Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гапеевцева М.А.
Судья-докладчик Сазонов П.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Поповой А.А.,
судей Чертковой С.А. и Сазонова П.А.,
при секретаре К.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.Т.С. к М., Л., К.Е., А. о признании недействительными доверенности, договоров купли-продажи квартиры, дополнительного соглашения к договору купли-продажи, прекращении права собственности, восстановлении права собственности
по апелляционным жалобам М., Л., А., К.Е.
на решение Братского районного суда Иркутской области от 1 марта 2013 года по данному гражданскому делу,
установила:
Л. обратился в суд с иском к Б.Т.С., Б.С., Б.В., Б.А. о прекращении права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес изъят>, снятии ответчиков с регистрационного учета, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. В судебном заседании 2 октября 2012 года Л. уточнил исковые требования, дополнительно указав в качестве ответчиков Б.Д., действующего в своих интересах и в качестве законного представителя Б.О. В судебном заседании 8 ноября 2012 года судом принят отказ Л. от исковых требований, производство по делу в указанной части прекращено.
Б.Т.С. в обоснование встречных исковых требований (с учетом уточнения) к Л., М., К.Е., А. указала, что она являлась собственником указанного жилого помещения. <дата изъята> она обратилась в ООО "Л" (далее - ООО "Л") с просьбой о выдаче ей займа в сумме <данные изъяты>. <данные изъяты> ООО "Л" Д. согласилась, но пояснила ей, что в этих целях необходимо подписать договор займа и договор залога имущества с ее сотрудником К. Согласно договору займа от <дата изъята> она заняла у К. <данные изъяты>, хотя фактически займ составил <данные изъяты>, остальные <данные изъяты> - это скрытые проценты, которые она должна была уплатить. Также между ней и К. был заключен договор залога имущества от <дата изъята>, согласно которому она предоставила в залог с оставлением у себя в качестве обеспечения исполнения обязательства по договору займа указанную квартиру. Она также оставила Д. подлинники документов на квартиру для оформления права на наследство.
В период действия договора займа от <дата изъята> она отдавала денежные средства как К., так и в ООО "Л". В связи с невозможностью погасить долг она вновь обратилась к Д. Между Б.Т.С. и ООО "Л" был заключен договор денежного займа от <дата изъята> на сумму <данные изъяты> под 10% в месяц со сроком возврата до <дата изъята>. По данному договору денежные средства она не получала. Документы на квартиру оставались у Д., так как долг не был возвращен.
<дата изъята> она обратилась к Д. для уточнения суммы долга по договору займа от <дата изъята>. Д. указала ей на необходимость составить доверенность для заключения договора залога к договору займа от <дата изъята> для обеспечения возврата оставшейся суммы займа. Нотариусом Р. была составлена доверенность от <дата изъята>, в которой легко читаемым шрифтом были указаны фамилия, имя и отчество Б.Т.С., фамилия, имя и отчество представителя А. и полномочие "заключить договор залога к договору займа" на указанную квартиру. Она посчитала, что такая формулировка соответствует ее волеизъявлению. Далее в доверенности было напечатано о праве продать данную квартиру. Истец с собой не взяла очки и, не читая текст, набранный мелким шрифтом, подписала доверенность. Намерения продать единственное жилье у истца не было. Договор залога заключен не был. В период <дата изъята> по договору займа от <дата изъята> ею в кассу ООО "Л" были внесены <данные изъяты>. В августе истец обратилась к Д., чтобы узнать сумму оставшегося долга, но та ничего ей не пояснила.
<дата изъята> истцу стало известно, что ее квартира продана М. по договору купли-продажи от <дата изъята>. Согласно договору купли-продажи от <дата изъята> на регистрационном учете в квартире состоят Б.Т.С. и члены ее семьи, которые обязуются до <дата изъята> сняться с регистрационного учета по данному адресу.
В <дата изъята> она узнала о том, что <дата изъята> М. продал спорную квартиру Л. Согласно договору купли-продажи от <дата изъята> на регистрационном учете в указанной квартире состоят М., который сохраняет право пользования жилым помещением, а Б.С., Б.В., Б.Т.С., Б.А. обязуются до <дата изъята> сняться с регистрационного учета. Однако ни она, ни члены ее семьи никогда не принимали на себя каких-либо обязательств по снятию с регистрационного учета.
Позднее квартира стала принадлежать К.Е. на основании договора купли-продажи от <дата изъята>.
Б.Т.С. просила суд признать недействительной доверенность от <дата изъята>, зарегистрированную в реестре за <номер изъят>, удостоверенную нотариусом <адрес изъят> Р., выданную на А.; признать недействительным договор купли-продажи указанной квартиры от <дата изъята> и дополнительное соглашение к нему от <дата изъята>, заключенные между Б.Т.С. и М.; признать недействительным договор купли-продажи указанной квартиры от <дата изъята>, заключенный между М. и Л.; признать недействительным договор купли-продажи указанной квартиры от <дата изъята>, заключенный между Л. и К.Е.; применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности К.Е. и восстановить право собственности Б.Т.С. на указанную квартиру.
