Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Дуброва Г.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Титова Е.М.,
судей Шишкина И.В., Немовой Т.А.,
при секретаре Я.,
рассмотрев в судебном заседании от 3 апреля 2013 г. апелляционную жалобу ФИО1 на решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 28 декабря 2012 г. по делу по иску ФИО1 к ООО "Изодом" о защите прав потребителей,
заслушав доклад судьи ФИО8, объяснения ФИО1, ее представителя ФИО5, представителя ООО "Изодом" ФИО6,
ФИО1 обратилась с иском в суд к ООО "Изодом" о защите прав потребителей и, уточнив требования просила: признать действия ООО "Изодом" по расторжению договора <данные изъяты> от 18.01.2008 г. об участии в долевом строительстве жилых помещений по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты> незаконными; признать государственную регистрацию по расторжению договора <данные изъяты> от 18.01.2008 г. Воскресенским отделом Управления Росреестра недействительной; признать государственную регистрацию <данные изъяты> от 30.11.2012 г. о прекращении (расторжении) в одностороннем порядке договора <данные изъяты> от 18.08.2008 г., зарегистрированного 11.03.2008 г. <данные изъяты> государственным регистратором Воскресенского отдела Росреестра по Московской области ФИО7 незаконной и недействительной; обязать ООО "Изодом" принять на свой расчетный счет ранее уплаченные истицей денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. и возвращенные в связи с расторжением в одностороннем порядке договора <данные изъяты> от 18.01.2008 г.; обязать ООО "Изодом" исполнить свои обязательства по договору <данные изъяты> от 18.01.2008 г., передать в собственность объект долевого строительства по указанному договору, а именно: 3-комнатную квартиру, общей площадью по внутренним сторонам 88,4 кв. м, полезной 51,7 кв. м на 3-м этаже 6-секционного 7 - 10-этажного 182-квартирного жилого дома, расположенную по вышеуказанному адресу; взыскать с ООО "Изодом" неустойку (пеню) в сумме 152 835 руб.; проценты за пользование денежными средствами в сумме 4224 руб.; расходы по оплате услуг представителя в сумме 40000 руб.; компенсацию морального вреда 100000 руб.
В обоснование требований истица указывала, что 18.01.2008 г. между ней и ООО "Изодом" был заключен договор <данные изъяты> долевого участия в строительстве жилых помещений. Предметом договора <данные изъяты> является объект долевого строительства - 3-комнатная квартира, общей площадью по внутренним сторонам 88,4 кв. м, полезной 51,7 кв. м на 3-м этаже 6-секционного 7 - 10-этажного 182-квартирного жилого дома. Ценой договора согласно п. 3.1 является размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства (квартиры). Размер денежных средств согласно п. 3.3 договора составляет 1 <данные изъяты> руб. из расчета 15000 руб. за 1 кв. м. Указанная сумма согласно п. 3.5 договора должна быть уплачена в срок до 31.12.2008 г., согласно графика перечисления средств. Истица свои обязательства по договору выполнила добросовестно и в полном объеме. Ответчик свои обязательства в установленный дополнительным соглашением N 2 к договору срок, объект долевого строительства в эксплуатацию не ввел, в собственность истицы указанную квартиру не передал, чем нарушил свои обязательства по договору. 11.07.2012 г. ответчик письменно уведомил истицу о не выполнении ею требований по погашению остатка платежа по договору и об отказе в одностороннем порядке от исполнения обязательств, и расторжении указанного договора. 12.07.2012 г. ответчик представил в Воскресенский отдел Управления Росреестра документы в одностороннем порядке на расторжение договора <данные изъяты> от 11 01.2008 г., о чем 13.07.2012 г. истица была письменно уведомлена. Истица подала заявление в Воскресенский отдел Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации расторжения договора <данные изъяты>. Действия ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке, инициировании процедуры государственной регистрации расторжения указанного договора считает незаконными, т.