Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий - Ананьева Е.А.
Апелляционная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:
председательствующего - Ялбаковой Э.В.,
судей - Имансакиповой А.О., Шинжиной С.А.,
при секретаре - К.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.Т.С., З.Л.Л. на решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от <дата>, которым
удовлетворены частично исковые требования С.А.А..
Признан незаключенным договор аренды нежилого помещения N от <дата> между Обществом с ограниченной ответственностью "Тройка" и индивидуальным предпринимателем К.Т.С..
Признан недействительным договор аренды N нежилого помещения от <дата>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Тройка" и индивидуальным предпринимателем К.Т.С..
Отказано С.А.А. в удовлетворении требований к З.Л.Л., К.Т.С. о выделении в пользование нежилого помещения - комнаты, общей площадью 34,7 кв.м, в нежилом помещении общей площадью 95,9 кв.м, расположенном по <адрес> в <адрес>.
Заслушав доклад судьи Шинжиной С.А., апелляционная коллегия
установила:
С.А.А. обратился в суд с иском к ООО "Тройка", К.Т.С., З.Л.Л. о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения, определении порядка пользования нежилым помещением, мотивировав требования тем, что является собственником 1/3 доли в праве собственности на нежилое помещение, площадью 95,9 кв.м, расположенное по <адрес> в <адрес>, но не имеет возможности пользоваться принадлежащим ему помещением в силу того, что <дата> между ООО "Тройка" и ИП К.Т.С. подписан договор аренды части указанного нежилого помещения. Указанный договор считает незаключенным, так как договор не прошел государственную регистрацию в нарушение требований ч. 1 ст. 609, ч. 2 ст. 651 ГК РФ, в нем не определен объект договора аренды. В связи с чем просит определить порядок пользования указанным помещением, посредством выделения ему в пользование комнаты, общей площадью 34,7 кв.м. Также просит признать незаконным договор аренды части нежилого помещения от <дата> N, заключенный между ООО "Тройка" и ИП К.Т.С., так как он не давал своего согласия ООО "Тройка" распоряжаться принадлежащей ему на праве собственности 1/3 доли в праве общей долевой собственности на данное помещение.
Суд принял вышеизложенное решение, с которым не согласилась К.Т.С., в жалобе указывает, что решение суда не соответствует представленным и не оспоренным в ходе судебного разбирательства по делу письменным доказательствам.
По приведенному основанию с названным решением суда также не согласилась З.Л.Л.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, апелляционная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, С.А.А. является собственником 1/3 доли в праве собственности на помещение магазина, общей площадью 95,9 кв.м, расположенного по <адрес>, в <адрес>, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от <дата>. Сособственниками указанного нежилого помещения наряду со С.А.А. являются К.Т.С. и З.Л.Л. по 1/3 доли в праве собственности каждая, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата>.
<дата> между ООО "Тройка" и ИП К.Т.С. составлен договор аренды нежилого помещения N, согласно которому ООО "Тройка" передает ИП К.Т.С. во временное владение и пользование за плату часть торгового помещения, общей площадью 40 кв.м, расположенную в здании по адресу: <адрес>, для торговли продовольственными товарами.
Срок действия данного договора установлен в п. 3.1 - с <дата> на неопределенный срок.
Также между ООО "Тройка" и ИП К.Т.С. <дата> на неопределенный срок заключен договор аренды N, согласно которому ООО "Тройка" передало ИП К.Т.С. во временное владение и пользование за плату часть торгового помещения, общей площадью 40 кв.м, расположенную в здании по адресу: <адрес>, для торговли продовольственными товарами.
Разрешая исковые требования С.А.А. в части признания договора аренды нежилого помещения от <дата> N незаключенным и договора от <дата> N недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении указанных требований.
Апелляционная коллегия соглашается с указанным выводом суда, поскольку он соответствует установленным судом обстоятельствам дела и основан на представленных сторонами доказательствах.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Изучив п. 1.1 договора аренды нежилого помещения N от <дата>, в соответствии с которым предметом договора аренды является часть торгового помещения, общей площадью 40 кв.м, расположенного в здании по адресу: РА, <адрес>, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии в договоре данных, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, так как не определены границы части помещения передаваемого в аренду, общая площадь всего торгового помещения, в связи с чем оспариваемый договор аренды считается незаключенным.
Наряду с этим апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ООО "Тройка" не является собственником оспариваемого объекта недвижимости, в связи с чем правом сдачи имущества в аренду ни в 2009 г., ни в 2012 г. не обладало.
Так, согласно учредительному договору ООО "Тройка" от <дата> его учредителями являются К.Т.С., К.А.В., С.Е.С., С.А.А., З.Л.Л., З.Д.В.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО "Тройка" создано <дата>
Из протокола N общего собрания учредителей ООО "Тройка" от <дата> следует, что в связи с невозможностью раздела недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, принято решение о внесении его в уставный капитал ООО "Тройка".
Вместе с тем, из п. 5.2 Устава ООО "Тройка" (в новой редакции), утвержденного протоколом общего собрания N от <дата>, следует, что на момент государственной регистрации Общества уставный капитал оплачен полностью денежными средствами.
