Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, денежные обязательства ответчик не исполняет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Чутчев С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Байдаевой Л.В.,
судей Бурцевой Л.Н., Кирщиной И.П.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 29 сентября 2014 года апелляционные жалобы У., В. на решение Каширского городского суда Московской области от 08 июля 2014 года по гражданскому делу по иску У. к В. о взыскании долга по договору купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда,
по встречному иску В. к У. об изменении договора купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом, о снятии обеспечительных мер в виде ипотеки и взыскании компенсации морального вреда,
заслушав доклад судьи Бурцевой Л.Н.,
объяснения представителя У. - М., представителя В. - К.,
установила:
У. обратилась в суд с иском к ответчице и с учетом уточненных требований просила взыскать с В. по договору купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом от 12 марта 2012 г. задолженность по состоянию на 20 сентября 2013 г. в сумме 2 650 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из ставки рефинансирования Банка РФ 8,25% годовых, за период с 26.12.2012 г. по 07.03.2012 г. (72 дня) в сумме 54450 руб., с 09.03.2013 г. по 18.12.2013 г. (280 дней) в сумме 170041 руб. 67 коп., всего процентов - 224 491 руб. 67 коп., компенсацию морального вреда - 150 000 руб., судебные расходы по оплате юридических услуг - 60 000 руб., транспортные расходы - 18 000 руб., по государственной пошлине - 23651 руб. 78 коп., по оплате услуг представителя - 60 000 руб., обратить взыскание на предмет ипотеки - жилой дом с условным номером 50-50-37/004/2005-174, общей площадью 312,40 кв. м, инв. N 23-5509, лит. А. А1, А2, а, и земельный участок общей площадью 1200 кв. м, с кадастровым номером 50:37:005 01 20:0004, предоставленный из земель поселений, для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <данные изъяты>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену земельного участка и жилого дома в размере 5355200 руб., согласно заключению судебной экспертизы ООО "Партнер-СВ" N 13.05.14-800Э.
Исковые требования мотивированы тем, что 12 марта 2012 г. между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. Пунктами 2.3 - 2.4 договора земельный участок с жилым домом оценен в 6 600 000 руб. Расчет между ними произведен оплатой 3 300000 рублей после подписания договора, остальные 3 300 000 руб. подлежали оплате покупателем В. до 25 декабря 2012 г. До полной оплаты земельный участок с жилым домом остался у продавца под залогом, и произведена его государственная регистрация в силу закона. 08 марта 2013 г. В. частично выплатила задолженность по договору купли-продажи в сумме 650 000 руб. Денежные обязательства в размере 2 650 000 руб. она не погашает и отказывается их выплачивать. В связи с указанным, истица почувствовала себя дискомфортно, поднялось кровяное давление, ухудшилось самочувствие, появилась бессонница (л.д. 28 - 30, 252, 257).
В. предъявила встречный иск У. и просила изменить договор купли-продажи (купчую) земельного участка с жилым домом от 12 марта 2012 г. по адресу: <данные изъяты> имеющего дату регистрации 15.03.2012 г. 50-50-37/006/2012-195, уменьшив покупную сумму до 2 650 000 руб., снять обеспечительные меры в виде ипотеки в силу закона, взыскать компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб. и судебные расходы по оплате услуг представителя - 100 000 рублей.
