Судебные решения, арбитраж
Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2009 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Песковой Т.Д.
судей Гричановской Е.В., Михайловой А.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фадеевой М.В.
при участии в заседании:
- от Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (открытое акционерное общество): Голяшов Сергей Васильевич, паспорт <...>, представитель по доверенности от 28.03.2009 N 2403-04/4314;
- от Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области: Пак Наталья Саненовна, удостоверение ТО N 050119, представитель по доверенности от 09.06.2009 N 51;
- от третьего лица - Одзял Татьяны Николаевны: не явились;
- от третьего лица - закрытого акционерного общества "Дальрегион-ипотека": Голяшов Сергей Васильевич, паспорт <...> директор, протокол собрания от 12.12.2008 N 8/08
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления ФРС по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области
на решение от 15.06.2009
по делу N А73-5019/2009
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Суминым Д.Ю.
по заявлению Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (открытое акционерное общество)
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области
третьи лица: Одзял Татьяна Николаевна; закрытое акционерное общество "Дальрегион-ипотека"
о признании незаконными действий по государственной регистрации залогодержателя, обязании внести изменения в единый государственный реестр о залогодержателе
Акционерный банк "ГПБ - Ипотека" (открытое акционерное общество) (далее - АБ "ГПБ-Ипотека" (ОАО), банк) обратился в суд с заявлением, с учетом уточнений, о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области (далее - УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО, регистрирующий орган) по государственной регистрации в качестве залогодержателя закрытого акционерного общества "Дальрегион-ипотека" (далее - ЗАО "Дальрегион-ипотека", общество) по обеспеченному ипотекой обязательству, совершенных 04.02.2009, а также об обязании внести изменения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указав в качестве первоначального залогодержателя АБ "ГПБ-Ипотека" (ОАО).
В обоснование заявленных требований банк указывал, что регистрация ЗАО "Дальрегион-ипотека" в качестве первоначального залогодержателя объекта недвижимости: квартира площадью 33,5 кв. м по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, д. 161А, кв. 212, произведена УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО с нарушением положений федеральных законов "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Решением от 15.06.2009 заявленные требования удовлетворены, действия Управления ФРС по Хабаровскому краю и ЕАО, совершенные 04.02.2009, по государственной регистрации в качестве залогодержателя ЗАО "Дальрегион-ипотека" по обеспеченному ипотекой обязательству признаны незаконными, регистрирующий орган обязан в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части указания в качестве первоначального залогодержателя в отношении объекта недвижимости: квартира площадью 33,5 кв. м по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, д. 161А, кв. 212, Акционерный банк "ГПБ - Ипотека" (ОАО).
Судебный акт мотивирован тем, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО не установлено отсутствие закладной, представление которой является обязательным, что привело к регистрации обременения (ипотеки) в пользу ЗАО "Дальрегион-ипотека" при отсутствии к тому оснований, следовательно, оспариваемые действия нарушают права банка на получение закладной, которая в силу пункта 5 статьи 13 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, первоначальному залогодержателю, поскольку операции с закладными являются видом деятельности банка в соответствии со специализацией в области ипотечного кредитования.
Не согласившись с решением суда, УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт, в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы регистрирующий орган указывает на ошибочность вывода суда об отсутствии оснований для проведения государственной регистрации ипотеки в пользу ЗАО "Дальрегион-ипотека", поскольку на момент регистрации права собственности денежное обязательство, обеспеченное ипотекой не прекратилось, а закладной и иных документов, подтверждающих уступку права требования, не представлялось.
Кроме того, УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО считает, что судом незаконно возложена обязанность по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. на регистрирующий орган, поскольку он является федеральным органом исполнительной власти и, следовательно, освобожден от уплаты государственной пошлины.
Представитель УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО в заседании суда апелляционной инстанции настаивала на доводах, изложенных в жалобе, просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель АБ "ГПБ-Ипотека" (ОАО) отклонил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ЗАО "Дальрегион-ипотека" отклонил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
Третье лицо - Одзял Т.Н., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не принимала участия в заседании суда апелляционной инстанции.
