Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Владимирова О.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Сопраньковой Т.Г.
судей Мариной И.Л., Венедиктовой Е.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3459/2013 по апелляционным жалобам Б.Б.М., Т.В. на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 21 ноября 2013 года по иску Б.Б.М. к Ш.В., Ш.Г., Т.К. об уменьшении покупной стоимости квартиры, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору купли-продажи,
Заслушав доклад судьи Сопраньковой Т.Г., выслушав объяснения истицы Б.Б.М.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Б.Б.М. обратился в суд с иском к Ш.В., Ш.Г., Т.К. об уменьшении покупной стоимости квартиры <адрес>, приобретенной Б.Б.М. на основании договора купли-продажи от <дата> с Ш.В., Ш.Г. и Т.К., взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору купли-продажи в размере <...>, а также о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере <...>
Свои требования истец мотивировал тем, что при заключении указанного выше договора купли-продажи из содержания представленных продавцами правоустанавливающих документов не усматривалось каких бы то ни было прав третьих лиц на квартиру, кроме продавцов (ответчиков); указано, что лица, зарегистрированные в квартире, но сохраняющие право пользования, отсутствуют. Сведения о наличии прав третьего лица Т.В. на указанную квартиру ответчики скрыли, хотя располагали данной информацией на момент заключения договора купли-продажи. При таких обстоятельствах, истец полагал, что вправе требовать уменьшения покупной цены квартиры.
Заочным решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 14 мая 2013 года исковые требования Б.Б.М. были удовлетворены.
Определением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 17 июня 2013 года заочное решение суда от 14.05.2013 отменено, производство по делу возобновлено; к участию в деле в ходе его слушания в качестве ответчика был привлечен Т.К.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 21 ноября 2013 года в удовлетворении исковых требований Б.Б.М. отказано.
С постановленным судебным актом не согласились истец и ответчик Т.К.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, полагает его незаконным и необоснованным, исковые требования считает подлежащими удовлетворению.
Ответчик Т.К. в апелляционной жалобе ставит вопрос об исключении из описательно-мотивировочной части решения суда от 21.11.2013 указания на следующее: "обременения отсутствовали, поскольку Т.В. не был зарегистрирован в спорной квартире; право пользования двумя комнатами, было восстановлено Т.В. в марте 2011 года; договор купли-продажи от <дата> является заключенным".
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 15 апреля 2014 года апелляционное производство по настоящему делу было приостановлено до разрешения по существу гражданского дела по иску Т.В. к Б.Б.М., Б.Х., Б.Я., Б.Э., Б.Г., ЮрЛ1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку в случае удовлетворения указанных требований спорное имущество будет не обременено правами третьего лица, а выбудет из собственности Б.Б.М., что исключает возможность удовлетворения его иска об уменьшении покупной цены по основаниям, заявленным по настоящему делу.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 30 апреля 2014 года иск Т.В. к Б.Б.М., Б.Х., Б.Я., Б.Э., Б.Г., ЮрЛ1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен полностью.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09 сентября 2014 года решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 30 апреля 2014 года - отменено, в иске Т.В. к Б.Б.М., Б.Х., Б.Я., Б.Э., Б.Л., ЮрЛ1 об истребовании квартиры из чужого незаконного владения в собственность Санкт-Петербурга, восстановлении в правах нанимателя квартиры по договору социального найма, признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении - отказано по основаниям пропуска срока исковой давности.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09 сентября 2014 года апелляционное производство по гражданскому делу N 2-3459/2013 возобновлено.
В отсутствие возражений со стороны истицы, с учетом сведений об извещении отсутствующих участников гражданского процесса о времени и месте апелляционного разбирательства по правилам статей 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении 30.09.2014 жалобы и возражений в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Обратившись в суд с настоящим иском, Б.Б.М. мотивировал свои требования тем, что на момент заключения <дата> договора купли-продажи с Ш-выми продавцы скрыли от него тот факт, что спорная квартира обременена правом пользования третьего лица - ответчика Т.К., в связи с чем истец, ссылаясь на положения статей 475, 557 Гражданского кодекса РФ, полагал, что покупная цена квартиры должна быть уменьшена.
