Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2014 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Марченко О.В.,
судей: Сулейманова З.М., Годило Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Михайловым В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Резникова Александра Леонидовича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.04.2014 по делу N А63-11386/2013
по заявлению индивидуального предпринимателя Резникова Александра Леонидовича (ИНН 261903133092, ОГРНИП 304263514700191)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486)
о признании незаконным отказа в зачете в счет оплаты приобретаемого имущества произведенных неотделимых улучшений; об обязании зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость произведенного ремонта, о признании незаконным взыскание арендных платежей; об обязании зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества произведенные арендные платежи,
с участием третьего лица: администрации г. Ставрополя,
в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,
установил:
индивидуальный предприниматель Резников А.Л. (далее по тексту - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя (далее по тексту - Комитет)- о признании незаконным отказа в зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества произведенных неотделимых улучшений в помещении, расположенном по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 19 (литеры и номера помещений А 1 этаж, N N 21-32, площадью 143,3 кв. м), содержащийся в ответе на заявление от 26.09.13 N 06/09-5452 разъясненный ответом на заявление от 18.01.14 N 06/09-241; об обязании Комитета зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость произведенного ремонта в помещении, расположенном по адресу:
г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 19 (литеры и номера помещений А 1 этаж, N N 21-32, площадью 143,3 кв. м), в размере 1 798 025 рублей; о признании незаконным взыскание арендных платежей за аренду помещений: 1) г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 19 (литеры и номера помещений А 1 этаж, NN 21-32, площадью 143,3 кв. м); 2) г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 7/2 (литеры и номера помещений Б, 0 этаж (подвал), N N 4, 27-30,35, площадью 61,5 кв. м) за период времени с 01.07.12 по 01.10.13 в размере 646 565,25 рублей, как уплаченных в связи с незаконным бездействием Комитета; об обязании зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества произведенные арендные платежи за аренду помещений: 1) г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 19 (литеры и номера помещений А 1 этаж, NN 21-32, площадью 143,3 кв. м), 2) г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 7\\2 (литеры и номера помещений Б, 0 этаж (подвал), NN 4, 27-30,35, площадью 61,5 кв. м), за период времени с 01.07.12 по 01.10.13 в размере 646 565,25 рублей, как уплаченных в связи с незаконным бездействием Комитета (с учетом уточненных требований).
Решением суда от 30.04.2014 в удовлетворении требований отказано.
Предприниматель не согласился с решением суда первой инстанции и подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.
Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены судом о времени и месте проведения судебного разбирательства.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.04.2014 по делу N А63-11386/2013 является законным, обоснованным и отмене не подлежит по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 07.12.2005 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 3726 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Литер А, NN помещений - 8, 11, 12, 13, 15а, площадью 59.90 кв. м, расположенное по адресу: г. Ставрополь, пр. Октябрьской Революции, 7 (спорное помещение по пр. Октябрьской Революции).
Срок аренды установлен с 01.12.2005 по 31.12.2005.
07.12.2005 имущество передано арендатору по акту приема-передачи.
15.12.2005 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 3738 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Литер А, N N помещений - 21-32, площадью 143,30 кв. м, расположенное по адресу:
г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 197 (спорное помещение по ул. Доваторцев).
Срок действия договора установлен с 01.12.2005 по 25.08.2006.
15.12.2005 имущество передано арендатору по акту приема-передачи.
03.02.2006 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор N 3811 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение по пр. Октябрьской Революции.
Срок действия договора установлен с 01.01.2006 по 31.12.2006.
Согласно акту приема-передачи от 03.02.2006. имущество передано арендатору.
Вместе с тем, договор N 3811 государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошел.
Постановлением N 2986 от 31.08.2006 администрация обязала Комитет заключить договоры аренды спорных объектов с предпринимателем сроком на 10 лет с 01.08.2006.
19.09.2006 в соответствии с указанным постановлением, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор N 4241 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение по пр. Октябрьской Революции.
19.06.2006 по акту приема-передачи имущество передано арендатору Срок действия договора N 4241 установлен с 01.08.2006 по 31.07.2016.
Кроме того, в соответствии с указанным постановлением, 15.08.2007 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор N 4242 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование спорное помещение по ул. Доваторцев.
Срок действия договора установлен с 01.08.2006 по 30.06.2017.
15.08.2007 по акту приема-передачи имущество передано арендатору.
