Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07.10.2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 09.10.2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Александровой Г.С., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Департамент городского имущества г. Москвы и Правительства Москвы,
ООО "Торговая фирма Анаир" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 6 июля 2015 г. по делу N А40-214788/14, принятое судьей Е.Ю. Филиной,
по иску ООО" Торговая фирма Анаир" (ОГРН 1027739541917)
к 1) Департамент городского имущества г. Москвы; 2) Правительство Москвы; 3) Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве
об обязании принять решение о приватизации, обязании заключить договор купли-продажи, о признании отказа незаконным, об урегулировании разногласий путем принятия пунктов договора в редакции истца,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Волков Г.М. по доверенности от 15.12.2014;
- Филатова А.А. по доверенности от 26.08.2015;
- от ответчиков: не явились, извещены;
- ООО "Торговая фирма "Анаир" (ОГРН 1027739541917) (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423), Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507 (далее - ответчики):
- - об обязании Правительства Москвы принять решение о приватизации;
- - об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 1852,6 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1, 5 - 7;
- этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2 - 19, 19а, 20 - 29, 29а, 29б, 30, 32 - 38, 38а, 39 - 41, 41а) по адресу: г. Москва, б-р Адмирала Ушакова, д. 2 по цене 133 152 776 руб.;
- - о признании отказа N ДГИ-1-140418/14-1 от 24.11.2014 незаконным;
- - об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, бульвар Адмирала Ушакова, д. 2 (подвал, пом. II, ком. 1, 5 - 7; этаж 1, пом. I, ком. 1, 1а, 2 - 19, 19а, 20 - 29, 29а, 29б, 30, 32 - 38, 38а, 39 - 41, 41а) в редакции истца.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.07.2015 года требования истца удовлетворены частично.
Не согласившись с принятым решением, ответчики обратились с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
С апелляционной жалобой в отказанной части требований обратился также истец ООО "Торговая фирма "Анаир", просил решение изменить, удовлетворить его требования в полном объеме.
В судебном заседании ООО "Торговая фирма "Анаир" заявило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, просило производство по апелляционной жалобе прекратить на основании ст. 265 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Отказ от апелляционной жалобы не нарушает права третьих лиц, судебная коллегия ходатайство истца удовлетворило, определила производство по апелляционной жалобе истца прекратить. Ответчики и третье лицо в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено без их участия на основании п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Ответчиками также заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы. Судебная коллегия обсудив доводы ходатайства и учтя возражения истца, в удовлетворении ходатайства отказала. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, ООО "Торговая фирма "Анаир" является арендатором помещений общей площадью 1 862,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, бульвар Адмирала Ушакова, д. 2 (подвал, пом. II, ком. 1, 5 - 7; этаж 1, пом. I, ком. 1, 1а, 2 - 19, 19а, 20 - 29, 29а, 29б, 30, 32 - 38, 38а, 39 - 41, 41а) на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, N 7-145/99 от 16.03.1999.
Согласно п. 1 договора аренды объект аренды передан истцу для торговли промышленными товарами. Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 01.03.1999 по 01.12.2010, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.
Дополнительным соглашением от 04.10.2010, зарегистрированным в установленном порядке, срок действия договора продлен до 30.06.2015.
28.05.2014 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений, что подтверждается выпиской из электронного журнала за N 33-5-15910/14-(0)-0.
Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 235 002 000 руб., определенной на основании отчета ООО "АБН-Консалт" N 738Г/1052 от 31.07.2014.
Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 152 250 000 руб. в соответствии с отчетом ООО "Мастерская оценки".
Факт получения договора с протоколом разногласий подтверждается подписью представителя Департамента городского имущества города Москвы на сопроводительном письме от 22.10.2014, и не оспаривается ответчиком, указывая лишь на факт регистрации 06.11.2014.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок протокол разногласий не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, судом первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, о чем вынесено Определение суда от 25.03.2015 г. Проведение судебно-оценочной экспертизы по оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на 25.05.2014 г., поручено ООО "Бизнес полюс", эксперту Гамазинову А.С.
Согласно экспертному заключению ООО "Бизнес полюс", рыночная стоимость нежилого помещения площадью 1852,6 кв. м на 28.05.2014 составила 133 152 776 руб., без НДС.
По ходатайству ответчика эксперт был вызван в судебное заседание. Экспертом в судебном заседании даны пояснения по вопросам ответчика. Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Согласно пункту 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Возражений по остальной части решения стороны не заявили.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. 176, 265, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Принять отказ ООО" Торговая фирма Анаир" (ОГРН 1027739541917) от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 6 июля 2015 г. по делу N А40-214788/14. Производство по апелляционной жалобе ООО "Торговая фирма Анаир" - прекратить.
