Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец передал во владение и пользование ответчика земельный участок. Ответчик перестал вносить арендные платежи. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендным платежам, но решение суда ответчиком не исполнено. Истец сослался на то, что невнесение арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для досрочного расторжения договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Акименко Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Корниловой Т.Г.,
судей Корецкого А.Д., Молотиевского А.Г.
при секретаре А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.В. к ЖЭК "Домовладелец" о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе А.В. на решение Азовского городского суда Ростовской области от 06 мая 2015 г. Заслушав доклад судьи Корецкого А.Д., руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
установила:
А.В. обратился с иском к ЖЭК "Домовладелец" о расторжении договора аренды земельного участка. В обоснование указал, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключил с ответчиком договор аренды, в рамках которого передал во владение и пользование ЖЭК "Домовладелец" свой земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2236,9 кв. м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а ответчик обязался оплачивать арендные платежи за его использование в размере 10000 рублей в месяц. В нарушение условий данного договора ответчик, начиная с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, перестал вносить арендные платежи. Решением ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с ЖЭК "Домовладелец" в пользу А.В. была взыскана задолженность по оплате арендных платежей за период с апреля 2014 по январь 2015 года, однако данное решение ответчиком не исполнено. С учетом того, что в силу закона невнесение арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является основанием для досрочного расторжения договора аренды просил расторгнуть договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА аренды земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2236,9 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Решением Азовского городского суда Ростовской области от 06 мая 2015 г. в удовлетворении исковых требований А.В. отказано.
Не согласившись с указанным решением суда, А.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить как незаконное и вынести новое решение, которым удовлетворить его требования в полном объеме. В обоснование приводит доводы о том, что в силу п. 3 абз. 1 ст. 619 ГК РФ невнесение арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является основанием для досрочного расторжения договора, что факт невнесения ответчиком арендных платежей на протяжении 11 месяцев подряд подтвержден вступившим в законную силу судебным решением, что вывод суда о том, что истец не обращался к ответчику с требованием досрочно расторгнуть договор аренды, противоречит материалам дела, а потому никаких законных оснований для отказа в удовлетворении заявленных А.В. исковых требований о расторжении договора аренды у суда не имелось.
В возражениях на апелляционную жалобу председатель ЖЭК "Домовладелец" просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции истец А.В. просил отменить решение суда по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представители ответчика ЖЭК "Домовладелец" С.С., С.О. просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагая решение законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.
В обоснование вывода об отказе в иске, суд первой инстанции указал на несоблюдение истцом установленного ч. 2 ст. 452 ГК РФ досудебного порядка расторжения договора аренды.
Между тем, в силу абз. 2 ст. 222 ГПК РФ последствием несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора является оставление иска без рассмотрения, а не отказ в удовлетворении заявленных исковых требований.
Кроме того, вывод о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора противоречит установленным судом фактам неоднократных письменных обращений А.В. к ответчику, в которых он уведомлял последнего о прекращении с ним арендных отношений в связи с истечением срока аренды, систематическими задержками арендных платежей и наличием непогашенной задолженности по их уплате, получение которых ЖЭКом "Домовладелец" не оспаривалось и подтверждается материалами дела (л.д. 18 - 20).
Противоречит материалам дела и вывод суда о том, что после направления истцом указанных претензий, стороны продолжали исполнять обязательства, взятые на себя по договору аренды, поскольку ЖЭК "Домовладелец" ни до, ни после их получения не погасил задолженность по арендной плате и не возобновил оплату текущих арендных платежей за пользование принадлежащим А.В. земельным участком в соответствии с условиями заключенного с ним договора аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
Таким образом, изложенная в обжалуемом решении аргументация не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований А.В., а иных оснований к отказу в иске суд не приводит, вследствие чего обжалуемый судебный акт подлежит отмене.
Разрешая исковые требования А.В. к ЖЭК "Домовладелец" о расторжении договора аренды земельного участка судебная коллегия исходит из следующего.
По смыслу ст. ст. 2 - 4 ГПК РФ, ст. ст. 11 - 12 ГК РФ в их системном единстве посредством обращения в суд заинтересованное лицо добивается защиты своих нарушенных прав и (или) охраняемых законом интересов.
Между тем из материалов дела и объяснений самого А.В. неясно, какие его права и каким образом будут восстановлены в результате удовлетворения заявленных им исковых требований.
Так, из материалов дела следует, что на момент рассмотрения настоящего дела задолженность по арендным платежам за период с апреля 2014 по январь 2015 года, которая являлась основанием заявленного им иска о расторжении договора аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, ответчиком ЖЭК "Домовладелец" уже погашена.
Таким образом, основание заявленного А.В. искового требования о расторжении договора аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на момент рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции отсутствует, а его изменение на этапе апелляционного производства не допускается в силу ч. 6 ст. 327 ГПК РФ.
