Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: Трушляковой Е.А.
при участии:
от истца: представитель Пономарева Н.В. (по доверенности от 03.02.2015), после перерыва директор Ващенко А.А.
от ответчиков: представитель Патрикиева М.В. (по доверенности от 19.05.2015), 2) представитель Ледащева А.В. (по доверенности от 31.12.2014),
от 3-го лица: представитель Гинева И.Н. (по доверенности от 12.01.2014), представитель Табала Д.Н. (по доверенности от 31.12.2014), представитель Корозин И.В. (по доверенности от 03.08.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6801/2015) ООО "САЖИ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2015 по делу N А56-61085/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое
по иску ООО "САЖИ"
к 1) КУГИ Санкт-Петербурга, 2) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
3-е лицо: ГУП "ГУИОН"
о признании недостоверно величины рыночной стоимости объекта недвижимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "САЖИ" (далее - Истец, Общество, ООО "САЖИ") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости от 26.05.2014 N 31-8-0168 (338)-2014, произведенной СПб ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", которая стала основанием для определения цены продажи нежилого помещения в п. 1.1.2 в распоряжении КУГИ от 11.06.2014 N 1068-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, 7-я линия В.О., д. 32, литера А, пом. 1Н", обязании КУГИ и Фонда заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, 7-я линия В.О., д. 32, литера А, пом. 1Н, по цене 25 500 000 руб.
Определением от 24.09.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено СПб ГУП "ГУИОН".
При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель Общества обратился с ходатайством о назначении судебной строительно-технической экспертизы, при этом просил эксперта определить действительную рыночную стоимость выкупаемого нежилого помещения. На основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции ходатайство Общества о проведении экспертизы отклонил.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "САЖИ" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, просило исключить из мотивировочной части вывод суда об утрате ООО "САЖИ" преимущественного права приобретения арендуемого имущества. В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца пояснил, что обжалует решение арбитражного суда первой инстанции в полном объеме, просит решение суда отменить, заявленные ООО "САЖИ" требования удовлетворить.
В соответствии со статьей 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Фонд сообщил апелляционному суду о смене наименования юридического лица на акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга".
Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 производство по делу приостановлено в связи с назначением апелляционным судом по ходатайству ООО "САЖИ" экспертизы на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: СПб, 7-я линия В.О., д. 32, лит. А., пом. 1Н, по состоянию на 20.03.2014, проведение экспертизы было поручено ООО "Ассоциация независимых судебных экспертов".
29.07.2015 в апелляционный суд поступило заключение ООО "Ассоциация независимых судебных экспертов" от 20.07.2015 N 83/А56-61058/2014, в связи с чем определением от 31.07.2015 производство по делу возобновлено.
На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья И.А.Тимухина заменена судьей Т.А.Кашиной в связи с отпуском.
Протокольным определением в соответствии со статьями 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд отклонил заявленное ГУП "ГУИОН" ходатайство о назначении повторной экспертизы в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
Представители КУГИ, Фонда и ГУП "ГУИОН" заняли солидарную позицию по существу спора, просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 25.08.2015, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
На основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд произвел процессуальное правопреемство, КУГИ заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет).
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.
При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.
Предметом настоящего спора является достоверность величины рыночной стоимости помещения, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости от 26.05.2014 N 31-8-0168 (338)-2014, произведенной ГУП "ГУИОН", а также урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 7-я линия В.О., д. 32, литера А, пом. 1Н, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости государственного имущества от 26.05.2014 N 31-8-0168 (338)-2014, составленном ГУП "ГУИОН", произведенной по состоянию на 21.05.2014.
Ссылаясь на то, что с заявлением о выкупе помещения Общество обратилось в Комитет 20.03.2014, Истец полагает выполненный по состоянию на 21.05.2014 отчет об оценки ГУП "ГУИОН" недостоверным.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд считает его подлежащим отмене в связи со следующим.
В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.
Пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи - в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В случаях, когда в соответствии Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В рассматриваем случае Общество обратилось в КУГИ с заявлением о выкупе нежилого помещения 20.03.2014.
11.06.2014 КУГИ издано распоряжение N 1068-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, 7-я линия В.О., д. 32, литера А, пом. 1Н", в адрес Общества Фондом с сопроводительным письмом от 24.06.2014 N 3228/30, полученным 07.07.2014, направлен проект договора купли-продажи, в котором цена Объекта определена в 41 800 000 руб.
В письмах от 21.07.2014, направленных в Фонд и КУГИ, Общество просило предоставить ему заверенные копии распоряжения об условиях приватизации Объекта и отчет о его оценке.
Письмами от 04.08.2014 Общество представило в Фонд и КУГИ протоколы разногласий к договору купли-продажи, в которых указало, что цена продажи Объекта, по его мнению, должна составлять 25 500 000 руб.
Письмом от 12.08.2014 Фонд ответил Обществу, что изменение цены не входит в его компетенцию, также Фондом указано, что договор купли-продажи заключается в соответствии с распоряжением КУГИ от 11.06.2014 N 1068-рз, согласно пункту 1.1.2 которого цена продажи Объекта определена в соответствии с отчетом ГУП ГУИОН от 26.05.2014 N 31-8-0168 (338)-2014.
Не согласившись с предложенной ему ценой, Общество 19.09.2014 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Как следует из материалов дела, Общество направило Фонду протокол разногласий до истечения тридцатидневного срока и не отказывалось от заключения договора купли-продажи, следовательно, возникшие впоследствии разногласия по поводу условий договора подлежат регулированию в соответствии с правилами статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом дальнейшие действия спорящих сторон, направленные на устранение разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, по мнению апелляционной инстанции, не свидетельствует об утрате Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В данном случае Общество обратилось за судебной защитой нарушенных прав 19.09.2014, то есть в разумный срок с момента получения письма Фонда от 12.08.2014 об отказе в изменении цены договора купли-продажи, направленного в ответ на предложение Общества от 04.08.2014 заключить договор купли-продажи в редакции протокола разногласий.
Учитывая изложенное, следует признать, что вывод суда первой инстанции об утрате Обществом преимущественного права на выкуп нежилого помещения является ошибочным.
Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
В рассматриваемом случае Истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении публичного договора (в данном случае разногласий по цене договора), со ссылкой на направление КУГИ извещения об акцепте оферты на иных условиях, которое оставлено ответчиками без удовлетворения.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При оценке спорного условия договора купли-продажи о цене выкупаемого помещения апелляционный суд исходит из следующего.
Как предусмотрено статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В данном случае отчет об оценке рыночной стоимости арендованного Обществом нежилого помещения от 26.05.2014 N 31-8-0168(338)-2014 выполнен ГУП "ГУИОН" по состоянию на 21.05.2014, что с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, само по себе не свидетельствует о допустимости указанного доказательства применительно к целям выкупа помещения, поскольку определение рыночной стоимости нежилого помещения следует производить на дату получения Комитетом заявления Общества о реализации преимущественного права выкупа помещения, то есть по состоянию на 20.03.2014.
С учетом указанных выше правовых норм, не исключающих оспаривание величины стоимости объекта оценки посредством назначения иной независимой оценки, а также принимая во внимание заявленное Истцом в суде первой инстанции ходатайство, апелляционный суд определением от 29.06.2015 назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: СПб, 7-я линия В.О., д. 32, лит. А., пом. 1Н.
Согласно заключению судебной экспертизы от 20.07.2015 N 83/А56-61058/2014, выполненному экспертом ООО "Ассоциация независимых судебных экспертов" Харченко В.Б., имеющей высшее образование, квалификацию оценщика, стаж работы в качестве судебного эксперта - 14 лет, в области оценки - 12 лет, являющейся доктором наук, рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 20.03.2014 составляет 26 980 000 руб.
