Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филимоновой С.С.
судей Смотровой Н.Н., Соловьевой М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой В.Ю.
при участии:
от заявителя: не явился, извещен надлежащим образом,
от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зодиак"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 30.01.2015 по делу N А32-36338/2013
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Зодиак"
к заинтересованному лицу Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края
о признании незаконным постановления по делу об административном правонарушении,
принятое в составе судьи Погорелова И.А.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Зодиак" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края о признании незаконным и отмене постановления от 16.05.2013 N 27п/361 о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Решением суда от 30.01.2015 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован наличием в деянии общества состава вменяемого ему правонарушения.
Не согласившись с принятым решением, общество с ограниченной ответственностью "Зодиак" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что привлечение обществом денежных средств граждан связано с возникновением у них права собственности на нежилое помещение, что не охватывается диспозицией части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
В отзыве на апелляционную жалобу Управление просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.
В судебное заседание представители сторон, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились, дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ООО "Зодиак" осуществляет строительство объекта недвижимости на земельном участке общей площадью 7881 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203012:19, расположенном по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, принадлежащем обществу на праве аренды.
Управлением по надзору в области долевого строительства Краснодарского края проведена проверка деятельности ООО "Зодиак", в ходе которой установлено, что между ООО "Зодиак" и гр. Пшенисновой Т.А. заключен предварительный договор участия в долевом строительстве от 10.08.2012 N 64ап, согласно которому стороны обязуются заключить в срок не позднее 01.09.2012 основной договор участия в долевом строительстве гостиницы с количеством жилых, блоков 12 по строительному адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, в отношении помещения N 64, расположенного в 7-этажном блоке N 9,4 на 9 этаже. Согласно приложению N 2 к указанному предварительному договору запроектированная площадь квартиры составляет 59,22 кв. м.
В пункте 2.1 предварительного договора указано, что в обеспечение обязательств данного договора Участник вносит Застройщику сумму обеспечения обязательств в размере 12 473 500 рублей, в следующем порядке:
- 3742050 руб. - в течение 5 календарных дней с момента подписания договора,
- 8731450 руб. - равными платежами по 727 600,84 руб. каждый в срок не позднее 01.08.2012, путем перечисления денежных средств на реквизиты банковского счета, указанные застройщиком.
По факту привлечения ООО "Зодиак" денежных средств по предварительному договору участия в долевом строительстве Управлением 26.04.2013 составлен протокол N 27п/361 об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Постановлением от 16.05.2013 N 27п/361 общество привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях с назначением наказания в виде наложения штрафа в размере 500 000 руб.
Указанное постановление оспорено обществом в судебном порядке.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии в деянии общества состава вменяемого ему правонарушения.
В соответствии с ч. 6 ст. 210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Статьей 211 АПК РФ установлено, что в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что оспариваемое решение или порядок его принятия не соответствует закону, либо отсутствуют основания для привлечения к административной ответственности или применения конкретной меры ответственности, либо оспариваемое решение принято органом или должностным лицом с превышением их полномочий, суд принимает решение о признании незаконным и об отмене оспариваемого решения полностью или в части либо об изменении решения.
Согласно ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно части 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ застройщик - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.
В силу ч. 1, 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве и только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Как следует из материалов дела об административном правонарушении, в том числе акта проверки, протокола об административном правонарушении, в нарушение приведенных положений законодательства, ООО "Зодиак" допустило привлечение денежных средств участников долевого строительства на основании предварительного договора участия в долевом строительстве от 10.08.2012 N 64ап без регистрации в установленном порядке договора участия в долевом строительстве, без получения разрешения на строительство.
Таким образом, наличие в действиях общества объективной стороны правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, является доказанным.
Общество, будучи застройщиком и лицом, привлекающим денежные средства в целях строительства многоквартирного дома, является субъектом правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ. Имея возможность для недопущения привлечения денежных средств участников долевого строительства до регистрации договора, общество не приняло необходимых мер по соблюдению возложенной на него публично-правовой обязанности.
Наличие всех вышеназванных элементов образует состав административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание доводы общества о том, что предметом договоров по привлечению денежных средств является купля-продажа нежилых помещений.
В договоре указано, что его предметом являются апартаменты (нежилое помещение).
Вместе с тем, указание в договоре на то, что апартаменты являются нежилым помещением, не подтверждено какими-либо доказательствами.
В свою очередь, административным органом сделан обоснованный вывод о том, что объектом долевого строительства являются апартаменты, которые представляют собой жилое помещение - квартиру, что подтверждается в том числе приложением к договору.
В приложении-схеме указано, что квартира включает в себя, в том числе кухню, что также подтверждает предназначенность квартиры для длительного проживания в ней, а не временного как указывает ООО "Зодиак".
