Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "10" февраля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен "14" февраля 2014 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Агибаловой Галины Ивановны,
судей Грабко Олега Владимировича, Пригаровой Надежды Николаевны,
при ведении протокола судебного заседания с применением средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Балюбах Натальей Николаевной,
при участии в судебном заседании:
от Гаркуша Владимира Валентиновича - Бурой Натальи Александровны, действующей на основании доверенности от 13.02.2012,
от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Железинской Анны Юрьевны, г. Саратов,
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 ноября 2013 года по делу N А57-24586/2009, (судья Рожкова Э.В.),
по требованиям Железинской (Денисовой) Анны Юрьевны, 410018, г. Саратов, Индивидуального предпринимателя Гаркуши Владимира Валентиновича, 410019, г. Саратов, а/я 787,
о признании права собственности на нежилое помещение N 308, общей площадью 280,7 кв. м, кадастровый номер 64:48:050219:935, расположенное в доме N 54 по улице имени Разина С.Т. в Саратове,
в рамках дела о признании некоммерческого партнерства "Единство Поволжья", 410012, г. Саратов, ул. Гоголя, 79, ИНН 6450035999, ОГРН 1026402202936, несостоятельным (банкротом)
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) некоммерческого партнерства "Единство Поволжья" (далее - НП "Единство Поволжья" должник), обратилась Железинская (Денисова) Анна Юрьевна с заявлением о признании права собственности на нежилое помещение N 308, литер А, общей площадью 280,7 кв. м, расположенное на втором этаже дома N 54 по ул. Разина С.Т. в г. Саратове
Кроме того, 22.11.2012 в Арбитражный суд Саратовской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) НП "Единство Поволжья", обратился индивидуальный предприниматель Гаркуша Владимир Валентинович (далее - ИП Гуркуша В.В.) о признании права собственности на нежилое помещение N 308, литер А, общей площадью 280,7 кв. м, расположенное на втором этаже дома N 54 по ул. Разина С.Т. в г. Саратове
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2013 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Росмедстрах".
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 08.07.2013 заявление Железинской (Денисовой) А.Ю. и заявление ИП Гаркуши В.В. объединены в одно производство для совместного рассмотрения в рамках дела о банкротстве должника НП "Единство Поволжья"
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.11.2013 заявление Гаркуши Владимира Валентиновича о признании права собственности на нежилое помещение удовлетворено: за Гаркушей Владимиром Валентиновичем признано право собственности на нежилое помещение N 308, общей площадью 280,7 кв. м, кадастровый номер 64:48:050219:935, расположенное в доме N 54 по улице имени Разина С.Т. в городе Саратове. В удовлетворении заявления Железинской Анне Юрьевне о признании наличия права собственности на нежилое помещение N 308, литер А, общей площадью 280,7 кв. м, расположенное на втором этаже в доме N 54 по улице имени Разина С.Т. в городе Саратове отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Железинская А.Ю. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 06.11.2013 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Железинской А.Ю. в полном объеме, и отказе в удовлетворении требований ИП Гаркуши В.В.
Податель апелляционной жалобы указывает, что Железинская (Денисова) А.Ю. имеет преимущественное право на получение спорного нежилого помещения, суд первой инстанции неправомерно сделал вывод о законности заключения договора долевого участия в строительстве от 21.04.2009 между НП "Единство Поволжья" и ИП Гаркуша В.В.
ИП Гаркуша В.В. в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании апелляционной инстанции просит определение Арбитражного суда Саратовской области от 06.11.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционный суд, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам проверяет законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, заслушав участника процесса, в открытом судебном заседании, апелляционная коллегия установила, что судебный акт следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.11.2009 возбуждено производство по делу N А57-24586/2009 о банкротстве НП "Единство Поволжья".
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 07.12.2009 в отношении должника НП "Единство Поволжья" введено наблюдение, временным управляющим утвержден Московский Д.В.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.10.2010 (резолютивная часть объявлена 30.09.2010) НП "Единство Поволжья" признано банкротом и открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.10.2010 на временного управляющего должника Московского Д.В. возложено исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника.
Определением суда первой инстанции от 02.11.2010 конкурсным управляющим должника утвержден Клемешев В.Е.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 02 апреля 2013 года арбитражный управляющий Клемешев В.Е. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника - НП "Единство Поволжья".
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2013 года конкурсным управляющим должника - НП "Единство Поволжья" утвержден Молчун Владимир Васильевич. Сообщение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 16.10.2010.
В соответствии с определением Арбитражного суда Саратовской области от 22.08.2011 по делу N А57-24586/2009 при банкротстве должника НП "Единство Поволжья" подлежат применению правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Сообщение об этом опубликовано в газете "Коммерсантъ" 10.09.2011.
