Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Арсеньева Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Золина М.П.,
судей Лозовой Н.В. и Сидорова Р.А.,
с участием прокурора Мироновой М.С.,
при секретаре судебного заседания С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании
по докладу судьи Сидорова Р.А.
дело по апелляционной жалобе П.Т. на решение Торжокского городского суда по Тверской области от 25 октября 2013 года, которым постановлено:
"Расторгнуть договор найма жилого помещения от 10 января 2012 года, заключенный между колхозом "Мир" Торжокского района Тверской области и П.Т.
Выселить П.Т., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, П.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.
В удовлетворении встречного иска П.Т., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего П.А., к колхозу "Мир" Торжокского района Тверской области о признании права пользования жилым помещением на условиях договора найма жилого помещения с 13.09.2010 года сроком на пять лет, признании недействительным договора найма жилого помещения от 10.01.2012 года отказать".
Судебная коллегия
установила:
Колхоз "Мир" обратился в суд с иском к П.Т., П.А. о расторжении договора найма жилого помещения от 10 декабря 2012 года, заключенного между колхозом "Мир" и П.Т., выселении из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения. В обоснование иска указано, что П.Т. в соответствии с протоколом заседания правления колхоза "Мир" от 24.12.2001 N 12 была принята на работу <данные изъяты> <данные изъяты>. 10 января 2012 г. с П.Т. был заключен договор найма жилого помещения, согласно которого ей с семьей, состоящей из 2 человек, во временное возмездное владение и пользование была предоставлена спорная квартира. Указанный дом имеет общую площадь 175 кв. м, 1/2 доля жилого дома принадлежит на праве собственности колхозу "Мир". В соответствии с приказом N N от ДД.ММ.ГГГГ трудовой договор с П.Т. был расторгнут на основании ст. <данные изъяты> Трудового Кодекса. В нарушение п. 5.4 договора найма жилого помещения от 10 января 2012 года П.Т. в добровольном порядке не желает выселиться из жилого дома и не освобождает жилое помещение. 05 июля 2013 года колхоз "Мир" направил П.Т. уведомление о расторжении договора найма жилого помещения, которое ею получено 11 июля 2013 года. В указанном уведомлении П.Т. предлагалось в двухнедельный срок освободить занимаемое ею жилое помещение. Договор найма жилого помещения, заключенный между П.Т. и колхозом "Мир" подлежит расторжению по основаниям, предусмотренным самим договором (раздел 5 пункт 5.4), а также по основаниям ч. 3 ст. 687, ст. 688 Гражданского Кодекса РФ, ст. 35 Жилищного Кодекса РФ.
Определением суда к участию в деле для дачи заключения привлечен орган опеки и попечительства территориального отдела социальной защиты населения города Торжка и Торжокского района Тверской области.
П.Т., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего П.А., обратилась в суд со встречным исковым заявлением к колхозу "Мир" о признании права пользования жилым помещением на условиях договора найма жилого помещения с 13 сентября 2010 года сроком на пять лет, признании недействительным договора найма жилого помещения от 10 января 2012 года, как заключенного в нарушение закона и на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка). В обоснование иска указала, что в период работы в колхозе "Мир" ее семье в ноябре 2007 года колхозом предоставлена для постоянного проживания и пользования квартира, расположенная по адресу: <адрес>. При этом договор найма жилого помещения не оформлялся, с 2009 года она зарегистрирована по адресу: <адрес>. Право собственности колхоза "Мир" на данную квартиру возникло 13.09.2010 года, в связи с чем в соответствии со статьей 671 ГК РФ договор найма вышеуказанного жилого помещения юридически возник с 13.09.2010 года, с того момента, когда появился титульный собственник жилого помещения. При данных обстоятельствах, по мнению истца, ее фактическое проживание в спорной квартире юридически преобразовалось в право пользования данной квартирой на условиях договора найма (коммерческий наем). Поскольку в статье 674 ГК РФ не указано на недействительность договора найма жилого помещения в случае несоблюдения простой письменной формы, договор найма жилого помещения при приведенных выше обстоятельствах является действительным даже в случае несоблюдения простой письменной формы. При вселении ее семьи в жилое помещение не оговаривался вопрос о праве пользования жилым помещением в период работы в колхозе, она не подписывала никаких документов и обязательств, в связи с чем полагает, что 13.09.2010 года между нею и колхозом "Мир" был заключен договор найма жилого помещения по адресу: <адрес>, сроком на пять лет без каких-либо дополнительных условий. 