Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По договору уступки прав истица приобрела право требования на гаражный бокс у ответчика, однако ответчик свою обязанность по передаче гаража не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Осетровой З.Х.
судей Салихова Х.А. Якуповой Н.Н.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе генерального директора Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" Г.А.В. на решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата по гражданскому делу по иску Г.А.В. к ЗАО "... ООО... о признании права собственности на гаражный бокс, которым постановлено:
удовлетворить иск Г.А.В.
Признать право собственности Г.А.В. на гаражный бокс N... в составе подземной автостоянки (литер...), имеющий общую площадь... кв. м, расположенный по адресу: адрес Башкортостан, адрес, микрорайон "...
Взыскать с ЗАО "..." в пользу Г.А.В. госпошлину в размере... рублей.
Взыскать с ООО "... в пользу Г.А.В. госпошлину в размере... рублей.
Заслушав доклад судьи ФИО11, судебная коллегия
Г.А.В. обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО "...", ООО..." о признании права собственности на гаражный бокс N... в составе подземной автостоянки (литер 13.1), имеющий общую площадь... кв. м, расположенный по адресу: микрорайон..." адрес городского округа адрес, о взыскании судебных расходов по оплате госпошлины.
Свои требования мотивировала тем, что дата между ООО "СтройТехЦентр" и ЗАО "..." был заключен договор об инвестиционном строительстве гаражных боксов в количестве 11 боксов в составе подземной автостоянки в микрорайоне..." адрес с объектами инфраструктуры, в том числе гаражного бокса N 11. Указанный договор заключен ООО... на основании договоров инвестирования N... и... от дата, заключенными с ГУП "...
Дата между истцом и ЗАО "..." заключен договор уступки прав (требования), согласно которому она приняла права (требования) и обязанности по договору об инвестиционном строительстве гаражных боксов в отношении гаражного бокса N... в составе подземной автостоянки (литер 13.1) в микрорайоне "... адрес с объектами инженерной инфраструктуры. В счет уступаемых прав и обязанностей она произвела оплату в размере... рублей. В нарушение условий договора ЗАО "..." данный гаражный бокс не передан.
В соответствии с п. 2.5., 2.6. Договора уступки прав Истец приобрел право требования на указанный выше гаражный бокс у Ответчика по цене... руб., что подтверждается актом приема-передачи векселей от дата. Однако Ответчик обязанности по Договору уступки не исполнил.
Дата истцом было направлено письмо в адрес ответчика ЗАО о сроках ввода объекта в эксплуатацию с получением соответствующего разрешения и передаче ей по акту приема-передачи гаражного бокса, однако до настоящего времени ответ на него истцом не получен.
Отсутствие правоустанавливающих документов, в частности: акта приема-передачи гаражного бокса, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, разрешения на строительство, правоустанавливающих документов на земельный участок, препятствует истцу зарегистрировать право собственности на гаражный бокс.
Суд вынес приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе генеральный директор Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" Г.А.В. ставит вопрос об отмене решения суда ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает на то, что в соответствии с Соглашением о намерениях от дата, заключенным между ГУП "... и ООО "... договоры на участие в инвестировании строительства Стороны заключают отдельно на каждый бокс (согласно Приложения N... - литер 13.1) по мере выполнения подрядных работ в соответствии с объемом выполненных работ. Договор об инвестиционном строительстве гаражных боксов N... между ООО "..." и ЗАО "..." был заключен дата со ссылкой на договор инвестирования N... от дата, по которому гаражные боксы не были распределены. Кроме того, уже действовало вышеуказанное Соглашение о намерениях, согласно которому Стороны заключают договоры на участие в инвестировании строительства отдельно на каждый бокс, а отдельный договор на участие в инвестировании строительства на гаражный бокс N... между ГУП "..." и ООО..." на тот момент заключен не был. Договор уступки прав требования был заключен дата, однако отдельный договор инвестирования на гаражный бокс N..., где ГУП "..." выступило в качестве Застройщика, а ООО "..." в качестве Инвестора заключен только дата. Таким образом, в... году у ООО "..." не было права на заключение какого-либо договора на реализацию гаражного бокса N... с третьими лицами. В нарушение графика расчет по договору ООО "..." не произведен, разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию отсутствует, гаражный бокс по акту приема-передачи ГУП "..." ООО "..." не передан.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения ООО "..." на апелляционную жалобу, выслушав представителя ГУП "..." Г.А.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя Г.А.В. - Г.А.В., представителя ЗАО..." Г.А.В., согласившихся с решением суда, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Данное решение указанным требованиям не отвечает.