к. свои обязательства по договору <данные изъяты> от <данные изъяты> перед ответчиком исполнила в полном объеме, уплатила требуемую договором цену в размере <данные изъяты> рублей. Ответчик, предусмотренный договором срок передачи истице объекта долевого строительства (квартиры) нарушил. Предложения об изменении предусмотренного договором срока передачи ответчиком объекта долевого строительства (квартиры) истцом подписаны не были по указанным выше причинам. По состоянию на 30.10.2012 г. ответчиком допущена просрочка в нарушении срока выполнения работы за период с 01.04.2012 г. по 30.10.2012 г. - 210 дней. Размер неустойки подлежащей выплате ответчиком составляет 152 835 руб. Истицей на 11.07.2012 г. в счет цены договора <данные изъяты> от 18.01.2008 г. было уплачено 1229000 руб. 11.07.2012 г. ответчик уведомил истицу о расторжении договора в одностороннем порядке. В течение 10 последующих дней ответчик денежные средства, уплаченные в счет цены по договору <данные изъяты> от 18.01.2008 г., истице не возвратил. Тем самым нарушил срок возврата денежных средств уплаченных истицей в счет цены договора. Денежные средства в размере 1229000 руб. были переведены на депозит нотариуса Воскресенского нотариального округа Московской области 09.08.2012 г. По состоянию на 09.08.2012 г. ответчиком допущена просрочка возврата денежных средств истцу в счет цены договора с 23.07.2012 г. по 09.08.2012 г., т.е. 15 дней. Размер процентов за пользование денежными средствами составил 4224 руб. Моральный вред, причиненный истице действиями ответчика, выразился в ее нравственных страданиях в связи с тем, что до настоящего времени по вине ответчика, истица не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Считает, что ответчик с целью неисполнения своих обязательств по договору в одностороннем порядке незаконно расторг договор <данные изъяты> от 18.01.2008 г. об участии в долевом строительстве жилых помещений. Причиненный моральный вред оценивает в сумме 100 000 руб.
В судебном заседании истец и ее представитель настаивали на удовлетворении заявленных требований. Представитель ответчика просила в иске отказать.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого, как незаконного, по доводам апелляционной жалобы просит ФИО1.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В данном случае указанным требованиям закона решение не отвечает.
Как следует из материалов дела 18.01.2008 г. между ООО "Изодом" и ФИО1 был заключен Договор <данные изъяты> долевого участия в строительстве жилых помещений по адресу: <данные изъяты> в соответствии условиями которого, ответчик обязался построить и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истице трехкомнатную - <данные изъяты>, расположенную на 3 этаже в <данные изъяты>. Согласно п. 2.3. договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (ОДС) участнику долевого строительства (УДС) ориентировочно 28.12.2008 г.
В соответствии с п. 3.1 договора <данные изъяты> ценой договора является размер денежных средств, подлежащих уплате УДС для строительства ОДС Согласно п. 3.3 договора цена договора определена сторонами в размере <данные изъяты> руб., которые должны быть уплачены УДС в срок до 31.12.2008 г. В соответствии с графиком перечисления средств на долевое участие в строительства жилого комплекса ФИО1 обязалась перечислять на счет ООО "Изодом" с февраля по декабрь 2008 г. 110750 руб. ежемесячно.
Дополнительным соглашением N 2 от 15.09.2010 г. установлен новый срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - 31 марта 2012 г. 22.12.2010 г. было заключено дополнительное соглашение N 3 к договору <данные изъяты> от 18.01.2008 г., в соответствии с условиям которого, УДС обязалась перечислить остаток денежных средств в размере <данные изъяты> рублей на расчетный счет застройщика до 31 марта 2012 г. 27.02.2012 г. в адрес ФИО1 от ООО "Изодом" поступило дополнительное соглашение N 4 о переносе сроков завершения строительства квартиры до 30.09.2012 г. и срока передачи квартиры до 31.03.2012 г. Предложение об изменении предусмотренного договором срока передачи ответчиком объекта долевого строительства (квартиры) истцом подписаны не были.
11.06.2012 г. застройщик письменно уведомил ФИО1 о наличие у нее задолженности в размере 200000 руб. и расторжении договора в одностороннем порядке в случае не оплаты цены договора. 11.07.2012 г. договор долевого участия <данные изъяты> расторгнут застройщиком в одностороннем порядке. 12.07.2012 г. застройщик представил в Воскресенский отдел Управления Росреестра документы в одностороннем порядке на расторжение договора <данные изъяты> от 11 01.2008 г.
