Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ненадлежащим образом исполнил договорное обязательство по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.08.2015.
Полный текст постановления изготовлен 07.08.2015.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Камановой М.Н.,
судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,
при участии представителей
от истца: Семеновой М.Ю. (доверенность от 26.02.2015),
от ответчика: Логинова М.И. (доверенность от 10.04.2015),
от третьего лица: Лодоркиной О.В. (доверенность от 10.12.2014),
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
Министерства имущественных и земельных отношений
Чувашской Республики - Чувашии
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015,
принятое судьями Большаковой О.А., Бухтояровой Л.В., Александровой О.Ю.,
по делу N А79-5488/2014
по иску Министерства имущественных и земельных отношений
Чувашской Республики - Чувашии
к обществу с ограниченной ответственностью "ХИМТЕХ"
(ОГРН: 1052128019041, ИНН: 2129056814),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - публичное акционерное общество "Химпром" (ОГРН: 1022100910226),
о взыскании долга и неустойки
и
Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики - Чувашии (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "ХИМТЕХ" (далее - Общество) о взыскании 316 999 рублей 98 копеек задолженности по арендной плате с 01.01.2014 по 30.06.2014 и 30 696 рублей 17 копеек пеней с 01.01.2014 по 30.06.2014 по договору от 24.10.2013 N 3545, а также 163 783 рублей 25 копеек задолженности по арендной плате с 24.10.2013 по 30.06.2014 и 17 478 рублей 30 копеек пеней с 28.12.2013 по 30.06.2014 по договору от 12.12.2013 N 1045.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Химпром" (в настоящее время - публичное акционерное общество "Химпром").
Исковые требования основаны на статьях 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в соответствии с договором аренды нежилого здания и договором аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 16.12.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии отменено, в иске отказано.
Не согласившись с постановлением, истец обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя, Общество было информировано о состоянии арендуемого объекта и подписало акты приема-передачи без замечаний, поэтому Министерство не может нести ответственность за недостатки здания, очевидные для арендатора; необоснован вывод суда второй инстанции о невозможности пользования объектом.
Представитель Министерства в судебном заседании поддержал доводы жалобы.
Представитель Общества в судебном заседании возразил против жалобы по доводам, изложенным в отзыве.
Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал доводы жалобы.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 30.07.2015 до 10 часов 30 минут 04.08.2015.
Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд усмотрел основания для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как видно из материалов дела и установили суды, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.10.2013 N 3545 аренды государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики - Чувашии, согласно условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование одноэтажное панельное здание с кирпичными вставками литера Я (корпус 399) общей площадью 1256,1 квадратного метра по адресу: Чувашская Республика, город Новочебоксарск, улица Промышленная, 101, для использования в производственных целях.
В пункте 3.1 договора аренды предусмотрено, что годовой размер арендной платы установлен с 24.10.2013 в сумме 634 000 рублей и подлежит перечислению арендатором за каждый месяц вперед до 10-го числа текущего месяца.
Кроме того, стороны заключили договор от 12.12.2013 N 1045 аренды земельного участка, являющегося государственной собственностью Чувашской Республики - Чувашии, общей площадью 3480 квадратных метров, с кадастровым номером 21:02:011001:268, расположенного по адресу: Чувашская Республика, город Новочебоксарск, административное здание, улица Промышленная, 101, для содержания и эксплуатации производственных и иных объектов.
В силу пункта 4.1 договора годовой размер арендной платы за участок определен в сумме 97 563 рублей 55 копеек.
Договоры заключены на срок с 24.10.2013 до 22.10.2014. Имущество передано арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 24.10.2013.
В акте приема передачи и осмотра технического состояния объекта аренды от 24.10.2013 сторонами отмечено, что стены и перекрытия (пол, потолок), внутренняя отделка находятся в удовлетворительном состоянии, система отопления, система электроосвещения (снабжения) не эксплуатировались, сантехоборудование не эксплуатировалось (имеется в наличии).
Указав на наличие задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против иска, Общество указало на невозможность использования предмета аренды, переданного для производственных нужд, ввиду отсутствия в здании коммуникаций, в том числе отопления, электроснабжения, сантехоборудования, а также ввиду отсутствия доступа к объекту аренды, находящемуся на территории третьего лица.
Удовлетворив исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия задолженности по арендной плате в соответствии с представленным истцом расчетом и отметил, что арендатор без замечаний и возражений принял спорное помещение. Объект принят ответчиком в аренду с учетом указанных в акте приема-передачи недостатков. Доказательств наличия недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик не представил.
Суд второй инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ввиду фактического неисполнения арендодателем обязательства по передаче объекта арендатору в состоянии, пригодном к эксплуатации.