Кроме того, расторжение договора аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не повлечет восстановления прав А.В. по владению, пользованию и распоряжению своим земельным участком с КН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2236,9 кв. м, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, поскольку последний обременен двумя арестами и на нем возведен незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, дольщики строительства которого в силу закона имеют самостоятельное право залога на принадлежащее ЖЭК "Домовладелец" право аренды земельного участка истца (л.д. 43 - 53).
Таким образом, в результате удовлетворения заявленных А.В. исковых требований о расторжении договора аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, ЖЭК "Домовладелец" лишится возможности завершить в установленном законом порядке строительство многоквартирного жилого дома и сдать его в эксплуатацию, оплатившие его строительство дольщики лишатся уплаченных ими денежных средств, будут созданы препятствия для реализации муниципальным образованием г. Азов делегированных ему государственных полномочий по обеспечению жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, для которых в указанном доме приобретено 9 квартир, и при этом, в силу изложенного ранее, не будут восстановлены правомочия А.В. по владению и пользованию своим земельным участком.
При этом, как следует из материалов дела, между А.В. и ЖЭК "Домовладелец" было достигнуто соглашение о покупке последним спорного земельного участка за 4050000 руб., в рамках исполнения которого ЖЭК "Домовладелец" уже фактически выплатил А.В. 3000000 руб. и между ними заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, который, хотя и назван предварительным договором купли-продажи, по своему предмету и содержанию в большей степени соответствует требованиям, предъявляемым законом к основному договору купли-продажи, нежели требованиям, установленным ст. 429 ГК РФ для предварительных договоров.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
С учетом того, что основание заявленного А.В. иска на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции утрачено, заявленные им требования о расторжении договора аренды по своему характеру являются злоупотреблением правом, т.к. их удовлетворение приводит к причинению вреда правам и охраняемым законом интересам как самого ответчика, так и третьих лиц - дольщиков (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, И.В.В.., Г.А.Н.., Л.Н.В.), но при этом, в силу изложенного ранее, не восстанавливает прав самого истца, судебная коллегия не усматривает предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований А.В.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Азовского городского суда Ростовской области от 06 мая 2015 г. отменить, вынести новое решение.
В удовлетворении исковых требований А.В. к Жилищному эксплуатационному кооперативу "Домовладелец" о расторжении договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2236,9 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, отказать.
Мотивированный текст настоящего апелляционного определения изготовлен 21.07.2015.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-10561/2015
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец передал во владение и пользование ответчика земельный участок. Ответчик перестал вносить арендные платежи. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендным платежам, но решение суда ответчиком не исполнено. Истец сослался на то, что невнесение арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для досрочного расторжения договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июля 2015 г. по делу N 33-10561/2015
Судья: Акименко Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Корниловой Т.Г.,
судей Корецкого А.Д., Молотиевского А.Г.
при секретаре А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.В. к ЖЭК "Домовладелец" о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе А.В. на решение Азовского городского суда Ростовской области от 06 мая 2015 г. Заслушав доклад судьи Корецкого А.Д., руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
установила:
А.В. обратился с иском к ЖЭК "Домовладелец" о расторжении договора аренды земельного участка. В обоснование указал, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключил с ответчиком договор аренды, в рамках которого передал во владение и пользование ЖЭК "Домовладелец" свой земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2236,9 кв. м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а ответчик обязался оплачивать арендные платежи за его использование в размере 10000 рублей в месяц. В нарушение условий данного договора ответчик, начиная с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, перестал вносить арендные платежи. Решением ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с ЖЭК "Домовладелец" в пользу А.В. была взыскана задолженность по оплате арендных платежей за период с апреля 2014 по январь 2015 года, однако данное решение ответчиком не исполнено. С учетом того, что в силу закона невнесение арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является основанием для досрочного расторжения договора аренды просил расторгнуть договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА аренды земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2236,9 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Решением Азовского городского суда Ростовской области от 06 мая 2015 г. в удовлетворении исковых требований А.В. отказано.
Не согласившись с указанным решением суда, А.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить как незаконное и вынести новое решение, которым удовлетворить его требования в полном объеме. В обоснование приводит доводы о том, что в силу п. 3 абз. 1 ст. 619 ГК РФ невнесение арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является основанием для досрочного расторжения договора, что факт невнесения ответчиком арендных платежей на протяжении 11 месяцев подряд подтвержден вступившим в законную силу судебным решением, что вывод суда о том, что истец не обращался к ответчику с требованием досрочно расторгнуть договор аренды, противоречит материалам дела, а потому никаких законных оснований для отказа в удовлетворении заявленных А.В. исковых требований о расторжении договора аренды у суда не имелось.
В возражениях на апелляционную жалобу председатель ЖЭК "Домовладелец" просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции истец А.В. просил отменить решение суда по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представители ответчика ЖЭК "Домовладелец" С.С., С.О. просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагая решение законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.