Проверив обоснованность доводов апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Из материалов дела следует, что между Одзял Т.Н. и ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России" заключен договор участия в долевом строительстве от 12.12.2007 N 735/СИП, согласно которому результатом деятельности участника долевого строительства является приобретение в собственность однокомнатной квартиры площадью, согласно проекту, 35,39 кв. м (в том числе общая площадь - 33,36 кв. м, лоджия - 2,03 кв. м).
Согласно пункту 2.3 названного договора, Одзял Т.Н. оплачивает строительство за счет собственных средств и заемных средств, предоставленных ей ЗАО "Дальрегион-ипотека".
17.12.2007 между Одзял Т.Н. и ЗАО "Дальрегион-ипотека" заключен договор целевого займа N 368 на приобретение строящегося жилого помещения.
Пунктом 3.4 договора долевого участия в строительстве, а также пунктом 1.5 договора целевого займа предусмотрено, что в соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ) квартира считается находящейся в залоге у ЗАО "Дальрегион-ипотека" до момента исполнения обязательств по договору займа.
Квартира передана Одзял Т.Н. по акту приема-передачи от 17.10.2008, согласно которому обязательства по договору долевого участия в строительстве от 12.12.2007 N 735 исполнены.
По договору об уступке требования от 21.11.2007 N 2403-27/269Ц-ИП ЗАО "Дальрегион-ипотека" передало Акционерному банку "ГПБ - Ипотека" (открытое акционерное общество) право требования по ряду договоров займа, в том числе, согласно перечню уступаемых прав (приложение к договору), по договору от 17.12.2007 N 368, заключенному с Одзял Т.Н.
29.01.2009 Одзял Т.Н. в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на квартиру представлен пакет документов, указанный в представленной заинтересованным лицом расписке в получении документов на государственную регистрацию.
04.02.2009 УФРС по Хабаровскому краю зарегистрировано право собственности Одзял Т.Н. на квартиру, а также обременение: ипотека сроком с 04.02.2009 на 264 месяца в пользу ЗАО "Дальрегион-ипотека", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 05.05.2009 N 01/085/2009-209.
Посчитав регистрацию ЗАО "Дальрегион-ипотека" в качестве залогодержателя квартиры незаконной, Акционерный банк "ГПБ - Ипотека" (открытое акционерное общество) обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные банком требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемые решения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 164 ГК РФ, частью 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и частью 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон о государственной регистрации), обременения прав на недвижимое имущество, в том числе ипотека, подлежат государственной регистрации.
Согласно статье 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без предоставления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
Как следует из пункта 1.7 договора целевого займа от 17.12.2007 N 368 (л.д. 7-13) право залога на квартиру подлежит удостоверению закладной.
Пунктом 4.1.10 указанного договора предусмотрено, что в течение 80 (восьмидесяти) рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи квартиры заемщик совместно с заимодавцем обязан подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор приобретения квартиры, закладную и иные необходимые документы для государственной регистрации ипотеки квартиры в силу Закона и регистрационных действий в отношении закладной.
Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная.
Пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ предусмотрено, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Следовательно, залогодержателем по договору о залоге является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Из договора о залоге имущественных прав (на вновь создаваемый объект недвижимого имущества) от 17.12.2007 N 57, заключенного между ЗАО "Дальрегион-ипотека" (залогодержатель) и Одзял Т.Н. (залогодатель), усматривается, что одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру залогодатель обязуется совершить все необходимые действия, связанные с регистрацией ипотеки в силу закона и оформлением закладной. Данные действия совершаются в соответствии с условиями договора займа и договора долевого участия (раздел 2.1 договора от 17.12.2007 N 57).
