Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обстоятельства: Истец требует уменьшения цены земельного участка в связи с размещением на нем трассы магистрального газопровода-отвода и установлением охранной зоны.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Антимонов П.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:
судьи - председательствующего Литвиновой И.В.,
судей Коуровой В.Е., Артамоновой С.Я.,
при секретаре судебного заседания А.К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 16 июля 2015 года гражданское дело по иску М. к А.Р. об изменении условия договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,
по апелляционной жалобе А.Р. на решение Кетовского районного суда Курганской области от 4 февраля 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования М. к А.Р. об изменении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, удовлетворить.
Изменить условие п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 33 000 кв. м, расположенном по адресу: <адрес> на полях под кадастровыми номерами 26,27,28, категория земель: земли сельскохозяйственного использования от 02.07.2011, заключенного между А.Р. и М. в части цены товара, установив цену земельного участка в размере <...>.
Взыскать с А.Р. в пользу М. денежные средства в сумме <...>. в счет разницы между оплаченной стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью указанного земельного участка.
Взыскать с А.Р. в пользу М. расходы по уплате государственной пошлины в сумме <...>.".
Заслушав доклад судьи областного суда Коуровой В.Е., объяснения представителя ответчика А.Р. - З., представителя истца М. - Г.А., судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с иском к А.Р. об изменении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств.
В обоснование требований указывал, что 02.07.2011 между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 33 000 кв. м, с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, на полях с кадастровыми номерами 26, 27, 28. Цена земельного участка согласно пункту 2.1 договора составила <...> руб., которые были уплачены ответчику. Указанный участок приобретался в целях строительства рыбоводческого хозяйства с водоемом для подращивания карпа. В соответствии с пунктом 1.4 договора продавец гарантировал, что до совершения сделки участок никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц. В процессе получения документации для ведения строительства выяснилось, что на проданном ему земельном участке размещена трасса магистрального газопровода-отвода, соответственно на указанный земельный участок распространяется режим охранной зоны объектов системы газоснабжения в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации". В охранных зонах трубопроводов запрещается производить всякого рода действия, могущие нарушить нормальную эксплуатацию трубопроводов либо привести к их повреждению. Исходя из требований ООО "Газпром Трансгаз Екатеринбург" о том, что минимальное расстояние до планируемых границ карьера для ведения работ по выемке грунта с дальнейшим его затоплением и использованием для подращивания карпа должно составлять не менее 150 м от оси газопровода-отвода в обе стороны, то приобретенный земельный участок не может быть использован для размещения и строительства рыбоводческого хозяйства с водоемом для подращивания карпа. При этом ответчик при заключении договора купли-продажи не предоставил информации о наличии прав третьих лиц в отношении земельного участка, заключающихся в использовании земельного участка для размещения газопровода-отвода и установлении охранной зоны на части земельного участка в соответствии с нормативными требованиями. Исходя из данных отчета N 1049 (1749) оценки рыночной стоимости земельного участка, с учетом выявленных ограничений использования по назначению, рыночная стоимость спорного земельного участка составляет <...> руб. Также указывал, что обстоятельства, являющиеся основанием настоящего иска, были установлены решением Кетовского районного суда от 30.08.2013. Полагал, что в связи с нарушением А.Р. требований пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, он вправе требовать уменьшения цены земельного участка. Просил внести изменение в пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 33000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на полях с кадастровыми номерами 26, 27, 28, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, в части цены, установив ее в размере <...> руб., и взыскать с А.Р. денежные средства в сумме <...> руб. в счет разницы между оплаченной стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью.
Представитель истца М. - Г.А. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по доводам иска.
Представитель ответчика А.Р. - З. в судебном заседании исковые требования не признавала. Поясняла, что не согласна с результатом проведенной ООО "Урало-Сибирский центр независимой экспертизы" оценочной экспертизы, поскольку в ходе проведения исследования экспертом необоснованно была полностью исключена стоимость земельного участка, находящегося в охранной зоне газопровода. При этом экспертом не учитывалась степень ограничения использования земельного участка, интенсивность использования сервитута, возможность установления платы за сервитут. Ссылалась на то, что экспертом неверно определена корректировка на размер площади земельного участка. В связи с чем, считала, что результаты судебной экспертизы являются недостоверными.
Представитель третьего лица Администрации Кетовского района Курганской области Г.О. в судебном заседании с заявленными М. требованиями не соглашалась, полагала, что оснований для снижения стоимости спорного земельного участка не имеется.
