Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Невская Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Кучинского Е.Н.,
судей Кумачевой И.А., Асташкиной О.Г.,
при секретаре К.
рассмотрев в открытом судебном заседании <данные изъяты> апелляционные жалобы Д. и Г. на решение Подольского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску В. к Г., Д. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества, встречным требованиям Д. к В., Г., о признании добросовестным приобретателем,
заслушав доклад судьи Кумачевой И.А.
объяснения представителя Д. - Ш.Е., представителя Г. - Л., В., адвоката Чурсина В.Г.,
В. обратился в суд с иском к Г., Д. о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного 30.07.2012 г. между В. и Г. недействительным, признании записи регистрации <данные изъяты> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <данные изъяты> о праве собственности Г. на спорную квартиру недействительной, о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного 30.11.2012 г. между Г. и Д. недействительным, признании записи регистрации <данные изъяты> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <данные изъяты> о праве собственности Д. на квартиру недействительной, о признании права собственности на <данные изъяты> в <данные изъяты>, об истребовании у Д. спорной квартиры.
Свои требования мотивировал тем, что являлся собственником <данные изъяты> в <данные изъяты>. <данные изъяты> между ним и Г. был заключен договор купли-продажи принадлежащей ему квартиры, который удостоверен нотариусом и зарегистрирован в установленном законом порядке. Полагал, что в момент совершения оспариваемой сделки в силу имеющихся у него заболеваний не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Сути сделки он не осознавал и никогда не имел намерения продавать принадлежащую ему квартиру. Впоследствии ему стало известно, что Г., узнав о том, что по заявлению истца правоохранительными органами в отношении спорной квартиры проводится проверка, продала ее Д.
Истец утверждал, что денежных средств за квартиру не получал, оспариваемая сделка повлекла неблагоприятные для истца последствия, в виде утраты единственного жилья.
В ходе рассмотрения основного иска Д. предъявил к В. и Г. встречные исковые требования о признании добросовестным приобретателем.
В. свои исковые требования поддержал, против удовлетворения встречных требований возражал, считает, что при совершении сделки договора купли-продажи от <данные изъяты> спорной квартиры не была проверена правомерность первоначальной сделки, т.е. Д. не проявил должную осмотрительность.
Ответчик - Г. в судебное заседание не явилась, о дате слушания дела извещена надлежащим образом, письменным заявлением в суд просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 88)
Представитель ответчицы Л. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указывая, что В. является полностью дееспособным, в спорный период времени понимал значение своих действий и мог руководить ими. Полагал, что Д. является добросовестным приобретателем, поэтому по его требования подлежат удовлетворению.
Д. в судебное заседание не явился, о дате слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие.
Представитель по доверенности Б. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований В., пояснив, что сделка купли-продажи спорной квартиры совершалась им не за один день, истец обращался к нотариусам, после сделки собственноручно написал заявление о снятии с регистрационного учета. Требования Д. поддержала в полном объеме, полагая, что Д. является добросовестным приобретателем <данные изъяты>. <данные изъяты> по <данные изъяты> в <данные изъяты>.
3-е лицо - нотариус Подольского нотариального округа Ш.П. в судебное заседание не явился, о дате слушания дела извещен надлежащим образом.
3-е лицо - представитель ОАО "Банк ВТБ" в судебное заседание не явились, о дате слушания дела извещены надлежащим образом.
3-е лицо - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> в судебное заседание не явились, о дате слушания дела извещены надлежащим образом.
3-е лицо - представитель Управления опеки и попечительства Министерства образования <данные изъяты> по городскому округу Подольск в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, встречные требования Д. в интересах несовершеннолетнего ребенка поддержали, полагая, что семья Д. являются добросовестными приобретателями спорной квартиры.
Решением Подольского городского суда от 27.01.2014 г. исковые требования В. к Г., Д. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества были удовлетворены, а в удовлетворении встречного иска Д. к В., Г., о признании добросовестным приобретателем было отказано.
