Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Арямова А.А. и Малышева М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ершовой Е.К., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "С.О.В.А." на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 февраля 2014 г. по делу N А07-20213/2013 (судья Давлеткулова Г.А.),
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "С.О.В.А." - Агельбаев С.М. (доверенность от 13.11.2012 Nб/н).
Общество с ограниченной ответственностью "С.О.В.А." (далее - общество, ООО "С.О.В.А.", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан о признании незаконными действий, изложенных в предупреждении от 11.09.2013 N 01-15/1369 о прекращении договорных отношений и выселении из занимаемого помещения по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции приняты уточненные требования в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в соответствии с которыми ООО "С.О.В.А." просило суд признать незаконными действия Комитета по одностороннему отказу от договора аренды от 01.12.2008 и по выселению из занимаемого помещения по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138.
Определением арбитражного суда в качестве надлежащего ответчика по делу привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и городу Белебею (далее - Комитет, ответчик).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена Администрация городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.02.2014 (резолютивная часть от 18.02.2014) в удовлетворении исковых требований ООО "С.О.В.А." отказано.
С решением заявитель не согласился, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд необоснованно сделал вывод о признании прекратившим свое действие договора о передаче в аренду, так как в настоящее время указанный факт оспаривается.
Также полагает вывод суда об отсутствии оснований для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества неверным, так как ранее общество обращалось с заявлением о выкупе арендованного помещения, Администрацией отказано в реализации права преимущественного выкупа.
Податель апелляционной жалобы полагает ошибочным суждение суда, что поводом для направления предупреждения о расторжении договора послужила возникшая задолженность по арендной плате в размере 81 117 руб. 27 коп., так как в зачет арендной платы принята стоимость неотделимых улучшений на сумму 136 772 руб. 80 коп., о чем указано в письме о согласовании проведенных обществом ремонтных работ, на что Комитетом отказано в зачете указанной суммы в счет арендной платы.
По мнению общества, отказ от исполнения договора допускается законом или соглашением сторон, одностороннее исполнение обязательств по договору не допускается. В связи, с чем данные действия ответчика нарушают право заявителя на преимущественный выкуп арендуемого помещения. Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что уполномоченными органами направляются в адрес арендаторов - субъектов малого и среднего предпринимательства решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а при наличии задолженности по арендной плате, требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. В связи с чем, наличие задолженности по арендной плате не должно препятствовать приобретению заявителем преимущественного права выкупа арендуемого помещения.
В судебном заседании представитель заявителя на доводах апелляционной жалобы настаивал, ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: определения о принятии кассационной жалобы к производству по делу N А07-4666/2013 от 26.03.2014, определения о прекращении исполнительного производства по делу N А07-5929/2008 от 21.02.2014, заявления о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам, искового заявления о взыскании долга, встречного искового заявления, уточнения к исковому заявлению о взыскании задолженности по арендной плате.
В приобщении указанных документов судом отказано ввиду неотносимости данных доказательств к предмету рассматриваемого спора, не соблюдения заявителем установленного ч. 2 ст. 268 АПК РФ порядка приобщения к материалам дела дополнительных доказательств на стадии апелляционного обжалования судебного акта.
Комитетом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Комитет, Администрация, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ, апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Комитет и ООО "С.О.В.А." заключили договор от 08.05.2007 N 47/2007/г о передаче в аренду без права выкупа нежилых помещений, находящихся в здании по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138, общей площадью 162,8 кв. м, срок аренды согласно указанного договора с 01.01.2007 по 01.12.2007.
На основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.09.2008 по делу N А07-5929/2008 договор от 08.05.2007 N 47/2007/г признан прекратившим свое действие с 10.03.2008, на общество возложена обязанность по возврату нежилых помещений находящихся в здании по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138, общей площадью 162,8 кв. м. Указанное решение вступило в законную силу.
01.12.2008 между Комитетом (арендодатель) и ООО "С.О.В.А." (арендатор) подписано дополнительное соглашение N 64 к договору от 08.05.2007 N 47/2007/г о передаче объекта муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа. По условиям названного дополнительного соглашения предметом аренды являлось нежилое помещение площадью 159,6 кв. м, расположенное в цокольном этаже здания по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138 (л.д. 17). Указанное дополнительное соглашение на основании постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 по делу N А07-16817/2011 признано самостоятельным договором аренды.