В судебном заседании Б.Т.С. и ее представитель Б.Т.С., действующая на основании доверенности, иск поддержали. Д., представляющая на основании доверенностей интересы ответчиков М. и А., иск не признала. Как руководитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Л" Д. возражала против удовлетворения иска. Представитель ответчика Л. Ф., действующая на основании доверенности, иск не признала.
Обжалуемым решением суда исковые требования Б.Т.С. удовлетворены частично. Договоры купли-продажи признаны недействительными. Право собственности К.Е. на указанную квартиру прекращено, право собственности Б.Т.С. - восстановлено. В удовлетворении требования о признании недействительной доверенности, выданной на имя А., отказано.
В апелляционной жалобе, поступившей в суд 11 апреля 2013 года, с учетом дополнения, поступившего в суд 7 мая 2013 года, М. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. Ответчик полагает, что суд не учел показания свидетеля нотариуса Р., согласно которым все полномочия в доверенности были разъяснены Б.Т.С. Плохое зрение Б.Т.С. не доказано. Вывод суда об отсутствии у истца намерений на продажу квартиры при оформлении доверенности необоснован и опровергается действиями Б.Т.С. по заключению с ООО "П" (далее - ООО "П") договора оказания услуг, выдачей доверенности на имя А., а также распиской истца в получении денежных средств за квартиру. М. считает неверным вывод суда, что право продажи имущества обусловлено договором залога и являлось производным от него правом в целях реализации заложенного имущества, потому что государственный регистратор при регистрации сделки не усмотрел отсутствие прав у А. на заключение договора купли-продажи.
К.Е. в своей апелляционной жалобе, поступившей в суд 11 апреля 2013 года, с учетом дополнения, поступившего в суд 7 мая 2013 года, просит отменить решение суда, принять новое решение, приводя доводы, аналогичные доводам жалобы М. Помимо этого К.Е. как на нарушение закона указывает на не привлечение к участию в деле ее супруга, давшего нотариальное согласие на покупку квартиры.
В апелляционной жалобе, поступившей в суд 11 апреля 2013 года, с учетом дополнения, поступившего в суд 7 мая 2013 года, поданной представителем Л. - Ф., действующей на основании доверенности, ответчик просит отменить решение суда и принять новое решение. Л. полагает, что суд, установив нарушения в действиях нотариуса при оформлении доверенности на А., должен был привлечь нотариуса Р. к участию в деле в качестве третьего лица. Суд не оценил противоречия в объяснениях истца, в том числе относительно подписи в расписке о получении денег.
В апелляционной жалобе, поступившей в суд 11 апреля 2013 года, с учетом дополнения, поступившего в суд 7 мая 2013 года, поданной представителем ответчика А. - Д., действующей на основании доверенности, А. просит отменить решение суда, полагая, что суд неправильно оценил доверенность, в которой полномочия представителя перечислены по указанию доверителя, без взаимосвязи, без ссылок на какие-либо условия. В материалах дела отсутствуют доказательства в подтверждение вывода суда об отсутствии у Б.Т.С. намерений продать квартиру. Выводы суда противоречат друг другу, так как доверенность, на основании которой А. совершила сделку купли-продажи, не признана недействительной, однако сама эта и последующие сделки купли-продажи признаны недействительными. Суд оставил без оценки расписку Б.Т.С. о получении денежных средств от продажи квартиры, не установил обстоятельства получения денег, не принял во внимание добросовестность покупателей, которые вставали на регистрационный учет по адресу спорной квартиры и намеревались пользоваться данным жилым помещением.
В письменных возражениях на апелляционные жалобы, поданных представителем истца Б.Т.С., действующей на основании доверенности, истец Б.Т.С. просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителя истца Б.Т.С. Б.Т.С., согласившейся с решением суда, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда (далее - судебная коллегия) не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что спорная квартира перешла к Б.Т.С. по наследству от Г.Т. <дата изъята> Б.Т.С. заключила договор на оказание услуг с ООО "П" (т. 2, л.д. 111), в соответствии с которым Общество должно оказать юридические услуги по подготовке и совершению сделки по отчуждению спорной квартиры: сбор и подготовка документов, подбор объектов недвижимости, переговоры с покупателем объекта (пункты 1.1 - 2.2 договора). Срок оказания услуг - с <дата изъята> до <дата изъята>, с возможностью продления его действия на 60 дней (пункты 1.2, 2.2.4 договора). При этом ООО "П" имеет право действовать от имени Б.Т.С. по доверенности (пункт 2.2.1 договора).
Форма данного договора носит типовой характер. Сторонами были подписаны также два приложения к данному договору (т. 1, л.д. 105).
В приложении N 1 от руки вписано, что предметом вышеуказанного договора оказания услуг являются "оформление наследства" и "регистрация права в УЮ", а не отчуждение спорной квартиры.
Из приложения N 2 следует, что для исполнения договора возмездного оказания услуг ООО "П" получило от Исполнителя следующие документы: договор на передачу квартир от <дата изъята>, завещание от <дата изъята>, выписку из ЕГРП, свидетельство о смерти, технический паспорт и иные документы.