Представители третьих лиц ООО "Газпром Трансгаз Екатеринбург", Управления Росреестра по Курганской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курганской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе А.Р. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. Не оспаривая право истца на уменьшение покупной цены спорного земельного участка, в обоснование жалобы указывает, что не согласен с размером рыночной стоимости земельного участка, определенного по заключению судебной экспертизы от 09.12.2014. Считает, что заключение не отвечает требованиям достаточности и достоверности, а возникшие сомнения в его правильности являлись основанием для назначения повторной экспертизы, в назначении которой ответчику судом первой инстанции было необоснованно отказано. Указывает, что данное заключение является недостоверным, поскольку оно основано на методике расчета, которая нигде не публиковалась, не издавалась и не утверждалась экспертным советом. Кроме того, при проведении экспертизы эксперт учел не все предлагаемые к продаже земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в Кетовском районе и в черте областного центра, аналогичные спорному объекту, что свидетельствует о необъективном подходе к оценке и о существенном занижении полученного результата рыночной стоимости участка. Вновь ссылается на то, что экспертом при расчете необоснованно были применены коэффициенты корректировки стоимости земельных участков на размер их площади, величина которых рассчитана на основании исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами в поселениях, что недопустимо по отношению к землям сельскохозяйственного назначения. Также указывает, что в настоящее время истец полностью передал земельный участок в аренду ООО "Стройиндустрия", общество ведет работы по использованию недр, что также свидетельствует о цене земли с точки зрения выгоды и должно учитываться при оценке ее стоимости. На основании изложенного полагает, что имеются основания для назначения повторной экспертизы.
Истец М. в письменных возражениях на апелляционную жалобу просил оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным.
Представитель ответчика А.Р. - З. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала, просила назначить повторную оценочную экспертизу по делу для определения рыночной стоимости спорного земельного участка на дату заключения договора.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца М. - Г.А. полагала доводы апелляционной жалобы необоснованными, возражала против назначения повторной судебной экспертизы.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.07.2011 А.Р. заключил с М. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 33000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, на полях с кадастровыми номерами 26, 27, 28. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Курганской области 12.07.2011.
Пунктом 2.1. договора предусмотрена цена земельного участка в сумме <...> рублей, из которых <...> рублей покупатель уплатил продавцу до подписания договора, а оставшуюся сумму в размере <...> рублей покупатель обязан уплатить продавцу в срок до 05.07.2011.
По условиям договора А.Р. передал, а М. принял в собственность без составления акта приема-передачи земельный участок, выплатив его стоимость в размере <...> рублей. Таким образом, договор сторонами был исполнен.
На основании указанного договора купли-продажи М. 12.07.2011 произвел государственную регистрацию права собственности на земельный участок.
Из технического отчета об инженерно-геодезических изысканиях, подготовленного в 2012 году ООО "Геосервис", после оформления права собственности М., следует, что по земельному участку с кадастровым номером N проходит газопровод, охранная зона которого равна 150 м от оси газопровода.
Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.
В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Разрешая данный спор, суд руководствуясь статьями 549, 460, 557, 450 Гражданского кодекса Российской Федерацией, статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований.
При этом суд обоснованно исходил из того, что приобретенный истцом по договору купли-продажи от 02.07.2011 спорный земельный участок расположен в границах охранной зоны газопровода, в связи с чем, М. был лишен возможности его использовать в целях, для которых он приобретался, а именно для строительства рыбоводческого хозяйства с водоемом для подращивания карпа.
Покупателю М., в отличие от продавца А.Р., не было известно о прохождении на земельном участке подземного газопровода и соответственно о наличии ограничений в его использовании в соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878. При этом согласно п. 1.4. договора купли-продажи продавец гарантировал, что до совершения договора, продаваемый земельный участок никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц.
Указанные выше обстоятельства были установлены вступившим в законную силу решением Кетовского районного суда Курганской области от 30.08.2013, с учетом изменений, внесенных апелляционным определением Курганского областного суда от 16.01.2014, по гражданскому делу иску А.Р. к М. о взыскании денежных средств, по встречному иску М. к А.Р. об изменении условий договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств.
Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что требование истца об уменьшении покупной цены спорного земельного участка является обоснованным.
Для определения рыночной стоимости спорного земельного участка на дату заключения договора купли-продажи, с учетом прохождения по части его территории подземного газопровода, судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Урало-Сибирский центр независимой экспертизы".
Согласно заключению эксперта N 01.01.14-203 от 09.12.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 33000 кв. м, расположенного по адресу: Курганская область, Кетовский район, в районе с. Большое Чаусово, на полях с кадастровыми номерами 26, 27, 28, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, с учетом прохождения по части его территории подземного газопровода, на 02.07.2011 составляет <...> рублей.
