Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Мокроусовой Л.М.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
от ТУ Росимущества по Орловской области: Головиной О.В., представителя по доверенности от 09.01.2014,
от Индивидуального предпринимателя Бескорского Ивана Анатольевича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бескорского Ивана Анатольевича на решение Арбитражного суда Орловской области от 30.08.2013 по делу N А48-1156/2013 (судья Парфенова Л.П.) по иску ТУ Росимущества по Орловской области (ОГРН 1095742001123) к индивидуальному предпринимателю Бескорскому Ивану Анатольевичу (ОГРНИП 304572024000076) о расторжении договора аренды и освобождении арендуемого помещения,
установил:
ТУ Росимущества по Орловской области (далее - истец, Росимущество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Бескорскому Ивану Анатольевичу (далее - ИП Бескорский И.А., ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.01.07 N 20/16, а также об освобождении нежилых помещений - помещения N 9 - площадью 7,8 кв. м, N 10 - площадью 8,6 кв. м, N 11 - площадью 3,7 кв. м, N 12 - площадью 35 кв. м, N 30 - площадью 16,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Орел, ул. Красноармейская, 8.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 30.08.2013 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Бескорский И.А. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение - отменить, оставить исковое заявление без рассмотрения.
Аргументируя доводы апелляционной жалобы, ответчик ссылается на то, что направленная в его адрес претензия не содержала требований о расторжении договора аренды, в связи с чем истцом не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ.
Рассмотрение дела откладывалось для уточнения сторонами позиции по делу.
В настоящее судебное заседание апелляционной инстанции ИП Бескорский И.А. явку полномочных представителей не обеспечил.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопроса применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Представитель Росимущество возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, а также в объяснениях, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании по делу был объявлен перерыв до 15.01.2014.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва и объяснений, заслушав объяснения представителя истца, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что решением Арбитражного суда Орловской области от 28.09.13 по делу N А48-2178/12, вступившем в законную силу, установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.01.2007 был заключен договор аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности N 20/16, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения N 9, площадью 7,8 кв. м, N 10, площадью 8,6 кв. м, N 11, площадью 3,7 кв. м, N 12, площадью 35 кв. м, N 30, площадью 16,4 кв. м. Общей площадью 71,5 кв. м, согласно поэтажному плану на нежилые помещения, расположенные на первом этаже по адресу: г. Орел, ул. Красноармейская, д. 8 - помещения с целью использования арендатором для размещения выставочного зала. Данный договор признан судом продленным на неопределенный срок по окончании его действия в порядке статьи 621 ГК РФ (пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
По акту приема-передачи нежилые помещения, указанные в договоре аренды, были переданы ответчику.
Пунктом 3.2.6 договора аренды от 01.01.2007 предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
Исходя из пункта 6.3. договора аренды от 01.01.2007, договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных, в том числе пунктом 3.2.6. договора.
Актом от 06.03.2012 N 06 плановой проверки сохранности федерального имущества, составляющего Казну Российской Федерации, расположенного по адресу: Орел, Красноармейская, 8 установлено, что до настоящего времени ИП Бескорский И.А. пользуется помещениями NN 9,10,11,12,30.
Согласно визуальному осмотру Комиссией выявлена установка арендатором бассейна и электрической парилки, арендуемые площади используются под баню (сауну).
Актом осмотра помещений, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Красноармейская, д. 8, от 24.09.2012 установлено, что цель использования арендуемых помещений не совпадает с целью, указанной в договоре аренды от 01.01.2007.
Вследствие чего, 16.10.2012 в адрес ответчика истцом была направлена претензия N 1046 с требованием в срок до 15.11.2012 привести арендуемые помещения в соответствии с пунктом 1.1. договора аренды, в котором также указано о необходимости целевого использования объектов аренды для выставочного зала.
Указанная претензия была направлена в адрес ответчика 18.10.2012, однако оставлена им без ответа.
В связи с неисполнением ответчиком требований Росимущества, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Судебная коллегия также как суд области полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
В рассматриваемом случае правоотношения сторон по договору аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности N 20/16 от 01.01.2007, регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По условиям заключенного между сторонами договора аренды помещение будет использоваться арендатором в целях размещения выставочного зала (пункт 1 договора).
Пунктом 3.2.6 договора установлена обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных, в том числе пунктом 3.2.6 договора.
О данных условиях ответчику на момент заключения договора было известно и им не оспаривалось.
Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установил, что арендуемое имущество используется ИП Бескорским И.А. в целях, противоречащих назначению арендуемого имущества, предусмотренному договором.