В связи с изменением нумераций помещений, уточнением площади спорных помещений согласно кадастровым паспортам спорные помещения, являющиеся предметом указанных договоров аренды, по пр. Октябрьской Революции и по ул. Доваторцев являются следующими помещениями: N 4,27-30,35 (номера помещений на поэтажном плане), общей площадью 61,5 кв. м, литера Б, инвентарный номер 14616, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 7/2; N 21-32 (номера помещений на поэтажном плане), общей площадью 143,3 кв. м, литера А, инвентарный номер 4408, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 19.
Вместе с тем, договоры N 2986 и N 4241 государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошли.
Полагая, что в силу Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ от 22.07.08 возникло преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений - спорных объектов в собственность, 26.03.2012 предприниматель обратился в Комитет с заявлением о приватизации (приобретении) арендуемых им помещений.
Письмами от 02.04.12 N 06-1358-09, N 06-1359-09 Комитет отказал предпринимателю в преимущественном праве на приобретение арендуемых им нежилых помещений - спорных объектов в собственность.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2012 по делу N А63-10836/2012 отказы Комитета, выраженные в письмах от 02.04.12 N 06-1358-09, N 06-1358-09, признаны недействительными. Одновременно, суд признал право предпринимателя на приватизацию в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" помещений по ул. Доваторцев, 19 и пр. Октябрьской революции, 7/2 в г. Ставрополе.
Во исполнение указанного решения Комитетом в адрес предпринимателя направлены проекты договоров купли-продажи с условием о рассрочке платежа, которые получены предпринимателем 27.09.2013.
В период нахождения помещений в аренде предприниматель произвел капитальный ремонт помещений по адресу: ул. Доваторцев, 19, включающий пристройку и перепланировку входа, замену труб, окон, пола, перегородок, дверных блоков, штукатурки, проводки, сантехники и т.д., в результате чего изменилась общая площадь помещений и составила 143,3 кв. м 13.09.2012, 24.05.2013, 23.09.2013 предприниматель обращался в Комитет с заявлениями, в которых просил снизить стоимость выкупаемого помещения на сумму стоимости произведенного ремонта.
Письмом от 26.09.2013 N 06/09-5452, разъясненным ответом от 18.01.2014 N 06/09-241, Комитет отказал предпринимателю в зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества произведенных неотделимых улучшений в помещении по адресу: г. Ставрополь. ул. Доваторцев, 19, в связи с тем, что заявитель в период с 2006 по 2008 годы, а также в 2011-2012 годах пользовался льготой при исчислении арендной платы в связи с произведенным ремонтом помещений.
Полагая отказ Комитета незаконным, нарушающим права предпринимателя, истец обратился с заявленными требованиями в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ от 22.07.2008 (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998.
В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в требование предпринимателя о признании незаконными действий Комитета по отказу в зачете затрат произведенных неотделимых улучшений в приобретаемых арендуемых помещениях заявлены в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Письмом от 26.09.2013 N 06/09-5452, разъясненным ответом от 18.01.2014 N 06/09-241, Комитетом отказано предпринимателю в удовлетворении заявления о проведении взаимозачета.
Указанные обстоятельства, как верно оценено судом первой инстанции, следует классифицировать как отказ стороны по договорам купли-продажи недвижимого имущества от изменения их условий в части согласованной сторонами цены объекта и, что Комитет в данном случае выступает не как субъект публичного права, а как сторона по договору, то есть субъект гражданско-правовых отношений.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.
В данном случае, учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу возможности зачета затрат произведенных неотделимых улучшений, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии между истцом и ответчиком преддоговорного спора, который может быть на основании статьи 446, пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разрешен судом в порядке искового производства и в ходе которого должны будет выясняться вопросы об объеме работ, их стоимости, наличии согласия арендодателя на их производство и т.д.
С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции об избрании предпринимателем ненадлежащего способа защиты своего права и об отсутствии оснований для удовлетворения требований, заявленных в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является обоснованным.
Согласно пункту 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее по тексту - постановление N 10/22), если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Суд первой инстанции, сделав правильный вывод о том, что спор не мог быть рассмотрен по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом пункта 3 постановление N 10/22 фактически рассмотрел дело в исковом производстве, правильно распределив бремя доказывания между сторонами спора, изложив свои выводы в мотивировочной части судебного акта.
Рассмотрев спор по существу и отказывая в удовлетворении требований предпринимателя, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что предпринимателем в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства, подтверждающие какие именно работы являются неотделимыми улучшениями.