10.01.2012 года она подписала договор найма спорного жилого помещения. Данный договор является недействительным, как не соответствующий требованиям закона. В данном случае, заключая договор найма жилого помещения от 12.01.2012 года, колхоз "Мир" нарушил требования статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок. Оснований, предусмотренных ч. ч. 2, 3 статьи 687 ГК РФ, для расторжения договора найма жилого помещения не имелось. До 12.09.2015 года у нее имеется право на возмездное пользование и проживание в спорном жилом помещении, а оснований для изменения и перезаключения договора найма жилого помещения у арендодателя (колхоза "Мир") не имелось. Она была вынуждена подписать указанный договор на крайне невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем наймодатель воспользовался. Крайне невыгодные условия заключались в том, что пункт 5.4 договора в отличие от прежнего договора содержит условие о том, что наниматель с членами своей семьи при увольнении с места работы в двухнедельный срок обязуется освободить жилое помещение, сдать его по акту представителю колхоза. Включение в договор пункта 5.4 ставило ее право пользования спорным жилым помещением в прямую зависимость от возможности продолжения работы в колхозе. Стечение тяжелых обстоятельств заключается в том, что она имеет ребенка-инвалида детства. 30.05.2011 года брак с мужем расторгнут. Ребенок страдает заболеванием <данные изъяты>, которая вызывает <данные изъяты>. Спорная квартира расположена в значительном отдалении от других жилых домов деревни, приквартирный участок отгорожен забором. Вся ее жизнь посвящена уходу за сыном. Она была вынуждена уволиться, так как по мере роста ребенок требует постоянного, ежеминутного контроля. Она не может отдать ФИО31 в специализированное учреждение, поскольку из беседы с врачами она поняла, что на <данные изъяты>. Она не может допустить, чтобы ребенок прошел через такие мучения и испытания. Она <данные изъяты>. Она готова была работать и работала до ДД.ММ.ГГГГ года, но болезнь ребенка прогрессирует, уход за ним сделал невозможным продолжение работы. В момент подписания договора она готова была подписать документ в любой редакции, поскольку ей было необходимо законным путем оформить проживание в вышеуказанном жилом помещении, защитить права больного ребенка, получить гарантии. В начале 2012 года она обращалась в прокуратуру по вопросу регистрации. Прокуратурой проведена проверка, установлены нарушения, внесено представление.
В судебном заседании представитель истца Р., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал, обосновав доводами, изложенными в исковом заявлении, встречные исковые требования не признал.
Ответчик П.Т., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего П.А., и ее представитель К. требования, заявленные колхозом "Мир" не признали, встречные исковые требования поддержали.
Представитель территориального отдела социальной защиты населения города Торжка и Торжокского района Тверской области полагал, что при удовлетворении первоначальных исковых требований права несовершеннолетнего П.А. нарушены не будут, так как его право производно от права, имеющегося у его матери. Мать и сын имеют право пользования и регистрацию в другом жилом помещении. Кроме того, в собственности у П.Т. имеется жилой дом.
Старший помощник Торжокского межрайонного прокурора Смирнова И.Н. в судебном заседании полагала исковые требования колхоза "Мир" подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Г. в судебном заседании участия не приняла, будучи надлежащим образом уведомленной о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе истца П.Т. ставится вопрос об отмене решения суда, вынесении нового решения об отказе колхозу "Мир" в выселении П.Т. и П.А. из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, признании за П.Т., П.А. права пользования спорным жилым помещением на условиях договора найма с 13 сентября 2010 года сроком на 5 лет, признании недействительным договора найма жилого помещения от 10 января 2010 года.
Жалоба мотивирована тем, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Заявитель была вынуждена подписать договор найма от 10 января 2012 года на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем наймодатель воспользовался. По мнению суда, болезнь ребенка и расторжение брака не свидетельствуют о наличии стечения тяжелых жизненных обстоятельств на момент заключения сделки. В данном случае судом не дана надлежащая оценка сложившейся жизненной ситуации ответчика. На момент подписания договора заявитель готова была подписать договор в любой редакции для оформления законности проживания в доме, чтобы защитить права больного ребенка. Договор найма жилого помещения по адресу: <адрес> юридически оформился 13 сентября 2010 года, его срок составляет 5 лет, при заключении вопрос о праве пользования жилым помещением в период работы не оговаривался, договор таких условий не содержал. Оснований для расторжения договора найма не имелось.
