Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Суспициной Л.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахмадуллиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского фермерского хозяйства индивидуального предпринимателя Кузнецовой Татьяны Ивановны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.05.2014 по делу N А76-5937/2014, рассмотренному в порядке упрощенного производства (судья Скобелкин А.П.).
В судебном заседании (до перерыва) приняла участие глава крестьянского фермерского хозяйства индивидуальный предприниматель Кузнецова Татьяна Ивановна (свидетельство о государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства от 23.12.2011).
Муниципальное образование "Кунашакский муниципальный район" в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к крестьянскому (фермерскому) хозяйству индивидуальному предпринимателю Кузнецовой Татьяны Ивановны, (далее - предприниматель Кузнецова Т.И., предприниматель, ответчик) о взыскании 11 681 руб. 99 коп. задолженности по договору аренды от 19.11.2012 N 358/12, в том числе 10 247 руб. 15 коп. основного долга за период с 19.11.2012 по 01.03.2014 и 1 434 руб. 84 коп. пеней за период с 16.01.2013 по 15.01.2014, расторжении договора аренды от 19.11.2012 N 358/12 (л.д. 8-9).
Определением от 21.03.2014 суд первой инстанции принял исковое заявление к рассмотрению в порядке упрощенного производства, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, третье лицо) (л.д. 1-6).
Решением от 19.05.2014 суд первой инстанции удовлетворил заявленные Управлением исковые требования в полном объеме (л.д. 59-66).
С принятым по делу решением не согласилась предприниматель Кузнецова Т.И. и обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 19.05.2014 отменить (л.д. 76, 77).
Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Предприниматель Кузнецова Т.И. указывает, что не была надлежащим образом извещена о начавшемся арбитражном процессе по настоящему делу, в связи с чем не имела возможности представить свои доводы и возражения по существу спора.
Суд первой инстанции не проверил соблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды от 19.11.2012. Предприниматель Кузнецова Т.И. не получала уведомления Управления с требованием погасить образовавшуюся задолженность за 2012, 2013 г.г. и предложением расторгнуть договор в противном случае.
Суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что спорный земельный участок используется предпринимателем Кузнецовой Т.И. не по целевому назначению.
С учетом изложенного предприниматель Кузнецова Т.И. считает решение суда об удовлетворении исковых требований Комитета незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм процессуального права.
Отзыв на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил.
Явку в судебное заседание 03.07.2014 обеспечила только предприниматель Кузнецова Т.И.
Управление и Управление Росреестра явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте суда в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей истца и третьего лица.
В судебном заседании 03.07.2014 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 10.07.2014 до 17 час. 00 мин. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети "Интернет" в режиме "он-лайн" 03.07.2014.
Предприниматель Кузнецова Т.И. в судебном заседании (до перерыва) поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Дополнительно заявила о том, что от главы муниципального образования Кунашакский муниципальный район устно было получено разрешение не производить оплату арендных платежей по договору аренды от 19.11.2012 в первые годы действия договора в связи с тем, что крестьянское (фермерское) хозяйство только начинает свою работу. Кроме того, заявила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, в том числе платежных поручений, свидетельствующих о том, что после вынесения обжалуемого решения оплата по договору аренды от 19.11.2012 за 2012 и 2013 г.г. произведена в полном объеме.
Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, арбитражным судом апелляционной инстанции не принимаются, за исключением случаев, если в соответствии с положениями части 6.1 статьи 268 настоящего Кодекса арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, земельный участок площадью 1820000 кв. м, имеющий местоположение - установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северная граница поселка, участок находится примерно в 2000 м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира - Челябинская область, Кунашакский район, п. Муслюмово ж.д. ст., поставлен на государственный кадастровый учет 03.07.2012 с присвоением кадастрового номера 74:13:0000000:2069, разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства (л.д. 17).
На основании постановления главы Кунашакского района Челябинской области от 15.11.2012 N 1907 между Управлением (арендодатель) и предпринимателем Кузнецовой Т.И. (арендатор) в отношении указанного выше земельного участка с кадастровым номером 74:13:0000000:2069 подписан договор аренды от 19.11.2012 N 358/12 (л.д. 12-14).
В пункте 2.1 договора стороны
установили:
срок его действия с 19.11.2012 по 19.11.2061.
В разделе III договора стороны предусмотрели размер и условия арендной платы.
