Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления изготовлена 28.11.2014,
постановление изготовлено в полном объеме 01.12.2014.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Сорокиной И.В.
судей Леоновой Л.В., Маненкова А.Н.
при участии в заседании:
от истца
общества с ограниченной ответственностью "Русский капитал" представитель не явился, извещен надлежаще
от ответчика
общество с ограниченной ответственностью "Суши Суши" представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русский капитал", г. Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 19.06.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2014 по делу N А09-2628/2014,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Русский капитал", г. Брянск (ОГРН 1037739825595) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Суши Суши", г. Брянск (ОГРН 1113256003497) о взыскании убытков в виде упущенной выгоды по неполученной арендной плате за период с 04.12.2013 по 02.03.2014 в размере 356 392 руб. 42 коп., с учетом уточнения заявленных исковых требований, в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 19.06.2014 (судья Блакитный Д.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2014 (судьи Рыжова Е.В., Капустина Л.А., Тимашкова Е.Н.) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
Ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вынесенные по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационная коллегия приходит к выводу, что состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области, в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.10.2011 между ООО "Русский капитал" (арендодатель) и ООО "Суши Суши" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 71/11, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения на условиях аренды согласно приложению N 1, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Красноармейская, д. 44, 1 этаж, для использования под организацию быстрого питания.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.01.2011 серии 32-АГ N 819517 передаваемое в аренду помещение принадлежит арендодателю на праве собственности.
Пунктом 2.1 договора стороны установили срок аренды с 01.10.2011 по 30.09.2014.
Разделом 4 договора согласованы арендная плата и порядок расчетов.
01.10.2011 во исполнение условий договора по акту приема-передачи ООО "Русский капитал" передало, а ООО "Суши Суши" приняло арендуемое помещение.
Уведомлением от 25.11.2013 N 17 ООО "Суши Суши" уведомило ООО "Русский капитал" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.10.2011 N 71/11 с 25.11.2013, в связи с чем просило прибыть 29.11.2013 по месту нахождения нежилого помещения для подписания необходимых документов и получения ключей от помещения, приложило акт приема-передачи нежилого помещения к договору аренды.
02.12.2013 уведомление было доставлено в адрес ООО "Русский капитал", в связи с чем представители истца осуществили выход на вышеуказанный объект и установили факт отсутствия арендатора, что подтверждается актом комиссионного обследования нежилого помещения от 03.12.2013.
13.12.2013 ООО "Русский капитал" направило в адрес ООО "Суши Суши" письмо, в котором указало на то, что в соответствии с п. 8.4 договор аренды от 01.10.2011 N 71/11 подлежит расторжению со 02.03.2014, приложив в 2-х экземплярах соглашение о расторжении указанного договора от 02.03.2014, акт приема-передачи помещения от 02.03.2014 и акт сверки взаимных расчетов, которые просило подписать, скрепить печатью и вернуть в адрес общества один экземпляр.
29.01.2014 ООО "Русский капитал" направило в адрес ответчика претензию N 310, в которой, ссылаясь на несоблюдение ООО "Суши Суши" порядка расторжения договора аренды, потребовало возмещения убытков в виде упущенной выгоды - неполученной арендной платы за период с 03.12.2013 по 03.03.2014 в размере 363 477 руб. 78 коп., которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.
Ссылаясь на то, что в результате действий ответчика истцу были причинены убытки, ООО "Русский капитал" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении настоящего спора, судами обеих инстанций сделан правомерный вывод о том, что договор аренды нежилого помещения от 01.10.2011 N 71/11 был расторгнут со 02.03.2014.
По условиям п. 8.4 договора аренды по требованию арендатора договор может быть расторгнут при письменном направлении уведомления арендодателю в срок, не менее, чем за три месяца до предполагаемой даты окончания срока аренды. Арендная плата в данном случае оплачивается арендатором до момента фактического освобождения помещения и подписания акта приема-передачи помещения.
Уведомлением от 25.11.2013 N 17 ответчик известил истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.10.2011 N 71/11, которое было получено истцом - 02.12.2013.
Следовательно, в соответствии с п. 8.4 договора и с учетом вышеуказанного уведомления спорный договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым со 02.03.2014.
В то же время, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции, который был поддержан при рассмотрении дела апелляционным судом о том, что фактическое освобождение ООО "Суши Суши" арендуемого помещения до даты расторжения договора соответствует условиям договора и не нарушает законных прав и интересов арендодателя.