Торжокским межрайонным прокурором представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых просит жалобу оставить без удовлетворения, полагая ее доводы несостоятельными, а решение суда первой инстанции без изменения.
В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции в соответствии с требованиями статей 113 - 118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили. При таких обстоятельствах судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя П.Т. - К., поддержавшую доводы жалобы, заключение прокурора Мироновой М.С., просившую оставить решение суда без изменения, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения.
Полномочия суда апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционных жалобы, представления закреплены в статье 328 ГПК РФ.
В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ судебная коллегия считает необходимым и достаточным проверить законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе. В соответствии со статьей 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Постановленное судом первой инстанции решение отвечает указанным требованиям.
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Как установлено судом в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии N от 13 сентября 2010 года колхоз "Мир" на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16 сентября 2009 года N N является собственником 1/2 доли жилого дома N N, расположенного в деревне <адрес>. Другими сособственниками недвижимого имущества на основании договора купли-продажи от 03 сентября 2010 года являются ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36 (каждый по 1/10 доли жилого дома).
Из копии технического паспорта на жилой дом N N в д. <адрес> усматривается, что жилой дом фактически состоит из двух частей, каждая из которых имеет изолированный выход, в связи с чем суд первой инстанции не нашел правовых оснований для привлечения к участию в деле остальных сособственников недвижимого имущества, поскольку их права и обязанности при принятии судом решения затронуты либо нарушены не будут.
В соответствии с пунктом 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (статья 674 ГК РФ).
Из протокола N 12 заседания правления колхоза "Мир" Торжокского района от 24 декабря 2001 года усматривается, что П.Т. принята на работу <данные изъяты> в <данные изъяты> с ДД.ММ.ГГГГ года.
02 сентября 2009 года между колхозом "Мир" Торжокского района и П.Т. заключен договор найма жилого помещения, согласно которому П.Т., а также членам ее семьи: ФИО37, П.А. во временное возмездное владение и пользование сроком на три года предоставлено жилое помещение под номером <адрес>. Согласно выписке из домовой книги N <адрес> П.Т., П.А. с 16 июня 2009 года зарегистрированы по адресу: <адрес>.
Вместе с тем, из справки о задолженности по квартплате и коммунальным услугам, предоставленной колхозом "Мир", следует, что П.Т. с октября 2009 года по настоящее время производила и производит оплату за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, задолженности по оплате не имеет.
Из материалов проверки, проведенной Торжокской межрайонной прокуратурой по обращению П.Т., также усматривается, что семья П.Т. с момента постройки нового дома проживала по адресу: <адрес>.
Таким образом, судом правильно установлено, что фактически спорное жилое помещение (дом <адрес>) было предоставлено колхозом "Мир" ответчикам не позднее октября 2009 года, в связи с чем между сторонами фактически сложились отношения по договору найма спорного жилого помещения.
Также судом правильно указано, что в соответствии с требованиями действующего законодательства договор найма жилого помещения по адресу: <адрес> от 02 сентября 2009 года по истечению трехлетнего срока его действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях в силу прямого на то указания в абзаце 2 статьи 684 Гражданский кодекс Российской Федерации.
10 января 2012 года стороны заключили письменный договор найма жилого помещения, согласно условиям которого, наймодатель предоставляет, а наниматель принимает во временное возмездное владение и пользование квартиру N N, находящуюся по адресу: <адрес>, являющуюся собственностью колхоза "Мир". Договор заключен сроком на пять лет. Совместно с нанимателем в указанном жилом помещении будет проживать П.А. Пунктом 5.4 указанного договора предусмотрено, что наниматель вместе с гражданами, постоянно проживающими с ним, обязуется при увольнении с места работы, предоставленной наймодателем, как по собственному желанию, так и по настоянию наймодателя, в двухнедельный срок сняться с учета и освободить жилое помещение, сдать его по акту представителю хозяйства в надлежащем состоянии с целью дальнейшего предоставления его для проживания другому работнику.
Поскольку стороны вправе включать в договор условия, которые не предусмотрены законом, а действующим законодательством не установлен запрет на включение в договор коммерческого найма жилого помещения условия о сроке действия такого договора на период трудовых отношений нанимателя с наймодателем, то такое условие, содержащееся в пункте 5.4 раздела 5 "Основания и порядок расторжения договора" договора от 10 января 2012 года не противоречит требованиям действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что не имелось оснований для расторжения фактически сложившегося между сторонами договора найма жилого помещения от 13 сентября 2010 года не могут быть приняты во внимание, поскольку с учетом положений ст. ст. 671, 674, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом того обстоятельства, что между сторонами в отношении спорного помещения, изначально предоставленного ответчикам для проживания, сложились отношения по договору найма помещения в частном фонде, принадлежащем на праве собственности истцу, и указанные правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими правоотношения по договору найма жилого помещения, и Жилищного кодекса Российской Федерации, стороны были вправе заключить письменный договор найма, согласовав его условия.