Как следует из материалов дела, между ГУП "Фонд жилищного строительства" (Застройщик) и ООО "... (Инвестор) был заключен договор инвестирования от дата N.... Предметом которого в соответствии с п. 1.1 Застройщик ГУП "Фонд жилищного строительства", является осуществление строительства подземной автостоянки (Литер 13.1) на 53 бокса в микрорайоне адрес с объектами инженерной инфраструктуры (далее Объект).
Согласно п. 1.3 указанного договора Инвестор обязуется финансировать строительство Объекта с инженерными сетями, с учетом затрат по осуществлению функций заказчика, затрат по расселению и сносу жилых домов, зданий и сооружений, находящихся в зоне строительства Объекта, подготовку площадки под строительство и отчисления производимые Застройщиком администрации городского округа адрес. (л.д. 28).
Согласно п. 1.6 упомянутого договора инвестирования, этажность объекта составляет 2 уровня, количество автомобильных боксов 53, конструктивные решения, отделка и инженерное обеспечение - в соответствии с проектом, электрическая часть в объеме проекта.
Дата между ООО..." и ЗАО "..." был заключен договор N 11-Г об инвестиционном строительстве гаражных боксов" в составе подземной автостоянки (литер 15.1 и литер 13.1).
В соответствии с п. 1.1 данного договора ООО "... обязуется передать ЗАО "...", а ЗАО "..." оплатить и принять в установленном порядке гаражные боксы в количестве 11 боксов в составе подземной автостоянки (литер 15.1 и литер 13.1) в микрорайоне "... адрес с объектами инженерной инфраструктуры. Ориентировочный срок окончания строительства и ввода "Объектов" в эксплуатацию дата.
дата между ЗАО "..." и истцом Г.А.В. был заключен договор уступки прав (требования) по договору об инвестиционном строительстве гаражных боксов N 11-Г от дата.
В соответствии с условиями данного договора, пункта 1.1 Сторона 1 ЗАО "... уступает, а Сторона 2 Г.А.В. принимает права требования и обязанности, принадлежащее Стороне 1 по договору об инвестиционном строительстве гаражных боксов N 11-Г от дата в отношении гаражного бокса N... в составе подземной автостоянки (литер 13.1) в микрорайоне... адрес с объектами инженерной инфраструктуры.
Пунктами 2.3 и 2.4 названного "договора" в счет уступаемых прав и обязанностей Г.А.В. производит оплату в размере... руб. Денежная сумма, указанная в договоре уплачивается в течение 3-х календарных дней с даты заключения настоящего договора, путем передачи векселей ЗАО..." по Акту приема-передачи, либо путем перечисления на расчетный счет ЗАО...
В соответствии с пунктом 1.3 договора уступки прав (требования) N... от дата следует, что согласно пункту 3.1.5 договора инвестирования Сторона 3 - ООО..." обязуется передать по акту приема-передачи Стороне 1 - ЗАО "..." в течение... дней после сдачи автостоянки в эксплуатацию и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, причитающийся ему объект.
Г.А.В. дата передала ЗАО "Уральская газонефтехимическая компания" вексель N... на сумму... рублей, что подтверждается актом приема передачи векселя от дата.
Согласно доводов истца, ввиду отсутствия акта-приема передачи на гаражный бокс, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и других правоустанавливающих документов, у нее отсутствует возможность зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке на него.
Согласно договору аренды земельного участка N... от дата, заключенного между ГУП..." и Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан, арендатор - ГУП..." принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером..., для проектирования и строительства подземной автостоянки литер 13.1, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющимся неотъемлемой частью договора аренды. Согласно пункту 2 данного договора участок обладает всеми свойствами и качествами, необходимыми для его использования по целевому назначению. Договор аренды, в соответствии с п. 3.1. заключен на срок с дата по дата.