21.04.2009 между НП "Единство Поволжья", в лице директора Русяева В.В., и ИП Гаркуша В.В. был заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого НП "Единство Поволжья" (Застройщик) принимает ИП Гаркуша В.В. (Дольщика) на участие в строительстве 6-ти секционного кирпичного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Ст. Разина (на пересечении ул. Кутякова и ул. Московской) в Кировском районе г. Саратова и обязуется передать в собственность Дольщику офисное помещение на втором этаже в блок-секции "Д" общей площадью 230 кв. м после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и завершения всех расчетов по настоящему договору. Согласно пунктам 2.1, 2.2 указанного договора Дольщик вносит в кассу Застройщика при подписании настоящего договора денежные средства в размере 2 900 000 руб. Обязательства по оплате денежных средств в сумме 2 900 000 руб. исполнены ИП Гаркуша В.В. непосредственно после заключения договора, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 21.04.2009 и не оспаривается участниками спора.
30.09.2009 между НП "Единство Поволжья", в лице директора Русяева В.В., и ИП Гаркуша В.В. было заключено Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве от 21 апреля 2009 года. Стороны пришли к соглашению дополнить договор долевого участия в строительстве от 21 апреля 2009 года пунктами 1.5, 2.2.1 и 2.2.2. Пункт 1.5 устанавливает, что после утверждения Акта государственной комиссии о сдаче дома в эксплуатацию и обмера сотрудниками БТИ объекта недвижимости, указанного в п. 1.1 настоящего договора общая площадь офисного помещения может отличаться от той, которая указана в п. 1.1 настоящего договора. Согласно пункту 2.2.1, если после обмера сотрудниками БТИ общая площадь объекта недвижимости, указанного в п. 1.1 настоящего договора, окажется больше, чем та, которая указана в п. 1.1 настоящего договора, Застройщик не требует с Дольщика произвести доплату соразмерно увеличенной общей площади. Согласно пункту 2.2.2, если после обмера сотрудниками БТИ общая площадь объекта недвижимости, указанного в п. 1.1 настоящего договора, окажется меньше, чем та, которая указана в п. 1.1 настоящего договора, Дольщик не требует от Застройщика вернуть денежные средства, указанные в п. 2.1 настоящего договора соразмерно уменьшенной общей площади общей площади. При этом определено, что настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора долевого участия в строительстве от 21.04.2009.
02.09.2010 между НП "Единство Поволжья", в лице директора Русяева В.В., и ИП Гаркуша В.В. было заключено Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве от 21 апреля 2009 года. Стороны пришли к соглашению дополнить договор долевого участия в строительстве от 21 апреля 2009 года пунктом 1.1.1 и изложить пункт 1.2 в новой редакции. Согласно пункту 1.1.1, нежилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, которое, техническому паспорту на дом 54 по ул. Ст. Разина, г. Саратов, имеет номер 308, расположено на втором этаже, литер "А" дома 54 по ул Ст. Разина, г. Саратов, имеет общую площадь 253,6 кв. м, из которой основная - помещения площадью 27,1 кв. м, 12,3 кв. м, 33,4 кв. м, 16,4 кв. м, 19,1 кв. м, 21,7 кв. м, 22,1 кв. м, 12,3 кв. м, 51.7 кв. м (итого основной площади 176,7 кв. м), вспомогательная - помещения площадью 6,4 кв. м, 7,1 кв. м, 2.5 кв. м, 1,0 кв. м, 1,1 кв. м, 2,1 кв. м, 17,3 кв. м (итого вспомогательной площади 76,9 кв. м) Согласно пункту 1.2 в новой редакции Застройщик обязуется передать в собственность Дольщику по акту приема передачи нежилое помещение N 308 общей площадью 253,6 кв. м, расположенное на втором этаже, литер "А" дома 54 по ул. Ст.Разина, г. Саратов, предусмотренное п. 1 настоящего договора, только после ввода данного многоквартирного дома в эксплуатацию. Нежилое помещение передается Дольщику без внутренней отделки, о чем Дольщик поставлен в известность до подписания настоящего договора. Согласно пункту III дополнительного соглашения приложением N 1 к настоящему дополнительному соглашению является план нежилого помещения N 308 (из технического паспорта), где указаны технические характеристики нежилого помещения. Нежилое помещение N 308 выделено на плане зеленым цветом. Согласно пункту IV дополнительного соглашения нежилое помещение, указанное в п. п. 1.1, 1.2 договора долевого участия от 21 апреля 2009 г., в его первоначальной редакции, в настоящее время является нежилым помещением N 308, общей площадью 253,6 кв. м, и расположено на втором этаже, литер "А" дома 54 по ул. Ст. Разина, г. Саратов. В дополнительном соглашении также указано, что настоящее дополнительное соглашение со всеми приложениями является неотъемлемой частью договора долевого участия от 21 апреля 2009 года, вступает в силу с момента подписания и действует в течение всего срока действия основного договора долевого участия.
Спорный объект строительства (многоквартирный дом) на момент привлечения денежных средств участника строительства не был введен в эксплуатацию.
22.11.1999 Постановлением мэра г. Саратова N 877-210 земельный участок площадью 0,6901 га, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Ст. Разина в Кировском районе, предоставлен НП "Единство Поволжья" в аренду сроком на 25 лет для проектирования и строительства жилого дома.