Как усматривается из приказа о прекращении (расторжении) трудового договора с работником (увольнении) N N от ДД.ММ.ГГГГ года, трудовой договор, заключенный между колхозом "Мир" и П.Т., на основании заявления П.Т. расторгнут по статье <данные изъяты> Трудового Кодекса Российской Федерации (по инициативе работника).
В судебном заседании установлено, что в течение двух недель после увольнения П.Т. из колхоза "Мир", последняя жилое помещение не освободила, соответственно, по акту представителю хозяйства не сдала, тем самым нарушила требования пункта 5.4 договора найма жилого помещения от 10 января 2012 года.
Как усматривается из уведомления от 05 июля 2013 года, направленного в адрес ответчика заказным письмом, полученным П.Т. 11 июля 2013 года, истец известил ответчика о необходимости исполнить обязательства, предусмотренные п. 5.4 договора найма жилого помещения от 10 января 2012 года. Данное требование П.Т. не исполнено.
Разрешая исковые требования, суд руководствовался положениями ч. 3 ст. 687, ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, указал, что по истечении двух недель после прекращения трудовых отношений с колхозом "Мир" ответчик пользуется спорным жилым помещением без законных оснований, чем нарушает права собственника жилого помещения, колхоза "Мир", который не имеет возможности воспользоваться своим законным правом по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, в связи с чем, суд пришел к правильному выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы об обратном сводятся к переоценке выводов суда, соответствующих нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.
При этом, судом учтено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10 декабря 2010 года серии N П.Т. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 20 октября 2010 года является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.
С учетом изложенного, судом обоснованно оставлены без удовлетворения встречные исковые требования П.Т., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего П.А., о признании за ними права пользования спорным жилым помещением на условиях договора найма жилого помещения с 13 сентября 2010 года сроком на пять лет. Как правильно указал суд первой инстанции, сторонам договора в соответствии с п. 1 статьи 450 ГК РФ предоставлено право на изменение договора по взаимному согласию, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором, чем они и воспользовались.
Разрешая встречные исковые требования о признании недействительным договора найма жилого помещения от 10 января 2012 года, как заключенного на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), суд, исходя из положений п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что истцом не представлено бесспорных доказательств, безусловно свидетельствующих о наличии обстоятельств, при наличии которых договор найма жилого помещения от 10 января 2012 года мог быть квалифицирован как кабальная сделка и признан недействительным, а также о том, что ответчик по встречному иску воспользовался этими тяжелыми обстоятельствами.
Оценив доводы истца о кабальности сделки ввиду включения в договор пункта 5.4, суд обоснованно признал их несостоятельными, поскольку включение в договор пункта 5.4 согласовано обеими сторонами, что соответствует принципу свободы договора, установленному статьей 421 ГК РФ. Обстоятельств, связанных с порочностью волеизъявления истца П.Т. судом не установлено. П.Т. при заключении договора располагала полной информацией об условиях заключаемого договора, в том числе, что жилое помещение предоставляется ей при условии трудоустройства в колхозе, об обязанности при увольнении с места работы в двухнедельный срок освободить жилое помещение, сдать его по акту представителю хозяйства в надлежащем состоянии, и добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, приняла на себя все права и обязанности, определенные договором, о чем свидетельствует ее подпись.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что заключенный между сторонами договор найма жилого помещения от 10 января 2012 года нельзя расценить как кабальную сделку, поскольку совокупность вышеперечисленных признаков, характеризующих кабальную сделку, отсутствует.
Представленные сторонами доказательства оценены судом в соответствии с принципами относимости, допустимости, достоверности и достаточности, на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 12, 59 и 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они достаточным образом мотивированы, основаны на совокупности представленных доказательств, которым судом дана соответствующая требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценка, признанная судебной коллегией правильной.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, они не могут служить основанием для отмены постановленного судебного решения.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно, нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Торжокского городского суда Тверской области от 25 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П.Т. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.П.ЗОЛИН
Судьи
Н.В.ЛОЗОВАЯ
Р.А.СИДОРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-131
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 января 2014 г. по делу N 33-131
судья Арсеньева Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Золина М.П.,
судей Лозовой Н.В. и Сидорова Р.А.,
с участием прокурора Мироновой М.С.,
при секретаре судебного заседания С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании
по докладу судьи Сидорова Р.А.
