Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности г. Москвы. Истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, направил ответчику заявление о выкупе арендуемого помещения. Истец подписал направленный ему проект договора с протоколом разногласий, не согласившись с предложенной ответчиком ценой.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего судьи Аталиковой З.А.
судей Денисовой Н.Д., Стрельникова А.И.,
при участии в заседании:
от истца: ООО "Бизнес Охрана" - Балыка А.И. генеральный директор, согласно приказу N 01 от 16 декабря 2014 года
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Важина А.Н. по доверенности от 30 декабря 2014 года N 33-Д-957/14
рассмотрев 23 июля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Бизнес Охрана" (истца)
на решение от 14 января 2015 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.
и постановление от 02 апреля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями О.В. Савенковым, М.С. Кораблевой, А.П. Тихоновым
по иску ООО "Бизнес Охрана"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес Охрана" (далее - ООО "Бизнес Охрана", истец) обратилось с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 225,6 кв. м, (подвал, помещ. III, комн. 4, 5, этаж 1, помещ. II, комн. 1 - 6, 6а, 6б, 7 - 10, 10а, 10б), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, дом 1/19, по цене 18 016 000 руб. на условиях прилагаемого проекта договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 января 2015 года по делу N А40-187333/14, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 апреля 2015 года, в удовлетворении исковых требований ООО "Бизнес Охрана" отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Бизнес Охрана" обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В обоснование жалобы заявителем ООО "Бизнес Охрана" указано, что в нарушение положений подпунктов 2, 3 статьи 8, пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства о предоставлении времени для изучения представленных пояснений и доказательств, а также нарушены процессуальные права истца, как участника процесса. Кроме того, заявителем также указано, что в нарушение части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами не исследован и не дана оценка прилагаемому проекту договора к исковому заявлению, представленному истцом, а также не изложены мотивы, по которым суды посчитали, что истцом представлен иной договор. ООО "Бизнес Охрана" также указано, что выводы судов о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права является неправомерным, поскольку обращением истца в суд с исковым заявлением явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение договора купли-продажи. Заявителем также указано, что он обратился в суд с настоящим иском, после получения отказа ответчика от заключения договора купли-продажи.
До рассмотрения кассационной жалобы от ООО "Бизнес Охрана" поступило ходатайство об отложении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы. В обоснование ходатайства заявителем указано, что Чулкова Н.М., являясь единственным представителем ООО "Бизнес Охрана" в период с 20 июля 2015 года по 31 августа 2015 года будет пребывать за пределами Российской Федерации, в связи с чем не сможет явиться в суд кассационной инстанции, в доказательство доводов, приведенных в обоснование ходатайства заявителем приложены заявка от 12 июня 2015 года N 472106, электронный билет.
Судом кассационной инстанции на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклонено ходатайство ООО "Бизнес Охрана" об отложении судебного разбирательства заседания по рассмотрению кассационной жалобы, поскольку не установлено объективных причин для отложения судебного заседания, при этом судом кассационной инстанции принято во внимание, что в судебном заседании от ООО "Бизнес Охрана" принимает участие генеральный директор общества.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Бизнес Охрана" в лице генерального директора общества поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Представитель ДГИ возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемое решение и постановление законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, участвующего в деле и явившегося в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 10 сентября 2003 года между Департаментом имущества города Москвы (арендодателем, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы) и истцом (арендатором) на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по Договору аренды нежилого фонда заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы N 7-519 (далее - Договор аренды), в соответствии с которым истцу переданы в аренду нежилые помещения, находящиеся в собственности г. Москвы, общей площадью 225,6 кв. м, (подвал, помещ. III, комн. 4, 5, этаж 1, помещ. II, комн. 1 - 6, 6а, 6б, 7 - 10, 10а, 10б), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, дом 1/19.
Договор аренды и Соглашение прошли государственную регистрацию, запись регистрации в ЕГРП от 26 декабря 2003 года N 77-01\\06-1006\\2003-473 и от 26 февраля 2008 года N 77-77\\06/006/2008-336.
Материалами дела подтверждается, что истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Судами указано, что в целях реализации своего преимущественного права на приобретение вышеназванного арендуемого нежилого помещения истец направил в ДГИ заявление. Проект договора истцом получен 03 июля 2014 года, что не оспаривается сторонами.