Вместе с тем, устанавливая цену земельного участка, суд первой инстанции исходил из заявленной истцом стоимости в размере <...> рублей.
Судебная коллегия, исходя из позиции истца, полагает возможным согласиться с данным выводом суда, поскольку установление указанной цены в большем размере, чем предусмотрено по заключению эксперта, соответствует интересам ответчика, ведет к уменьшению разницы между оплаченной стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью.
Доводы апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта от 09.12.2014 не отвечает требованиям достаточности и достоверности, не могут служить основанием к отмене состоявшегося по делу судебного решения, поскольку согласно части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Право оценки доказательственного материала принадлежит суду, разрешающему спор по существу. Доводы жалобы направлены лишь на переоценку выводов суда, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.
В процессе рассмотрения дела суд первой инстанции тщательно исследовал экспертное заключение, составленное ООО "Урало-Сибирский центр независимой экспертизы", в судебном заседании был допрошен эксперт, который дал пояснения по проведенной им экспертизе, доводы ответчика в обоснование недостаточности и недостоверности заключения получили полную оценку в решении суда и были отклонены.
Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта судебная коллегия не усматривает, поскольку имеющееся в материалах дела заключение отвечает требованиям части 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос, выводы, изложенные в заключении, являются последовательными и не противоречат материалам дела и представленным доказательствам, эксперт имеет необходимую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения и не заинтересован в исходе дела.
Довод апелляционной жалобы о необоснованном отказе в назначении повторной экспертизы судебная коллегия отклоняет.
В силу части 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.
Предусмотренное указанной нормой правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения, как особый способ его проверки, вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение.
Ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы рассмотрено судом первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 166 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и обоснованно отклонено, поскольку у суда не имелось оснований не доверять заключению ООО "Урало-Сибирский центр независимой экспертизы", выводы которого для суда ясны и понятны, оснований для назначения по делу повторной экспертизы не имелось.
Судебная коллегия также не усматривает оснований для назначения по делу повторной экспертизы.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, судом первой инстанции установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кетовского районного суда Курганской области от 4 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КУРГАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2017/2015
Требование: Об изменении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обстоятельства: Истец требует уменьшения цены земельного участка в связи с размещением на нем трассы магистрального газопровода-отвода и установлением охранной зоны.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КУРГАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июля 2015 г. по делу N 33-2017/2015
Судья Антимонов П.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:
судьи - председательствующего Литвиновой И.В.,
судей Коуровой В.Е., Артамоновой С.Я.,
при секретаре судебного заседания А.К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 16 июля 2015 года гражданское дело по иску М. к А.Р. об изменении условия договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,
по апелляционной жалобе А.Р. на решение Кетовского районного суда Курганской области от 4 февраля 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования М. к А.Р. об изменении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, удовлетворить.
Изменить условие п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 33 000 кв. м, расположенном по адресу: <адрес> на полях под кадастровыми номерами 26,27,28, категория земель: земли сельскохозяйственного использования от 02.07.2011, заключенного между А.Р. и М. в части цены товара, установив цену земельного участка в размере <...>.
Взыскать с А.Р. в пользу М. денежные средства в сумме <...>. в счет разницы между оплаченной стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью указанного земельного участка.
Взыскать с А.Р. в пользу М. расходы по уплате государственной пошлины в сумме <...>.".
Заслушав доклад судьи областного суда Коуровой В.Е., объяснения представителя ответчика А.Р. - З., представителя истца М. - Г.А., судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с иском к А.Р. об изменении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств.