На основании данного постановления 27.09.2001 между Администрацией г. Саратова (Арендодатель) и НП "Единство Поволжья" (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка N 2884, зарегистрированный Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовская областная регистрационная палата", о чем в ЕГРП 13.12.2001 сделана запись государственной регистрации номер 64-01/48-734/2001-226.
02.06.2003 Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Саратова выдано НП "Единство Поволжья" разрешение на строительство N 847 жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, по ул. Степана Разина.
02.07.2007 Администрацией города Саратова НП "Единство Поволжья" выдано разрешение на строительство N 64-251 жилого дома (по генплану блок секции Б, Г, Д, Е), расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Степана Разина, сроком действия с учетом продления до 31.12.2009 (т. 1, л.д. 50).
30.12.2010 Администрацией муниципального образования "Город Саратов" НП Единство Поволжья" выдано Разрешение на строительство NRU 64304000-266 на строительство жилого дома блок секции А, Б, В, Г, Д, Е, распределительный пункт, расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Степана Разина, сроком действия до 30.12.2011 (т. 1 л.д. 51).
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию NRU 64304000-108 от 31.12.2010, выданным НП "Единство Поволжья" Администрацией муниципального образования "Город Саратов", в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ НП "Единство Поволжья" разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: жилой дом блок секции А, Б, В, Г, Д, Е в соответствии с рабочим проектом, разработанным ООО "Новис", расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Кировский район, ул. им. Разина С.Т. (т. 1, л.д. 63-65).
Полагая, что им, как участником строительства, выполнены обязательства по договору долевого участия в строительстве от 21.04.2009, скорректированному дополнительными соглашениями, в связи с чем, у должника возникла обязанность передать в собственность обусловленное договором встроенное нежилое помещение, Индивидуальный предприниматель Гаркуша В.В. обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, застройщиком - НП "Единство Поволжья", взятые на себя обязательства по договору долевого участия в строительстве от 21.04.2009, скорректированному дополнительными соглашениями, о передаче в собственность Дольщику - Индивидуальному предпринимателю Гаркуша В.В. после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию оплаченное нежилое помещение N 308 в жилом доме по ул. Ст. Разина в Кировском районе г. Саратова, не выполнены.
Указанный договор, согласно правовой позиции, изложенной во втором абзаце пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", следует оценивать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В договоре долевого участия в строительстве от 21.04.2009, скорректированном дополнительными соглашениями, указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, и его размер, установлена цена за 1 кв. м площади и общая стоимость передаваемой площади, что соответствует требованиям статей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом факт оплаты со стороны ИП Гаркуша В.В. договора о долевом участии в строительстве от 21.04.2009 установлен материалами дела.
Согласно подпункту 1 пункту 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у дольщиков после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции со ссылкой на вышеуказанные нормы права, отношения, возникшие между заявителем и должником, правомерно квалифицировал как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11: "По смыслу пункта 5 постановления от 11.07.2011 N 54 при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь".
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Согласно пунктам 2, 3 и 6 названной статьи для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов, отсутствие которых является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, именно на должнике, как на застройщике, лежала обязанность по получению заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса, и последующему обращению за получением разрешения по ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Кодекса, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП права за покупателем.
Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлено, что право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещаются спорные помещения, не регистрировалось; спорное нежилое помещение прошло кадастровый учет: нежилое помещение N 308, расположенное в жилом доме N 54 по ул. им. Разина С.Т. в г. Саратове, имеет кадастровый номер 64:48:050219:935 (предыдущие кадастровые (условные) номера 63:0:002:000165630:А:10308, 16563, 308), общую площадь 280.7 кв. м.
Данное обстоятельство подтверждено следующими доказательствами: копией технического паспорта, выпиской, выданной Саратовским городским отделением Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на 08.02.2011, подлинником кадастрового паспорта помещения от 15.10.2013.
Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.
Судом первой инстанции установлено, что, несмотря на то обстоятельство, что спорное помещение не было передано по акту приема-передачи, оно фактически находится во владении Индивидуального предпринимателя Гаркуша В.В.
Данное обстоятельство не оспаривается участниками процесса и подтверждено следующими доказательствами: кадастровым паспортом на нежилое помещение N 308, договором на установку пластиковых окон, подтверждающими, что доступ исполнителю в данное помещение был обеспечен Индивидуальным предпринимателем Гаркуша В.В.
В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Вещь должна быть реально передана покупателю.
Судом первой инстанции установлено фактическое владение ИП Гаркушей В.В. спорным нежилым помещением.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорный объект недвижимости.
После введения спорного жилого дома в эксплуатацию должник не регистрировал за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные помещения, в связи с чем подписание или отказ от подписания должником актов приема-передачи конкретных объектов недвижимости не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного лица на причитающуюся ему собственность (Определение ВАС РФ от 23.04.2013 N ВАС-14520/12 по делу N А41-26287/2009).