дело по апелляционной жалобе П.Т. на решение Торжокского городского суда по Тверской области от 25 октября 2013 года, которым постановлено:
"Расторгнуть договор найма жилого помещения от 10 января 2012 года, заключенный между колхозом "Мир" Торжокского района Тверской области и П.Т.
Выселить П.Т., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, П.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.
В удовлетворении встречного иска П.Т., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего П.А., к колхозу "Мир" Торжокского района Тверской области о признании права пользования жилым помещением на условиях договора найма жилого помещения с 13.09.2010 года сроком на пять лет, признании недействительным договора найма жилого помещения от 10.01.2012 года отказать".
Судебная коллегия
установила:
Колхоз "Мир" обратился в суд с иском к П.Т., П.А. о расторжении договора найма жилого помещения от 10 декабря 2012 года, заключенного между колхозом "Мир" и П.Т., выселении из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения. В обоснование иска указано, что П.Т. в соответствии с протоколом заседания правления колхоза "Мир" от 24.12.2001 N 12 была принята на работу <данные изъяты> <данные изъяты>. 10 января 2012 г. с П.Т. был заключен договор найма жилого помещения, согласно которого ей с семьей, состоящей из 2 человек, во временное возмездное владение и пользование была предоставлена спорная квартира. Указанный дом имеет общую площадь 175 кв. м, 1/2 доля жилого дома принадлежит на праве собственности колхозу "Мир". В соответствии с приказом N N от ДД.ММ.ГГГГ трудовой договор с П.Т. был расторгнут на основании ст. <данные изъяты> Трудового Кодекса. В нарушение п. 5.4 договора найма жилого помещения от 10 января 2012 года П.Т. в добровольном порядке не желает выселиться из жилого дома и не освобождает жилое помещение. 05 июля 2013 года колхоз "Мир" направил П.Т. уведомление о расторжении договора найма жилого помещения, которое ею получено 11 июля 2013 года. В указанном уведомлении П.Т. предлагалось в двухнедельный срок освободить занимаемое ею жилое помещение. Договор найма жилого помещения, заключенный между П.Т. и колхозом "Мир" подлежит расторжению по основаниям, предусмотренным самим договором (раздел 5 пункт 5.4), а также по основаниям ч. 3 ст. 687, ст. 688 Гражданского Кодекса РФ, ст. 35 Жилищного Кодекса РФ.
Определением суда к участию в деле для дачи заключения привлечен орган опеки и попечительства территориального отдела социальной защиты населения города Торжка и Торжокского района Тверской области.
П.Т., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего П.А., обратилась в суд со встречным исковым заявлением к колхозу "Мир" о признании права пользования жилым помещением на условиях договора найма жилого помещения с 13 сентября 2010 года сроком на пять лет, признании недействительным договора найма жилого помещения от 10 января 2012 года, как заключенного в нарушение закона и на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка). В обоснование иска указала, что в период работы в колхозе "Мир" ее семье в ноябре 2007 года колхозом предоставлена для постоянного проживания и пользования квартира, расположенная по адресу: <адрес>. При этом договор найма жилого помещения не оформлялся, с 2009 года она зарегистрирована по адресу: <адрес>. Право собственности колхоза "Мир" на данную квартиру возникло 13.09.2010 года, в связи с чем в соответствии со статьей 671 ГК РФ договор найма вышеуказанного жилого помещения юридически возник с 13.09.2010 года, с того момента, когда появился титульный собственник жилого помещения. При данных обстоятельствах, по мнению истца, ее фактическое проживание в спорной квартире юридически преобразовалось в право пользования данной квартирой на условиях договора найма (коммерческий наем). Поскольку в статье 674 ГК РФ не указано на недействительность договора найма жилого помещения в случае несоблюдения простой письменной формы, договор найма жилого помещения при приведенных выше обстоятельствах является действительным даже в случае несоблюдения простой письменной формы. При вселении ее семьи в жилое помещение не оговаривался вопрос о праве пользования жилым помещением в период работы в колхозе, она не подписывала никаких документов и обязательств, в связи с чем полагает, что 13.09.2010 года между нею и колхозом "Мир" был заключен договор найма жилого помещения по адресу: <адрес>, сроком на пять лет без каких-либо дополнительных условий. 