Таким образом, договором о залоге имущественных прав (на вновь создаваемый объект недвижимого имущества) от 17.12.2007 N 57 на залогодателя была возложена обязанность одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру совершить все необходимые действия, связанные с регистрацией ипотеки в силу закона и оформлением закладной.
В соответствии с абзацем 9 пункта 1 статьи 17 Федерального закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются помимо документов, прямо названных в прочих абзацах того же пункта, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Судом установлено, что в числе представленных Одзял Т.Н. на государственную регистрацию документов, закладная отсутствовала, что следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию от 29.01.2009 (л.д. 99).
Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов, проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Таким образом, законодателем на регистрирующий орган возложена обязанность проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав на объект недвижимого имущества, в результате которой регистрирующий орган устанавливает основания для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.
Пунктом 1 статьи 20 названного Федерального закона предусмотрено, что в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в государственной регистрации прав может быть отказано.
Из расписки от 29.01.2009 N 215 в получении документов на государственную регистрацию, представленных Одзял Т.Н., усматривается, что представлены, в том числе договор о залоге имущественных прав от 17.12.2007 N 57, договор целевого займа от 17.12.2007 N 368, в соответствии с которыми на Одзял Т.Н. возложена обязанность оформить закладную по договору залога и представить ее при регистрации права собственности на квартиру.
Из письменных объяснений Одзял Т.Н. (л.д. 35) усматривается, что закладная с документами на государственную регистрацию ею при государственной регистрации квартиры не представлялась, поскольку она не обратила внимания на данное условие договора. Из того же объяснения следует, что уведомление о замене кредитора Одзял Т.Н. было получено.
Следовательно, регистрирующий орган при проведении правовой экспертизы исполнил свои обязанности ненадлежащим образом, поскольку последний зарегистрировал в качестве первоначального залогодержателя объекта недвижимости: квартира площадью 33,5 кв. м по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, д. 161А, кв. 212, ЗАО "Дальрегион-ипотека" при отсутствии закладной, подтверждающей его права первоначального залогодержателя.
Суд апелляционной инстанции находит, что с учетом положений статей 19, 20 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрирующему органу следовало приостановить либо отказать Одзял Т.Н. в регистрации права собственности на квартиру площадью 33,5 кв. м по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, д. 161А, кв. 212.
Ссылка регистрирующего органа на заявление Одзял Т.Н. от 29.01.2009 N 01/016/2009-215, в котором указано, что Одзял Т.Н. предупреждена о регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, о чем имеется подпись названного лица, является несостоятельной, поскольку наличие этого предупреждения и подписи не заменяет наличие закладной, предусмотренной законодательством об ипотеке.
Следовательно, действия регистрирующего органа по регистрации права собственности на квартиру площадью 33,5 кв. м по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, д. 161А, кв. 212, не соответствуют законодательству Российской Федерации в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ипотечных правоотношений.
Действия регистрирующего органа по регистрации права собственности названной квартиры нарушило права и законные интересы АБ "ГПБ-Ипотека" (ОАО), поскольку на момент указанной регистрации первоначальным залогодержателем являлся Акционерный банк "ГПБ - Ипотека" (открытое акционерное общество).
В заседании суда апелляционной инстанции установлено, что заключение договора уступки требования от 21.11.2007 N 2403-27/269 П-ИП (л.д. 14-22) между ЗАО "Дальрегион-ипотека" и АБ "ГПБ-Ипотека" (ОАО), произошло ранее заключения договора целевого займа от 17.12.2007 N 368 (л.д. 7-13) и договора о залоге имущественных прав (на вновь создаваемый объект недвижимого имущества) от 17.12.2007 N 57.
Из пункта 1.6 договора уступки требования от 21.11.2007 N 2403-27/269 П-ИП усматривается, что права переходят к банку в день подписания акта передачи прав.
Пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 разъяснено, что соглашение об уступке права (требования), предметом которого является не возникшее на момент заключения данного соглашения право, не противоречит законодательству.