Из объяснений истца, представленных в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, следует, что ИП Бескорский И.А. использует арендованные помещения NN 9, 10, 11, 12, 30 под баню (сауну), о чем свидетельствует вывеска на входе "Баня на "Динамо", надпись "САУНА", что подтверждается материалами фотофиксации.
Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (пункт 3.1. статьи 70 АПК РФ).
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательств того, что арендованные объекты не могли быть использованы по назначению ввиду наличия обстоятельств, исключающих такое использование, материалы дела не содержат.
При этом, ответчик, обращаясь с апелляционной жалобой, не оспаривал вывод суда о нецелевом использовании нежилых помещений, доказательств, опровергающих данный вывод суда, в нарушение статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не представил.
Поскольку ИП Бескорским И.А. нарушены существенные условия договора, доказательств надлежащего исполнения договора аренды не представлено, суд первой инстанции, установив факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, признал, что требование арендодателя о расторжении указанного договора аренды подлежит удовлетворению.
Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 Гражданского кодекса РФ).
Возражая против расторжения договора аренды и обращаясь с апелляционной жалобой, заявитель ссылался на несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования судебного спора и указывал на необходимость оставления искового заявления без рассмотрения.
В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В силу пункта 7 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором.
В силу части третьей статьи 619 Гражданским кодексом РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Так как часть третья статьи 619 Гражданским кодексом РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданским кодексом РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой.
В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Как следует из материалов дела, истец направил ответчику 16.10.2012 претензию, в которой указал на необходимость привести арендуемое помещение в соответствие с пунктом 1.1. договора аренды и сообщил о том, что в противном случае будет обращаться в суд с исковыми требованиями о расторжении договора. Судебная коллегия, считает, что указанная претензия свидетельствует об уведомлении арендатора о том, что договор аренды будет расторгнут им в случае неисполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды, применительно к пункту 2 статьи 452 Гражданским кодексом РФ. Дополнительного направления предложения о расторжении договора помимо претензии не требовалось.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.
Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.
Учитывая обстоятельства дела и принимая во внимание, что факт направления претензии подтвержден документально, доказательств письменного реагирования на претензию в материалах дела не имеется, истец правомерно обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Оснований для оставления искового заявления без рассмотрения, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционная коллегия не усматривает.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
По мнению апелляционной инстанции, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 30.08.2013 по делу N А48-1156/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бескорского Ивана Анатольевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.01.2014 ПО ДЕЛУ N А48-1156/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2014 г. по делу N А48-1156/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Мокроусовой Л.М.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
от ТУ Росимущества по Орловской области: Головиной О.В., представителя по доверенности от 09.01.2014,
от Индивидуального предпринимателя Бескорского Ивана Анатольевича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бескорского Ивана Анатольевича на решение Арбитражного суда Орловской области от 30.08.2013 по делу N А48-1156/2013 (судья Парфенова Л.П.) по иску ТУ Росимущества по Орловской области (ОГРН 1095742001123) к индивидуальному предпринимателю Бескорскому Ивану Анатольевичу (ОГРНИП 304572024000076) о расторжении договора аренды и освобождении арендуемого помещения,
установил:
ТУ Росимущества по Орловской области (далее - истец, Росимущество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Бескорскому Ивану Анатольевичу (далее - ИП Бескорский И.А., ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.01.07 N 20/16, а также об освобождении нежилых помещений - помещения N 9 - площадью 7,8 кв. м, N 10 - площадью 8,6 кв. м, N 11 - площадью 3,7 кв. м, N 12 - площадью 35 кв. м, N 30 - площадью 16,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Орел, ул. Красноармейская, 8.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 30.08.2013 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Бескорский И.А. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение - отменить, оставить исковое заявление без рассмотрения.
Аргументируя доводы апелляционной жалобы, ответчик ссылается на то, что направленная в его адрес претензия не содержала требований о расторжении договора аренды, в связи с чем истцом не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ.
Рассмотрение дела откладывалось для уточнения сторонами позиции по делу.
В настоящее судебное заседание апелляционной инстанции ИП Бескорский И.А. явку полномочных представителей не обеспечил.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопроса применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Представитель Росимущество возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, а также в объяснениях, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании по делу был объявлен перерыв до 15.01.2014.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва и объяснений, заслушав объяснения представителя истца, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что решением Арбитражного суда Орловской области от 28.09.13 по делу N А48-2178/12, вступившем в законную силу, установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.01.2007 был заключен договор аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности N 20/16, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения N 9, площадью 7,8 кв. м, N 10, площадью 8,6 кв. м, N 11, площадью 3,7 кв. м, N 12, площадью 35 кв. м, N 30, площадью 16,4 кв. м. Общей площадью 71,5 кв. м, согласно поэтажному плану на нежилые помещения, расположенные на первом этаже по адресу: г. Орел, ул. Красноармейская, д. 8 - помещения с целью использования арендатором для размещения выставочного зала. Данный договор признан судом продленным на неопределенный срок по окончании его действия в порядке статьи 621 ГК РФ (пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
По акту приема-передачи нежилые помещения, указанные в договоре аренды, были переданы ответчику.