Встречные требования мотивированы существенными недостатками купленного дома с земельным участком. При продаже представитель У. не предоставила ей кадастрового паспорта земельного участка, плана участка, поэтажного плана дома, и полной информации о приобретаемом имуществе, о действительных соотношениях границ земельного участка, по площади не соответствующий собственности продавца. Ее права на земельный участок и дом не должны были быть ограничены ипотекой, т.к. договор оплачен. Договор следует рассматривать как договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Она не поставлена была в известность продавцом, что часть земельного участка, предложенная для покупки, не принадлежит У. За установку забора по фасадной линии ей затрачены денежные средства в сумме 550 000 руб., у забора уложен асфальт, окантованный садовым бордюром, на сумму 250 000 руб. Если бы при покупке земельного участка она была бы осведомлена о его действительных границах, не стала бы рассматривать указанную недвижимость как объект покупки, и устанавливать забор на не принадлежащем участке. Ей также предстоит затратить денежные средства на демонтаж забора и вывоз строительного мусора - 20000 руб., установку нового забора - 550 000 руб., асфальтирование - 250 000 руб. После 10 дней проживания в доме, фундамент дал существенную усадку, что привело к образованию сквозной трещины по всей стене дома, с нарушением герметичности фундамента, стены и крыши дома. В настоящее время в доме проживать невозможно, т.к. погреб полностью затоплен водой. Дом не пригоден к эксплуатации, т.к. по поэтажному плану лит. А, А1, А2, а не приняты в эксплуатацию с 2004 г. Она вынуждена проживать в доме, поскольку он является единственным для нее жильем. По указанным основаниям просила уменьшить стоимость объектов недвижимости по договору. Причиненный моральный вред выражается в переживаниях, существенно повлиявших на состояние здоровья. В. полагает, что У. существенно нарушила условия договора, и сослалась ст. 12, 18, 29 Закона РФ "О защите прав потребителей" (л.д. 149 - 157).
Каждая из сторон предъявленные к ней требования не признала и представила письменные возражения.
Представитель У. объяснил, что Закон РФ "О защите прав потребителей" на спорные правоотношения не распространяется. Отсутствует запрет на обращение взыскания на заложенную недвижимость, являющуюся для залогодателя единственным жилым помещением. Оспариваемые недостатки дома произошли вследствие неправильной его эксплуатации, и после покупки. Дом не новый. В. осматривала земельный участок с жилым домом, согласилась с их состоянием и стоимостью (л.д. 254 - 258).
Представитель В. сообщил, что условиями договора купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом от 12 марта 2012 г. не предусмотрено обращения взыскания на это имущество посредством продажи с публичных торгов (л.д. 105 - 108).
Решением суда в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
В апелляционных жалобах У. и В. просят решение суда отменить по доводам апелляционных жалоб.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, приходит к следующему.
Договором купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом от 12 марта 2012 г. удостоверяется, что В. купила у У. жилой дом и земельный участок общей площадью 1200 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>, предоставленный из земель поселений, для ведения личного подсобного хозяйства, адресу: <данные изъяты>. Стороны оценили земельный участок в 2 000 000 рублей, жилой дом в 4 600 000 руб., а всего в 6 600 000 руб. Расчет между сторонами будет произведен путем оплаты 3 300 000 рублей после подписания договора, остальные 3 300 000 руб. - до 25 декабря 2012 г. До полной оплаты земельный участок с жилым домом находится у продавца под залогом. В случае неоплаты покупателем до указанной даты, настоящий договор подлежит расторжению. Земельный участок с жилым домом подлежат возврату продавцу, при этом переданная сумма 3 300 000 рублей возврату покупателю не подлежит, а остается у продавца (п. 2.4 договора) - л.д. 10 - 11. Сделка и ипотека зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, с выдачей В. свидетельств о государственной регистрации права на дом и земельный участок, с обременением права: ипотекой силу закона (л.д. 12 - 13).
Стороны подтвердили, что денежные средства, обусловленные договором купли-продажи, были переданы продавцу У. не в полной сумме, В. не оплачено 2 650 000 руб.
В соответствие с п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе, залогом. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Статьями 309 - 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Материалами дела подтверждается, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи В. недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома с земельным участком между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома и качеству земельного участка она не предъявляла. Дом с участком был передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния жилого помещения, пригодности для проживания, и площади участка, что следует из договора и передаточного акта от 12.03.2012 г. Приобретая объект недвижимости, В. при должной осмотрительности могла усомниться в качестве приобретаемого жилого помещения и земельного участка.
Ограничений в пользовании земельным участком не имеется, что отмечено сторонами в п. 1.1 договора. По условиям договора, дом пригоден к проживанию. В передаточном акте отмечено, что земельный участок и жилой дом В. приняла от У. в таком виде, в каком они были на момент подписания договора. Претензий по передаваемому дому и земельному участку она к У. не имеет (л.д. 259).