Предусмотренные приложением N 1 действия по оформлению наследства были совершены. В этих целях доверенностью от той же даты - <дата изъята> - Б.Т.С. уполномочила Г.В. принять наследство и вести наследственное дело с правом получения свидетельства о праве на наследство к имуществу, оставшемуся после умершей <дата изъята> ее матери Г.Т., в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, с правом получения свидетельства о государственной регистрации прав и всех необходимых зарегистрированных документов. Доверенность выдана сроком по <дата изъята> (т. 1, л.д. 153). <дата изъята> было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию, согласно которому наследницей указанного в завещании имущества Г.Т., умершей <дата изъята>, является Б.Т.С. Наследство, на которое выдано свидетельство, состоит из спорной квартиры (т. 1, л.д. 92).
В период действия договора возмездного оказания услуг, то есть с <дата изъята> до <дата изъята> и до <дата изъята> (с учетом продления действия договора), никакие сделки купли-продажи спорной квартиры не совершались. Какие-либо действия от имени Б.Т.С. ООО "П" по доверенности не совершало, и такой доверенности на имя ООО "П" сторонами не представлено.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что данный договор возмездного оказания услуг не подтверждает наличия у истца воли на совершение купли-продажи данной квартиры в соответствии с договором от <дата изъята> и дополнительным соглашением к нему от <дата изъята>, заключенными между М. (покупателем) и Б.Т.С., от имени которой действовала А.
Исследуя обстоятельства, связанные с заключением договоров займа и залога, суд первой инстанции установил следующее.
<данные изъяты> ООО "П" Д. являлась также с <дата изъята> <данные изъяты> ООО "Л" (т. 1, л.д. 164). <дата изъята> в ООО "Л" занимался рекламой и оборудованием, не являясь официально сотрудником, К. В <дата изъята> Б.Т.С. хотела заключить договор займа с ООО "Л", но сотрудники ООО направили ее к К., что подтвердил допрошенный в качестве свидетеля К. (т. 2, л.д. 117).
<дата изъята> был заключен договор займа между Б.Т.С. и К. (т. 1, л.д. 108), согласно которому Б.Т.С. заняла у К. <данные изъяты> с возвратом <дата изъята>. К. передает заемные деньги Б.Т.С. в сумме <данные изъяты> до подписания договора. Б.Т.С. обязалась до <дата изъята> вернуть К. деньги в сумме <данные изъяты>. Договор займа заключен без выплаты процентов. Займ возвращается периодическими платежами по <данные изъяты>, а в последний месяц срока - <данные изъяты> (пункты 1, 3, 5, 6 договора). Фактически в соответствии с распиской Б.Т.С. получила от К. <данные изъяты> с дальнейшим погашением в течение 10 месяцев с процентной ставкой 10%, в расписке имеется подпись истца с расшифровкой фамилии (т. 2, л.д. 113).
В тот же день, <дата изъята>, Б.Т.С. (залогодатель) и К. (залогодержатель) подписали договор залога (т. 1, л.д. 109 - 111), по условиям которого залогодатель предоставляет залогодержателю в залог с оставлением у себя в качестве обеспечения исполнения обязательства по договору займа от <дата изъята> спорную квартиру. Цена договора займа составляет <данные изъяты>, срок исполнения обязательства - <дата изъята>. Заложенное имущество оценивается сторонами в <данные изъяты>. В общем случае реализация заложенного имущества осуществляется залогодержателем самостоятельно, без обращения в суд, но в отношении недвижимого имущества требования залогодержателя удовлетворяются из его стоимости только по решению суда (пункты 1, 2, 14 договора залога).
Второй договор займа был заключен <дата изъята> Б.Т.С. (заемщиком) с ООО "Л" (заимодавцем). Согласно этому договору заимодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере <данные изъяты> на срок до <дата изъята>. Договор подписан истцом и Д. (т. 1, л.д. 104).
Истец возвращала денежные средства как К., так и в кассу ООО "Л". По состоянию на <дата изъята> долг истца перед ООО "Л" составлял не более <данные изъяты>, что следует из заведенного Обществом (кредитором) на истца (должника) "наблюдательного дела" (т. 2, л.д. 101 - 107). Допрошенный в качестве свидетеля К. затруднился назвать сумму непогашенной задолженности Б.Т.С. перед ним и подтвердил, что займ, выданный им, истец возвращала его сестре, работавшей в ООО "Л", а ему требовать возврата долга у истца некогда (т. 2, л.д. 117).
<дата изъята> была оформлена доверенность, согласно которой Б.Т.С. уполномочила А. заключить договор залога к договору займа на имущество, состоящее из спорной квартиры (в этой части текст напечатан жирным, легко читаемым шрифтом), для чего предоставила право представлять и получать необходимые справки, удостоверения, документы и дубликаты документов, и ряд иных полномочий, в том числе право продажи объекта недвижимости, подписания договора купли-продажи, передаточного акта, регистрации права собственности, перехода права собственности, получения свидетельства о государственной регистрации права (в этой части текст напечатан бледнее, обычным шрифтом). Доверенность выдана сроком на один год (т. 1, л.д. 154).
Договор залога, подписанный К. и Б.Т.С. <дата изъята>, не был зарегистрирован, что в силу положений пунктов 3 и 4 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) влечет его недействительность.
Заключение иных договоров залога спорной квартиры не доказано.
В период <дата изъята> истец продолжала проживать в спорной квартире, которая являлась ее единственным жильем, оплачивала услуги по электроснабжению (т. 3, л.д. 6 - 12), производила текущий ремонт. Иные лица (кроме членов семьи истца) не оплачивали коммунальные услуги, электроснабжение, не вселялись в спорную квартиру и не содержали ее.
Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам, что действительная воля Б.Т.С. при выдаче <дата изъята> доверенности заключалась в предоставлении А. полномочия по заключению договора залога к договору займа, и что право продажи было обусловлено заключением договора залога.
Правильно применив положения статей 166 - 168, 209, 454, 549 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что подписанный А. (от имени продавца Б.Т.С.) и Д. (от имени покупателя М.) договор купли-продажи от <дата изъята> (с учетом дополнительного соглашения от <дата изъята>) недействителен в силу отчуждения спорной квартиры лицом, не имевшим права на его отчуждение. Недействительны также иные совершенные в отношении указанной квартиры сделки: купля-продажа от <дата изъята> между М. и Л. и купля-продажа от <дата изъята> между Л. и К.Е. Законным является и вывод суда о прекращении права собственности К.Е. и восстановлении права собственности Б.Т.С. на указанную квартиру.
Поскольку выраженное в доверенности волеизъявление Б.Т.С. не искажало ее действительной воли, суд первой инстанции правильно применил положения статей 182, 185 ГК РФ и пришел к обоснованному выводу, что оснований для признания данной доверенности недействительной не имеется.
Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют содержанию имеющихся в деле доказательств и норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и не вызывают у судебной коллегии сомнения в их законности и обоснованности.
Доводы апелляционных жалоб на законность и обоснованность решения суда не влияют.
Довод апелляционной жалобы М. о том, что суд не учел показания свидетеля нотариуса Р. о разъяснении Б.Т.С. содержания доверенности, и о недоказанности наличия у нее плохого зрения не имеет правового значения, поскольку судом установлено, что действительная воля Б.Т.С. при выдаче <дата изъята> доверенности заключалась в предоставлении А. полномочия по заключению договора залога к договору займа. Действиями государственных регистраторов при регистрации сделки купли-продажи, на которые ссылается ответчик, выводы суда не опровергаются.
Довод апелляционной жалобы М. о том, что Б.Т.С. хотела продать квартиру и в этих целях заключила договор с ООО "П" и расписалась в получении <данные изъяты> за продажу квартиры, отклоняется судебной коллегией. В период действия договора возмездного оказания услуг никакие сделки купли-продажи спорной квартиры не совершались, действия от имени Б.Т.С. ООО "П" по доверенности не совершало, и такой доверенности на имя ООО "П" сторонами не представлено. Имеющаяся в материалах дела (т. 1, л.д. 176) расписка Б.Т.С. также не подтверждает доводы ответчика. В договоре купли-продажи от <дата изъята> (пункт 8) указано, что расчет между сторонами произведен до подписания договора (т. 1 л.д. 74), но это не подтверждает получение Б.Т.С. денег, поскольку договор купли-продажи подписан не ею, а А. Представленный документ не имеет наименования "расписка", не содержит указания, за какую квартиру получены указанные денежные средства (не указан адрес), отсутствует подпись Б.Т.С. (имеется только расшифровка подписи), не указана дата выдачи этого документа.
Аналогичные доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах К.Е. и А., отклоняются по тем же мотивам.
Довод апелляционной жалобы К.Е. о не привлечении судом к участию в деле ее супруга, давшего согласие на сделку между К.Е. и Л., на правильность выводов суда о недействительности сделки между Б.Т.С. и М. не влияют.
Довод апелляционной жалобы, поданной представителем Л. Ф., о не привлечении нотариуса Р. к участию в деле в качестве третьего лица отклоняется судебной коллегией. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания доверенности недействительной. У нотариуса нет материально-правового интереса в данном споре, решение суда не влияет на его права и обязанности по отношению к сторонам, в связи с чем он не может рассматриваться как третье лицо (статьи 42, 43 ГПК РФ) и обоснованно допрошен судом как свидетель.
Довод апелляционной жалобы, поданной представителем ответчика А. - Д., о противоречиях в выводах суда и добросовестности покупателей квартиры отклоняется судебной коллегией. Судебная коллегия не усматривает противоречий в выводах суда о том, что воля Б.Т.С. при выдаче <дата изъята> доверенности заключалась в предоставлении А. полномочия по заключению договора залога к договору займа, в связи с чем продажа квартиры была произведена помимо воли Б.Т.С. Добросовестность приобретателя в данном случае не имеет правового значения (статья 302 ГК РФ). Постановка ответчика М. на регистрационный учет по адресу спорной квартиры на правильность решения суда не влияет, поскольку суд установил, что после заключения договора купли-продажи фактической передачи квартиры М. осуществлено не было, в квартиру он не вселялся, действий по владению и содержанию квартиры не осуществлял.
Доводы апелляционных жалоб отклоняются судебной коллегией, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда, иной оценке установленных по делу обстоятельств и направлены на иное толкование норм материального права. Оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ для отмены решения суда по данному делу, рассмотренному в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда
определила:
Оставить решение Братского районного суда Иркутской области от 1 марта 2013 года по данному гражданскому делу без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.ПОПОВА
Судьи
С.А.ЧЕРТКОВА
П.А.САЗОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6097/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 июля 2013 г. по делу N 33-6097/13
Судья Гапеевцева М.А.