Суд округа с учетом обстоятельств дела признал необоснованным применение к спорным отношениям разъяснений, данных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Невозможность эксплуатации объекта в рассматриваемом споре суд апелляционной инстанции связал с состоянием объекта и наличием в нем конкретных недостатков, что не может быть признано обоснованным.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендатора проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.
Ответчик не воспользовался правом, предоставленным ему нормами статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписал акт приема-передачи здания без разногласий.
Доказательства того, что недостатки, обозначенные ответчиком, были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра, в деле отсутствуют, что исключает возложение на арендодателя последствий неосмотрительности арендатора.
Отказав в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд также пришел к выводу о том, что доступ к арендуемому зданию ограничен ввиду нахождения его на территории третьего лица, относящейся к опасным производственным объектам 1 класса опасности (чрезвычайно высокая опасность), требующим соблюдения особого пропускного и внутриобъектового режимов; договор аренды не содержит указаний на необходимость заключать договоры на организацию охраны и использования автодорог и иного имущества в целях обеспечения доступа на территорию опасного производственного объекта и к объекту аренды за дополнительную плату и на условиях, предложенных третьим лицом (не являющимся стороной спорных договоров аренды).
Из материалов дела видно, что, заключая договор аренды, Общество предполагало размещение на объекте химического производства, то есть опасного производства. Общество, осуществляя коммерческую деятельность (химическое производство), знало о том, что арендуемый объект должен находиться под соответствующей охраной, что непременно повлечет дополнительные расходы.
Договор аренды от 24.10.2013 содержит пункт 3.3, предусматривающий обязанность арендатора нести эксплуатационные расходы, перечень которых неограничен, и оплачивать коммунальные платежи, которые устанавливаются отдельными договорами арендатора с соответствующими организациями в соответствии с установленными тарифами, ценами, ставками.
Заявитель в жалобе указывает, что необходимость оформления разовых пропусков для Общества вызвана уклонением Общества от заключения с третьим лицом договоров на организацию охраны и использования дорог, принадлежащих третьему лицу.
В судебном заседании представитель арендатора пояснил, что фактически возник спор в связи с чрезмерными, по мнению Общества, затратами на оформление постоянных или разовых пропусков.
В силу основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Действуя разумно и добросовестно, арендатор до заключения договора аренды на изложенных условиях должен был принять меры к определению состава и объема эксплуатационных затрат по арендованному объекту относительно своих финансовых возможностей и установленных арендных платежей.
Последующее осознание невыгодности для себя договорных отношений не может служить основанием для одностороннего отказа от исполнения принятых на себя обязательств или их изменения, в связи с чем переписка арендатора по вопросу предоставления арендодателем свободного доступа к объекту аренды не имеет значения для разрешения настоящего спора.
Общество не заявляло в период действия договора требования о его расторжении.
Таким образом, материалы дела подтверждают и стороны не оспаривают, что имущество было передано Обществу, чем исполнена обязанность арендодателя; ответчик был информирован о недостатках объекта, а истец не чинил препятствий к его использованию.
При отсутствии препятствий в пользовании арендованным имуществом со стороны арендодателя отсутствуют правовые основания для освобождения арендатора от внесения арендных платежей.
Ссылка суда апелляционной инстанции на статью 611 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассмотренном споре неправомерна, поскольку арендатор принял объект и подписал акт приема-передачи без оговорок и каких-либо возражений, касающихся препятствий в использовании объекта в виде отсутствия коммуникаций и свободного доступа к объекту, для выявления которых достаточно обычного внимательного осмотра получаемых в имущественный наем вещей.
Из материалов дела видно и судом установлено, что арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент заключения договора, тем не менее взял его в аренду на условиях данного договора, в связи с чем должен нести обязательства по внесению арендных платежей.
При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и неустойки является неправомерным.
Решение суда первой инстанции следует оставить в силе, как основанное на правильном применении законодательства, при этом постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 на основании пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, а также неправильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, связанные с рассмотрением кассационной жалобы, подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации.
Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики - Чувашии удовлетворить.
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 по делу N А79-5488/2014 отменить. Оставить в силе решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 16.12.2014.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ХИМТЕХ" в доход федерального бюджета Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, связанные с рассмотрением кассационной жалобы в размере 3000 рублей.
Арбитражному суду Чувашской Республики - Чувашии выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 07.08.2015 N Ф01-2547/2015 ПО ДЕЛУ N А79-5488/2014
Требование: О взыскании долга по договору аренды земельного участка, являющегося государственной собственностью, и по договору аренды государственного имущества.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ненадлежащим образом исполнил договорное обязательство по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2015 г. по делу N А79-5488/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 04.08.2015.