Разрешая требования об уменьшении покупной цены и взыскании излишне уплаченной суммы, суд первой инстанции, учитывая, что исковые требования заявлены по основаниям статей 475, 557 Гражданского кодекса РФ, признал их не подлежащими удовлетворению, поскольку с требованием об уменьшении покупной цены покупатель вправе обратиться к продавцу только в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве (абз. 2 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ). Наличие по спорному адресу регистрации Т.В., которая была восстановлена на основании определения Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 15.09.2011 о повороте исполнения решения суда от 30.06.2005 по делу N 2-4364/2014, суд первой инстанции признал не имеющими правового значения при разрешении по существу настоящих требований. По мнению районного суда, указанные обстоятельства не лишают истца возможности защиты своего права иным способом.
С выводом суда судебная коллегия не может согласиться в силу следующего.
Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19.12.2003 г. "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (п. 2).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3).
Судебная коллегия полагает, что постановление суда первой инстанции данным требованиям не соответствует и подлежит отмене, в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права.
В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 461 данного Кодекса при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 данного Кодекса).
Из анализа указанных правовых норм следует, что правовое значение для разрешения настоящего спора имеет доказанность продавцом того обстоятельства, что покупатель знал или должен был знать о наличии прав третьего лица в отношении спорного объекта недвижимости.
Доказательств того, что истец Б.Б.М. знал об обременении приобретаемой им квартиры правами третьего лица и был с этим согласен, суду в соответствии со статьей 56 ГПК РФ, ответчиками не представлено. Договор купли-продажи от <дата>, заключенный между Б.Б.М. и Ш.В., Ш.Г., Т.К., не содержал указания на права Т.В. в отношении двух комнат спорной квартиры.
На момент заключения указанного договора <дата> ответчики Ш.Г. и Т.К. достоверно знали о правах Т.В. в отношении двух спорных комнат, которые выбыли из его владения помимо его воли в результате действий Ш.Г. и Т.К., которые заключили договор передачи долей в коммунальной квартире в собственность граждан с ЮрЛ1 <дата>, в результате чего указанные спорные комнаты незаконно перешли к ним в собственность.
Заключая договор купли-продажи, ответчики Ш.Г. и Т.К., являвшиеся на момент совершения указанной сделки собственниками двух комнат в квартире, скрыли факт наличия спора относительно прав Т.В.
Материалами настоящего дела подтверждается, что судебной коллегией по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда было постановлено определение 07.07.2010 года об отмене решения Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 30.06.2005 года о признании Т.В. не приобретшим право пользования спорным жилым помещением, а следовательно восстановлено положение, существовавшее до вынесения решения районного суда. Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 25 ноября 2010 года, вступившим в законную силу 16 марта 2011 года, по гражданскому делу N 2-4364/2010 в удовлетворении таких требований было отказано.
Таким образом, указанные действия ответчиков Ш.Г. и Т.К. с достоверностью свидетельствуют о том, что на момент заключения с истцом договора купли-продажи они намеренно скрыли факт относительно прав Т.В. в отношении продаваемого им объекта недвижимости, тогда как истец по настоящему делу об этих обстоятельствах не знал и не мог знать, в силу отсутствия регистрации Т.В. по спорному адресу, которая была восстановлена только 14.10.2011 года на основании определения Фрунзенского районного суда от 15 сентября 2011 года (л.д. 11 - 12).
С учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что продавцами Ш.Г. и Т.К. было нарушено обязательство по договору купли-продажи квартиры, предусмотренное вышеуказанными нормами права, а именно, передать Б.Б.М. квартиру свободную от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, в связи с чем Б.Б.М. понес убытки.
Судебная коллегия, принимает во внимание, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09 сентября 2014 года решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 30 апреля 2014 года - отменено по основаниям пропуска Т.В. срока исковой давности, постановлено новое решение об отказе в иске Т.В. к Б.Б.М., Б.Х., Б.Я., Б.Э., Б.Л., ЮрЛ1 об истребовании квартиры из чужого незаконного владения в собственность Санкт-Петербурга, восстановлении в правах нанимателя квартиры по договору социального найма, признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении.
