Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды, однако до расторжения договора арендная плата уплачена ответчиком не в полном объеме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Алоева С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Зубовой Л.М.,
судей Мариуца О.Г. и Алибердовой Н.А.,
при секретаре М.
рассмотрев в открытом судебном заседании от 15 сентября 2014 года апелляционную жалобу ООО "Зенит" на решение Дмитровского городского суда Московской области от 17 июня 2014 года по делу по иску Б.А., К. к ООО "Зенит" о взыскании задолженности по уплате арендной платы, пени, судебных расходов,
заслушав доклад судьи Мариуца О.Г.,
объяснения представителя ООО "Зенит" по доверенности Х., директора ООО "Зенит" Е.,
установила:
Истцы обратились в суд с иском к ООО "Зенит" о взыскании задолженности по уплате арендной платы, пени, судебных расходов.
В обоснование своих требований ссылаются на то, что являются сособственниками нежилого помещения общей площадью 445,4 кв. м по адресу: <данные изъяты>. В пользовании у ответчика на основании договора аренды N 64 от 11.01.2000 года, находится помещение площадью 205 кв. м по указанному адресу, сроком до 31.12.2014 года, размер арендной платы составлял 25269 рублей в месяц. По условиям договора аренды изменение арендной платы производится арендодателем одностороннем порядке в случае изменения по решению Администрации Дмитровского района базовой ставки арендной платы на 1 кв. м общей площади в месяц. С учетом отчета об оценке годовой, истцы в письменном виде уведомили ответчика об увеличении размера арендной платы с 01.01.2014 года до 304500 рублей в месяц. 17.02.2014 года ответчик предложил расторгнуть договор аренды, 01.03.2014 года между сторонами подписано соглашение о расторжении договора, оно зарегистрировано в Управлении Росреестра по Московской области 14.03.2014 года.
Однако, за период с 01.01.2014 года и до расторжения договора арендная плата уплачена ответчиком не в полном объеме. С учетом уточненных требований истцы просили взыскать в их пользу задолженность по уплате арендной платы за период с 01.01.2014 года по 14.03.2014 года в размере 696 470 рублей, пени с 01.01.2014 года по 14.03.2014 года в размере 86978 рублей, судебные расходы по госпошлине.
Истцы в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, иск поддерживают.
Представители ответчика ООО "Зенит" иск не признали.
Решением от 17 июня 2014 года Дмитровского городского суда Московской области иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ООО "Зенит" в пользу Б.А. в счет задолженности по арендой плате 192 192 рубля 92 копейки, в счет пени 10 000 рублей, в счет расходов по госпошлине 5221 рубль 93 копейки, всего 207 414 рублей 85 копеек. Взыскал с ООО "Зенит" в пользу К. в счет задолженности по арендой плате 184 655 рублей 95 копеек, в счет пени 10 00.0 рублей, всего взыскано 194 655 рублей 95 копеек. В удовлетворении иска о взыскании остальной части сумм отказано.
Не согласившись с указанным решением суда, представитель ООО "Зенит" подал апелляционную жалобу, в которой он просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, судебная коллегия находит обжалуемое решение изменению в части размера взысканных сумм.
Как усматривается из материалов дела, истцам на праве собственности принадлежит часть здания - помещение фотоателье и подвала общей площадью 445,4 кв. м, по адресу: <данные изъяты>, К. в 49/100 долях, Б.Л. в 51/100 доле.
Указанное нежилое помещение обременено правом аренды ООО "Зенит" на срок до 31 декабря 2014 года в соответствии с договором аренды N 64, заключенным 11 января 2000 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Дмитровского района Московской области и ООО "Зенит".
С января 2013 года размер арендной платы для ООО "Зенит" составлял 25269 рублей в месяц.
На основании п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом, договором, либо в установленном законом порядке.
Пунктом 4.2 договора аренды N 64 предусмотрено, что изменение арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения по решению Администрации Дмитровского района размера базовой ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади в месяц.