Суд первой инстанции правильно оценил представленный локальный сметный расчет N 2.1-1 и акты о приемке выполненных работ от 21.10.2006 и 21.012.2006, из которых невозможно определить какие из выполненных работ являются именно неотделимыми улучшениями, а также обоснованно указал, что доказательств оплаты выполненных работ по указанным документам суду не представлено. Таких доказательств не представлено и суду апелляционной инстанции.
Согласно письму N 06-870-07 от 20.06.2006 Комитет выразил согласие на проведение предпринимателем ремонта помещений и устройства входа в виде лестницы, вместе с тем указал, что выполнение ремонтных работ должно производиться за счет собственных средств, без последующего возмещения затрат.
Из пунктов 3.4.16 договоров аренды N 4241 от 19.09.2006 и N 4242 от 15.08.2007 следует, что неотделимые улучшения арендуемого помещения производятся арендатором только с письменного согласия арендодателя, являются муниципальной собственностью, стоимость таких улучшений не возмещается.
Исходя из указанных обстоятельств следует, что стороны определили, что у предпринимателя не возникает в будущем право на получение возмещения понесенных расходов, связанных с неотделимыми улучшениями арендуемых помещений.
Представление льгот предпринимателю по арендной плате за периоды с 2006 по 2008 года, а также с 2011-2012 года, явилось правом арендодателя, а не его обязанностью, в связи с чем, довод предпринимателя о получении согласия Комитета на осуществление работ связанных с неотделимыми улучшениями по указанному основанию, судом признается необоснованным.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы, основаны на неверном толковании норм материального права и не влияют на правильность принятого по делу судебного акта, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
С учетом всех установленных обстоятельств, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.04.2014 по делу N А63-11386/2013 является законным и обоснованным, оснований для его отмены и принятию нового судебного акта не имеется.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе общества по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя, но взысканию не подлежит, поскольку уплачена при подаче жалобы в суд.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.04.2014 по делу N А63-11386/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Резникову А.Л. (ИНН 261903133092, ОГРНИП 304263514700191) из федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по неверным реквизитам по платежному поручению N 770 от 28.05.2014.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
О.В.МАРЧЕНКО
Судьи
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Н.Н.ГОДИЛО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2014 ПО ДЕЛУ N А63-11386/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2014 г. по делу N А63-11386/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2014 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Марченко О.В.,
судей: Сулейманова З.М., Годило Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Михайловым В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Резникова Александра Леонидовича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.04.2014 по делу N А63-11386/2013
по заявлению индивидуального предпринимателя Резникова Александра Леонидовича (ИНН 261903133092, ОГРНИП 304263514700191)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486)
о признании незаконным отказа в зачете в счет оплаты приобретаемого имущества произведенных неотделимых улучшений; об обязании зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость произведенного ремонта, о признании незаконным взыскание арендных платежей; об обязании зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества произведенные арендные платежи,
с участием третьего лица: администрации г. Ставрополя,
в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,
установил:
индивидуальный предприниматель Резников А.Л. (далее по тексту - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя (далее по тексту - Комитет)- о признании незаконным отказа в зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества произведенных неотделимых улучшений в помещении, расположенном по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 19 (литеры и номера помещений А 1 этаж, N N 21-32, площадью 143,3 кв. м), содержащийся в ответе на заявление от 26.09.13 N 06/09-5452 разъясненный ответом на заявление от 18.01.14 N 06/09-241; об обязании Комитета зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость произведенного ремонта в помещении, расположенном по адресу:
г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 19 (литеры и номера помещений А 1 этаж, N N 21-32, площадью 143,3 кв. м), в размере 1 798 025 рублей; о признании незаконным взыскание арендных платежей за аренду помещений: 1) г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 19 (литеры и номера помещений А 1 этаж, NN 21-32, площадью 143,3 кв. м); 2) г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 7/2 (литеры и номера помещений Б, 0 этаж (подвал), N N 4, 27-30,35, площадью 61,5 кв. м) за период времени с 01.07.12 по 01.10.13 в размере 646 565,25 рублей, как уплаченных в связи с незаконным бездействием Комитета; об обязании зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества произведенные арендные платежи за аренду помещений: 1) г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 19 (литеры и номера помещений А 1 этаж, NN 21-32, площадью 143,3 кв. м), 2) г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 7\\2 (литеры и номера помещений Б, 0 этаж (подвал), NN 4, 27-30,35, площадью 61,5 кв. м), за период времени с 01.07.12 по 01.10.13 в размере 646 565,25 рублей, как уплаченных в связи с незаконным бездействием Комитета (с учетом уточненных требований).