Возвратить ООО" Торговая фирма Анаир" (ОГРН 1027739541917) из федерального бюджета 3000 руб. госпошлины, уплаченной при подаче апелляционной жалобы.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 6 июля 2015 г. по делу N А40-214788/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.10.2015 N 09АП-40197/2015, 09АП-40198/2015 ПО ДЕЛУ N А40-214788/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2015 г. N 09АП-40197/2015, 09АП-40198/2015
Дело N А40-214788/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07.10.2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 09.10.2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Александровой Г.С., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Департамент городского имущества г. Москвы и Правительства Москвы,
ООО "Торговая фирма Анаир" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 6 июля 2015 г. по делу N А40-214788/14, принятое судьей Е.Ю. Филиной,
по иску ООО" Торговая фирма Анаир" (ОГРН 1027739541917)
к 1) Департамент городского имущества г. Москвы; 2) Правительство Москвы; 3) Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве
об обязании принять решение о приватизации, обязании заключить договор купли-продажи, о признании отказа незаконным, об урегулировании разногласий путем принятия пунктов договора в редакции истца,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Волков Г.М. по доверенности от 15.12.2014;
- Филатова А.А. по доверенности от 26.08.2015;
- от ответчиков: не явились, извещены;
- ООО "Торговая фирма "Анаир" (ОГРН 1027739541917) (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423), Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507 (далее - ответчики):
- - об обязании Правительства Москвы принять решение о приватизации;
- - об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 1852,6 кв. м (подвал, пом. II, комн. 1, 5 - 7;
- этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2 - 19, 19а, 20 - 29, 29а, 29б, 30, 32 - 38, 38а, 39 - 41, 41а) по адресу: г. Москва, б-р Адмирала Ушакова, д. 2 по цене 133 152 776 руб.;
- - о признании отказа N ДГИ-1-140418/14-1 от 24.11.2014 незаконным;
- - об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, бульвар Адмирала Ушакова, д. 2 (подвал, пом. II, ком. 1, 5 - 7; этаж 1, пом. I, ком. 1, 1а, 2 - 19, 19а, 20 - 29, 29а, 29б, 30, 32 - 38, 38а, 39 - 41, 41а) в редакции истца.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.07.2015 года требования истца удовлетворены частично.
Не согласившись с принятым решением, ответчики обратились с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
С апелляционной жалобой в отказанной части требований обратился также истец ООО "Торговая фирма "Анаир", просил решение изменить, удовлетворить его требования в полном объеме.
В судебном заседании ООО "Торговая фирма "Анаир" заявило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, просило производство по апелляционной жалобе прекратить на основании ст. 265 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Отказ от апелляционной жалобы не нарушает права третьих лиц, судебная коллегия ходатайство истца удовлетворило, определила производство по апелляционной жалобе истца прекратить. Ответчики и третье лицо в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено без их участия на основании п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Ответчиками также заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы. Судебная коллегия обсудив доводы ходатайства и учтя возражения истца, в удовлетворении ходатайства отказала. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, ООО "Торговая фирма "Анаир" является арендатором помещений общей площадью 1 862,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, бульвар Адмирала Ушакова, д. 2 (подвал, пом. II, ком. 1, 5 - 7; этаж 1, пом. I, ком. 1, 1а, 2 - 19, 19а, 20 - 29, 29а, 29б, 30, 32 - 38, 38а, 39 - 41, 41а) на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, N 7-145/99 от 16.03.1999.
Согласно п. 1 договора аренды объект аренды передан истцу для торговли промышленными товарами. Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 01.03.1999 по 01.12.2010, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.
Дополнительным соглашением от 04.10.2010, зарегистрированным в установленном порядке, срок действия договора продлен до 30.06.2015.
28.05.2014 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений, что подтверждается выпиской из электронного журнала за N 33-5-15910/14-(0)-0.
Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 235 002 000 руб., определенной на основании отчета ООО "АБН-Консалт" N 738Г/1052 от 31.07.2014.
Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 152 250 000 руб. в соответствии с отчетом ООО "Мастерская оценки".
Факт получения договора с протоколом разногласий подтверждается подписью представителя Департамента городского имущества города Москвы на сопроводительном письме от 22.10.2014, и не оспаривается ответчиком, указывая лишь на факт регистрации 06.11.2014.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок протокол разногласий не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, судом первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, о чем вынесено Определение суда от 25.03.2015 г. Проведение судебно-оценочной экспертизы по оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на 25.05.2014 г., поручено ООО "Бизнес полюс", эксперту Гамазинову А.С.
Согласно экспертному заключению ООО "Бизнес полюс", рыночная стоимость нежилого помещения площадью 1852,6 кв. м на 28.05.2014 составила 133 152 776 руб., без НДС.
По ходатайству ответчика эксперт был вызван в судебное заседание. Экспертом в судебном заседании даны пояснения по вопросам ответчика. Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Согласно пункту 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Возражений по остальной части решения стороны не заявили.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. 176, 265, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Принять отказ ООО" Торговая фирма Анаир" (ОГРН 1027739541917) от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 6 июля 2015 г. по делу N А40-214788/14. Производство по апелляционной жалобе ООО "Торговая фирма Анаир" - прекратить.
Возвратить ООО" Торговая фирма Анаир" (ОГРН 1027739541917) из федерального бюджета 3000 руб. госпошлины, уплаченной при подаче апелляционной жалобы.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 6 июля 2015 г. по делу N А40-214788/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)