Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ивановой А.Г.,
судей Минеевой А.А., Моисеева В.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Низамовой С.С.,
при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Самарской области представителей:
внешнего управляющего Производственно-коммерческой фирмой обществом с ограниченной ответственностью "КРИТ" Троцкого Глеба Владимировича - Балуева К.В., доверенность от 27.03.2014, Прудникова О.В., доверенность от 03.09.2013,
Богомолова Геннадия Степановича - Жаурова С.И., доверенность от 11.10.2013,
Федеральной налоговой службы - Оганесян К.Г., доверенность от 15.04.2014,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу внешнего управляющего Производственно-коммерческой фирмой обществом с ограниченной ответственностью "КРИТ" Троцкого Глеба Владимировича
на определение Арбитражного суда Самарской области от 28.10.2013 (судья Исаев А.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 (председательствующий судья Селиверстова Н.А., судьи Александров А.И., Липкинд Е.Я.)
по делу N А55-14208/2011
по заявлению внешнего управляющего Троцкого Глеба Владимировича к Богомолову Геннадию Степановичу о признании договора долевого участия в строительстве от 12.05.2009 N 9/Н незаключенным, к Кабаченко Игорю Вячеславовичу о признании договора долевого участия в строительстве от 25.04.2008 N 90 незаключенным, к Рузовой Наталье Владимировне о признании договора долевого участия в строительстве от 06.02.2009 N 87 незаключенным в рамках дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Панорама-М" к Производственно-коммерческой фирме общество с ограниченной ответственностью "КРИТ", г. Самара (ИНН 6311010926, ОГРН 1026300522962) о признании несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Самарской области от 22.03.2012 по результатам рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью "Панорама-М" (далее - ООО "Панорама-М") в отношении Производственно-коммерческой фирме общество с ограниченной ответственностью "КРИТ" (далее - ПКФ ООО "КРИТ") введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Кузнецов Е.В.
Определением суда первой инстанции от 03.08.2012 в отношении должника была введена процедура внешнего управления. Внешним управляющим должника утвержден Троцкий Глеб Владимирович.
Внешний управляющий должника Троцкий Г.В. обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлениями к Богомолову Геннадию Степановичу, Кабаченко Игорю Вячеславовичу, Рузовой Наталье Владимировне о признании договоров долевого участия в строительстве от 12.05.2009 N 9/Н, от 25.04.2008 N 90, от 06.02.2009 N 87 незаключенными.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.10.2013 заявление внешнего управляющего Троцкого Г.В., (от 09.08.2013) удовлетворено частично.
Договор о долевом строительстве от 06.02.2009 N 87 между Рузовой Натальей Владимировной и ПКФ ООО "КРИТ" признан незаключенным.
Договор о долевом строительстве от 12.05.2009 N 9/Н между Богомоловым Г.С. и ПКФ ООО "КРИТ" признан незаключенным.
В удовлетворении заявления внешнего управляющего Троцкого Г.В. (от 09.08.2013), о признании незаключенным договора о долевом строительстве от 25.04.2008 N 90 между Кабаченко И.В. и ПКФ ООО "КРИТ" отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 отменено определение Арбитражного суда Самарской области от 28.10.2013 в части признания незаключенным договора о долевом строительстве от 12.05.2009 N 9/Н между Богомоловым Г.С. и ПКФ ООО "КРИТ" с принятием в указанной части нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления внешнего управляющего должника, Троцкого Г.Б. о признании незаключенным договора о долевом строительстве от 12.05.2009 N 9/Н между Богомоловым Г.С. и ПКФ ООО "КРИТ".
Определение в части отказа в удовлетворении заявления внешнего управляющего должника, Троицкого Г.В. о признании незаключенным договора о долевом строительстве от 25.04.2008 N 90 между Кабаченко И.В. и ПКФ ООО "КРИТ" оставлено без изменения.
Внешний управляющий ПКФ ООО "КРИТ" Троцкий Г.В. обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение первой и постановление апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении заявления внешнего управляющего о признании незаключенными договоров о долевом строительстве между Богомоловым Г.С. и ПКФ ООО "КРИТ" и между Кабаченко И.В. и ПКФ ООО "КРИТ", принять по делу новый судебный акт о признании указанных договоров незаключенными.
В качестве доводов кассационной жалобы заявитель указывает на неправильное применение норм материального права, выразившегося в неприменении закона, подлежавшего применению, а именно статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), а также на допущение несоответствия выводов суда, имеющимся в деле доказательствам.