Решением суда от 30.04.2014 в удовлетворении требований отказано.
Предприниматель не согласился с решением суда первой инстанции и подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.
Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещены судом о времени и месте проведения судебного разбирательства.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.04.2014 по делу N А63-11386/2013 является законным, обоснованным и отмене не подлежит по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 07.12.2005 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 3726 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Литер А, NN помещений - 8, 11, 12, 13, 15а, площадью 59.90 кв. м, расположенное по адресу: г. Ставрополь, пр. Октябрьской Революции, 7 (спорное помещение по пр. Октябрьской Революции).
Срок аренды установлен с 01.12.2005 по 31.12.2005.
07.12.2005 имущество передано арендатору по акту приема-передачи.
15.12.2005 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 3738 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Литер А, N N помещений - 21-32, площадью 143,30 кв. м, расположенное по адресу:
г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 197 (спорное помещение по ул. Доваторцев).
Срок действия договора установлен с 01.12.2005 по 25.08.2006.
15.12.2005 имущество передано арендатору по акту приема-передачи.
03.02.2006 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор N 3811 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение по пр. Октябрьской Революции.
Срок действия договора установлен с 01.01.2006 по 31.12.2006.
Согласно акту приема-передачи от 03.02.2006. имущество передано арендатору.
Вместе с тем, договор N 3811 государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошел.
Постановлением N 2986 от 31.08.2006 администрация обязала Комитет заключить договоры аренды спорных объектов с предпринимателем сроком на 10 лет с 01.08.2006.
19.09.2006 в соответствии с указанным постановлением, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор N 4241 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение по пр. Октябрьской Революции.
19.06.2006 по акту приема-передачи имущество передано арендатору Срок действия договора N 4241 установлен с 01.08.2006 по 31.07.2016.
Кроме того, в соответствии с указанным постановлением, 15.08.2007 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор N 4242 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г. Ставрополя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование спорное помещение по ул. Доваторцев.
Срок действия договора установлен с 01.08.2006 по 30.06.2017.
15.08.2007 по акту приема-передачи имущество передано арендатору.
В связи с изменением нумераций помещений, уточнением площади спорных помещений согласно кадастровым паспортам спорные помещения, являющиеся предметом указанных договоров аренды, по пр. Октябрьской Революции и по ул. Доваторцев являются следующими помещениями: N 4,27-30,35 (номера помещений на поэтажном плане), общей площадью 61,5 кв. м, литера Б, инвентарный номер 14616, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 7/2; N 21-32 (номера помещений на поэтажном плане), общей площадью 143,3 кв. м, литера А, инвентарный номер 4408, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 19.
Вместе с тем, договоры N 2986 и N 4241 государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошли.
Полагая, что в силу Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ от 22.07.08 возникло преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений - спорных объектов в собственность, 26.03.2012 предприниматель обратился в Комитет с заявлением о приватизации (приобретении) арендуемых им помещений.
Письмами от 02.04.12 N 06-1358-09, N 06-1359-09 Комитет отказал предпринимателю в преимущественном праве на приобретение арендуемых им нежилых помещений - спорных объектов в собственность.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2012 по делу N А63-10836/2012 отказы Комитета, выраженные в письмах от 02.04.12 N 06-1358-09, N 06-1358-09, признаны недействительными. Одновременно, суд признал право предпринимателя на приватизацию в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" помещений по ул. Доваторцев, 19 и пр. Октябрьской революции, 7/2 в г. Ставрополе.
Во исполнение указанного решения Комитетом в адрес предпринимателя направлены проекты договоров купли-продажи с условием о рассрочке платежа, которые получены предпринимателем 27.09.2013.
В период нахождения помещений в аренде предприниматель произвел капитальный ремонт помещений по адресу: ул. Доваторцев, 19, включающий пристройку и перепланировку входа, замену труб, окон, пола, перегородок, дверных блоков, штукатурки, проводки, сантехники и т.д., в результате чего изменилась общая площадь помещений и составила 143,3 кв. м 13.09.2012, 24.05.2013, 23.09.2013 предприниматель обращался в Комитет с заявлениями, в которых просил снизить стоимость выкупаемого помещения на сумму стоимости произведенного ремонта.