Судом в ходе рассмотрения исследована техническая документация дома, 2004 г. постройки, кадастровый паспорт земельного участка. При этом, судом установлено, что техническое описание дома подтверждает позицию У., не являющейся его застройщиком, о том, что покупатель достоверно знала о состоянии жилого дома, не относящегося к новостройке, о границах и площади земельного участка, о возможности их использования по назначению.
Из представленного В. отчета ООО "МЭН" от 01.12.2013 г. об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для восстановительного ремонта спорного жилого дома, следует, что указанная сумма составляет 2 224 498 руб. 30 коп. (по устранению трещины на кирпичной стене дома, в наземной части фундамента, деформации дощатого пола; кровли, с нарушением ее герметичности и изоляции, воды в подвале) (л.д. 59 - 73).
Из заключения строительно-технической экспертизы от 13 мая 2014 г., составленного экспертами ООО "Партнер-СВ" Ч. и Л. видно, что В. после покупки произвела улучшения жилого дома на сумму 579 419 руб. (устройство монолитного лестничного входа с облицовкой тротуарной плиткой, ограждения из профнастила по монолитному цоколю и кирпичным столбам, асфальтирование площадки и площадки из тротуарной плитки). Рыночная стоимость земельного участка - 874 000 руб., жилого дома - 5 820 000 руб. Установлены недостатки дома, которые не влияют на исходную стоимость дома, в виде отсутствия либо некачественно выполненной гидроизоляции части фундамента, подмывания одной из стен жилого дома, с проседанием фундамента, образованием трещин в отмостке дома и кладке подмываемой стены, зазором между отмосткой и фундаментом, постоянного уровня воды в подвале гаража. Для устранения недостатков необходимо проведение работ по укреплению и гидроизоляции фундамента на сумму 107080 руб. (л.д. 180 - 228).
Разрешая встречные исковые требований В., руководствуясь ст. ст. 476, 475, 557, 450 ГК РФ, принимая во внимание, что в заключенном между сторонами договоре купли-продажи условия о качестве домовладения и земельного участка не оговорены, следовательно, в силу пункта 2 ст. 469 ГК РФ У. обязана была передать жилой дом и земельный участок в состоянии, пригодным для использования по назначению, учитывая заключение строительно-технической экспертизы от 13 мая 2014, исходя из того, что недостатки жилого дома, как и недостатки приусадебного земельного участка, не возникли до их передачи В., предстоящие затраты по устранению недостатков имущества приобретенного по договору купли-продажи не связаны с недобросовестными действиями У., недостатки носят устранимый характер, качество дома, земельного участка, их характеристики не были скрыты от В., она приобрела дом в границах кадастрового плана земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра), прилагаемого к договору - п. п. 1.1 - 1.3 договора купли-продажи, забор и асфальтовое замощение ей установлены лично, без участия У., условия договора о передаче дома с участком исполнены в полном объеме, имеющиеся недостатки не являются существенными, и в случае их наличия были доступны для осмотра покупателю, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований.
При этом, суд правомерно указал на отсутствие в договоре купли-продажи, условий, допускающих изменение цены за жилой дом и земельного участка в одностороннем порядке, каких-либо условий о качестве передаваемого жилого дома и участка договор купли-продажи также не содержит.
Доводы В. о том, что не приняты в эксплуатацию с 2004 г. лит. А, А1, А2, а не подкреплены доказательствами, т.к. права на эти строения зарегистрированы в установленном законом порядке (ст. 131 ГК РФ).