В заседании суда кассационной инстанции проводимого в соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с использованием видео-конференц-связи представитель внешнего управляющего ПКФ ООО "КРИТ" Троцкого Г.В. поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме, просил судебные акты в соответствующей части отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Богомолова Г.С. просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Федерального арбитражного суда Поволжского округа и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании части 3 статьи 284 АПК РФ и в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что определение первой и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, обособленный спор направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между должником и Богомоловым Г.С. в письменном виде составлено соглашение от 12.05.2009 N 9/Н, предметом которого является инвестирование в строительство жилого дома по адресу: г. Самара, ул. Чкалова в границах улиц Бр. Коростелевых и Ленинской (строительный адрес).
Также между должником и Кабаченко И.В. в письменном виде составлено соглашение от 25.04.2008 N 90, предметом которого является инвестирование в строительство жилого дома по адресу: г. Самара, ул. Чкалова в границах улиц Бр. Коростелевых и Ленинской (строительный адрес).
Между должником и Рузовой Н.В. в письменном виде составлено соглашение от 06.02.2009 N 87, предметом которого является инвестирование в строительство жилого дома по адресу: г. Самара, ул. Чкалова в границах улиц Бр. Коростелевых и Ленинской (строительный адрес).
Соглашения подписаны сторонами, правомочие подписавших соглашения лиц лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Согласно соглашениям заявители обязались произвести оплату долевого участия в строительстве жилого дома, а должник - передать участникам долевого строительства помещение в вышеназванном строящемся доме. Данные соглашения квалифицированы как договоры долевого участия.
В соответствии с подпунктами 4 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требование застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закон об участии в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации").
Указав на то, что договор, заключенный с Богомоловым Г.С., Рузовой Н.В. подлежал государственной регистрации, суд первой инстанции, ссылаясь на положения пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что вышеуказанный договора заключенными считаться не могут, и удовлетворил заявленные внешним управляющим требования в отношении Богомолова Г.С., Рузовой Н.В.
В отношении требований внешнего управляющего к Кабаченко И.В. суд первой инстанции счел необходимым отказать в удовлетворении заявленного требования, применив положения части 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ, часть 3 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве и сделав вывод об отсутствии обязательного требования о государственной регистрации спорного договора должника с Кабаченко И.В. ввиду заключения его до 02.12.2008.
Суд апелляционной инстанции, применив к спорным правоотношениям, сложившимся между должником и Богомоловым Г.С., разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и квалифицировав соглашение как договор купли-продажи товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, при наличии исполненной обязанности участника долевого строительства по заключенному договору, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора незаключенным в отсутствие его государственной регистрации.
В связи с изложенным, в указанной части определение суда первой инстанции отменено судом апелляционной инстанции, а требование внешнего управляющего оставлено без удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы внешнего управляющего в части, касающейся договора, подписанного между должником и Кабаченко И.В., отклонены судом апелляционной инстанции как неправомерные с указанием на то, что договор с Кабаченко И.В. от 25.04.2008 совершен до 02.12.2008, и соответственно обязательной государственной регистрации не требовал.
Суд кассационной инстанции считает, что оспариваемые судебные акты приняты при неполном выяснении существенных для дела обстоятельств, указание судов об исполнении Рузовой Н.В., Богомоловым Г.С., Кабаченко И.В. своих обязательств по спорным договорам противоречащим материалам дела.
Заявляя требование о признании договоров незаключенными, внешний управляющий указывал на отсутствие информации, доказательств исполнения указанными лицами своих обязательств перед должником по оплате долевого участия в строительстве жилого дома.
Суды первой и апелляционной инстанции, устанавливая обстоятельства обособленного спора, указали на факт исполнения Рузовой Н.В., Богомоловым Г.С., Кабаченко И.В. обязательств перед должником по оплате долевого участия в строительстве жилого дома по оспариваемым договорам.
Между тем, материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих исполнение указанными лицами обязательств перед должником по оплате долевого участия в строительстве жилого дома.
Таким образом, выводы судов, содержащиеся в оспариваемых судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований или возражений доводы лиц, участвующих в деле.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку выводы судов сделаны без учета всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, принятые по делу судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить фактические обстоятельства по делу, дать оценку с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ всем имеющимся в деле доказательствам и разрешить спор с учетом доводов и возражений сторон.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Самарской области от 28.10.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 по делу N А55-14208/2011 отменить.