В обоснование требований указывал, что 02.07.2011 между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 33 000 кв. м, с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, на полях с кадастровыми номерами 26, 27, 28. Цена земельного участка согласно пункту 2.1 договора составила <...> руб., которые были уплачены ответчику. Указанный участок приобретался в целях строительства рыбоводческого хозяйства с водоемом для подращивания карпа. В соответствии с пунктом 1.4 договора продавец гарантировал, что до совершения сделки участок никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц. В процессе получения документации для ведения строительства выяснилось, что на проданном ему земельном участке размещена трасса магистрального газопровода-отвода, соответственно на указанный земельный участок распространяется режим охранной зоны объектов системы газоснабжения в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации". В охранных зонах трубопроводов запрещается производить всякого рода действия, могущие нарушить нормальную эксплуатацию трубопроводов либо привести к их повреждению. Исходя из требований ООО "Газпром Трансгаз Екатеринбург" о том, что минимальное расстояние до планируемых границ карьера для ведения работ по выемке грунта с дальнейшим его затоплением и использованием для подращивания карпа должно составлять не менее 150 м от оси газопровода-отвода в обе стороны, то приобретенный земельный участок не может быть использован для размещения и строительства рыбоводческого хозяйства с водоемом для подращивания карпа. При этом ответчик при заключении договора купли-продажи не предоставил информации о наличии прав третьих лиц в отношении земельного участка, заключающихся в использовании земельного участка для размещения газопровода-отвода и установлении охранной зоны на части земельного участка в соответствии с нормативными требованиями. Исходя из данных отчета N 1049 (1749) оценки рыночной стоимости земельного участка, с учетом выявленных ограничений использования по назначению, рыночная стоимость спорного земельного участка составляет <...> руб. Также указывал, что обстоятельства, являющиеся основанием настоящего иска, были установлены решением Кетовского районного суда от 30.08.2013. Полагал, что в связи с нарушением А.Р. требований пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, он вправе требовать уменьшения цены земельного участка. Просил внести изменение в пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 33000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на полях с кадастровыми номерами 26, 27, 28, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, в части цены, установив ее в размере <...> руб., и взыскать с А.Р. денежные средства в сумме <...> руб. в счет разницы между оплаченной стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью.
Представитель истца М. - Г.А. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по доводам иска.
Представитель ответчика А.Р. - З. в судебном заседании исковые требования не признавала. Поясняла, что не согласна с результатом проведенной ООО "Урало-Сибирский центр независимой экспертизы" оценочной экспертизы, поскольку в ходе проведения исследования экспертом необоснованно была полностью исключена стоимость земельного участка, находящегося в охранной зоне газопровода. При этом экспертом не учитывалась степень ограничения использования земельного участка, интенсивность использования сервитута, возможность установления платы за сервитут. Ссылалась на то, что экспертом неверно определена корректировка на размер площади земельного участка. В связи с чем, считала, что результаты судебной экспертизы являются недостоверными.
Представитель третьего лица Администрации Кетовского района Курганской области Г.О. в судебном заседании с заявленными М. требованиями не соглашалась, полагала, что оснований для снижения стоимости спорного земельного участка не имеется.
Представители третьих лиц ООО "Газпром Трансгаз Екатеринбург", Управления Росреестра по Курганской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курганской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе А.Р. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. Не оспаривая право истца на уменьшение покупной цены спорного земельного участка, в обоснование жалобы указывает, что не согласен с размером рыночной стоимости земельного участка, определенного по заключению судебной экспертизы от 09.12.2014. Считает, что заключение не отвечает требованиям достаточности и достоверности, а возникшие сомнения в его правильности являлись основанием для назначения повторной экспертизы, в назначении которой ответчику судом первой инстанции было необоснованно отказано. Указывает, что данное заключение является недостоверным, поскольку оно основано на методике расчета, которая нигде не публиковалась, не издавалась и не утверждалась экспертным советом. Кроме того, при проведении экспертизы эксперт учел не все предлагаемые к продаже земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в Кетовском районе и в черте областного центра, аналогичные спорному объекту, что свидетельствует о необъективном подходе к оценке и о существенном занижении полученного результата рыночной стоимости участка. Вновь ссылается на то, что экспертом при расчете необоснованно были применены коэффициенты корректировки стоимости земельных участков на размер их площади, величина которых рассчитана на основании исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами в поселениях, что недопустимо по отношению к землям сельскохозяйственного назначения. Также указывает, что в настоящее время истец полностью передал земельный участок в аренду ООО "Стройиндустрия", общество ведет работы по использованию недр, что также свидетельствует о цене земли с точки зрения выгоды и должно учитываться при оценке ее стоимости. На основании изложенного полагает, что имеются основания для назначения повторной экспертизы.
Истец М. в письменных возражениях на апелляционную жалобу просил оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным.
Представитель ответчика А.Р. - З. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала, просила назначить повторную оценочную экспертизу по делу для определения рыночной стоимости спорного земельного участка на дату заключения договора.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца М. - Г.А. полагала доводы апелляционной жалобы необоснованными, возражала против назначения повторной судебной экспертизы.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.07.2011 А.Р. заключил с М. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 33000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, на полях с кадастровыми номерами 26, 27, 28. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Курганской области 12.07.2011.
Пунктом 2.1. договора предусмотрена цена земельного участка в сумме <...> рублей, из которых <...> рублей покупатель уплатил продавцу до подписания договора, а оставшуюся сумму в размере <...> рублей покупатель обязан уплатить продавцу в срок до 05.07.2011.