Руководствуясь правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 27.03.2012 N 15961/11, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что, поскольку НП "Единство Поволжья" в нарушение условий договора долевого участия в строительстве от 21.04.2009, скорректированного дополнительными соглашениями, не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования ИП Гаркуши В.В. по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество.
Суд первой инстанции, основываясь на выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которой следует, что за участниками строительства и иными инвесторами, заключившими с НП "Единство Поволжья" договоры уступки прав требования по договору N 08-06/07 от 12.07.2007 уже зарегистрировано право собственности на нежилые помещения, расположенные в спорном жилом доме, как на основании вступивших в законную силу решений судов общей юрисдикции, так и на основании подписанных должником актов приема-передачи жилых и нежилых помещений, - пришел к выводу о правомерности требований ИП Гаркуши В.В.
Данный вывод суда соответствует принципу правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также обоснованно было отказано судом первой инстанции в удовлетворении требований Железинской (Денисовой) А.Ю. о признании права собственности на нежилое помещение N 308 площадью 280.7 кв. м, расположенном по адресу: город Саратов, Кировский район, улица имени Разина С.Т., N 54.
Железинская А.Ю. указывает в качестве основания для возникновения права собственности договор N 56/с долевого участия в строительстве от 29 апреля 2004 г. между ООО "Саратовский дом" и ОАО "Росмедстрах", соглашение N 1 к этому договору от 30 апреля 2004 г. и копии платежных поручений на общую сумму 1 300 000 руб., договор о переуступке права требования (цессии) от 07.06.2005 между Денисовой А.Ю. и ОАО "Росмедстрах". Предметом этого договора является нежилое помещение на 1-ом этаже блок-секции "Д", общей площадью 153,9 кв. м жилого дома по ул. Ст. Разина (на пересечении между ул. Кутякова и ул. Московской) в Кировском районе г. Саратова. Цену этого договора стороны определили в размере 2 616 300 руб. Соглашением N 1 от 30.04.2004 г. стороны изменили предмет договора - на нежилое помещение на 2-ом этаже в блок-секции "Д", общей площадью 153,9 кв. м. Также стороны изменили срок сдачи дома в эксплуатацию. В остальной части договор остался неизменным, в том числе неизменной осталась цена договора.
Суд первой инстанции, с учетом отсутствия доказательств выполнения ОАО "Росмедстрах" своих обязательств по оплате договора N 56/с долевого участия в строительстве от 29 апреля 2004 года в полном объеме, пришел к выводу, что ОАО "Росмедстрах" не оплатило свою долю и, вследствие этого, не приобрело права на нежилое помещение, а по Договору о переуступке прав требования (цессии) от 07.06.2005 Железинской (Денисовой) А.Ю. было передано несуществующее имущественное право, уступленное ОАО "Росмедстрах" в нарушение пункта 2.5 Договора N 56/с долевого участия в строительстве от 29.04.2004.
Доводы апелляционной жалобы о незаконности договора долевого участия в строительстве от 21.04.2009 с ИП Гаркушей В.В. является несостоятельным поскольку данный договор являлся предметом самостоятельного оспаривания и был признан действительным судебными инстанциями в рамках обособленного спора по настоящему делу о банкротстве НП "Единство Поволжья" (определение суда первой инстанции от 05.07.2012, постановление апелляционной инстанции от 19.10.2012, постановление кассационной инстанции от 01.02.2013 (т. 4 л.д. 61-80).
Также является несостоятельным довод Железинской А.Ю. о наличии у нее преимущественного права на спорную недвижимость, поскольку в деле отсутствуют доказательства об оплате дольщиком соответствующей денежной суммы, кроме того, вещь находится во фактическом владении иного покупателя, ИП Гаркуши В.В.
Доводы апелляционной жалобы об ином истолковании судом первой инстанции постановления кассационной инстанции (Постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2011 по делу N А57-7254/2010) являются ошибочными, поскольку данным судебным актом были отменены судебные акты двух инстанций с направлением дела на новое рассмотрение, так как "... суды приняли решение и постановление о правах и обязанностях Денисовой А.Ю. без привлечения данного лица к участию в деле, что в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены судебных актов". Иных выводов кассационный суд не делал. Вступившим в законную силу определением арбитражного суда Саратовской области от 28 сентября 2012 года по указанному делу исковые заявления ООО "Саратовский Дом" и ИП Гаркуша В.В. были оставлены без рассмотрения, как подлежащие рассмотрению в рамках дела о банкротстве, а не в порядке искового производства.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции являются верными, основанными на правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств.
Доводы подателя апелляционной жалобы были предметом оценки суда первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют правовые основания для переоценки выводов суда первой инстанции. Апелляционный суд находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и основанными на неверном толковании закона.
Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем, определение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба на определение по данной категории споров государственной пошлиной не оплачивается.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 ноября 2013 года по делу N А57-24586/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.
