Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между истцом и подрядчиком заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, однако спорная квартира передана в собственность ответчику.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Тельнов Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Саломатиной Л.А.
судей Власенко И.Г., Шульга С.В.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т. к ООО "Бомарше", ООО "Спец-РУБЕЖ", ОАО "Дальэнергоспецремонт", ООО "Альфа-Девелопмент", М. о признании сделок недействительными, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте по апелляционной жалобе М. на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 15.07.2013, которым иск удовлетворен, признаны недействительными: договор N ДК45-72 от 20.09.2010 на долевое строительство квартир в жилом доме по адресу: г...., заключенный между ООО "Бомарше" и ОАО "Альфа-Девелопмент" в части 3-комнатной квартиры, общей проектной площадью...; соглашение N Р-72/3 об отступном общего типа (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества) от 28.09.2010, дополнительное соглашение N 1 к Соглашению об отступном от 28.09.2010, заключенные между ООО "Бомарше" и ОАО "Альфа-Девелопмент"; договор дарения 1/10000 доли в незавершенном строительстве N ПРД 72/3 от 14.03.2011, заключенный между ОАО "Альфа-Девелопмент" и М.; договор купли-продажи 57/10000 доли в незавершенном строительстве N ПР-72-Р от 15.03.2011, что соответствует 3-комнатной квартире, общей проектной площадью..., заключенный между ОАО "Альфа-Девелопмент" и М.; Т. восстановлен в правах дольщика по договору на долевое строительство N 25К-39/0904 от 09.09.2004, заключенному между Т. и ООО "ДальРус" на строительство 3-х квартиры... жилого дома N, расположенного в г.... по ул....; за Т. признано право собственности на долю в размере 58/10000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - 18 этажный жилой дом по адресу:..., что соответствует 3-х квартире N общей проектной площадью...; прекращено право собственности М. на долю в размере 1/10000 и 57/10000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом по адресу:...; прекращено право собственности ОАО "Альфа-Девелопмент" и ООО "Бомарше" на долю в размере 58/10000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект жилой дом по адресу: г.....
Заслушав доклад судьи Саломатиной Л.А., объяснения М., Т. и его представителя - А., судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с иском к ООО "Бомарше", ОАО "ДальРус", ОАО "Дальэнергоспецремонт", М. о признании сделки недействительной, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. В обоснование требований указал, что 09.06.2003 между ООО "Бомарше" (заказчик) и ОАО "Дальэнергоспецремонт" (подрядчик) был заключен договор строительного подряда N ДК210, по условиям которого ООО "Бомарше" поручило и обязалось оплатить, а ОАО "Дальэнергоспецремонт" приняло обязательство построить и сдать жилой дом с поликлиникой (женской консультацией), офисами и автостоянкой 2-секционный 18-этажный из 15 жилых и 3 общественных этажей по адресу: г.....
Срок сдачи дома в эксплуатацию, установленный графиком производства работ - 2 квартал 2009 года.
Согласно п. 5.2 договора строительного подряда оплата вознаграждения ОАО "Дальэнергоспецремонт" производится путем предоставления последнему в собственность квартир в построенном доме.
Также за ОАО "Дальэнергоспецремонт" было закреплено право при выполнении работ привлекать в строительство денежные средства третьих лиц путем реализации квартир (п. 2.4 договора строительного подряда).
ОАО "Дальэнергоспецремонт" и ООО "ДальРУС" 10.06.2003 заключили договор об инвестировании и участии в строительстве N 105, согласно которому стороны договорились совместно участвовать в строительстве жилого дома N по ул.... в г..... Стороны договора установили, что оплата по договору будет производиться путем предоставления в собственность ООО "ДальРУС" жилых помещений, расположенных в строящемся доме, при этом ООО "ДальРУС" вправе произвести финансирование строительства объекта за счет собственных или заемных средств.
Между истцом и ООО "ДальРУС" 09.09.2004 был заключен договор N 25К-39/0904 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: г.....
По условиям договора дольщик объединяет свои средства со средствами инвестора и других дольщиков для долевого участия в финансировании строительства жилого дома по данному адресу с целью получения дольщиком по окончании строительства жилого дома трехкомнатной квартиры строительной площадью....
Квартира должна была быть передана инвестору по завершении строительства жилого дома, ориентировочный срок сдачи жилого дома - 1 квартал 2006 года.
