Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Служебное жилое помещение предоставлено истцу на основании договора найма, которым предусмотрено право ответчика на предоставление части квартиры для проживания третьим лицам.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Разуваевой Т.А.
судей Симаковой М.Е., Аноприенко К.В.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Г.Л.М. на решение Тугуро-Чумиканского районного суда Хабаровского края от 23 сентября 2014 года по иску Г.Л.М. к краевому государственному бюджетному учреждению здравоохранения "Тугуро-Чумиканская районная больница" министерства здравоохранения Хабаровского края о перезаключении договора найма жилого помещения - квартиры <адрес> и о возложении на ответчика обязанностей уплатить образовавшуюся задолженность по коммунальным платежам, по встречному иску краевого государственного бюджетного учреждения здравоохранения "Тугуро-Чумиканская районная больница" министерства здравоохранения Хабаровского края к Г.Л.М. о расторжении договора найма служебного жилого помещения по адресу <адрес>, о возмещении убытков в сумме <данные изъяты>, взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Симаковой М.Е., пояснения представителя КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" по доверенности ФИО, возражавшего относительно доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Г.Л.М. обратилась в суд с иском к краевому государственному бюджетному учреждению здравоохранения "Тугуро-Чумиканская центральная районная больница" министерства здравоохранения Хабаровского края (далее - КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ") о перезаключении договора найма жилого помещения - квартиры <адрес> и о возложении на ответчика обязанностей уплатить образовавшуюся задолженность по коммунальным платежам.
В обоснование иска указала, что состоит с ответчиком в трудовых отношениях, работая участковым <данные изъяты>. На период работы в КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" по договору найма служебного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ей была предоставлена квартира <адрес>. По условиям договора найма, в случае необходимости расселения вновь прибывших специалистов, она обязана предоставить часть квартиры для проживания сотрудников учреждения. С учетом уточненных требований истец просила обязать ответчика перезаключить с нею договор найма служебного жилья, исключив пункт 3 из договора, взыскать с ответчика задолженность по оплате коммунальных услуг в размере <данные изъяты>.
КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" обратилось в суд со встречным иском к Г.Л.М. о расторжении договора найма служебного жилого помещения по адресу: <адрес>, о возмещении убытков в сумме <данные изъяты>, взыскании судебных расходов, ссылаясь на то, что наниматель не оплачивает коммунальные услуги в полном объеме, в результате чего, главный врач КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" была вынуждена из личных средств уплатить задолженность перед сбытовой организацией в целях предотвращения отключение дома от подачи тепла и электрической энергии.
КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" исковые требования не признал.
Г.Л.М. встречные исковые требования не признала.
Решением Тугуро-Чумиканского районного суда Хабаровского края от 23 сентября 2014 года в удовлетворении исковых требований Г.Л.М. отказано.
Встречные исковые требования КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" удовлетворены частично.
Договор найма служебного жилого помещения, по адресу <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" и Г.Л.М. расторгнут.
С Г.Л.М. в пользу КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" взысканы судебные расходы в сумме <данные изъяты>.
В остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе Г.Л.М. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности, ссылаясь на то, что до настоящего времени состоит с ответчиком в трудовых отношениях, другого жилья не имеет, оплата жилья ею производилась исходя из фактически занимаемой площади и потребляемых коммунальных услуг, в связи с чем оснований для расторжения договора у суда не имелось.
В отзыве на апелляционную жалобу КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" просит решение суда оставить без изменения.
Истец Г.Л.М. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в апелляционной инстанции, просила рассмотреть дело в ее отсутствии, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, находит возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), выслушав объяснения представителя КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" по доверенности ФИО, полагавшего доводы жалобы необоснованными, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В силу ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
В соответствии с ч. 1 ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе, служебные жилые помещения.
В соответствии со ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Согласно положениям ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
В силу ч. 1 и 3 ст. 104 ЖК РФ служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры на период трудовых отношений.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, жилое помещение в виде 4-комнатной квартиры общей площадью 91,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, находится в собственности Хабаровского края, закреплено на праве оперативного управления за КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская центральная районная больница".
