Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, срок действия договора найма жилого помещения, заключенного с ответчиками, истек, они не состоят с истцом в трудовых отношениях и не производят плату за жилое помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мишина Н.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе
председательствующего Науменко Л.А.,
судей Александровой Л.А., Соболевой С.Л.
при секретаре А.
с участием прокурора Беспаловой М.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Племзавод колхоз имени Кирова" к Я.Н., Я.В.Ю., Я.В.Н. и Д.З. о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении
по апелляционной жалобе истца сельскохозяйственного производственного кооператива "Племзавод колхоз имени Кирова" на решение районного суда Немецкого национального района Алтайского края от 10 марта 2015 года.
Заслушав доклад судьи Науменко Л.А., пояснения представителя истца И.В., заключение прокурора, судебная коллегия
установила:
Квартира по <адрес>, состоящая из трех комнат, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, Племзаводом колхозом имени Кирова была предоставлена Я.Н. на состав семьи: Я.В.Ю. жена, Я.В.Н. сын и Д.З. мать. Предоставление квартиры на основании решения правления колхоза имени Кирова от ДД.ММ.ГГ *** оформлено выдачей ордера *** от ДД.ММ.ГГ, подписанного председателем колхоза, председателем профкома и главой администрации села Подсосново, а также договором найма служебного жилого помещения от ДД.ММ.ГГ, заключенным между племзаводом колхоз имени Кирова и Я.Н. на период работы в племзаводе колхозе имени Кирова, но не более чем на пять лет. По истечении пяти лет, с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ семья Я. продолжала проживать в спорном жилом помещении.
ДД.ММ.ГГ между СПК "Племзавод колхоз имени Кирова" и Я.Н. заключен договор найма жилого помещения N ***, по условиям которого наймодатель передает для проживания, но не более чем на один год за плату во временное владение и пользование жилое помещение, являющееся собственностью кооператива, состоящее из ? дома, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, по <адрес>. Квартирная плата установлена в размере <данные изъяты> рублей в месяц. Совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются члены семьи Я.В.Ю. супруга, Я.В.Н. сын. В квартире *** дома *** по <адрес> на основании решения правления колхоза *** с ДД.ММ.ГГ и с ДД.ММ.ГГ зарегистрированы Я.Н. и Д.З. соответственно; на основании ордера *** зарегистрированы с ДД.ММ.ГГ Я.В.Ю. с сыном Я.В.Н.
СПК "Племзавод колхоз имени Кирова" обратился в суд с иском, просил признать Я.Н., Я.В.Ю., Я.В.Н., Д.З. утратившими право пользования жилым помещением по <адрес> и выселить их, мотивировав требования тем, что является собственником спорного жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают ответчики, срок действия договора найма жилого помещения истек, ответчики не состоят с истцом в трудовых отношениях и не производят оплату за жилое помещение, следовательно, обязаны освободить жилое помещение.
Ответчики Я.Н. и Я.В.Ю. в ходе рассмотрения дела не согласились с требованиями, указав на то, что договор найма заключен после увольнения ответчика из кооператива. Кроме того, договор является долгосрочным и у нанимателя Я.Н. имеется преимущественное право на заключение договора на новый срок на тех же условиях.
Решением районного суда Немецкого национального района Алтайского края от 10 марта 2015 года в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Истец в апелляционной жалобе просит указанное решение отменить и принять новое решение об удовлетворении иска, поскольку судом не принято во внимание, что вселение семьи Я. в спорное жилое помещение произошло на основании ордера на занятие служебного помещения, договор найма также был заключен на служебное жилое помещение, его предоставление не преследовало цели улучшения жилищных условий, а было направлено на создание надлежащих жилищно-бытовых условий для работника в период выполнения им трудовых обязанностей. ДД.ММ.ГГ Я.Н. по собственному желанию прекратил трудовые отношения с кооперативом. Жилой фонд, находящийся в собственности СПК "Племзавод колхоз имени Кирова" является коллективной собственностью членов кооператива и предназначен для удовлетворения нуждающихся в жилье работников кооператива. Поскольку на момент увольнения Я.Н. нуждающиеся в жилье работники кооператива отсутствовали, СПК не возражал против продолжения проживания ответчиков в спорной квартире, а в дальнейшем с ответчиком был заключен договор найма жилого помещения N ***, который не предполагал возможность продления его действия. По истечении срока действия договора обязательства сторон прекратились, наймодателем было направлено Я.Н. уведомление о прекращении действия договора. Кроме того, ответчики имеют задолженность по оплате за пользование жилым помещением более чем за 18 месяцев, что является самостоятельным основанием для расторжения договора. Вывод суда о тяжелом материальном положении ответчика, по мнению истца, сделан без надлежащей оценки доказательств, не учитывает наличие у Я.Н. дохода от деятельности по ремонту и строительству помещений, которой он занимается. В настоящее время собственнику необходимо жилое помещение, где проживают ответчики, для привлечения новых работников, которые должны быть обеспечены жильем. Истец указывает, что решение суда нарушает права членов кооператива на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, противоречит принципу справедливости и не обеспечивает баланс прав и законных интересов.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, прокурор возражал против ее удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствие этих лиц.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
При разрешении спора суд правильно применил закон, установил все обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил в совокупности представленные сторонами доказательства и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска.