Свои обязательства по договору истец исполнил, оплатив в полном объеме стоимость квартиры в размере 2415097 рублей, что подтверждается соответствующими платежными документами.
Ответчик своих обязательств по договору не исполнил, до настоящего времени жилой дом в эксплуатацию не сдан, строительные работы не ведутся, квартира истцу не передавалась.
В середине 2011 года состоялось собрание дольщиков ООО "ДальРУС", на котором дольщики были уведомлены о том, что ООО "Бомарше" расторгло договор строительного подряда с ОАО "Дальэнергоспецремонт" и оформляет право собственности на весь объект незавершенного строительства по указанному адресу.
Истец 05.07.2011 заключил с ООО "Бомарше" соглашение об уступке права требования N ДК(У) 45-102, в соответствии с которым он уступил свое право требования к ООО "ДальРУС" по договору N 25К-39/0904 от 09.09.2004 передачи в собственность трехкомнатной квартиры проектной площадью... ООО "Бомарше". Одновременно стороны заключили договор N ДК 45-102 на строительство трехкомнатной квартиры проектной площадью... на N этаже дома N по ул.... и договор об отступном N Р-102, согласно которому прекращаются обязательства ООО "Бомарше" по долевому договору N ДК 45-102 по передаче трехкомнатной квартиры взамен признания за истцом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 02.08.2012, вступившим в законную силу, договор N ДК45-102 на строительство трехкомнатной квартиры на N этаже дома N по ул.... и договор об отступном N Р-102, заключенные Т. с ООО "Бомарше" признаны ничтожными, прекращено право собственности Т. и ООО "Бомарше" на долю в размере 58/10000 в объекте незавершенного строительства по адресу: г.... Этим решением установлено, что ООО "Бомарше" не имело право распоряжаться квартирами в строящемся доме по адресу: г.....
В настоящее время квартира истца находится в собственности М.
Считает, что право собственности М. на спорную квартиру подлежит прекращению, так как оно было зарегистрировано на основании ничтожных сделок - договора дарения доли в незавершенном строительстве от 14.03.2011 и договора купли-продажи доли в незавершенном строительстве от 15.03.2011.
Просил признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилой дом с поликлиникой (женской консультацией), офисами и автостоянкой 2-секционный, 18-этажный из 15 жилых и 3 общественных этажей, которая соответствует трехкомнатной квартире строительной площадью...; признать недействительным договор о долевом участии в строительстве и соглашение об отступном, заключенные между М. и ООО "Бомарше"; прекратить право собственности М. и ООО "Бомарше" на долю в размере 58/10000 в праве на незавершенный строительством объект жилой дом, расположенный по адресу: г.....
Впоследствии Т. уточнил исковые требования (л.д. 194 - 195). Просил суд признать недействительными: договор N ДК45-72 от 20.09.2010 на долевое строительство квартир в жилом доме по адресу: г...., заключенный между ООО "Бомарше" и ОАО "Альфа-Девелопмент" в части 3-комнатной квартиры, общей проектной площадью...; соглашение N Р-72/3 об отступном общего типа (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества) от 28.09.2010, заключенное между ООО "Бомарше" и ОАО "Альфа-Девелопмент" и дополнительное соглашение N 1 от 28.09.2010; договор купли-продажи 57/10000 доли в незавершенном строительстве N ПР-72-Р от 15.03.2011, что соответствует 3-х комнатной квартире, общей проектной площадью..., заключенный между ОАО "Альфа-Девелопмент" и М.; договор дарения 1/10000 доли в незавершенном строительстве N ПРД 72/3 от 14.03.2011, заключенный между ОАО "Альфа-Девелопмент" и М.; соглашение об уступке права требования N ДК (У) 45-102, заключенное 05.07.2011 между ним и ООО "Бомарше", восстановив его в правах дольщика по договору на долевое строительство N 25К-39/0904 от 09.09.2004, заключенному с ООО "ДальРус" на строительство трехкомнатной квартиры, общей проектной площадью..., жилого дома в г....; признать за ним право собственности на долю в размере 58/10000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом по адресу: г...., что соответствует трехкомнатной квартире N общей проектной площадью 105...; прекратить право собственности М. на долю в размере 1/10000 и долю в размере 57/10000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом по адресу: г....; прекратить право собственности ООО "Бомарше" и ОАО "Альфа-Девелопмент" на долю в размере 58/10000 в праве в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом, по адресу: г.....