Ипотека в силу закона на оспариваемое имущество соответствует указанным положениям закона и Федеральному закону от N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", т.к. она имела перед У. денежное обязательство в сумме 3 300 000 руб., чем обеспечивала сделку купли-продажи дома с земельным участком. В. владеет и пользуется жилым домом с земельным участком, однако свои обязательства по договору по полной оплате стоимости недвижимости не исполнила. Обязательства по договору не прекращены, и отсутствуют основания для снятия ипотеки. При таких обстоятельствах, требования о возмещении морального вреда, судом также правомерно отклонены.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, находит решение в части разрешения встречных исковых требований законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы В. являлись предметом рассмотрения спора, судом дана им надлежащая правовая оценка, оснований для отмены решения суда не содержат.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований У., суд первой инстанции исходил из того, что Договором купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом от 12 марта 2012 г., стороны не предусмотрели возможность взыскания долга, процентов и обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ипотеке в силу закона). При этом суд ссылался на п. 2.4 договора, согласно которому в случае неоплаты договора до 25 декабря 2012 г. договор подлежит расторжению, земельный участок с жилым домом подлежат возврату У., при этом, переданная сумма 3 300 000 рублей возврату покупателю не подлежит, а остается у продавца. То есть положения п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса, не применяются.
Однако, судебная коллегия находит вывод суда первой инстанции ошибочным, основанном на неправильном применении норм материального права.
Согласно ч. 1, 3 ст. 486 ГК РФ Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли продажи товар, продавец вправе требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 2 ст. 489 ГК РФ Если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Судебная коллегия, принимая во внимание условия договора о том, что расчет между сторонами будет произведен путем оплаты 3 300 000 рублей после подписания договора, остальные 3 300 000 руб. - до 25 декабря 2012 г., приходит к выводу об оплате товара в рассрочку. В связи с чем, к нему применимы положения ч. 2 ст. 489 ГК РФ.
Вывод суда о том, что к данным правоотношениям, сложившимся между сторонами, применимы условия договора о его расторжении при отсутствии оплаты, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку указанные условия действительны в случае оплаты по договору 3300000 руб., то есть, половины суммы. Судом же установлено, что ответчик произвела оплату в размере 3950000 руб., что составляет более 3300000 рублей.
В связи с вышеизложенным, судебная коллегия находит требования истца У. о взыскании долга по договору купли-продажи обоснованными и подлежащими удовлетворению. Размер задолженности составляет 2650000 рублей, сторонами не оспаривался.
Также подлежат удовлетворению требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, расчет процентов, представленный истцом, судебная коллегия находит верным, всего, сумма процентов, подлежащая взысканию, составит 224491 руб. 67 коп.
В соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ, подлежат удовлетворению требования об оплате юридических услуг в размере 30000 рублей, государственной пошлины.
Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Положениями пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В подпункте 4 пункта 2 статьи 54 данного Закона указано, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Поскольку сумма долга не погашена ответчиком, а обязательства по договору обеспечены залогом имущества в виде жилого дома и земельного участка, судебная коллегия находит обоснованным требование об обращении взыскания на заложенное имущество, обратив взыскание на земельный участок и жилой дом путем продажи с публичных торгов.
При этом, руководствуясь положениями ст. 54 Закона "Об ипотеке" судебная коллегия полагает возможным установить начальную продажную стоимость имущества в размере 5269536 руб., принимая по внимание стоимость заложенного имущества определенную в экспертном заключении ООО "Партнер-СВ", проведенной по делу экспертизы, равную 6586920 рублей.
Требования о взыскании с ответчика транспортных расходов, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства несения указанных расходов истцом.
В удовлетворении требований о взыскании морального вреда необходимо отказать, поскольку нарушение прав истца носит материальный характер.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции в части разрешения исковых требований У. подлежащим отмене, а требования У. подлежащими удовлетворению в части.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Каширского городского суда Московской области от 08 июля 2014 года отменить в части разрешения исковых требований У. Постановить в отмененной части новое решение, которым исковые требования У. удовлетворить частично.