Председательствующий
Г.И.АГИБАЛОВА
Судьи
О.В.ГРАБКО
Н.Н.ПРИГАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.02.2014 ПО ДЕЛУ N А57-24586/09
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 февраля 2014 г. по делу N А57-24586/09
Резолютивная часть постановления объявлена "10" февраля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен "14" февраля 2014 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Агибаловой Галины Ивановны,
судей Грабко Олега Владимировича, Пригаровой Надежды Николаевны,
при ведении протокола судебного заседания с применением средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Балюбах Натальей Николаевной,
при участии в судебном заседании:
от Гаркуша Владимира Валентиновича - Бурой Натальи Александровны, действующей на основании доверенности от 13.02.2012,
от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Железинской Анны Юрьевны, г. Саратов,
на определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 ноября 2013 года по делу N А57-24586/2009, (судья Рожкова Э.В.),
по требованиям Железинской (Денисовой) Анны Юрьевны, 410018, г. Саратов, Индивидуального предпринимателя Гаркуши Владимира Валентиновича, 410019, г. Саратов, а/я 787,
о признании права собственности на нежилое помещение N 308, общей площадью 280,7 кв. м, кадастровый номер 64:48:050219:935, расположенное в доме N 54 по улице имени Разина С.Т. в Саратове,
в рамках дела о признании некоммерческого партнерства "Единство Поволжья", 410012, г. Саратов, ул. Гоголя, 79, ИНН 6450035999, ОГРН 1026402202936, несостоятельным (банкротом)
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) некоммерческого партнерства "Единство Поволжья" (далее - НП "Единство Поволжья" должник), обратилась Железинская (Денисова) Анна Юрьевна с заявлением о признании права собственности на нежилое помещение N 308, литер А, общей площадью 280,7 кв. м, расположенное на втором этаже дома N 54 по ул. Разина С.Т. в г. Саратове
Кроме того, 22.11.2012 в Арбитражный суд Саратовской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) НП "Единство Поволжья", обратился индивидуальный предприниматель Гаркуша Владимир Валентинович (далее - ИП Гуркуша В.В.) о признании права собственности на нежилое помещение N 308, литер А, общей площадью 280,7 кв. м, расположенное на втором этаже дома N 54 по ул. Разина С.Т. в г. Саратове
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2013 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Росмедстрах".
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 08.07.2013 заявление Железинской (Денисовой) А.Ю. и заявление ИП Гаркуши В.В. объединены в одно производство для совместного рассмотрения в рамках дела о банкротстве должника НП "Единство Поволжья"
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.11.2013 заявление Гаркуши Владимира Валентиновича о признании права собственности на нежилое помещение удовлетворено: за Гаркушей Владимиром Валентиновичем признано право собственности на нежилое помещение N 308, общей площадью 280,7 кв. м, кадастровый номер 64:48:050219:935, расположенное в доме N 54 по улице имени Разина С.Т. в городе Саратове. В удовлетворении заявления Железинской Анне Юрьевне о признании наличия права собственности на нежилое помещение N 308, литер А, общей площадью 280,7 кв. м, расположенное на втором этаже в доме N 54 по улице имени Разина С.Т. в городе Саратове отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Железинская А.Ю. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 06.11.2013 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Железинской А.Ю. в полном объеме, и отказе в удовлетворении требований ИП Гаркуши В.В.
Податель апелляционной жалобы указывает, что Железинская (Денисова) А.Ю. имеет преимущественное право на получение спорного нежилого помещения, суд первой инстанции неправомерно сделал вывод о законности заключения договора долевого участия в строительстве от 21.04.2009 между НП "Единство Поволжья" и ИП Гаркуша В.В.
ИП Гаркуша В.В. в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании апелляционной инстанции просит определение Арбитражного суда Саратовской области от 06.11.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционный суд, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам проверяет законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, заслушав участника процесса, в открытом судебном заседании, апелляционная коллегия установила, что судебный акт следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.11.2009 возбуждено производство по делу N А57-24586/2009 о банкротстве НП "Единство Поволжья".
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 07.12.2009 в отношении должника НП "Единство Поволжья" введено наблюдение, временным управляющим утвержден Московский Д.В.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.10.2010 (резолютивная часть объявлена 30.09.2010) НП "Единство Поволжья" признано банкротом и открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.10.2010 на временного управляющего должника Московского Д.В. возложено исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника.
Определением суда первой инстанции от 02.11.2010 конкурсным управляющим должника утвержден Клемешев В.Е.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 02 апреля 2013 года арбитражный управляющий Клемешев В.Е. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника - НП "Единство Поволжья".
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2013 года конкурсным управляющим должника - НП "Единство Поволжья" утвержден Молчун Владимир Васильевич. Сообщение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 16.10.2010.
В соответствии с определением Арбитражного суда Саратовской области от 22.08.2011 по делу N А57-24586/2009 при банкротстве должника НП "Единство Поволжья" подлежат применению правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Сообщение об этом опубликовано в газете "Коммерсантъ" 10.09.2011.
