Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонам принадлежат на праве собственности комнаты в коммунальной квартире. На основании оспариваемого договора ответчиком-1 отчуждена комната в указанной квартире ответчику-2.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Митянина И.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе:
председательствующего Стексова В.И.,
судей Опалева О.М., Кощеева А.В.,
при секретаре Ш.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кирове гражданское дело по апелляционной жалобе П. на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 17 октября 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования В.Н. - удовлетворить.
Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи жилой комнаты площадью <данные изъяты>. в коммунальной квартире N <адрес>, заключенного <дата> между П. и Ш.А. на В.Н.
Решение является основанием для погашения государственной регистрации права собственности жилой комнаты площадью <данные изъяты> в квартире <адрес> за П. в ЕГРП и внесения соответствующих записей за В.Н..
Взыскать с В.Н. в пользу П. стоимость жилой комнаты площадью <данные изъяты> в коммунальной квартире N <адрес> в размере <данные изъяты>.
Взыскать в пользу В.Н. с Ш.А., П. расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> с каждого.
Заслушав доклад судьи Кировского областного суда Опалева О.М., судебная коллегия,
установила:
В.Н. обратился в суд с иском к Ш.А., П. о признании сделки купли-продажи комнаты недействительной, признании преимущественного права покупки. В обоснование требований указал, что является собственником <данные изъяты> доли жилого помещения в коммунальной квартире N <адрес>, представляющей собой жилую комнату N площадью <данные изъяты>. Собственниками других комнат в квартире в настоящее время являются: комнаты площадью <данные изъяты> - ФИО30 и ФИО31, комнаты площадью <данные изъяты> - П. Ранее до <дата> собственником комнаты площадью <данные изъяты> являлся Ш.А., который в нарушение требования закона заключил договор купли-продажи своей комнаты с П. <дата> истец получил уведомление, датированное <дата>, в котором содержалось предложение о преимущественном приобретении спорного жилого помещения истцом по стоимости <данные изъяты>. <дата> он письменно уведомил ответчика Ш.А. о согласии на преимущественную покупку спорного жилого помещения по стоимости, указанной в уведомлении, о чем отправил почтовое уведомление по адресу, указанному в оферте: <адрес>, <адрес>. <дата> ответчик Ш.А. получил данное почтовое уведомление. <дата> П. и Ш.А. заключили договор купли-продажи спорного жилого помещения. Данный договор был зарегистрирован в ЕГРП <дата>. <дата> истец от супруги Ш.А. узнал об отзыве Ш.А. своей оферты, так как он принял решение не отчуждать комнату. <дата> Ш.А. и П. подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи от <дата> спорного жилого помещения, по которому В.А. обязался вернуть П. <данные изъяты>, а П. обязался передать В.А. спорное жилое помещение. Государственная регистрация данного соглашения была произведена <дата>. Однако, <дата> в нарушение требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации Ш.А. заключил договор купли-продажи комнаты с П., по которому спорное жилое помещение было продано за <данные изъяты>. Заключая новый договор, ответчик Ш.А. предоставил в органы регистрационной службы уведомление, направленное В.Н., с предложением о преимущественном приобретении спорного жилого помещения от <дата>, чем нарушил право на преимущественное приобретение спорного жилого помещения истцом. Полагает, что его преимущественное право покупки по договору от <дата> нарушено.
Просил признать недействительным договор купли-продажи доли в общей долевой собственности, состоящей из жилой комнаты площадью <данные изъяты> в коммунальной квартире N <адрес>, заключенный между Ш.А. и П.; перевести права и обязанности покупателя данной комнаты на В.Н.; указать, что данное решение является основанием для погашения государственной регистрации права собственности жилой комнаты площадью <данные изъяты> в квартире N <адрес> за П. в УФСГРКиК по Кировской области и внесения соответствующих записей за В.Н.
В ходе рассмотрения дела истец В.Н. требования уточнил: просил перевести права и обязанности покупателя данной комнаты на В.Н.; указать, что данное решение является основанием для погашения государственной регистрации права собственности жилой комнаты площадью <данные изъяты> в квартире <адрес> за П. в УФСГРКиК по Кировской области и внесения соответствующих записей за В.Н.