Не соглашаясь с постановленным судом решением Д. и Г. принесли апелляционные жалобы, в которых указывали на незаконность постановленного решения, в том числе и неприменении судом последствий недействительности сделки.
Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия находит необходимым решение изменить в части применения последствий недействительности сделок и взыскания денежных средств, уплачиваемых покупателями квартиры.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
По ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Судом установлено, что на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от <данные изъяты> В. являлся собственником жилого помещения - <данные изъяты>, что подтверждается договором и свидетельством о государственной регистрации права от <данные изъяты> (л.д. 10, 11).
<данные изъяты> между В. и Г. был заключен Договор купли-продажи спорной квартиры, удостоверенный нотариусом Ш.П., в соответствии с которым В. передал Г. принадлежащую ему по праву собственности квартиру (л.д. 7).
В соответствии с пунктом 5 Договора, Г. купила у В. указанную квартиру за 2300000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (л.д. 7).
Пунктом 12 Договора предусмотрено, что В. обязуется освободить указанную квартиру в срок до <данные изъяты> и сняться с регистрационного учета по месту жительства в ней в срок до <данные изъяты> (л.д. 7 об.).
Согласно расписке, составленной <данные изъяты> года, В. получил от Г. денежные средства в сумме 2300000 рублей за проданную им квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, согласно Договору купли-продажи квартиры от <данные изъяты> (л.д. 72).
Право собственности Г. на <данные изъяты> зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <данные изъяты> имеется Запись о регистрации N 50-50-55/051/2012-146, что подтверждается выпиской из ЕГРП от <данные изъяты> (л.д. 8).
Как усматривается из ответа ОУФМС ТП <данные изъяты> Межрайонного отдела в г.о. Подольск от <данные изъяты> года, В. был снят с регистрационного учета <данные изъяты> по личному заявлению, в связи с регистрацией по новому месту жительства по адресу: <данные изъяты>, городское поселение Чехов, <данные изъяты> (л.д. 327 - 329).
Для разрешения юридически значимых вопросов, по мнению судебной коллегии обоснованно, судом была назначена и проведена судебная психолого-психиатрическая экспертиза.
Согласно заключению психолого-психиатрической экспертизы, В. в юридически значимый период, при заключении договора купли-продажи <данные изъяты> года, а также в настоящее время - страдал и страдает хроническим психическим расстройством в форме умственная отсталость легкой степени с нарушениями поведения (по МКБ-10 F70.8) и синдромом зависимости от алкоголя 3 стадии (по МКБ-10 F 10.362).
Эксперты указали, что личность В. характеризуется дефицитом эмоционально-волевых способностей в виде пассивности, низкой инициативности, трудностей принятия решений, уплощенности эмоциональных проявлений, ориентацией преимущественно на мнение окружающих, сужением круга межличностных контактов, снижением способности к критической и прогностической оценке своих действий и действий окружающих, сужение круга интересов. В., страдающий умственной отсталостью с нарушениями поведения и синдромом зависимости от алкоголя, по своему психическому состоянию, оказавшись в сложной ситуации, выходящей из круга обычной и повседневной (какой является сделка), в силу недоразвития когнитивной сферы (снижение интеллекта, конкретность мышления, неспособность к абстрагированию, нарушения внимания и истощаемость психических процессов, нарушение смыслового восприятия юридически значимых событий), наличия эмоционально-волевых (незрелость, неуверенность, тревожность, пассивность, безынициативность, подверженность чужому влиянию) и личностных расстройств (невысокий самоконтроль собственных поступков, пассивная подчиняемость значимым лицам, внушаемость, пониженный уровень активности и снижение побудительной силы мотивов), на фоне снижения критических способностей с невозможностью оценки последствий своих действий, адекватной оценки ситуации и характера межличностных отношений был не способен осознавать совершаемые им действия и их последствия в вышеуказанной юридически значимой ситуации. Наличие у В. указанных нарушений психики, в сочетании с индивидуально-психологическими особенностями обусловили его не способность к адекватному формированию цели сделки, он не мог осознавать юридическую суть, социальные и правовые последствия своих действий. Поэтому в юридически значимый период - при заключении договора купли-продажи <данные изъяты> В. не мог правильно осознавать содержание совершаемых им действий и прогнозировать их последствия, он был не способен к адекватной регуляции своего поведения и свободному волеизъявлению, он не мог понимать значение своих действий и руководить ими.