В силу положений ст. ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным законодательством или договором.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В рассматриваемом случае при заключении договора аренды нежилого помещения N 71/11 от 01.10.2011, сторонами был согласован раздел договора 3 о правах и обязанностях сторон.
Причем пунктом 3.2.15. договора предусмотрена обязанность арендатора сообщить арендодателю о дате освобождения занимаемого помещения в связи с прекращением арендных отношений не позднее, чем за 3 месяца до даты прекращения арендных отношений.
Таким образом, из буквального толкования п. 3.2.15 договора следует обязанность арендатора сообщить арендодателю о дате освобождения арендуемого помещения за три месяца до предполагаемого освобождения.
При этом материалами дела подтверждено, что ответчик вначале освободил занимаемое помещение, а после этого направил истцу уведомление о расторжении договора.
Между тем, досрочное освобождение арендуемого помещения до расторжения договора аренды не освобождает арендатора от выплаты арендной платы.
Кроме того, из п. 8.5 договора усматривается, что арендуемое помещение считается возвращенным из пользования арендатора с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи помещения.
Однако, как следует из материалов дела, подписанный сторонами акт приема-передачи помещения отсутствует.
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции считает, что оценка судами условий п. 8.4 договора без сопоставления их с условиями п. п. 3.2.15 и 8.5., а также со смыслом договора в целом привела к неверному толкованию договора в части отказа во взыскании арендной платы за период до даты расторжения договора.
Помимо этого, судебными инстанциями не приняты во внимание обоснованные доводы заявителя о том, что у арендодателя отсутствовала возможность передачи нежилого помещения в аренду иному лицу в период с даты фактического освобождения ответчиком помещения до даты расторжения договора аренды, что привело к возникновению у истца убытков в виде неполученной арендной платы в период с 04.12.2013 по 02.03.2014.
В силу изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда области от 19.06.2014 и постановление апелляционной инстанции от 29.08.2014 подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, суду области следует устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую правовую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон и с учетом установленных обстоятельств разрешить спор.
На основании изложенного и руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 19.06.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2014 по делу N А09-2628/2014 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
И.В.СОРОКИНА
Судьи
Л.В.ЛЕОНОВА
А.Н.МАНЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 01.12.2014 ПО ДЕЛУ N А09-2628/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 декабря 2014 г. по делу N А09-2628/2014
Резолютивная часть постановления изготовлена 28.11.2014,
постановление изготовлено в полном объеме 01.12.2014.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Сорокиной И.В.
судей Леоновой Л.В., Маненкова А.Н.
при участии в заседании:
от истца
общества с ограниченной ответственностью "Русский капитал" представитель не явился, извещен надлежаще
от ответчика
общество с ограниченной ответственностью "Суши Суши" представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русский капитал", г. Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 19.06.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2014 по делу N А09-2628/2014,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Русский капитал", г. Брянск (ОГРН 1037739825595) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Суши Суши", г. Брянск (ОГРН 1113256003497) о взыскании убытков в виде упущенной выгоды по неполученной арендной плате за период с 04.12.2013 по 02.03.2014 в размере 356 392 руб. 42 коп., с учетом уточнения заявленных исковых требований, в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 19.06.2014 (судья Блакитный Д.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2014 (судьи Рыжова Е.В., Капустина Л.А., Тимашкова Е.Н.) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
Ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вынесенные по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационная коллегия приходит к выводу, что состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области, в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.10.2011 между ООО "Русский капитал" (арендодатель) и ООО "Суши Суши" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 71/11, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения на условиях аренды согласно приложению N 1, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Красноармейская, д. 44, 1 этаж, для использования под организацию быстрого питания.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.01.2011 серии 32-АГ N 819517 передаваемое в аренду помещение принадлежит арендодателю на праве собственности.
Пунктом 2.1 договора стороны установили срок аренды с 01.10.2011 по 30.09.2014.
Разделом 4 договора согласованы арендная плата и порядок расчетов.
01.10.2011 во исполнение условий договора по акту приема-передачи ООО "Русский капитал" передало, а ООО "Суши Суши" приняло арендуемое помещение.
Уведомлением от 25.11.2013 N 17 ООО "Суши Суши" уведомило ООО "Русский капитал" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.10.2011 N 71/11 с 25.11.2013, в связи с чем просило прибыть 29.11.2013 по месту нахождения нежилого помещения для подписания необходимых документов и получения ключей от помещения, приложило акт приема-передачи нежилого помещения к договору аренды.