Разрешая исковые требования ФИО1, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что односторонний отказ застройщика является законным.
Однако с таким выводом суда первой инстанции, судебная коллегия согласиться не может.
Из материалов дела следует, по условиям договора <данные изъяты> от 18.01.2008 г. ФИО1 должна была перечислять денежные средства в соответствии с графиком перечисления средств на долевое участие, равными платежами по декабрь 2008 г. включительно.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, 22.12.2010 г. при подписании дополнительного соглашения N 3 стороны договорились, что остаток денежных средств в размере <данные изъяты> руб. будет перечислен ФИО1 до окончания срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, установленного дополнительным соглашением N 2 от 15.09.2012 г., т.е. до 31.03.2012 г.
Таким образом, новый график перечисления денежных средств на долевое участие по договору <данные изъяты> от 18.01.2008 г. в какой-либо фиксированной денежной сумме, застройщиком для ФИО1 установлен не был.
Материалы дела свидетельствуют о том, что условия дополнительных соглашений N, N 2, 3 до 31.03.2012 г. сторонами выполнены не были. ОДС застройщиком УДС передан не был. Стоимость квартиры ФИО1 была оплачена не в полном объеме.
В статье 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлен порядок расторжения договора участия в долевом строительстве по требованию застройщика.
Из положений части 5 указанной статьи следует, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с условиями п. 9.3. договора <данные изъяты> (односторонний отказ) застройщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае не исполнения УДС обязательства по внесении денежных средств. Согласно п. 6.1. договора, нарушение УДС сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка платежа более чем в три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Судом первой инстанции установлено, что 11.06.2012 г. в адрес ФИО1 направлено требование, в котором застройщиком предложено незамедлительно погасить образовавшуюся задолженность в размере 200000 руб. в течение 30 дней.
В соответствии с п. 13.2 договора <данные изъяты> возникшие споры и разногласия между сторонами подлежат разрешению путем проведения переговоров, (устные консультации, обмен письменными сообщениями), а в случае не достижения согласия, в судебном порядке.
ФИО1 письменно уведомила застройщика о несогласии с размером задолженности, при этом просила представить акт сверки произведенных расчетов, однако какого-либо ответа на свое обращение не получила.
Согласно данным журнала проводок представленных ответчиком, с 31.03.2012 г. до получения требования об оплате цены договора, ФИО1 на счет ООО "Изодом" было перечислено <данные изъяты> руб.
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что на момент предъявления застройщиком требования об уплате цены договора, в отсутствии установленного графика платежей, систематического нарушения внесения платежей либо просрочки платежа более чем в 3 месяца, со стороны ФИО1 не имелось.
При этом следует, учесть, что в случае достижения сторонами договоренности о размере задолженности, полная стоимость квартиры в сумме <данные изъяты> руб. была бы оплачена ФИО1 до истечения срока, установленного п. 6.1 договора <данные изъяты>.
При таких обстоятельствах требование застройщика об уплате ФИО1 цены договора следует признать преждевременным, а последующие действия ООО "Изодом" по расторжению договора долевого участия <данные изъяты> от 18.01.2008 г. в одностороннем порядке незаконными.
Поскольку правовых оснований для одностороннего расторжения договора долевого участия <данные изъяты> от 18.01.2008 г. в ходе разрешения спора не установлено, застройщик обязан принять от ФИО1 в счет исполнения обязательств по договору, денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. перечислены застройщиком на депозит нотариуса, 100000 руб. на расчетный счет истицы.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. ст. 309 - 310 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ обязательство застройщика как стороны договора участия в долевом строительстве состоит в том, чтобы в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Обязательства застройщика на основании ч. 1 ст. 12 названного Закона считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Так как свои обязательства ФИО1 перед ООО "Изодом" выполнила в полном объеме, застройщик обязан передать истице объект долевого строительства - 3-квартиру на 3 этаже 6-секционного 7 - 10-этажного 182-квартирного дома, расположенную по адресу: <данные изъяты>.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.