В судебном заседании представитель Т. поддержал требования.
Представитель М. в судебном заседании с требованиями не согласился, ссылаясь на то, что М. является добросовестным приобретателем, приобрела квартиру на законных основаниях. От права на квартиру N в жилом доме по адресу: г.... Т. отказался, подписав договор уступки права требования (цессия) N ДК (У) 45-102 с ООО "Бомарше", подтвердив тем самым свое согласие на продажу квартиры.
Представитель ОАО "Дальэнергоспецремонт" в судебном заседании против удовлетворения требований не возражал.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей ООО "Бомарше", ООО "Спец-РУБЕЖ" (ранее ООО "ДальРУС"), Управления Росреестра по Приморскому краю, ООО "Альфа Девелопмент".
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилась М., подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено, что 09.06.2003 между ООО "Бомарше" (заказчик) и ОАО "Дальэнергоспецремонт" (подрядчик) заключен договор строительного подряда N ДК210, по условиям которого подрядчик принял обязательство построить и сдать государственной комиссии жилой дом с поликлиникой (женской консультацией), офисами и автостоянкой, 2-секционный, 18-этажный из 15 жилых и 3 общественных этажей, по адресу: г.....
Дополнением N 2 от 14.07.2003 к договору строительного подряда N ДК210 подрядчику с момента подписания настоящего дополнения было предоставлено право привлекать в строительство денежные средства третьих лиц путем реализации квартир, которые ему будут принадлежать в качестве расчета по настоящему договору.
10.06.2003 между ОАО "Дальэнергоспецремонт" (застройщик) и ООО "ДальРУС" (инвестор) заключен договор N 105 об инвестировании и участии в строительстве. Предметом договора является совместное участие сторон в строительстве жилого дома с поликлиникой (женской консультацией), офисами и автостоянкой 2-секционный, 18-этажный из 15 жилых и 3 общественных этажей, по адресу: г..... По условиям договора инвестору без каких-либо изъятий и ограничений предоставлено право привлечения сторонних инвесторов и заключения договоров с физическими и юридическими лицами по реализации жилых и иных площадей в строящемся доме.
09.09.2004 между Т. (соинвестор, дольщик) и ООО "ДальРУС" (инвестор, исполнитель) заключен договор N 25К-39/0904 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: г..... По условиям договора дольщик объединяет свои средства со средствами инвестора и других дольщиков для долевого участия в финансировании строительства жилого дома по указанному адресу с целью получения им по окончании строительства дома трехкомнатной квартиры строительной площадью.... Ориентировочный срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - 1-й квартал 2006 года.
20.09.2010 ООО "Бомарше" заключило с ООО "Альфа-Девелопмент" договор N ДК45-72 долевого строительства, предметом которого является строительство спорной квартиры.
Соглашением от 28.09.2010 N Р-72/3 об отступном общего типа (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества) между ООО "Бомарше" (должник) ООО "Альфа-Девелопмент" (кредитор) прекращены все обязательства должника перед кредитором.
14.03.2011 между ООО "Альфа-Девелопмент" (даритель) и М. (одаряемая) заключен договор дарения N ПРД-72/3 доли в праве в размере 1/10000 в объекте незавершенного строительства - жилой дом (литер А) по адресу: г...., готовностью 70%.
15.03.2011 между ООО "Альфа-Девелопмент" (продавец) и М. (покупатель) заключен договор купли-продажи N ПР-72/3 доли в праве в размере 57/10000 в объекте незавершенного строительства - жилой дом (литер А) по адресу:..., готовностью 70%, что соответствует трехкомнатной квартире проектной площадью 105,4 кв.м на 10 этаже дома (отметка 27,000 м) в осях 3-9, э-н.
Право собственности М. на доли в праве в размере 1/10000 и 57/10000 в объекте незавершенного строительства - жилой дом (литер А) по адресу: г. Владивосток, ул.... готовностью 70% зарегистрировано в установленном порядке 14.04.2011.
Судом первой инстанции правильно определено, что возникшие между участниками строительства жилого дома по указанному адресу урегулированы последовательно договорами строительного подряда, инвестирования, долевого участия в строительстве.
Правоотношения, возникшие между ООО "Бомарше" и ОАО "Дальэнергоспецремонт", основаны на договоре строительного подряда, регулируемого ст. ст. 740, 746 ГК РФ, в соответствии с которыми подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда.