На 29.01.2009 - дату представления документов на государственную регистрацию Одзял Т.Н., кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, являлся банк.
В соответствии с пунктом 3.3 Устава АБ "ГПБ-Ипотека" (ОАО) (л.д. 37-49) банк осуществляет размещение денежных средств путем выдачи кредитов физическим лицам под залог приобретаемых и/или имеющихся в собственности жилых помещений, в том числе в случае удостоверения прав залогодержателя закладными, кредитов физическим лицам на приобретение строящихся жилых помещений под залог имущественных прав/имеющихся в собственности жилых помещений.
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно установлено, что оспариваемые действия нарушают права на момент регистрации права собственности денежное обязательство, обеспеченное ипотекой не прекратилось, а закладной и иных документов, подтверждающих уступку права требования, не представлялось, судом отклоняется на получение закладной, которая в силу пункта 5 статьи 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, первоначальному залогодержателю.
В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении споров об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Других доказательств, как этого требуют положения части 1 статьи 65 АПК РФ, по указанным обстоятельствам регистрирующий орган не представил.
С учетом изложенного, подлежит отклонению довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для истребования у Одзял Т.Н. закладной при осуществлении государственной регистрации права собственности на квартиру площадью 33,5 кв. м по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, д. 161А, кв. 212, поскольку, по мнению регистрирующего органа, на момент регистрации права собственности денежное обязательство, обеспеченное ипотекой не прекратилось, а закладной и иных документов, подтверждающих уступку права требования, не представлялось.
Довод апелляционной жалобы о незаконности возложения обязанности по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей на УФРС по Хабаровскому краю, подлежит отклонении ввиду следующего.
Пунктом 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения Главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в соответствии с пунктом 47 статьи 2 и пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2006 N 137-ФЗ "О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с осуществлением мер по совершенствованию налогового администрирования" с 01.01.2007 признан утратившим силу пункт 5 статьи 333.40 Кодекса, согласно которому при принятии судом решения полностью или частично не в пользу государственных органов (органов местного самоуправления), возврат заявителю уплаченной государственной пошлины производился из бюджета.
Таким образом, с 01.01.2007 подлежит применению общий порядок распределения судебных расходов, предусмотренный главой 9 АПК РФ, и уплаченная заявителем государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ взыскивается в его пользу непосредственно с государственного органа (органа местного самоуправления) как стороны по делу.
Изменения в пункт 1 статьи 333.37 НК РФ, внесенные Федеральным законом Российской Федерации от 25.12.2008 N 281-ФЗ, освобождают от уплаты государственной пошлины регистрирующий орган.
В то же время, названная норма не может применяться при решении вопроса о возмещении судебных расходов, в том числе по уплате государственной пошлины, понесенных стороной, в пользу которой вынесен судебный акт, поскольку изменений в статью 333.40 НК РФ, содержащую исчерпывающий перечень оснований для возврата государственной пошлины из федерального бюджета, внесено не было.
Следовательно, указанные изменения, внесенные в статью 333.37 НК РФ, не могут служить основанием для возврата расходов по государственной пошлине АБ "ГПБ-Ипотека" (ОАО) из федерального бюджета.
Таким образом, расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на регистрирующий орган.
Суд апелляционной инстанции находит, что, поскольку на регистрирующий орган возложена обязанность внести изменения в уже зарегистрированное право залогодержателя, суд первой инстанции правомерно установил двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу для устранения допущенных регистрирующим органом нарушений прав и законных интересов Акционерного банка "ГПБ - Ипотека" (открытое акционерное общество).
В связи с тем, что выводы суда первой инстанции сделаны на основе полного и всестороннего исследования обстоятельств и оценки представленных по делу доказательств, с правильным применением норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 15 июня 2009 года по делу N А73-5019/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, в двухмесячный срок.
Председательствующий
Т.Д.ПЕСКОВА
Судьи
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
А.И.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.08.2009 N 06АП-3293/2009 ПО ДЕЛУ N А73-5019/2009
Разделы:Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 августа 2009 г. N 06АП-3293/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2009 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Песковой Т.Д.