Производство по делу в части заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи доли в общей долевой собственности, состоящей из жилой комнаты площадью <данные изъяты> в коммунальной квартире N <адрес>, заключенный между Ш.А. и П. прекращено определением Ленинского районного суда г. Кирова от 24.09.2014 года в связи с отказом истца от иска в данной части.
Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
С решением суда не согласен П., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе В.Н. в переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилой комнаты. Считает ошибочной ссылку судьи на статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорная комната не находилась в собственности нескольких лиц. Комната представляет собой объект права не общей, а индивидуальной собственности. При этом для продажи индивидуальной собственности в Гражданском кодексе Российской Федерации не установлено право преимущественной покупки. Судом не дана оценка представленной ответчиком копии договора пользования жилым помещением от <дата>, заключенного с ФИО32. В то время как от результатов оценки данного доказательства зависело правильное исчисление срока исковой давности. Судом не учтено, что истец В.Н. проживает в коммунальной квартире и узнал о договоре купли-продажи от <дата> <дата> в разговоре с заявителем, в связи с чем срок исковой давности истек <дата>, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Полагает, что доказательства, подтверждающие отзыв Ш.А. предложения о продаже, в материалы дела не представлены. Судом также не исследовался вопрос о наличии каких-либо прав на продаваемую комнату у жены Ш.А. Указал на отсутствие доказательств того, что на дату заключения договора купли-продажи от <дата> у истца имелись достаточные денежные средства для приобретения комнаты. В нарушение требований пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом в течение месяца не были совершены реальные действия в подтверждение своих намерений на приобретение спорной комнаты. Считает, что истец злоупотребляет своими правами на обращение в суд в отсутствие какого-либо интереса к исходу дела. Считает вывод суда о том, что Ш.А. обязан был повторно письменно уведомить В.Н. и других собственников комнат о преимущественном праве покупки не основанном на нормах действующего законодательства. Полагает, что принятое судом решение нарушает единообразие в толковании и применении норм материального и процессуального права.
Представитель П. по доверенности Д. в судебном заседании требования и доводы жалобы поддержал. Считает, что права преимущественной покупки комнаты у В.Н. не возникло.
Представитель В.Н. по ордеру А. в судебном заседании не согласился с доводами апелляционной жалобы, полагал решение суда законным и обоснованным.
В.Н., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, о причинах неявки суд не уведомил.
П., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, в представленном суду ходатайстве просил о рассмотрении жалобу без его участия.
Ш.А., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, в представленном суду заявлении просил о рассмотрении жалобы без его участия.
Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав в судебном заседании лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По правилам пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира N <адрес> является коммунальной, состоит из <данные изъяты> комнат, находящихся в собственности: комната N площадью <данные изъяты> - общей в совместной собственности ФИО33, комната N площадью <данные изъяты> - в собственности В.Н., комната N площадью <данные изъяты> - в собственности П.
Данные обстоятельства подтверждаются договором безвозмездной передачи в собственность жилого помещения в коммунальной квартире от <дата>, выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Судом также установлено, что до сделки купли-продажи комнаты N от <дата> комната принадлежала Ш.А.
<дата> в Управление Росреестра по Кировской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в связи с договором купли-продажи комнаты от <дата> обратились П. - покупатель и Ш.А. - продавец. <дата> государственная регистрация права была приостановлена на месячный срок по причине непредставления документов, подтверждающих соблюдение преимущественного права покупки спорной комнаты из-за отсутствия сведений от В.Н., которому продавцом Ш.А. <дата> было направлено уведомление о преимущественном праве покупки, о его намерениях относительно продаваемой комнаты по истечении месячного срока.
<дата> в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации права на спорную комнату П.
<дата> П. повторно обратился в Управление Росреестра по Кировской области с заявлением о государственной регистрации перехода права на спорную комнату в связи с расторжением <дата> договора купли-продажи квартиры от <дата>.
<дата> в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена запись о регистрации права собственности Ш.А.
<дата> П. - покупатель и Ш.А. - продавец обратились в Управление Росреестра по Кировской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на комнату на основании договора ее купли-продажи от <дата>.
<дата> в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена запись о государственной регистрации права П. на спорную комнату.