Судья-докладчик Сазонов П.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Поповой А.А.,
судей Чертковой С.А. и Сазонова П.А.,
при секретаре К.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.Т.С. к М., Л., К.Е., А. о признании недействительными доверенности, договоров купли-продажи квартиры, дополнительного соглашения к договору купли-продажи, прекращении права собственности, восстановлении права собственности
по апелляционным жалобам М., Л., А., К.Е.
на решение Братского районного суда Иркутской области от 1 марта 2013 года по данному гражданскому делу,
установила:
Л. обратился в суд с иском к Б.Т.С., Б.С., Б.В., Б.А. о прекращении права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес изъят>, снятии ответчиков с регистрационного учета, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. В судебном заседании 2 октября 2012 года Л. уточнил исковые требования, дополнительно указав в качестве ответчиков Б.Д., действующего в своих интересах и в качестве законного представителя Б.О. В судебном заседании 8 ноября 2012 года судом принят отказ Л. от исковых требований, производство по делу в указанной части прекращено.
Б.Т.С. в обоснование встречных исковых требований (с учетом уточнения) к Л., М., К.Е., А. указала, что она являлась собственником указанного жилого помещения. <дата изъята> она обратилась в ООО "Л" (далее - ООО "Л") с просьбой о выдаче ей займа в сумме <данные изъяты>. <данные изъяты> ООО "Л" Д. согласилась, но пояснила ей, что в этих целях необходимо подписать договор займа и договор залога имущества с ее сотрудником К. Согласно договору займа от <дата изъята> она заняла у К. <данные изъяты>, хотя фактически займ составил <данные изъяты>, остальные <данные изъяты> - это скрытые проценты, которые она должна была уплатить. Также между ней и К. был заключен договор залога имущества от <дата изъята>, согласно которому она предоставила в залог с оставлением у себя в качестве обеспечения исполнения обязательства по договору займа указанную квартиру. Она также оставила Д. подлинники документов на квартиру для оформления права на наследство.
В период действия договора займа от <дата изъята> она отдавала денежные средства как К., так и в ООО "Л". В связи с невозможностью погасить долг она вновь обратилась к Д. Между Б.Т.С. и ООО "Л" был заключен договор денежного займа от <дата изъята> на сумму <данные изъяты> под 10% в месяц со сроком возврата до <дата изъята>. По данному договору денежные средства она не получала. Документы на квартиру оставались у Д., так как долг не был возвращен.
<дата изъята> она обратилась к Д. для уточнения суммы долга по договору займа от <дата изъята>. Д. указала ей на необходимость составить доверенность для заключения договора залога к договору займа от <дата изъята> для обеспечения возврата оставшейся суммы займа. Нотариусом Р. была составлена доверенность от <дата изъята>, в которой легко читаемым шрифтом были указаны фамилия, имя и отчество Б.Т.С., фамилия, имя и отчество представителя А. и полномочие "заключить договор залога к договору займа" на указанную квартиру. Она посчитала, что такая формулировка соответствует ее волеизъявлению. Далее в доверенности было напечатано о праве продать данную квартиру. Истец с собой не взяла очки и, не читая текст, набранный мелким шрифтом, подписала доверенность. Намерения продать единственное жилье у истца не было. Договор залога заключен не был. В период <дата изъята> по договору займа от <дата изъята> ею в кассу ООО "Л" были внесены <данные изъяты>. В августе истец обратилась к Д., чтобы узнать сумму оставшегося долга, но та ничего ей не пояснила.
<дата изъята> истцу стало известно, что ее квартира продана М. по договору купли-продажи от <дата изъята>. Согласно договору купли-продажи от <дата изъята> на регистрационном учете в квартире состоят Б.Т.С. и члены ее семьи, которые обязуются до <дата изъята> сняться с регистрационного учета по данному адресу.
В <дата изъята> она узнала о том, что <дата изъята> М. продал спорную квартиру Л. Согласно договору купли-продажи от <дата изъята> на регистрационном учете в указанной квартире состоят М., который сохраняет право пользования жилым помещением, а Б.С., Б.В., Б.Т.С., Б.А. обязуются до <дата изъята> сняться с регистрационного учета. Однако ни она, ни члены ее семьи никогда не принимали на себя каких-либо обязательств по снятию с регистрационного учета.
Позднее квартира стала принадлежать К.Е. на основании договора купли-продажи от <дата изъята>.
Б.Т.С. просила суд признать недействительной доверенность от <дата изъята>, зарегистрированную в реестре за <номер изъят>, удостоверенную нотариусом <адрес изъят> Р., выданную на А.; признать недействительным договор купли-продажи указанной квартиры от <дата изъята> и дополнительное соглашение к нему от <дата изъята>, заключенные между Б.Т.С. и М.; признать недействительным договор купли-продажи указанной квартиры от <дата изъята>, заключенный между М. и Л.; признать недействительным договор купли-продажи указанной квартиры от <дата изъята>, заключенный между Л. и К.Е.; применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности К.Е. и восстановить право собственности Б.Т.С. на указанную квартиру.
