Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому истица профинансировала строительство квартиры, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.
судей Гонтарь Н.Ю. Михляевой Г.А.
при секретаре: Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Региональный банк развития" Н. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 21 июля 2014 года, которым постановлено:
исковое заявление А. удовлетворить.
Признать за А. право собственности на однокомнатную квартиру N... общей площадью 50,6 кв. м, расположенную на 13 этаже дома по адресу: адрес.
Заслушав доклад судьи Михляевой Г.А., судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с иском к ООО "СПЕЦХИМСНАБ", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на квартиру. В обоснование иска указала, что 22 мая 2007 года между ней и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" заключен договор N... "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес" с последующими дополнительными соглашениями к нему от 19.07.2007 г., от 03.04.2009 г. и от 16.05.2011 г. Согласно указанному договору она профинансировала строительство однокомнатной квартиры N... (строительный номер) на 13 этаже 16-этажного дома, блок Е1, секция 8-14, адрес общей проектной площадью 54,83 кв. м. Стоимость квартиры составила 1548000 руб. Свои обязательства по договору она выполнила в полном объеме - внесла денежные средства на счет ООО "СПЕЦХИМСНАБ"., что подтверждается платежными поручениями. Просила признать за ней право собственности на жилое помещение-квартиру N... на 13 этаже общей площадью по техническому паспорту 50,6 кв. м, в жилом адрес.
Судом постановлено приведенное выше решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе представитель ОАО "Региональный банк развития" Н. просит решение суда отменить ввиду незаконности и необоснованности. Указывает на неверный вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право на получение квартиры в собственность после ее оплаты, поскольку предметом договора является инвестирование строительства жилого дома, а не приобретение квартиры в собственность. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено, в связи с чем, спорный объект является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на жилое помещение в не завершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию. Невозможно удовлетворить требования о признании права собственности на спорный объект в не завершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факт нарушения прав и законных интересов истца. Удовлетворению иска препятствуют договоры залога, заключенные ОАО АКБ "РБР" и ОАО "СтройПроектЦентр". Данное дело подведомственно Арбитражному суду, т.к. в отношении ответчика введена процедура наблюдения. Суд необоснованно применил Закон "О защите прав потребителей".
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя ОАО "РБР" Н., поддержавшую жалобу, представителя А. Б., возражавшую против ее удовлетворения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с ч. 2 ст. 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу ч. 3 его ст. 4 также начиная с указанной даты.
Действие данного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с приведенным выше Федеральным законом объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Установлено, что на основании договора от 29 ноября 2004 года N... между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "СПЕЦХИМСНАБ", предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона "Бакалинский", ограниченном адрес, ООО "СПЕЦХИМСНАБ" в рамках полномочий, установленных указанным выше договором заключен с А. договор N... от 22 мая 2007 года "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес", с последующими дополнительными соглашениями к нему от 19.07.2007 г., от 03.04.2009 г. и от 16.05.2011 г. Согласно указанному договору она профинансировала строительство однокомнатной квартиры N... (строительный номер) на 13 этаже 16-этажного дома, блок Е1, секция 8-14, адрес общей проектной площадью 54,83 кв. м. Стоимость квартиры составила 1548000 руб.
Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию установлен - первый квартал 2010 г., также установлено, что строительство квартир (жилого дома) ведется застройщиком - ОАО "СтройПроектЦентр".
Свои обязательства по договору она выполнила в полном объеме - внесла денежные средства на счет ООО "СПЕЦХИМСНАБ", что подтверждается приобщенными в дело копиями платежных поручений.
Жилой дом адрес окончен строительством, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на адрес, инвентарный номер N..., составленным по состоянию на 22 ноября 2013 г. и выданным территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан.
Согласно письму за N 7-9394/Г от 21.09.2012 Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ за объектом "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по адрес
Как следует из справки о присвоении почтового адреса N 591 от 06 мая 2014 года, выданной Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа РБ, строительному номеру дома "Жилой дом литер адрес.
Строительному номеру квартиры истца соответствует почтовый адрес однокомнатной квартиры N N... на 13 этаже 16-этажного жилого дома инвентарный номер N... по адресу: адрес, блок Е1, секция 8-14, общей площадью жилых помещений 53,6 кв. м.
Инспекцией государственного строительного надзора РБ 28 декабря 2013 года выдано заключение N 131/у о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: "Жилой дом литер 8 в микрорайоне "Бакалинский". 1-й этап, жилая часть" соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.