10.01.2012 года она подписала договор найма спорного жилого помещения. Данный договор является недействительным, как не соответствующий требованиям закона. В данном случае, заключая договор найма жилого помещения от 12.01.2012 года, колхоз "Мир" нарушил требования статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок. Оснований, предусмотренных ч. ч. 2, 3 статьи 687 ГК РФ, для расторжения договора найма жилого помещения не имелось. До 12.09.2015 года у нее имеется право на возмездное пользование и проживание в спорном жилом помещении, а оснований для изменения и перезаключения договора найма жилого помещения у арендодателя (колхоза "Мир") не имелось. Она была вынуждена подписать указанный договор на крайне невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем наймодатель воспользовался. Крайне невыгодные условия заключались в том, что пункт 5.4 договора в отличие от прежнего договора содержит условие о том, что наниматель с членами своей семьи при увольнении с места работы в двухнедельный срок обязуется освободить жилое помещение, сдать его по акту представителю колхоза. Включение в договор пункта 5.4 ставило ее право пользования спорным жилым помещением в прямую зависимость от возможности продолжения работы в колхозе. Стечение тяжелых обстоятельств заключается в том, что она имеет ребенка-инвалида детства. 30.05.2011 года брак с мужем расторгнут. Ребенок страдает заболеванием <данные изъяты>, которая вызывает <данные изъяты>. Спорная квартира расположена в значительном отдалении от других жилых домов деревни, приквартирный участок отгорожен забором. Вся ее жизнь посвящена уходу за сыном. Она была вынуждена уволиться, так как по мере роста ребенок требует постоянного, ежеминутного контроля. Она не может отдать ФИО31 в специализированное учреждение, поскольку из беседы с врачами она поняла, что на <данные изъяты>. Она не может допустить, чтобы ребенок прошел через такие мучения и испытания. Она <данные изъяты>. Она готова была работать и работала до ДД.ММ.ГГГГ года, но болезнь ребенка прогрессирует, уход за ним сделал невозможным продолжение работы. В момент подписания договора она готова была подписать документ в любой редакции, поскольку ей было необходимо законным путем оформить проживание в вышеуказанном жилом помещении, защитить права больного ребенка, получить гарантии. В начале 2012 года она обращалась в прокуратуру по вопросу регистрации. Прокуратурой проведена проверка, установлены нарушения, внесено представление.
В судебном заседании представитель истца Р., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал, обосновав доводами, изложенными в исковом заявлении, встречные исковые требования не признал.
Ответчик П.Т., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего П.А., и ее представитель К. требования, заявленные колхозом "Мир" не признали, встречные исковые требования поддержали.
Представитель территориального отдела социальной защиты населения города Торжка и Торжокского района Тверской области полагал, что при удовлетворении первоначальных исковых требований права несовершеннолетнего П.А. нарушены не будут, так как его право производно от права, имеющегося у его матери. Мать и сын имеют право пользования и регистрацию в другом жилом помещении. Кроме того, в собственности у П.Т. имеется жилой дом.
Старший помощник Торжокского межрайонного прокурора Смирнова И.Н. в судебном заседании полагала исковые требования колхоза "Мир" подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Г. в судебном заседании участия не приняла, будучи надлежащим образом уведомленной о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе истца П.Т. ставится вопрос об отмене решения суда, вынесении нового решения об отказе колхозу "Мир" в выселении П.Т. и П.А. из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, признании за П.Т., П.А. права пользования спорным жилым помещением на условиях договора найма с 13 сентября 2010 года сроком на 5 лет, признании недействительным договора найма жилого помещения от 10 января 2010 года.
Жалоба мотивирована тем, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Заявитель была вынуждена подписать договор найма от 10 января 2012 года на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем наймодатель воспользовался. По мнению суда, болезнь ребенка и расторжение брака не свидетельствуют о наличии стечения тяжелых жизненных обстоятельств на момент заключения сделки. В данном случае судом не дана надлежащая оценка сложившейся жизненной ситуации ответчика. На момент подписания договора заявитель готова была подписать договор в любой редакции для оформления законности проживания в доме, чтобы защитить права больного ребенка. Договор найма жилого помещения по адресу: <адрес> юридически оформился 13 сентября 2010 года, его срок составляет 5 лет, при заключении вопрос о праве пользования жилым помещением в период работы не оговаривался, договор таких условий не содержал. Оснований для расторжения договора найма не имелось.