Согласно ст. 10 названного Закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу положений ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с условиями дополнительного соглашения N 2 от 15.09.2010 г. к договору <данные изъяты> от 18.01.2008 г., срок передачи застройщиком квартиры установлен до 31.03.2012 г.
Однако ответчик объект долевого строительства в указанный срок в эксплуатацию не ввел, и в собственность квартиру истице не передал, чем нарушил свои обязательства договору.
По состоянию на 30.10.2012 г. ответчиком допущена просрочка в нарушении срока выполнения работ за период с 01.04.2012 г. по 30.10.2012 г. - 210 дней. Согласно прилагаемому истицей расчету, размер неустойки составил 152835 руб.
Оснований для снижения размера неустойки не имеется. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, которое в данном случае не поступало.
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.
Требование о взыскании с ответчика за пользование чужими денежными средствами 4224 руб. удовлетворению не подлежат, т.к. правовых оснований для расторжения договора долевого участия и возврата застройщиком денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, не установлено.
Согласно части 9 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется к отношениям, вытекающим из договоров долевого участия в строительстве, заключенных гражданами для личных, семейных, домашних и иных нужд.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Судебная коллегия с учетом характера и объема причиненного истице нравственных страданий, заявленный размер компенсации морального вреда, считает возможным снизить до 10000 руб.
Пункт 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предусматривает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Данная норма предусматривает обязанность суда взыскивать штраф с изготовителя от всей суммы, присужденной судом в пользу потребителя, без конкретизации требований, которые должны учитываться при взыскании указанного штрафа.
Таким образом, в пользу истицы дополнительно подлежит взысканию штраф в размере 81417,50 руб. (162835 / 2), независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Согласно п. 16 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 82 от 09.06.2005, государственная регистрация расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве осуществляется посредством погашения регистрационной записи в подразделе III-4 ЕГРП в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.
Принимая во внимание, что расторжение договора долевого участия в строительстве жилых помещений <данные изъяты> от 18.01.2008 г. признано судом незаконным, требование истицы о признании государственной регистрации о прекращении (расторжении) в одностороннем порядке договора долевого участия, произведенной Воскресенским отделом Управления Росреестра по Московской области недействительной, подлежит удовлетворению.
Оснований для признания действий регистратора ФИО7 незаконными не имеется, поскольку данный вопрос был предметом судебной проверки 20.12.2012 г., доказательств вины регистратора в неисполнении определения суда, не установлено.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Руководствуясь нормами действующего процессуального законодательства, учитывая степень сложности гражданского дела, степень участия представителя в судебном разбирательстве, принимая во внимание принцип разумности, судебная коллегия приходит к решению о полном удовлетворении заявления о возмещении судебных расходов в размере 40000 руб.
Поскольку все доказательства имеются в материалах дела, фактические обстоятельства по делу установлены, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении иска ФИО1.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 199, 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 28 декабря 2012 г. отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Признать действия ООО "Изодом" по расторжению договора <данные изъяты> от 18.01.2008 г. об участии в долевом строительстве жилых помещений по адресу: <данные изъяты>, незаконными.
Признать государственную регистрацию <данные изъяты> от 30.11.2012 г. о прекращении (расторжении) в одностороннем порядке Договора долевого участия в строительстве жилых помещений <данные изъяты> от 18.01.2008 г., зарегистрированного 11.03.2008 г. <данные изъяты> произведенную Воскресенским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, недействительной.
Обязать ООО "Изодом" принять от ФИО1 на свой расчетный счет ранее уплаченные денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., возвращенные в связи с расторжением в одностороннем порядке договора <данные изъяты> от 18.01.2008 г.
Обязать ООО "Изодом" исполнить свои обязательства по договору <данные изъяты> от 18.01.2008 г. об участии в долевом строительстве жилых помещений по адресу: <данные изъяты> передать ФИО1 в собственность объект долевого строительства - 3-комнатную квартиру, общей площадью 88,4 кв. м, полезной 51,7, расположенную на 3 этаже, 6-секционного 7 - 10-этажного 182-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>.