В судебном заседании Б.Т.С. и ее представитель Б.Т.С., действующая на основании доверенности, иск поддержали. Д., представляющая на основании доверенностей интересы ответчиков М. и А., иск не признала. Как руководитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Л" Д. возражала против удовлетворения иска. Представитель ответчика Л. Ф., действующая на основании доверенности, иск не признала.
Обжалуемым решением суда исковые требования Б.Т.С. удовлетворены частично. Договоры купли-продажи признаны недействительными. Право собственности К.Е. на указанную квартиру прекращено, право собственности Б.Т.С. - восстановлено. В удовлетворении требования о признании недействительной доверенности, выданной на имя А., отказано.
В апелляционной жалобе, поступившей в суд 11 апреля 2013 года, с учетом дополнения, поступившего в суд 7 мая 2013 года, М. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. Ответчик полагает, что суд не учел показания свидетеля нотариуса Р., согласно которым все полномочия в доверенности были разъяснены Б.Т.С. Плохое зрение Б.Т.С. не доказано. Вывод суда об отсутствии у истца намерений на продажу квартиры при оформлении доверенности необоснован и опровергается действиями Б.Т.С. по заключению с ООО "П" (далее - ООО "П") договора оказания услуг, выдачей доверенности на имя А., а также распиской истца в получении денежных средств за квартиру. М. считает неверным вывод суда, что право продажи имущества обусловлено договором залога и являлось производным от него правом в целях реализации заложенного имущества, потому что государственный регистратор при регистрации сделки не усмотрел отсутствие прав у А. на заключение договора купли-продажи.
К.Е. в своей апелляционной жалобе, поступившей в суд 11 апреля 2013 года, с учетом дополнения, поступившего в суд 7 мая 2013 года, просит отменить решение суда, принять новое решение, приводя доводы, аналогичные доводам жалобы М. Помимо этого К.Е. как на нарушение закона указывает на не привлечение к участию в деле ее супруга, давшего нотариальное согласие на покупку квартиры.
В апелляционной жалобе, поступившей в суд 11 апреля 2013 года, с учетом дополнения, поступившего в суд 7 мая 2013 года, поданной представителем Л. - Ф., действующей на основании доверенности, ответчик просит отменить решение суда и принять новое решение. Л. полагает, что суд, установив нарушения в действиях нотариуса при оформлении доверенности на А., должен был привлечь нотариуса Р. к участию в деле в качестве третьего лица. Суд не оценил противоречия в объяснениях истца, в том числе относительно подписи в расписке о получении денег.
В апелляционной жалобе, поступившей в суд 11 апреля 2013 года, с учетом дополнения, поступившего в суд 7 мая 2013 года, поданной представителем ответчика А. - Д., действующей на основании доверенности, А. просит отменить решение суда, полагая, что суд неправильно оценил доверенность, в которой полномочия представителя перечислены по указанию доверителя, без взаимосвязи, без ссылок на какие-либо условия. В материалах дела отсутствуют доказательства в подтверждение вывода суда об отсутствии у Б.Т.С. намерений продать квартиру. Выводы суда противоречат друг другу, так как доверенность, на основании которой А. совершила сделку купли-продажи, не признана недействительной, однако сама эта и последующие сделки купли-продажи признаны недействительными. Суд оставил без оценки расписку Б.Т.С. о получении денежных средств от продажи квартиры, не установил обстоятельства получения денег, не принял во внимание добросовестность покупателей, которые вставали на регистрационный учет по адресу спорной квартиры и намеревались пользоваться данным жилым помещением.
В письменных возражениях на апелляционные жалобы, поданных представителем истца Б.Т.С., действующей на основании доверенности, истец Б.Т.С. просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителя истца Б.Т.С. Б.Т.С., согласившейся с решением суда, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда (далее - судебная коллегия) не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что спорная квартира перешла к Б.Т.С. по наследству от Г.Т. <дата изъята> Б.Т.С. заключила договор на оказание услуг с ООО "П" (т. 2, л.д. 111), в соответствии с которым Общество должно оказать юридические услуги по подготовке и совершению сделки по отчуждению спорной квартиры: сбор и подготовка документов, подбор объектов недвижимости, переговоры с покупателем объекта (пункты 1.1 - 2.2 договора). Срок оказания услуг - с <дата изъята> до <дата изъята>, с возможностью продления его действия на 60 дней (пункты 1.2, 2.2.4 договора). При этом ООО "П" имеет право действовать от имени Б.Т.С. по доверенности (пункт 2.2.1 договора).
Форма данного договора носит типовой характер. Сторонами были подписаны также два приложения к данному договору (т. 1, л.д. 105).
В приложении N 1 от руки вписано, что предметом вышеуказанного договора оказания услуг являются "оформление наследства" и "регистрация права в УЮ", а не отчуждение спорной квартиры.
Из приложения N 2 следует, что для исполнения договора возмездного оказания услуг ООО "П" получило от Исполнителя следующие документы: договор на передачу квартир от <дата изъята>, завещание от <дата изъята>, выписку из ЕГРП, свидетельство о смерти, технический паспорт и иные документы.