Таким образом, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
Заявляя ходатайство о назначении повторной экспертизы, ГУП "ГУИОН" указало на то, что заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки (ФСО).
По мнению апелляционного суда, приведенные ГУП "ГУИОН" доводы относительно ненадлежащего подбора объектов-аналогов, неправильного применения корректировок, а также использования в отчете недостоверной информации не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции следует отменить, обязать Комитет заключить с ООО "САЖИ" договор купли-продажи нежилого помещения 1Н с кадастровым номером 78:6:2034:22:50:1 площадью 164,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, 7-я линия В.О., д. 32, литера А, по цене 26 980 000 руб.
Вместе с тем, в удовлетворении иска в части признания недостоверной величины рыночной стоимости помещения, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости от 26.05.2014 N 31-8-0168 (338)-2014, произведенной ГУП "ГУИОН", следует отказать, так как доказательства недостоверности данного отчета, выполненного ГУП "ГУИОН" по состоянию на 21.05.2014, в деле отсутствуют. Как уже было указано выше, данный отчет вне зависимости от его достоверности не может быть использован для определения цены выкупа помещения.
Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2015 отменить.
Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561) заключить с обществом с ограниченной ответственностью "САЖИ" (199004, город Санкт-Петербург, линия 7-я, 32, лит. А, ОГРН 1027800566859, ИНН 7801184465) договор купли-продажи нежилого помещения 1Н с кадастровым номером 78:6:2034:22:50:1 площадью 164,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, 7-я линия В.О., д. 32, литера А, по цене 26 980 000 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561) в пользу общества с ограниченной ответственностью "САЖИ" (199004, город Санкт-Петербург, линия 7-я, 32, лит. А, ОГРН 1027800566859, ИНН 7801184465) 2 000 руб. расходов по иску, 1 500 руб. расходов по апелляционной жалобе, а также 50 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Т.А.КАШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.08.2015 N 13АП-6801/2015 ПО ДЕЛУ N А56-61085/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2015 г. по делу N А56-61085/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: Трушляковой Е.А.
при участии:
от истца: представитель Пономарева Н.В. (по доверенности от 03.02.2015), после перерыва директор Ващенко А.А.
от ответчиков: представитель Патрикиева М.В. (по доверенности от 19.05.2015), 2) представитель Ледащева А.В. (по доверенности от 31.12.2014),
от 3-го лица: представитель Гинева И.Н. (по доверенности от 12.01.2014), представитель Табала Д.Н. (по доверенности от 31.12.2014), представитель Корозин И.В. (по доверенности от 03.08.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6801/2015) ООО "САЖИ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2015 по делу N А56-61085/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое
по иску ООО "САЖИ"
к 1) КУГИ Санкт-Петербурга, 2) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
3-е лицо: ГУП "ГУИОН"
о признании недостоверно величины рыночной стоимости объекта недвижимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "САЖИ" (далее - Истец, Общество, ООО "САЖИ") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости от 26.05.2014 N 31-8-0168 (338)-2014, произведенной СПб ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", которая стала основанием для определения цены продажи нежилого помещения в п. 1.1.2 в распоряжении КУГИ от 11.06.2014 N 1068-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, 7-я линия В.О., д. 32, литера А, пом. 1Н", обязании КУГИ и Фонда заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, 7-я линия В.О., д. 32, литера А, пом. 1Н, по цене 25 500 000 руб.
Определением от 24.09.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено СПб ГУП "ГУИОН".
При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель Общества обратился с ходатайством о назначении судебной строительно-технической экспертизы, при этом просил эксперта определить действительную рыночную стоимость выкупаемого нежилого помещения. На основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции ходатайство Общества о проведении экспертизы отклонил.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "САЖИ" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, просило исключить из мотивировочной части вывод суда об утрате ООО "САЖИ" преимущественного права приобретения арендуемого имущества. В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца пояснил, что обжалует решение арбитражного суда первой инстанции в полном объеме, просит решение суда отменить, заявленные ООО "САЖИ" требования удовлетворить.