Взыскать с ООО "Изодом" в пользу ФИО1 неустойку в сумме 152 835 руб., штраф в размере 81417, 50 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 40000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб. В остальной части требований отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6295
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 апреля 2013 г. по делу N 33-6295
Судья Дуброва Г.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Титова Е.М.,
судей Шишкина И.В., Немовой Т.А.,
при секретаре Я.,
рассмотрев в судебном заседании от 3 апреля 2013 г. апелляционную жалобу ФИО1 на решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 28 декабря 2012 г. по делу по иску ФИО1 к ООО "Изодом" о защите прав потребителей,
заслушав доклад судьи ФИО8, объяснения ФИО1, ее представителя ФИО5, представителя ООО "Изодом" ФИО6,
установила:
ФИО1 обратилась с иском в суд к ООО "Изодом" о защите прав потребителей и, уточнив требования просила: признать действия ООО "Изодом" по расторжению договора <данные изъяты> от 18.01.2008 г. об участии в долевом строительстве жилых помещений по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты> незаконными; признать государственную регистрацию по расторжению договора <данные изъяты> от 18.01.2008 г. Воскресенским отделом Управления Росреестра недействительной; признать государственную регистрацию <данные изъяты> от 30.11.2012 г. о прекращении (расторжении) в одностороннем порядке договора <данные изъяты> от 18.08.2008 г., зарегистрированного 11.03.2008 г. <данные изъяты> государственным регистратором Воскресенского отдела Росреестра по Московской области ФИО7 незаконной и недействительной; обязать ООО "Изодом" принять на свой расчетный счет ранее уплаченные истицей денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. и возвращенные в связи с расторжением в одностороннем порядке договора <данные изъяты> от 18.01.2008 г.; обязать ООО "Изодом" исполнить свои обязательства по договору <данные изъяты> от 18.01.2008 г., передать в собственность объект долевого строительства по указанному договору, а именно: 3-комнатную квартиру, общей площадью по внутренним сторонам 88,4 кв. м, полезной 51,7 кв. м на 3-м этаже 6-секционного 7 - 10-этажного 182-квартирного жилого дома, расположенную по вышеуказанному адресу; взыскать с ООО "Изодом" неустойку (пеню) в сумме 152 835 руб.; проценты за пользование денежными средствами в сумме 4224 руб.; расходы по оплате услуг представителя в сумме 40000 руб.; компенсацию морального вреда 100000 руб.
В обоснование требований истица указывала, что 18.01.2008 г. между ней и ООО "Изодом" был заключен договор <данные изъяты> долевого участия в строительстве жилых помещений. Предметом договора <данные изъяты> является объект долевого строительства - 3-комнатная квартира, общей площадью по внутренним сторонам 88,4 кв. м, полезной 51,7 кв. м на 3-м этаже 6-секционного 7 - 10-этажного 182-квартирного жилого дома. Ценой договора согласно п. 3.1 является размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства (квартиры). Размер денежных средств согласно п. 3.3 договора составляет 1 <данные изъяты> руб. из расчета 15000 руб. за 1 кв. м. Указанная сумма согласно п. 3.5 договора должна быть уплачена в срок до 31.12.2008 г., согласно графика перечисления средств. Истица свои обязательства по договору выполнила добросовестно и в полном объеме. Ответчик свои обязательства в установленный дополнительным соглашением N 2 к договору срок, объект долевого строительства в эксплуатацию не ввел, в собственность истицы указанную квартиру не передал, чем нарушил свои обязательства по договору. 11.07.2012 г. ответчик письменно уведомил истицу о не выполнении ею требований по погашению остатка платежа по договору и об отказе в одностороннем порядке от исполнения обязательств, и расторжении указанного договора. 12.07.2012 г. ответчик представил в Воскресенский отдел Управления Росреестра документы в одностороннем порядке на расторжение договора <данные изъяты> от 11 01.2008 г., о чем 13.07.2012 г. истица была письменно уведомлена. Истица подала заявление в Воскресенский отдел Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации расторжения договора <данные изъяты>. Действия ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке, инициировании процедуры государственной регистрации расторжения указанного договора считает незаконными, т.