21.04.2009 между НП "Единство Поволжья", в лице директора Русяева В.В., и ИП Гаркуша В.В. был заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого НП "Единство Поволжья" (Застройщик) принимает ИП Гаркуша В.В. (Дольщика) на участие в строительстве 6-ти секционного кирпичного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Ст. Разина (на пересечении ул. Кутякова и ул. Московской) в Кировском районе г. Саратова и обязуется передать в собственность Дольщику офисное помещение на втором этаже в блок-секции "Д" общей площадью 230 кв. м после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и завершения всех расчетов по настоящему договору. Согласно пунктам 2.1, 2.2 указанного договора Дольщик вносит в кассу Застройщика при подписании настоящего договора денежные средства в размере 2 900 000 руб. Обязательства по оплате денежных средств в сумме 2 900 000 руб. исполнены ИП Гаркуша В.В. непосредственно после заключения договора, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 21.04.2009 и не оспаривается участниками спора.
30.09.2009 между НП "Единство Поволжья", в лице директора Русяева В.В., и ИП Гаркуша В.В. было заключено Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве от 21 апреля 2009 года. Стороны пришли к соглашению дополнить договор долевого участия в строительстве от 21 апреля 2009 года пунктами 1.5, 2.2.1 и 2.2.2. Пункт 1.5 устанавливает, что после утверждения Акта государственной комиссии о сдаче дома в эксплуатацию и обмера сотрудниками БТИ объекта недвижимости, указанного в п. 1.1 настоящего договора общая площадь офисного помещения может отличаться от той, которая указана в п. 1.1 настоящего договора. Согласно пункту 2.2.1, если после обмера сотрудниками БТИ общая площадь объекта недвижимости, указанного в п. 1.1 настоящего договора, окажется больше, чем та, которая указана в п. 1.1 настоящего договора, Застройщик не требует с Дольщика произвести доплату соразмерно увеличенной общей площади. Согласно пункту 2.2.2, если после обмера сотрудниками БТИ общая площадь объекта недвижимости, указанного в п. 1.1 настоящего договора, окажется меньше, чем та, которая указана в п. 1.1 настоящего договора, Дольщик не требует от Застройщика вернуть денежные средства, указанные в п. 2.1 настоящего договора соразмерно уменьшенной общей площади общей площади. При этом определено, что настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора долевого участия в строительстве от 21.04.2009.
02.09.2010 между НП "Единство Поволжья", в лице директора Русяева В.В., и ИП Гаркуша В.В. было заключено Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве от 21 апреля 2009 года. Стороны пришли к соглашению дополнить договор долевого участия в строительстве от 21 апреля 2009 года пунктом 1.1.1 и изложить пункт 1.2 в новой редакции. Согласно пункту 1.1.1, нежилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, которое, техническому паспорту на дом 54 по ул. Ст. Разина, г. Саратов, имеет номер 308, расположено на втором этаже, литер "А" дома 54 по ул Ст. Разина, г. Саратов, имеет общую площадь 253,6 кв. м, из которой основная - помещения площадью 27,1 кв. м, 12,3 кв. м, 33,4 кв. м, 16,4 кв. м, 19,1 кв. м, 21,7 кв. м, 22,1 кв. м, 12,3 кв. м, 51.7 кв. м (итого основной площади 176,7 кв. м), вспомогательная - помещения площадью 6,4 кв. м, 7,1 кв. м, 2.5 кв. м, 1,0 кв. м, 1,1 кв. м, 2,1 кв. м, 17,3 кв. м (итого вспомогательной площади 76,9 кв. м) Согласно пункту 1.2 в новой редакции Застройщик обязуется передать в собственность Дольщику по акту приема передачи нежилое помещение N 308 общей площадью 253,6 кв. м, расположенное на втором этаже, литер "А" дома 54 по ул. Ст.Разина, г. Саратов, предусмотренное п. 1 настоящего договора, только после ввода данного многоквартирного дома в эксплуатацию. Нежилое помещение передается Дольщику без внутренней отделки, о чем Дольщик поставлен в известность до подписания настоящего договора. Согласно пункту III дополнительного соглашения приложением N 1 к настоящему дополнительному соглашению является план нежилого помещения N 308 (из технического паспорта), где указаны технические характеристики нежилого помещения. Нежилое помещение N 308 выделено на плане зеленым цветом. Согласно пункту IV дополнительного соглашения нежилое помещение, указанное в п. п. 1.1, 1.2 договора долевого участия от 21 апреля 2009 г., в его первоначальной редакции, в настоящее время является нежилым помещением N 308, общей площадью 253,6 кв. м, и расположено на втором этаже, литер "А" дома 54 по ул. Ст. Разина, г. Саратов. В дополнительном соглашении также указано, что настоящее дополнительное соглашение со всеми приложениями является неотъемлемой частью договора долевого участия от 21 апреля 2009 года, вступает в силу с момента подписания и действует в течение всего срока действия основного договора долевого участия.
Спорный объект строительства (многоквартирный дом) на момент привлечения денежных средств участника строительства не был введен в эксплуатацию.
22.11.1999 Постановлением мэра г. Саратова N 877-210 земельный участок площадью 0,6901 га, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Ст. Разина в Кировском районе, предоставлен НП "Единство Поволжья" в аренду сроком на 25 лет для проектирования и строительства жилого дома.