Как следует из материалов дела, вступившим с законную силу решением районного суда Немецкого национального района Алтайского края от ДД.ММ.ГГ за СПК "Племзавод колхоз имени Кирова" признано право собственности на жилой дом по адресу: <адрес> (л.д. 47-49). Указанным решением установлено, что дом был построен колхозом в ДД.ММ.ГГ хозяйственным способом, постоянно находился во владении и распоряжении колхоза.
В ДД.ММ.ГГ квартира *** в жилом доме N *** по <адрес> была предоставлена Я.В.Ю. и членам его семьи. Первоначально предоставление квартиры было оформлено ордером на служебное помещение *** от ДД.ММ.ГГ (л.д. 16), затем был заключен договор найма служебного жилого помещения от ДД.ММ.ГГ, где указано, что квартира предоставляется нанимателю Я.Н. и членам его семьи на период работы в Племзаводе колхозе имени Кирова, но не более, чем на пять лет (л.д. 5-8).
ДД.ММ.ГГ Племзавод колхоз имени Кирова переименован в Сельскохозяйственный производственный кооператив "Племзавод колхоз имени Кирова" (далее также - СПК "Племзавод колхоз имени Кирова", колхоз).
ДД.ММ.ГГ Я.Н. был уволен из колхоза (л.д. 83). Однако и после увольнения нанимателя, и по истечении срока договора, семья Я. продолжала проживать в спорном жилом помещении. В настоящее время отношения сторон урегулированы заключенным ими договором найма жилого помещения *** от ДД.ММ.ГГ (л.д. 9-12), по условиям которого квартира *** в жилом доме N *** по <адрес> состоящая из ? дома, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, предоставлена для проживания Я.Н. и членам его семьи Я.В.Ю. и Я.В.Н. не более, чем на один год, с условием ежемесячного внесения квартирной платы в сумме <данные изъяты> рублей в месяц.
На момент заключения указанного договора никто из ответчиков не состоял в трудовых отношениях с колхозом, в договоре отсутствует указание на то, что квартира является служебной. Следовательно, в настоящее время нет оснований полагать, что сторонами заключен договор найма специализированного жилого помещения.
Кроме того, в период действия договора трудовые отношения с нанимателем не были прекращены, поэтому основания для расторжения договора согласно пункту 11 (по требованию наймодателя в случае прекращения с нанимателем трудовых отношений) отсутствуют, соответствующий вывод суда первой инстанции является правильным, а доводы апелляционной жалобы в этой части несостоятельны.
Поскольку спорное жилое помещение не относится к муниципальному, государственному жилищному фонду, то оно не могло быть предоставлено по договору социального жилищного найма (ч. 1 ст. 49 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом.
Согласно п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (п. 1 ст. 682 ГК).
Таким образом, между СПК "Племзавод колхоз имени Кирова" и Я.Н. заключен договор найма жилого помещения, являющийся возмездным.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 ГК, если договором не предусмотрено иное.
Суд пришел к правильному выводу о том, что заключенный сторонами договор не является краткосрочным, следовательно, на отношения сторон в полном объеме распространяется действие главы 35 Гражданского кодекса.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 684 ГК по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Поскольку указанные нормы являются императивными, не предусматривают возможность установления иного по соглашению сторон, то довод истца о том, что по истечении года договор найма с ответчиком Я.Н. прекратился согласно пункту 15 договора, содержащему соответствующее условие, обоснованно не был принят судом во внимание. Отсутствие в договоре условия о возможности продления договора также не имеет правового значения, поскольку порядок его продления в данном случае установлен законом.
