N 1 к договору с учетом произведенного перерасчета.
Пунктом 6.2.3 договоров определено, что в случае нарушения сроков внесения платежей в оплату цены договора участник обязан уплатить штраф в размере 10% от суммы не внесенного вовремя платежа за каждый случай такого нарушения.
В соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона о долевом строительстве в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа, участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Кроме того, в соответствии с ч.ч. 4, 5 ст. 5 Закона о долевом строительстве, в случае, если участником долевого строительства допускается нарушение срока внесения платежей по договору участия в долевом строительстве, застройщик имеет право для одностороннего отказа от исполнения договора в порядке предусмотренной статьей 9 Закона о долевом строительстве. Возможность изменения существенного условия договора о цене объекта долевого строительства Законом о долевом строительстве не предусмотрена.
Возможность применения штрафных санкций за нарушение сроков внесения платежей участником долевого строительства законодательством в области долевого строительства не предусмотрена.
Учитывая изложенное, условие об изменении цены договора в одностороннем порядке с повышающим коэффициентом 10% за нарушение сроков внесения платежей в счет оплаты цены договора более чем на 1 месяц и условие оплаты штрафа в размере 10% от суммы не внесенного вовремя платежа противоречит законодательству в области долевого строительства и ущемляет права участников долевого строительства.
Договорами участия в долевом строительстве по секции 5А-5Б 2 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградской - пер Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге пунктом 5.4 предусмотрена обязанность участника долевого строительства в течение 10 дней со дня подписания акта приема-передачи и получения от застройщика иных необходимых документов подать в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации своего права собственности на объект и прилагаемые к нему документы.
Пунктом 6.2.5 договоров участия в долевом строительстве установлено, что в случае нарушения обязанности по предоставлению документов на регистрацию права собственности на объект в срок, установленный п. 5.4 договоров участник обязан уплатить штраф в сумме 10 000 рублей.
Наложение обязанности на участника долевого строительства подачи заявления в регистрирующий орган и возложение ответственности за нарушение срока подачи такого заявления противоречит ч. 4 ст. 16 Закона о долевом строительстве.
Договорами участия в долевом строительстве по секции 5А-5Б 2 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградской - пер Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге пунктом 7.3 предусмотрена обязанность участника долевого строительства в течение 10 дней со дня подписания договора участия в долевом строительстве подать в регистрирующий орган, заявление о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Пунктом 6.2.7 договоров участия в долевом строительстве предусмотрен штраф в размере 10 000 рублей в случае нарушения обязанности по предоставлению документов для регистрации договора или дополнительного соглашения к нему в срок установленный пунктом 7.3 договора.
Возложение обязанности подать заявление в регистрирующий орган противоречит ст. 17 Закона о долевом строительстве и ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 года "О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним". Заявление о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве - право участника долевого строительства.
Пунктом 5 предписания N 46Д от 19.07.2013 года предписано исключить из договоров участия в долевом строительстве по - односекционному жилому дому со встроенными помещениями общественного назначения (N 6А по ГП) - 3 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградской - пер Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге условия пунктов 2.3.3, 6.2.3, 2.3.1, 6.2.2, п. 2.4, п. 4.2, ущемляющих права участников долевого строительства и противоречащих Закону о долевом строительстве.
Договорами участия в долевом строительстве по 5 этажному жилому дому 3 очереди строительства по адресу: ул. Волгоградская - пер. Татарский - пер. Транзитный в г. Екатеринбурге пунктом 2.3.3 предусмотрено, что застройщик имеет право изменить стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в случае нарушения участником долевого строительства своих обязательств по срокам внесения денежных средств.
Пунктом 6.2.3. договоров участия в долевом строительстве определено, что в случае нарушения сроков внесения платежей в оплату цены договора участник обязан уплатить штраф в размере 10% от суммы не внесенного вовремя платежа за каждый случай такого нарушения.
Как указано выше, по смыслу приведенных положений Закона, возможность наложения штрафных санкций законодательством в области долевого строительства не предусмотрена. Учитывая изложенное, условия пунктов 2.3.3 и 6.2.3 противоречат законодательству в области долевого строительства.