Предусмотренные приложением N 1 действия по оформлению наследства были совершены. В этих целях доверенностью от той же даты - <дата изъята> - Б.Т.С. уполномочила Г.В. принять наследство и вести наследственное дело с правом получения свидетельства о праве на наследство к имуществу, оставшемуся после умершей <дата изъята> ее матери Г.Т., в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, с правом получения свидетельства о государственной регистрации прав и всех необходимых зарегистрированных документов. Доверенность выдана сроком по <дата изъята> (т. 1, л.д. 153). <дата изъята> было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию, согласно которому наследницей указанного в завещании имущества Г.Т., умершей <дата изъята>, является Б.Т.С. Наследство, на которое выдано свидетельство, состоит из спорной квартиры (т. 1, л.д. 92).
В период действия договора возмездного оказания услуг, то есть с <дата изъята> до <дата изъята> и до <дата изъята> (с учетом продления действия договора), никакие сделки купли-продажи спорной квартиры не совершались. Какие-либо действия от имени Б.Т.С. ООО "П" по доверенности не совершало, и такой доверенности на имя ООО "П" сторонами не представлено.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что данный договор возмездного оказания услуг не подтверждает наличия у истца воли на совершение купли-продажи данной квартиры в соответствии с договором от <дата изъята> и дополнительным соглашением к нему от <дата изъята>, заключенными между М. (покупателем) и Б.Т.С., от имени которой действовала А.
Исследуя обстоятельства, связанные с заключением договоров займа и залога, суд первой инстанции установил следующее.
<данные изъяты> ООО "П" Д. являлась также с <дата изъята> <данные изъяты> ООО "Л" (т. 1, л.д. 164). <дата изъята> в ООО "Л" занимался рекламой и оборудованием, не являясь официально сотрудником, К. В <дата изъята> Б.Т.С. хотела заключить договор займа с ООО "Л", но сотрудники ООО направили ее к К., что подтвердил допрошенный в качестве свидетеля К. (т. 2, л.д. 117).
<дата изъята> был заключен договор займа между Б.Т.С. и К. (т. 1, л.д. 108), согласно которому Б.Т.С. заняла у К. <данные изъяты> с возвратом <дата изъята>. К. передает заемные деньги Б.Т.С. в сумме <данные изъяты> до подписания договора. Б.Т.С. обязалась до <дата изъята> вернуть К. деньги в сумме <данные изъяты>. Договор займа заключен без выплаты процентов. Займ возвращается периодическими платежами по <данные изъяты>, а в последний месяц срока - <данные изъяты> (пункты 1, 3, 5, 6 договора). Фактически в соответствии с распиской Б.Т.С. получила от К. <данные изъяты> с дальнейшим погашением в течение 10 месяцев с процентной ставкой 10%, в расписке имеется подпись истца с расшифровкой фамилии (т. 2, л.д. 113).
В тот же день, <дата изъята>, Б.Т.С. (залогодатель) и К. (залогодержатель) подписали договор залога (т. 1, л.д. 109 - 111), по условиям которого залогодатель предоставляет залогодержателю в залог с оставлением у себя в качестве обеспечения исполнения обязательства по договору займа от <дата изъята> спорную квартиру. Цена договора займа составляет <данные изъяты>, срок исполнения обязательства - <дата изъята>. Заложенное имущество оценивается сторонами в <данные изъяты>. В общем случае реализация заложенного имущества осуществляется залогодержателем самостоятельно, без обращения в суд, но в отношении недвижимого имущества требования залогодержателя удовлетворяются из его стоимости только по решению суда (пункты 1, 2, 14 договора залога).
Второй договор займа был заключен <дата изъята> Б.Т.С. (заемщиком) с ООО "Л" (заимодавцем). Согласно этому договору заимодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере <данные изъяты> на срок до <дата изъята>. Договор подписан истцом и Д. (т. 1, л.д. 104).
Истец возвращала денежные средства как К., так и в кассу ООО "Л". По состоянию на <дата изъята> долг истца перед ООО "Л" составлял не более <данные изъяты>, что следует из заведенного Обществом (кредитором) на истца (должника) "наблюдательного дела" (т. 2, л.д. 101 - 107). Допрошенный в качестве свидетеля К. затруднился назвать сумму непогашенной задолженности Б.Т.С. перед ним и подтвердил, что займ, выданный им, истец возвращала его сестре, работавшей в ООО "Л", а ему требовать возврата долга у истца некогда (т. 2, л.д. 117).
<дата изъята> была оформлена доверенность, согласно которой Б.Т.С. уполномочила А. заключить договор залога к договору займа на имущество, состоящее из спорной квартиры (в этой части текст напечатан жирным, легко читаемым шрифтом), для чего предоставила право представлять и получать необходимые справки, удостоверения, документы и дубликаты документов, и ряд иных полномочий, в том числе право продажи объекта недвижимости, подписания договора купли-продажи, передаточного акта, регистрации права собственности, перехода права собственности, получения свидетельства о государственной регистрации права (в этой части текст напечатан бледнее, обычным шрифтом). Доверенность выдана сроком на один год (т. 1, л.д. 154).
Договор залога, подписанный К. и Б.Т.С. <дата изъята>, не был зарегистрирован, что в силу положений пунктов 3 и 4 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) влечет его недействительность.
Заключение иных договоров залога спорной квартиры не доказано.