Удовлетворяя требования истца Г.А.В. о признании права собственности на гаражный бокс N... в составе подземной автостоянки (литер 13.1), расположенный по адресу в микрорайоне..." адрес, суд исходил из того, что гаражный бокс N... в составе подземной автостоянки (литер 13.1) строительством фактически окончен, отвечает требованиям градостроительных норм, правами третьих лиц не обременен, однако в нарушение условий договора ЗАО..." данный гаражный бокс не передан. Также указал на то, что доводы представителя третьего лица ГУП "..." не могут быть основанием для отказа в удовлетворении иска. Кроме того, Г.А.В. полностью исполнила все обязательства по договору, в том числе, передала ЗАО "... вексель на сумму... рублей в счет оплаты за гаражный бокс.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда в связи со следующим.
В соответствии с разъяснениями, указанными в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Федерального закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса).
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
При этом законодательство об инвестиционной деятельности предусматривает, что субъект инвестиционного процесса наделен правами по владению, пользованию и распоряжению объектом капитальных вложений лишь при обязательном соблюдении положений действующего законодательства о государственной регистрации права собственности на такой объект.
Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В то же время для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
В установленном порядке право собственности за застройщиком - ГУП "Фонд жилищного строительства" на спорное помещение не зарегистрировано.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривалось сторонами, право собственности в отношении спорного гаражного бокса по состоянию на момент рассмотрения судом данного спора в установленном законом порядке ни за кем не зарегистрировано; до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в установленном законом порядке спорное помещение в эксплуатацию не принималось; доказательств, подтверждающих выдачу разрешения на строительство застройщику, не представлено, равно как и документов на ввод в эксплуатацию спорного объект недвижимости застройщику - ГУП "..." не выдано; спорное помещение - гаражный бокс N..., расположенный по адресу: микрорайон..." адрес городского округа адрес, общей площадью... кв. м.
Кроме того, материалами дела установлено, что в соответствии с Соглашением о намерениях от дата, заключенным между ГУП "... и ООО "...", договоры на участие в инвестировании строительства Стороны заключают отдельно на каждый бокс (согласно Приложения N... - литер 13.1) по мере выполнения подрядных работ в соответствии с объемом выполненных работ.
Договор об инвестиционном строительстве гаражных боксов N... между ООО "... и ЗАО..." заключен дата со ссылкой на договор инвестирования N... от дата, по которому гаражные боксы не были распределены.
Отдельный договор на участие в инвестировании строительства на гаражный бокс N... между ГУП "... и ООО "... на момент заключения договора инвестирования от дата заключен не был. Договор уступки прав требования был заключен дата, однако отдельный договор инвестирования на гаражный бокс N..., где ГУП "..." выступило в качестве Застройщика, а ООО..." в качестве Инвестора заключен только дата.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что в... году у ООО "..." не было права на заключение какого-либо договора на реализацию гаражного бокса N... с третьими лицами.
Также из материалов дела видно, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером... предназначенный для проектирования и строительства подземной автостоянки, между ГУП "..." и Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан был заключен лишь дата, что подтверждается договором аренды земельного участка N... от дата (л.д. 47 - 48). Согласно кадастровому паспорту земельного участка, являющимся неотъемлемой частью договора аренды, разрешенное использование земельного участка указано: для проектирования и строительства подземной автостоянки литер 13.1. (л.д. 49).
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от дата N... разрешенное использование данного земельного участка с кадастровым номером..., указано: для проектирования и строительства подземной автостоянки литер 13.1. Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости дата.
Признание исковых требований Г.А.В. ответчиками ЗАО "...", ООО...", судом принято необоснованно, поскольку в силу положений статьи 39 ГПК РФ суд принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и утверждает мировое соглашение сторон, если это не противоречит закону или не нарушает права и законные интересы других лиц. По мнению судебной коллегии использование муниципального земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы собственника земли, что в соответствии с приведенными выше положениями статьи 39 ГПК РФ является препятствием для принятия судом признания иска ответчиком.