Размер арендной платы за участок составляет 1 337 руб. 70 коп. с 15.11.2012 по 31.12.2012 (пункт 3.1 договора).
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально в срок до 15 числа начала каждого квартала (пункт 3.2 договора).
Сторонами подписан также расчет арендной платы (приложение N 1), который является неотъемлемой частью договора (л.д. 15).
В разделе IV договора стороны предусмотрели ответственность за нарушение его условий.
За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.1 договора)..
Договор аренды от 19.11.2012 N 358/12 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.01.2013 (л.д. 18, 19).
Земельный участок передан предпринимателю Кузнецовой Т.И. по акту приема-передачи от 19.11.2012 (л.д. 16).
Управление выставило предпринимателю Кузнецовой Т.И. требование от 20.11.2013 N 2454, в котором указало на необходимость погасить арендную плату по договору аренды от 19.11.2012 N 358/12 за 2012 и 2013 г.г. в установленные договором сроки, в случае не поступления платежей Управление указало на возможность начисления пеней в соответствии с пунктом 5.2 договора и расторжения договора (л.д. 20-22).
К требованию от 20.11.2013 N 2454 был приложен расчет арендной платы по договору аренды от 19.11.2012 N 358/12 за 2013 г. (л.д. 21).
Неисполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из заключенности договора аренды от 19.11.2012 N 358/12,
соблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, отсутствия в материалах дела надлежащих доказательств исполнения ответчиком обязанности по оплате арендных платежей.
Проверив представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, суд первой инстанции признал его обоснованным, соответствующим методике расчета, установленной постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Проверив представленный истцом расчет задолженности по договорной неустойке, суд первой инстанции признал его также обоснованным, соответствующим условиям договора аренды от 19.11.2012 N 358/12.
Требование о расторжении договора от 19.11.2012 N 358/12 суд первой инстанции признал подлежащим удовлетворению на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 4.1.1 и 6.2 договора аренды в связи с систематической неоплатой арендных платежей.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Утверждение предпринимателя Кузнецовой Т.И. о рассмотрении судом первой инстанции спора при не извещении ее надлежащим образом о начавшемся арбитражном процессе по настоящему делу, не соответствует действительности.
В пункте 14 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 62 "О некоторых вопросах рассмотрения арбитражными судами дел в порядке упрощенного производства" даны следующие разъяснения.
Дела в порядке упрощенного производства рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с особенностями, установленными главой 29 Кодекса. В связи с этим при рассмотрении дел в порядке упрощенного производства применяются общие правила извещения лиц, участвующих в деле (глава 12 Кодекса), с учетом правовых позиций, сформулированных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
При этом с учетом положений части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, рассматриваемом в порядке упрощенного производства, извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу. Вместе с тем, исходя из положений части 5 статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дело рассматривается в порядке упрощенного производства без вызова сторон, судебное разбирательство по правилам главы 19 Кодекса не проводится. В связи с этим арбитражный суд не извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия.
Лица, участвующие в деле, рассматриваемом в порядке упрощенного производства, считаются извещенными надлежащим образом, если ко дню принятия решения арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства, направленной ему в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе. Если же ко дню принятия решения по такому делу соответствующая информация в арбитражный суд не поступила, либо поступила, но очевидно свидетельствует о том, что лицо не имело возможности ознакомиться с материалами дела и представить возражения и доказательства в обоснование своей позиции в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства или по правилам административного судопроизводства (часть 5 статьи 227 Кодекса).
Арбитражным судам апелляционной инстанции необходимо учитывать, что в случае соблюдения правил о надлежащем извещении, установленных частью 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для отмены судебного акта по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, предусмотренных пунктов 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
При проверке надлежащего извещения судом первой инстанции ответчика о начавшемся арбитражном процессе суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Согласно части 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные извещения, адресованные гражданам, в том числе индивидуальным предпринимателям, направляются по месту их жительства.
В силу части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, в том числе в случае, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.
Определение суда от 21.03.2014 о принятии искового заявления к производству с рассмотрением в порядке упрощенного производства (л.д. 1-6) было направлено предпринимателю Кузнецовой Т.И. по месту ее проживания: Челябинская область, Кунашакский район, ст. Муслюмово, ул. Восточная, 32 (информационная выписка из Единого государственного реестра физических лицо от 12.05.2014 - оборот л.д. 51).
