Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве. Ответчик от оплаты увеличения площади квартиры отказался. Истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, кроме того, лишен возможности зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Абрамова Ж.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Шевчук Т.В.,
судей Колесник Н.А., Мадатовой Н.А.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании <данные изъяты> апелляционную жалобу ООО "Старкт" на решение Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску ООО "Старкт" к З., ОАО "Банк Возрождение" о признании обременения отсутствующим,
заслушав доклад судьи Колесник Н.А., пояснения сторон,
установила:
ООО "Старкт" обратилось в суд с данным иском, указывая, что 28.11.2011 г. между ООО "Старкт" и З. был заключен договор участия в долевом строительстве, договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <данные изъяты>, и одновременно был зарегистрирован залог права требования по договору на получение квартиры в собственность. Оплата цены договора - 2664720 руб. - осуществлялась ответчиком З. частично за счет собственных средств, частично - за счет средств банковского кредита 00 "Банк "Возрождение" в размере 2020000 руб. В соответствии с условиями договора цена договора не являлась окончательной и могла быть изменена на основании данных обмеров БТИ. В связи с тем, что по результатам обмеров БТИ площадь квартиры составила 50,3 кв. м, что больше проектной, ответчику было предложено оплатить полную цену договора до 18.01.2013 г. В связи с отказом ответчика З. от оплаты увеличения площади квартиры истец на основании ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в одностороннем порядке отказался от исполнения договора. Оплаченные ответчиком в счет цены договора денежные средства были перечислены истцом ответчику З. Однако до настоящего времени имеется запись в Росреестре о том, что квартира находится в залоге у банка, в связи с чем истец лишен возможности зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.
Истец просит суд признать обременение - ипотеку (залог) права требования по договору участия в долевом строительстве на получение квартиры в собственность - отсутствующим.
В судебное заседание ответчики не явились.
Решением суда в удовлетворении требований было отказано.
Не соглашаясь с решением суда, истец обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить как незаконное.
Проверив материалы дела, заслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене, на основании ст. 330 ГПК РФ.
Отказывая в удовлетворении требований истцу, суд, сославшись на положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ, указал, что расторжение договора в одностороннем порядке произведено с нарушением положений данного закона, в связи с чем, нет оснований для прекращения залога.
С выводом суда первой инстанции судебная коллегия не соглашается, поскольку требований об оспаривании расторжения договор долевого участия в одностороннем порядке сторонами не заявлялось.
В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее. В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Из материалов дела установлено, что между З. и ОАО "Банк "Возрождение" был заключен кредитный договор от <данные изъяты> N 02211001162131.
28.11.2011 г. года между ООО "Старкт" и З. заключен договор участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 2.1 договора застройщик обязался построить жилой дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику 2-комнатную квартиру общей площадью 46,0 кв. м, а участник обязался оплатить цену договора и принять квартиру. Пунктом 3.1 установлена цена договора - 2664720 руб. Уплата цены договора производится за счет собственных средств участника и кредитных средств в сумме 2020000 руб., предоставляемых ОАО "Банк "Возрождение" согласно кредитному договору, заключенному между З. и Банком.
Согласно п. 3.1.4 и п. 3.1.6 договора в соответствии со ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" квартира считается находящейся в залоге у Банка в силу закона с момента государственной регистрации права собственности Участника на квартиру; до момента государственной регистрации права собственности участника на квартиру права требования по настоящему договору на получение квартиры в собственность считаются находящимися в залоге у банка.
Установлено, что ООО "Старкт" расторг в одностороннем порядке договор участия в долевом строительстве, о чем <данные изъяты> направил уведомление З., и не получив от ответчика возражений, возвратил ответчику денежные средства в сумме 2664720 руб., перечислив их 26.07.2013 г. по платежному поручению на счет получателя (ответчика).
Из перечисленных средств, банком был произведено списание по погашению кредита.
Согласно ответу ОАО "Банк "Возрождение" от 07.05.2014 г. расчетный счет З. закрыт, остатка денежных средств не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога могут быть имущественные права.
Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В силу ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Пунктом 1 ст. 25 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости "регистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество Зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Таким образом, в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Установлено, что, несмотря на неоднократные уведомления, З. в ЕГРП для погашения записи об ипотеке заявление не подала, что нарушает права ООО "Старкт" на регистрацию права собственности на объект строительства.
Представитель ОАО "Банк "Возрождение" поддержала апелляционную жалобу истца, пояснила, что кредит погашен, необходимость в залоге отпала, но без заявления ответчицы не могут погасить запись о залоге.
Таким образом, судебной коллегией установлено, что кредит, в обеспечение которого был оформлен залог, погашен полностью, следовательно, и обязательства ответчика перед банком, обеспеченное залогом прекращено в связи с его исполнением.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит требование ООО "Старкт" правомерным и подлежащим удовлетворению, а решение суда подлежащим отмене как постановленное с нарушением норм материального права.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить, постановить по делу новое решение, которым требования ООО "Старкт" удовлетворить: признать обременение - ипотеку по договору <данные изъяты> от <данные изъяты> участия в долевом строительстве, зарегистрированном <данные изъяты> - отсутствующим.