Взыскать с В. в пользу У. задолженность по договору купли-продажи в сумме 2650000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 224491 руб. 67 коп., 30000 руб. расходы по оплате услуг представителя, госпошлину в сумме 22572,45 рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом с условным номером 50-50-37/004/2005-174, общей площадью 312,40 кв. м, инв. N 23-5509, лит. А, А1, А2, а и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> - для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли поселений, общая площадь 1200 кв. м, расположенные по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 5269536 руб.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-21357/2014
Требование: О взыскании долга по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, денежные обязательства ответчик не исполняет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 сентября 2014 г. по делу N 33-21357/2014
Судья Чутчев С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Байдаевой Л.В.,
судей Бурцевой Л.Н., Кирщиной И.П.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 29 сентября 2014 года апелляционные жалобы У., В. на решение Каширского городского суда Московской области от 08 июля 2014 года по гражданскому делу по иску У. к В. о взыскании долга по договору купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда,
по встречному иску В. к У. об изменении договора купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом, о снятии обеспечительных мер в виде ипотеки и взыскании компенсации морального вреда,
заслушав доклад судьи Бурцевой Л.Н.,
объяснения представителя У. - М., представителя В. - К.,
установила:
У. обратилась в суд с иском к ответчице и с учетом уточненных требований просила взыскать с В. по договору купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом от 12 марта 2012 г. задолженность по состоянию на 20 сентября 2013 г. в сумме 2 650 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из ставки рефинансирования Банка РФ 8,25% годовых, за период с 26.12.2012 г. по 07.03.2012 г. (72 дня) в сумме 54450 руб., с 09.03.2013 г. по 18.12.2013 г. (280 дней) в сумме 170041 руб. 67 коп., всего процентов - 224 491 руб. 67 коп., компенсацию морального вреда - 150 000 руб., судебные расходы по оплате юридических услуг - 60 000 руб., транспортные расходы - 18 000 руб., по государственной пошлине - 23651 руб. 78 коп., по оплате услуг представителя - 60 000 руб., обратить взыскание на предмет ипотеки - жилой дом с условным номером 50-50-37/004/2005-174, общей площадью 312,40 кв. м, инв. N 23-5509, лит. А. А1, А2, а, и земельный участок общей площадью 1200 кв. м, с кадастровым номером 50:37:005 01 20:0004, предоставленный из земель поселений, для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <данные изъяты>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену земельного участка и жилого дома в размере 5355200 руб., согласно заключению судебной экспертизы ООО "Партнер-СВ" N 13.05.14-800Э.
Исковые требования мотивированы тем, что 12 марта 2012 г. между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. Пунктами 2.3 - 2.4 договора земельный участок с жилым домом оценен в 6 600 000 руб. Расчет между ними произведен оплатой 3 300000 рублей после подписания договора, остальные 3 300 000 руб. подлежали оплате покупателем В. до 25 декабря 2012 г. До полной оплаты земельный участок с жилым домом остался у продавца под залогом, и произведена его государственная регистрация в силу закона. 08 марта 2013 г. В. частично выплатила задолженность по договору купли-продажи в сумме 650 000 руб. Денежные обязательства в размере 2 650 000 руб. она не погашает и отказывается их выплачивать. В связи с указанным, истица почувствовала себя дискомфортно, поднялось кровяное давление, ухудшилось самочувствие, появилась бессонница (л.д. 28 - 30, 252, 257).
В. предъявила встречный иск У. и просила изменить договор купли-продажи (купчую) земельного участка с жилым домом от 12 марта 2012 г. по адресу: <данные изъяты> имеющего дату регистрации 15.03.2012 г. 50-50-37/006/2012-195, уменьшив покупную сумму до 2 650 000 руб., снять обеспечительные меры в виде ипотеки в силу закона, взыскать компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб. и судебные расходы по оплате услуг представителя - 100 000 рублей.