На основании данного постановления 27.09.2001 между Администрацией г. Саратова (Арендодатель) и НП "Единство Поволжья" (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка N 2884, зарегистрированный Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовская областная регистрационная палата", о чем в ЕГРП 13.12.2001 сделана запись государственной регистрации номер 64-01/48-734/2001-226.
02.06.2003 Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Саратова выдано НП "Единство Поволжья" разрешение на строительство N 847 жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, по ул. Степана Разина.
02.07.2007 Администрацией города Саратова НП "Единство Поволжья" выдано разрешение на строительство N 64-251 жилого дома (по генплану блок секции Б, Г, Д, Е), расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Степана Разина, сроком действия с учетом продления до 31.12.2009 (т. 1, л.д. 50).
30.12.2010 Администрацией муниципального образования "Город Саратов" НП Единство Поволжья" выдано Разрешение на строительство NRU 64304000-266 на строительство жилого дома блок секции А, Б, В, Г, Д, Е, распределительный пункт, расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Степана Разина, сроком действия до 30.12.2011 (т. 1 л.д. 51).
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию NRU 64304000-108 от 31.12.2010, выданным НП "Единство Поволжья" Администрацией муниципального образования "Город Саратов", в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ НП "Единство Поволжья" разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: жилой дом блок секции А, Б, В, Г, Д, Е в соответствии с рабочим проектом, разработанным ООО "Новис", расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Кировский район, ул. им. Разина С.Т. (т. 1, л.д. 63-65).
Полагая, что им, как участником строительства, выполнены обязательства по договору долевого участия в строительстве от 21.04.2009, скорректированному дополнительными соглашениями, в связи с чем, у должника возникла обязанность передать в собственность обусловленное договором встроенное нежилое помещение, Индивидуальный предприниматель Гаркуша В.В. обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, застройщиком - НП "Единство Поволжья", взятые на себя обязательства по договору долевого участия в строительстве от 21.04.2009, скорректированному дополнительными соглашениями, о передаче в собственность Дольщику - Индивидуальному предпринимателю Гаркуша В.В. после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию оплаченное нежилое помещение N 308 в жилом доме по ул. Ст. Разина в Кировском районе г. Саратова, не выполнены.
Указанный договор, согласно правовой позиции, изложенной во втором абзаце пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", следует оценивать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В договоре долевого участия в строительстве от 21.04.2009, скорректированном дополнительными соглашениями, указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, и его размер, установлена цена за 1 кв. м площади и общая стоимость передаваемой площади, что соответствует требованиям статей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом факт оплаты со стороны ИП Гаркуша В.В. договора о долевом участии в строительстве от 21.04.2009 установлен материалами дела.
Согласно подпункту 1 пункту 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у дольщиков после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции со ссылкой на вышеуказанные нормы права, отношения, возникшие между заявителем и должником, правомерно квалифицировал как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11: "По смыслу пункта 5 постановления от 11.07.2011 N 54 при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь".
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Согласно пунктам 2, 3 и 6 названной статьи для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов, отсутствие которых является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, именно на должнике, как на застройщике, лежала обязанность по получению заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса, и последующему обращению за получением разрешения по ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Кодекса, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП права за покупателем.
Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлено, что право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещаются спорные помещения, не регистрировалось; спорное нежилое помещение прошло кадастровый учет: нежилое помещение N 308, расположенное в жилом доме N 54 по ул. им. Разина С.Т. в г. Саратове, имеет кадастровый номер 64:48:050219:935 (предыдущие кадастровые (условные) номера 63:0:002:000165630:А:10308, 16563, 308), общую площадь 280.7 кв. м.
Данное обстоятельство подтверждено следующими доказательствами: копией технического паспорта, выпиской, выданной Саратовским городским отделением Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на 08.02.2011, подлинником кадастрового паспорта помещения от 15.10.2013.
Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.
Судом первой инстанции установлено, что, несмотря на то обстоятельство, что спорное помещение не было передано по акту приема-передачи, оно фактически находится во владении Индивидуального предпринимателя Гаркуша В.В.
Данное обстоятельство не оспаривается участниками процесса и подтверждено следующими доказательствами: кадастровым паспортом на нежилое помещение N 308, договором на установку пластиковых окон, подтверждающими, что доступ исполнителю в данное помещение был обеспечен Индивидуальным предпринимателем Гаркуша В.В.
В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Вещь должна быть реально передана покупателю.
Судом первой инстанции установлено фактическое владение ИП Гаркушей В.В. спорным нежилым помещением.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорный объект недвижимости.
После введения спорного жилого дома в эксплуатацию должник не регистрировал за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные помещения, в связи с чем подписание или отказ от подписания должником актов приема-передачи конкретных объектов недвижимости не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного лица на причитающуюся ему собственность (Определение ВАС РФ от 23.04.2013 N ВАС-14520/12 по делу N А41-26287/2009).