судей Гричановской Е.В., Михайловой А.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фадеевой М.В.
при участии в заседании:
- от Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (открытое акционерное общество): Голяшов Сергей Васильевич, паспорт <...>, представитель по доверенности от 28.03.2009 N 2403-04/4314;
- от Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области: Пак Наталья Саненовна, удостоверение ТО N 050119, представитель по доверенности от 09.06.2009 N 51;
- от третьего лица - Одзял Татьяны Николаевны: не явились;
- от третьего лица - закрытого акционерного общества "Дальрегион-ипотека": Голяшов Сергей Васильевич, паспорт <...> директор, протокол собрания от 12.12.2008 N 8/08
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления ФРС по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области
на решение от 15.06.2009
по делу N А73-5019/2009
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Суминым Д.Ю.
по заявлению Акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (открытое акционерное общество)
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области
третьи лица: Одзял Татьяна Николаевна; закрытое акционерное общество "Дальрегион-ипотека"
о признании незаконными действий по государственной регистрации залогодержателя, обязании внести изменения в единый государственный реестр о залогодержателе
Акционерный банк "ГПБ - Ипотека" (открытое акционерное общество) (далее - АБ "ГПБ-Ипотека" (ОАО), банк) обратился в суд с заявлением, с учетом уточнений, о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области (далее - УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО, регистрирующий орган) по государственной регистрации в качестве залогодержателя закрытого акционерного общества "Дальрегион-ипотека" (далее - ЗАО "Дальрегион-ипотека", общество) по обеспеченному ипотекой обязательству, совершенных 04.02.2009, а также об обязании внести изменения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указав в качестве первоначального залогодержателя АБ "ГПБ-Ипотека" (ОАО).
В обоснование заявленных требований банк указывал, что регистрация ЗАО "Дальрегион-ипотека" в качестве первоначального залогодержателя объекта недвижимости: квартира площадью 33,5 кв. м по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, д. 161А, кв. 212, произведена УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО с нарушением положений федеральных законов "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Решением от 15.06.2009 заявленные требования удовлетворены, действия Управления ФРС по Хабаровскому краю и ЕАО, совершенные 04.02.2009, по государственной регистрации в качестве залогодержателя ЗАО "Дальрегион-ипотека" по обеспеченному ипотекой обязательству признаны незаконными, регистрирующий орган обязан в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части указания в качестве первоначального залогодержателя в отношении объекта недвижимости: квартира площадью 33,5 кв. м по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, д. 161А, кв. 212, Акционерный банк "ГПБ - Ипотека" (ОАО).
Судебный акт мотивирован тем, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО не установлено отсутствие закладной, представление которой является обязательным, что привело к регистрации обременения (ипотеки) в пользу ЗАО "Дальрегион-ипотека" при отсутствии к тому оснований, следовательно, оспариваемые действия нарушают права банка на получение закладной, которая в силу пункта 5 статьи 13 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, первоначальному залогодержателю, поскольку операции с закладными являются видом деятельности банка в соответствии со специализацией в области ипотечного кредитования.
Не согласившись с решением суда, УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт, в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы регистрирующий орган указывает на ошибочность вывода суда об отсутствии оснований для проведения государственной регистрации ипотеки в пользу ЗАО "Дальрегион-ипотека", поскольку на момент регистрации права собственности денежное обязательство, обеспеченное ипотекой не прекратилось, а закладной и иных документов, подтверждающих уступку права требования, не представлялось.
Кроме того, УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО считает, что судом незаконно возложена обязанность по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. на регистрирующий орган, поскольку он является федеральным органом исполнительной власти и, следовательно, освобожден от уплаты государственной пошлины.