02.12.2013 уведомление было доставлено в адрес ООО "Русский капитал", в связи с чем представители истца осуществили выход на вышеуказанный объект и установили факт отсутствия арендатора, что подтверждается актом комиссионного обследования нежилого помещения от 03.12.2013.
13.12.2013 ООО "Русский капитал" направило в адрес ООО "Суши Суши" письмо, в котором указало на то, что в соответствии с п. 8.4 договор аренды от 01.10.2011 N 71/11 подлежит расторжению со 02.03.2014, приложив в 2-х экземплярах соглашение о расторжении указанного договора от 02.03.2014, акт приема-передачи помещения от 02.03.2014 и акт сверки взаимных расчетов, которые просило подписать, скрепить печатью и вернуть в адрес общества один экземпляр.
29.01.2014 ООО "Русский капитал" направило в адрес ответчика претензию N 310, в которой, ссылаясь на несоблюдение ООО "Суши Суши" порядка расторжения договора аренды, потребовало возмещения убытков в виде упущенной выгоды - неполученной арендной платы за период с 03.12.2013 по 03.03.2014 в размере 363 477 руб. 78 коп., которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.
Ссылаясь на то, что в результате действий ответчика истцу были причинены убытки, ООО "Русский капитал" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении настоящего спора, судами обеих инстанций сделан правомерный вывод о том, что договор аренды нежилого помещения от 01.10.2011 N 71/11 был расторгнут со 02.03.2014.
По условиям п. 8.4 договора аренды по требованию арендатора договор может быть расторгнут при письменном направлении уведомления арендодателю в срок, не менее, чем за три месяца до предполагаемой даты окончания срока аренды. Арендная плата в данном случае оплачивается арендатором до момента фактического освобождения помещения и подписания акта приема-передачи помещения.
Уведомлением от 25.11.2013 N 17 ответчик известил истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.10.2011 N 71/11, которое было получено истцом - 02.12.2013.
Следовательно, в соответствии с п. 8.4 договора и с учетом вышеуказанного уведомления спорный договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым со 02.03.2014.
В то же время, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции, который был поддержан при рассмотрении дела апелляционным судом о том, что фактическое освобождение ООО "Суши Суши" арендуемого помещения до даты расторжения договора соответствует условиям договора и не нарушает законных прав и интересов арендодателя.
В силу положений ст. ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным законодательством или договором.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В рассматриваемом случае при заключении договора аренды нежилого помещения N 71/11 от 01.10.2011, сторонами был согласован раздел договора 3 о правах и обязанностях сторон.
Причем пунктом 3.2.15. договора предусмотрена обязанность арендатора сообщить арендодателю о дате освобождения занимаемого помещения в связи с прекращением арендных отношений не позднее, чем за 3 месяца до даты прекращения арендных отношений.
Таким образом, из буквального толкования п. 3.2.15 договора следует обязанность арендатора сообщить арендодателю о дате освобождения арендуемого помещения за три месяца до предполагаемого освобождения.
При этом материалами дела подтверждено, что ответчик вначале освободил занимаемое помещение, а после этого направил истцу уведомление о расторжении договора.
Между тем, досрочное освобождение арендуемого помещения до расторжения договора аренды не освобождает арендатора от выплаты арендной платы.
Кроме того, из п. 8.5 договора усматривается, что арендуемое помещение считается возвращенным из пользования арендатора с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи помещения.
Однако, как следует из материалов дела, подписанный сторонами акт приема-передачи помещения отсутствует.
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции считает, что оценка судами условий п. 8.4 договора без сопоставления их с условиями п. п. 3.2.15 и 8.5., а также со смыслом договора в целом привела к неверному толкованию договора в части отказа во взыскании арендной платы за период до даты расторжения договора.
Помимо этого, судебными инстанциями не приняты во внимание обоснованные доводы заявителя о том, что у арендодателя отсутствовала возможность передачи нежилого помещения в аренду иному лицу в период с даты фактического освобождения ответчиком помещения до даты расторжения договора аренды, что привело к возникновению у истца убытков в виде неполученной арендной платы в период с 04.12.2013 по 02.03.2014.
В силу изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда области от 19.06.2014 и постановление апелляционной инстанции от 29.08.2014 подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, суду области следует устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую правовую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон и с учетом установленных обстоятельств разрешить спор.
На основании изложенного и руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 19.06.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2014 по делу N А09-2628/2014 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
И.В.СОРОКИНА
Судьи
Л.В.ЛЕОНОВА
А.Н.МАНЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)