Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И., при участии от закрытого акционерного общества "Тандур" Руцкого М.Ю. (доверенность от 03.06.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Загребельной Я.С. (доверенность от 29.12.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.09.2013 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Тимухина И.А.) по делу N А56-32012/2013,
установил:
закрытое акционерное общество "Тандур", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 2, ОГРН 1027810248344 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), выраженного в письме от 07.03.2013 N 1068, в реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения 2-Н, общей площадью 238,2 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 2, лит. А, как не соответствующего положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и обязании КУГИ заключить с Обществом договор купли-продажи указанного помещения.
Решением суда первой инстанции от 05.09.2013 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением апелляционной инстанции от 09.01.2014 решение суда от 05.09.2013 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе КУГИ, считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм процессуального и материального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить в силе обжалуемые судебные акты, считая их обоснованными и законными.
В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 16.09.1996 N 11/293321 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение 2-Н, площадью 238,2 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 2, лит. А, на цокольном этаже для использования под предприятие общественного питания, сроком до 22.02.2011.
По акту приема-передачи от 18.09.1996 нежилое помещение передано арендатору.
Дополнительным соглашением от 24.02.2012 стороны внесли изменения в договор аренды. Пункт 1.1 договора изложили в следующей редакции: арендатору предоставляется за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение 2-Н, площадью 229,6 кв. м, с кадастровым номером 78:32:1094:0:30:9, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 2, лит. А, на цокольном этаже для использования под нежилые цели. Срок договора аренды продлен до 21.11.2012.
Дополнительным соглашением от 14.01.2013 срок договора аренды продлен до 01.07.2015.
Общество обратилось в КУГИ с заявлением от 21.02.2013 о намерении реализовать преимущественное право выкупа арендуемого нежилого помещения, предусмотренное Законом N 159-ФЗ.
Уведомлением от 07.03.2013 N 1068 КУГИ отказал Обществу в реализации преимущественного права, ссылаясь на то, что заявитель не является субъектом малого и среднего предпринимательства, указанным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ).
Считая отказ КУГИ не соответствующим Закону N 159-ФЗ и нарушающим его право на выкуп арендуемого помещения, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суды обеих инстанций, признали оспариваемый отказ КУГИ незаконным. Суды пришли к выводу о том, что Общество имеет преимущественнее право на приобретение арендуемого помещения, так как соответствует всем требованиям, предъявляемым статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
Кассационная инстанция считает выводы судов первой и апелляционной инстанции правильными.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении четырех условий:
- - арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- - отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - площадь арендуемого помещения не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- - арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В силу части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом N 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
Из материалов дела усматривается, что в качестве основания для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения в оспариваемом письме КУГИ указывает лишь на то, что заявитель не является субъектом малого или среднего предпринимательства в связи с составом его учредителей.
В соответствии со статьей 4 Закона N 209-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), у которых суммарная доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) указанных юридических лиц не должна превышать двадцать пять процентов (за исключением активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов), доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не должна превышать двадцать пять процентов.
Государственная регистрация Общества состоялась 16.05.1994. Учредителями Общества выступили два российских юридических лица, одно иностранное юридическое лицо и один гражданин. Ссылаясь на данное обстоятельство КУГИ считает, что Общество не относится к малым предприятиям.
Между тем Общество в судах первой и апелляционной инстанций поясняло, что за время его деятельности лица, являвшиеся его учредителями, перестали быть его акционерами. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела. Согласно выписке из протокола годового общего собрания акционеров (л.д. 68) следует, что 100% акций Общества принадлежат одному физическому лицу. Вопреки требованиям части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации КУГИ не доказал иное.
Кроме того из письма территориального органа Федеральной службы государственной статистики по городу Санкт-Петербургу и Ленинградской области (ПЕТРОСТАТ) от 12.03.2013 N 410/1723 (л.д. 13) следует, что по состоянию на 01.02.2013 Общество идентифицировано как малое предприятие - категория "микропредприятие".
При таких обстоятельствах, суды сделали правильный вывод о наличии у Общества преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, поскольку заявитель соответствует всем требованиям, предъявляемым статьей 3 Закона N 159-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства.