Представитель УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО в заседании суда апелляционной инстанции настаивала на доводах, изложенных в жалобе, просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель АБ "ГПБ-Ипотека" (ОАО) отклонил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ЗАО "Дальрегион-ипотека" отклонил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
Третье лицо - Одзял Т.Н., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не принимала участия в заседании суда апелляционной инстанции.
Проверив обоснованность доводов апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Из материалов дела следует, что между Одзял Т.Н. и ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России" заключен договор участия в долевом строительстве от 12.12.2007 N 735/СИП, согласно которому результатом деятельности участника долевого строительства является приобретение в собственность однокомнатной квартиры площадью, согласно проекту, 35,39 кв. м (в том числе общая площадь - 33,36 кв. м, лоджия - 2,03 кв. м).
Согласно пункту 2.3 названного договора, Одзял Т.Н. оплачивает строительство за счет собственных средств и заемных средств, предоставленных ей ЗАО "Дальрегион-ипотека".
17.12.2007 между Одзял Т.Н. и ЗАО "Дальрегион-ипотека" заключен договор целевого займа N 368 на приобретение строящегося жилого помещения.
Пунктом 3.4 договора долевого участия в строительстве, а также пунктом 1.5 договора целевого займа предусмотрено, что в соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ) квартира считается находящейся в залоге у ЗАО "Дальрегион-ипотека" до момента исполнения обязательств по договору займа.
Квартира передана Одзял Т.Н. по акту приема-передачи от 17.10.2008, согласно которому обязательства по договору долевого участия в строительстве от 12.12.2007 N 735 исполнены.
По договору об уступке требования от 21.11.2007 N 2403-27/269Ц-ИП ЗАО "Дальрегион-ипотека" передало Акционерному банку "ГПБ - Ипотека" (открытое акционерное общество) право требования по ряду договоров займа, в том числе, согласно перечню уступаемых прав (приложение к договору), по договору от 17.12.2007 N 368, заключенному с Одзял Т.Н.
29.01.2009 Одзял Т.Н. в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на квартиру представлен пакет документов, указанный в представленной заинтересованным лицом расписке в получении документов на государственную регистрацию.
04.02.2009 УФРС по Хабаровскому краю зарегистрировано право собственности Одзял Т.Н. на квартиру, а также обременение: ипотека сроком с 04.02.2009 на 264 месяца в пользу ЗАО "Дальрегион-ипотека", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 05.05.2009 N 01/085/2009-209.
Посчитав регистрацию ЗАО "Дальрегион-ипотека" в качестве залогодержателя квартиры незаконной, Акционерный банк "ГПБ - Ипотека" (открытое акционерное общество) обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные банком требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемые решения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 164 ГК РФ, частью 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и частью 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон о государственной регистрации), обременения прав на недвижимое имущество, в том числе ипотека, подлежат государственной регистрации.
Согласно статье 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без предоставления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
Как следует из пункта 1.7 договора целевого займа от 17.12.2007 N 368 (л.д. 7-13) право залога на квартиру подлежит удостоверению закладной.
Пунктом 4.1.10 указанного договора предусмотрено, что в течение 80 (восьмидесяти) рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи квартиры заемщик совместно с заимодавцем обязан подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор приобретения квартиры, закладную и иные необходимые документы для государственной регистрации ипотеки квартиры в силу Закона и регистрационных действий в отношении закладной.
Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная.
Пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ предусмотрено, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Следовательно, залогодержателем по договору о залоге является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Из договора о залоге имущественных прав (на вновь создаваемый объект недвижимого имущества) от 17.12.2007 N 57, заключенного между ЗАО "Дальрегион-ипотека" (залогодержатель) и Одзял Т.Н. (залогодатель), усматривается, что одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру залогодатель обязуется совершить все необходимые действия, связанные с регистрацией ипотеки в силу закона и оформлением закладной. Данные действия совершаются в соответствии с условиями договора займа и договора долевого участия (раздел 2.1 договора от 17.12.2007 N 57).