В соответствии с положениями ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.
Исходя из изложенных правовых норм, с учетом приведенных обстоятельств дела, апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ООО "Тройка" о том, что оно является собственником нежилого помещения - магазина, расположенного по адресу: <адрес>, так как согласно выписки из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата>, указанное помещение магазина площадью 95,9 кв.м, расположенное по вышеуказанному адресу, принадлежит на праве общей долевой собственности С.А.А., К.Т.С., З.Л.Л., по 1/3 доле каждому. Права общей долевой собственности зарегистрировано <дата> Доказательств того, что указанное помещение магазина зарегистрировано на праве собственности за ООО "Тройка", суду ответчиками в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено. Протокол N общего собрания учредителей ООО "Тройка" от <дата> не может являться документом, подтверждающим право собственности ООО "Тройка" на спорный объект недвижимости.
Поскольку ООО "Тройка" собственником спорного имущества не являлось, полномочий на распоряжение спорным помещением, от собственников не получило, следовательно, правом сдавать названное помещение в аренду не обладало, договор аренды нежилого помещения от <дата>, противоречат пункту 1 статьи 209, пункту 1 статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу положений статьи 168 указанного Кодекса являются недействительным (ничтожным).
Таким образом, выводы суда первой инстанции о признании договора аренды N нежилого помещения от <дата>, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Тройка" и индивидуальным предпринимателем К.Т.С., недействительным, а договора аренды нежилого помещения N от <дата> незаключенным, являются верными.
Вместе с тем апелляционная коллегия находит ошибочным вывод суда о незаключенности договора аренды нежилого помещения N от <дата> по тому основанию, что он не прошел государственную регистрацию, поскольку в силу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, а согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Учитывая, что данный вывод суда не влечет отмену решения суда, так как не влияет на правильность принятого судом решения, в связи с чем апелляционная коллегия находит возможным ограничиться исключением указанного вывода суда из оспариваемого решения.
Доводы апелляционных жалоб К.Т.С. и З.Л.Л. о том, что решение суда не соответствует представленным и не оспоренным в ходе судебного разбирательства письменным доказательствам, апелляционная коллегия находит несостоятельными по вышеуказанным основаниям.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная коллегия
определила:
Решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу К.Т.С., З.Л.Л. - без удовлетворения.
Председательствующий
Э.В.ЯЛБАКОВА
Судьи
А.О.ИМАНСАКИПОВА
С.А.ШИНЖИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ ОТ 28.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-617
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 августа 2013 г. по делу N 33-617
Председательствующий - Ананьева Е.А.
Апелляционная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:
председательствующего - Ялбаковой Э.В.,
судей - Имансакиповой А.О., Шинжиной С.А.,
при секретаре - К.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.Т.С., З.Л.Л. на решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от <дата>, которым
удовлетворены частично исковые требования С.А.А..
Признан незаключенным договор аренды нежилого помещения N от <дата> между Обществом с ограниченной ответственностью "Тройка" и индивидуальным предпринимателем К.Т.С..
Признан недействительным договор аренды N нежилого помещения от <дата>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Тройка" и индивидуальным предпринимателем К.Т.С..
Отказано С.А.А. в удовлетворении требований к З.Л.Л., К.Т.С. о выделении в пользование нежилого помещения - комнаты, общей площадью 34,7 кв.м, в нежилом помещении общей площадью 95,9 кв.м, расположенном по <адрес> в <адрес>.
Заслушав доклад судьи Шинжиной С.А., апелляционная коллегия
установила:
С.А.А. обратился в суд с иском к ООО "Тройка", К.Т.С., З.Л.Л. о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения, определении порядка пользования нежилым помещением, мотивировав требования тем, что является собственником 1/3 доли в праве собственности на нежилое помещение, площадью 95,9 кв.м, расположенное по <адрес> в <адрес>, но не имеет возможности пользоваться принадлежащим ему помещением в силу того, что <дата> между ООО "Тройка" и ИП К.Т.С. подписан договор аренды части указанного нежилого помещения. Указанный договор считает незаключенным, так как договор не прошел государственную регистрацию в нарушение требований ч. 1 ст. 609, ч. 2 ст. 651 ГК РФ, в нем не определен объект договора аренды. В связи с чем просит определить порядок пользования указанным помещением, посредством выделения ему в пользование комнаты, общей площадью 34,7 кв.м. Также просит признать незаконным договор аренды части нежилого помещения от <дата> N, заключенный между ООО "Тройка" и ИП К.Т.С., так как он не давал своего согласия ООО "Тройка" распоряжаться принадлежащей ему на праве собственности 1/3 доли в праве общей долевой собственности на данное помещение.
Суд принял вышеизложенное решение, с которым не согласилась К.Т.С., в жалобе указывает, что решение суда не соответствует представленным и не оспоренным в ходе судебного разбирательства по делу письменным доказательствам.