Учитывая изложенное, суд обоснованно признал недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <данные изъяты> от <данные изъяты> года, заключенный между В. и Г., критически оценив показания ответчиков и представленные ими доказательства способности истца понимать значение своих действий в момент заключения договора купли-продажи.
<данные изъяты> между Г. и Д. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, по условиям которого покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых банком ВТБ 24 (ЗАО) покупателю в кредит, согласно кредитному договору <данные изъяты> от <данные изъяты> покупает в собственность у продавца объект недвижимости, находящийся по адресу: <данные изъяты> (л.д. 128 - 132, 133 - 165).
В соответствии с пунктом 1.4 Договора, объект недвижимости продается по цене, равной 2300000 рублей (л.д. 128).
Согласно п. 2.11 Договора, сумма, равная 900000 рублей выплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств в течение 1 рабочего дня с даты государственной регистрации настоящего Договора (л.д. 129).
Расчет между сторонами договора произведен в полном объеме, что подтверждается расписками о передаче денежных средств (л.д. 121 - 122).
Право собственности Д. на объект недвижимости, находящийся по адресу: <данные изъяты>, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <данные изъяты> года, Запись регистрации N 50-50-55/075/2012-367, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <данные изъяты> (л.д. 166).
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
При рассмотрении требований Д. судом первой инстанции дана надлежащая оценка его утверждений о добросовестности его, как приобретателя спорной квартиры.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда в этой части, поскольку Д. не было проявлено достаточной осмотрительности по заключению договора купли-продажи с Г. учитывая конкретные обстоятельства по принадлежности квартиры продавцу: предыдущая сделка по отчуждению спорной квартиры произошла всего 3 месяца назад на основании дубликатов правоустанавливающих документов.
Признав, совершенные между сторонами сделки недействительными, исходя из требований пункта 1 статьи 167 ГК РФ, суд обоснованно признал за В. право собственности на <данные изъяты> и удовлетворил иск в части истребования спорной квартиры у Д.
Судебная коллегия находит ошибочным вывод суда первой инстанции о не применении положений части 2 статьи 167 ГК РФ в части возврата покупателям денежных средств в сумме 2300000 рублей.
Утверждения суда о том, что факт получения В. денег от Г. счет оплаты стоимости спорной квартиры не нашел своего подтверждения судебная коллегия находит необоснованными и опровергающимися имеющимися в деле доказательствами: оспариваемым договором купли-продажи и распиской, составленной <данные изъяты> В., о том, что он получил от Г. денежные средства в сумме 2300000 рублей за проданную им квартиру.
Доказательств, опровергающих факт получения денег В. и Г. по оспоренным договорам в деле не имеется. Кроме того Г. не оспаривала факта получения денег от Д.
Судебная коллегия полагает, что в части применения последствий недействительности сделок, заключенных В. и Г., Г. и Д., суд неверно применил нормы материального и процессуального права, в связи с чем изменяет решение суда и взыскивает с В. в пользу Г. 2300000 руб. и с Г. в пользу Д. такую же сумму.
В остальной части решение суда соответствует нормам материального и процессуального права, судом правильно определены юридически значимые обстоятельства по делу, представленным доказательствам дана надлежащая оценка.
Доводы, указанные в апелляционных жалобах о законности заключенного В. договора купли-продажи были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Подольского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> изменить указав о применении последствий недействительности сделок в виде взыскания внесенных по договорам денежных средств.
Взыскать с В. в пользу Г. 2300000 руб. (два миллиона триста тысяч рублей).
Взыскать с Г. в пользу Д. 2300000 руб. (два миллиона триста тысяч рублей).