Обозначенный адрес указан также предпринимателем Кузнецовой Т.И. как адрес проживания в апелляционной жалобе (л.д. 76).
Иного адреса проживания предприниматель Кузнецова Т.И. суду апелляционной инстанции не указала.
Процедура доставки (вручения) почтовых отправлений регламентирована разделом III Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221 (далее - Правила).
В пункте 2 Правил определено, что почтовое отправление с уведомлением о вручении - это почтовое отправление, при подаче которого отправитель поручает оператору почтовой связи сообщить ему или указанному им лицу, когда и кому вручено почтовое отправление.
Согласно пункту 33 Правил почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи. При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение (абзац 2 пункта 35 Правил).
В соответствии с пунктом 3.4 Особых условий приема, вручения, хранения и возврата отправлений разряда "Судебное", утвержденных приказом федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 31.08.2005 N 343, при неявке адресатов за почтовыми отправлениями разряда "Судебное" в течение трех рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются вторичные извещения. Не врученные адресатам заказные письма возвращаются по обратному адресу по истечении семи дней со дня их поступления на объект почтовой связи.
В рассматриваемом случае уведомление о месте и времени судебного разбирательства, направленное предпринимателю Кузнецовой Т.И., возвращено с отметкой организации почтовой связи "истек срок хранения" (л.д. 56, 57). На возвратном конверте имеются две отметки организации почтовой связи о направлении Кузнецовой Т.И. извещений о поступлении регистрируемого почтового отправления согласно пунктам 33, 35 Правил.
Данное обстоятельство подателем жалобы не опровергнуто.
С изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что возвращение направленного предпринимателю Кузнецовой Т.И. заказного письма с отметками организации почтовой связи "истек срок хранения" в настоящем случае свидетельствует о соблюдении судом первой инстанции порядка извещения участников спора.
Предприниматель должен организовать надлежащим образом получение почтовой корреспонденции по адресу своего местонахождения. Однако в рассматриваемом случае предприниматель Кузнецова Т.И. не организовала получение почтовой корреспонденции по адресу своего проживания. Невыполнение этих действий в силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет для лица риск наступления неблагоприятных последствий.
При таких обстоятельствах предприниматель Кузнецова Т.И., будучи надлежащим образом извещенной о начавшемся арбитражном процессе по настоящему делу, обладала реальной возможностью защищать свои права и законные интересы, в том числе возможностью ознакомиться с материалами дела и представить возражения и доказательства в обоснование своей позиции.
По существу решения суд апелляционной инстанции указывает следующее.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между сторонами возникли на основании договора аренды земельного участка от 19.11.2012 N 358/12.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая договор аренды от 19.11.2012 N 358/12, судебная коллегия соглашается с выводом приходит к выводу о его заключенности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договора аренды как заключенного на срок более одного года сторонами соблюдено (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
О незаключенности или недействительности договора аренды стороны не заявили.
Земельный участок передан арендатору в пользование по акту приема-передачи.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Как разъяснено в пункте 19 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Расчет арендной платы (10 247 руб. 15 коп. за период с 19.11.2012 по 01.03.2014) составлен истцом в соответствии с действующими в спорный период времени соответствующими нормативными правовыми актами и правомерно принят судом первой инстанции в качестве правильного.
Обратного подателем жалобы суду апелляционной инстанции не доказано.
В отсутствие в материалах дела доказательств погашения ответчиком задолженности за указанный период времени в полном объеме, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга.
Оснований для переоценки соответствующего вывода суда первой инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что договор аренды договор аренды от 19.11.2012 N 358/12 является заключенным, а условие о неустойке содержится непосредственно в тексте договора (пункт 5.2), требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика пеней, рассчитанных в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды, является обоснованным по праву.
Представленный истцом расчет подлежащей взысканию договорной неустойки (1 434 руб. 84 коп. за период с 16.01.2013 по 15.01.2014) суд первой инстанции проверил, обоснованно признал правильным, соответствующим условиям спорного договора аренды.
Контррасчета основного долга и неустойки ответчик судам первой и апелляционной инстанции не представил, методику расчета арендных платежей и неустойки не оспорил.