Кроме того, в соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
Признание права собственности на гаражный бокс, расположенный на земельном участке, предназначенном для проектирования и строительства подземной автостоянки, является нарушением указанного выше положения Закона, что является препятствием как для принятия судом признания иска ответчиками согласно статье 39 ГПК РФ, так и для признания права собственности на гаражный бокс.
Таким образом, решение суда о принятии признания иска ответчиками и признания за истцом права собственности на объект недвижимости гаражный бокс без установления соответствия постройки целевому назначению и разрешенному способу использования земельного участка является нарушением указанных выше норм как материального, так и процессуального права.
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, Г.А.В. просила суд признать за ней право собственности на гаражный бокс N..., представив в обоснование своих требований вышеуказанные договора.
Между тем, в материалах дела данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимости - гаражный бокс, подлежащий передаче истцу, в представленных документах не содержится. Техническая документация и правоустанавливающие документы на гаражный бокс в материалах дела отсутствуют.
Согласно материалам дела, разрешенное использование земельного участка: для проектирования и строительства подземной автостоянки литер 13.1.
Исходя из имеющихся доказательств, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом не доказано наличие технических характеристик того объекта, на который она просит признать право собственности.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции неправильно установлены обстоятельства дела, имеющие существенное значение, неправильно применены нормы материального и процессуального права, что привело к вынесению неправильного по существу решения, в связи с чем, оно не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Законных оснований для удовлетворения требований Г.А.В. о признании права собственности на гаражный бокс N... расположенный по адресу: микрорайон..." адрес городского округа адрес, общей площадью... кв. м не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата отменить и принять новое решение:
в удовлетворении исковых требований Г.А.В. к ЗАО "..., ООО "..." о признании права собственности на гаражный бокс N..., расположенный по адресу: микрорайон "..." адрес городского округа адрес, общей площадью... кв. м, о взыскании судебных расходов по оплате госпошлины - отказать.
Справка: Судья Индан И.Я.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 11.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1776/2014
Требование: О признании права собственности на гаражный бокс.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По договору уступки прав истица приобрела право требования на гаражный бокс у ответчика, однако ответчик свою обязанность по передаче гаража не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 февраля 2014 г. по делу N 33-1776/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Осетровой З.Х.
судей Салихова Х.А. Якуповой Н.Н.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе генерального директора Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" Г.А.В. на решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата по гражданскому делу по иску Г.А.В. к ЗАО "... ООО... о признании права собственности на гаражный бокс, которым постановлено:
удовлетворить иск Г.А.В.
Признать право собственности Г.А.В. на гаражный бокс N... в составе подземной автостоянки (литер...), имеющий общую площадь... кв. м, расположенный по адресу: адрес Башкортостан, адрес, микрорайон "...
Взыскать с ЗАО "..." в пользу Г.А.В. госпошлину в размере... рублей.
Взыскать с ООО "... в пользу Г.А.В. госпошлину в размере... рублей.
Заслушав доклад судьи ФИО11, судебная коллегия
установила:
Г.А.В. обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО "...", ООО..." о признании права собственности на гаражный бокс N... в составе подземной автостоянки (литер 13.1), имеющий общую площадь... кв. м, расположенный по адресу: микрорайон..." адрес городского округа адрес, о взыскании судебных расходов по оплате госпошлины.
Свои требования мотивировала тем, что дата между ООО "СтройТехЦентр" и ЗАО "..." был заключен договор об инвестиционном строительстве гаражных боксов в количестве 11 боксов в составе подземной автостоянки в микрорайоне..." адрес с объектами инфраструктуры, в том числе гаражного бокса N 11. Указанный договор заключен ООО... на основании договоров инвестирования N... и... от дата, заключенными с ГУП "...
Дата между истцом и ЗАО "..." заключен договор уступки прав (требования), согласно которому она приняла права (требования) и обязанности по договору об инвестиционном строительстве гаражных боксов в отношении гаражного бокса N... в составе подземной автостоянки (литер 13.1) в микрорайоне "... адрес с объектами инженерной инфраструктуры. В счет уступаемых прав и обязанностей она произвела оплату в размере... рублей. В нарушение условий договора ЗАО "..." данный гаражный бокс не передан.