Таким образом, договором о залоге имущественных прав (на вновь создаваемый объект недвижимого имущества) от 17.12.2007 N 57 на залогодателя была возложена обязанность одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру совершить все необходимые действия, связанные с регистрацией ипотеки в силу закона и оформлением закладной.
В соответствии с абзацем 9 пункта 1 статьи 17 Федерального закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются помимо документов, прямо названных в прочих абзацах того же пункта, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Судом установлено, что в числе представленных Одзял Т.Н. на государственную регистрацию документов, закладная отсутствовала, что следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию от 29.01.2009 (л.д. 99).
Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов, проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Таким образом, законодателем на регистрирующий орган возложена обязанность проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав на объект недвижимого имущества, в результате которой регистрирующий орган устанавливает основания для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.
Пунктом 1 статьи 20 названного Федерального закона предусмотрено, что в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в государственной регистрации прав может быть отказано.
Из расписки от 29.01.2009 N 215 в получении документов на государственную регистрацию, представленных Одзял Т.Н., усматривается, что представлены, в том числе договор о залоге имущественных прав от 17.12.2007 N 57, договор целевого займа от 17.12.2007 N 368, в соответствии с которыми на Одзял Т.Н. возложена обязанность оформить закладную по договору залога и представить ее при регистрации права собственности на квартиру.
Из письменных объяснений Одзял Т.Н. (л.д. 35) усматривается, что закладная с документами на государственную регистрацию ею при государственной регистрации квартиры не представлялась, поскольку она не обратила внимания на данное условие договора. Из того же объяснения следует, что уведомление о замене кредитора Одзял Т.Н. было получено.
Следовательно, регистрирующий орган при проведении правовой экспертизы исполнил свои обязанности ненадлежащим образом, поскольку последний зарегистрировал в качестве первоначального залогодержателя объекта недвижимости: квартира площадью 33,5 кв. м по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, д. 161А, кв. 212, ЗАО "Дальрегион-ипотека" при отсутствии закладной, подтверждающей его права первоначального залогодержателя.
Суд апелляционной инстанции находит, что с учетом положений статей 19, 20 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрирующему органу следовало приостановить либо отказать Одзял Т.Н. в регистрации права собственности на квартиру площадью 33,5 кв. м по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, д. 161А, кв. 212.
Ссылка регистрирующего органа на заявление Одзял Т.Н. от 29.01.2009 N 01/016/2009-215, в котором указано, что Одзял Т.Н. предупреждена о регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, о чем имеется подпись названного лица, является несостоятельной, поскольку наличие этого предупреждения и подписи не заменяет наличие закладной, предусмотренной законодательством об ипотеке.
Следовательно, действия регистрирующего органа по регистрации права собственности на квартиру площадью 33,5 кв. м по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, д. 161А, кв. 212, не соответствуют законодательству Российской Федерации в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ипотечных правоотношений.
Действия регистрирующего органа по регистрации права собственности названной квартиры нарушило права и законные интересы АБ "ГПБ-Ипотека" (ОАО), поскольку на момент указанной регистрации первоначальным залогодержателем являлся Акционерный банк "ГПБ - Ипотека" (открытое акционерное общество).
В заседании суда апелляционной инстанции установлено, что заключение договора уступки требования от 21.11.2007 N 2403-27/269 П-ИП (л.д. 14-22) между ЗАО "Дальрегион-ипотека" и АБ "ГПБ-Ипотека" (ОАО), произошло ранее заключения договора целевого займа от 17.12.2007 N 368 (л.д. 7-13) и договора о залоге имущественных прав (на вновь создаваемый объект недвижимого имущества) от 17.12.2007 N 57.
Из пункта 1.6 договора уступки требования от 21.11.2007 N 2403-27/269 П-ИП усматривается, что права переходят к банку в день подписания акта передачи прав.
Пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 разъяснено, что соглашение об уступке права (требования), предметом которого является не возникшее на момент заключения данного соглашения право, не противоречит законодательству.