Руководствуясь правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 27.03.2012 N 15961/11, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что, поскольку НП "Единство Поволжья" в нарушение условий договора долевого участия в строительстве от 21.04.2009, скорректированного дополнительными соглашениями, не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, требования ИП Гаркуши В.В. по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество.
Суд первой инстанции, основываясь на выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которой следует, что за участниками строительства и иными инвесторами, заключившими с НП "Единство Поволжья" договоры уступки прав требования по договору N 08-06/07 от 12.07.2007 уже зарегистрировано право собственности на нежилые помещения, расположенные в спорном жилом доме, как на основании вступивших в законную силу решений судов общей юрисдикции, так и на основании подписанных должником актов приема-передачи жилых и нежилых помещений, - пришел к выводу о правомерности требований ИП Гаркуши В.В.
Данный вывод суда соответствует принципу правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также обоснованно было отказано судом первой инстанции в удовлетворении требований Железинской (Денисовой) А.Ю. о признании права собственности на нежилое помещение N 308 площадью 280.7 кв. м, расположенном по адресу: город Саратов, Кировский район, улица имени Разина С.Т., N 54.
Железинская А.Ю. указывает в качестве основания для возникновения права собственности договор N 56/с долевого участия в строительстве от 29 апреля 2004 г. между ООО "Саратовский дом" и ОАО "Росмедстрах", соглашение N 1 к этому договору от 30 апреля 2004 г. и копии платежных поручений на общую сумму 1 300 000 руб., договор о переуступке права требования (цессии) от 07.06.2005 между Денисовой А.Ю. и ОАО "Росмедстрах". Предметом этого договора является нежилое помещение на 1-ом этаже блок-секции "Д", общей площадью 153,9 кв. м жилого дома по ул. Ст. Разина (на пересечении между ул. Кутякова и ул. Московской) в Кировском районе г. Саратова. Цену этого договора стороны определили в размере 2 616 300 руб. Соглашением N 1 от 30.04.2004 г. стороны изменили предмет договора - на нежилое помещение на 2-ом этаже в блок-секции "Д", общей площадью 153,9 кв. м. Также стороны изменили срок сдачи дома в эксплуатацию. В остальной части договор остался неизменным, в том числе неизменной осталась цена договора.
Суд первой инстанции, с учетом отсутствия доказательств выполнения ОАО "Росмедстрах" своих обязательств по оплате договора N 56/с долевого участия в строительстве от 29 апреля 2004 года в полном объеме, пришел к выводу, что ОАО "Росмедстрах" не оплатило свою долю и, вследствие этого, не приобрело права на нежилое помещение, а по Договору о переуступке прав требования (цессии) от 07.06.2005 Железинской (Денисовой) А.Ю. было передано несуществующее имущественное право, уступленное ОАО "Росмедстрах" в нарушение пункта 2.5 Договора N 56/с долевого участия в строительстве от 29.04.2004.
Доводы апелляционной жалобы о незаконности договора долевого участия в строительстве от 21.04.2009 с ИП Гаркушей В.В. является несостоятельным поскольку данный договор являлся предметом самостоятельного оспаривания и был признан действительным судебными инстанциями в рамках обособленного спора по настоящему делу о банкротстве НП "Единство Поволжья" (определение суда первой инстанции от 05.07.2012, постановление апелляционной инстанции от 19.10.2012, постановление кассационной инстанции от 01.02.2013 (т. 4 л.д. 61-80).
Также является несостоятельным довод Железинской А.Ю. о наличии у нее преимущественного права на спорную недвижимость, поскольку в деле отсутствуют доказательства об оплате дольщиком соответствующей денежной суммы, кроме того, вещь находится во фактическом владении иного покупателя, ИП Гаркуши В.В.
Доводы апелляционной жалобы об ином истолковании судом первой инстанции постановления кассационной инстанции (Постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2011 по делу N А57-7254/2010) являются ошибочными, поскольку данным судебным актом были отменены судебные акты двух инстанций с направлением дела на новое рассмотрение, так как "... суды приняли решение и постановление о правах и обязанностях Денисовой А.Ю. без привлечения данного лица к участию в деле, что в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены судебных актов". Иных выводов кассационный суд не делал. Вступившим в законную силу определением арбитражного суда Саратовской области от 28 сентября 2012 года по указанному делу исковые заявления ООО "Саратовский Дом" и ИП Гаркуша В.В. были оставлены без рассмотрения, как подлежащие рассмотрению в рамках дела о банкротстве, а не в порядке искового производства.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции являются верными, основанными на правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств.
Доводы подателя апелляционной жалобы были предметом оценки суда первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют правовые основания для переоценки выводов суда первой инстанции. Апелляционный суд находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и основанными на неверном толковании закона.
Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем, определение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба на определение по данной категории споров государственной пошлиной не оплачивается.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 ноября 2013 года по делу N А57-24586/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.
Председательствующий
Г.И.АГИБАЛОВА
Судьи
О.В.ГРАБКО
Н.Н.ПРИГАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)