Направить обособленный спор по делу на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Г.ИВАНОВА
Судьи
А.А.МИНЕЕВА
В.А.МОИСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 26.05.2014 ПО ДЕЛУ N А55-14208/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2014 г. по делу N А55-14208/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ивановой А.Г.,
судей Минеевой А.А., Моисеева В.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Низамовой С.С.,
при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Самарской области представителей:
внешнего управляющего Производственно-коммерческой фирмой обществом с ограниченной ответственностью "КРИТ" Троцкого Глеба Владимировича - Балуева К.В., доверенность от 27.03.2014, Прудникова О.В., доверенность от 03.09.2013,
Богомолова Геннадия Степановича - Жаурова С.И., доверенность от 11.10.2013,
Федеральной налоговой службы - Оганесян К.Г., доверенность от 15.04.2014,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу внешнего управляющего Производственно-коммерческой фирмой обществом с ограниченной ответственностью "КРИТ" Троцкого Глеба Владимировича
на определение Арбитражного суда Самарской области от 28.10.2013 (судья Исаев А.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 (председательствующий судья Селиверстова Н.А., судьи Александров А.И., Липкинд Е.Я.)
по делу N А55-14208/2011
по заявлению внешнего управляющего Троцкого Глеба Владимировича к Богомолову Геннадию Степановичу о признании договора долевого участия в строительстве от 12.05.2009 N 9/Н незаключенным, к Кабаченко Игорю Вячеславовичу о признании договора долевого участия в строительстве от 25.04.2008 N 90 незаключенным, к Рузовой Наталье Владимировне о признании договора долевого участия в строительстве от 06.02.2009 N 87 незаключенным в рамках дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Панорама-М" к Производственно-коммерческой фирме общество с ограниченной ответственностью "КРИТ", г. Самара (ИНН 6311010926, ОГРН 1026300522962) о признании несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Самарской области от 22.03.2012 по результатам рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью "Панорама-М" (далее - ООО "Панорама-М") в отношении Производственно-коммерческой фирме общество с ограниченной ответственностью "КРИТ" (далее - ПКФ ООО "КРИТ") введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Кузнецов Е.В.
Определением суда первой инстанции от 03.08.2012 в отношении должника была введена процедура внешнего управления. Внешним управляющим должника утвержден Троцкий Глеб Владимирович.
Внешний управляющий должника Троцкий Г.В. обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлениями к Богомолову Геннадию Степановичу, Кабаченко Игорю Вячеславовичу, Рузовой Наталье Владимировне о признании договоров долевого участия в строительстве от 12.05.2009 N 9/Н, от 25.04.2008 N 90, от 06.02.2009 N 87 незаключенными.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.10.2013 заявление внешнего управляющего Троцкого Г.В., (от 09.08.2013) удовлетворено частично.
Договор о долевом строительстве от 06.02.2009 N 87 между Рузовой Натальей Владимировной и ПКФ ООО "КРИТ" признан незаключенным.
Договор о долевом строительстве от 12.05.2009 N 9/Н между Богомоловым Г.С. и ПКФ ООО "КРИТ" признан незаключенным.
В удовлетворении заявления внешнего управляющего Троцкого Г.В. (от 09.08.2013), о признании незаключенным договора о долевом строительстве от 25.04.2008 N 90 между Кабаченко И.В. и ПКФ ООО "КРИТ" отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 отменено определение Арбитражного суда Самарской области от 28.10.2013 в части признания незаключенным договора о долевом строительстве от 12.05.2009 N 9/Н между Богомоловым Г.С. и ПКФ ООО "КРИТ" с принятием в указанной части нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления внешнего управляющего должника, Троцкого Г.Б. о признании незаключенным договора о долевом строительстве от 12.05.2009 N 9/Н между Богомоловым Г.С. и ПКФ ООО "КРИТ".
Определение в части отказа в удовлетворении заявления внешнего управляющего должника, Троицкого Г.В. о признании незаключенным договора о долевом строительстве от 25.04.2008 N 90 между Кабаченко И.В. и ПКФ ООО "КРИТ" оставлено без изменения.
Внешний управляющий ПКФ ООО "КРИТ" Троцкий Г.В. обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение первой и постановление апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении заявления внешнего управляющего о признании незаключенными договоров о долевом строительстве между Богомоловым Г.С. и ПКФ ООО "КРИТ" и между Кабаченко И.В. и ПКФ ООО "КРИТ", принять по делу новый судебный акт о признании указанных договоров незаключенными.
В качестве доводов кассационной жалобы заявитель указывает на неправильное применение норм материального права, выразившегося в неприменении закона, подлежавшего применению, а именно статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), а также на допущение несоответствия выводов суда, имеющимся в деле доказательствам.