11.09.2013 Комитет направил в адрес ООО "С.О.В.А." предупреждение N 01-15/1369, в котором арендодатель со ссылкой на ст. 610 ГК РФ сообщил, что с 13.12.2013 действие дополнительного соглашения от 01.12.2008 N 64 прекращается, арендатору предложено в срок до 13.12.2013 освободить занимаемое помещение по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138, и сдать его арендодателю по акту приема-передачи (л.д. 19).
Общество полагая, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества, а отказ Комитета от договора является злоупотреблением правом, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что Комитет, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора, действовал в установленных пределах осуществления гражданских прав, не нарушая при этом прав истца.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 АПК РФ, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
На основании статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом N 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.
Положениями статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу А07-16817/2011, ранее указанные помещения находились в пользовании общества с ограниченной ответственностью "Белебейэлектромонтаж" на основании договора аренды N 57 от 20.12.2002. Договор аренды от 20.12.2002 N 57 был расторгнут на основании заявления общества с ограниченной ответственностью "Белебейэлектромонтаж" о расторжении договора от 05.12.2006 N 6507, арендованное помещение передано балансодержателю по акту приема-передачи от 01.01.2007.
25.07.2005 между обществом с ограниченной ответственностью "Белебейэлектромонтаж" (должник) и ООО "С.О.В.А." (новый должник) подписан договор N 1 о передаче обязательств и переводе долга. По условиям договора новый должник полностью принимает на себя обязательства должника по договору аренды N 57 от 20.12.2002, включая погашение задолженности, в счет передачи ему прав по названному договору аренды (пункты 1.1, 2.1, 3.1 договора). Договор N 1 от 25.07.2005 подписан сторонами и имеет отметку о согласовании с кредитором Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Белебея и Белебеевского района Республики Башкортостан.
02.08.2006 между обществом с ограниченной ответственностью "Белебейэлектромонтаж" и ООО "С.О.В.А." подписан договор N 2 от 02.08.2006 уступки прав (цессии) по договору о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа N 57 от 20.12.2002.
В настоящий момент общество с ограниченной ответственностью "Белебейэлектромонтаж" ликвидировано в результате завершения процедуры банкротства, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.
Договор аренды между Комитетом и ООО "С.О.В.А" от 08.05.2007, со сроком аренды согласно условиям договора с 01.01.2007 по 01.12.2007, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.09.2008 по делу N А07-5929/2008 признан прекратившим свое действие с 10.03.2008.
Из материалов дела следует, что общество являлось арендатором спорного помещения на основании дополнительного соглашения N 64 к договору N 47/2007/г от 08.05.2007, которое, как указано выше, на основании постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 по делу N А07-16817/2011 признано самостоятельным договором аренды.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, определяющим значением для возобновления договора аренды на неопределенный срок является наличие у арендодателя воли на сохранение арендных отношений с данным арендатором.
В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 16.06.2009 N 1064/09 по делу N А50-3699/2008, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Из анализа приведенных выше норм следует, что односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является безусловным правом арендодателя.
Материалами дела подтверждается, что, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок, ответчик направил истцу предупреждение от 11.09.2013 N 01-15/1369, в котором сообщил об отказе от договора аренды - дополнительного соглашения N 64 от 01.12.2008.
Также, в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ одним из условий приобретения арендуемого имущества в собственность является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Довод общества о том, что в зачет арендной платы пошла стоимость неотделимых улучшений на сумму 136 772 руб. 80 коп., о чем Комитету направлено у письмо о согласовании проведенных обществом ремонтных работ, основан на неверном толковании норм действующего законодательства и неправильной оценке фактических обстоятельств дела, так как Комитетом отказано в зачете указанной суммы в счет арендной платы, указанная договоренность не согласована сторонами.
Как установлено судом первой инстанции, в спорный период Комитетом в адрес заявителя неоднократно направлялись претензии с требованием о своевременном погашении задолженности.
Имеющееся в материалах дела заявление ООО "С.О.В.А." о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества датировано 31.12.2013, то есть после истечения трехмесячного срока, установленного п. 2 ст. 610 ГК РФ для предупреждения об отказе от договора аренды.
Как установлено решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-5929/2008, Комитет направил в адрес ООО "С.О.В.А." письмо от 06.12.2007 N 01-15/2778, в котором сообщил о прекращении с 10.03.2008 срока действия договора аренды N 47/2007/д, в связи с чем просил до истечения установленного срока освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи. Условия прекращения договора, установленные ст. 610 ГК РФ, истцом были соблюдены, в связи с чем договор аренды N 47/2007/д от 08.05.2007 прекратил свое действие с 10.03.2008.