Пунктом 3.2.6 договора аренды от 01.01.2007 предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
Исходя из пункта 6.3. договора аренды от 01.01.2007, договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных, в том числе пунктом 3.2.6. договора.
Актом от 06.03.2012 N 06 плановой проверки сохранности федерального имущества, составляющего Казну Российской Федерации, расположенного по адресу: Орел, Красноармейская, 8 установлено, что до настоящего времени ИП Бескорский И.А. пользуется помещениями NN 9,10,11,12,30.
Согласно визуальному осмотру Комиссией выявлена установка арендатором бассейна и электрической парилки, арендуемые площади используются под баню (сауну).
Актом осмотра помещений, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Красноармейская, д. 8, от 24.09.2012 установлено, что цель использования арендуемых помещений не совпадает с целью, указанной в договоре аренды от 01.01.2007.
Вследствие чего, 16.10.2012 в адрес ответчика истцом была направлена претензия N 1046 с требованием в срок до 15.11.2012 привести арендуемые помещения в соответствии с пунктом 1.1. договора аренды, в котором также указано о необходимости целевого использования объектов аренды для выставочного зала.
Указанная претензия была направлена в адрес ответчика 18.10.2012, однако оставлена им без ответа.
В связи с неисполнением ответчиком требований Росимущества, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Судебная коллегия также как суд области полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
В рассматриваемом случае правоотношения сторон по договору аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности N 20/16 от 01.01.2007, регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По условиям заключенного между сторонами договора аренды помещение будет использоваться арендатором в целях размещения выставочного зала (пункт 1 договора).
Пунктом 3.2.6 договора установлена обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных, в том числе пунктом 3.2.6 договора.
О данных условиях ответчику на момент заключения договора было известно и им не оспаривалось.
Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установил, что арендуемое имущество используется ИП Бескорским И.А. в целях, противоречащих назначению арендуемого имущества, предусмотренному договором.
Из объяснений истца, представленных в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, следует, что ИП Бескорский И.А. использует арендованные помещения NN 9, 10, 11, 12, 30 под баню (сауну), о чем свидетельствует вывеска на входе "Баня на "Динамо", надпись "САУНА", что подтверждается материалами фотофиксации.
Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (пункт 3.1. статьи 70 АПК РФ).
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательств того, что арендованные объекты не могли быть использованы по назначению ввиду наличия обстоятельств, исключающих такое использование, материалы дела не содержат.
При этом, ответчик, обращаясь с апелляционной жалобой, не оспаривал вывод суда о нецелевом использовании нежилых помещений, доказательств, опровергающих данный вывод суда, в нарушение статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не представил.
Поскольку ИП Бескорским И.А. нарушены существенные условия договора, доказательств надлежащего исполнения договора аренды не представлено, суд первой инстанции, установив факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, признал, что требование арендодателя о расторжении указанного договора аренды подлежит удовлетворению.
Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 Гражданского кодекса РФ).
Возражая против расторжения договора аренды и обращаясь с апелляционной жалобой, заявитель ссылался на несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования судебного спора и указывал на необходимость оставления искового заявления без рассмотрения.
В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В силу пункта 7 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором.
В силу части третьей статьи 619 Гражданским кодексом РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Так как часть третья статьи 619 Гражданским кодексом РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданским кодексом РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой.
В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Как следует из материалов дела, истец направил ответчику 16.10.2012 претензию, в которой указал на необходимость привести арендуемое помещение в соответствие с пунктом 1.1. договора аренды и сообщил о том, что в противном случае будет обращаться в суд с исковыми требованиями о расторжении договора. Судебная коллегия, считает, что указанная претензия свидетельствует об уведомлении арендатора о том, что договор аренды будет расторгнут им в случае неисполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды, применительно к пункту 2 статьи 452 Гражданским кодексом РФ. Дополнительного направления предложения о расторжении договора помимо претензии не требовалось.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.
Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.
Учитывая обстоятельства дела и принимая во внимание, что факт направления претензии подтвержден документально, доказательств письменного реагирования на претензию в материалах дела не имеется, истец правомерно обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Оснований для оставления искового заявления без рассмотрения, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционная коллегия не усматривает.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
По мнению апелляционной инстанции, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 30.08.2013 по делу N А48-1156/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бескорского Ивана Анатольевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
Л.М.МОКРОУСОВА
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)