В период <дата изъята> истец продолжала проживать в спорной квартире, которая являлась ее единственным жильем, оплачивала услуги по электроснабжению (т. 3, л.д. 6 - 12), производила текущий ремонт. Иные лица (кроме членов семьи истца) не оплачивали коммунальные услуги, электроснабжение, не вселялись в спорную квартиру и не содержали ее.
Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам, что действительная воля Б.Т.С. при выдаче <дата изъята> доверенности заключалась в предоставлении А. полномочия по заключению договора залога к договору займа, и что право продажи было обусловлено заключением договора залога.
Правильно применив положения статей 166 - 168, 209, 454, 549 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что подписанный А. (от имени продавца Б.Т.С.) и Д. (от имени покупателя М.) договор купли-продажи от <дата изъята> (с учетом дополнительного соглашения от <дата изъята>) недействителен в силу отчуждения спорной квартиры лицом, не имевшим права на его отчуждение. Недействительны также иные совершенные в отношении указанной квартиры сделки: купля-продажа от <дата изъята> между М. и Л. и купля-продажа от <дата изъята> между Л. и К.Е. Законным является и вывод суда о прекращении права собственности К.Е. и восстановлении права собственности Б.Т.С. на указанную квартиру.
Поскольку выраженное в доверенности волеизъявление Б.Т.С. не искажало ее действительной воли, суд первой инстанции правильно применил положения статей 182, 185 ГК РФ и пришел к обоснованному выводу, что оснований для признания данной доверенности недействительной не имеется.
Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют содержанию имеющихся в деле доказательств и норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и не вызывают у судебной коллегии сомнения в их законности и обоснованности.
Доводы апелляционных жалоб на законность и обоснованность решения суда не влияют.
Довод апелляционной жалобы М. о том, что суд не учел показания свидетеля нотариуса Р. о разъяснении Б.Т.С. содержания доверенности, и о недоказанности наличия у нее плохого зрения не имеет правового значения, поскольку судом установлено, что действительная воля Б.Т.С. при выдаче <дата изъята> доверенности заключалась в предоставлении А. полномочия по заключению договора залога к договору займа. Действиями государственных регистраторов при регистрации сделки купли-продажи, на которые ссылается ответчик, выводы суда не опровергаются.
Довод апелляционной жалобы М. о том, что Б.Т.С. хотела продать квартиру и в этих целях заключила договор с ООО "П" и расписалась в получении <данные изъяты> за продажу квартиры, отклоняется судебной коллегией. В период действия договора возмездного оказания услуг никакие сделки купли-продажи спорной квартиры не совершались, действия от имени Б.Т.С. ООО "П" по доверенности не совершало, и такой доверенности на имя ООО "П" сторонами не представлено. Имеющаяся в материалах дела (т. 1, л.д. 176) расписка Б.Т.С. также не подтверждает доводы ответчика. В договоре купли-продажи от <дата изъята> (пункт 8) указано, что расчет между сторонами произведен до подписания договора (т. 1 л.д. 74), но это не подтверждает получение Б.Т.С. денег, поскольку договор купли-продажи подписан не ею, а А. Представленный документ не имеет наименования "расписка", не содержит указания, за какую квартиру получены указанные денежные средства (не указан адрес), отсутствует подпись Б.Т.С. (имеется только расшифровка подписи), не указана дата выдачи этого документа.
Аналогичные доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах К.Е. и А., отклоняются по тем же мотивам.
Довод апелляционной жалобы К.Е. о не привлечении судом к участию в деле ее супруга, давшего согласие на сделку между К.Е. и Л., на правильность выводов суда о недействительности сделки между Б.Т.С. и М. не влияют.
Довод апелляционной жалобы, поданной представителем Л. Ф., о не привлечении нотариуса Р. к участию в деле в качестве третьего лица отклоняется судебной коллегией. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания доверенности недействительной. У нотариуса нет материально-правового интереса в данном споре, решение суда не влияет на его права и обязанности по отношению к сторонам, в связи с чем он не может рассматриваться как третье лицо (статьи 42, 43 ГПК РФ) и обоснованно допрошен судом как свидетель.
Довод апелляционной жалобы, поданной представителем ответчика А. - Д., о противоречиях в выводах суда и добросовестности покупателей квартиры отклоняется судебной коллегией. Судебная коллегия не усматривает противоречий в выводах суда о том, что воля Б.Т.С. при выдаче <дата изъята> доверенности заключалась в предоставлении А. полномочия по заключению договора залога к договору займа, в связи с чем продажа квартиры была произведена помимо воли Б.Т.С. Добросовестность приобретателя в данном случае не имеет правового значения (статья 302 ГК РФ). Постановка ответчика М. на регистрационный учет по адресу спорной квартиры на правильность решения суда не влияет, поскольку суд установил, что после заключения договора купли-продажи фактической передачи квартиры М. осуществлено не было, в квартиру он не вселялся, действий по владению и содержанию квартиры не осуществлял.
Доводы апелляционных жалоб отклоняются судебной коллегией, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда, иной оценке установленных по делу обстоятельств и направлены на иное толкование норм материального права. Оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ для отмены решения суда по данному делу, рассмотренному в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда
определила:
Оставить решение Братского районного суда Иркутской области от 1 марта 2013 года по данному гражданскому делу без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.ПОПОВА
Судьи
С.А.ЧЕРТКОВА
П.А.САЗОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)