Встречные требования мотивированы существенными недостатками купленного дома с земельным участком. При продаже представитель У. не предоставила ей кадастрового паспорта земельного участка, плана участка, поэтажного плана дома, и полной информации о приобретаемом имуществе, о действительных соотношениях границ земельного участка, по площади не соответствующий собственности продавца. Ее права на земельный участок и дом не должны были быть ограничены ипотекой, т.к. договор оплачен. Договор следует рассматривать как договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Она не поставлена была в известность продавцом, что часть земельного участка, предложенная для покупки, не принадлежит У. За установку забора по фасадной линии ей затрачены денежные средства в сумме 550 000 руб., у забора уложен асфальт, окантованный садовым бордюром, на сумму 250 000 руб. Если бы при покупке земельного участка она была бы осведомлена о его действительных границах, не стала бы рассматривать указанную недвижимость как объект покупки, и устанавливать забор на не принадлежащем участке. Ей также предстоит затратить денежные средства на демонтаж забора и вывоз строительного мусора - 20000 руб., установку нового забора - 550 000 руб., асфальтирование - 250 000 руб. После 10 дней проживания в доме, фундамент дал существенную усадку, что привело к образованию сквозной трещины по всей стене дома, с нарушением герметичности фундамента, стены и крыши дома. В настоящее время в доме проживать невозможно, т.к. погреб полностью затоплен водой. Дом не пригоден к эксплуатации, т.к. по поэтажному плану лит. А, А1, А2, а не приняты в эксплуатацию с 2004 г. Она вынуждена проживать в доме, поскольку он является единственным для нее жильем. По указанным основаниям просила уменьшить стоимость объектов недвижимости по договору. Причиненный моральный вред выражается в переживаниях, существенно повлиявших на состояние здоровья. В. полагает, что У. существенно нарушила условия договора, и сослалась ст. 12, 18, 29 Закона РФ "О защите прав потребителей" (л.д. 149 - 157).
Каждая из сторон предъявленные к ней требования не признала и представила письменные возражения.
Представитель У. объяснил, что Закон РФ "О защите прав потребителей" на спорные правоотношения не распространяется. Отсутствует запрет на обращение взыскания на заложенную недвижимость, являющуюся для залогодателя единственным жилым помещением. Оспариваемые недостатки дома произошли вследствие неправильной его эксплуатации, и после покупки. Дом не новый. В. осматривала земельный участок с жилым домом, согласилась с их состоянием и стоимостью (л.д. 254 - 258).
Представитель В. сообщил, что условиями договора купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом от 12 марта 2012 г. не предусмотрено обращения взыскания на это имущество посредством продажи с публичных торгов (л.д. 105 - 108).
Решением суда в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
В апелляционных жалобах У. и В. просят решение суда отменить по доводам апелляционных жалоб.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, приходит к следующему.
Договором купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом от 12 марта 2012 г. удостоверяется, что В. купила у У. жилой дом и земельный участок общей площадью 1200 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты>, предоставленный из земель поселений, для ведения личного подсобного хозяйства, адресу: <данные изъяты>. Стороны оценили земельный участок в 2 000 000 рублей, жилой дом в 4 600 000 руб., а всего в 6 600 000 руб. Расчет между сторонами будет произведен путем оплаты 3 300 000 рублей после подписания договора, остальные 3 300 000 руб. - до 25 декабря 2012 г. До полной оплаты земельный участок с жилым домом находится у продавца под залогом. В случае неоплаты покупателем до указанной даты, настоящий договор подлежит расторжению. Земельный участок с жилым домом подлежат возврату продавцу, при этом переданная сумма 3 300 000 рублей возврату покупателю не подлежит, а остается у продавца (п. 2.4 договора) - л.д. 10 - 11. Сделка и ипотека зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, с выдачей В. свидетельств о государственной регистрации права на дом и земельный участок, с обременением права: ипотекой силу закона (л.д. 12 - 13).
Стороны подтвердили, что денежные средства, обусловленные договором купли-продажи, были переданы продавцу У. не в полной сумме, В. не оплачено 2 650 000 руб.
В соответствие с п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе, залогом. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Статьями 309 - 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Материалами дела подтверждается, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи В. недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома с земельным участком между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома и качеству земельного участка она не предъявляла. Дом с участком был передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния жилого помещения, пригодности для проживания, и площади участка, что следует из договора и передаточного акта от 12.03.2012 г. Приобретая объект недвижимости, В. при должной осмотрительности могла усомниться в качестве приобретаемого жилого помещения и земельного участка.
Ограничений в пользовании земельным участком не имеется, что отмечено сторонами в п. 1.1 договора. По условиям договора, дом пригоден к проживанию. В передаточном акте отмечено, что земельный участок и жилой дом В. приняла от У. в таком виде, в каком они были на момент подписания договора. Претензий по передаваемому дому и земельному участку она к У. не имеет (л.д. 259).