Следовательно, право Т.В. постоянного бессрочного пользования спорным жилым помещением, основанное на п. 4 ст. 31 ЖК РФ, ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ является фактически обременением доли квартиры <адрес> соответствующей <...>
Б.Б.М. в силу отказа в иске Т.В. в признании сделки недействительной утрачено право иным способом защитить нарушенное право, в частности потребовать применения реституции, в связи с чем отменяя решение суда в части отказа в удовлетворении иска к Ш.Г. и Т.К. и удовлетворяя иск в названной части, коллегия полагает уменьшить покупную стоимость квартиры на <...> исходя из следующего расчета.
Материалами дела подтверждено, что две комнаты площадью <...>. в коммунальной квартире <адрес>, площадью <...>, жилой площадью <...> на основании обменного ордера N <...> от <дата> были предоставлены Ш.Г. на семью из трех человек, в том числе Т.В. (бывший супруг) и Т.К. (сын).
Таким образом, на каждого из указанных лиц приходилось по <...> общей площади в коммунальной квартире (<...>). Стоимость квартиры по договору купли-продажи от <дата> составила <...>, факт получения указанных денежных средств ответчиками подтверждается распиской. Соответственно стоимость 1 кв. м квартиры составляет <...>. Следовательно, денежная сумма, на которую подлежит уменьшению покупная стоимость спорной квартиры с учетом вышеизложенных обстоятельств, должна быть рассчитана исходя из стоимости квадратных метров в отношении которых за Т.В. сохранилось право бессрочного пользования, а именно на <...>
При таких обстоятельствах, с ответчиков Ш.Г., Т.К. в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в сумме <...>
При этом, коллегия полагает, что ответчица Ш.В. должна быть освобождена от возмещения убытков истцу, поскольку ее доля в объекте недвижимости отчужденном по договору от <дата> и приобретенная ею на основании договора передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан N <...> от <дата> не была обременена правами третьих лиц.
При обращении в суд с настоящим иском истец Б.Б.М. понес расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> (л.д. 3).
В связи с чем, в силу положений ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчиков в пользу истца подлежат также взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части иска в размере <...>.
Вместе с тем судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика Т.К., который просил исключить из описательно-мотивировочной части решения суда от 21.11.2013 указания на следующее: "обременения отсутствовали, поскольку Т.В. не был зарегистрирован в спорной квартире; право пользования двумя комнатами, было восстановлено Т.В. в марте 2011 года; договор купли-продажи от <дата> является заключенным".
По мнению ответчика Т.К., названные выводы суда не соответствуют действительности, а именно: 1) вывод - "...на момент заключения ответчиками договора купли-продажи квартиры, регистрации права собственности Б.Б.М., Т. не был зарегистрирован в спорной квартире, то есть обременения отсутствовали" - опровергается материалами дела, из которых следует, что Т.В. на момент заключения <дата> договора купли-продажи не утрачивал права пользования спорным помещением; 2) вывод - право пользования двумя комнатами, было восстановлено Т.В. в марте 2011 года - сделан судом необоснованно, поскольку факт того, что Т.В. не утрачивал право пользования комнатами был установлен определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 07.07.2010, которым было отменено решение Фрунзенского районного суда от 30.06.2005 о признании Т.В. утратившим право пользования спорным помещением; 3) вывод суда о том, что "договор купли-продажи от <дата> является заключенным", постановлен без учета возражений ответчика Т.В., который ссылаясь на положения ч. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, указывал на то, что договор купли-продажи является незаключенным, так как в нем отсутствовало существенное условие договора - не было указания на наличие у Т.В. права пользования спорным помещением.
Данные выводы суда первой инстанции не подлежат исключению из описательно-мотивировочной части обжалуемого решения суда, поскольку решение суда в части отказа в удовлетворении требований Б.Т. об уменьшении покупной цены подлежит отмене и в апелляционном определении судебной коллегии обстоятельствам настоящего дела дана иная оценка.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
определила:
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 21 ноября 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении иска Б.Б.М. к Ш.Г., Т.К. об уменьшении покупной стоимости квартиры, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору купли-продажи, постановить по делу в названной части новое решение.
Уменьшить покупную стоимость квартиры <адрес> по договору купли-продажи от <дата>, взыскав с Ш.Г., Т.К., в пользу Б.Б.М. денежные средства в сумме <...>, расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>.
Решение суда в остальной части оставить без изменения, апелляционные жалобы Т.К., Б.Б.М. - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.09.2014 N 33-4716/2014 ПО ДЕЛУ N 2-3459/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 сентября 2014 г. N 33-4716/2014
Судья: Владимирова О.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Сопраньковой Т.Г.