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ПО ДЕЛУ N 33-10495/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-10495/2014
Судья Невская Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Кучинского Е.Н.,
судей Кумачевой И.А., Асташкиной О.Г.,
при секретаре К.
рассмотрев в открытом судебном заседании <данные изъяты> апелляционные жалобы Д. и Г. на решение Подольского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску В. к Г., Д. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества, встречным требованиям Д. к В., Г., о признании добросовестным приобретателем,
заслушав доклад судьи Кумачевой И.А.
объяснения представителя Д. - Ш.Е., представителя Г. - Л., В., адвоката Чурсина В.Г.,
установила:
В. обратился в суд с иском к Г., Д. о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного 30.07.2012 г. между В. и Г. недействительным, признании записи регистрации <данные изъяты> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <данные изъяты> о праве собственности Г. на спорную квартиру недействительной, о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного 30.11.2012 г. между Г. и Д. недействительным, признании записи регистрации <данные изъяты> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <данные изъяты> о праве собственности Д. на квартиру недействительной, о признании права собственности на <данные изъяты> в <данные изъяты>, об истребовании у Д. спорной квартиры.
Свои требования мотивировал тем, что являлся собственником <данные изъяты> в <данные изъяты>. <данные изъяты> между ним и Г. был заключен договор купли-продажи принадлежащей ему квартиры, который удостоверен нотариусом и зарегистрирован в установленном законом порядке. Полагал, что в момент совершения оспариваемой сделки в силу имеющихся у него заболеваний не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Сути сделки он не осознавал и никогда не имел намерения продавать принадлежащую ему квартиру. Впоследствии ему стало известно, что Г., узнав о том, что по заявлению истца правоохранительными органами в отношении спорной квартиры проводится проверка, продала ее Д.
Истец утверждал, что денежных средств за квартиру не получал, оспариваемая сделка повлекла неблагоприятные для истца последствия, в виде утраты единственного жилья.
В ходе рассмотрения основного иска Д. предъявил к В. и Г. встречные исковые требования о признании добросовестным приобретателем.
В. свои исковые требования поддержал, против удовлетворения встречных требований возражал, считает, что при совершении сделки договора купли-продажи от <данные изъяты> спорной квартиры не была проверена правомерность первоначальной сделки, т.е. Д. не проявил должную осмотрительность.
Ответчик - Г. в судебное заседание не явилась, о дате слушания дела извещена надлежащим образом, письменным заявлением в суд просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 88)
Представитель ответчицы Л. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указывая, что В. является полностью дееспособным, в спорный период времени понимал значение своих действий и мог руководить ими. Полагал, что Д. является добросовестным приобретателем, поэтому по его требования подлежат удовлетворению.
Д. в судебное заседание не явился, о дате слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие.
Представитель по доверенности Б. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований В., пояснив, что сделка купли-продажи спорной квартиры совершалась им не за один день, истец обращался к нотариусам, после сделки собственноручно написал заявление о снятии с регистрационного учета. Требования Д. поддержала в полном объеме, полагая, что Д. является добросовестным приобретателем <данные изъяты>. <данные изъяты> по <данные изъяты> в <данные изъяты>.
3-е лицо - нотариус Подольского нотариального округа Ш.П. в судебное заседание не явился, о дате слушания дела извещен надлежащим образом.
3-е лицо - представитель ОАО "Банк ВТБ" в судебное заседание не явились, о дате слушания дела извещены надлежащим образом.
3-е лицо - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> в судебное заседание не явились, о дате слушания дела извещены надлежащим образом.
3-е лицо - представитель Управления опеки и попечительства Министерства образования <данные изъяты> по городскому округу Подольск в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, встречные требования Д. в интересах несовершеннолетнего ребенка поддержали, полагая, что семья Д. являются добросовестными приобретателями спорной квартиры.
Решением Подольского городского суда от 27.01.2014 г. исковые требования В. к Г., Д. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества были удовлетворены, а в удовлетворении встречного иска Д. к В., Г., о признании добросовестным приобретателем было отказано.