В соответствии с п. 2.5., 2.6. Договора уступки прав Истец приобрел право требования на указанный выше гаражный бокс у Ответчика по цене... руб., что подтверждается актом приема-передачи векселей от дата. Однако Ответчик обязанности по Договору уступки не исполнил.
Дата истцом было направлено письмо в адрес ответчика ЗАО о сроках ввода объекта в эксплуатацию с получением соответствующего разрешения и передаче ей по акту приема-передачи гаражного бокса, однако до настоящего времени ответ на него истцом не получен.
Отсутствие правоустанавливающих документов, в частности: акта приема-передачи гаражного бокса, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, разрешения на строительство, правоустанавливающих документов на земельный участок, препятствует истцу зарегистрировать право собственности на гаражный бокс.
Суд вынес приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе генеральный директор Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" Г.А.В. ставит вопрос об отмене решения суда ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает на то, что в соответствии с Соглашением о намерениях от дата, заключенным между ГУП "... и ООО "... договоры на участие в инвестировании строительства Стороны заключают отдельно на каждый бокс (согласно Приложения N... - литер 13.1) по мере выполнения подрядных работ в соответствии с объемом выполненных работ. Договор об инвестиционном строительстве гаражных боксов N... между ООО "..." и ЗАО "..." был заключен дата со ссылкой на договор инвестирования N... от дата, по которому гаражные боксы не были распределены. Кроме того, уже действовало вышеуказанное Соглашение о намерениях, согласно которому Стороны заключают договоры на участие в инвестировании строительства отдельно на каждый бокс, а отдельный договор на участие в инвестировании строительства на гаражный бокс N... между ГУП "..." и ООО..." на тот момент заключен не был. Договор уступки прав требования был заключен дата, однако отдельный договор инвестирования на гаражный бокс N..., где ГУП "..." выступило в качестве Застройщика, а ООО "..." в качестве Инвестора заключен только дата. Таким образом, в... году у ООО "..." не было права на заключение какого-либо договора на реализацию гаражного бокса N... с третьими лицами. В нарушение графика расчет по договору ООО "..." не произведен, разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию отсутствует, гаражный бокс по акту приема-передачи ГУП "..." ООО "..." не передан.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения ООО "..." на апелляционную жалобу, выслушав представителя ГУП "..." Г.А.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя Г.А.В. - Г.А.В., представителя ЗАО..." Г.А.В., согласившихся с решением суда, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Данное решение указанным требованиям не отвечает.
Как следует из материалов дела, между ГУП "Фонд жилищного строительства" (Застройщик) и ООО "... (Инвестор) был заключен договор инвестирования от дата N.... Предметом которого в соответствии с п. 1.1 Застройщик ГУП "Фонд жилищного строительства", является осуществление строительства подземной автостоянки (Литер 13.1) на 53 бокса в микрорайоне адрес с объектами инженерной инфраструктуры (далее Объект).
Согласно п. 1.3 указанного договора Инвестор обязуется финансировать строительство Объекта с инженерными сетями, с учетом затрат по осуществлению функций заказчика, затрат по расселению и сносу жилых домов, зданий и сооружений, находящихся в зоне строительства Объекта, подготовку площадки под строительство и отчисления производимые Застройщиком администрации городского округа адрес. (л.д. 28).
Согласно п. 1.6 упомянутого договора инвестирования, этажность объекта составляет 2 уровня, количество автомобильных боксов 53, конструктивные решения, отделка и инженерное обеспечение - в соответствии с проектом, электрическая часть в объеме проекта.
Дата между ООО..." и ЗАО "..." был заключен договор N 11-Г об инвестиционном строительстве гаражных боксов" в составе подземной автостоянки (литер 15.1 и литер 13.1).
В соответствии с п. 1.1 данного договора ООО "... обязуется передать ЗАО "...", а ЗАО "..." оплатить и принять в установленном порядке гаражные боксы в количестве 11 боксов в составе подземной автостоянки (литер 15.1 и литер 13.1) в микрорайоне "... адрес с объектами инженерной инфраструктуры. Ориентировочный срок окончания строительства и ввода "Объектов" в эксплуатацию дата.