Данный факт также подтверждается распечатками с сайта http:santorini-club.ru, из содержания которых можно установить, что ООО "Зодиак" осуществляет продажу квартир с указанием планировок, цен.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что фактически обществом "Зодиак" осуществляется строительство зданий, имеющих признаки многоквартирных жилых домов.
Инвестиционные предварительные договоры на приобретение апартаментов-нежилых помещений фактически прикрывают договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
Объективных доказательств отсутствия состава административного правонарушения, нарушения сроков и порядка привлечения к административной ответственности заявителем не представлено.
Судом апелляционной инстанции также не установлено оснований для признания допущенного правонарушения малозначительным.
Согласно п. п. 18, 18.1 Постановления Пленума ВАС РФ N 10 от 02.06.2004 г. при квалификации правонарушения в качестве малозначительного судам необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств его совершения. Малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям. Такие обстоятельства, как, например, личность и имущественное положение привлекаемого к ответственности лица, добровольное устранение последствий правонарушения, возмещение причиненного ущерба, не являются обстоятельствами, свидетельствующими о малозначительности правонарушения. Данные обстоятельства в силу частей 2 и 3 статьи 4.1 КоАП РФ учитываются при назначении административного наказания.
Квалификация правонарушения как малозначительного может иметь место только в исключительных случаях.
Административное правонарушение, совершенное обществом, посягает на установленный и охраняемый государством порядок правоотношений в сфере долевого строительства многоквартирных жилых домов.
В силу ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Суд не нашел оснований для признания правонарушения малозначительным и освобождения общества от административной ответственности, так как в данном случае существенная угроза охраняемым общественным отношениям заключается не в наступлении каких-либо материальных последствий от правонарушения, а в пренебрежительном отношении заявителя к исполнению своих публично-правовых обязанностей.
ООО "Зодиак" не признает наличие в своих действиях состава административного правонарушения.
Специальная процедура привлечения денежных средств, предполагающая государственную регистрацию договоров, получение необходимой разрешительной документации на строительство и объект строительства, установлена законом в целях повышения защиты граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья.
Доказательств, свидетельствующих об исключительности обстоятельств совершения правонарушения, в материалы дела не представлено.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.
Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд исследует доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.
Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении требований ООО "Зодиак", поскольку установленные ст. 211 АПК РФ основания для признания незаконным постановления Управления отсутствуют.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2015 по делу N А32-36338/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.С.ФИЛИМОНОВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.05.2015 N 15АП-5096/2015 ПО ДЕЛУ N А32-36338/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 мая 2015 г. N 15АП-5096/2015
Дело N А32-36338/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филимоновой С.С.
судей Смотровой Н.Н., Соловьевой М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой В.Ю.
при участии:
от заявителя: не явился, извещен надлежащим образом,
от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зодиак"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 30.01.2015 по делу N А32-36338/2013
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Зодиак"
к заинтересованному лицу Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края
о признании незаконным постановления по делу об административном правонарушении,
принятое в составе судьи Погорелова И.А.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Зодиак" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края о признании незаконным и отмене постановления от 16.05.2013 N 27п/361 о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Решением суда от 30.01.2015 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован наличием в деянии общества состава вменяемого ему правонарушения.
Не согласившись с принятым решением, общество с ограниченной ответственностью "Зодиак" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что привлечение обществом денежных средств граждан связано с возникновением у них права собственности на нежилое помещение, что не охватывается диспозицией части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
В отзыве на апелляционную жалобу Управление просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.
В судебное заседание представители сторон, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились, дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ООО "Зодиак" осуществляет строительство объекта недвижимости на земельном участке общей площадью 7881 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203012:19, расположенном по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, принадлежащем обществу на праве аренды.
Управлением по надзору в области долевого строительства Краснодарского края проведена проверка деятельности ООО "Зодиак", в ходе которой установлено, что между ООО "Зодиак" и гр. Пшенисновой Т.А. заключен предварительный договор участия в долевом строительстве от 10.08.2012 N 64ап, согласно которому стороны обязуются заключить в срок не позднее 01.09.2012 основной договор участия в долевом строительстве гостиницы с количеством жилых, блоков 12 по строительному адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, в отношении помещения N 64, расположенного в 7-этажном блоке N 9,4 на 9 этаже. Согласно приложению N 2 к указанному предварительному договору запроектированная площадь квартиры составляет 59,22 кв. м.
В пункте 2.1 предварительного договора указано, что в обеспечение обязательств данного договора Участник вносит Застройщику сумму обеспечения обязательств в размере 12 473 500 рублей, в следующем порядке:
- 3742050 руб. - в течение 5 календарных дней с момента подписания договора,
- 8731450 руб. - равными платежами по 727 600,84 руб. каждый в срок не позднее 01.08.2012, путем перечисления денежных средств на реквизиты банковского счета, указанные застройщиком.