Судом в ходе рассмотрения исследована техническая документация дома, 2004 г. постройки, кадастровый паспорт земельного участка. При этом, судом установлено, что техническое описание дома подтверждает позицию У., не являющейся его застройщиком, о том, что покупатель достоверно знала о состоянии жилого дома, не относящегося к новостройке, о границах и площади земельного участка, о возможности их использования по назначению.
Из представленного В. отчета ООО "МЭН" от 01.12.2013 г. об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для восстановительного ремонта спорного жилого дома, следует, что указанная сумма составляет 2 224 498 руб. 30 коп. (по устранению трещины на кирпичной стене дома, в наземной части фундамента, деформации дощатого пола; кровли, с нарушением ее герметичности и изоляции, воды в подвале) (л.д. 59 - 73).
Из заключения строительно-технической экспертизы от 13 мая 2014 г., составленного экспертами ООО "Партнер-СВ" Ч. и Л. видно, что В. после покупки произвела улучшения жилого дома на сумму 579 419 руб. (устройство монолитного лестничного входа с облицовкой тротуарной плиткой, ограждения из профнастила по монолитному цоколю и кирпичным столбам, асфальтирование площадки и площадки из тротуарной плитки). Рыночная стоимость земельного участка - 874 000 руб., жилого дома - 5 820 000 руб. Установлены недостатки дома, которые не влияют на исходную стоимость дома, в виде отсутствия либо некачественно выполненной гидроизоляции части фундамента, подмывания одной из стен жилого дома, с проседанием фундамента, образованием трещин в отмостке дома и кладке подмываемой стены, зазором между отмосткой и фундаментом, постоянного уровня воды в подвале гаража. Для устранения недостатков необходимо проведение работ по укреплению и гидроизоляции фундамента на сумму 107080 руб. (л.д. 180 - 228).
Разрешая встречные исковые требований В., руководствуясь ст. ст. 476, 475, 557, 450 ГК РФ, принимая во внимание, что в заключенном между сторонами договоре купли-продажи условия о качестве домовладения и земельного участка не оговорены, следовательно, в силу пункта 2 ст. 469 ГК РФ У. обязана была передать жилой дом и земельный участок в состоянии, пригодным для использования по назначению, учитывая заключение строительно-технической экспертизы от 13 мая 2014, исходя из того, что недостатки жилого дома, как и недостатки приусадебного земельного участка, не возникли до их передачи В., предстоящие затраты по устранению недостатков имущества приобретенного по договору купли-продажи не связаны с недобросовестными действиями У., недостатки носят устранимый характер, качество дома, земельного участка, их характеристики не были скрыты от В., она приобрела дом в границах кадастрового плана земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра), прилагаемого к договору - п. п. 1.1 - 1.3 договора купли-продажи, забор и асфальтовое замощение ей установлены лично, без участия У., условия договора о передаче дома с участком исполнены в полном объеме, имеющиеся недостатки не являются существенными, и в случае их наличия были доступны для осмотра покупателю, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований.
При этом, суд правомерно указал на отсутствие в договоре купли-продажи, условий, допускающих изменение цены за жилой дом и земельного участка в одностороннем порядке, каких-либо условий о качестве передаваемого жилого дома и участка договор купли-продажи также не содержит.
Доводы В. о том, что не приняты в эксплуатацию с 2004 г. лит. А, А1, А2, а не подкреплены доказательствами, т.к. права на эти строения зарегистрированы в установленном законом порядке (ст. 131 ГК РФ).