дата между ЗАО "..." и истцом Г.А.В. был заключен договор уступки прав (требования) по договору об инвестиционном строительстве гаражных боксов N 11-Г от дата.
В соответствии с условиями данного договора, пункта 1.1 Сторона 1 ЗАО "... уступает, а Сторона 2 Г.А.В. принимает права требования и обязанности, принадлежащее Стороне 1 по договору об инвестиционном строительстве гаражных боксов N 11-Г от дата в отношении гаражного бокса N... в составе подземной автостоянки (литер 13.1) в микрорайоне... адрес с объектами инженерной инфраструктуры.
Пунктами 2.3 и 2.4 названного "договора" в счет уступаемых прав и обязанностей Г.А.В. производит оплату в размере... руб. Денежная сумма, указанная в договоре уплачивается в течение 3-х календарных дней с даты заключения настоящего договора, путем передачи векселей ЗАО..." по Акту приема-передачи, либо путем перечисления на расчетный счет ЗАО...
В соответствии с пунктом 1.3 договора уступки прав (требования) N... от дата следует, что согласно пункту 3.1.5 договора инвестирования Сторона 3 - ООО..." обязуется передать по акту приема-передачи Стороне 1 - ЗАО "..." в течение... дней после сдачи автостоянки в эксплуатацию и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, причитающийся ему объект.
Г.А.В. дата передала ЗАО "Уральская газонефтехимическая компания" вексель N... на сумму... рублей, что подтверждается актом приема передачи векселя от дата.
Согласно доводов истца, ввиду отсутствия акта-приема передачи на гаражный бокс, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и других правоустанавливающих документов, у нее отсутствует возможность зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке на него.
Согласно договору аренды земельного участка N... от дата, заключенного между ГУП..." и Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан, арендатор - ГУП..." принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером..., для проектирования и строительства подземной автостоянки литер 13.1, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющимся неотъемлемой частью договора аренды. Согласно пункту 2 данного договора участок обладает всеми свойствами и качествами, необходимыми для его использования по целевому назначению. Договор аренды, в соответствии с п. 3.1. заключен на срок с дата по дата.
Удовлетворяя требования истца Г.А.В. о признании права собственности на гаражный бокс N... в составе подземной автостоянки (литер 13.1), расположенный по адресу в микрорайоне..." адрес, суд исходил из того, что гаражный бокс N... в составе подземной автостоянки (литер 13.1) строительством фактически окончен, отвечает требованиям градостроительных норм, правами третьих лиц не обременен, однако в нарушение условий договора ЗАО..." данный гаражный бокс не передан. Также указал на то, что доводы представителя третьего лица ГУП "..." не могут быть основанием для отказа в удовлетворении иска. Кроме того, Г.А.В. полностью исполнила все обязательства по договору, в том числе, передала ЗАО "... вексель на сумму... рублей в счет оплаты за гаражный бокс.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда в связи со следующим.
В соответствии с разъяснениями, указанными в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Федерального закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса).
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
При этом законодательство об инвестиционной деятельности предусматривает, что субъект инвестиционного процесса наделен правами по владению, пользованию и распоряжению объектом капитальных вложений лишь при обязательном соблюдении положений действующего законодательства о государственной регистрации права собственности на такой объект.
Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В то же время для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
В установленном порядке право собственности за застройщиком - ГУП "Фонд жилищного строительства" на спорное помещение не зарегистрировано.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривалось сторонами, право собственности в отношении спорного гаражного бокса по состоянию на момент рассмотрения судом данного спора в установленном законом порядке ни за кем не зарегистрировано; до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в установленном законом порядке спорное помещение в эксплуатацию не принималось; доказательств, подтверждающих выдачу разрешения на строительство застройщику, не представлено, равно как и документов на ввод в эксплуатацию спорного объект недвижимости застройщику - ГУП "..." не выдано; спорное помещение - гаражный бокс N..., расположенный по адресу: микрорайон..." адрес городского округа адрес, общей площадью... кв. м.
Кроме того, материалами дела установлено, что в соответствии с Соглашением о намерениях от дата, заключенным между ГУП "... и ООО "...", договоры на участие в инвестировании строительства Стороны заключают отдельно на каждый бокс (согласно Приложения N... - литер 13.1) по мере выполнения подрядных работ в соответствии с объемом выполненных работ.