С учетом установленных по делу обстоятельств, приведенных выше норм материального права, исходя из существа договора о долевом участии в строительстве жилья от 22 мая 2007 года N..., судебная коллегия находит, что конечной целью участия истца в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения с целью проживания в нем и оплаченные им денежные средства предназначены для финансирования строительства только этого жилого помещения.
Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу, что к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Судебная коллегия находит, что доводы ответчика о том, что банкротство застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" и инвестора ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и отсутствие ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права на спорную квартиру за ООО "СПЕЦХИМСНАБ" препятствует передаче квартиры А., не являются основанием к отмене решения суда. Неисполнение обязательства по передаче квартиры истцу влечет нарушение ее прав на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме, спорная квартира является законченным строительством объектом, с коридором, санузлом, кухней, жилыми комнатами и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой адрес. Квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
Кроме того в суд апелляционной инстанции представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 04.07.2014 г. N... "Жилого адрес. Первый этап: жилая часть".
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных А.
Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и ОАО "Региональный банк развития", не препятствует в силу следующего.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Согласно договору залога от 18 декабря 2007 года N... ОАО "СтройПроектЦентр" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "Региональный банк развития" объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: адрес, площадью застройки 6514, 20 кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Согласно договору N... от 18 декабря 2007 г., заключенному между ОАО "Региональный банк развития", именуемого залогодержатель, и ОАО "СтройПроектЦентр", именуемого залогодатель, зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан N..., в обеспечение исполнения кредитных обязательств "СтройПроектЦентр" заложило ОАО "Региональный банк развития" принадлежащее на праве собственности обществу объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: адрес, площадью застройки 6514, 20 кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Условиями указанных выше договоров предусмотрена передача в залог имущества, которое не может быть обременено любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя, в число которых включены жилые квартиры.
Достоверность заключения указанных выше договоров коллегией установлена ранее вынесенными судебными постановлениями и определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2013, 28.02.2014, размещенными в свободном доступе на официальном сайте Арбитражного суда РБ http://ufa.arbitr.ru.
Между тем, договор о долевом участии в строительстве жилья от 22 мая 2007 года N 1276 заключен между ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и А. до заключения договоров залога между ОАО "СтройПроектЦентр" и ОАО "Региональный банк развития". Названный договор о долевом участии не оспорен, недействительным не признан, подписан в рамках правомочий ООО "СПЕЦХИМСНАБ", предоставленных последнему ОАО "СтройПроектЦентр" по договору от 29 ноября 2004 года N... где в п. п. 3.1.9, 3.1.10 предусмотрены обязанности ОАО "СтройПроектЦентр" согласовывать с ООО "СПЕЦХИМСНАБ" условия договоров, заключаемых во исполнение настоящего договора, исполнять договоры, заключенные с третьими лицами, только при условии их предварительного согласования с инвестором.
Судебная коллегия находит не состоятельными доводы ОАО "Региональный банк развития" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан, а также о том, что судом первой инстанции также не учтен факт включения истца в реестр требований кредиторов ОАО "СтройПроектЦентр" по передаче помещений, что само по себе исключает повторное предъявление аналогичных требований к продавцу, поскольку А., вступая в долевое строительство, выступала в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между А. и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" не имеет признаков экономического спора.
В силу ст. 22 ГПК РФ при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в силу п. 1 ст. 11 ГК РФ, ст. 17 Закона о защите прав потребителей, ст. 5 и п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ подведомственны судам общей юрисдикции.
Истцом заявлены требования, которые он обосновывал положениями Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", указывая на то, что неисполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартир в установленные договорами сроки нарушило ее права как потребителя.
Также нельзя признать состоятельным довод апелляционной жалобы представителя ОАО "Региональный банк развития" Н. о том, что судом признано право собственности за заявителем на не завершенный строительством объект недвижимости, поскольку в отношении жилого адрес, в котором за А. признано право собственности на квартиру, администрацией г. Уфы РБ 04 июля 2014 года выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
Иные доводы апелляционной жалобы представителя ОАО "Региональный банк развития" Н. не содержат оснований для изменения или отмены решения в апелляционном порядке и по существу направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права.
Судебная коллегия рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, не находит оснований для изменения или отмены принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда соответствуют требованиям закона и сделаны на основании имеющихся в деле доказательств, обязанность представления которых возложена согласно ст. 56 ГПК РФ на стороны. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 21 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Региональный банк развития" Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Г.А.МИХЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 04.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-15252/14
Требование: О признании права собственности на квартиру.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому истица профинансировала строительство квартиры, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 декабря 2014 г. по делу N 33-15252/14
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.