Не соглашаясь с постановленным судом решением Д. и Г. принесли апелляционные жалобы, в которых указывали на незаконность постановленного решения, в том числе и неприменении судом последствий недействительности сделки.
Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия находит необходимым решение изменить в части применения последствий недействительности сделок и взыскания денежных средств, уплачиваемых покупателями квартиры.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
По ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Судом установлено, что на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от <данные изъяты> В. являлся собственником жилого помещения - <данные изъяты>, что подтверждается договором и свидетельством о государственной регистрации права от <данные изъяты> (л.д. 10, 11).
<данные изъяты> между В. и Г. был заключен Договор купли-продажи спорной квартиры, удостоверенный нотариусом Ш.П., в соответствии с которым В. передал Г. принадлежащую ему по праву собственности квартиру (л.д. 7).
В соответствии с пунктом 5 Договора, Г. купила у В. указанную квартиру за 2300000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (л.д. 7).
Пунктом 12 Договора предусмотрено, что В. обязуется освободить указанную квартиру в срок до <данные изъяты> и сняться с регистрационного учета по месту жительства в ней в срок до <данные изъяты> (л.д. 7 об.).
Согласно расписке, составленной <данные изъяты> года, В. получил от Г. денежные средства в сумме 2300000 рублей за проданную им квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, согласно Договору купли-продажи квартиры от <данные изъяты> (л.д. 72).
Право собственности Г. на <данные изъяты> зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <данные изъяты> имеется Запись о регистрации N 50-50-55/051/2012-146, что подтверждается выпиской из ЕГРП от <данные изъяты> (л.д. 8).
Как усматривается из ответа ОУФМС ТП <данные изъяты> Межрайонного отдела в г.о. Подольск от <данные изъяты> года, В. был снят с регистрационного учета <данные изъяты> по личному заявлению, в связи с регистрацией по новому месту жительства по адресу: <данные изъяты>, городское поселение Чехов, <данные изъяты> (л.д. 327 - 329).
Для разрешения юридически значимых вопросов, по мнению судебной коллегии обоснованно, судом была назначена и проведена судебная психолого-психиатрическая экспертиза.
Согласно заключению психолого-психиатрической экспертизы, В. в юридически значимый период, при заключении договора купли-продажи <данные изъяты> года, а также в настоящее время - страдал и страдает хроническим психическим расстройством в форме умственная отсталость легкой степени с нарушениями поведения (по МКБ-10 F70.8) и синдромом зависимости от алкоголя 3 стадии (по МКБ-10 F 10.362).
Эксперты указали, что личность В. характеризуется дефицитом эмоционально-волевых способностей в виде пассивности, низкой инициативности, трудностей принятия решений, уплощенности эмоциональных проявлений, ориентацией преимущественно на мнение окружающих, сужением круга межличностных контактов, снижением способности к критической и прогностической оценке своих действий и действий окружающих, сужение круга интересов. В., страдающий умственной отсталостью с нарушениями поведения и синдромом зависимости от алкоголя, по своему психическому состоянию, оказавшись в сложной ситуации, выходящей из круга обычной и повседневной (какой является сделка), в силу недоразвития когнитивной сферы (снижение интеллекта, конкретность мышления, неспособность к абстрагированию, нарушения внимания и истощаемость психических процессов, нарушение смыслового восприятия юридически значимых событий), наличия эмоционально-волевых (незрелость, неуверенность, тревожность, пассивность, безынициативность, подверженность чужому влиянию) и личностных расстройств (невысокий самоконтроль собственных поступков, пассивная подчиняемость значимым лицам, внушаемость, пониженный уровень активности и снижение побудительной силы мотивов), на фоне снижения критических способностей с невозможностью оценки последствий своих действий, адекватной оценки ситуации и характера межличностных отношений был не способен осознавать совершаемые им действия и их последствия в вышеуказанной юридически значимой ситуации. Наличие у В. указанных нарушений психики, в сочетании с индивидуально-психологическими особенностями обусловили его не способность к адекватному формированию цели сделки, он не мог осознавать юридическую суть, социальные и правовые последствия своих действий. Поэтому в юридически значимый период - при заключении договора купли-продажи <данные изъяты> В. не мог правильно осознавать содержание совершаемых им действий и прогнозировать их последствия, он был не способен к адекватной регуляции своего поведения и свободному волеизъявлению, он не мог понимать значение своих действий и руководить ими.