Поскольку комната N в коммунальной квартире N <адрес> Ш.А. была продана с нарушением преимущественного права покупки В.Н., последний <дата> обратился в суд с иском об оспаривании сделки купли-продажи комнаты.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4502/2014
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи комнаты и признании преимущественного права покупки.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонам принадлежат на праве собственности комнаты в коммунальной квартире. На основании оспариваемого договора ответчиком-1 отчуждена комната в указанной квартире ответчику-2.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 декабря 2014 г. по делу N 33-4502/2014
Судья Митянина И.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе:
председательствующего Стексова В.И.,
судей Опалева О.М., Кощеева А.В.,
при секретаре Ш.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кирове гражданское дело по апелляционной жалобе П. на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 17 октября 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования В.Н. - удовлетворить.
Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи жилой комнаты площадью <данные изъяты>. в коммунальной квартире N <адрес>, заключенного <дата> между П. и Ш.А. на В.Н.
Решение является основанием для погашения государственной регистрации права собственности жилой комнаты площадью <данные изъяты> в квартире <адрес> за П. в ЕГРП и внесения соответствующих записей за В.Н..
Взыскать с В.Н. в пользу П. стоимость жилой комнаты площадью <данные изъяты> в коммунальной квартире N <адрес> в размере <данные изъяты>.
Взыскать в пользу В.Н. с Ш.А., П. расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> с каждого.
Заслушав доклад судьи Кировского областного суда Опалева О.М., судебная коллегия,
установила:
В.Н. обратился в суд с иском к Ш.А., П. о признании сделки купли-продажи комнаты недействительной, признании преимущественного права покупки. В обоснование требований указал, что является собственником <данные изъяты> доли жилого помещения в коммунальной квартире N <адрес>, представляющей собой жилую комнату N площадью <данные изъяты>. Собственниками других комнат в квартире в настоящее время являются: комнаты площадью <данные изъяты> - ФИО30 и ФИО31, комнаты площадью <данные изъяты> - П. Ранее до <дата> собственником комнаты площадью <данные изъяты> являлся Ш.А., который в нарушение требования закона заключил договор купли-продажи своей комнаты с П. <дата> истец получил уведомление, датированное <дата>, в котором содержалось предложение о преимущественном приобретении спорного жилого помещения истцом по стоимости <данные изъяты>. <дата> он письменно уведомил ответчика Ш.А. о согласии на преимущественную покупку спорного жилого помещения по стоимости, указанной в уведомлении, о чем отправил почтовое уведомление по адресу, указанному в оферте: <адрес>, <адрес>. <дата> ответчик Ш.А. получил данное почтовое уведомление. <дата> П. и Ш.А. заключили договор купли-продажи спорного жилого помещения. Данный договор был зарегистрирован в ЕГРП <дата>. <дата> истец от супруги Ш.А. узнал об отзыве Ш.А. своей оферты, так как он принял решение не отчуждать комнату. <дата> Ш.А. и П. подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи от <дата> спорного жилого помещения, по которому В.А. обязался вернуть П. <данные изъяты>, а П. обязался передать В.А. спорное жилое помещение. Государственная регистрация данного соглашения была произведена <дата>. Однако, <дата> в нарушение требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации Ш.А. заключил договор купли-продажи комнаты с П., по которому спорное жилое помещение было продано за <данные изъяты>. Заключая новый договор, ответчик Ш.А. предоставил в органы регистрационной службы уведомление, направленное В.Н., с предложением о преимущественном приобретении спорного жилого помещения от <дата>, чем нарушил право на преимущественное приобретение спорного жилого помещения истцом. Полагает, что его преимущественное право покупки по договору от <дата> нарушено.
Просил признать недействительным договор купли-продажи доли в общей долевой собственности, состоящей из жилой комнаты площадью <данные изъяты> в коммунальной квартире N <адрес>, заключенный между Ш.А. и П.; перевести права и обязанности покупателя данной комнаты на В.Н.; указать, что данное решение является основанием для погашения государственной регистрации права собственности жилой комнаты площадью <данные изъяты> в квартире N <адрес> за П. в УФСГРКиК по Кировской области и внесения соответствующих записей за В.Н.
В ходе рассмотрения дела истец В.Н. требования уточнил: просил перевести права и обязанности покупателя данной комнаты на В.Н.; указать, что данное решение является основанием для погашения государственной регистрации права собственности жилой комнаты площадью <данные изъяты> в квартире <адрес> за П. в УФСГРКиК по Кировской области и внесения соответствующих записей за В.Н.