судей Гонтарь Н.Ю. Михляевой Г.А.
при секретаре: Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Региональный банк развития" Н. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 21 июля 2014 года, которым постановлено:
исковое заявление А. удовлетворить.
Признать за А. право собственности на однокомнатную квартиру N... общей площадью 50,6 кв. м, расположенную на 13 этаже дома по адресу: адрес.
Заслушав доклад судьи Михляевой Г.А., судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с иском к ООО "СПЕЦХИМСНАБ", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на квартиру. В обоснование иска указала, что 22 мая 2007 года между ней и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" заключен договор N... "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес" с последующими дополнительными соглашениями к нему от 19.07.2007 г., от 03.04.2009 г. и от 16.05.2011 г. Согласно указанному договору она профинансировала строительство однокомнатной квартиры N... (строительный номер) на 13 этаже 16-этажного дома, блок Е1, секция 8-14, адрес общей проектной площадью 54,83 кв. м. Стоимость квартиры составила 1548000 руб. Свои обязательства по договору она выполнила в полном объеме - внесла денежные средства на счет ООО "СПЕЦХИМСНАБ"., что подтверждается платежными поручениями. Просила признать за ней право собственности на жилое помещение-квартиру N... на 13 этаже общей площадью по техническому паспорту 50,6 кв. м, в жилом адрес.
Судом постановлено приведенное выше решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе представитель ОАО "Региональный банк развития" Н. просит решение суда отменить ввиду незаконности и необоснованности. Указывает на неверный вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право на получение квартиры в собственность после ее оплаты, поскольку предметом договора является инвестирование строительства жилого дома, а не приобретение квартиры в собственность. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено, в связи с чем, спорный объект является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на жилое помещение в не завершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию. Невозможно удовлетворить требования о признании права собственности на спорный объект в не завершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факт нарушения прав и законных интересов истца. Удовлетворению иска препятствуют договоры залога, заключенные ОАО АКБ "РБР" и ОАО "СтройПроектЦентр". Данное дело подведомственно Арбитражному суду, т.к. в отношении ответчика введена процедура наблюдения. Суд необоснованно применил Закон "О защите прав потребителей".
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя ОАО "РБР" Н., поддержавшую жалобу, представителя А. Б., возражавшую против ее удовлетворения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с ч. 2 ст. 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу ч. 3 его ст. 4 также начиная с указанной даты.
Действие данного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с приведенным выше Федеральным законом объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Установлено, что на основании договора от 29 ноября 2004 года N... между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "СПЕЦХИМСНАБ", предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона "Бакалинский", ограниченном адрес, ООО "СПЕЦХИМСНАБ" в рамках полномочий, установленных указанным выше договором заключен с А. договор N... от 22 мая 2007 года "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес", с последующими дополнительными соглашениями к нему от 19.07.2007 г., от 03.04.2009 г. и от 16.05.2011 г. Согласно указанному договору она профинансировала строительство однокомнатной квартиры N... (строительный номер) на 13 этаже 16-этажного дома, блок Е1, секция 8-14, адрес общей проектной площадью 54,83 кв. м. Стоимость квартиры составила 1548000 руб.
Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию установлен - первый квартал 2010 г., также установлено, что строительство квартир (жилого дома) ведется застройщиком - ОАО "СтройПроектЦентр".
Свои обязательства по договору она выполнила в полном объеме - внесла денежные средства на счет ООО "СПЕЦХИМСНАБ", что подтверждается приобщенными в дело копиями платежных поручений.
Жилой дом адрес окончен строительством, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на адрес, инвентарный номер N..., составленным по состоянию на 22 ноября 2013 г. и выданным территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан.
Согласно письму за N 7-9394/Г от 21.09.2012 Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ за объектом "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по адрес
Как следует из справки о присвоении почтового адреса N 591 от 06 мая 2014 года, выданной Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа РБ, строительному номеру дома "Жилой дом литер адрес.
Строительному номеру квартиры истца соответствует почтовый адрес однокомнатной квартиры N N... на 13 этаже 16-этажного жилого дома инвентарный номер N... по адресу: адрес, блок Е1, секция 8-14, общей площадью жилых помещений 53,6 кв. м.
Инспекцией государственного строительного надзора РБ 28 декабря 2013 года выдано заключение N 131/у о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: "Жилой дом литер 8 в микрорайоне "Бакалинский". 1-й этап, жилая часть" соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.