Данное жилое помещение было предоставлено Г.Л.М. на основании договора найма служебного жилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ, для временного проживания в нем на период работы в КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" в должности врача-терапевта.
Согласно пункту 3 раздела 1 договора, характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, находится в состоянии удовлетворяющем потребности нанимателя. При необходимости расселения вновь прибывших специалистов часть квартиры предоставить для проживания сотрудника учреждения на период его работы. Оплату за помещение производить при подселении другого Нанимателя в равных долях.
Разделом 5 договора предусмотрено, что наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ. При подселении в данное помещение для проживания второго сотрудника, оплата производится согласно выставленного счета в равных долях.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у Г.Л.М. образовалась задолженность по оплате тепловой энергии в сумме <данные изъяты>., при этом в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ оплата тепловой энергии была произведена не в полном объеме.
Разрешая спор, суд первой инстанции, исходя из положений ст. 104 ЖК РФ, предусматривающей, что служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры, пришел к правильному выводу о том, что условия, изложенные в пункте 3 раздела 1 договора найма служебного жилого помещения N являются не соответствующими требованиям закона, вместе с тем, отказал в удовлетворении требования Г.Л.М. о признании недействительными данных условий, сославшись на то, что имеются основания для расторжения договора найма служебного жилого помещения, поскольку Г.Л.М. не выполняла требования раздела 5 договора в части оплаты коммунальных услуг.
Судебная коллегия с данными выводами суда согласиться не может, поскольку судом неправильно применены нормы материального права при разрешении данного спора.
По смыслу ч. 1 ст. 104 ЖК РФ объектом договора найма служебного жилого помещения может быть только квартира или жилой дом. Данной нормой не предусмотрена возможность предоставления по договору найма служебного жилого помещения части квартиры или комнаты.
Заявляя требование о перезаключении договора найма служебного жилья в части исключения пункта 3 договора, Г.Л.М. фактически ставила вопрос о признании пункта 3 договора, предусматривающего право наймодателя при необходимости расселения вновь прибывших специалистов предоставить часть квартиры для проживания иных сотрудников учреждения на период их работы, недействительным, как не соответствующим закону, поскольку при вселении в данное служебное жилое помещение иных специалистов, изменяется объект договора, тогда как в силу ч. 1 ст. 104 ЖК РФ объектами договора найма служебного жилого помещения не могут быть часть или комнаты четырехкомнатной квартиры <адрес>.
Согласно статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
С учетом вышеуказанного обстоятельства, а также в связи с тем, что объектом договора найма служебного жилого помещения в силу ч. 1 ст. 104 ЖК РФ может быть только квартира в целом, судебная коллегия полагает исковые требования о признании условий пункта 3 договора недействительными обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку договор найма служебного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением требований ч. 1 ст. 104 ЖК РФ.
Удовлетворяя встречные исковые требования о расторжении договора найма служебного жилого помещения, суд первой инстанции не учел, что данный договор был заключен с Г.Л.М. в связи с ее работой в КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" на период ее трудовых отношений в данном лечебном учреждении, в котором истец продолжает работать до настоящего времени.
В соответствии с ч. 3 ст. 101 Жилищного кодекса РФ договор найма специализированного жилого помещения, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.
В силу п. 1 ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие - ст. 90 Жилищного кодекса РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" при рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (пункт 1 части 4 статьи 83, статья 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу пункта 1 части 4 статьи 83 и статьи 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.
Между тем, из материалов дела следует, что Г.Л.М. производилась оплата за электроэнергию и тепловую энергию в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. На конец отопительного периода задолженность значится по тепловой энергии в размере <данные изъяты>., в связи с тем, что оплата производилась Г.Л.М. не в полном объеме, а согласно занимаемой ею площади 40,3 кв. м.
Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. ст. 83, 90 ЖК РФ, п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ", а также принимая во внимание, что до настоящего времени Г.Л.М. состоит в трудовых отношениях с ответчиком, а потому договор найма не может быть с ней расторгнут без предоставления иного жилого помещения, приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований о расторжении договора по причине того, что в силу ст. 83 ЖК РФ с момента оплаты не истек шестимесячный срок, а само по себе наличие задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги не является основанием расторжения договора.
Так как решение суда в этой части не соответствует нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам, то в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, оно в этой части подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Тугуро-Чумиканского районного суда Хабаровского края от 23 сентября 2014 года по иску Г.Л.М. к краевому государственному бюджетному учреждению здравоохранения "Тугуро-Чумиканская районная больница" министерства здравоохранения Хабаровского края о перезаключении договора найма жилого помещения - квартиры <адрес> и о возложении на ответчика обязанностей уплатить образовавшуюся задолженность по коммунальным платежам, по встречному иску краевого государственного бюджетного учреждения здравоохранения "Тугуро-Чумиканская районная больница" министерства здравоохранения Хабаровского края к Г.Л.М. о расторжении договора найма служебного жилого помещения по адресу <адрес>, о возмещении убытков в сумме <данные изъяты>, взыскании судебных расходов отменить в части, вынести новое решение.
Признать недействительными условия, изложенные в пункте 3 раздела I договора найма служебного жилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающие право наймодателя при необходимости расселения вновь прибывших специалистов предоставить часть квартиры для проживания иных сотрудников учреждения на период их работы.
В удовлетворении встречных исковых требований краевого государственного бюджетного учреждения здравоохранения "Тугуро-Чумиканская районная больница" министерства здравоохранения Хабаровского края к Г.Л.М. о расторжении договора найма служебного жилого помещения по адресу <адрес> - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
Т.А.РАЗУВАЕВА
Судьи
М.Е.СИМАКОВА
К.В.АНОПРИЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 05.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7668/2014
Требование: О перезаключении договора найма и обязании оплатить коммунальные услуги.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Служебное жилое помещение предоставлено истцу на основании договора найма, которым предусмотрено право ответчика на предоставление части квартиры для проживания третьим лицам.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 декабря 2014 г. по делу N 33-7668/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Разуваевой Т.А.
судей Симаковой М.Е., Аноприенко К.В.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Г.Л.М. на решение Тугуро-Чумиканского районного суда Хабаровского края от 23 сентября 2014 года по иску Г.Л.М. к краевому государственному бюджетному учреждению здравоохранения "Тугуро-Чумиканская районная больница" министерства здравоохранения Хабаровского края о перезаключении договора найма жилого помещения - квартиры <адрес> и о возложении на ответчика обязанностей уплатить образовавшуюся задолженность по коммунальным платежам, по встречному иску краевого государственного бюджетного учреждения здравоохранения "Тугуро-Чумиканская районная больница" министерства здравоохранения Хабаровского края к Г.Л.М. о расторжении договора найма служебного жилого помещения по адресу <адрес>, о возмещении убытков в сумме <данные изъяты>, взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Симаковой М.Е., пояснения представителя КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" по доверенности ФИО, возражавшего относительно доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Г.Л.М. обратилась в суд с иском к краевому государственному бюджетному учреждению здравоохранения "Тугуро-Чумиканская центральная районная больница" министерства здравоохранения Хабаровского края (далее - КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ") о перезаключении договора найма жилого помещения - квартиры <адрес> и о возложении на ответчика обязанностей уплатить образовавшуюся задолженность по коммунальным платежам.
В обоснование иска указала, что состоит с ответчиком в трудовых отношениях, работая участковым <данные изъяты>. На период работы в КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" по договору найма служебного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ей была предоставлена квартира <адрес>. По условиям договора найма, в случае необходимости расселения вновь прибывших специалистов, она обязана предоставить часть квартиры для проживания сотрудников учреждения. С учетом уточненных требований истец просила обязать ответчика перезаключить с нею договор найма служебного жилья, исключив пункт 3 из договора, взыскать с ответчика задолженность по оплате коммунальных услуг в размере <данные изъяты>.
КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" обратилось в суд со встречным иском к Г.Л.М. о расторжении договора найма служебного жилого помещения по адресу: <адрес>, о возмещении убытков в сумме <данные изъяты>, взыскании судебных расходов, ссылаясь на то, что наниматель не оплачивает коммунальные услуги в полном объеме, в результате чего, главный врач КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" была вынуждена из личных средств уплатить задолженность перед сбытовой организацией в целях предотвращения отключение дома от подачи тепла и электрической энергии.
КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" исковые требования не признал.
Г.Л.М. встречные исковые требования не признала.
Решением Тугуро-Чумиканского районного суда Хабаровского края от 23 сентября 2014 года в удовлетворении исковых требований Г.Л.М. отказано.
Встречные исковые требования КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" удовлетворены частично.
Договор найма служебного жилого помещения, по адресу <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" и Г.Л.М. расторгнут.
С Г.Л.М. в пользу КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" взысканы судебные расходы в сумме <данные изъяты>.
В остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе Г.Л.М. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности, ссылаясь на то, что до настоящего времени состоит с ответчиком в трудовых отношениях, другого жилья не имеет, оплата жилья ею производилась исходя из фактически занимаемой площади и потребляемых коммунальных услуг, в связи с чем оснований для расторжения договора у суда не имелось.
В отзыве на апелляционную жалобу КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" просит решение суда оставить без изменения.
Истец Г.Л.М. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в апелляционной инстанции, просила рассмотреть дело в ее отсутствии, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, находит возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), выслушав объяснения представителя КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" по доверенности ФИО, полагавшего доводы жалобы необоснованными, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В силу ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
В соответствии с ч. 1 ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе, служебные жилые помещения.
В соответствии со ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Согласно положениям ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
В силу ч. 1 и 3 ст. 104 ЖК РФ служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры на период трудовых отношений.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, жилое помещение в виде 4-комнатной квартиры общей площадью 91,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, находится в собственности Хабаровского края, закреплено на праве оперативного управления за КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская центральная районная больница".
Данное жилое помещение было предоставлено Г.Л.М. на основании договора найма служебного жилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ, для временного проживания в нем на период работы в КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" в должности врача-терапевта.
Согласно пункту 3 раздела 1 договора, характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, находится в состоянии удовлетворяющем потребности нанимателя. При необходимости расселения вновь прибывших специалистов часть квартиры предоставить для проживания сотрудника учреждения на период его работы. Оплату за помещение производить при подселении другого Нанимателя в равных долях.
Разделом 5 договора предусмотрено, что наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ. При подселении в данное помещение для проживания второго сотрудника, оплата производится согласно выставленного счета в равных долях.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у Г.Л.М. образовалась задолженность по оплате тепловой энергии в сумме <данные изъяты>., при этом в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ оплата тепловой энергии была произведена не в полном объеме.
Разрешая спор, суд первой инстанции, исходя из положений ст. 104 ЖК РФ, предусматривающей, что служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры, пришел к правильному выводу о том, что условия, изложенные в пункте 3 раздела 1 договора найма служебного жилого помещения N являются не соответствующими требованиям закона, вместе с тем, отказал в удовлетворении требования Г.Л.М. о признании недействительными данных условий, сославшись на то, что имеются основания для расторжения договора найма служебного жилого помещения, поскольку Г.Л.М. не выполняла требования раздела 5 договора в части оплаты коммунальных услуг.
Судебная коллегия с данными выводами суда согласиться не может, поскольку судом неправильно применены нормы материального права при разрешении данного спора.
По смыслу ч. 1 ст. 104 ЖК РФ объектом договора найма служебного жилого помещения может быть только квартира или жилой дом. Данной нормой не предусмотрена возможность предоставления по договору найма служебного жилого помещения части квартиры или комнаты.