Письмом от 26.09.2013 N 06/09-5452, разъясненным ответом от 18.01.2014 N 06/09-241, Комитет отказал предпринимателю в зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества произведенных неотделимых улучшений в помещении по адресу: г. Ставрополь. ул. Доваторцев, 19, в связи с тем, что заявитель в период с 2006 по 2008 годы, а также в 2011-2012 годах пользовался льготой при исчислении арендной платы в связи с произведенным ремонтом помещений.
Полагая отказ Комитета незаконным, нарушающим права предпринимателя, истец обратился с заявленными требованиями в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ от 22.07.2008 (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998.
В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в требование предпринимателя о признании незаконными действий Комитета по отказу в зачете затрат произведенных неотделимых улучшений в приобретаемых арендуемых помещениях заявлены в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Письмом от 26.09.2013 N 06/09-5452, разъясненным ответом от 18.01.2014 N 06/09-241, Комитетом отказано предпринимателю в удовлетворении заявления о проведении взаимозачета.
Указанные обстоятельства, как верно оценено судом первой инстанции, следует классифицировать как отказ стороны по договорам купли-продажи недвижимого имущества от изменения их условий в части согласованной сторонами цены объекта и, что Комитет в данном случае выступает не как субъект публичного права, а как сторона по договору, то есть субъект гражданско-правовых отношений.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.
В данном случае, учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу возможности зачета затрат произведенных неотделимых улучшений, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии между истцом и ответчиком преддоговорного спора, который может быть на основании статьи 446, пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разрешен судом в порядке искового производства и в ходе которого должны будет выясняться вопросы об объеме работ, их стоимости, наличии согласия арендодателя на их производство и т.д.
С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции об избрании предпринимателем ненадлежащего способа защиты своего права и об отсутствии оснований для удовлетворения требований, заявленных в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является обоснованным.
Согласно пункту 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее по тексту - постановление N 10/22), если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Суд первой инстанции, сделав правильный вывод о том, что спор не мог быть рассмотрен по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом пункта 3 постановление N 10/22 фактически рассмотрел дело в исковом производстве, правильно распределив бремя доказывания между сторонами спора, изложив свои выводы в мотивировочной части судебного акта.
Рассмотрев спор по существу и отказывая в удовлетворении требований предпринимателя, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что предпринимателем в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства, подтверждающие какие именно работы являются неотделимыми улучшениями.
Суд первой инстанции правильно оценил представленный локальный сметный расчет N 2.1-1 и акты о приемке выполненных работ от 21.10.2006 и 21.012.2006, из которых невозможно определить какие из выполненных работ являются именно неотделимыми улучшениями, а также обоснованно указал, что доказательств оплаты выполненных работ по указанным документам суду не представлено. Таких доказательств не представлено и суду апелляционной инстанции.
Согласно письму N 06-870-07 от 20.06.2006 Комитет выразил согласие на проведение предпринимателем ремонта помещений и устройства входа в виде лестницы, вместе с тем указал, что выполнение ремонтных работ должно производиться за счет собственных средств, без последующего возмещения затрат.
Из пунктов 3.4.16 договоров аренды N 4241 от 19.09.2006 и N 4242 от 15.08.2007 следует, что неотделимые улучшения арендуемого помещения производятся арендатором только с письменного согласия арендодателя, являются муниципальной собственностью, стоимость таких улучшений не возмещается.
Исходя из указанных обстоятельств следует, что стороны определили, что у предпринимателя не возникает в будущем право на получение возмещения понесенных расходов, связанных с неотделимыми улучшениями арендуемых помещений.
Представление льгот предпринимателю по арендной плате за периоды с 2006 по 2008 года, а также с 2011-2012 года, явилось правом арендодателя, а не его обязанностью, в связи с чем, довод предпринимателя о получении согласия Комитета на осуществление работ связанных с неотделимыми улучшениями по указанному основанию, судом признается необоснованным.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы, основаны на неверном толковании норм материального права и не влияют на правильность принятого по делу судебного акта, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
С учетом всех установленных обстоятельств, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.04.2014 по делу N А63-11386/2013 является законным и обоснованным, оснований для его отмены и принятию нового судебного акта не имеется.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе общества по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя, но взысканию не подлежит, поскольку уплачена при подаче жалобы в суд.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.04.2014 по делу N А63-11386/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Резникову А.Л. (ИНН 261903133092, ОГРНИП 304263514700191) из федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по неверным реквизитам по платежному поручению N 770 от 28.05.2014.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
О.В.МАРЧЕНКО
Судьи
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Н.Н.ГОДИЛО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)