Истец подписал направленный ДГИ проект договора с протоком разногласий и, не согласившись с предложенной ответчиком ценой объекта, обратился с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 217, 421, 445, 455, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ), пришли к выводам, что по существу в соответствии с нормами права истец вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, при этом судами сделан вывод о том, что ответчик не уклонялся от заключения договора купли-продажи недвижимости, следовательно, при наличии подписанного договора с протоколом разногласий не может быть вынесено решение об обязании ответчика в судебном порядке заключить иной договор, в связи с чем суды пришли к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.
Кассационная коллегия не может согласиться с данными выводами судов в силу нижеследующего.
Как усматривается из материалов дела, в целях реализации своего преимущественного права на приобретение вышеназванного арендуемого нежилого помещения истец обратился к ответчику по вопросу предоставления государственной услуги, а именно "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
18 августа 2014 года ответчиком получен подписанный со стороны истца проект договора купли-продажи с протоколом разногласий.
09 октября 2014 года истцом получен ответ N 33-5-10649/14(0)-1 от 11 сентября 2014 года, заключающийся в отказе от предоставления Государственной услуги, в связи с наличием спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки. Указанные обстоятельства послужили основанием, для обращения истца в суд с последующим исковым заявлением от 10 ноября 2014 года, согласно почтовому штемпелю на конверте.
Судебная коллегия отмечает, что основанием для обращения истца в суд явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение договора.
Вместе с тем, указанные обстоятельства не получили правовой оценки в обжалуемых актах.
В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.
Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, то эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
В нарушение указанных норм судами приняты судебные акты об отказе в удовлетворении исковых требований.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, признает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, в том числе представленному в материалы дела отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 738Г/534 составленного по состоянию на 26 мая 2014 года, относительно заявления истца в уполномоченный орган датированного 04 апреля 2014 года. По результатам рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом сложившейся судебно-арбитражной практики, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение от 14 января 2015 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 02 апреля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-187333/14 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
З.А.АТАЛИКОВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 30.07.2015 N Ф05-9534/2015 ПО ДЕЛУ N А40-187333/14
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности г. Москвы. Истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, направил ответчику заявление о выкупе арендуемого помещения. Истец подписал направленный ему проект договора с протоколом разногласий, не согласившись с предложенной ответчиком ценой.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2015 г. по делу N А40-187333/14
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего судьи Аталиковой З.А.
судей Денисовой Н.Д., Стрельникова А.И.,
при участии в заседании:
от истца: ООО "Бизнес Охрана" - Балыка А.И. генеральный директор, согласно приказу N 01 от 16 декабря 2014 года
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Важина А.Н. по доверенности от 30 декабря 2014 года N 33-Д-957/14
рассмотрев 23 июля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Бизнес Охрана" (истца)
на решение от 14 января 2015 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Голоушкиной Т.Г.
и постановление от 02 апреля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями О.В. Савенковым, М.С. Кораблевой, А.П. Тихоновым
по иску ООО "Бизнес Охрана"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес Охрана" (далее - ООО "Бизнес Охрана", истец) обратилось с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 225,6 кв. м, (подвал, помещ. III, комн. 4, 5, этаж 1, помещ. II, комн. 1 - 6, 6а, 6б, 7 - 10, 10а, 10б), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, дом 1/19, по цене 18 016 000 руб. на условиях прилагаемого проекта договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 января 2015 года по делу N А40-187333/14, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 апреля 2015 года, в удовлетворении исковых требований ООО "Бизнес Охрана" отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Бизнес Охрана" обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В обоснование жалобы заявителем ООО "Бизнес Охрана" указано, что в нарушение положений подпунктов 2, 3 статьи 8, пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства о предоставлении времени для изучения представленных пояснений и доказательств, а также нарушены процессуальные права истца, как участника процесса. Кроме того, заявителем также указано, что в нарушение части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами не исследован и не дана оценка прилагаемому проекту договора к исковому заявлению, представленному истцом, а также не изложены мотивы, по которым суды посчитали, что истцом представлен иной договор. ООО "Бизнес Охрана" также указано, что выводы судов о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права является неправомерным, поскольку обращением истца в суд с исковым заявлением явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение договора купли-продажи. Заявителем также указано, что он обратился в суд с настоящим иском, после получения отказа ответчика от заключения договора купли-продажи.