В обоснование вывода об отказе в иске, суд первой инстанции указал на несоблюдение истцом установленного ч. 2 ст. 452 ГК РФ досудебного порядка расторжения договора аренды.
Между тем, в силу абз. 2 ст. 222 ГПК РФ последствием несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора является оставление иска без рассмотрения, а не отказ в удовлетворении заявленных исковых требований.
Кроме того, вывод о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора противоречит установленным судом фактам неоднократных письменных обращений А.В. к ответчику, в которых он уведомлял последнего о прекращении с ним арендных отношений в связи с истечением срока аренды, систематическими задержками арендных платежей и наличием непогашенной задолженности по их уплате, получение которых ЖЭКом "Домовладелец" не оспаривалось и подтверждается материалами дела (л.д. 18 - 20).
Противоречит материалам дела и вывод суда о том, что после направления истцом указанных претензий, стороны продолжали исполнять обязательства, взятые на себя по договору аренды, поскольку ЖЭК "Домовладелец" ни до, ни после их получения не погасил задолженность по арендной плате и не возобновил оплату текущих арендных платежей за пользование принадлежащим А.В. земельным участком в соответствии с условиями заключенного с ним договора аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
Таким образом, изложенная в обжалуемом решении аргументация не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований А.В., а иных оснований к отказу в иске суд не приводит, вследствие чего обжалуемый судебный акт подлежит отмене.
Разрешая исковые требования А.В. к ЖЭК "Домовладелец" о расторжении договора аренды земельного участка судебная коллегия исходит из следующего.
По смыслу ст. ст. 2 - 4 ГПК РФ, ст. ст. 11 - 12 ГК РФ в их системном единстве посредством обращения в суд заинтересованное лицо добивается защиты своих нарушенных прав и (или) охраняемых законом интересов.
Между тем из материалов дела и объяснений самого А.В. неясно, какие его права и каким образом будут восстановлены в результате удовлетворения заявленных им исковых требований.
Так, из материалов дела следует, что на момент рассмотрения настоящего дела задолженность по арендным платежам за период с апреля 2014 по январь 2015 года, которая являлась основанием заявленного им иска о расторжении договора аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, ответчиком ЖЭК "Домовладелец" уже погашена.
Таким образом, основание заявленного А.В. искового требования о расторжении договора аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на момент рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции отсутствует, а его изменение на этапе апелляционного производства не допускается в силу ч. 6 ст. 327 ГПК РФ.
Кроме того, расторжение договора аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не повлечет восстановления прав А.В. по владению, пользованию и распоряжению своим земельным участком с КН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2236,9 кв. м, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, поскольку последний обременен двумя арестами и на нем возведен незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, дольщики строительства которого в силу закона имеют самостоятельное право залога на принадлежащее ЖЭК "Домовладелец" право аренды земельного участка истца (л.д. 43 - 53).
Таким образом, в результате удовлетворения заявленных А.В. исковых требований о расторжении договора аренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, ЖЭК "Домовладелец" лишится возможности завершить в установленном законом порядке строительство многоквартирного жилого дома и сдать его в эксплуатацию, оплатившие его строительство дольщики лишатся уплаченных ими денежных средств, будут созданы препятствия для реализации муниципальным образованием г. Азов делегированных ему государственных полномочий по обеспечению жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, для которых в указанном доме приобретено 9 квартир, и при этом, в силу изложенного ранее, не будут восстановлены правомочия А.В. по владению и пользованию своим земельным участком.
При этом, как следует из материалов дела, между А.В. и ЖЭК "Домовладелец" было достигнуто соглашение о покупке последним спорного земельного участка за 4050000 руб., в рамках исполнения которого ЖЭК "Домовладелец" уже фактически выплатил А.В. 3000000 руб. и между ними заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, который, хотя и назван предварительным договором купли-продажи, по своему предмету и содержанию в большей степени соответствует требованиям, предъявляемым законом к основному договору купли-продажи, нежели требованиям, установленным ст. 429 ГК РФ для предварительных договоров.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
С учетом того, что основание заявленного А.В. иска на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции утрачено, заявленные им требования о расторжении договора аренды по своему характеру являются злоупотреблением правом, т.к. их удовлетворение приводит к причинению вреда правам и охраняемым законом интересам как самого ответчика, так и третьих лиц - дольщиков (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, И.В.В.., Г.А.Н.., Л.Н.В.), но при этом, в силу изложенного ранее, не восстанавливает прав самого истца, судебная коллегия не усматривает предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований А.В.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Азовского городского суда Ростовской области от 06 мая 2015 г. отменить, вынести новое решение.
В удовлетворении исковых требований А.В. к Жилищному эксплуатационному кооперативу "Домовладелец" о расторжении договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2236,9 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, отказать.
Мотивированный текст настоящего апелляционного определения изготовлен 21.07.2015.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)