Довод апелляционной жалобы, что ранее общество обращалось с заявлением о выкупе арендуемого имущества от 25.08.2011, а потому на момент направления оспариваемого предупреждения N 01-15/1369 имеется выраженное в установленном порядке волеизъявление заявителя на выкуп арендованного помещения, не может быть принят судом апелляционной инстанции.
Судебной коллегией отмечается, что Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012, в рамках рассмотрения дела N А07-16817/2011 установлено, что Закон N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008, а с момента заключения договора аренды N 47/2007/д от 08.05.2007 до дня вступления в силу данного Закона арендуемое имущество находилось во владении общества менее двух лет. Ввиду чего, у ООО "С.О.В.А." на момент рассмотрения судами дела N А07-16817/2011 не возникло права выкупа арендуемого недвижимого имущества.
По смыслу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное (п. 5 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134).
Судом установлено, что предупреждение N 01-15/1369 о прекращении договорных отношений и выселении из занимаемого помещения по адресу: г. Белебей, ул. Красная, д. 138, датировано 11.09.2013. Доказательств обращения истца в уполномоченный орган с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества в порядке ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с момента внесения изменений в ст. 3 данного Закона до направления предупреждения Комитета от 11.09.2013 N 01-15/1369 не представлено.
Более того, требования о признании права ООО "С.О.В.А." на приобретение в собственность нежилых помещений, находящихся в здании по адресу: Республика Башкортостан, г. Белебей, ул. Красная, 138 в рамках настоящего дела не заявлены, а потому предметом рассмотрения суда не являются.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что действия Комитета по одностороннему отказу от договора аренды от 01.12.2008 и по выселению из занимаемого помещения по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138 осуществляются исключительно с намерением причинить вред заявителю, производятся в обход закона с противоправной целью, либо осуществляются недобросовестно (являются злоупотреблением правом).
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав несостоятельными доводы общества о совершении заинтересованным лицом действий, имеющих своей целью воспрепятствование реализации субъекту малого предпринимательства права на приобретение арендуемого муниципального помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Обществом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, такие доводы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции законно и обоснованно, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 февраля 2014 г. по делу N А07-20213/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "С.О.В.А." - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
В.В.БАКАНОВ
Судьи
А.А.АРЯМОВ
М.Б.МАЛЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.05.2014 N 18АП-3921/2014 ПО ДЕЛУ N А07-20213/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2014 г. N 18АП-3921/2014
Дело N А07-20213/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Арямова А.А. и Малышева М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ершовой Е.К., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "С.О.В.А." на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 февраля 2014 г. по делу N А07-20213/2013 (судья Давлеткулова Г.А.),
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "С.О.В.А." - Агельбаев С.М. (доверенность от 13.11.2012 Nб/н).
Общество с ограниченной ответственностью "С.О.В.А." (далее - общество, ООО "С.О.В.А.", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан о признании незаконными действий, изложенных в предупреждении от 11.09.2013 N 01-15/1369 о прекращении договорных отношений и выселении из занимаемого помещения по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции приняты уточненные требования в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в соответствии с которыми ООО "С.О.В.А." просило суд признать незаконными действия Комитета по одностороннему отказу от договора аренды от 01.12.2008 и по выселению из занимаемого помещения по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138.
Определением арбитражного суда в качестве надлежащего ответчика по делу привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и городу Белебею (далее - Комитет, ответчик).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена Администрация городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.02.2014 (резолютивная часть от 18.02.2014) в удовлетворении исковых требований ООО "С.О.В.А." отказано.
С решением заявитель не согласился, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд необоснованно сделал вывод о признании прекратившим свое действие договора о передаче в аренду, так как в настоящее время указанный факт оспаривается.
Также полагает вывод суда об отсутствии оснований для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества неверным, так как ранее общество обращалось с заявлением о выкупе арендованного помещения, Администрацией отказано в реализации права преимущественного выкупа.
Податель апелляционной жалобы полагает ошибочным суждение суда, что поводом для направления предупреждения о расторжении договора послужила возникшая задолженность по арендной плате в размере 81 117 руб. 27 коп., так как в зачет арендной платы принята стоимость неотделимых улучшений на сумму 136 772 руб. 80 коп., о чем указано в письме о согласовании проведенных обществом ремонтных работ, на что Комитетом отказано в зачете указанной суммы в счет арендной платы.
По мнению общества, отказ от исполнения договора допускается законом или соглашением сторон, одностороннее исполнение обязательств по договору не допускается. В связи, с чем данные действия ответчика нарушают право заявителя на преимущественный выкуп арендуемого помещения. Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что уполномоченными органами направляются в адрес арендаторов - субъектов малого и среднего предпринимательства решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а при наличии задолженности по арендной плате, требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. В связи с чем, наличие задолженности по арендной плате не должно препятствовать приобретению заявителем преимущественного права выкупа арендуемого помещения.