Заключенный 10.06.2003 между ОАО "Дальэнергоспецремонт" и ООО "ДальРУС" договор об инвестировании и участии в строительстве, не противоречил требованиям Федерального закона от 25.09.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", поскольку положения данного Федерального закона не содержат запрета на привлечение заказчиком денежных средств на строительство объекта, в том числе по договорам участия в долевом строительстве.
Согласно ст. 6 указанного Федерального закона инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В силу п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Исходя из указанных положений закона, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец с момента исполнения своих обязательств по договору от 09.09.2004 N 25К-39/0904, как инвестор, приобрел право на незавершенный объект инвестиционной деятельности в части оплаченной им суммы - то есть, на спорную долю.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Доказательств того, что денежные средства истца были израсходованы на иные цели, чем указанные в договоре о долевом участии в строительстве, в материалах дела не содержится, в связи с чем регистрация ООО "Бомарше" права собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом), нарушает требования закона и права истца, имеющего право на определенную договором долю в объекте незавершенного строительством.
Факт исполнения Т. финансовых обязательств по указанному договору подтвержден письменными доказательствами, тогда как строящийся жилой дом в эксплуатацию не сдан.
Передача указанных жилых помещений, определенных договором совпадает с перечнем квартир, которые подлежат передаче ООО "Бомарше" ОАО "Дальэнергоспецремонт", впоследствии ООО "ДальРУС", и в результате инвесторам, к числу которых в силу имеющихся обязательств относится и истец. Судом первой инстанции достоверно установлено, что спорная квартира, подлежащая передаче истцу, входит в указанный перечень квартир. Степень готовности жилого дома, в котором расположена спорная квартира, составляет 70%, он является объектом незавершенного строительства и относится к недвижимому имуществу. Квартира в данном доме не может являться самостоятельным объектом прав, поскольку до введения дома в эксплуатацию и присвоения имеющимся в нем помещениям характеристик, позволяющих указанные помещения индивидуализировать, реализации подлежат доли в праве на объект.
В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
По смыслу ст. ст. 209, 244 ГК РФ право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Суд дал правильную оценку возникшим у сторон по делу взаимным обязательствам и обоснованно признал за истцом право собственности на 58/10000 доли в объекте незавершенного строительства 70% готовности - жилой дом по вышеуказанному адресу, что соответствует 3-комнатной квартире, строительной площадью....
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что суд при рассмотрении спора вышел за пределы заявленных требований, является необоснованной. В последней редакции иска (л.д. 194 - 195) Т. просил прекратить право собственности ООО "Альфа-Девелопмент" и ООО "Бомарше" на спорную долю в размере 58/10000 в объекте незавершенного строительства - жилой дом по адресу: г...., что соответствует трехкомнатной квартире N. Суд рассмотрел спор по заявленным требованиям в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ. Нарушений требований процессуального законодательства судом допущено не было.
Несостоятельным является довод апелляционной жалобы о том, что Т. не вправе требовать передачи ему спорного имущества, так как право собственности было зарегистрировано за ООО "Бомарше", а затем за ООО "Альфа-Девелопмент", впоследствии за М., так как сделки состоялись вопреки требованиям закона, поэтому ничтожны и не влекут правовых последствий, в том числе права собственности М. Жилой дом N по улице... в эксплуатацию не сдан, квартира как объект права собственности последней не передавалась.
Довод апелляционной жалобы в отношении неприменения судом последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение основанием к отмене решения суда не являются, суд первой инстанции разрешил спор по требованиям Т., считающего себя собственником спорного имущества, право на которое зарегистрировано за иным лицом. М. вправе заявить требования к ООО "Альфа-Девелопмент" о взыскании денежной суммы по договору от 15.03.2011.
Также не являются основанием к отмене обжалуемого решения ссылки в жалобе на решения Арбитражного Суда Приморского края по спорам между ООО "Дальэнергоспецремонт" и ООО "Бомарше", поскольку Т. участником вышеуказанных дел не являлся.
Иные доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, поскольку не опровергают вышеизложенных выводов, основаны на неправильном применении норм материального права и направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для иной оценки представленных сторонами доказательств, судебная коллегия не усматривает.