Признав наличие у Общества указанного права, суд обоснованно возложил на КУГИ обязанность восстановить нарушенные права заявителя путем совершения всех предусмотренных действующим законодательством и правовыми актами действия, направленных на реализацию Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы КУГИ.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.09.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014 по делу N А56-32012/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 22.05.2014 ПО ДЕЛУ N А56-32012/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2014 г. по делу N А56-32012/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И., при участии от закрытого акционерного общества "Тандур" Руцкого М.Ю. (доверенность от 03.06.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Загребельной Я.С. (доверенность от 29.12.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.09.2013 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Тимухина И.А.) по делу N А56-32012/2013,
установил:
закрытое акционерное общество "Тандур", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 2, ОГРН 1027810248344 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), выраженного в письме от 07.03.2013 N 1068, в реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения 2-Н, общей площадью 238,2 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 2, лит. А, как не соответствующего положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и обязании КУГИ заключить с Обществом договор купли-продажи указанного помещения.
Решением суда первой инстанции от 05.09.2013 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением апелляционной инстанции от 09.01.2014 решение суда от 05.09.2013 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе КУГИ, считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм процессуального и материального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить в силе обжалуемые судебные акты, считая их обоснованными и законными.
В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 16.09.1996 N 11/293321 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение 2-Н, площадью 238,2 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 2, лит. А, на цокольном этаже для использования под предприятие общественного питания, сроком до 22.02.2011.
По акту приема-передачи от 18.09.1996 нежилое помещение передано арендатору.
Дополнительным соглашением от 24.02.2012 стороны внесли изменения в договор аренды. Пункт 1.1 договора изложили в следующей редакции: арендатору предоставляется за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение 2-Н, площадью 229,6 кв. м, с кадастровым номером 78:32:1094:0:30:9, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 2, лит. А, на цокольном этаже для использования под нежилые цели. Срок договора аренды продлен до 21.11.2012.
Дополнительным соглашением от 14.01.2013 срок договора аренды продлен до 01.07.2015.
Общество обратилось в КУГИ с заявлением от 21.02.2013 о намерении реализовать преимущественное право выкупа арендуемого нежилого помещения, предусмотренное Законом N 159-ФЗ.
Уведомлением от 07.03.2013 N 1068 КУГИ отказал Обществу в реализации преимущественного права, ссылаясь на то, что заявитель не является субъектом малого и среднего предпринимательства, указанным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ).
Считая отказ КУГИ не соответствующим Закону N 159-ФЗ и нарушающим его право на выкуп арендуемого помещения, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суды обеих инстанций, признали оспариваемый отказ КУГИ незаконным. Суды пришли к выводу о том, что Общество имеет преимущественнее право на приобретение арендуемого помещения, так как соответствует всем требованиям, предъявляемым статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
Кассационная инстанция считает выводы судов первой и апелляционной инстанции правильными.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении четырех условий:
- - арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- - отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - площадь арендуемого помещения не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- - арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В силу части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом N 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).
Из материалов дела усматривается, что в качестве основания для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения в оспариваемом письме КУГИ указывает лишь на то, что заявитель не является субъектом малого или среднего предпринимательства в связи с составом его учредителей.
В соответствии со статьей 4 Закона N 209-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), у которых суммарная доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) указанных юридических лиц не должна превышать двадцать пять процентов (за исключением активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов), доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не должна превышать двадцать пять процентов.
Государственная регистрация Общества состоялась 16.05.1994. Учредителями Общества выступили два российских юридических лица, одно иностранное юридическое лицо и один гражданин. Ссылаясь на данное обстоятельство КУГИ считает, что Общество не относится к малым предприятиям.
Между тем Общество в судах первой и апелляционной инстанций поясняло, что за время его деятельности лица, являвшиеся его учредителями, перестали быть его акционерами. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела. Согласно выписке из протокола годового общего собрания акционеров (л.д. 68) следует, что 100% акций Общества принадлежат одному физическому лицу. Вопреки требованиям части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации КУГИ не доказал иное.
Кроме того из письма территориального органа Федеральной службы государственной статистики по городу Санкт-Петербургу и Ленинградской области (ПЕТРОСТАТ) от 12.03.2013 N 410/1723 (л.д. 13) следует, что по состоянию на 01.02.2013 Общество идентифицировано как малое предприятие - категория "микропредприятие".
При таких обстоятельствах, суды сделали правильный вывод о наличии у Общества преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, поскольку заявитель соответствует всем требованиям, предъявляемым статьей 3 Закона N 159-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства.
Признав наличие у Общества указанного права, суд обоснованно возложил на КУГИ обязанность восстановить нарушенные права заявителя путем совершения всех предусмотренных действующим законодательством и правовыми актами действия, направленных на реализацию Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы КУГИ.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.09.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014 по делу N А56-32012/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)