В заседании суда кассационной инстанции проводимого в соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с использованием видео-конференц-связи представитель внешнего управляющего ПКФ ООО "КРИТ" Троцкого Г.В. поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме, просил судебные акты в соответствующей части отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Богомолова Г.С. просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Федерального арбитражного суда Поволжского округа и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании части 3 статьи 284 АПК РФ и в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что определение первой и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, обособленный спор направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между должником и Богомоловым Г.С. в письменном виде составлено соглашение от 12.05.2009 N 9/Н, предметом которого является инвестирование в строительство жилого дома по адресу: г. Самара, ул. Чкалова в границах улиц Бр. Коростелевых и Ленинской (строительный адрес).
Также между должником и Кабаченко И.В. в письменном виде составлено соглашение от 25.04.2008 N 90, предметом которого является инвестирование в строительство жилого дома по адресу: г. Самара, ул. Чкалова в границах улиц Бр. Коростелевых и Ленинской (строительный адрес).
Между должником и Рузовой Н.В. в письменном виде составлено соглашение от 06.02.2009 N 87, предметом которого является инвестирование в строительство жилого дома по адресу: г. Самара, ул. Чкалова в границах улиц Бр. Коростелевых и Ленинской (строительный адрес).
Соглашения подписаны сторонами, правомочие подписавших соглашения лиц лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Согласно соглашениям заявители обязались произвести оплату долевого участия в строительстве жилого дома, а должник - передать участникам долевого строительства помещение в вышеназванном строящемся доме. Данные соглашения квалифицированы как договоры долевого участия.
В соответствии с подпунктами 4 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требование застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закон об участии в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации").
Указав на то, что договор, заключенный с Богомоловым Г.С., Рузовой Н.В. подлежал государственной регистрации, суд первой инстанции, ссылаясь на положения пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что вышеуказанный договора заключенными считаться не могут, и удовлетворил заявленные внешним управляющим требования в отношении Богомолова Г.С., Рузовой Н.В.
В отношении требований внешнего управляющего к Кабаченко И.В. суд первой инстанции счел необходимым отказать в удовлетворении заявленного требования, применив положения части 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ, часть 3 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве и сделав вывод об отсутствии обязательного требования о государственной регистрации спорного договора должника с Кабаченко И.В. ввиду заключения его до 02.12.2008.
Суд апелляционной инстанции, применив к спорным правоотношениям, сложившимся между должником и Богомоловым Г.С., разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и квалифицировав соглашение как договор купли-продажи товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, при наличии исполненной обязанности участника долевого строительства по заключенному договору, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора незаключенным в отсутствие его государственной регистрации.
В связи с изложенным, в указанной части определение суда первой инстанции отменено судом апелляционной инстанции, а требование внешнего управляющего оставлено без удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы внешнего управляющего в части, касающейся договора, подписанного между должником и Кабаченко И.В., отклонены судом апелляционной инстанции как неправомерные с указанием на то, что договор с Кабаченко И.В. от 25.04.2008 совершен до 02.12.2008, и соответственно обязательной государственной регистрации не требовал.
Суд кассационной инстанции считает, что оспариваемые судебные акты приняты при неполном выяснении существенных для дела обстоятельств, указание судов об исполнении Рузовой Н.В., Богомоловым Г.С., Кабаченко И.В. своих обязательств по спорным договорам противоречащим материалам дела.
Заявляя требование о признании договоров незаключенными, внешний управляющий указывал на отсутствие информации, доказательств исполнения указанными лицами своих обязательств перед должником по оплате долевого участия в строительстве жилого дома.
Суды первой и апелляционной инстанции, устанавливая обстоятельства обособленного спора, указали на факт исполнения Рузовой Н.В., Богомоловым Г.С., Кабаченко И.В. обязательств перед должником по оплате долевого участия в строительстве жилого дома по оспариваемым договорам.
Между тем, материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих исполнение указанными лицами обязательств перед должником по оплате долевого участия в строительстве жилого дома.
Таким образом, выводы судов, содержащиеся в оспариваемых судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований или возражений доводы лиц, участвующих в деле.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку выводы судов сделаны без учета всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, принятые по делу судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить фактические обстоятельства по делу, дать оценку с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ всем имеющимся в деле доказательствам и разрешить спор с учетом доводов и возражений сторон.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Самарской области от 28.10.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 по делу N А55-14208/2011 отменить.
Направить обособленный спор по делу на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Г.ИВАНОВА
Судьи
А.А.МИНЕЕВА
В.А.МОИСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)