к. свои обязательства по договору <данные изъяты> от <данные изъяты> перед ответчиком исполнила в полном объеме, уплатила требуемую договором цену в размере <данные изъяты> рублей. Ответчик, предусмотренный договором срок передачи истице объекта долевого строительства (квартиры) нарушил. Предложения об изменении предусмотренного договором срока передачи ответчиком объекта долевого строительства (квартиры) истцом подписаны не были по указанным выше причинам. По состоянию на 30.10.2012 г. ответчиком допущена просрочка в нарушении срока выполнения работы за период с 01.04.2012 г. по 30.10.2012 г. - 210 дней. Размер неустойки подлежащей выплате ответчиком составляет 152 835 руб. Истицей на 11.07.2012 г. в счет цены договора <данные изъяты> от 18.01.2008 г. было уплачено 1229000 руб. 11.07.2012 г. ответчик уведомил истицу о расторжении договора в одностороннем порядке. В течение 10 последующих дней ответчик денежные средства, уплаченные в счет цены по договору <данные изъяты> от 18.01.2008 г., истице не возвратил. Тем самым нарушил срок возврата денежных средств уплаченных истицей в счет цены договора. Денежные средства в размере 1229000 руб. были переведены на депозит нотариуса Воскресенского нотариального округа Московской области 09.08.2012 г. По состоянию на 09.08.2012 г. ответчиком допущена просрочка возврата денежных средств истцу в счет цены договора с 23.07.2012 г. по 09.08.2012 г., т.е. 15 дней. Размер процентов за пользование денежными средствами составил 4224 руб. Моральный вред, причиненный истице действиями ответчика, выразился в ее нравственных страданиях в связи с тем, что до настоящего времени по вине ответчика, истица не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Считает, что ответчик с целью неисполнения своих обязательств по договору в одностороннем порядке незаконно расторг договор <данные изъяты> от 18.01.2008 г. об участии в долевом строительстве жилых помещений. Причиненный моральный вред оценивает в сумме 100 000 руб.
В судебном заседании истец и ее представитель настаивали на удовлетворении заявленных требований. Представитель ответчика просила в иске отказать.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого, как незаконного, по доводам апелляционной жалобы просит ФИО1.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В данном случае указанным требованиям закона решение не отвечает.
Как следует из материалов дела 18.01.2008 г. между ООО "Изодом" и ФИО1 был заключен Договор <данные изъяты> долевого участия в строительстве жилых помещений по адресу: <данные изъяты> в соответствии условиями которого, ответчик обязался построить и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истице трехкомнатную - <данные изъяты>, расположенную на 3 этаже в <данные изъяты>. Согласно п. 2.3. договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (ОДС) участнику долевого строительства (УДС) ориентировочно 28.12.2008 г.
В соответствии с п. 3.1 договора <данные изъяты> ценой договора является размер денежных средств, подлежащих уплате УДС для строительства ОДС Согласно п. 3.3 договора цена договора определена сторонами в размере <данные изъяты> руб., которые должны быть уплачены УДС в срок до 31.12.2008 г. В соответствии с графиком перечисления средств на долевое участие в строительства жилого комплекса ФИО1 обязалась перечислять на счет ООО "Изодом" с февраля по декабрь 2008 г. 110750 руб. ежемесячно.
Дополнительным соглашением N 2 от 15.09.2010 г. установлен новый срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - 31 марта 2012 г. 22.12.2010 г. было заключено дополнительное соглашение N 3 к договору <данные изъяты> от 18.01.2008 г., в соответствии с условиям которого, УДС обязалась перечислить остаток денежных средств в размере <данные изъяты> рублей на расчетный счет застройщика до 31 марта 2012 г. 27.02.2012 г. в адрес ФИО1 от ООО "Изодом" поступило дополнительное соглашение N 4 о переносе сроков завершения строительства квартиры до 30.09.2012 г. и срока передачи квартиры до 31.03.2012 г. Предложение об изменении предусмотренного договором срока передачи ответчиком объекта долевого строительства (квартиры) истцом подписаны не были.
11.06.2012 г. застройщик письменно уведомил ФИО1 о наличие у нее задолженности в размере 200000 руб. и расторжении договора в одностороннем порядке в случае не оплаты цены договора. 11.07.2012 г. договор долевого участия <данные изъяты> расторгнут застройщиком в одностороннем порядке. 12.07.2012 г. застройщик представил в Воскресенский отдел Управления Росреестра документы в одностороннем порядке на расторжение договора <данные изъяты> от 11 01.2008 г.