В судебном заседании представитель заявителя на доводах апелляционной жалобы настаивал, ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: определения о принятии кассационной жалобы к производству по делу N А07-4666/2013 от 26.03.2014, определения о прекращении исполнительного производства по делу N А07-5929/2008 от 21.02.2014, заявления о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам, искового заявления о взыскании долга, встречного искового заявления, уточнения к исковому заявлению о взыскании задолженности по арендной плате.
В приобщении указанных документов судом отказано ввиду неотносимости данных доказательств к предмету рассматриваемого спора, не соблюдения заявителем установленного ч. 2 ст. 268 АПК РФ порядка приобщения к материалам дела дополнительных доказательств на стадии апелляционного обжалования судебного акта.
Комитетом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Комитет, Администрация, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ, апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Комитет и ООО "С.О.В.А." заключили договор от 08.05.2007 N 47/2007/г о передаче в аренду без права выкупа нежилых помещений, находящихся в здании по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138, общей площадью 162,8 кв. м, срок аренды согласно указанного договора с 01.01.2007 по 01.12.2007.
На основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.09.2008 по делу N А07-5929/2008 договор от 08.05.2007 N 47/2007/г признан прекратившим свое действие с 10.03.2008, на общество возложена обязанность по возврату нежилых помещений находящихся в здании по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138, общей площадью 162,8 кв. м. Указанное решение вступило в законную силу.
01.12.2008 между Комитетом (арендодатель) и ООО "С.О.В.А." (арендатор) подписано дополнительное соглашение N 64 к договору от 08.05.2007 N 47/2007/г о передаче объекта муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа. По условиям названного дополнительного соглашения предметом аренды являлось нежилое помещение площадью 159,6 кв. м, расположенное в цокольном этаже здания по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138 (л.д. 17). Указанное дополнительное соглашение на основании постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 по делу N А07-16817/2011 признано самостоятельным договором аренды.
11.09.2013 Комитет направил в адрес ООО "С.О.В.А." предупреждение N 01-15/1369, в котором арендодатель со ссылкой на ст. 610 ГК РФ сообщил, что с 13.12.2013 действие дополнительного соглашения от 01.12.2008 N 64 прекращается, арендатору предложено в срок до 13.12.2013 освободить занимаемое помещение по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138, и сдать его арендодателю по акту приема-передачи (л.д. 19).
Общество полагая, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества, а отказ Комитета от договора является злоупотреблением правом, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что Комитет, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора, действовал в установленных пределах осуществления гражданских прав, не нарушая при этом прав истца.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 АПК РФ, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
На основании статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом N 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.
Положениями статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу А07-16817/2011, ранее указанные помещения находились в пользовании общества с ограниченной ответственностью "Белебейэлектромонтаж" на основании договора аренды N 57 от 20.12.2002. Договор аренды от 20.12.2002 N 57 был расторгнут на основании заявления общества с ограниченной ответственностью "Белебейэлектромонтаж" о расторжении договора от 05.12.2006 N 6507, арендованное помещение передано балансодержателю по акту приема-передачи от 01.01.2007.
25.07.2005 между обществом с ограниченной ответственностью "Белебейэлектромонтаж" (должник) и ООО "С.О.В.А." (новый должник) подписан договор N 1 о передаче обязательств и переводе долга. По условиям договора новый должник полностью принимает на себя обязательства должника по договору аренды N 57 от 20.12.2002, включая погашение задолженности, в счет передачи ему прав по названному договору аренды (пункты 1.1, 2.1, 3.1 договора). Договор N 1 от 25.07.2005 подписан сторонами и имеет отметку о согласовании с кредитором Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Белебея и Белебеевского района Республики Башкортостан.
02.08.2006 между обществом с ограниченной ответственностью "Белебейэлектромонтаж" и ООО "С.О.В.А." подписан договор N 2 от 02.08.2006 уступки прав (цессии) по договору о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа N 57 от 20.12.2002.
В настоящий момент общество с ограниченной ответственностью "Белебейэлектромонтаж" ликвидировано в результате завершения процедуры банкротства, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.
Договор аренды между Комитетом и ООО "С.О.В.А" от 08.05.2007, со сроком аренды согласно условиям договора с 01.01.2007 по 01.12.2007, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.09.2008 по делу N А07-5929/2008 признан прекратившим свое действие с 10.03.2008.