судей Мариной И.Л., Венедиктовой Е.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3459/2013 по апелляционным жалобам Б.Б.М., Т.В. на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 21 ноября 2013 года по иску Б.Б.М. к Ш.В., Ш.Г., Т.К. об уменьшении покупной стоимости квартиры, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору купли-продажи,
Заслушав доклад судьи Сопраньковой Т.Г., выслушав объяснения истицы Б.Б.М.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Б.Б.М. обратился в суд с иском к Ш.В., Ш.Г., Т.К. об уменьшении покупной стоимости квартиры <адрес>, приобретенной Б.Б.М. на основании договора купли-продажи от <дата> с Ш.В., Ш.Г. и Т.К., взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору купли-продажи в размере <...>, а также о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере <...>
Свои требования истец мотивировал тем, что при заключении указанного выше договора купли-продажи из содержания представленных продавцами правоустанавливающих документов не усматривалось каких бы то ни было прав третьих лиц на квартиру, кроме продавцов (ответчиков); указано, что лица, зарегистрированные в квартире, но сохраняющие право пользования, отсутствуют. Сведения о наличии прав третьего лица Т.В. на указанную квартиру ответчики скрыли, хотя располагали данной информацией на момент заключения договора купли-продажи. При таких обстоятельствах, истец полагал, что вправе требовать уменьшения покупной цены квартиры.
Заочным решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 14 мая 2013 года исковые требования Б.Б.М. были удовлетворены.
Определением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 17 июня 2013 года заочное решение суда от 14.05.2013 отменено, производство по делу возобновлено; к участию в деле в ходе его слушания в качестве ответчика был привлечен Т.К.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 21 ноября 2013 года в удовлетворении исковых требований Б.Б.М. отказано.
С постановленным судебным актом не согласились истец и ответчик Т.К.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, полагает его незаконным и необоснованным, исковые требования считает подлежащими удовлетворению.
Ответчик Т.К. в апелляционной жалобе ставит вопрос об исключении из описательно-мотивировочной части решения суда от 21.11.2013 указания на следующее: "обременения отсутствовали, поскольку Т.В. не был зарегистрирован в спорной квартире; право пользования двумя комнатами, было восстановлено Т.В. в марте 2011 года; договор купли-продажи от <дата> является заключенным".
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 15 апреля 2014 года апелляционное производство по настоящему делу было приостановлено до разрешения по существу гражданского дела по иску Т.В. к Б.Б.М., Б.Х., Б.Я., Б.Э., Б.Г., ЮрЛ1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку в случае удовлетворения указанных требований спорное имущество будет не обременено правами третьего лица, а выбудет из собственности Б.Б.М., что исключает возможность удовлетворения его иска об уменьшении покупной цены по основаниям, заявленным по настоящему делу.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 30 апреля 2014 года иск Т.В. к Б.Б.М., Б.Х., Б.Я., Б.Э., Б.Г., ЮрЛ1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен полностью.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09 сентября 2014 года решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 30 апреля 2014 года - отменено, в иске Т.В. к Б.Б.М., Б.Х., Б.Я., Б.Э., Б.Л., ЮрЛ1 об истребовании квартиры из чужого незаконного владения в собственность Санкт-Петербурга, восстановлении в правах нанимателя квартиры по договору социального найма, признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении - отказано по основаниям пропуска срока исковой давности.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09 сентября 2014 года апелляционное производство по гражданскому делу N 2-3459/2013 возобновлено.
В отсутствие возражений со стороны истицы, с учетом сведений об извещении отсутствующих участников гражданского процесса о времени и месте апелляционного разбирательства по правилам статей 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении 30.09.2014 жалобы и возражений в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Обратившись в суд с настоящим иском, Б.Б.М. мотивировал свои требования тем, что на момент заключения <дата> договора купли-продажи с Ш-выми продавцы скрыли от него тот факт, что спорная квартира обременена правом пользования третьего лица - ответчика Т.К., в связи с чем истец, ссылаясь на положения статей 475, 557 Гражданского кодекса РФ, полагал, что покупная цена квартиры должна быть уменьшена.