Разрешая исковые требования ФИО1, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что односторонний отказ застройщика является законным.
Однако с таким выводом суда первой инстанции, судебная коллегия согласиться не может.
Из материалов дела следует, по условиям договора <данные изъяты> от 18.01.2008 г. ФИО1 должна была перечислять денежные средства в соответствии с графиком перечисления средств на долевое участие, равными платежами по декабрь 2008 г. включительно.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, 22.12.2010 г. при подписании дополнительного соглашения N 3 стороны договорились, что остаток денежных средств в размере <данные изъяты> руб. будет перечислен ФИО1 до окончания срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, установленного дополнительным соглашением N 2 от 15.09.2012 г., т.е. до 31.03.2012 г.
Таким образом, новый график перечисления денежных средств на долевое участие по договору <данные изъяты> от 18.01.2008 г. в какой-либо фиксированной денежной сумме, застройщиком для ФИО1 установлен не был.
Материалы дела свидетельствуют о том, что условия дополнительных соглашений N, N 2, 3 до 31.03.2012 г. сторонами выполнены не были. ОДС застройщиком УДС передан не был. Стоимость квартиры ФИО1 была оплачена не в полном объеме.
В статье 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлен порядок расторжения договора участия в долевом строительстве по требованию застройщика.
Из положений части 5 указанной статьи следует, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с условиями п. 9.3. договора <данные изъяты> (односторонний отказ) застройщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае не исполнения УДС обязательства по внесении денежных средств. Согласно п. 6.1. договора, нарушение УДС сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка платежа более чем в три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Судом первой инстанции установлено, что 11.06.2012 г. в адрес ФИО1 направлено требование, в котором застройщиком предложено незамедлительно погасить образовавшуюся задолженность в размере 200000 руб. в течение 30 дней.
В соответствии с п. 13.2 договора <данные изъяты> возникшие споры и разногласия между сторонами подлежат разрешению путем проведения переговоров, (устные консультации, обмен письменными сообщениями), а в случае не достижения согласия, в судебном порядке.
ФИО1 письменно уведомила застройщика о несогласии с размером задолженности, при этом просила представить акт сверки произведенных расчетов, однако какого-либо ответа на свое обращение не получила.
Согласно данным журнала проводок представленных ответчиком, с 31.03.2012 г. до получения требования об оплате цены договора, ФИО1 на счет ООО "Изодом" было перечислено <данные изъяты> руб.
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что на момент предъявления застройщиком требования об уплате цены договора, в отсутствии установленного графика платежей, систематического нарушения внесения платежей либо просрочки платежа более чем в 3 месяца, со стороны ФИО1 не имелось.
При этом следует, учесть, что в случае достижения сторонами договоренности о размере задолженности, полная стоимость квартиры в сумме <данные изъяты> руб. была бы оплачена ФИО1 до истечения срока, установленного п. 6.1 договора <данные изъяты>.
При таких обстоятельствах требование застройщика об уплате ФИО1 цены договора следует признать преждевременным, а последующие действия ООО "Изодом" по расторжению договора долевого участия <данные изъяты> от 18.01.2008 г. в одностороннем порядке незаконными.
Поскольку правовых оснований для одностороннего расторжения договора долевого участия <данные изъяты> от 18.01.2008 г. в ходе разрешения спора не установлено, застройщик обязан принять от ФИО1 в счет исполнения обязательств по договору, денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. перечислены застройщиком на депозит нотариуса, 100000 руб. на расчетный счет истицы.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. ст. 309 - 310 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ обязательство застройщика как стороны договора участия в долевом строительстве состоит в том, чтобы в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Обязательства застройщика на основании ч. 1 ст. 12 названного Закона считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Так как свои обязательства ФИО1 перед ООО "Изодом" выполнила в полном объеме, застройщик обязан передать истице объект долевого строительства - 3-квартиру на 3 этаже 6-секционного 7 - 10-этажного 182-квартирного дома, расположенную по адресу: <данные изъяты>.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.