В соответствии со статьей 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Фонд сообщил апелляционному суду о смене наименования юридического лица на акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга".
Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 производство по делу приостановлено в связи с назначением апелляционным судом по ходатайству ООО "САЖИ" экспертизы на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: СПб, 7-я линия В.О., д. 32, лит. А., пом. 1Н, по состоянию на 20.03.2014, проведение экспертизы было поручено ООО "Ассоциация независимых судебных экспертов".
29.07.2015 в апелляционный суд поступило заключение ООО "Ассоциация независимых судебных экспертов" от 20.07.2015 N 83/А56-61058/2014, в связи с чем определением от 31.07.2015 производство по делу возобновлено.
На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья И.А.Тимухина заменена судьей Т.А.Кашиной в связи с отпуском.
Протокольным определением в соответствии со статьями 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд отклонил заявленное ГУП "ГУИОН" ходатайство о назначении повторной экспертизы в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
Представители КУГИ, Фонда и ГУП "ГУИОН" заняли солидарную позицию по существу спора, просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 25.08.2015, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
На основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд произвел процессуальное правопреемство, КУГИ заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет).
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.
При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.
Предметом настоящего спора является достоверность величины рыночной стоимости помещения, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости от 26.05.2014 N 31-8-0168 (338)-2014, произведенной ГУП "ГУИОН", а также урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 7-я линия В.О., д. 32, литера А, пом. 1Н, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости государственного имущества от 26.05.2014 N 31-8-0168 (338)-2014, составленном ГУП "ГУИОН", произведенной по состоянию на 21.05.2014.
Ссылаясь на то, что с заявлением о выкупе помещения Общество обратилось в Комитет 20.03.2014, Истец полагает выполненный по состоянию на 21.05.2014 отчет об оценки ГУП "ГУИОН" недостоверным.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд считает его подлежащим отмене в связи со следующим.
В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.
Пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи - в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В случаях, когда в соответствии Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В рассматриваем случае Общество обратилось в КУГИ с заявлением о выкупе нежилого помещения 20.03.2014.
11.06.2014 КУГИ издано распоряжение N 1068-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, 7-я линия В.О., д. 32, литера А, пом. 1Н", в адрес Общества Фондом с сопроводительным письмом от 24.06.2014 N 3228/30, полученным 07.07.2014, направлен проект договора купли-продажи, в котором цена Объекта определена в 41 800 000 руб.
В письмах от 21.07.2014, направленных в Фонд и КУГИ, Общество просило предоставить ему заверенные копии распоряжения об условиях приватизации Объекта и отчет о его оценке.
Письмами от 04.08.2014 Общество представило в Фонд и КУГИ протоколы разногласий к договору купли-продажи, в которых указало, что цена продажи Объекта, по его мнению, должна составлять 25 500 000 руб.
Письмом от 12.08.2014 Фонд ответил Обществу, что изменение цены не входит в его компетенцию, также Фондом указано, что договор купли-продажи заключается в соответствии с распоряжением КУГИ от 11.06.2014 N 1068-рз, согласно пункту 1.1.2 которого цена продажи Объекта определена в соответствии с отчетом ГУП ГУИОН от 26.05.2014 N 31-8-0168 (338)-2014.
Не согласившись с предложенной ему ценой, Общество 19.09.2014 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Как следует из материалов дела, Общество направило Фонду протокол разногласий до истечения тридцатидневного срока и не отказывалось от заключения договора купли-продажи, следовательно, возникшие впоследствии разногласия по поводу условий договора подлежат регулированию в соответствии с правилами статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом дальнейшие действия спорящих сторон, направленные на устранение разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, по мнению апелляционной инстанции, не свидетельствует об утрате Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В данном случае Общество обратилось за судебной защитой нарушенных прав 19.09.2014, то есть в разумный срок с момента получения письма Фонда от 12.08.2014 об отказе в изменении цены договора купли-продажи, направленного в ответ на предложение Общества от 04.08.2014 заключить договор купли-продажи в редакции протокола разногласий.