Торжокским межрайонным прокурором представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых просит жалобу оставить без удовлетворения, полагая ее доводы несостоятельными, а решение суда первой инстанции без изменения.
В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции в соответствии с требованиями статей 113 - 118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили. При таких обстоятельствах судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя П.Т. - К., поддержавшую доводы жалобы, заключение прокурора Мироновой М.С., просившую оставить решение суда без изменения, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения.
Полномочия суда апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционных жалобы, представления закреплены в статье 328 ГПК РФ.
В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ судебная коллегия считает необходимым и достаточным проверить законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе. В соответствии со статьей 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Постановленное судом первой инстанции решение отвечает указанным требованиям.
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Как установлено судом в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии N от 13 сентября 2010 года колхоз "Мир" на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16 сентября 2009 года N N является собственником 1/2 доли жилого дома N N, расположенного в деревне <адрес>. Другими сособственниками недвижимого имущества на основании договора купли-продажи от 03 сентября 2010 года являются ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36 (каждый по 1/10 доли жилого дома).
Из копии технического паспорта на жилой дом N N в д. <адрес> усматривается, что жилой дом фактически состоит из двух частей, каждая из которых имеет изолированный выход, в связи с чем суд первой инстанции не нашел правовых оснований для привлечения к участию в деле остальных сособственников недвижимого имущества, поскольку их права и обязанности при принятии судом решения затронуты либо нарушены не будут.
В соответствии с пунктом 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (статья 674 ГК РФ).
Из протокола N 12 заседания правления колхоза "Мир" Торжокского района от 24 декабря 2001 года усматривается, что П.Т. принята на работу <данные изъяты> в <данные изъяты> с ДД.ММ.ГГГГ года.
02 сентября 2009 года между колхозом "Мир" Торжокского района и П.Т. заключен договор найма жилого помещения, согласно которому П.Т., а также членам ее семьи: ФИО37, П.А. во временное возмездное владение и пользование сроком на три года предоставлено жилое помещение под номером <адрес>. Согласно выписке из домовой книги N <адрес> П.Т., П.А. с 16 июня 2009 года зарегистрированы по адресу: <адрес>.
Вместе с тем, из справки о задолженности по квартплате и коммунальным услугам, предоставленной колхозом "Мир", следует, что П.Т. с октября 2009 года по настоящее время производила и производит оплату за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, задолженности по оплате не имеет.
Из материалов проверки, проведенной Торжокской межрайонной прокуратурой по обращению П.Т., также усматривается, что семья П.Т. с момента постройки нового дома проживала по адресу: <адрес>.
Таким образом, судом правильно установлено, что фактически спорное жилое помещение (дом <адрес>) было предоставлено колхозом "Мир" ответчикам не позднее октября 2009 года, в связи с чем между сторонами фактически сложились отношения по договору найма спорного жилого помещения.
Также судом правильно указано, что в соответствии с требованиями действующего законодательства договор найма жилого помещения по адресу: <адрес> от 02 сентября 2009 года по истечению трехлетнего срока его действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях в силу прямого на то указания в абзаце 2 статьи 684 Гражданский кодекс Российской Федерации.
10 января 2012 года стороны заключили письменный договор найма жилого помещения, согласно условиям которого, наймодатель предоставляет, а наниматель принимает во временное возмездное владение и пользование квартиру N N, находящуюся по адресу: <адрес>, являющуюся собственностью колхоза "Мир". Договор заключен сроком на пять лет. Совместно с нанимателем в указанном жилом помещении будет проживать П.А. Пунктом 5.4 указанного договора предусмотрено, что наниматель вместе с гражданами, постоянно проживающими с ним, обязуется при увольнении с места работы, предоставленной наймодателем, как по собственному желанию, так и по настоянию наймодателя, в двухнедельный срок сняться с учета и освободить жилое помещение, сдать его по акту представителю хозяйства в надлежащем состоянии с целью дальнейшего предоставления его для проживания другому работнику.
Поскольку стороны вправе включать в договор условия, которые не предусмотрены законом, а действующим законодательством не установлен запрет на включение в договор коммерческого найма жилого помещения условия о сроке действия такого договора на период трудовых отношений нанимателя с наймодателем, то такое условие, содержащееся в пункте 5.4 раздела 5 "Основания и порядок расторжения договора" договора от 10 января 2012 года не противоречит требованиям действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что не имелось оснований для расторжения фактически сложившегося между сторонами договора найма жилого помещения от 13 сентября 2010 года не могут быть приняты во внимание, поскольку с учетом положений ст. ст. 671, 674, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом того обстоятельства, что между сторонами в отношении спорного помещения, изначально предоставленного ответчикам для проживания, сложились отношения по договору найма помещения в частном фонде, принадлежащем на праве собственности истцу, и указанные правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими правоотношения по договору найма жилого помещения, и Жилищного кодекса Российской Федерации, стороны были вправе заключить письменный договор найма, согласовав его условия.