Оценив представленные сторонами доказательства обращения колхоза к Я.Н. с требованием об освобождении спорного жилого помещения (письмо исх. *** от 11.03.2014), суд обоснованно указал, что наймодателем был нарушен трехмесячный срок предупреждения нанимателя об отказе от продления договора (л.д. 59). При этом наниматель выразил намерение воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (л.д. 61). Кроме того, истец неоднократно указывал, что целью прекращения отношений с ответчиками являлось дальнейшее заключение договора жилищного найма с другими лицами. Таким образом, отсутствовало условие отказа от продления договора, предусмотренное ч. 2 ст. 684 ГК, а именно решение не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что заключенный сторонами договор жилищного найма считается продленным на тех же условиях, в связи с чем основания для выселения ответчиков по причине прекращения договора по истечении срока его действия также не установлены.
Согласно п. 2 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Таким образом, эта норма в части установления срока невнесения платы является диспозитивной.
В силу подпункта "г" пункта 12 договора найма жилого помещения N 219 от 25 марта 2013 года досрочное расторжение договора по требованию наймодателя возможно в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.
Указанная формулировка основания расторжения договора соответствует п. 1 ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации, где предусмотрены случаи расторжения договора социального жилищного найма.
Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", по смыслу п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.
Кроме того, указано, что заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.
В данном случае, как установлено судом и не оспаривалось сторонами, нанимателем плата за пользование жилым помещением вносилась ежемесячно (л.д. 38-93), хотя и не в полном объеме.
В связи с этим суд пришел к обоснованному выводу о том, что и по данному основанию договор не может быть расторгнут.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны обоснованными и не свидетельствуют о незаконности вынесенного судом решения.
Иные доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения и не могут повлечь отмену оспариваемого решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение районного суда Немецкого национального района Алтайского края от 10 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца сельскохозяйственного производственного кооператива "Племзавод колхоз имени Кирова" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 27.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4882/15
Требование: О признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, срок действия договора найма жилого помещения, заключенного с ответчиками, истек, они не состоят с истцом в трудовых отношениях и не производят плату за жилое помещение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 мая 2015 г. по делу N 33-4882/15
Судья: Мишина Н.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе
председательствующего Науменко Л.А.,
судей Александровой Л.А., Соболевой С.Л.
при секретаре А.
с участием прокурора Беспаловой М.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Племзавод колхоз имени Кирова" к Я.Н., Я.В.Ю., Я.В.Н. и Д.З. о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении
по апелляционной жалобе истца сельскохозяйственного производственного кооператива "Племзавод колхоз имени Кирова" на решение районного суда Немецкого национального района Алтайского края от 10 марта 2015 года.
Заслушав доклад судьи Науменко Л.А., пояснения представителя истца И.В., заключение прокурора, судебная коллегия
установила:
Квартира по <адрес>, состоящая из трех комнат, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, Племзаводом колхозом имени Кирова была предоставлена Я.Н. на состав семьи: Я.В.Ю. жена, Я.В.Н. сын и Д.З. мать. Предоставление квартиры на основании решения правления колхоза имени Кирова от ДД.ММ.ГГ *** оформлено выдачей ордера *** от ДД.ММ.ГГ, подписанного председателем колхоза, председателем профкома и главой администрации села Подсосново, а также договором найма служебного жилого помещения от ДД.ММ.ГГ, заключенным между племзаводом колхоз имени Кирова и Я.Н. на период работы в племзаводе колхозе имени Кирова, но не более чем на пять лет. По истечении пяти лет, с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ семья Я. продолжала проживать в спорном жилом помещении.
ДД.ММ.ГГ между СПК "Племзавод колхоз имени Кирова" и Я.Н. заключен договор найма жилого помещения N ***, по условиям которого наймодатель передает для проживания, но не более чем на один год за плату во временное владение и пользование жилое помещение, являющееся собственностью кооператива, состоящее из ? дома, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, по <адрес>. Квартирная плата установлена в размере <данные изъяты> рублей в месяц. Совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются члены семьи Я.В.Ю. супруга, Я.В.Н. сын. В квартире *** дома *** по <адрес> на основании решения правления колхоза *** с ДД.ММ.ГГ и с ДД.ММ.ГГ зарегистрированы Я.Н. и Д.З. соответственно; на основании ордера *** зарегистрированы с ДД.ММ.ГГ Я.В.Ю. с сыном Я.В.Н.