Учитывая изложенное, суд обоснованно признал недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <данные изъяты> от <данные изъяты> года, заключенный между В. и Г., критически оценив показания ответчиков и представленные ими доказательства способности истца понимать значение своих действий в момент заключения договора купли-продажи.
<данные изъяты> между Г. и Д. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, по условиям которого покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых банком ВТБ 24 (ЗАО) покупателю в кредит, согласно кредитному договору <данные изъяты> от <данные изъяты> покупает в собственность у продавца объект недвижимости, находящийся по адресу: <данные изъяты> (л.д. 128 - 132, 133 - 165).
В соответствии с пунктом 1.4 Договора, объект недвижимости продается по цене, равной 2300000 рублей (л.д. 128).
Согласно п. 2.11 Договора, сумма, равная 900000 рублей выплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств в течение 1 рабочего дня с даты государственной регистрации настоящего Договора (л.д. 129).
Расчет между сторонами договора произведен в полном объеме, что подтверждается расписками о передаче денежных средств (л.д. 121 - 122).
Право собственности Д. на объект недвижимости, находящийся по адресу: <данные изъяты>, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <данные изъяты> года, Запись регистрации N 50-50-55/075/2012-367, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <данные изъяты> (л.д. 166).
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
При рассмотрении требований Д. судом первой инстанции дана надлежащая оценка его утверждений о добросовестности его, как приобретателя спорной квартиры.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда в этой части, поскольку Д. не было проявлено достаточной осмотрительности по заключению договора купли-продажи с Г. учитывая конкретные обстоятельства по принадлежности квартиры продавцу: предыдущая сделка по отчуждению спорной квартиры произошла всего 3 месяца назад на основании дубликатов правоустанавливающих документов.
Признав, совершенные между сторонами сделки недействительными, исходя из требований пункта 1 статьи 167 ГК РФ, суд обоснованно признал за В. право собственности на <данные изъяты> и удовлетворил иск в части истребования спорной квартиры у Д.
Судебная коллегия находит ошибочным вывод суда первой инстанции о не применении положений части 2 статьи 167 ГК РФ в части возврата покупателям денежных средств в сумме 2300000 рублей.
Утверждения суда о том, что факт получения В. денег от Г. счет оплаты стоимости спорной квартиры не нашел своего подтверждения судебная коллегия находит необоснованными и опровергающимися имеющимися в деле доказательствами: оспариваемым договором купли-продажи и распиской, составленной <данные изъяты> В., о том, что он получил от Г. денежные средства в сумме 2300000 рублей за проданную им квартиру.
Доказательств, опровергающих факт получения денег В. и Г. по оспоренным договорам в деле не имеется. Кроме того Г. не оспаривала факта получения денег от Д.
Судебная коллегия полагает, что в части применения последствий недействительности сделок, заключенных В. и Г., Г. и Д., суд неверно применил нормы материального и процессуального права, в связи с чем изменяет решение суда и взыскивает с В. в пользу Г. 2300000 руб. и с Г. в пользу Д. такую же сумму.
В остальной части решение суда соответствует нормам материального и процессуального права, судом правильно определены юридически значимые обстоятельства по делу, представленным доказательствам дана надлежащая оценка.
Доводы, указанные в апелляционных жалобах о законности заключенного В. договора купли-продажи были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Подольского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> изменить указав о применении последствий недействительности сделок в виде взыскания внесенных по договорам денежных средств.
Взыскать с В. в пользу Г. 2300000 руб. (два миллиона триста тысяч рублей).
Взыскать с Г. в пользу Д. 2300000 руб. (два миллиона триста тысяч рублей).
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)