Таким образом, разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было. Оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 15.07.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 26.11.2013 ПО ДЕЛУ N 33-10003
Требование: О признании сделок недействительными, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между истцом и подрядчиком заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, однако спорная квартира передана в собственность ответчику.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 ноября 2013 г. по делу N 33-10003
Судья Тельнов Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Саломатиной Л.А.
судей Власенко И.Г., Шульга С.В.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т. к ООО "Бомарше", ООО "Спец-РУБЕЖ", ОАО "Дальэнергоспецремонт", ООО "Альфа-Девелопмент", М. о признании сделок недействительными, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте по апелляционной жалобе М. на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 15.07.2013, которым иск удовлетворен, признаны недействительными: договор N ДК45-72 от 20.09.2010 на долевое строительство квартир в жилом доме по адресу: г...., заключенный между ООО "Бомарше" и ОАО "Альфа-Девелопмент" в части 3-комнатной квартиры, общей проектной площадью...; соглашение N Р-72/3 об отступном общего типа (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества) от 28.09.2010, дополнительное соглашение N 1 к Соглашению об отступном от 28.09.2010, заключенные между ООО "Бомарше" и ОАО "Альфа-Девелопмент"; договор дарения 1/10000 доли в незавершенном строительстве N ПРД 72/3 от 14.03.2011, заключенный между ОАО "Альфа-Девелопмент" и М.; договор купли-продажи 57/10000 доли в незавершенном строительстве N ПР-72-Р от 15.03.2011, что соответствует 3-комнатной квартире, общей проектной площадью..., заключенный между ОАО "Альфа-Девелопмент" и М.; Т. восстановлен в правах дольщика по договору на долевое строительство N 25К-39/0904 от 09.09.2004, заключенному между Т. и ООО "ДальРус" на строительство 3-х квартиры... жилого дома N, расположенного в г.... по ул....; за Т. признано право собственности на долю в размере 58/10000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - 18 этажный жилой дом по адресу:..., что соответствует 3-х квартире N общей проектной площадью...; прекращено право собственности М. на долю в размере 1/10000 и 57/10000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом по адресу:...; прекращено право собственности ОАО "Альфа-Девелопмент" и ООО "Бомарше" на долю в размере 58/10000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект жилой дом по адресу: г.....
Заслушав доклад судьи Саломатиной Л.А., объяснения М., Т. и его представителя - А., судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с иском к ООО "Бомарше", ОАО "ДальРус", ОАО "Дальэнергоспецремонт", М. о признании сделки недействительной, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. В обоснование требований указал, что 09.06.2003 между ООО "Бомарше" (заказчик) и ОАО "Дальэнергоспецремонт" (подрядчик) был заключен договор строительного подряда N ДК210, по условиям которого ООО "Бомарше" поручило и обязалось оплатить, а ОАО "Дальэнергоспецремонт" приняло обязательство построить и сдать жилой дом с поликлиникой (женской консультацией), офисами и автостоянкой 2-секционный 18-этажный из 15 жилых и 3 общественных этажей по адресу: г.....
Срок сдачи дома в эксплуатацию, установленный графиком производства работ - 2 квартал 2009 года.
Согласно п. 5.2 договора строительного подряда оплата вознаграждения ОАО "Дальэнергоспецремонт" производится путем предоставления последнему в собственность квартир в построенном доме.
Также за ОАО "Дальэнергоспецремонт" было закреплено право при выполнении работ привлекать в строительство денежные средства третьих лиц путем реализации квартир (п. 2.4 договора строительного подряда).
ОАО "Дальэнергоспецремонт" и ООО "ДальРУС" 10.06.2003 заключили договор об инвестировании и участии в строительстве N 105, согласно которому стороны договорились совместно участвовать в строительстве жилого дома N по ул.... в г..... Стороны договора установили, что оплата по договору будет производиться путем предоставления в собственность ООО "ДальРУС" жилых помещений, расположенных в строящемся доме, при этом ООО "ДальРУС" вправе произвести финансирование строительства объекта за счет собственных или заемных средств.
Между истцом и ООО "ДальРУС" 09.09.2004 был заключен договор N 25К-39/0904 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: г.....
По условиям договора дольщик объединяет свои средства со средствами инвестора и других дольщиков для долевого участия в финансировании строительства жилого дома по данному адресу с целью получения дольщиком по окончании строительства жилого дома трехкомнатной квартиры строительной площадью....
Квартира должна была быть передана инвестору по завершении строительства жилого дома, ориентировочный срок сдачи жилого дома - 1 квартал 2006 года.