СПК "Племзавод колхоз имени Кирова" обратился в суд с иском, просил признать Я.Н., Я.В.Ю., Я.В.Н., Д.З. утратившими право пользования жилым помещением по <адрес> и выселить их, мотивировав требования тем, что является собственником спорного жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают ответчики, срок действия договора найма жилого помещения истек, ответчики не состоят с истцом в трудовых отношениях и не производят оплату за жилое помещение, следовательно, обязаны освободить жилое помещение.
Ответчики Я.Н. и Я.В.Ю. в ходе рассмотрения дела не согласились с требованиями, указав на то, что договор найма заключен после увольнения ответчика из кооператива. Кроме того, договор является долгосрочным и у нанимателя Я.Н. имеется преимущественное право на заключение договора на новый срок на тех же условиях.
Решением районного суда Немецкого национального района Алтайского края от 10 марта 2015 года в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Истец в апелляционной жалобе просит указанное решение отменить и принять новое решение об удовлетворении иска, поскольку судом не принято во внимание, что вселение семьи Я. в спорное жилое помещение произошло на основании ордера на занятие служебного помещения, договор найма также был заключен на служебное жилое помещение, его предоставление не преследовало цели улучшения жилищных условий, а было направлено на создание надлежащих жилищно-бытовых условий для работника в период выполнения им трудовых обязанностей. ДД.ММ.ГГ Я.Н. по собственному желанию прекратил трудовые отношения с кооперативом. Жилой фонд, находящийся в собственности СПК "Племзавод колхоз имени Кирова" является коллективной собственностью членов кооператива и предназначен для удовлетворения нуждающихся в жилье работников кооператива. Поскольку на момент увольнения Я.Н. нуждающиеся в жилье работники кооператива отсутствовали, СПК не возражал против продолжения проживания ответчиков в спорной квартире, а в дальнейшем с ответчиком был заключен договор найма жилого помещения N ***, который не предполагал возможность продления его действия. По истечении срока действия договора обязательства сторон прекратились, наймодателем было направлено Я.Н. уведомление о прекращении действия договора. Кроме того, ответчики имеют задолженность по оплате за пользование жилым помещением более чем за 18 месяцев, что является самостоятельным основанием для расторжения договора. Вывод суда о тяжелом материальном положении ответчика, по мнению истца, сделан без надлежащей оценки доказательств, не учитывает наличие у Я.Н. дохода от деятельности по ремонту и строительству помещений, которой он занимается. В настоящее время собственнику необходимо жилое помещение, где проживают ответчики, для привлечения новых работников, которые должны быть обеспечены жильем. Истец указывает, что решение суда нарушает права членов кооператива на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, противоречит принципу справедливости и не обеспечивает баланс прав и законных интересов.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, прокурор возражал против ее удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствие этих лиц.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
При разрешении спора суд правильно применил закон, установил все обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил в совокупности представленные сторонами доказательства и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска.
Как следует из материалов дела, вступившим с законную силу решением районного суда Немецкого национального района Алтайского края от ДД.ММ.ГГ за СПК "Племзавод колхоз имени Кирова" признано право собственности на жилой дом по адресу: <адрес> (л.д. 47-49). Указанным решением установлено, что дом был построен колхозом в ДД.ММ.ГГ хозяйственным способом, постоянно находился во владении и распоряжении колхоза.
В ДД.ММ.ГГ квартира *** в жилом доме N *** по <адрес> была предоставлена Я.В.Ю. и членам его семьи. Первоначально предоставление квартиры было оформлено ордером на служебное помещение *** от ДД.ММ.ГГ (л.д. 16), затем был заключен договор найма служебного жилого помещения от ДД.ММ.ГГ, где указано, что квартира предоставляется нанимателю Я.Н. и членам его семьи на период работы в Племзаводе колхозе имени Кирова, но не более, чем на пять лет (л.д. 5-8).
ДД.ММ.ГГ Племзавод колхоз имени Кирова переименован в Сельскохозяйственный производственный кооператив "Племзавод колхоз имени Кирова" (далее также - СПК "Племзавод колхоз имени Кирова", колхоз).