Договорами участия в долевом строительстве по 5 этажному жилому дому 3 очереди строительства по адресу: ул. Волгоградская - пер. Татарский - пер. Транзитный г. Екатеринбург пунктом 2.3.1 определено, что если по завершении строительства объекта его площадь превысит проектную величину, большую чем указано в п. 1.5.1 договора, участник обязан в течение 10 дней со дня получения сообщения о вводе в эксплуатацию произвести доплату за увеличившуюся площадь, исходя из стоимости квадратного метра, установленного пунктом 2.2 договора.
Пунктом 6.2.2. договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения платежей в счет доплаты в связи с увеличением площади объекта, и компенсации расходов застройщика на содержание объекта после дня, с которого эти расходы должен нести участник - участник обязан оплатить неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Поскольку цена договора определяется как произведение стоимости квадратного метра на площадь объекта долевого строительства, то цена договора не может быть изменена в одностороннем порядке, в силу ч. 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве, предусматривающей, что цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Штрафные санкции за нарушение сроков внесения платежей участником долевого строительства законодательством в области долевого строительства предусмотрены ч. 6 ст. 5 Закона о долевом строительстве.
Договорами участия в долевом строительстве по 5 этажному жилому дому 3 очереди строительства по адресу: ул. Волгоградская - пер. Татарский - пер. Транзитный пунктом 2.4 определено, что в случае недостаточности поступивших денежных средств для исполнения обязательств участника они направляются на погашение обязательств участника в следующем порядке: в первую очередь оплачиваются проценты, пени, штраф и прочие неустойки, предусмотренные Законом и договором, во вторую очередь погашается задолженность участника по оплате цены договора.
Данное условие нарушает права участников долевого строительства, противоречит нормам гражданского законодательства, которым не предусмотрена возможность погашения неустойки (пени, штрафа) как способа обеспечения основного обязательства, до погашения основного долга.
Согласно ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование устанавливается договором и не может составлять менее чем 3 года.
Договорами участия в долевом строительстве по 5 этажному жилому дому 3 очереди строительства по адресу: ул. Волгоградская - пер. Татарский - пер. Транзитный пунктом 4.2 определено, что на пластиковые оконные блоки застройщиком устанавливается гарантийный срок - 2 года со дня передачи объекта долевого строительства.
Законодателем установлен императивный порядок исчисления специального гарантийного срока. Уменьшать или устанавливать иной порядок его исчисления застройщик не вправе.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что выявленные и описанные в спорных пунктах предписания нарушения подтверждаются материалами дела.
Апелляционный суд находит, что предписание, выданное заинтересованным лицом в рамках предоставленных ему полномочий, содержит четкую формулировку относительно действий, которые необходимо совершить исполнителю, и которые должны быть направлены на прекращение и устранение выявленного нарушения, при этом, решение вопроса о способе устранения нарушения принадлежит исключительно обществу в рамках его внутренней хозяйственной деятельности.
Во исполнение, в частности, п.п. 4, 5 предписания ЗАО "Формула Строительства" в материалы дела представлены письма участникам долевого строительства с предложением о необходимости внесения изменений в договора участия долевого строительства и необходимостью явиться в офис застройщика для подписания дополнительного соглашения.
Приняв во внимание невозможность одностороннего изменения условий договора, суд первой инстанции указал, что направление таких писем, по его мнению, является надлежащим исполнение предписания в части п.п. 4, 5. Административный орган в письменном отзыве на жалобу также указал, что направление таких писем, в подтверждение чего в Управление 07.02.2014 были представлены документы о направлении писем в адрес дольщиков, является исполнением предписания в части п.п. 4, 5.
На основании изложенного, совокупность оснований, указанных в ст. 198, 201 АПК РФ, для признания предписания в оспариваемой части его незаконным арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не установлена, следовательно, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований общества.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверной оценке фактических обстоятельств, применительно к нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения. С учетом установленных выше обстоятельств, данные доводы не опровергают выводов суда первой инстанции, по существу, сводятся к переоценке обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств, выражают несогласие с указанными выводами, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Иных, влекущих отмену или изменение обжалуемого судебного акта доводов, апелляционная жалоба заявителя не содержит.