В соответствии с условиями договора аренды, 13.01.2014 года по заказу истца Б.А. Дмитровской межрайонной ТПП подготовлен отчет об оценке годовой арендной платы, по которому размер арендной платы за использовали спорного помещения в месяц составляет 304 500 рублей.
Истцы в письменном виде уведомили ответчика об увеличении размер арендной платы с 01.01.2014 года до 304 500 рублей в месяц, направив 03.02.2014 года в его адрес почтой соответствующее письменное уведомление, которое было получено ответчиком 04.02.2014 года (л.д. 72).
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязанность по уплате арендной платы в размере 304 500 рублей в месяц возникла у ООО "Зенит" начиная с 05.02.2014 года, т.е. на следующий день после получения извещения об увеличении арендной платы.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В пункте 6.2 договора аренды N 64 от 11.01.2000 года указано, что арендодатель обязан в разумный срок уведомлять арендатора письменно об изменении арендной платы.
Как следует из договора аренды, на совершение тех или иных действий арендатору предоставляется 10-дневной срок (пункты 4.1, 5.2.1, 5.2.4., 5.2.13 договора).
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может согласиться, что увеличение размера арендной платы должно производиться с 05.02.2014 года, т.е. через 1 день после получения уведомления, и в соответствии с пунктом 6.2 договора полагает необходимым считать разумным сроком уведомления об изменении арендной платы в 10 дней.
При таких обстоятельствах обязанность по уплате арендной платы в размере 304 500 рублей возникла у ООО "Зенит" начиная с 15 февраля 2014 года.
Как также усматривается из материалов дела, 28.02.2014 года сторонами подписано соглашение о расторжении договора с 01.03.2014 года. Передаточным актом от 01.03.2014 года подтверждается, что с 01.03.2014 года арендатор передал арендодателю помещение и ключи без замечаний со стороны последнего (л.д. 76 - 77).
Соглашение о расторжении договора зарегистрировано в Управлении Росреестра по Московской области 14.03.2014 года.
Суд первой инстанции взыскал задолженность по арендной плате по 14.03.2014 года включительно, полагая, что договор аренды N 64 считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о расторжении.
Судебная коллегия полагает данный вывод суда ошибочным.
Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Поскольку иное не вытекает из заключенного сторонами соглашения, в силу п. 3 ст. 453 ГК РФ договор должен считаться расторгнутым 01.03.2014 года, соответственно, обязанность по уплате арендной платы лежит на ответчике до 28.02.2014 года, а не до 14.03.2014 года, как ошибочно посчитал суд.
Таким образом, задолженность по арендной плате с 01.02.2014 года до 15.02.2014 года подлежит исчислению по старой ставке 25269 рублей в месяц. За период с 01 по 15 февраля 2014 года размер задолженности составит 12634 рублей 50 коп. (25269 рублей : 28 x 14 дней).
За период с 15.02.2014 года по 01.03.2014 года арендная плата должна быть уплачена в новом размере, что составляет 152250 рублей (304500 рублей : 28 x 14 дней).
Итого за февраль ответчику надлежало уплатить 164884 рубля 50 коп. (12634 рублей 50 коп. + 152250 рублей). Но с учетом того, что за февраль ответчиком было уплачено 25269 рублей, окончательная сумма, подлежащая уплате за февраль 2014 года, составляет 139615 рублей 50 коп. (164884 рубля 50 коп. - 25269 рублей).
С учетом размера долей истцов в праве собственности на спорное помещение, с ООО "Зенит" в счет задолженности по арендной плате в пользу Б.Д. (51/100 долей) подлежит взысканию - 71203 рубля 90 коп., в пользу К. (49/100 долей) - 68 411 рублей 60 коп.
Также истцами были заявлены требования о взыскании в их пользу пени за просрочку уплаты арендной платы в сумме 86978 рублей.
Пунктом 4.1 договора аренды N 64 предусмотрена обязанность аренда ежемесячно вносить арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца.
В случае нарушения арендатором порядка и сроков внесения арендной п. арендатор вправе взыскать пени в размере 0,7% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 8.1 договора аренды).