Ипотека в силу закона на оспариваемое имущество соответствует указанным положениям закона и Федеральному закону от N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", т.к. она имела перед У. денежное обязательство в сумме 3 300 000 руб., чем обеспечивала сделку купли-продажи дома с земельным участком. В. владеет и пользуется жилым домом с земельным участком, однако свои обязательства по договору по полной оплате стоимости недвижимости не исполнила. Обязательства по договору не прекращены, и отсутствуют основания для снятия ипотеки. При таких обстоятельствах, требования о возмещении морального вреда, судом также правомерно отклонены.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, находит решение в части разрешения встречных исковых требований законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы В. являлись предметом рассмотрения спора, судом дана им надлежащая правовая оценка, оснований для отмены решения суда не содержат.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований У., суд первой инстанции исходил из того, что Договором купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом от 12 марта 2012 г., стороны не предусмотрели возможность взыскания долга, процентов и обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ипотеке в силу закона). При этом суд ссылался на п. 2.4 договора, согласно которому в случае неоплаты договора до 25 декабря 2012 г. договор подлежит расторжению, земельный участок с жилым домом подлежат возврату У., при этом, переданная сумма 3 300 000 рублей возврату покупателю не подлежит, а остается у продавца. То есть положения п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса, не применяются.
Однако, судебная коллегия находит вывод суда первой инстанции ошибочным, основанном на неправильном применении норм материального права.
Согласно ч. 1, 3 ст. 486 ГК РФ Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли продажи товар, продавец вправе требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 2 ст. 489 ГК РФ Если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Судебная коллегия, принимая во внимание условия договора о том, что расчет между сторонами будет произведен путем оплаты 3 300 000 рублей после подписания договора, остальные 3 300 000 руб. - до 25 декабря 2012 г., приходит к выводу об оплате товара в рассрочку. В связи с чем, к нему применимы положения ч. 2 ст. 489 ГК РФ.
Вывод суда о том, что к данным правоотношениям, сложившимся между сторонами, применимы условия договора о его расторжении при отсутствии оплаты, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку указанные условия действительны в случае оплаты по договору 3300000 руб., то есть, половины суммы. Судом же установлено, что ответчик произвела оплату в размере 3950000 руб., что составляет более 3300000 рублей.
В связи с вышеизложенным, судебная коллегия находит требования истца У. о взыскании долга по договору купли-продажи обоснованными и подлежащими удовлетворению. Размер задолженности составляет 2650000 рублей, сторонами не оспаривался.
Также подлежат удовлетворению требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, расчет процентов, представленный истцом, судебная коллегия находит верным, всего, сумма процентов, подлежащая взысканию, составит 224491 руб. 67 коп.
В соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ, подлежат удовлетворению требования об оплате юридических услуг в размере 30000 рублей, государственной пошлины.
Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Положениями пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В подпункте 4 пункта 2 статьи 54 данного Закона указано, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Поскольку сумма долга не погашена ответчиком, а обязательства по договору обеспечены залогом имущества в виде жилого дома и земельного участка, судебная коллегия находит обоснованным требование об обращении взыскания на заложенное имущество, обратив взыскание на земельный участок и жилой дом путем продажи с публичных торгов.
При этом, руководствуясь положениями ст. 54 Закона "Об ипотеке" судебная коллегия полагает возможным установить начальную продажную стоимость имущества в размере 5269536 руб., принимая по внимание стоимость заложенного имущества определенную в экспертном заключении ООО "Партнер-СВ", проведенной по делу экспертизы, равную 6586920 рублей.
Требования о взыскании с ответчика транспортных расходов, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства несения указанных расходов истцом.
В удовлетворении требований о взыскании морального вреда необходимо отказать, поскольку нарушение прав истца носит материальный характер.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции в части разрешения исковых требований У. подлежащим отмене, а требования У. подлежащими удовлетворению в части.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Каширского городского суда Московской области от 08 июля 2014 года отменить в части разрешения исковых требований У. Постановить в отмененной части новое решение, которым исковые требования У. удовлетворить частично.
Взыскать с В. в пользу У. задолженность по договору купли-продажи в сумме 2650000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 224491 руб. 67 коп., 30000 руб. расходы по оплате услуг представителя, госпошлину в сумме 22572,45 рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом с условным номером 50-50-37/004/2005-174, общей площадью 312,40 кв. м, инв. N 23-5509, лит. А, А1, А2, а и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> - для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли поселений, общая площадь 1200 кв. м, расположенные по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 5269536 руб.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)