Учитывая изложенное, следует признать, что вывод суда первой инстанции об утрате Обществом преимущественного права на выкуп нежилого помещения является ошибочным.
Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
В рассматриваемом случае Истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении публичного договора (в данном случае разногласий по цене договора), со ссылкой на направление КУГИ извещения об акцепте оферты на иных условиях, которое оставлено ответчиками без удовлетворения.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При оценке спорного условия договора купли-продажи о цене выкупаемого помещения апелляционный суд исходит из следующего.
Как предусмотрено статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В данном случае отчет об оценке рыночной стоимости арендованного Обществом нежилого помещения от 26.05.2014 N 31-8-0168(338)-2014 выполнен ГУП "ГУИОН" по состоянию на 21.05.2014, что с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, само по себе не свидетельствует о допустимости указанного доказательства применительно к целям выкупа помещения, поскольку определение рыночной стоимости нежилого помещения следует производить на дату получения Комитетом заявления Общества о реализации преимущественного права выкупа помещения, то есть по состоянию на 20.03.2014.
С учетом указанных выше правовых норм, не исключающих оспаривание величины стоимости объекта оценки посредством назначения иной независимой оценки, а также принимая во внимание заявленное Истцом в суде первой инстанции ходатайство, апелляционный суд определением от 29.06.2015 назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: СПб, 7-я линия В.О., д. 32, лит. А., пом. 1Н.
Согласно заключению судебной экспертизы от 20.07.2015 N 83/А56-61058/2014, выполненному экспертом ООО "Ассоциация независимых судебных экспертов" Харченко В.Б., имеющей высшее образование, квалификацию оценщика, стаж работы в качестве судебного эксперта - 14 лет, в области оценки - 12 лет, являющейся доктором наук, рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 20.03.2014 составляет 26 980 000 руб.
Таким образом, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
Заявляя ходатайство о назначении повторной экспертизы, ГУП "ГУИОН" указало на то, что заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки (ФСО).
По мнению апелляционного суда, приведенные ГУП "ГУИОН" доводы относительно ненадлежащего подбора объектов-аналогов, неправильного применения корректировок, а также использования в отчете недостоверной информации не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции следует отменить, обязать Комитет заключить с ООО "САЖИ" договор купли-продажи нежилого помещения 1Н с кадастровым номером 78:6:2034:22:50:1 площадью 164,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, 7-я линия В.О., д. 32, литера А, по цене 26 980 000 руб.
Вместе с тем, в удовлетворении иска в части признания недостоверной величины рыночной стоимости помещения, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости от 26.05.2014 N 31-8-0168 (338)-2014, произведенной ГУП "ГУИОН", следует отказать, так как доказательства недостоверности данного отчета, выполненного ГУП "ГУИОН" по состоянию на 21.05.2014, в деле отсутствуют. Как уже было указано выше, данный отчет вне зависимости от его достоверности не может быть использован для определения цены выкупа помещения.
Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2015 отменить.
Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561) заключить с обществом с ограниченной ответственностью "САЖИ" (199004, город Санкт-Петербург, линия 7-я, 32, лит. А, ОГРН 1027800566859, ИНН 7801184465) договор купли-продажи нежилого помещения 1Н с кадастровым номером 78:6:2034:22:50:1 площадью 164,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, 7-я линия В.О., д. 32, литера А, по цене 26 980 000 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561) в пользу общества с ограниченной ответственностью "САЖИ" (199004, город Санкт-Петербург, линия 7-я, 32, лит. А, ОГРН 1027800566859, ИНН 7801184465) 2 000 руб. расходов по иску, 1 500 руб. расходов по апелляционной жалобе, а также 50 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Т.А.КАШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)