Разрешая требования об уменьшении покупной цены и взыскании излишне уплаченной суммы, суд первой инстанции, учитывая, что исковые требования заявлены по основаниям статей 475, 557 Гражданского кодекса РФ, признал их не подлежащими удовлетворению, поскольку с требованием об уменьшении покупной цены покупатель вправе обратиться к продавцу только в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве (абз. 2 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ). Наличие по спорному адресу регистрации Т.В., которая была восстановлена на основании определения Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 15.09.2011 о повороте исполнения решения суда от 30.06.2005 по делу N 2-4364/2014, суд первой инстанции признал не имеющими правового значения при разрешении по существу настоящих требований. По мнению районного суда, указанные обстоятельства не лишают истца возможности защиты своего права иным способом.
С выводом суда судебная коллегия не может согласиться в силу следующего.
Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19.12.2003 г. "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (п. 2).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3).
Судебная коллегия полагает, что постановление суда первой инстанции данным требованиям не соответствует и подлежит отмене, в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права.
В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 461 данного Кодекса при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 данного Кодекса).
Из анализа указанных правовых норм следует, что правовое значение для разрешения настоящего спора имеет доказанность продавцом того обстоятельства, что покупатель знал или должен был знать о наличии прав третьего лица в отношении спорного объекта недвижимости.
Доказательств того, что истец Б.Б.М. знал об обременении приобретаемой им квартиры правами третьего лица и был с этим согласен, суду в соответствии со статьей 56 ГПК РФ, ответчиками не представлено. Договор купли-продажи от <дата>, заключенный между Б.Б.М. и Ш.В., Ш.Г., Т.К., не содержал указания на права Т.В. в отношении двух комнат спорной квартиры.
На момент заключения указанного договора <дата> ответчики Ш.Г. и Т.К. достоверно знали о правах Т.В. в отношении двух спорных комнат, которые выбыли из его владения помимо его воли в результате действий Ш.Г. и Т.К., которые заключили договор передачи долей в коммунальной квартире в собственность граждан с ЮрЛ1 <дата>, в результате чего указанные спорные комнаты незаконно перешли к ним в собственность.
Заключая договор купли-продажи, ответчики Ш.Г. и Т.К., являвшиеся на момент совершения указанной сделки собственниками двух комнат в квартире, скрыли факт наличия спора относительно прав Т.В.
Материалами настоящего дела подтверждается, что судебной коллегией по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда было постановлено определение 07.07.2010 года об отмене решения Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 30.06.2005 года о признании Т.В. не приобретшим право пользования спорным жилым помещением, а следовательно восстановлено положение, существовавшее до вынесения решения районного суда. Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 25 ноября 2010 года, вступившим в законную силу 16 марта 2011 года, по гражданскому делу N 2-4364/2010 в удовлетворении таких требований было отказано.
Таким образом, указанные действия ответчиков Ш.Г. и Т.К. с достоверностью свидетельствуют о том, что на момент заключения с истцом договора купли-продажи они намеренно скрыли факт относительно прав Т.В. в отношении продаваемого им объекта недвижимости, тогда как истец по настоящему делу об этих обстоятельствах не знал и не мог знать, в силу отсутствия регистрации Т.В. по спорному адресу, которая была восстановлена только 14.10.2011 года на основании определения Фрунзенского районного суда от 15 сентября 2011 года (л.д. 11 - 12).
С учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что продавцами Ш.Г. и Т.К. было нарушено обязательство по договору купли-продажи квартиры, предусмотренное вышеуказанными нормами права, а именно, передать Б.Б.М. квартиру свободную от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, в связи с чем Б.Б.М. понес убытки.
Судебная коллегия, принимает во внимание, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09 сентября 2014 года решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 30 апреля 2014 года - отменено по основаниям пропуска Т.В. срока исковой давности, постановлено новое решение об отказе в иске Т.В. к Б.Б.М., Б.Х., Б.Я., Б.Э., Б.Л., ЮрЛ1 об истребовании квартиры из чужого незаконного владения в собственность Санкт-Петербурга, восстановлении в правах нанимателя квартиры по договору социального найма, признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении.