При указанных обстоятельствах, решение суда отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 февраля 2014 года по делу N А60-40307/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Формула Строительства" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
О.Г.ГРИБИНИЧЕНКО
Судьи
Л.Х.РИБ
Е.Ю.МУРАВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.05.2014 N 17АП-3821/2014-АК ПО ДЕЛУ N А60-40307/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2014 г. N 17АП-3821/2014-АК
Дело N А60-40307/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грибиниченко О.Г.,
судей Риб Л.Х., Муравьевой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Базановой Т.С.,
при участии:
от заявителя закрытого акционерного общества "Формула Строительства" (ОГРН 1036605224644, ИНН 6674124660): представители не явились,
от заинтересованного лица Управления государственного строительного надзора Свердловской области (ОГРН 1076670013584, ИНН 6670172239): Кадочникова Н.В., удостоверение, доверенность от 09.01.2014, Бурыкина М.А., удостоверение, доверенность от 09.01.2014,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя
закрытого акционерного общества "Формула Строительства"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 05 февраля 2014 года по делу N А60-40307/2013,
принятое судьей Киреевым П.Н.,
по заявлению закрытого акционерного общества "Формула Строительства"
к Управлению государственного строительного надзора Свердловской области
о признании недействительным предписания,
установил:
Закрытое акционерное общество "Формула Строительства" (далее - заявитель, общество, ЗАО "Формула Строительства") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным п.п. 3, 4, 5 предписания Управления государственного строительного надзора Свердловской области (далее - заинтересованное лицо, Управление) от 19.07.2013 N 46Д об устранении нарушений положений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.02.2014 (резолютивная часть решения объявлена 30.01.2014) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ссылаясь на то, что ЗАО "Формула Строительства" выполняла функции технического заказчика самостоятельно, указывает на то, что затраты, связанные с этим, верно квалифицированы как затраты на строительство. По пунктам 4, 5 оспариваемого предписания поясняет, что из предписания не следует, что Управлению в подтверждение исполнения указанных пунктов достаточно направление писем.
Управление с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласно по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, ссылается на законность оспариваемых пунктов предписания; просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Поясняет, что направление участникам долевого строительства писем о внесении изменений в договоры участия в долевом строительстве с предложением явиться в офис застройщика для подписания дополнительного соглашения, с учетом невозможности одностороннего изменения условий договора, является исполнением предписания в части п.п. 4, 5; документы, подтверждающие направление таких писем представлены в Управление 07.02.2014.
Представители Управления в судебном заседании поддержали доводы, содержащиеся в отзыве на апелляционную жалобу.
Заявитель, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направил, что на основании ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы его отсутствии.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, на основании приказа Управления от 14.06.2013 N 2391-А в период с 24.06.2013 по 19.07.2013 в отношении ЗАО "Формула Строительства" с целью осуществления контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с ежегодным планом проведения плановых проверок при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства на 2013 год, утвержденным приказом Управления от 26.10.2012 N 4205-А "Об утверждении ежегодного плана проведения плановых проверок при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства на 2013 год", была проведена плановая проверка.
В ходе проверки заинтересованным лицом установлено, что застройщиком были произведены расходы за счет средств участников долевого строительства на общую сумму 16 318 644 руб. 36 коп., которые, по мнению проверяющего органа, являются нецелевыми расходами застройщика денежных средств участников долевого строительства. Кроме этого, заинтересованным лицом было установлено, что п. 2.2.3, 2.3.1, 2.3.3, 2.4, 4.2, 5.4, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.5, 6.2.7, 7.3 договоров участия в долевом строительстве ущемляют права участников долевого строительства и не соответствуют Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).
Результаты проверки отражены в акте от 19.07.2013 N 312Д.
По факту выявленных нарушений управлением вынесено предписание N 46Д от 19.07.2013 об устранении правонарушений, согласно п. 3 которого в срок до 28.10.2013 года предписано устранить нарушение ст. 18 Закона о долевом строительстве, выразившееся в нецелевом расходовании денежных средств участников долевого строительства по двухсекционному жилому дому секции 5А-5Б и 3 пускового комплекса секции 6А по ГП, расположенных по ул. Волгоградская - пер. Татарский - пер. Транзитный в г. Екатеринбурге, в сумме 16 318 644 руб. 36 коп., путем внесения денежных средств, использованных застройщиком по нецелевому назначению, в размере 16 318 644 руб. 36 коп. на расчетный счет организации и отразить данную операцию в бухгалтерском учете застройщика.
