Судебные решения, арбитраж

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИВАНОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-730

Требование: О признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании квартиры из чужого незаконного владения и признании на нее права собственности.

Разделы:
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Действия по продаже квартиры истица совершала в период, когда находилась в таком состоянии, которое лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ИВАНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 апреля 2014 г. по делу N 33-730


Судья: Уенкова О.Г.

Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда в составе:
председательствующего Неупокоевой Л.В.,
судей Акуловой Н.А., Рябцевой О.В.,
при секретаре Р.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Рябцевой О.В.
дело по апелляционной жалобе представителя МАЕ адвоката ДМВ
на решение Ленинского районного суда г. Иваново от 23 декабря 2013г
по иску БТИ к ПСА, ММШ, ЗДА, МАЕ о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании квартиры из чужого незаконного владения и признании на нее права собственности,

установила:

26.01.2012 г. БТИ обратилась в суд с иском к ПСА, ММШ, ЗДА, МАЕ о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании квартиры из чужого незаконного владения и признании на нее права собственности.
Исковые требования мотивированы тем, что БТИ являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: *** на основании Договора о передаче жилого помещения в собственность граждан от 22 июня 2011 г. Поскольку БТИ изъявила желание на приватизацию квартиры, но заниматься этим вопросом самостоятельно не могла, она заключила договор на оказание услуг по приватизации с ММШ В связи с этим 23.11.2010 г. БТИ ММШ была выдана доверенность с правом представлять ее интересы по вопросам приватизации жилого помещения, получению всех необходимых документов и регистрации права собственности на квартиру за БТИ В доверенности также указано, что ММШ не предоставлены полномочия на продажу квартиры и получение за проданную квартиру денежных средств. Несмотря на это, по указанной доверенности квартира 2.09.2011 г. ММШ была продана ПСА и им же получены денежные средства за проданную квартиру от ПСА в сумме *** рублей. О продаже квартиры БТИ не было известно. С 9.09.2011 г. по 28.09.2011 г. БТИ находилась в больнице с переломом бедра. Вернувшись в свою квартиру, она продолжила там проживать. Через несколько дней к ней пришел незнакомый мужчина и сообщил, что он купил квартиру и потребовал ее освободить. БТИ сказала ему, что она квартиру не продавала и выезжать из нее не собирается. Однако, несмотря на возражения БТИ, неизвестными лицами была заменена входная дверь в квартиру и из нее были вывезены все ее вещи. В период продажи квартиры БТИ злоупотребляла спиртными напитками и фактически страдала алкоголизмом. В связи с данным обстоятельством БТИ, не имевшая намерений продать квартиру, была введена в заблуждение ММШ, который просил ее подписывать чистые листы бумаги. Впоследствии, предположительно на заблаговременно подписанных БТИ чистых листах бумаги, были напечатаны тексты договора купли-продажи и передаточного акта от 2.09.2011 г. Денежные средства за продажу квартиры БТИ. от ПСА и от ММШ не получала. Расписки о передаче ей денежных средств БТИ не подписывались. В момент подписания документов БТИ находилась в состоянии сильного алкогольного опьянения, в связи с чем не была способна понимать значения своих действий. Она не отдавала себе отчет в том, что подписывая чистые листы бумаги, для нее могли наступить неблагоприятные последствия. ММШ путем обмана убедил ее, что данные подписи будут необходимы только лишь для урегулирования их договорных отношений, в частности в связи с их договоренностью об оплате различных пошлин и сборов для приватизации квартиры и последующего их возмещения БТИ В настоящее время истице стало известно, что ПСА продал спорную квартиру по договору купли-продажи от 14.09.2011 г. ЗДА, который в свою очередь продал спорную квартиру по договору купли-продажи от 17.11.2011 г. МАЕ Истица полагает, что данные сделки совершены в такой короткий промежуток времени только лишь с целью скрыть недобросовестность приобретения спорной квартиры ПСА. и попытаться избежать последствий в виде истребования имущества из чужого незаконного владения его законным владельцем.