Полный текст постановления изготовлен 07.08.2015.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Камановой М.Н.,
судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,
при участии представителей
от истца: Семеновой М.Ю. (доверенность от 26.02.2015),
от ответчика: Логинова М.И. (доверенность от 10.04.2015),
от третьего лица: Лодоркиной О.В. (доверенность от 10.12.2014),
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
Министерства имущественных и земельных отношений
Чувашской Республики - Чувашии
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015,
принятое судьями Большаковой О.А., Бухтояровой Л.В., Александровой О.Ю.,
по делу N А79-5488/2014
по иску Министерства имущественных и земельных отношений
Чувашской Республики - Чувашии
к обществу с ограниченной ответственностью "ХИМТЕХ"
(ОГРН: 1052128019041, ИНН: 2129056814),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - публичное акционерное общество "Химпром" (ОГРН: 1022100910226),
о взыскании долга и неустойки
и
установил:
Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики - Чувашии (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "ХИМТЕХ" (далее - Общество) о взыскании 316 999 рублей 98 копеек задолженности по арендной плате с 01.01.2014 по 30.06.2014 и 30 696 рублей 17 копеек пеней с 01.01.2014 по 30.06.2014 по договору от 24.10.2013 N 3545, а также 163 783 рублей 25 копеек задолженности по арендной плате с 24.10.2013 по 30.06.2014 и 17 478 рублей 30 копеек пеней с 28.12.2013 по 30.06.2014 по договору от 12.12.2013 N 1045.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Химпром" (в настоящее время - публичное акционерное общество "Химпром").
Исковые требования основаны на статьях 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в соответствии с договором аренды нежилого здания и договором аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 16.12.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии отменено, в иске отказано.
Не согласившись с постановлением, истец обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя, Общество было информировано о состоянии арендуемого объекта и подписало акты приема-передачи без замечаний, поэтому Министерство не может нести ответственность за недостатки здания, очевидные для арендатора; необоснован вывод суда второй инстанции о невозможности пользования объектом.
Представитель Министерства в судебном заседании поддержал доводы жалобы.
Представитель Общества в судебном заседании возразил против жалобы по доводам, изложенным в отзыве.
Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал доводы жалобы.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 30.07.2015 до 10 часов 30 минут 04.08.2015.
Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд усмотрел основания для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как видно из материалов дела и установили суды, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.10.2013 N 3545 аренды государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики - Чувашии, согласно условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование одноэтажное панельное здание с кирпичными вставками литера Я (корпус 399) общей площадью 1256,1 квадратного метра по адресу: Чувашская Республика, город Новочебоксарск, улица Промышленная, 101, для использования в производственных целях.
В пункте 3.1 договора аренды предусмотрено, что годовой размер арендной платы установлен с 24.10.2013 в сумме 634 000 рублей и подлежит перечислению арендатором за каждый месяц вперед до 10-го числа текущего месяца.
Кроме того, стороны заключили договор от 12.12.2013 N 1045 аренды земельного участка, являющегося государственной собственностью Чувашской Республики - Чувашии, общей площадью 3480 квадратных метров, с кадастровым номером 21:02:011001:268, расположенного по адресу: Чувашская Республика, город Новочебоксарск, административное здание, улица Промышленная, 101, для содержания и эксплуатации производственных и иных объектов.
В силу пункта 4.1 договора годовой размер арендной платы за участок определен в сумме 97 563 рублей 55 копеек.
Договоры заключены на срок с 24.10.2013 до 22.10.2014. Имущество передано арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 24.10.2013.
В акте приема передачи и осмотра технического состояния объекта аренды от 24.10.2013 сторонами отмечено, что стены и перекрытия (пол, потолок), внутренняя отделка находятся в удовлетворительном состоянии, система отопления, система электроосвещения (снабжения) не эксплуатировались, сантехоборудование не эксплуатировалось (имеется в наличии).
Указав на наличие задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против иска, Общество указало на невозможность использования предмета аренды, переданного для производственных нужд, ввиду отсутствия в здании коммуникаций, в том числе отопления, электроснабжения, сантехоборудования, а также ввиду отсутствия доступа к объекту аренды, находящемуся на территории третьего лица.
Удовлетворив исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия задолженности по арендной плате в соответствии с представленным истцом расчетом и отметил, что арендатор без замечаний и возражений принял спорное помещение. Объект принят ответчиком в аренду с учетом указанных в акте приема-передачи недостатков. Доказательств наличия недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик не представил.