Из материалов дела следует, что общество являлось арендатором спорного помещения на основании дополнительного соглашения N 64 к договору N 47/2007/г от 08.05.2007, которое, как указано выше, на основании постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 по делу N А07-16817/2011 признано самостоятельным договором аренды.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, определяющим значением для возобновления договора аренды на неопределенный срок является наличие у арендодателя воли на сохранение арендных отношений с данным арендатором.
В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 16.06.2009 N 1064/09 по делу N А50-3699/2008, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Из анализа приведенных выше норм следует, что односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является безусловным правом арендодателя.
Материалами дела подтверждается, что, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок, ответчик направил истцу предупреждение от 11.09.2013 N 01-15/1369, в котором сообщил об отказе от договора аренды - дополнительного соглашения N 64 от 01.12.2008.
Также, в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ одним из условий приобретения арендуемого имущества в собственность является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Довод общества о том, что в зачет арендной платы пошла стоимость неотделимых улучшений на сумму 136 772 руб. 80 коп., о чем Комитету направлено у письмо о согласовании проведенных обществом ремонтных работ, основан на неверном толковании норм действующего законодательства и неправильной оценке фактических обстоятельств дела, так как Комитетом отказано в зачете указанной суммы в счет арендной платы, указанная договоренность не согласована сторонами.
Как установлено судом первой инстанции, в спорный период Комитетом в адрес заявителя неоднократно направлялись претензии с требованием о своевременном погашении задолженности.
Имеющееся в материалах дела заявление ООО "С.О.В.А." о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества датировано 31.12.2013, то есть после истечения трехмесячного срока, установленного п. 2 ст. 610 ГК РФ для предупреждения об отказе от договора аренды.
Как установлено решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-5929/2008, Комитет направил в адрес ООО "С.О.В.А." письмо от 06.12.2007 N 01-15/2778, в котором сообщил о прекращении с 10.03.2008 срока действия договора аренды N 47/2007/д, в связи с чем просил до истечения установленного срока освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи. Условия прекращения договора, установленные ст. 610 ГК РФ, истцом были соблюдены, в связи с чем договор аренды N 47/2007/д от 08.05.2007 прекратил свое действие с 10.03.2008.
Довод апелляционной жалобы, что ранее общество обращалось с заявлением о выкупе арендуемого имущества от 25.08.2011, а потому на момент направления оспариваемого предупреждения N 01-15/1369 имеется выраженное в установленном порядке волеизъявление заявителя на выкуп арендованного помещения, не может быть принят судом апелляционной инстанции.
Судебной коллегией отмечается, что Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012, в рамках рассмотрения дела N А07-16817/2011 установлено, что Закон N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008, а с момента заключения договора аренды N 47/2007/д от 08.05.2007 до дня вступления в силу данного Закона арендуемое имущество находилось во владении общества менее двух лет. Ввиду чего, у ООО "С.О.В.А." на момент рассмотрения судами дела N А07-16817/2011 не возникло права выкупа арендуемого недвижимого имущества.
По смыслу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное (п. 5 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134).
Судом установлено, что предупреждение N 01-15/1369 о прекращении договорных отношений и выселении из занимаемого помещения по адресу: г. Белебей, ул. Красная, д. 138, датировано 11.09.2013. Доказательств обращения истца в уполномоченный орган с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества в порядке ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с момента внесения изменений в ст. 3 данного Закона до направления предупреждения Комитета от 11.09.2013 N 01-15/1369 не представлено.
Более того, требования о признании права ООО "С.О.В.А." на приобретение в собственность нежилых помещений, находящихся в здании по адресу: Республика Башкортостан, г. Белебей, ул. Красная, 138 в рамках настоящего дела не заявлены, а потому предметом рассмотрения суда не являются.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что действия Комитета по одностороннему отказу от договора аренды от 01.12.2008 и по выселению из занимаемого помещения по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 138 осуществляются исключительно с намерением причинить вред заявителю, производятся в обход закона с противоправной целью, либо осуществляются недобросовестно (являются злоупотреблением правом).
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав несостоятельными доводы общества о совершении заинтересованным лицом действий, имеющих своей целью воспрепятствование реализации субъекту малого предпринимательства права на приобретение арендуемого муниципального помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Обществом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, такие доводы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции законно и обоснованно, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 февраля 2014 г. по делу N А07-20213/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "С.О.В.А." - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
В.В.БАКАНОВ
Судьи
А.А.АРЯМОВ
М.Б.МАЛЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)