По приведенному основанию с названным решением суда также не согласилась З.Л.Л.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, апелляционная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, С.А.А. является собственником 1/3 доли в праве собственности на помещение магазина, общей площадью 95,9 кв.м, расположенного по <адрес>, в <адрес>, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от <дата>. Сособственниками указанного нежилого помещения наряду со С.А.А. являются К.Т.С. и З.Л.Л. по 1/3 доли в праве собственности каждая, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата>.
<дата> между ООО "Тройка" и ИП К.Т.С. составлен договор аренды нежилого помещения N, согласно которому ООО "Тройка" передает ИП К.Т.С. во временное владение и пользование за плату часть торгового помещения, общей площадью 40 кв.м, расположенную в здании по адресу: <адрес>, для торговли продовольственными товарами.
Срок действия данного договора установлен в п. 3.1 - с <дата> на неопределенный срок.
Также между ООО "Тройка" и ИП К.Т.С. <дата> на неопределенный срок заключен договор аренды N, согласно которому ООО "Тройка" передало ИП К.Т.С. во временное владение и пользование за плату часть торгового помещения, общей площадью 40 кв.м, расположенную в здании по адресу: <адрес>, для торговли продовольственными товарами.
Разрешая исковые требования С.А.А. в части признания договора аренды нежилого помещения от <дата> N незаключенным и договора от <дата> N недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении указанных требований.
Апелляционная коллегия соглашается с указанным выводом суда, поскольку он соответствует установленным судом обстоятельствам дела и основан на представленных сторонами доказательствах.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Изучив п. 1.1 договора аренды нежилого помещения N от <дата>, в соответствии с которым предметом договора аренды является часть торгового помещения, общей площадью 40 кв.м, расположенного в здании по адресу: РА, <адрес>, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии в договоре данных, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, так как не определены границы части помещения передаваемого в аренду, общая площадь всего торгового помещения, в связи с чем оспариваемый договор аренды считается незаключенным.
Наряду с этим апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ООО "Тройка" не является собственником оспариваемого объекта недвижимости, в связи с чем правом сдачи имущества в аренду ни в 2009 г., ни в 2012 г. не обладало.
Так, согласно учредительному договору ООО "Тройка" от <дата> его учредителями являются К.Т.С., К.А.В., С.Е.С., С.А.А., З.Л.Л., З.Д.В.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО "Тройка" создано <дата>
Из протокола N общего собрания учредителей ООО "Тройка" от <дата> следует, что в связи с невозможностью раздела недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, принято решение о внесении его в уставный капитал ООО "Тройка".
Вместе с тем, из п. 5.2 Устава ООО "Тройка" (в новой редакции), утвержденного протоколом общего собрания N от <дата>, следует, что на момент государственной регистрации Общества уставный капитал оплачен полностью денежными средствами.
В соответствии с положениями ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.
Исходя из изложенных правовых норм, с учетом приведенных обстоятельств дела, апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ООО "Тройка" о том, что оно является собственником нежилого помещения - магазина, расположенного по адресу: <адрес>, так как согласно выписки из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата>, указанное помещение магазина площадью 95,9 кв.м, расположенное по вышеуказанному адресу, принадлежит на праве общей долевой собственности С.А.А., К.Т.С., З.Л.Л., по 1/3 доле каждому. Права общей долевой собственности зарегистрировано <дата> Доказательств того, что указанное помещение магазина зарегистрировано на праве собственности за ООО "Тройка", суду ответчиками в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено. Протокол N общего собрания учредителей ООО "Тройка" от <дата> не может являться документом, подтверждающим право собственности ООО "Тройка" на спорный объект недвижимости.
Поскольку ООО "Тройка" собственником спорного имущества не являлось, полномочий на распоряжение спорным помещением, от собственников не получило, следовательно, правом сдавать названное помещение в аренду не обладало, договор аренды нежилого помещения от <дата>, противоречат пункту 1 статьи 209, пункту 1 статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу положений статьи 168 указанного Кодекса являются недействительным (ничтожным).
Таким образом, выводы суда первой инстанции о признании договора аренды N нежилого помещения от <дата>, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Тройка" и индивидуальным предпринимателем К.Т.С., недействительным, а договора аренды нежилого помещения N от <дата> незаключенным, являются верными.
Вместе с тем апелляционная коллегия находит ошибочным вывод суда о незаключенности договора аренды нежилого помещения N от <дата> по тому основанию, что он не прошел государственную регистрацию, поскольку в силу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, а согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Учитывая, что данный вывод суда не влечет отмену решения суда, так как не влияет на правильность принятого судом решения, в связи с чем апелляционная коллегия находит возможным ограничиться исключением указанного вывода суда из оспариваемого решения.
Доводы апелляционных жалоб К.Т.С. и З.Л.Л. о том, что решение суда не соответствует представленным и не оспоренным в ходе судебного разбирательства письменным доказательствам, апелляционная коллегия находит несостоятельными по вышеуказанным основаниям.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная коллегия
определила:
Решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу К.Т.С., З.Л.Л. - без удовлетворения.
Председательствующий
Э.В.ЯЛБАКОВА
Судьи
А.О.ИМАНСАКИПОВА
С.А.ШИНЖИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)