В связи с этим БТИ просила признать договор купли-продажи квартиры от 2 сентября 2011 г., заключенный между БТИ и ПСА недействительным; истребовать квартиру из незаконного владения МАЕ, признав за БТИ право собственности на квартиру и восстановив регистрационную запись о праве собственности на спорную квартиру за БТИ в ЕГРП.
Решением суда исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи квартиры от 2.09.2011 г. между БТИ и ПСА. признан недействительным. Квартира истребована из незаконного владения МАЕ За БТИ признано право собственности на квартиру и прекращено право собственности МАЕ на это жилое помещение. Этим же решением МАЕ обязан передать квартиру в собственность БТИ
С решением суда не согласен представитель МАЕ адвокат ДМВ., считает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, что судом допущены нарушения норм материального и процессуального права, приведшие к неправильному разрешению дела, поэтому просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Выслушав МАЕ и его представителя ДМВ., поддержавших жалобу, БТИ и ее представителя МРО а также третье лицо БИА., возражавших на жалобу, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Из обстоятельств дела следует, что БТН и ее сын БИА. были зарегистрированы и проживали по договору социального найма в квартире по адресу: ***
23.11.2010 г. БТН заключила с ММШ договор о представлении услуг по вопросу приватизации квартиры (л.д. 190 т. 1).
В тот же день, 23.11.2010 г. БТИ выдала ММШ нотариально удостоверенную доверенность на представление ее интересов по вопросам приватизации указанного жилого помещения, получения необходимых документов для предстоящего договора купли-продажи указанной квартиры, без права продажи указанного имущества и получения денег (л.д. 191 т. 1).
5.03.2010 г. БИА. был снят с регистрационного учета в квартире по приговору суда. В период нахождения в местах лишения свободы БИА. письменно отказался от участия в приватизации квартиры в пользу своей матери БТИ
На основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от 22.06.2011 г. БТИ стала собственником указанного жилого помещения в целом.
2.09.2011 г. по договору купли-продажи БТИ продала квартиру ПСА за *** руб. Государственная регистрация права собственности ПСА произведена 9.09.2011 г.
14.09.2011 г. ПСА продал эту квартиру ЗДА за *** руб.
17.11.2011 г. ЗДА продал квартиру МАЕ за *** руб.
По условиям договора купли-продажи от 2.09.2011 г. квартира продается БТИ ПСА за *** руб., расчет между сторонами предполагалось произвести следующим образом: *** руб. подлежали передаче полностью до подписания настоящего договора, *** руб. должны были быть переданы в срок до 11.09.2011 г.
Однако судом установлено, что условия оплаты по договору ПСА были нарушены. Согласно копии расписки от 5.09.2011 г., содержащейся в материале проверки КУСП N *** БТИ получила от ПСА *** руб. Текст расписки изготовлен на компьютере и подписан БТИ
В тот же день 5.09.2011 г. БТИ подписала расписку, в соответствии с которой доверила ММШ получить от ПСА оставшиеся денежные средства в сумме *** руб. Копия данной расписки также имеется в материале проверки.
Подлинников данных расписок суду ответчиками в ходе рассмотрения дела не представлено. Доказательств передачи денег в сумме *** руб. от ММШ БТА не имеется.
Из материалов дела также следует, что БТИ, <...> года рождения, с 20-летнего возраста злоупотребляет спиртными напитками, что привело к изменению в ее поведении в сторону утраты прежних увлечений, нарушению трудоспособности, огрубению морально-личностных качеств, снижению прогностических и критических способностей.
Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей МСС БАВ., ГВИ справками Областного наркологического диспансера, согласно которым БТИ находилась на лечении с 17.10.2012 г. по 7.12.2012 г.
По заключению комиссии судебно-психиатрических экспертов ОБУЗ ОКПБ "Богородское" с большой степенью вероятности можно сделать вывод о том, что в момент юридически значимой ситуации - 2 и 5 сентября 2011 г. в силу психического расстройства - синдрома зависимости от алкоголя 2 стадии, истица находилась в таком состоянии, которое лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими, что подтверждается данными о клинической достоверности данного психического расстройства, ретроспективной оценкой ее состояния в данный период времени, когда она массивно злоупотребляла спиртными напитками, в то время без критики относилась к своему состоянию, а также испытывала значительные затруднения в планировании и прогнозировании своей деятельности, из-за чего оказалась в трудной материальной ситуации, совершила куплю-продажу квартиры без материальной выгоды для себя (л.д. 2-6 т. 4).