Пунктом 4 предписано исключить из договоров участия в долевом строительстве по - 2-х секционному жилому дому со встроенными нежилыми помещениями (N 5А, N 5Б по ГП) - 2 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградской - пер Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге условия пунктов 2.2.3, 6.2.3, 5.4, 6.2.5, 7.3, 6.2.7, ущемляющих права участников долевого строительства и противоречащих Закону о долевом строительстве.
Пунктом 5 предписано исключить из договоров участия в долевом строительстве по - односекционному жилому дому со встроенными помещениями общественного назначения (N 6А по ГП) - 3 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградской - пер. Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге условия пунктов 2.3.3, 6.2.3, 2.3.1, 6.2.2, п. 2.4, п. 4.2, ущемляющих права участников долевого строительства и противоречащих Закону о долевом строительстве.
Полагая, что указанное предписание является незаконным и нарушает его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из законности и обоснованности оспариваемых обществом п.п. 3, 4, 5 предписания, отсутствия нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а также в отзыве на апелляционную жалобу, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 АПК РФ).
Из смысла указанных норм следует, что ненормативный правовой акт может быть признан недействительным при наличии одновременно двух условий: если он не соответствует закону или иному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 1 ст. 1 Закона о долевом строительстве данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возложен на уполномоченные органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (ч. 2 ст. 23 Закона).
В соответствии с п. 6 ч. 5 ст. 23 Закона о долевом строительстве контролирующий орган вправе направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.
Как следует из материалов дела, застройщик ЗАО "Формула Строительства" осуществляет строительство среднеэтажного жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на земельном участке по адресу: г. Екатеринбург, ул. Волгоградская - пер. Татарский - пер. Транзитный, с привлечением денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о долевом строительстве.
ЗАО "Формула Строительства" получено разрешение RU 66302000-3178 19.02.2013 на строительство двух секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (N 5А, N 5Б по ГП) - 2 очередь строительства жилого комплекса. Кроме того, осуществляет строительство односекционного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения (N 6А по ГП) - 3 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградская - пер. Татарский - пер. Транзитный в г. Екатеринбурге.
В ходе проверки Управление пришло к выводу о том, что обществом были произведены расходы за счет средств участников долевого строительства на общую сумму 16 318 644 руб. 36 коп., которые, по мнению проверяющего органа, являются нецелевыми расходами застройщика денежных средств участников долевого строительства.
В ч. 1 ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости в следующих целях: 1) строительство (создание) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание); 2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости; 3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным; 4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией; 5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения; 6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и(или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории; 7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные ч. 1 настоящей статьи, ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению (ч. 2 ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ).
Управлением в ходе проверки установлено, в акте проверки от 19.07.2013 отражено, что согласно представленным к проверке договорам участия в долевом строительстве "цена договора представляет собой совокупность всех платежей, уплачиваемых застройщику за строительство объекта, а также за долю в праве собственности на общее имущество дома. Цена договора включает возмещение затрат на строительство (создание) дома и средства на оплату услуг застройщика. Стоимость услуг застройщика в процессе строительства определяется фактическими затратами на содержание службы застройщика, относящимися к строительству дома. Стоимость услуг определяется застройщиком самостоятельно, дополнительные документы с дольщиком не оформляются. Экономия денежных средств, возникшая при строительстве дома, остается в распоряжении застройщика и является его дополнительным вознаграждением".
Таким образом, застройщиком в договорах участия в долевом строительстве не определена конкретная стоимость услуг застройщика, которая может расходоваться застройщиком в ходе строительства на цели, не перечисленные в ч. 1 ст. 18 Закона о долевом строительстве. Кроме того, застройщиком в договорах прямо определено, что его вознаграждением является средства экономия (то есть прибыль) после окончания строительства. Также заявителем в договорах участия в долевом строительстве не определена сумма либо процент средств на оплату услуг застройщика, в связи с чем, денежные средства участников долевого строительства могут расходоваться застройщиком только на цели строительства жилых домов, предусмотренные ч. 1 ст. 18 Закона о долевом строительстве.