Следовательно, право Т.В. постоянного бессрочного пользования спорным жилым помещением, основанное на п. 4 ст. 31 ЖК РФ, ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ является фактически обременением доли квартиры <адрес> соответствующей <...>
Б.Б.М. в силу отказа в иске Т.В. в признании сделки недействительной утрачено право иным способом защитить нарушенное право, в частности потребовать применения реституции, в связи с чем отменяя решение суда в части отказа в удовлетворении иска к Ш.Г. и Т.К. и удовлетворяя иск в названной части, коллегия полагает уменьшить покупную стоимость квартиры на <...> исходя из следующего расчета.
Материалами дела подтверждено, что две комнаты площадью <...>. в коммунальной квартире <адрес>, площадью <...>, жилой площадью <...> на основании обменного ордера N <...> от <дата> были предоставлены Ш.Г. на семью из трех человек, в том числе Т.В. (бывший супруг) и Т.К. (сын).
Таким образом, на каждого из указанных лиц приходилось по <...> общей площади в коммунальной квартире (<...>). Стоимость квартиры по договору купли-продажи от <дата> составила <...>, факт получения указанных денежных средств ответчиками подтверждается распиской. Соответственно стоимость 1 кв. м квартиры составляет <...>. Следовательно, денежная сумма, на которую подлежит уменьшению покупная стоимость спорной квартиры с учетом вышеизложенных обстоятельств, должна быть рассчитана исходя из стоимости квадратных метров в отношении которых за Т.В. сохранилось право бессрочного пользования, а именно на <...>
При таких обстоятельствах, с ответчиков Ш.Г., Т.К. в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в сумме <...>
При этом, коллегия полагает, что ответчица Ш.В. должна быть освобождена от возмещения убытков истцу, поскольку ее доля в объекте недвижимости отчужденном по договору от <дата> и приобретенная ею на основании договора передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан N <...> от <дата> не была обременена правами третьих лиц.
При обращении в суд с настоящим иском истец Б.Б.М. понес расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> (л.д. 3).
В связи с чем, в силу положений ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчиков в пользу истца подлежат также взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части иска в размере <...>.
Вместе с тем судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика Т.К., который просил исключить из описательно-мотивировочной части решения суда от 21.11.2013 указания на следующее: "обременения отсутствовали, поскольку Т.В. не был зарегистрирован в спорной квартире; право пользования двумя комнатами, было восстановлено Т.В. в марте 2011 года; договор купли-продажи от <дата> является заключенным".
По мнению ответчика Т.К., названные выводы суда не соответствуют действительности, а именно: 1) вывод - "...на момент заключения ответчиками договора купли-продажи квартиры, регистрации права собственности Б.Б.М., Т. не был зарегистрирован в спорной квартире, то есть обременения отсутствовали" - опровергается материалами дела, из которых следует, что Т.В. на момент заключения <дата> договора купли-продажи не утрачивал права пользования спорным помещением; 2) вывод - право пользования двумя комнатами, было восстановлено Т.В. в марте 2011 года - сделан судом необоснованно, поскольку факт того, что Т.В. не утрачивал право пользования комнатами был установлен определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 07.07.2010, которым было отменено решение Фрунзенского районного суда от 30.06.2005 о признании Т.В. утратившим право пользования спорным помещением; 3) вывод суда о том, что "договор купли-продажи от <дата> является заключенным", постановлен без учета возражений ответчика Т.В., который ссылаясь на положения ч. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, указывал на то, что договор купли-продажи является незаключенным, так как в нем отсутствовало существенное условие договора - не было указания на наличие у Т.В. права пользования спорным помещением.
Данные выводы суда первой инстанции не подлежат исключению из описательно-мотивировочной части обжалуемого решения суда, поскольку решение суда в части отказа в удовлетворении требований Б.Т. об уменьшении покупной цены подлежит отмене и в апелляционном определении судебной коллегии обстоятельствам настоящего дела дана иная оценка.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
определила:
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 21 ноября 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении иска Б.Б.М. к Ш.Г., Т.К. об уменьшении покупной стоимости квартиры, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору купли-продажи, постановить по делу в названной части новое решение.
Уменьшить покупную стоимость квартиры <адрес> по договору купли-продажи от <дата>, взыскав с Ш.Г., Т.К., в пользу Б.Б.М. денежные средства в сумме <...>, расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>.
Решение суда в остальной части оставить без изменения, апелляционные жалобы Т.К., Б.Б.М. - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)