Оснований для освобождения ответчика от ответственности по пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения неустойки в рассматриваемом случае не имеется.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 4.1.1 договора аренды от 19.11.2012 N 358/12 стороны предусмотрели, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случае не внесения арендной платы, более чем за шесть месяцев.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В уведомлении от 20.11.2013 N 2454 Управлением ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по договору аренды от 19.11.2012 N 358/12 за 2012 и 2013 г.г. в установленные договором сроки и, в противном случае, о расторжении договора.
Уведомление от 20.11.2013 N 2454 направлено истцом предпринимателю Кузнецовой Т.И. по адресу ее проживания (ст. Муслюмово, ул. Восточная, 32) и получено ею 28.11.2013, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (л.д. 22).
Утверждение подателя жалобы о неполучении уведомления Управления с требованием погасить образовавшуюся задолженность за 2012, 2013 г.г. противоречит представленным истцом доказательствам.
Ответа на уведомление от 20.11.2013 N 2454 от предпринимателя Кузнецовой Т.И. не поступило.
Настоящее исковое заявление подано Управлением в арбитражный суд 18.03.2014 (согласно штампу суда на заявлении - л.д. 7).
С учетом указанного, у предпринимателя Кузнецовой Т.И. имелось достаточно времени для устранения нарушений условий договора и оплаты задолженности.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
Установив, что ответчик допускал наличие просрочки в уплате арендных платежей более 2-х раз подряд и более, чем за шесть месяцев, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды от 19.11.2012 N 358/12, влекущим расторжение данного договора в судебном порядке по требованию арендодателя.
Данный вывод суда первой инстанции согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в пункте 23 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Вывода о том, что спорный земельный участок используется предпринимателем Кузнецовой Т.И. не по целевому назначению, в мотивировочной части обжалуемого решения не содержится.
В рассматриваемом случае предприниматель Кузнецова Т.И. не представила доказательств, опровергающих правомерность предъявленного иска.
Настоящий спор разрешен судом первой инстанции в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
При подаче апелляционной жалобы предприниматель Кузнецова Т.И. уплатила государственную пошлину в сумме 2 000 руб. (л.д. 85).
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.05.2014 по делу N А76-5937/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу главы крестьянского фермерского хозяйства индивидуального предпринимателя Кузнецовой Татьяны Ивановны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.07.2014 N 18АП-6789/2014 ПО ДЕЛУ N А76-5937/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2014 г. N 18АП-6789/2014
Дело N А76-5937/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Суспициной Л.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахмадуллиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского фермерского хозяйства индивидуального предпринимателя Кузнецовой Татьяны Ивановны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.05.2014 по делу N А76-5937/2014, рассмотренному в порядке упрощенного производства (судья Скобелкин А.П.).
В судебном заседании (до перерыва) приняла участие глава крестьянского фермерского хозяйства индивидуальный предприниматель Кузнецова Татьяна Ивановна (свидетельство о государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства от 23.12.2011).
Муниципальное образование "Кунашакский муниципальный район" в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к крестьянскому (фермерскому) хозяйству индивидуальному предпринимателю Кузнецовой Татьяны Ивановны, (далее - предприниматель Кузнецова Т.И., предприниматель, ответчик) о взыскании 11 681 руб. 99 коп. задолженности по договору аренды от 19.11.2012 N 358/12, в том числе 10 247 руб. 15 коп. основного долга за период с 19.11.2012 по 01.03.2014 и 1 434 руб. 84 коп. пеней за период с 16.01.2013 по 15.01.2014, расторжении договора аренды от 19.11.2012 N 358/12 (л.д. 8-9).
Определением от 21.03.2014 суд первой инстанции принял исковое заявление к рассмотрению в порядке упрощенного производства, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, третье лицо) (л.д. 1-6).
Решением от 19.05.2014 суд первой инстанции удовлетворил заявленные Управлением исковые требования в полном объеме (л.д. 59-66).
С принятым по делу решением не согласилась предприниматель Кузнецова Т.И. и обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 19.05.2014 отменить (л.д. 76, 77).
Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Предприниматель Кузнецова Т.И. указывает, что не была надлежащим образом извещена о начавшемся арбитражном процессе по настоящему делу, в связи с чем не имела возможности представить свои доводы и возражения по существу спора.
Суд первой инстанции не проверил соблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды от 19.11.2012. Предприниматель Кузнецова Т.И. не получала уведомления Управления с требованием погасить образовавшуюся задолженность за 2012, 2013 г.г. и предложением расторгнуть договор в противном случае.
Суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что спорный земельный участок используется предпринимателем Кузнецовой Т.И. не по целевому назначению.
С учетом изложенного предприниматель Кузнецова Т.И. считает решение суда об удовлетворении исковых требований Комитета незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм процессуального права.
Отзыв на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил.
Явку в судебное заседание 03.07.2014 обеспечила только предприниматель Кузнецова Т.И.
Управление и Управление Росреестра явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте суда в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей истца и третьего лица.
В судебном заседании 03.07.2014 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 10.07.2014 до 17 час. 00 мин. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети "Интернет" в режиме "он-лайн" 03.07.2014.
Предприниматель Кузнецова Т.И. в судебном заседании (до перерыва) поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Дополнительно заявила о том, что от главы муниципального образования Кунашакский муниципальный район устно было получено разрешение не производить оплату арендных платежей по договору аренды от 19.11.2012 в первые годы действия договора в связи с тем, что крестьянское (фермерское) хозяйство только начинает свою работу. Кроме того, заявила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, в том числе платежных поручений, свидетельствующих о том, что после вынесения обжалуемого решения оплата по договору аренды от 19.11.2012 за 2012 и 2013 г.г. произведена в полном объеме.
Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, арбитражным судом апелляционной инстанции не принимаются, за исключением случаев, если в соответствии с положениями части 6.1 статьи 268 настоящего Кодекса арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, земельный участок площадью 1820000 кв. м, имеющий местоположение - установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир северная граница поселка, участок находится примерно в 2000 м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира - Челябинская область, Кунашакский район, п. Муслюмово ж.д. ст., поставлен на государственный кадастровый учет 03.07.2012 с присвоением кадастрового номера 74:13:0000000:2069, разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства (л.д. 17).
На основании постановления главы Кунашакского района Челябинской области от 15.11.2012 N 1907 между Управлением (арендодатель) и предпринимателем Кузнецовой Т.И. (арендатор) в отношении указанного выше земельного участка с кадастровым номером 74:13:0000000:2069 подписан договор аренды от 19.11.2012 N 358/12 (л.д. 12-14).
В пункте 2.1 договора стороны
установили:
срок его действия с 19.11.2012 по 19.11.2061.
В разделе III договора стороны предусмотрели размер и условия арендной платы.
Размер арендной платы за участок составляет 1 337 руб. 70 коп. с 15.11.2012 по 31.12.2012 (пункт 3.1 договора).
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально в срок до 15 числа начала каждого квартала (пункт 3.2 договора).
Сторонами подписан также расчет арендной платы (приложение N 1), который является неотъемлемой частью договора (л.д. 15).
В разделе IV договора стороны предусмотрели ответственность за нарушение его условий.
За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.1 договора)..
Договор аренды от 19.11.2012 N 358/12 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.01.2013 (л.д. 18, 19).
Земельный участок передан предпринимателю Кузнецовой Т.И. по акту приема-передачи от 19.11.2012 (л.д. 16).
Управление выставило предпринимателю Кузнецовой Т.И. требование от 20.11.2013 N 2454, в котором указало на необходимость погасить арендную плату по договору аренды от 19.11.2012 N 358/12 за 2012 и 2013 г.г. в установленные договором сроки, в случае не поступления платежей Управление указало на возможность начисления пеней в соответствии с пунктом 5.2 договора и расторжения договора (л.д. 20-22).
К требованию от 20.11.2013 N 2454 был приложен расчет арендной платы по договору аренды от 19.11.2012 N 358/12 за 2013 г. (л.д. 21).
Неисполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из заключенности договора аренды от 19.11.2012 N 358/12,
соблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, отсутствия в материалах дела надлежащих доказательств исполнения ответчиком обязанности по оплате арендных платежей.
Проверив представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, суд первой инстанции признал его обоснованным, соответствующим методике расчета, установленной постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Проверив представленный истцом расчет задолженности по договорной неустойке, суд первой инстанции признал его также обоснованным, соответствующим условиям договора аренды от 19.11.2012 N 358/12.
Требование о расторжении договора от 19.11.2012 N 358/12 суд первой инстанции признал подлежащим удовлетворению на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 4.1.1 и 6.2 договора аренды в связи с систематической неоплатой арендных платежей.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Утверждение предпринимателя Кузнецовой Т.И. о рассмотрении судом первой инстанции спора при не извещении ее надлежащим образом о начавшемся арбитражном процессе по настоящему делу, не соответствует действительности.