Вместе с тем, в ходе проверки установлено и имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается, что денежные средства в сумме 16 318 644 руб. 36 коп. израсходованы на содержание ЗАО "Формула Строительства". Произведенные затраты отражены на бухгалтерском счете 20 ("Основное производство"). Так, за период с 01.01.2007 по 18.07.2013 застройщик произвел следующие расходы за счет средств участников долевого строительства при строительстве 2-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (N 5А-5Б по ГП) - 2 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградская - пер. Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге: заработная плата, затраты на аренду помещения, канцелярские, хозяйственные товары, расходы на рекламу, ремонт основных средств, почтовые расходы, копировальные расходы, услуги нотариуса, услуги связи, расходы на содержание автотранспорта, информационные услуги и т.д. в сумме 14 468 804 руб. 99 коп.; за период с 31.07.2012 по 12.07.2013 при строительстве односекционного жилого дома (N 6А по ГГТ) - 3 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградской - пер. Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге за аналогичные услуги 1 849 839 руб. 37 коп.
Такие расходы не предусмотрены в ч. 1 ст. 18 Закона о долевом строительстве, и, с учетом условий договоров долевого строительства, являются нецелевыми расходами денежных средств участников долевого строительства.
Доводы апеллятора, аналогичные приведенным суду первой инстанции, о том, что указанные расходы связаны с исполнением обществом функций технического заказчика, судом первой инстанции исследованы и обоснованно отклонены. При этом, суд верно исходил из следующего.
Статьи затрат на содержание службы заказчика предусмотрены главой 10 сводного сметного расчета строительства.
Документы, подтверждающие выполнение функций технического заказчика при осуществлении строительства многоквартирных домов заявителем в рамках проверки, по результатам которой выдано оспариваемое предписание, не представлялись. Сметная документация, как основной документ, в котором застройщик должен отразить показатель потребности в денежных средствах, необходимых для осуществления строительства объекта капитального строительства, определяемый расчетным путем в сметной документации в рамках проверки оспариваемого предписания и в ходе судебного разбирательства обществом также не представлена.
Кроме того, застройщик, согласно Закону о долевом строительстве не является техническим заказчиком по смыслу положений ГК РФ или Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Это различные субъекты инвестиционной деятельности (хотя они и могут соединяться в одном лице).
Поскольку застройщик привлекает денежные средства граждан только по договорам участия в долевом строительстве, то в договорах участия в долевом строительстве должен отражать вознаграждение застройщика (определенную сумму или процент от цены договора) в соответствии с законодательством о долевом строительстве.
Технический надзор заказчика-застройщика за строительством зданий и сооружений заключается в систематических проверках соответствия объема, стоимости и качества выполняемых строительно-монтажных работ, утвержденным проектам и сметам, строительным нормам и правилам, государственным стандартам.
Согласно п. 6 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.06.2010 N 468 строительный контроль, осуществляемый заказчиком, включает проведение следующих контрольных мероприятий: проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его результатов; проверка выполнения подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования его результатов; проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком контроля последовательности и состава технологических операций по осуществлению строительства объектов капитального строительства и достоверности документирования его результатов; совместно с подрядчиком освидетельствование скрытых работ и промежуточная приемка возведенных строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения; проверка совместно с подрядчиком соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов; иные мероприятия в целях осуществления строительного контроля, предусмотренные законодательством Российской Федерации и (или) заключенным договором.
Как верно указал суд, произведенные заявителем расходы не связаны с осуществлением обществом функций технического заказчика, являются расходами, произведенными не на цели непосредственно связанные со строительством, в связи с чем, указанные расходы в сумме 16 318 644 руб. 36 коп. являются нецелевым расходованием средств участников долевого строительства.
Пунктом 4 предписания N 46Д от 19.07.2013 года предписано исключить из договоров участия в долевом строительстве по - 2-х секционному жилому дому со встроенными нежилыми помещениями (N 5А, N 5Б по ГП) - 2 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградской - пер Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге условия пунктов 2.2.3, 6.2.3, 5.4, 6.2.5, 7.3, 6.2.7, ущемляющие права участников долевого строительства и противоречащие Закону о долевом строительстве.
Как следует из материалов дела, договорами участия в долевом строительстве по секции 5А-5Б 2 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградской - пер Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге в пункте 2.2.3 предусмотрена возможность застройщиком перерасчета цены договора, а именно: если участник долевого строительства во время действия договора допускает нарушение сроков внесения платежей в счет оплаты цены договора более чем на 1 месяц, застройщик вправе в одностороннем порядке произвести перерасчет цены договора на будущее время с использованием повышающего коэффициента 10% за каждый просроченный период. Перерасчет производится путем направления застройщиком участнику соответствующего уведомления, в котором указывается новая цена договора и новый текст Приложения N 1 к договору с учетом произведенного перерасчета.