По условиям договора А.Р. передал, а М. принял в собственность без составления акта приема-передачи земельный участок, выплатив его стоимость в размере <...> рублей. Таким образом, договор сторонами был исполнен.
На основании указанного договора купли-продажи М. 12.07.2011 произвел государственную регистрацию права собственности на земельный участок.
Из технического отчета об инженерно-геодезических изысканиях, подготовленного в 2012 году ООО "Геосервис", после оформления права собственности М., следует, что по земельному участку с кадастровым номером N проходит газопровод, охранная зона которого равна 150 м от оси газопровода.
Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.
В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Разрешая данный спор, суд руководствуясь статьями 549, 460, 557, 450 Гражданского кодекса Российской Федерацией, статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований.
При этом суд обоснованно исходил из того, что приобретенный истцом по договору купли-продажи от 02.07.2011 спорный земельный участок расположен в границах охранной зоны газопровода, в связи с чем, М. был лишен возможности его использовать в целях, для которых он приобретался, а именно для строительства рыбоводческого хозяйства с водоемом для подращивания карпа.
Покупателю М., в отличие от продавца А.Р., не было известно о прохождении на земельном участке подземного газопровода и соответственно о наличии ограничений в его использовании в соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878. При этом согласно п. 1.4. договора купли-продажи продавец гарантировал, что до совершения договора, продаваемый земельный участок никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц.
Указанные выше обстоятельства были установлены вступившим в законную силу решением Кетовского районного суда Курганской области от 30.08.2013, с учетом изменений, внесенных апелляционным определением Курганского областного суда от 16.01.2014, по гражданскому делу иску А.Р. к М. о взыскании денежных средств, по встречному иску М. к А.Р. об изменении условий договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств.
Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что требование истца об уменьшении покупной цены спорного земельного участка является обоснованным.
Для определения рыночной стоимости спорного земельного участка на дату заключения договора купли-продажи, с учетом прохождения по части его территории подземного газопровода, судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Урало-Сибирский центр независимой экспертизы".
Согласно заключению эксперта N 01.01.14-203 от 09.12.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 33000 кв. м, расположенного по адресу: Курганская область, Кетовский район, в районе с. Большое Чаусово, на полях с кадастровыми номерами 26, 27, 28, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, с учетом прохождения по части его территории подземного газопровода, на 02.07.2011 составляет <...> рублей.
Вместе с тем, устанавливая цену земельного участка, суд первой инстанции исходил из заявленной истцом стоимости в размере <...> рублей.
Судебная коллегия, исходя из позиции истца, полагает возможным согласиться с данным выводом суда, поскольку установление указанной цены в большем размере, чем предусмотрено по заключению эксперта, соответствует интересам ответчика, ведет к уменьшению разницы между оплаченной стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью.
Доводы апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта от 09.12.2014 не отвечает требованиям достаточности и достоверности, не могут служить основанием к отмене состоявшегося по делу судебного решения, поскольку согласно части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Право оценки доказательственного материала принадлежит суду, разрешающему спор по существу. Доводы жалобы направлены лишь на переоценку выводов суда, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.
В процессе рассмотрения дела суд первой инстанции тщательно исследовал экспертное заключение, составленное ООО "Урало-Сибирский центр независимой экспертизы", в судебном заседании был допрошен эксперт, который дал пояснения по проведенной им экспертизе, доводы ответчика в обоснование недостаточности и недостоверности заключения получили полную оценку в решении суда и были отклонены.
Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта судебная коллегия не усматривает, поскольку имеющееся в материалах дела заключение отвечает требованиям части 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос, выводы, изложенные в заключении, являются последовательными и не противоречат материалам дела и представленным доказательствам, эксперт имеет необходимую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения и не заинтересован в исходе дела.
Довод апелляционной жалобы о необоснованном отказе в назначении повторной экспертизы судебная коллегия отклоняет.
В силу части 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.
Предусмотренное указанной нормой правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения, как особый способ его проверки, вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение.
Ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы рассмотрено судом первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 166 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и обоснованно отклонено, поскольку у суда не имелось оснований не доверять заключению ООО "Урало-Сибирский центр независимой экспертизы", выводы которого для суда ясны и понятны, оснований для назначения по делу повторной экспертизы не имелось.
Судебная коллегия также не усматривает оснований для назначения по делу повторной экспертизы.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, судом первой инстанции установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кетовского районного суда Курганской области от 4 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)