С учетом установленных по делу обстоятельств, приведенных выше норм материального права, исходя из существа договора о долевом участии в строительстве жилья от 22 мая 2007 года N..., судебная коллегия находит, что конечной целью участия истца в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения с целью проживания в нем и оплаченные им денежные средства предназначены для финансирования строительства только этого жилого помещения.
Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу, что к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Судебная коллегия находит, что доводы ответчика о том, что банкротство застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" и инвестора ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и отсутствие ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права на спорную квартиру за ООО "СПЕЦХИМСНАБ" препятствует передаче квартиры А., не являются основанием к отмене решения суда. Неисполнение обязательства по передаче квартиры истцу влечет нарушение ее прав на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме, спорная квартира является законченным строительством объектом, с коридором, санузлом, кухней, жилыми комнатами и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой адрес. Квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
Кроме того в суд апелляционной инстанции представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 04.07.2014 г. N... "Жилого адрес. Первый этап: жилая часть".
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных А.
Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и ОАО "Региональный банк развития", не препятствует в силу следующего.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Согласно договору залога от 18 декабря 2007 года N... ОАО "СтройПроектЦентр" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "Региональный банк развития" объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: адрес, площадью застройки 6514, 20 кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Согласно договору N... от 18 декабря 2007 г., заключенному между ОАО "Региональный банк развития", именуемого залогодержатель, и ОАО "СтройПроектЦентр", именуемого залогодатель, зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан N..., в обеспечение исполнения кредитных обязательств "СтройПроектЦентр" заложило ОАО "Региональный банк развития" принадлежащее на праве собственности обществу объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: адрес, площадью застройки 6514, 20 кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Условиями указанных выше договоров предусмотрена передача в залог имущества, которое не может быть обременено любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя, в число которых включены жилые квартиры.
Достоверность заключения указанных выше договоров коллегией установлена ранее вынесенными судебными постановлениями и определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2013, 28.02.2014, размещенными в свободном доступе на официальном сайте Арбитражного суда РБ http://ufa.arbitr.ru.
Между тем, договор о долевом участии в строительстве жилья от 22 мая 2007 года N 1276 заключен между ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и А. до заключения договоров залога между ОАО "СтройПроектЦентр" и ОАО "Региональный банк развития". Названный договор о долевом участии не оспорен, недействительным не признан, подписан в рамках правомочий ООО "СПЕЦХИМСНАБ", предоставленных последнему ОАО "СтройПроектЦентр" по договору от 29 ноября 2004 года N... где в п. п. 3.1.9, 3.1.10 предусмотрены обязанности ОАО "СтройПроектЦентр" согласовывать с ООО "СПЕЦХИМСНАБ" условия договоров, заключаемых во исполнение настоящего договора, исполнять договоры, заключенные с третьими лицами, только при условии их предварительного согласования с инвестором.
Судебная коллегия находит не состоятельными доводы ОАО "Региональный банк развития" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан, а также о том, что судом первой инстанции также не учтен факт включения истца в реестр требований кредиторов ОАО "СтройПроектЦентр" по передаче помещений, что само по себе исключает повторное предъявление аналогичных требований к продавцу, поскольку А., вступая в долевое строительство, выступала в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между А. и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" не имеет признаков экономического спора.
В силу ст. 22 ГПК РФ при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в силу п. 1 ст. 11 ГК РФ, ст. 17 Закона о защите прав потребителей, ст. 5 и п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ подведомственны судам общей юрисдикции.
Истцом заявлены требования, которые он обосновывал положениями Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", указывая на то, что неисполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартир в установленные договорами сроки нарушило ее права как потребителя.
Также нельзя признать состоятельным довод апелляционной жалобы представителя ОАО "Региональный банк развития" Н. о том, что судом признано право собственности за заявителем на не завершенный строительством объект недвижимости, поскольку в отношении жилого адрес, в котором за А. признано право собственности на квартиру, администрацией г. Уфы РБ 04 июля 2014 года выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
Иные доводы апелляционной жалобы представителя ОАО "Региональный банк развития" Н. не содержат оснований для изменения или отмены решения в апелляционном порядке и по существу направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права.
Судебная коллегия рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, не находит оснований для изменения или отмены принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда соответствуют требованиям закона и сделаны на основании имеющихся в деле доказательств, обязанность представления которых возложена согласно ст. 56 ГПК РФ на стороны. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 21 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Региональный банк развития" Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Г.А.МИХЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)