Как усматривается из приказа о прекращении (расторжении) трудового договора с работником (увольнении) N N от ДД.ММ.ГГГГ года, трудовой договор, заключенный между колхозом "Мир" и П.Т., на основании заявления П.Т. расторгнут по статье <данные изъяты> Трудового Кодекса Российской Федерации (по инициативе работника).
В судебном заседании установлено, что в течение двух недель после увольнения П.Т. из колхоза "Мир", последняя жилое помещение не освободила, соответственно, по акту представителю хозяйства не сдала, тем самым нарушила требования пункта 5.4 договора найма жилого помещения от 10 января 2012 года.
Как усматривается из уведомления от 05 июля 2013 года, направленного в адрес ответчика заказным письмом, полученным П.Т. 11 июля 2013 года, истец известил ответчика о необходимости исполнить обязательства, предусмотренные п. 5.4 договора найма жилого помещения от 10 января 2012 года. Данное требование П.Т. не исполнено.
Разрешая исковые требования, суд руководствовался положениями ч. 3 ст. 687, ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, указал, что по истечении двух недель после прекращения трудовых отношений с колхозом "Мир" ответчик пользуется спорным жилым помещением без законных оснований, чем нарушает права собственника жилого помещения, колхоза "Мир", который не имеет возможности воспользоваться своим законным правом по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, в связи с чем, суд пришел к правильному выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы об обратном сводятся к переоценке выводов суда, соответствующих нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.
При этом, судом учтено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10 декабря 2010 года серии N П.Т. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 20 октября 2010 года является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.
С учетом изложенного, судом обоснованно оставлены без удовлетворения встречные исковые требования П.Т., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего П.А., о признании за ними права пользования спорным жилым помещением на условиях договора найма жилого помещения с 13 сентября 2010 года сроком на пять лет. Как правильно указал суд первой инстанции, сторонам договора в соответствии с п. 1 статьи 450 ГК РФ предоставлено право на изменение договора по взаимному согласию, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором, чем они и воспользовались.
Разрешая встречные исковые требования о признании недействительным договора найма жилого помещения от 10 января 2012 года, как заключенного на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), суд, исходя из положений п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что истцом не представлено бесспорных доказательств, безусловно свидетельствующих о наличии обстоятельств, при наличии которых договор найма жилого помещения от 10 января 2012 года мог быть квалифицирован как кабальная сделка и признан недействительным, а также о том, что ответчик по встречному иску воспользовался этими тяжелыми обстоятельствами.
Оценив доводы истца о кабальности сделки ввиду включения в договор пункта 5.4, суд обоснованно признал их несостоятельными, поскольку включение в договор пункта 5.4 согласовано обеими сторонами, что соответствует принципу свободы договора, установленному статьей 421 ГК РФ. Обстоятельств, связанных с порочностью волеизъявления истца П.Т. судом не установлено. П.Т. при заключении договора располагала полной информацией об условиях заключаемого договора, в том числе, что жилое помещение предоставляется ей при условии трудоустройства в колхозе, об обязанности при увольнении с места работы в двухнедельный срок освободить жилое помещение, сдать его по акту представителю хозяйства в надлежащем состоянии, и добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, приняла на себя все права и обязанности, определенные договором, о чем свидетельствует ее подпись.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что заключенный между сторонами договор найма жилого помещения от 10 января 2012 года нельзя расценить как кабальную сделку, поскольку совокупность вышеперечисленных признаков, характеризующих кабальную сделку, отсутствует.
Представленные сторонами доказательства оценены судом в соответствии с принципами относимости, допустимости, достоверности и достаточности, на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 12, 59 и 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они достаточным образом мотивированы, основаны на совокупности представленных доказательств, которым судом дана соответствующая требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценка, признанная судебной коллегией правильной.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, они не могут служить основанием для отмены постановленного судебного решения.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно, нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Торжокского городского суда Тверской области от 25 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П.Т. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.П.ЗОЛИН
Судьи
Н.В.ЛОЗОВАЯ
Р.А.СИДОРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)