Данное решение является основанием для погашения записи об ипотеке в ЕГРП.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.07.2014 ПО ДЕЛУ N 33-16596/2014
Требование: О признании обременения - ипотеку (залог) права требования по договору участия в долевом строительстве на получение квартиры в собственность - отсутствующим.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве. Ответчик от оплаты увеличения площади квартиры отказался. Истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, кроме того, лишен возможности зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-16596/2014
Судья Абрамова Ж.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Шевчук Т.В.,
судей Колесник Н.А., Мадатовой Н.А.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании <данные изъяты> апелляционную жалобу ООО "Старкт" на решение Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску ООО "Старкт" к З., ОАО "Банк Возрождение" о признании обременения отсутствующим,
заслушав доклад судьи Колесник Н.А., пояснения сторон,
установила:
ООО "Старкт" обратилось в суд с данным иском, указывая, что 28.11.2011 г. между ООО "Старкт" и З. был заключен договор участия в долевом строительстве, договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <данные изъяты>, и одновременно был зарегистрирован залог права требования по договору на получение квартиры в собственность. Оплата цены договора - 2664720 руб. - осуществлялась ответчиком З. частично за счет собственных средств, частично - за счет средств банковского кредита 00 "Банк "Возрождение" в размере 2020000 руб. В соответствии с условиями договора цена договора не являлась окончательной и могла быть изменена на основании данных обмеров БТИ. В связи с тем, что по результатам обмеров БТИ площадь квартиры составила 50,3 кв. м, что больше проектной, ответчику было предложено оплатить полную цену договора до 18.01.2013 г. В связи с отказом ответчика З. от оплаты увеличения площади квартиры истец на основании ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в одностороннем порядке отказался от исполнения договора. Оплаченные ответчиком в счет цены договора денежные средства были перечислены истцом ответчику З. Однако до настоящего времени имеется запись в Росреестре о том, что квартира находится в залоге у банка, в связи с чем истец лишен возможности зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.
Истец просит суд признать обременение - ипотеку (залог) права требования по договору участия в долевом строительстве на получение квартиры в собственность - отсутствующим.
В судебное заседание ответчики не явились.
Решением суда в удовлетворении требований было отказано.
Не соглашаясь с решением суда, истец обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить как незаконное.
Проверив материалы дела, заслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене, на основании ст. 330 ГПК РФ.
Отказывая в удовлетворении требований истцу, суд, сославшись на положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ, указал, что расторжение договора в одностороннем порядке произведено с нарушением положений данного закона, в связи с чем, нет оснований для прекращения залога.
С выводом суда первой инстанции судебная коллегия не соглашается, поскольку требований об оспаривании расторжения договор долевого участия в одностороннем порядке сторонами не заявлялось.
В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее. В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Из материалов дела установлено, что между З. и ОАО "Банк "Возрождение" был заключен кредитный договор от <данные изъяты> N 02211001162131.
28.11.2011 г. года между ООО "Старкт" и З. заключен договор участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 2.1 договора застройщик обязался построить жилой дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику 2-комнатную квартиру общей площадью 46,0 кв. м, а участник обязался оплатить цену договора и принять квартиру. Пунктом 3.1 установлена цена договора - 2664720 руб. Уплата цены договора производится за счет собственных средств участника и кредитных средств в сумме 2020000 руб., предоставляемых ОАО "Банк "Возрождение" согласно кредитному договору, заключенному между З. и Банком.
Согласно п. 3.1.4 и п. 3.1.6 договора в соответствии со ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" квартира считается находящейся в залоге у Банка в силу закона с момента государственной регистрации права собственности Участника на квартиру; до момента государственной регистрации права собственности участника на квартиру права требования по настоящему договору на получение квартиры в собственность считаются находящимися в залоге у банка.
Установлено, что ООО "Старкт" расторг в одностороннем порядке договор участия в долевом строительстве, о чем <данные изъяты> направил уведомление З., и не получив от ответчика возражений, возвратил ответчику денежные средства в сумме 2664720 руб., перечислив их 26.07.2013 г. по платежному поручению на счет получателя (ответчика).
Из перечисленных средств, банком был произведено списание по погашению кредита.
Согласно ответу ОАО "Банк "Возрождение" от 07.05.2014 г. расчетный счет З. закрыт, остатка денежных средств не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога могут быть имущественные права.
Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В силу ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Пунктом 1 ст. 25 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости "регистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество Зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Таким образом, в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Установлено, что, несмотря на неоднократные уведомления, З. в ЕГРП для погашения записи об ипотеке заявление не подала, что нарушает права ООО "Старкт" на регистрацию права собственности на объект строительства.
Представитель ОАО "Банк "Возрождение" поддержала апелляционную жалобу истца, пояснила, что кредит погашен, необходимость в залоге отпала, но без заявления ответчицы не могут погасить запись о залоге.
Таким образом, судебной коллегией установлено, что кредит, в обеспечение которого был оформлен залог, погашен полностью, следовательно, и обязательства ответчика перед банком, обеспеченное залогом прекращено в связи с его исполнением.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит требование ООО "Старкт" правомерным и подлежащим удовлетворению, а решение суда подлежащим отмене как постановленное с нарушением норм материального права.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить, постановить по делу новое решение, которым требования ООО "Старкт" удовлетворить: признать обременение - ипотеку по договору <данные изъяты> от <данные изъяты> участия в долевом строительстве, зарегистрированном <данные изъяты> - отсутствующим.
Данное решение является основанием для погашения записи об ипотеке в ЕГРП.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)