В пункте 14 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 62 "О некоторых вопросах рассмотрения арбитражными судами дел в порядке упрощенного производства" даны следующие разъяснения.
Дела в порядке упрощенного производства рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с особенностями, установленными главой 29 Кодекса. В связи с этим при рассмотрении дел в порядке упрощенного производства применяются общие правила извещения лиц, участвующих в деле (глава 12 Кодекса), с учетом правовых позиций, сформулированных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
При этом с учетом положений части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, рассматриваемом в порядке упрощенного производства, извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу. Вместе с тем, исходя из положений части 5 статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дело рассматривается в порядке упрощенного производства без вызова сторон, судебное разбирательство по правилам главы 19 Кодекса не проводится. В связи с этим арбитражный суд не извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия.
Лица, участвующие в деле, рассматриваемом в порядке упрощенного производства, считаются извещенными надлежащим образом, если ко дню принятия решения арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства, направленной ему в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе. Если же ко дню принятия решения по такому делу соответствующая информация в арбитражный суд не поступила, либо поступила, но очевидно свидетельствует о том, что лицо не имело возможности ознакомиться с материалами дела и представить возражения и доказательства в обоснование своей позиции в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства или по правилам административного судопроизводства (часть 5 статьи 227 Кодекса).
Арбитражным судам апелляционной инстанции необходимо учитывать, что в случае соблюдения правил о надлежащем извещении, установленных частью 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для отмены судебного акта по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, предусмотренных пунктов 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
При проверке надлежащего извещения судом первой инстанции ответчика о начавшемся арбитражном процессе суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Согласно части 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные извещения, адресованные гражданам, в том числе индивидуальным предпринимателям, направляются по месту их жительства.
В силу части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, в том числе в случае, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.
Определение суда от 21.03.2014 о принятии искового заявления к производству с рассмотрением в порядке упрощенного производства (л.д. 1-6) было направлено предпринимателю Кузнецовой Т.И. по месту ее проживания: Челябинская область, Кунашакский район, ст. Муслюмово, ул. Восточная, 32 (информационная выписка из Единого государственного реестра физических лицо от 12.05.2014 - оборот л.д. 51).
Обозначенный адрес указан также предпринимателем Кузнецовой Т.И. как адрес проживания в апелляционной жалобе (л.д. 76).
Иного адреса проживания предприниматель Кузнецова Т.И. суду апелляционной инстанции не указала.
Процедура доставки (вручения) почтовых отправлений регламентирована разделом III Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221 (далее - Правила).
В пункте 2 Правил определено, что почтовое отправление с уведомлением о вручении - это почтовое отправление, при подаче которого отправитель поручает оператору почтовой связи сообщить ему или указанному им лицу, когда и кому вручено почтовое отправление.
Согласно пункту 33 Правил почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи. При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение (абзац 2 пункта 35 Правил).
В соответствии с пунктом 3.4 Особых условий приема, вручения, хранения и возврата отправлений разряда "Судебное", утвержденных приказом федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 31.08.2005 N 343, при неявке адресатов за почтовыми отправлениями разряда "Судебное" в течение трех рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются вторичные извещения. Не врученные адресатам заказные письма возвращаются по обратному адресу по истечении семи дней со дня их поступления на объект почтовой связи.
В рассматриваемом случае уведомление о месте и времени судебного разбирательства, направленное предпринимателю Кузнецовой Т.И., возвращено с отметкой организации почтовой связи "истек срок хранения" (л.д. 56, 57). На возвратном конверте имеются две отметки организации почтовой связи о направлении Кузнецовой Т.И. извещений о поступлении регистрируемого почтового отправления согласно пунктам 33, 35 Правил.
Данное обстоятельство подателем жалобы не опровергнуто.
С изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что возвращение направленного предпринимателю Кузнецовой Т.И. заказного письма с отметками организации почтовой связи "истек срок хранения" в настоящем случае свидетельствует о соблюдении судом первой инстанции порядка извещения участников спора.
Предприниматель должен организовать надлежащим образом получение почтовой корреспонденции по адресу своего местонахождения. Однако в рассматриваемом случае предприниматель Кузнецова Т.И. не организовала получение почтовой корреспонденции по адресу своего проживания. Невыполнение этих действий в силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет для лица риск наступления неблагоприятных последствий.