Производство по делу в части заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи доли в общей долевой собственности, состоящей из жилой комнаты площадью <данные изъяты> в коммунальной квартире N <адрес>, заключенный между Ш.А. и П. прекращено определением Ленинского районного суда г. Кирова от 24.09.2014 года в связи с отказом истца от иска в данной части.
Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
С решением суда не согласен П., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе В.Н. в переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилой комнаты. Считает ошибочной ссылку судьи на статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорная комната не находилась в собственности нескольких лиц. Комната представляет собой объект права не общей, а индивидуальной собственности. При этом для продажи индивидуальной собственности в Гражданском кодексе Российской Федерации не установлено право преимущественной покупки. Судом не дана оценка представленной ответчиком копии договора пользования жилым помещением от <дата>, заключенного с ФИО32. В то время как от результатов оценки данного доказательства зависело правильное исчисление срока исковой давности. Судом не учтено, что истец В.Н. проживает в коммунальной квартире и узнал о договоре купли-продажи от <дата> <дата> в разговоре с заявителем, в связи с чем срок исковой давности истек <дата>, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Полагает, что доказательства, подтверждающие отзыв Ш.А. предложения о продаже, в материалы дела не представлены. Судом также не исследовался вопрос о наличии каких-либо прав на продаваемую комнату у жены Ш.А. Указал на отсутствие доказательств того, что на дату заключения договора купли-продажи от <дата> у истца имелись достаточные денежные средства для приобретения комнаты. В нарушение требований пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом в течение месяца не были совершены реальные действия в подтверждение своих намерений на приобретение спорной комнаты. Считает, что истец злоупотребляет своими правами на обращение в суд в отсутствие какого-либо интереса к исходу дела. Считает вывод суда о том, что Ш.А. обязан был повторно письменно уведомить В.Н. и других собственников комнат о преимущественном праве покупки не основанном на нормах действующего законодательства. Полагает, что принятое судом решение нарушает единообразие в толковании и применении норм материального и процессуального права.
Представитель П. по доверенности Д. в судебном заседании требования и доводы жалобы поддержал. Считает, что права преимущественной покупки комнаты у В.Н. не возникло.
Представитель В.Н. по ордеру А. в судебном заседании не согласился с доводами апелляционной жалобы, полагал решение суда законным и обоснованным.
В.Н., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, о причинах неявки суд не уведомил.
П., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, в представленном суду ходатайстве просил о рассмотрении жалобу без его участия.
Ш.А., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, в представленном суду заявлении просил о рассмотрении жалобы без его участия.
Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав в судебном заседании лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По правилам пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира N <адрес> является коммунальной, состоит из <данные изъяты> комнат, находящихся в собственности: комната N площадью <данные изъяты> - общей в совместной собственности ФИО33, комната N площадью <данные изъяты> - в собственности В.Н., комната N площадью <данные изъяты> - в собственности П.
Данные обстоятельства подтверждаются договором безвозмездной передачи в собственность жилого помещения в коммунальной квартире от <дата>, выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Судом также установлено, что до сделки купли-продажи комнаты N от <дата> комната принадлежала Ш.А.
<дата> в Управление Росреестра по Кировской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в связи с договором купли-продажи комнаты от <дата> обратились П. - покупатель и Ш.А. - продавец. <дата> государственная регистрация права была приостановлена на месячный срок по причине непредставления документов, подтверждающих соблюдение преимущественного права покупки спорной комнаты из-за отсутствия сведений от В.Н., которому продавцом Ш.А. <дата> было направлено уведомление о преимущественном праве покупки, о его намерениях относительно продаваемой комнаты по истечении месячного срока.
<дата> в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации права на спорную комнату П.
<дата> П. повторно обратился в Управление Росреестра по Кировской области с заявлением о государственной регистрации перехода права на спорную комнату в связи с расторжением <дата> договора купли-продажи квартиры от <дата>.
<дата> в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена запись о регистрации права собственности Ш.А.
<дата> П. - покупатель и Ш.А. - продавец обратились в Управление Росреестра по Кировской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на комнату на основании договора ее купли-продажи от <дата>.
<дата> в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена запись о государственной регистрации права П. на спорную комнату.
Поскольку комната N в коммунальной квартире N <адрес> Ш.А. была продана с нарушением преимущественного права покупки В.Н., последний <дата> обратился в суд с иском об оспаривании сделки купли-продажи комнаты.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)