Суд второй инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ввиду фактического неисполнения арендодателем обязательства по передаче объекта арендатору в состоянии, пригодном к эксплуатации.
Суд округа с учетом обстоятельств дела признал необоснованным применение к спорным отношениям разъяснений, данных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Невозможность эксплуатации объекта в рассматриваемом споре суд апелляционной инстанции связал с состоянием объекта и наличием в нем конкретных недостатков, что не может быть признано обоснованным.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендатора проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.
Ответчик не воспользовался правом, предоставленным ему нормами статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписал акт приема-передачи здания без разногласий.
Доказательства того, что недостатки, обозначенные ответчиком, были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра, в деле отсутствуют, что исключает возложение на арендодателя последствий неосмотрительности арендатора.
Отказав в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд также пришел к выводу о том, что доступ к арендуемому зданию ограничен ввиду нахождения его на территории третьего лица, относящейся к опасным производственным объектам 1 класса опасности (чрезвычайно высокая опасность), требующим соблюдения особого пропускного и внутриобъектового режимов; договор аренды не содержит указаний на необходимость заключать договоры на организацию охраны и использования автодорог и иного имущества в целях обеспечения доступа на территорию опасного производственного объекта и к объекту аренды за дополнительную плату и на условиях, предложенных третьим лицом (не являющимся стороной спорных договоров аренды).
Из материалов дела видно, что, заключая договор аренды, Общество предполагало размещение на объекте химического производства, то есть опасного производства. Общество, осуществляя коммерческую деятельность (химическое производство), знало о том, что арендуемый объект должен находиться под соответствующей охраной, что непременно повлечет дополнительные расходы.
Договор аренды от 24.10.2013 содержит пункт 3.3, предусматривающий обязанность арендатора нести эксплуатационные расходы, перечень которых неограничен, и оплачивать коммунальные платежи, которые устанавливаются отдельными договорами арендатора с соответствующими организациями в соответствии с установленными тарифами, ценами, ставками.
Заявитель в жалобе указывает, что необходимость оформления разовых пропусков для Общества вызвана уклонением Общества от заключения с третьим лицом договоров на организацию охраны и использования дорог, принадлежащих третьему лицу.
В судебном заседании представитель арендатора пояснил, что фактически возник спор в связи с чрезмерными, по мнению Общества, затратами на оформление постоянных или разовых пропусков.
В силу основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Действуя разумно и добросовестно, арендатор до заключения договора аренды на изложенных условиях должен был принять меры к определению состава и объема эксплуатационных затрат по арендованному объекту относительно своих финансовых возможностей и установленных арендных платежей.
Последующее осознание невыгодности для себя договорных отношений не может служить основанием для одностороннего отказа от исполнения принятых на себя обязательств или их изменения, в связи с чем переписка арендатора по вопросу предоставления арендодателем свободного доступа к объекту аренды не имеет значения для разрешения настоящего спора.
Общество не заявляло в период действия договора требования о его расторжении.
Таким образом, материалы дела подтверждают и стороны не оспаривают, что имущество было передано Обществу, чем исполнена обязанность арендодателя; ответчик был информирован о недостатках объекта, а истец не чинил препятствий к его использованию.
При отсутствии препятствий в пользовании арендованным имуществом со стороны арендодателя отсутствуют правовые основания для освобождения арендатора от внесения арендных платежей.
Ссылка суда апелляционной инстанции на статью 611 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассмотренном споре неправомерна, поскольку арендатор принял объект и подписал акт приема-передачи без оговорок и каких-либо возражений, касающихся препятствий в использовании объекта в виде отсутствия коммуникаций и свободного доступа к объекту, для выявления которых достаточно обычного внимательного осмотра получаемых в имущественный наем вещей.
Из материалов дела видно и судом установлено, что арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент заключения договора, тем не менее взял его в аренду на условиях данного договора, в связи с чем должен нести обязательства по внесению арендных платежей.
При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и неустойки является неправомерным.
Решение суда первой инстанции следует оставить в силе, как основанное на правильном применении законодательства, при этом постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 на основании пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, а также неправильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, связанные с рассмотрением кассационной жалобы, подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации.
Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики - Чувашии удовлетворить.
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 по делу N А79-5488/2014 отменить. Оставить в силе решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 16.12.2014.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ХИМТЕХ" в доход федерального бюджета Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, связанные с рассмотрением кассационной жалобы в размере 3000 рублей.
Арбитражному суду Чувашской Республики - Чувашии выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.Н.КАМАНОВА
М.Н.КАМАНОВА
Судьи
С.В.БАБАЕВ
В.Ю.ПАВЛОВ
С.В.БАБАЕВ
В.Ю.ПАВЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)