ДД.ММ.ГГ Я.Н. был уволен из колхоза (л.д. 83). Однако и после увольнения нанимателя, и по истечении срока договора, семья Я. продолжала проживать в спорном жилом помещении. В настоящее время отношения сторон урегулированы заключенным ими договором найма жилого помещения *** от ДД.ММ.ГГ (л.д. 9-12), по условиям которого квартира *** в жилом доме N *** по <адрес> состоящая из ? дома, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, предоставлена для проживания Я.Н. и членам его семьи Я.В.Ю. и Я.В.Н. не более, чем на один год, с условием ежемесячного внесения квартирной платы в сумме <данные изъяты> рублей в месяц.
На момент заключения указанного договора никто из ответчиков не состоял в трудовых отношениях с колхозом, в договоре отсутствует указание на то, что квартира является служебной. Следовательно, в настоящее время нет оснований полагать, что сторонами заключен договор найма специализированного жилого помещения.
Кроме того, в период действия договора трудовые отношения с нанимателем не были прекращены, поэтому основания для расторжения договора согласно пункту 11 (по требованию наймодателя в случае прекращения с нанимателем трудовых отношений) отсутствуют, соответствующий вывод суда первой инстанции является правильным, а доводы апелляционной жалобы в этой части несостоятельны.
Поскольку спорное жилое помещение не относится к муниципальному, государственному жилищному фонду, то оно не могло быть предоставлено по договору социального жилищного найма (ч. 1 ст. 49 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом.
Согласно п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (п. 1 ст. 682 ГК).
Таким образом, между СПК "Племзавод колхоз имени Кирова" и Я.Н. заключен договор найма жилого помещения, являющийся возмездным.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 ГК, если договором не предусмотрено иное.
Суд пришел к правильному выводу о том, что заключенный сторонами договор не является краткосрочным, следовательно, на отношения сторон в полном объеме распространяется действие главы 35 Гражданского кодекса.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 684 ГК по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Поскольку указанные нормы являются императивными, не предусматривают возможность установления иного по соглашению сторон, то довод истца о том, что по истечении года договор найма с ответчиком Я.Н. прекратился согласно пункту 15 договора, содержащему соответствующее условие, обоснованно не был принят судом во внимание. Отсутствие в договоре условия о возможности продления договора также не имеет правового значения, поскольку порядок его продления в данном случае установлен законом.
Оценив представленные сторонами доказательства обращения колхоза к Я.Н. с требованием об освобождении спорного жилого помещения (письмо исх. *** от 11.03.2014), суд обоснованно указал, что наймодателем был нарушен трехмесячный срок предупреждения нанимателя об отказе от продления договора (л.д. 59). При этом наниматель выразил намерение воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (л.д. 61). Кроме того, истец неоднократно указывал, что целью прекращения отношений с ответчиками являлось дальнейшее заключение договора жилищного найма с другими лицами. Таким образом, отсутствовало условие отказа от продления договора, предусмотренное ч. 2 ст. 684 ГК, а именно решение не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что заключенный сторонами договор жилищного найма считается продленным на тех же условиях, в связи с чем основания для выселения ответчиков по причине прекращения договора по истечении срока его действия также не установлены.
Согласно п. 2 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Таким образом, эта норма в части установления срока невнесения платы является диспозитивной.
В силу подпункта "г" пункта 12 договора найма жилого помещения N 219 от 25 марта 2013 года досрочное расторжение договора по требованию наймодателя возможно в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.
Указанная формулировка основания расторжения договора соответствует п. 1 ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации, где предусмотрены случаи расторжения договора социального жилищного найма.
Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", по смыслу п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.
Кроме того, указано, что заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.
В данном случае, как установлено судом и не оспаривалось сторонами, нанимателем плата за пользование жилым помещением вносилась ежемесячно (л.д. 38-93), хотя и не в полном объеме.
В связи с этим суд пришел к обоснованному выводу о том, что и по данному основанию договор не может быть расторгнут.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны обоснованными и не свидетельствуют о незаконности вынесенного судом решения.
Иные доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения и не могут повлечь отмену оспариваемого решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение районного суда Немецкого национального района Алтайского края от 10 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца сельскохозяйственного производственного кооператива "Племзавод колхоз имени Кирова" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)