По факту привлечения ООО "Зодиак" денежных средств по предварительному договору участия в долевом строительстве Управлением 26.04.2013 составлен протокол N 27п/361 об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Постановлением от 16.05.2013 N 27п/361 общество привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях с назначением наказания в виде наложения штрафа в размере 500 000 руб.
Указанное постановление оспорено обществом в судебном порядке.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии в деянии общества состава вменяемого ему правонарушения.
В соответствии с ч. 6 ст. 210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Статьей 211 АПК РФ установлено, что в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что оспариваемое решение или порядок его принятия не соответствует закону, либо отсутствуют основания для привлечения к административной ответственности или применения конкретной меры ответственности, либо оспариваемое решение принято органом или должностным лицом с превышением их полномочий, суд принимает решение о признании незаконным и об отмене оспариваемого решения полностью или в части либо об изменении решения.
Согласно ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно части 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ застройщик - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.
В силу ч. 1, 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве и только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Как следует из материалов дела об административном правонарушении, в том числе акта проверки, протокола об административном правонарушении, в нарушение приведенных положений законодательства, ООО "Зодиак" допустило привлечение денежных средств участников долевого строительства на основании предварительного договора участия в долевом строительстве от 10.08.2012 N 64ап без регистрации в установленном порядке договора участия в долевом строительстве, без получения разрешения на строительство.
Таким образом, наличие в действиях общества объективной стороны правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, является доказанным.
Общество, будучи застройщиком и лицом, привлекающим денежные средства в целях строительства многоквартирного дома, является субъектом правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ. Имея возможность для недопущения привлечения денежных средств участников долевого строительства до регистрации договора, общество не приняло необходимых мер по соблюдению возложенной на него публично-правовой обязанности.
Наличие всех вышеназванных элементов образует состав административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание доводы общества о том, что предметом договоров по привлечению денежных средств является купля-продажа нежилых помещений.
В договоре указано, что его предметом являются апартаменты (нежилое помещение).
Вместе с тем, указание в договоре на то, что апартаменты являются нежилым помещением, не подтверждено какими-либо доказательствами.
В свою очередь, административным органом сделан обоснованный вывод о том, что объектом долевого строительства являются апартаменты, которые представляют собой жилое помещение - квартиру, что подтверждается в том числе приложением к договору.
В приложении-схеме указано, что квартира включает в себя, в том числе кухню, что также подтверждает предназначенность квартиры для длительного проживания в ней, а не временного как указывает ООО "Зодиак".
Данный факт также подтверждается распечатками с сайта http:santorini-club.ru, из содержания которых можно установить, что ООО "Зодиак" осуществляет продажу квартир с указанием планировок, цен.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что фактически обществом "Зодиак" осуществляется строительство зданий, имеющих признаки многоквартирных жилых домов.
Инвестиционные предварительные договоры на приобретение апартаментов-нежилых помещений фактически прикрывают договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
Объективных доказательств отсутствия состава административного правонарушения, нарушения сроков и порядка привлечения к административной ответственности заявителем не представлено.
Судом апелляционной инстанции также не установлено оснований для признания допущенного правонарушения малозначительным.
Согласно п. п. 18, 18.1 Постановления Пленума ВАС РФ N 10 от 02.06.2004 г. при квалификации правонарушения в качестве малозначительного судам необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств его совершения. Малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям. Такие обстоятельства, как, например, личность и имущественное положение привлекаемого к ответственности лица, добровольное устранение последствий правонарушения, возмещение причиненного ущерба, не являются обстоятельствами, свидетельствующими о малозначительности правонарушения. Данные обстоятельства в силу частей 2 и 3 статьи 4.1 КоАП РФ учитываются при назначении административного наказания.
Квалификация правонарушения как малозначительного может иметь место только в исключительных случаях.
Административное правонарушение, совершенное обществом, посягает на установленный и охраняемый государством порядок правоотношений в сфере долевого строительства многоквартирных жилых домов.
В силу ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Суд не нашел оснований для признания правонарушения малозначительным и освобождения общества от административной ответственности, так как в данном случае существенная угроза охраняемым общественным отношениям заключается не в наступлении каких-либо материальных последствий от правонарушения, а в пренебрежительном отношении заявителя к исполнению своих публично-правовых обязанностей.
ООО "Зодиак" не признает наличие в своих действиях состава административного правонарушения.
Специальная процедура привлечения денежных средств, предполагающая государственную регистрацию договоров, получение необходимой разрешительной документации на строительство и объект строительства, установлена законом в целях повышения защиты граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья.
Доказательств, свидетельствующих об исключительности обстоятельств совершения правонарушения, в материалы дела не представлено.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.
Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд исследует доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.
Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении требований ООО "Зодиак", поскольку установленные ст. 211 АПК РФ основания для признания незаконным постановления Управления отсутствуют.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2015 по делу N А32-36338/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.С.ФИЛИМОНОВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)