До рассмотрения кассационной жалобы от ООО "Бизнес Охрана" поступило ходатайство об отложении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы. В обоснование ходатайства заявителем указано, что Чулкова Н.М., являясь единственным представителем ООО "Бизнес Охрана" в период с 20 июля 2015 года по 31 августа 2015 года будет пребывать за пределами Российской Федерации, в связи с чем не сможет явиться в суд кассационной инстанции, в доказательство доводов, приведенных в обоснование ходатайства заявителем приложены заявка от 12 июня 2015 года N 472106, электронный билет.
Судом кассационной инстанции на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклонено ходатайство ООО "Бизнес Охрана" об отложении судебного разбирательства заседания по рассмотрению кассационной жалобы, поскольку не установлено объективных причин для отложения судебного заседания, при этом судом кассационной инстанции принято во внимание, что в судебном заседании от ООО "Бизнес Охрана" принимает участие генеральный директор общества.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Бизнес Охрана" в лице генерального директора общества поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Представитель ДГИ возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемое решение и постановление законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, участвующего в деле и явившегося в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 10 сентября 2003 года между Департаментом имущества города Москвы (арендодателем, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы) и истцом (арендатором) на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по Договору аренды нежилого фонда заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы N 7-519 (далее - Договор аренды), в соответствии с которым истцу переданы в аренду нежилые помещения, находящиеся в собственности г. Москвы, общей площадью 225,6 кв. м, (подвал, помещ. III, комн. 4, 5, этаж 1, помещ. II, комн. 1 - 6, 6а, 6б, 7 - 10, 10а, 10б), расположенные по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, дом 1/19.
Договор аренды и Соглашение прошли государственную регистрацию, запись регистрации в ЕГРП от 26 декабря 2003 года N 77-01\\06-1006\\2003-473 и от 26 февраля 2008 года N 77-77\\06/006/2008-336.
Материалами дела подтверждается, что истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Судами указано, что в целях реализации своего преимущественного права на приобретение вышеназванного арендуемого нежилого помещения истец направил в ДГИ заявление. Проект договора истцом получен 03 июля 2014 года, что не оспаривается сторонами.
Истец подписал направленный ДГИ проект договора с протоком разногласий и, не согласившись с предложенной ответчиком ценой объекта, обратился с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 217, 421, 445, 455, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ), пришли к выводам, что по существу в соответствии с нормами права истец вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, при этом судами сделан вывод о том, что ответчик не уклонялся от заключения договора купли-продажи недвижимости, следовательно, при наличии подписанного договора с протоколом разногласий не может быть вынесено решение об обязании ответчика в судебном порядке заключить иной договор, в связи с чем суды пришли к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.
Кассационная коллегия не может согласиться с данными выводами судов в силу нижеследующего.
Как усматривается из материалов дела, в целях реализации своего преимущественного права на приобретение вышеназванного арендуемого нежилого помещения истец обратился к ответчику по вопросу предоставления государственной услуги, а именно "возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
18 августа 2014 года ответчиком получен подписанный со стороны истца проект договора купли-продажи с протоколом разногласий.
09 октября 2014 года истцом получен ответ N 33-5-10649/14(0)-1 от 11 сентября 2014 года, заключающийся в отказе от предоставления Государственной услуги, в связи с наличием спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки. Указанные обстоятельства послужили основанием, для обращения истца в суд с последующим исковым заявлением от 10 ноября 2014 года, согласно почтовому штемпелю на конверте.
Судебная коллегия отмечает, что основанием для обращения истца в суд явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение договора.
Вместе с тем, указанные обстоятельства не получили правовой оценки в обжалуемых актах.
В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.
Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, то эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
В нарушение указанных норм судами приняты судебные акты об отказе в удовлетворении исковых требований.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, признает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, в том числе представленному в материалы дела отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 738Г/534 составленного по состоянию на 26 мая 2014 года, относительно заявления истца в уполномоченный орган датированного 04 апреля 2014 года. По результатам рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом сложившейся судебно-арбитражной практики, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение от 14 января 2015 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 02 апреля 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-187333/14 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
З.А.АТАЛИКОВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)