Свои обязательства по договору истец исполнил, оплатив в полном объеме стоимость квартиры в размере 2415097 рублей, что подтверждается соответствующими платежными документами.
Ответчик своих обязательств по договору не исполнил, до настоящего времени жилой дом в эксплуатацию не сдан, строительные работы не ведутся, квартира истцу не передавалась.
В середине 2011 года состоялось собрание дольщиков ООО "ДальРУС", на котором дольщики были уведомлены о том, что ООО "Бомарше" расторгло договор строительного подряда с ОАО "Дальэнергоспецремонт" и оформляет право собственности на весь объект незавершенного строительства по указанному адресу.
Истец 05.07.2011 заключил с ООО "Бомарше" соглашение об уступке права требования N ДК(У) 45-102, в соответствии с которым он уступил свое право требования к ООО "ДальРУС" по договору N 25К-39/0904 от 09.09.2004 передачи в собственность трехкомнатной квартиры проектной площадью... ООО "Бомарше". Одновременно стороны заключили договор N ДК 45-102 на строительство трехкомнатной квартиры проектной площадью... на N этаже дома N по ул.... и договор об отступном N Р-102, согласно которому прекращаются обязательства ООО "Бомарше" по долевому договору N ДК 45-102 по передаче трехкомнатной квартиры взамен признания за истцом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 02.08.2012, вступившим в законную силу, договор N ДК45-102 на строительство трехкомнатной квартиры на N этаже дома N по ул.... и договор об отступном N Р-102, заключенные Т. с ООО "Бомарше" признаны ничтожными, прекращено право собственности Т. и ООО "Бомарше" на долю в размере 58/10000 в объекте незавершенного строительства по адресу: г.... Этим решением установлено, что ООО "Бомарше" не имело право распоряжаться квартирами в строящемся доме по адресу: г.....
В настоящее время квартира истца находится в собственности М.
Считает, что право собственности М. на спорную квартиру подлежит прекращению, так как оно было зарегистрировано на основании ничтожных сделок - договора дарения доли в незавершенном строительстве от 14.03.2011 и договора купли-продажи доли в незавершенном строительстве от 15.03.2011.
Просил признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилой дом с поликлиникой (женской консультацией), офисами и автостоянкой 2-секционный, 18-этажный из 15 жилых и 3 общественных этажей, которая соответствует трехкомнатной квартире строительной площадью...; признать недействительным договор о долевом участии в строительстве и соглашение об отступном, заключенные между М. и ООО "Бомарше"; прекратить право собственности М. и ООО "Бомарше" на долю в размере 58/10000 в праве на незавершенный строительством объект жилой дом, расположенный по адресу: г.....
Впоследствии Т. уточнил исковые требования (л.д. 194 - 195). Просил суд признать недействительными: договор N ДК45-72 от 20.09.2010 на долевое строительство квартир в жилом доме по адресу: г...., заключенный между ООО "Бомарше" и ОАО "Альфа-Девелопмент" в части 3-комнатной квартиры, общей проектной площадью...; соглашение N Р-72/3 об отступном общего типа (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества) от 28.09.2010, заключенное между ООО "Бомарше" и ОАО "Альфа-Девелопмент" и дополнительное соглашение N 1 от 28.09.2010; договор купли-продажи 57/10000 доли в незавершенном строительстве N ПР-72-Р от 15.03.2011, что соответствует 3-х комнатной квартире, общей проектной площадью..., заключенный между ОАО "Альфа-Девелопмент" и М.; договор дарения 1/10000 доли в незавершенном строительстве N ПРД 72/3 от 14.03.2011, заключенный между ОАО "Альфа-Девелопмент" и М.; соглашение об уступке права требования N ДК (У) 45-102, заключенное 05.07.2011 между ним и ООО "Бомарше", восстановив его в правах дольщика по договору на долевое строительство N 25К-39/0904 от 09.09.2004, заключенному с ООО "ДальРус" на строительство трехкомнатной квартиры, общей проектной площадью..., жилого дома в г....; признать за ним право собственности на долю в размере 58/10000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом по адресу: г...., что соответствует трехкомнатной квартире N общей проектной площадью 105...; прекратить право собственности М. на долю в размере 1/10000 и долю в размере 57/10000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом по адресу: г....; прекратить право собственности ООО "Бомарше" и ОАО "Альфа-Девелопмент" на долю в размере 58/10000 в праве в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом, по адресу: г.....