Пунктом 6.2.3 договоров определено, что в случае нарушения сроков внесения платежей в оплату цены договора участник обязан уплатить штраф в размере 10% от суммы не внесенного вовремя платежа за каждый случай такого нарушения.
В соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона о долевом строительстве в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа, участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Кроме того, в соответствии с ч.ч. 4, 5 ст. 5 Закона о долевом строительстве, в случае, если участником долевого строительства допускается нарушение срока внесения платежей по договору участия в долевом строительстве, застройщик имеет право для одностороннего отказа от исполнения договора в порядке предусмотренной статьей 9 Закона о долевом строительстве. Возможность изменения существенного условия договора о цене объекта долевого строительства Законом о долевом строительстве не предусмотрена.
Возможность применения штрафных санкций за нарушение сроков внесения платежей участником долевого строительства законодательством в области долевого строительства не предусмотрена.
Учитывая изложенное, условие об изменении цены договора в одностороннем порядке с повышающим коэффициентом 10% за нарушение сроков внесения платежей в счет оплаты цены договора более чем на 1 месяц и условие оплаты штрафа в размере 10% от суммы не внесенного вовремя платежа противоречит законодательству в области долевого строительства и ущемляет права участников долевого строительства.
Договорами участия в долевом строительстве по секции 5А-5Б 2 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградской - пер Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге пунктом 5.4 предусмотрена обязанность участника долевого строительства в течение 10 дней со дня подписания акта приема-передачи и получения от застройщика иных необходимых документов подать в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации своего права собственности на объект и прилагаемые к нему документы.
Пунктом 6.2.5 договоров участия в долевом строительстве установлено, что в случае нарушения обязанности по предоставлению документов на регистрацию права собственности на объект в срок, установленный п. 5.4 договоров участник обязан уплатить штраф в сумме 10 000 рублей.
Наложение обязанности на участника долевого строительства подачи заявления в регистрирующий орган и возложение ответственности за нарушение срока подачи такого заявления противоречит ч. 4 ст. 16 Закона о долевом строительстве.
Договорами участия в долевом строительстве по секции 5А-5Б 2 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградской - пер Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге пунктом 7.3 предусмотрена обязанность участника долевого строительства в течение 10 дней со дня подписания договора участия в долевом строительстве подать в регистрирующий орган, заявление о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Пунктом 6.2.7 договоров участия в долевом строительстве предусмотрен штраф в размере 10 000 рублей в случае нарушения обязанности по предоставлению документов для регистрации договора или дополнительного соглашения к нему в срок установленный пунктом 7.3 договора.
Возложение обязанности подать заявление в регистрирующий орган противоречит ст. 17 Закона о долевом строительстве и ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 года "О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним". Заявление о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве - право участника долевого строительства.
Пунктом 5 предписания N 46Д от 19.07.2013 года предписано исключить из договоров участия в долевом строительстве по - односекционному жилому дому со встроенными помещениями общественного назначения (N 6А по ГП) - 3 очередь строительства жилого комплекса по ул. Волгоградской - пер Татарскому - пер. Транзитному в г. Екатеринбурге условия пунктов 2.3.3, 6.2.3, 2.3.1, 6.2.2, п. 2.4, п. 4.2, ущемляющих права участников долевого строительства и противоречащих Закону о долевом строительстве.
Договорами участия в долевом строительстве по 5 этажному жилому дому 3 очереди строительства по адресу: ул. Волгоградская - пер. Татарский - пер. Транзитный в г. Екатеринбурге пунктом 2.3.3 предусмотрено, что застройщик имеет право изменить стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в случае нарушения участником долевого строительства своих обязательств по срокам внесения денежных средств.
Пунктом 6.2.3. договоров участия в долевом строительстве определено, что в случае нарушения сроков внесения платежей в оплату цены договора участник обязан уплатить штраф в размере 10% от суммы не внесенного вовремя платежа за каждый случай такого нарушения.
Как указано выше, по смыслу приведенных положений Закона, возможность наложения штрафных санкций законодательством в области долевого строительства не предусмотрена. Учитывая изложенное, условия пунктов 2.3.3 и 6.2.3 противоречат законодательству в области долевого строительства.