Договор об инвестиционном строительстве гаражных боксов N... между ООО "... и ЗАО..." заключен дата со ссылкой на договор инвестирования N... от дата, по которому гаражные боксы не были распределены.
Отдельный договор на участие в инвестировании строительства на гаражный бокс N... между ГУП "... и ООО "... на момент заключения договора инвестирования от дата заключен не был. Договор уступки прав требования был заключен дата, однако отдельный договор инвестирования на гаражный бокс N..., где ГУП "..." выступило в качестве Застройщика, а ООО..." в качестве Инвестора заключен только дата.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что в... году у ООО "..." не было права на заключение какого-либо договора на реализацию гаражного бокса N... с третьими лицами.
Также из материалов дела видно, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером... предназначенный для проектирования и строительства подземной автостоянки, между ГУП "..." и Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан был заключен лишь дата, что подтверждается договором аренды земельного участка N... от дата (л.д. 47 - 48). Согласно кадастровому паспорту земельного участка, являющимся неотъемлемой частью договора аренды, разрешенное использование земельного участка указано: для проектирования и строительства подземной автостоянки литер 13.1. (л.д. 49).
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от дата N... разрешенное использование данного земельного участка с кадастровым номером..., указано: для проектирования и строительства подземной автостоянки литер 13.1. Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости дата.
Признание исковых требований Г.А.В. ответчиками ЗАО "...", ООО...", судом принято необоснованно, поскольку в силу положений статьи 39 ГПК РФ суд принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и утверждает мировое соглашение сторон, если это не противоречит закону или не нарушает права и законные интересы других лиц. По мнению судебной коллегии использование муниципального земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы собственника земли, что в соответствии с приведенными выше положениями статьи 39 ГПК РФ является препятствием для принятия судом признания иска ответчиком.
Кроме того, в соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
Признание права собственности на гаражный бокс, расположенный на земельном участке, предназначенном для проектирования и строительства подземной автостоянки, является нарушением указанного выше положения Закона, что является препятствием как для принятия судом признания иска ответчиками согласно статье 39 ГПК РФ, так и для признания права собственности на гаражный бокс.
Таким образом, решение суда о принятии признания иска ответчиками и признания за истцом права собственности на объект недвижимости гаражный бокс без установления соответствия постройки целевому назначению и разрешенному способу использования земельного участка является нарушением указанных выше норм как материального, так и процессуального права.
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, Г.А.В. просила суд признать за ней право собственности на гаражный бокс N..., представив в обоснование своих требований вышеуказанные договора.
Между тем, в материалах дела данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимости - гаражный бокс, подлежащий передаче истцу, в представленных документах не содержится. Техническая документация и правоустанавливающие документы на гаражный бокс в материалах дела отсутствуют.
Согласно материалам дела, разрешенное использование земельного участка: для проектирования и строительства подземной автостоянки литер 13.1.
Исходя из имеющихся доказательств, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом не доказано наличие технических характеристик того объекта, на который она просит признать право собственности.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции неправильно установлены обстоятельства дела, имеющие существенное значение, неправильно применены нормы материального и процессуального права, что привело к вынесению неправильного по существу решения, в связи с чем, оно не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Законных оснований для удовлетворения требований Г.А.В. о признании права собственности на гаражный бокс N... расположенный по адресу: микрорайон..." адрес городского округа адрес, общей площадью... кв. м не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата отменить и принять новое решение:
в удовлетворении исковых требований Г.А.В. к ЗАО "..., ООО "..." о признании права собственности на гаражный бокс N..., расположенный по адресу: микрорайон "..." адрес городского округа адрес, общей площадью... кв. м, о взыскании судебных расходов по оплате госпошлины - отказать.
Председательствующий
З.Х.ОСЕТРОВА
З.Х.ОСЕТРОВА
Судьи
Х.А.САЛИХОВ
Н.Н.ЯКУПОВА
Х.А.САЛИХОВ
Н.Н.ЯКУПОВА
Справка: Судья Индан И.Я.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)