Суд первой инстанции обоснованно указал, что у истцов возникло право требовать с ответчика уплаты пени за нарушение срока оплаты арендной платы с февраля 2014 года по март 2014 года.
Размер пени с учетом изменения судебной коллегией размера задолженности по арендной плате также подлежит изменению и составит 14659 рублей 63 коп. (139615 рублей : 100 x 0,7% x 15 дней).
По ходатайству ответчика в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд первой инстанции снизил пени, с чем судебная коллегия соглашается, поскольку истцы не оспаривали применение судом положений ст. 333 ГК РФ.
Судебная коллегия также полагает возможным применить по заявлению ответчика положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер пеней до 8000 рублей, что в соответствии с долями истцом в праве собственности на помещение будет составлять: в пользу К. - 3920 рублей, в пользу Б.А. - 4080 рублей.
Таким образом, в пользу Б.А. подлежит взысканию: задолженность по арендной плате в размере 71203 рубля 90 коп., пени в размере 4080 рублей, всего 75283 рубля 90 коп., в остальной части в иске надлежит отказать. В пользу К. подлежит взысканию: задолженность по арендной плате в размере 68 411 рублей 60 коп., пени в размере 3920 рублей, госпошлина в сумме 4152 рубля 31 коп., в остальной части в иске надлежит отказать.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дмитровского городского суда Московской области от 17 июня 2014 года изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Зенит" в пользу Б.А. задолженность по арендной плате в размере 71203 рубля 90 коп., пени в размере 4080 рублей, всего взыскать 75283 рубля 90 коп., в остальной части в иске отказать.
Взыскать с ООО "Зенит" в пользу К. задолженность по арендной плате в размере 68 411 рублей 60 коп., пени в размере 3920 рублей, госпошлину в сумме 4152 рубля 31 коп., всего взыскать 76483 рубля 91 коп., в остальной части в иске отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-20182/2014
Требование: О взыскании задолженности по уплате арендной платы, пени.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды, однако до расторжения договора арендная плата уплачена ответчиком не в полном объеме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 сентября 2014 г. по делу N 33-20182/2014
Судья: Алоева С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Зубовой Л.М.,
судей Мариуца О.Г. и Алибердовой Н.А.,
при секретаре М.
рассмотрев в открытом судебном заседании от 15 сентября 2014 года апелляционную жалобу ООО "Зенит" на решение Дмитровского городского суда Московской области от 17 июня 2014 года по делу по иску Б.А., К. к ООО "Зенит" о взыскании задолженности по уплате арендной платы, пени, судебных расходов,
заслушав доклад судьи Мариуца О.Г.,
объяснения представителя ООО "Зенит" по доверенности Х., директора ООО "Зенит" Е.,
установила:
Истцы обратились в суд с иском к ООО "Зенит" о взыскании задолженности по уплате арендной платы, пени, судебных расходов.
В обоснование своих требований ссылаются на то, что являются сособственниками нежилого помещения общей площадью 445,4 кв. м по адресу: <данные изъяты>. В пользовании у ответчика на основании договора аренды N 64 от 11.01.2000 года, находится помещение площадью 205 кв. м по указанному адресу, сроком до 31.12.2014 года, размер арендной платы составлял 25269 рублей в месяц. По условиям договора аренды изменение арендной платы производится арендодателем одностороннем порядке в случае изменения по решению Администрации Дмитровского района базовой ставки арендной платы на 1 кв. м общей площади в месяц. С учетом отчета об оценке годовой, истцы в письменном виде уведомили ответчика об увеличении размера арендной платы с 01.01.2014 года до 304500 рублей в месяц. 17.02.2014 года ответчик предложил расторгнуть договор аренды, 01.03.2014 года между сторонами подписано соглашение о расторжении договора, оно зарегистрировано в Управлении Росреестра по Московской области 14.03.2014 года.