Заявляя требование о перезаключении договора найма служебного жилья в части исключения пункта 3 договора, Г.Л.М. фактически ставила вопрос о признании пункта 3 договора, предусматривающего право наймодателя при необходимости расселения вновь прибывших специалистов предоставить часть квартиры для проживания иных сотрудников учреждения на период их работы, недействительным, как не соответствующим закону, поскольку при вселении в данное служебное жилое помещение иных специалистов, изменяется объект договора, тогда как в силу ч. 1 ст. 104 ЖК РФ объектами договора найма служебного жилого помещения не могут быть часть или комнаты четырехкомнатной квартиры <адрес>.
Согласно статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
С учетом вышеуказанного обстоятельства, а также в связи с тем, что объектом договора найма служебного жилого помещения в силу ч. 1 ст. 104 ЖК РФ может быть только квартира в целом, судебная коллегия полагает исковые требования о признании условий пункта 3 договора недействительными обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку договор найма служебного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением требований ч. 1 ст. 104 ЖК РФ.
Удовлетворяя встречные исковые требования о расторжении договора найма служебного жилого помещения, суд первой инстанции не учел, что данный договор был заключен с Г.Л.М. в связи с ее работой в КГБУЗ "Тугуро-Чумиканская ЦРБ" на период ее трудовых отношений в данном лечебном учреждении, в котором истец продолжает работать до настоящего времени.
В соответствии с ч. 3 ст. 101 Жилищного кодекса РФ договор найма специализированного жилого помещения, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.
В силу п. 1 ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие - ст. 90 Жилищного кодекса РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" при рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (пункт 1 части 4 статьи 83, статья 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу пункта 1 части 4 статьи 83 и статьи 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.
Между тем, из материалов дела следует, что Г.Л.М. производилась оплата за электроэнергию и тепловую энергию в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. На конец отопительного периода задолженность значится по тепловой энергии в размере <данные изъяты>., в связи с тем, что оплата производилась Г.Л.М. не в полном объеме, а согласно занимаемой ею площади 40,3 кв. м.
Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. ст. 83, 90 ЖК РФ, п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ", а также принимая во внимание, что до настоящего времени Г.Л.М. состоит в трудовых отношениях с ответчиком, а потому договор найма не может быть с ней расторгнут без предоставления иного жилого помещения, приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований о расторжении договора по причине того, что в силу ст. 83 ЖК РФ с момента оплаты не истек шестимесячный срок, а само по себе наличие задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги не является основанием расторжения договора.
Так как решение суда в этой части не соответствует нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам, то в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, оно в этой части подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Тугуро-Чумиканского районного суда Хабаровского края от 23 сентября 2014 года по иску Г.Л.М. к краевому государственному бюджетному учреждению здравоохранения "Тугуро-Чумиканская районная больница" министерства здравоохранения Хабаровского края о перезаключении договора найма жилого помещения - квартиры <адрес> и о возложении на ответчика обязанностей уплатить образовавшуюся задолженность по коммунальным платежам, по встречному иску краевого государственного бюджетного учреждения здравоохранения "Тугуро-Чумиканская районная больница" министерства здравоохранения Хабаровского края к Г.Л.М. о расторжении договора найма служебного жилого помещения по адресу <адрес>, о возмещении убытков в сумме <данные изъяты>, взыскании судебных расходов отменить в части, вынести новое решение.
Признать недействительными условия, изложенные в пункте 3 раздела I договора найма служебного жилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающие право наймодателя при необходимости расселения вновь прибывших специалистов предоставить часть квартиры для проживания иных сотрудников учреждения на период их работы.
В удовлетворении встречных исковых требований краевого государственного бюджетного учреждения здравоохранения "Тугуро-Чумиканская районная больница" министерства здравоохранения Хабаровского края к Г.Л.М. о расторжении договора найма служебного жилого помещения по адресу <адрес> - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
Т.А.РАЗУВАЕВА
Судьи
М.Е.СИМАКОВА
К.В.АНОПРИЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)