При таких обстоятельствах предприниматель Кузнецова Т.И., будучи надлежащим образом извещенной о начавшемся арбитражном процессе по настоящему делу, обладала реальной возможностью защищать свои права и законные интересы, в том числе возможностью ознакомиться с материалами дела и представить возражения и доказательства в обоснование своей позиции.
По существу решения суд апелляционной инстанции указывает следующее.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между сторонами возникли на основании договора аренды земельного участка от 19.11.2012 N 358/12.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая договор аренды от 19.11.2012 N 358/12, судебная коллегия соглашается с выводом приходит к выводу о его заключенности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договора аренды как заключенного на срок более одного года сторонами соблюдено (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
О незаключенности или недействительности договора аренды стороны не заявили.
Земельный участок передан арендатору в пользование по акту приема-передачи.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Как разъяснено в пункте 19 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Расчет арендной платы (10 247 руб. 15 коп. за период с 19.11.2012 по 01.03.2014) составлен истцом в соответствии с действующими в спорный период времени соответствующими нормативными правовыми актами и правомерно принят судом первой инстанции в качестве правильного.
Обратного подателем жалобы суду апелляционной инстанции не доказано.
В отсутствие в материалах дела доказательств погашения ответчиком задолженности за указанный период времени в полном объеме, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга.
Оснований для переоценки соответствующего вывода суда первой инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что договор аренды договор аренды от 19.11.2012 N 358/12 является заключенным, а условие о неустойке содержится непосредственно в тексте договора (пункт 5.2), требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика пеней, рассчитанных в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды, является обоснованным по праву.
Представленный истцом расчет подлежащей взысканию договорной неустойки (1 434 руб. 84 коп. за период с 16.01.2013 по 15.01.2014) суд первой инстанции проверил, обоснованно признал правильным, соответствующим условиям спорного договора аренды.
Контррасчета основного долга и неустойки ответчик судам первой и апелляционной инстанции не представил, методику расчета арендных платежей и неустойки не оспорил.
Оснований для освобождения ответчика от ответственности по пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения неустойки в рассматриваемом случае не имеется.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 4.1.1 договора аренды от 19.11.2012 N 358/12 стороны предусмотрели, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случае не внесения арендной платы, более чем за шесть месяцев.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В уведомлении от 20.11.2013 N 2454 Управлением ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по договору аренды от 19.11.2012 N 358/12 за 2012 и 2013 г.г. в установленные договором сроки и, в противном случае, о расторжении договора.
Уведомление от 20.11.2013 N 2454 направлено истцом предпринимателю Кузнецовой Т.И. по адресу ее проживания (ст. Муслюмово, ул. Восточная, 32) и получено ею 28.11.2013, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (л.д. 22).
Утверждение подателя жалобы о неполучении уведомления Управления с требованием погасить образовавшуюся задолженность за 2012, 2013 г.г. противоречит представленным истцом доказательствам.
Ответа на уведомление от 20.11.2013 N 2454 от предпринимателя Кузнецовой Т.И. не поступило.
Настоящее исковое заявление подано Управлением в арбитражный суд 18.03.2014 (согласно штампу суда на заявлении - л.д. 7).
С учетом указанного, у предпринимателя Кузнецовой Т.И. имелось достаточно времени для устранения нарушений условий договора и оплаты задолженности.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
Установив, что ответчик допускал наличие просрочки в уплате арендных платежей более 2-х раз подряд и более, чем за шесть месяцев, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды от 19.11.2012 N 358/12, влекущим расторжение данного договора в судебном порядке по требованию арендодателя.
Данный вывод суда первой инстанции согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в пункте 23 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Вывода о том, что спорный земельный участок используется предпринимателем Кузнецовой Т.И. не по целевому назначению, в мотивировочной части обжалуемого решения не содержится.
В рассматриваемом случае предприниматель Кузнецова Т.И. не представила доказательств, опровергающих правомерность предъявленного иска.
Настоящий спор разрешен судом первой инстанции в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
При подаче апелляционной жалобы предприниматель Кузнецова Т.И. уплатила государственную пошлину в сумме 2 000 руб. (л.д. 85).
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.05.2014 по делу N А76-5937/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу главы крестьянского фермерского хозяйства индивидуального предпринимателя Кузнецовой Татьяны Ивановны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)