Однако, за период с 01.01.2014 года и до расторжения договора арендная плата уплачена ответчиком не в полном объеме. С учетом уточненных требований истцы просили взыскать в их пользу задолженность по уплате арендной платы за период с 01.01.2014 года по 14.03.2014 года в размере 696 470 рублей, пени с 01.01.2014 года по 14.03.2014 года в размере 86978 рублей, судебные расходы по госпошлине.
Истцы в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, иск поддерживают.
Представители ответчика ООО "Зенит" иск не признали.
Решением от 17 июня 2014 года Дмитровского городского суда Московской области иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ООО "Зенит" в пользу Б.А. в счет задолженности по арендой плате 192 192 рубля 92 копейки, в счет пени 10 000 рублей, в счет расходов по госпошлине 5221 рубль 93 копейки, всего 207 414 рублей 85 копеек. Взыскал с ООО "Зенит" в пользу К. в счет задолженности по арендой плате 184 655 рублей 95 копеек, в счет пени 10 00.0 рублей, всего взыскано 194 655 рублей 95 копеек. В удовлетворении иска о взыскании остальной части сумм отказано.
Не согласившись с указанным решением суда, представитель ООО "Зенит" подал апелляционную жалобу, в которой он просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, судебная коллегия находит обжалуемое решение изменению в части размера взысканных сумм.
Как усматривается из материалов дела, истцам на праве собственности принадлежит часть здания - помещение фотоателье и подвала общей площадью 445,4 кв. м, по адресу: <данные изъяты>, К. в 49/100 долях, Б.Л. в 51/100 доле.
Указанное нежилое помещение обременено правом аренды ООО "Зенит" на срок до 31 декабря 2014 года в соответствии с договором аренды N 64, заключенным 11 января 2000 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Дмитровского района Московской области и ООО "Зенит".
С января 2013 года размер арендной платы для ООО "Зенит" составлял 25269 рублей в месяц.
На основании п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом, договором, либо в установленном законом порядке.
Пунктом 4.2 договора аренды N 64 предусмотрено, что изменение арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения по решению Администрации Дмитровского района размера базовой ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади в месяц.
В соответствии с условиями договора аренды, 13.01.2014 года по заказу истца Б.А. Дмитровской межрайонной ТПП подготовлен отчет об оценке годовой арендной платы, по которому размер арендной платы за использовали спорного помещения в месяц составляет 304 500 рублей.
Истцы в письменном виде уведомили ответчика об увеличении размер арендной платы с 01.01.2014 года до 304 500 рублей в месяц, направив 03.02.2014 года в его адрес почтой соответствующее письменное уведомление, которое было получено ответчиком 04.02.2014 года (л.д. 72).
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязанность по уплате арендной платы в размере 304 500 рублей в месяц возникла у ООО "Зенит" начиная с 05.02.2014 года, т.е. на следующий день после получения извещения об увеличении арендной платы.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В пункте 6.2 договора аренды N 64 от 11.01.2000 года указано, что арендодатель обязан в разумный срок уведомлять арендатора письменно об изменении арендной платы.
Как следует из договора аренды, на совершение тех или иных действий арендатору предоставляется 10-дневной срок (пункты 4.1, 5.2.1, 5.2.4., 5.2.13 договора).
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может согласиться, что увеличение размера арендной платы должно производиться с 05.02.2014 года, т.е. через 1 день после получения уведомления, и в соответствии с пунктом 6.2 договора полагает необходимым считать разумным сроком уведомления об изменении арендной платы в 10 дней.
При таких обстоятельствах обязанность по уплате арендной платы в размере 304 500 рублей возникла у ООО "Зенит" начиная с 15 февраля 2014 года.
Как также усматривается из материалов дела, 28.02.2014 года сторонами подписано соглашение о расторжении договора с 01.03.2014 года. Передаточным актом от 01.03.2014 года подтверждается, что с 01.03.2014 года арендатор передал арендодателю помещение и ключи без замечаний со стороны последнего (л.д. 76 - 77).
Соглашение о расторжении договора зарегистрировано в Управлении Росреестра по Московской области 14.03.2014 года.