В судебном заседании представитель Т. поддержал требования.
Представитель М. в судебном заседании с требованиями не согласился, ссылаясь на то, что М. является добросовестным приобретателем, приобрела квартиру на законных основаниях. От права на квартиру N в жилом доме по адресу: г.... Т. отказался, подписав договор уступки права требования (цессия) N ДК (У) 45-102 с ООО "Бомарше", подтвердив тем самым свое согласие на продажу квартиры.
Представитель ОАО "Дальэнергоспецремонт" в судебном заседании против удовлетворения требований не возражал.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей ООО "Бомарше", ООО "Спец-РУБЕЖ" (ранее ООО "ДальРУС"), Управления Росреестра по Приморскому краю, ООО "Альфа Девелопмент".
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилась М., подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено, что 09.06.2003 между ООО "Бомарше" (заказчик) и ОАО "Дальэнергоспецремонт" (подрядчик) заключен договор строительного подряда N ДК210, по условиям которого подрядчик принял обязательство построить и сдать государственной комиссии жилой дом с поликлиникой (женской консультацией), офисами и автостоянкой, 2-секционный, 18-этажный из 15 жилых и 3 общественных этажей, по адресу: г.....
Дополнением N 2 от 14.07.2003 к договору строительного подряда N ДК210 подрядчику с момента подписания настоящего дополнения было предоставлено право привлекать в строительство денежные средства третьих лиц путем реализации квартир, которые ему будут принадлежать в качестве расчета по настоящему договору.
10.06.2003 между ОАО "Дальэнергоспецремонт" (застройщик) и ООО "ДальРУС" (инвестор) заключен договор N 105 об инвестировании и участии в строительстве. Предметом договора является совместное участие сторон в строительстве жилого дома с поликлиникой (женской консультацией), офисами и автостоянкой 2-секционный, 18-этажный из 15 жилых и 3 общественных этажей, по адресу: г..... По условиям договора инвестору без каких-либо изъятий и ограничений предоставлено право привлечения сторонних инвесторов и заключения договоров с физическими и юридическими лицами по реализации жилых и иных площадей в строящемся доме.
09.09.2004 между Т. (соинвестор, дольщик) и ООО "ДальРУС" (инвестор, исполнитель) заключен договор N 25К-39/0904 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: г..... По условиям договора дольщик объединяет свои средства со средствами инвестора и других дольщиков для долевого участия в финансировании строительства жилого дома по указанному адресу с целью получения им по окончании строительства дома трехкомнатной квартиры строительной площадью.... Ориентировочный срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - 1-й квартал 2006 года.
20.09.2010 ООО "Бомарше" заключило с ООО "Альфа-Девелопмент" договор N ДК45-72 долевого строительства, предметом которого является строительство спорной квартиры.
Соглашением от 28.09.2010 N Р-72/3 об отступном общего типа (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества) между ООО "Бомарше" (должник) ООО "Альфа-Девелопмент" (кредитор) прекращены все обязательства должника перед кредитором.
14.03.2011 между ООО "Альфа-Девелопмент" (даритель) и М. (одаряемая) заключен договор дарения N ПРД-72/3 доли в праве в размере 1/10000 в объекте незавершенного строительства - жилой дом (литер А) по адресу: г...., готовностью 70%.
15.03.2011 между ООО "Альфа-Девелопмент" (продавец) и М. (покупатель) заключен договор купли-продажи N ПР-72/3 доли в праве в размере 57/10000 в объекте незавершенного строительства - жилой дом (литер А) по адресу:..., готовностью 70%, что соответствует трехкомнатной квартире проектной площадью 105,4 кв.м на 10 этаже дома (отметка 27,000 м) в осях 3-9, э-н.
Право собственности М. на доли в праве в размере 1/10000 и 57/10000 в объекте незавершенного строительства - жилой дом (литер А) по адресу: г. Владивосток, ул.... готовностью 70% зарегистрировано в установленном порядке 14.04.2011.
Судом первой инстанции правильно определено, что возникшие между участниками строительства жилого дома по указанному адресу урегулированы последовательно договорами строительного подряда, инвестирования, долевого участия в строительстве.