Совокупность имеющихся в деле доказательств позволили суду сделать вывод о том, что в момент заключения сделки 2.09.2011 г. и в момент подписания расписки от 5.09.2011 г. о получении денежных средств БТИ находилась в таком состоянии, когда не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, а поэтому в силу ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации данная сделка является недействительной.
Доводы апелляционной жалобы о вероятностном характере экспертного заключения судебная коллегия находит необоснованными, поскольку решение суда основано не только на данном заключении экспертизы. Выводы экспертов соотносятся с другими доказательствами, имеющимися в деле, и не противоречат им. Указанное заключение судом оценено по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и сомнений в объективности оценки не вызывает.
Судебная коллегия также не соглашается и с доводами жалобы о том, что воля БТИ была направлена на продажу квартиры, поскольку все действия по продаже квартиры она совершала в период, когда находилась в таком состоянии, которое лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими.
То обстоятельство, что в период рассмотрения дела в суде БТИ не отрицала своего намерения продать квартиру, не означает, что при заключении договора купли-продажи от 2.09.2011 г. на изложенных в нем условиях истица действовала осознанно.
Действительно, в решении судом дана оценка тем обстоятельствам, что все три сделки с квартирой были совершены в течение короткого промежутка времени, что у ЗДА свидетельство о государственной регистрации права перед продажей квартиры было повторным, что вскоре после продажи квартиры БТИ заявила о нарушении своего права в правоохранительные органы и в суд. Однако вывод о недобросовестности МАЕ как покупателя квартиры в решении суда не содержится.
Поэтому доводы жалобы о добросовестности действий МАЕ не противоречат выводам суда первой инстанции, изложенным в решении.
В связи с этим судом правильно применены положения п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения, содержащиеся в п. п. 34, 35, 38, 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и принято решение об истребовании у МАЕ квартиры.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом право пользования носит бессрочный характер.
Из обстоятельств дела следует, что БИА. 5.03.2010 г. был снят с регистрационного учета в квартире по приговору суда. В период нахождения в местах лишения свободы БИА. письменно отказался от участия в приватизации квартиры в пользу своей матери БТИ, но при этом сохранил право пользования данным жилым помещением.
Однако ни один из договоров купли- продажи в нарушение требований п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит условия о сохранении БИА права пользования квартирой.
Ссылки в жалобе на то, что судом первой инстанции к участию в деле не был привлечен орган опеки и попечительства, поскольку затрагиваются права несовершеннолетнего ребенка МАЕ, судебная коллегия находит несостоятельными. В силу ст. 64 Семейного кодекса Российской Федерации МАЕ является законным представителем своего несовершеннолетнего ребенка и на него возлагается обязанность по защите прав и интересов этого ребенка. Поэтому то обстоятельство, что орган опеки и попечительства судом к участию в деле не привлекался, не является нарушением норм процессуального права.
Судебная коллегия находит, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, полно и всесторонне исследовал представленные сторонами доказательства, дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального права, в результате чего вынес законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется.
Нарушений процессуального законодательства, влекущих в соответствии со ст. 330 ГПК РФ отмену решения суда независимо от доводов жалобы, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г. Иваново от 23 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя МАЕ адвоката ДМВ - без удовлетворения.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)