Суд первой инстанции взыскал задолженность по арендной плате по 14.03.2014 года включительно, полагая, что договор аренды N 64 считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о расторжении.
Судебная коллегия полагает данный вывод суда ошибочным.
Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Поскольку иное не вытекает из заключенного сторонами соглашения, в силу п. 3 ст. 453 ГК РФ договор должен считаться расторгнутым 01.03.2014 года, соответственно, обязанность по уплате арендной платы лежит на ответчике до 28.02.2014 года, а не до 14.03.2014 года, как ошибочно посчитал суд.
Таким образом, задолженность по арендной плате с 01.02.2014 года до 15.02.2014 года подлежит исчислению по старой ставке 25269 рублей в месяц. За период с 01 по 15 февраля 2014 года размер задолженности составит 12634 рублей 50 коп. (25269 рублей : 28 x 14 дней).
За период с 15.02.2014 года по 01.03.2014 года арендная плата должна быть уплачена в новом размере, что составляет 152250 рублей (304500 рублей : 28 x 14 дней).
Итого за февраль ответчику надлежало уплатить 164884 рубля 50 коп. (12634 рублей 50 коп. + 152250 рублей). Но с учетом того, что за февраль ответчиком было уплачено 25269 рублей, окончательная сумма, подлежащая уплате за февраль 2014 года, составляет 139615 рублей 50 коп. (164884 рубля 50 коп. - 25269 рублей).
С учетом размера долей истцов в праве собственности на спорное помещение, с ООО "Зенит" в счет задолженности по арендной плате в пользу Б.Д. (51/100 долей) подлежит взысканию - 71203 рубля 90 коп., в пользу К. (49/100 долей) - 68 411 рублей 60 коп.
Также истцами были заявлены требования о взыскании в их пользу пени за просрочку уплаты арендной платы в сумме 86978 рублей.
Пунктом 4.1 договора аренды N 64 предусмотрена обязанность аренда ежемесячно вносить арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца.
В случае нарушения арендатором порядка и сроков внесения арендной п. арендатор вправе взыскать пени в размере 0,7% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 8.1 договора аренды).
Суд первой инстанции обоснованно указал, что у истцов возникло право требовать с ответчика уплаты пени за нарушение срока оплаты арендной платы с февраля 2014 года по март 2014 года.
Размер пени с учетом изменения судебной коллегией размера задолженности по арендной плате также подлежит изменению и составит 14659 рублей 63 коп. (139615 рублей : 100 x 0,7% x 15 дней).
По ходатайству ответчика в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд первой инстанции снизил пени, с чем судебная коллегия соглашается, поскольку истцы не оспаривали применение судом положений ст. 333 ГК РФ.
Судебная коллегия также полагает возможным применить по заявлению ответчика положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер пеней до 8000 рублей, что в соответствии с долями истцом в праве собственности на помещение будет составлять: в пользу К. - 3920 рублей, в пользу Б.А. - 4080 рублей.
Таким образом, в пользу Б.А. подлежит взысканию: задолженность по арендной плате в размере 71203 рубля 90 коп., пени в размере 4080 рублей, всего 75283 рубля 90 коп., в остальной части в иске надлежит отказать. В пользу К. подлежит взысканию: задолженность по арендной плате в размере 68 411 рублей 60 коп., пени в размере 3920 рублей, госпошлина в сумме 4152 рубля 31 коп., в остальной части в иске надлежит отказать.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дмитровского городского суда Московской области от 17 июня 2014 года изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Зенит" в пользу Б.А. задолженность по арендной плате в размере 71203 рубля 90 коп., пени в размере 4080 рублей, всего взыскать 75283 рубля 90 коп., в остальной части в иске отказать.
Взыскать с ООО "Зенит" в пользу К. задолженность по арендной плате в размере 68 411 рублей 60 коп., пени в размере 3920 рублей, госпошлину в сумме 4152 рубля 31 коп., всего взыскать 76483 рубля 91 коп., в остальной части в иске отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)