Согласно ст. 10 названного Закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу положений ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с условиями дополнительного соглашения N 2 от 15.09.2010 г. к договору <данные изъяты> от 18.01.2008 г., срок передачи застройщиком квартиры установлен до 31.03.2012 г.
Однако ответчик объект долевого строительства в указанный срок в эксплуатацию не ввел, и в собственность квартиру истице не передал, чем нарушил свои обязательства договору.
По состоянию на 30.10.2012 г. ответчиком допущена просрочка в нарушении срока выполнения работ за период с 01.04.2012 г. по 30.10.2012 г. - 210 дней. Согласно прилагаемому истицей расчету, размер неустойки составил 152835 руб.
Оснований для снижения размера неустойки не имеется. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, которое в данном случае не поступало.
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.
Требование о взыскании с ответчика за пользование чужими денежными средствами 4224 руб. удовлетворению не подлежат, т.к. правовых оснований для расторжения договора долевого участия и возврата застройщиком денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, не установлено.
Согласно части 9 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется к отношениям, вытекающим из договоров долевого участия в строительстве, заключенных гражданами для личных, семейных, домашних и иных нужд.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Судебная коллегия с учетом характера и объема причиненного истице нравственных страданий, заявленный размер компенсации морального вреда, считает возможным снизить до 10000 руб.
Пункт 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предусматривает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Данная норма предусматривает обязанность суда взыскивать штраф с изготовителя от всей суммы, присужденной судом в пользу потребителя, без конкретизации требований, которые должны учитываться при взыскании указанного штрафа.
Таким образом, в пользу истицы дополнительно подлежит взысканию штраф в размере 81417,50 руб. (162835 / 2), независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Согласно п. 16 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 82 от 09.06.2005, государственная регистрация расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве осуществляется посредством погашения регистрационной записи в подразделе III-4 ЕГРП в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.
Принимая во внимание, что расторжение договора долевого участия в строительстве жилых помещений <данные изъяты> от 18.01.2008 г. признано судом незаконным, требование истицы о признании государственной регистрации о прекращении (расторжении) в одностороннем порядке договора долевого участия, произведенной Воскресенским отделом Управления Росреестра по Московской области недействительной, подлежит удовлетворению.
Оснований для признания действий регистратора ФИО7 незаконными не имеется, поскольку данный вопрос был предметом судебной проверки 20.12.2012 г., доказательств вины регистратора в неисполнении определения суда, не установлено.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Руководствуясь нормами действующего процессуального законодательства, учитывая степень сложности гражданского дела, степень участия представителя в судебном разбирательстве, принимая во внимание принцип разумности, судебная коллегия приходит к решению о полном удовлетворении заявления о возмещении судебных расходов в размере 40000 руб.
Поскольку все доказательства имеются в материалах дела, фактические обстоятельства по делу установлены, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении иска ФИО1.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 199, 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 28 декабря 2012 г. отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Признать действия ООО "Изодом" по расторжению договора <данные изъяты> от 18.01.2008 г. об участии в долевом строительстве жилых помещений по адресу: <данные изъяты>, незаконными.
Признать государственную регистрацию <данные изъяты> от 30.11.2012 г. о прекращении (расторжении) в одностороннем порядке Договора долевого участия в строительстве жилых помещений <данные изъяты> от 18.01.2008 г., зарегистрированного 11.03.2008 г. <данные изъяты> произведенную Воскресенским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, недействительной.
Обязать ООО "Изодом" принять от ФИО1 на свой расчетный счет ранее уплаченные денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., возвращенные в связи с расторжением в одностороннем порядке договора <данные изъяты> от 18.01.2008 г.
Обязать ООО "Изодом" исполнить свои обязательства по договору <данные изъяты> от 18.01.2008 г. об участии в долевом строительстве жилых помещений по адресу: <данные изъяты> передать ФИО1 в собственность объект долевого строительства - 3-комнатную квартиру, общей площадью 88,4 кв. м, полезной 51,7, расположенную на 3 этаже, 6-секционного 7 - 10-этажного 182-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>.
Взыскать с ООО "Изодом" в пользу ФИО1 неустойку в сумме 152 835 руб., штраф в размере 81417, 50 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 40000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб. В остальной части требований отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)