Договорами участия в долевом строительстве по 5 этажному жилому дому 3 очереди строительства по адресу: ул. Волгоградская - пер. Татарский - пер. Транзитный г. Екатеринбург пунктом 2.3.1 определено, что если по завершении строительства объекта его площадь превысит проектную величину, большую чем указано в п. 1.5.1 договора, участник обязан в течение 10 дней со дня получения сообщения о вводе в эксплуатацию произвести доплату за увеличившуюся площадь, исходя из стоимости квадратного метра, установленного пунктом 2.2 договора.
Пунктом 6.2.2. договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения платежей в счет доплаты в связи с увеличением площади объекта, и компенсации расходов застройщика на содержание объекта после дня, с которого эти расходы должен нести участник - участник обязан оплатить неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Поскольку цена договора определяется как произведение стоимости квадратного метра на площадь объекта долевого строительства, то цена договора не может быть изменена в одностороннем порядке, в силу ч. 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве, предусматривающей, что цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Штрафные санкции за нарушение сроков внесения платежей участником долевого строительства законодательством в области долевого строительства предусмотрены ч. 6 ст. 5 Закона о долевом строительстве.
Договорами участия в долевом строительстве по 5 этажному жилому дому 3 очереди строительства по адресу: ул. Волгоградская - пер. Татарский - пер. Транзитный пунктом 2.4 определено, что в случае недостаточности поступивших денежных средств для исполнения обязательств участника они направляются на погашение обязательств участника в следующем порядке: в первую очередь оплачиваются проценты, пени, штраф и прочие неустойки, предусмотренные Законом и договором, во вторую очередь погашается задолженность участника по оплате цены договора.
Данное условие нарушает права участников долевого строительства, противоречит нормам гражданского законодательства, которым не предусмотрена возможность погашения неустойки (пени, штрафа) как способа обеспечения основного обязательства, до погашения основного долга.
Согласно ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование устанавливается договором и не может составлять менее чем 3 года.
Договорами участия в долевом строительстве по 5 этажному жилому дому 3 очереди строительства по адресу: ул. Волгоградская - пер. Татарский - пер. Транзитный пунктом 4.2 определено, что на пластиковые оконные блоки застройщиком устанавливается гарантийный срок - 2 года со дня передачи объекта долевого строительства.
Законодателем установлен императивный порядок исчисления специального гарантийного срока. Уменьшать или устанавливать иной порядок его исчисления застройщик не вправе.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что выявленные и описанные в спорных пунктах предписания нарушения подтверждаются материалами дела.
Апелляционный суд находит, что предписание, выданное заинтересованным лицом в рамках предоставленных ему полномочий, содержит четкую формулировку относительно действий, которые необходимо совершить исполнителю, и которые должны быть направлены на прекращение и устранение выявленного нарушения, при этом, решение вопроса о способе устранения нарушения принадлежит исключительно обществу в рамках его внутренней хозяйственной деятельности.
Во исполнение, в частности, п.п. 4, 5 предписания ЗАО "Формула Строительства" в материалы дела представлены письма участникам долевого строительства с предложением о необходимости внесения изменений в договора участия долевого строительства и необходимостью явиться в офис застройщика для подписания дополнительного соглашения.
Приняв во внимание невозможность одностороннего изменения условий договора, суд первой инстанции указал, что направление таких писем, по его мнению, является надлежащим исполнение предписания в части п.п. 4, 5. Административный орган в письменном отзыве на жалобу также указал, что направление таких писем, в подтверждение чего в Управление 07.02.2014 были представлены документы о направлении писем в адрес дольщиков, является исполнением предписания в части п.п. 4, 5.
На основании изложенного, совокупность оснований, указанных в ст. 198, 201 АПК РФ, для признания предписания в оспариваемой части его незаконным арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не установлена, следовательно, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований общества.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверной оценке фактических обстоятельств, применительно к нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения. С учетом установленных выше обстоятельств, данные доводы не опровергают выводов суда первой инстанции, по существу, сводятся к переоценке обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств, выражают несогласие с указанными выводами, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Иных, влекущих отмену или изменение обжалуемого судебного акта доводов, апелляционная жалоба заявителя не содержит.
При указанных обстоятельствах, решение суда отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 февраля 2014 года по делу N А60-40307/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Формула Строительства" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
О.Г.ГРИБИНИЧЕНКО
Судьи
Л.Х.РИБ
Е.Ю.МУРАВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)