На 29.01.2009 - дату представления документов на государственную регистрацию Одзял Т.Н., кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, являлся банк.
В соответствии с пунктом 3.3 Устава АБ "ГПБ-Ипотека" (ОАО) (л.д. 37-49) банк осуществляет размещение денежных средств путем выдачи кредитов физическим лицам под залог приобретаемых и/или имеющихся в собственности жилых помещений, в том числе в случае удостоверения прав залогодержателя закладными, кредитов физическим лицам на приобретение строящихся жилых помещений под залог имущественных прав/имеющихся в собственности жилых помещений.
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно установлено, что оспариваемые действия нарушают права на момент регистрации права собственности денежное обязательство, обеспеченное ипотекой не прекратилось, а закладной и иных документов, подтверждающих уступку права требования, не представлялось, судом отклоняется на получение закладной, которая в силу пункта 5 статьи 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, первоначальному залогодержателю.
В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении споров об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Других доказательств, как этого требуют положения части 1 статьи 65 АПК РФ, по указанным обстоятельствам регистрирующий орган не представил.
С учетом изложенного, подлежит отклонению довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для истребования у Одзял Т.Н. закладной при осуществлении государственной регистрации права собственности на квартиру площадью 33,5 кв. м по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, д. 161А, кв. 212, поскольку, по мнению регистрирующего органа, на момент регистрации права собственности денежное обязательство, обеспеченное ипотекой не прекратилось, а закладной и иных документов, подтверждающих уступку права требования, не представлялось.
Довод апелляционной жалобы о незаконности возложения обязанности по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей на УФРС по Хабаровскому краю, подлежит отклонении ввиду следующего.
Пунктом 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения Главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в соответствии с пунктом 47 статьи 2 и пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2006 N 137-ФЗ "О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с осуществлением мер по совершенствованию налогового администрирования" с 01.01.2007 признан утратившим силу пункт 5 статьи 333.40 Кодекса, согласно которому при принятии судом решения полностью или частично не в пользу государственных органов (органов местного самоуправления), возврат заявителю уплаченной государственной пошлины производился из бюджета.
Таким образом, с 01.01.2007 подлежит применению общий порядок распределения судебных расходов, предусмотренный главой 9 АПК РФ, и уплаченная заявителем государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ взыскивается в его пользу непосредственно с государственного органа (органа местного самоуправления) как стороны по делу.
Изменения в пункт 1 статьи 333.37 НК РФ, внесенные Федеральным законом Российской Федерации от 25.12.2008 N 281-ФЗ, освобождают от уплаты государственной пошлины регистрирующий орган.
В то же время, названная норма не может применяться при решении вопроса о возмещении судебных расходов, в том числе по уплате государственной пошлины, понесенных стороной, в пользу которой вынесен судебный акт, поскольку изменений в статью 333.40 НК РФ, содержащую исчерпывающий перечень оснований для возврата государственной пошлины из федерального бюджета, внесено не было.
Следовательно, указанные изменения, внесенные в статью 333.37 НК РФ, не могут служить основанием для возврата расходов по государственной пошлине АБ "ГПБ-Ипотека" (ОАО) из федерального бюджета.
Таким образом, расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на регистрирующий орган.
Суд апелляционной инстанции находит, что, поскольку на регистрирующий орган возложена обязанность внести изменения в уже зарегистрированное право залогодержателя, суд первой инстанции правомерно установил двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу для устранения допущенных регистрирующим органом нарушений прав и законных интересов Акционерного банка "ГПБ - Ипотека" (открытое акционерное общество).
В связи с тем, что выводы суда первой инстанции сделаны на основе полного и всестороннего исследования обстоятельств и оценки представленных по делу доказательств, с правильным применением норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 15 июня 2009 года по делу N А73-5019/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, в двухмесячный срок.
Председательствующий
Т.Д.ПЕСКОВА
Судьи
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
А.И.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)