Правоотношения, возникшие между ООО "Бомарше" и ОАО "Дальэнергоспецремонт", основаны на договоре строительного подряда, регулируемого ст. ст. 740, 746 ГК РФ, в соответствии с которыми подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда.
Заключенный 10.06.2003 между ОАО "Дальэнергоспецремонт" и ООО "ДальРУС" договор об инвестировании и участии в строительстве, не противоречил требованиям Федерального закона от 25.09.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", поскольку положения данного Федерального закона не содержат запрета на привлечение заказчиком денежных средств на строительство объекта, в том числе по договорам участия в долевом строительстве.
Согласно ст. 6 указанного Федерального закона инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В силу п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Исходя из указанных положений закона, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец с момента исполнения своих обязательств по договору от 09.09.2004 N 25К-39/0904, как инвестор, приобрел право на незавершенный объект инвестиционной деятельности в части оплаченной им суммы - то есть, на спорную долю.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Доказательств того, что денежные средства истца были израсходованы на иные цели, чем указанные в договоре о долевом участии в строительстве, в материалах дела не содержится, в связи с чем регистрация ООО "Бомарше" права собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом), нарушает требования закона и права истца, имеющего право на определенную договором долю в объекте незавершенного строительством.
Факт исполнения Т. финансовых обязательств по указанному договору подтвержден письменными доказательствами, тогда как строящийся жилой дом в эксплуатацию не сдан.
Передача указанных жилых помещений, определенных договором совпадает с перечнем квартир, которые подлежат передаче ООО "Бомарше" ОАО "Дальэнергоспецремонт", впоследствии ООО "ДальРУС", и в результате инвесторам, к числу которых в силу имеющихся обязательств относится и истец. Судом первой инстанции достоверно установлено, что спорная квартира, подлежащая передаче истцу, входит в указанный перечень квартир. Степень готовности жилого дома, в котором расположена спорная квартира, составляет 70%, он является объектом незавершенного строительства и относится к недвижимому имуществу. Квартира в данном доме не может являться самостоятельным объектом прав, поскольку до введения дома в эксплуатацию и присвоения имеющимся в нем помещениям характеристик, позволяющих указанные помещения индивидуализировать, реализации подлежат доли в праве на объект.
В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
По смыслу ст. ст. 209, 244 ГК РФ право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Суд дал правильную оценку возникшим у сторон по делу взаимным обязательствам и обоснованно признал за истцом право собственности на 58/10000 доли в объекте незавершенного строительства 70% готовности - жилой дом по вышеуказанному адресу, что соответствует 3-комнатной квартире, строительной площадью....
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что суд при рассмотрении спора вышел за пределы заявленных требований, является необоснованной. В последней редакции иска (л.д. 194 - 195) Т. просил прекратить право собственности ООО "Альфа-Девелопмент" и ООО "Бомарше" на спорную долю в размере 58/10000 в объекте незавершенного строительства - жилой дом по адресу: г...., что соответствует трехкомнатной квартире N. Суд рассмотрел спор по заявленным требованиям в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ. Нарушений требований процессуального законодательства судом допущено не было.
Несостоятельным является довод апелляционной жалобы о том, что Т. не вправе требовать передачи ему спорного имущества, так как право собственности было зарегистрировано за ООО "Бомарше", а затем за ООО "Альфа-Девелопмент", впоследствии за М., так как сделки состоялись вопреки требованиям закона, поэтому ничтожны и не влекут правовых последствий, в том числе права собственности М. Жилой дом N по улице... в эксплуатацию не сдан, квартира как объект права собственности последней не передавалась.
Довод апелляционной жалобы в отношении неприменения судом последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение основанием к отмене решения суда не являются, суд первой инстанции разрешил спор по требованиям Т., считающего себя собственником спорного имущества, право на которое зарегистрировано за иным лицом. М. вправе заявить требования к ООО "Альфа-Девелопмент" о взыскании денежной суммы по договору от 15.03.2011.
Также не являются основанием к отмене обжалуемого решения ссылки в жалобе на решения Арбитражного Суда Приморского края по спорам между ООО "Дальэнергоспецремонт" и ООО "Бомарше", поскольку Т. участником вышеуказанных дел не являлся.
Иные доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, поскольку не опровергают вышеизложенных выводов, основаны на неправильном применении норм материального права и направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для иной оценки представленных сторонами доказательств, судебная коллегия не усматривает.
Таким образом, разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было. Оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 15.07.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)