Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, по которому истцу была передана квартира меньшей площади.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья - Глебова М.А.
Докладчик - Мананникова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:
председательствующего Гаркавенко И.В.,
судей Мананниковой Т.А., Романовой Н.В.,
при секретаре судебного заседания М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске 29 сентября 2014 года дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Поларис" на решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от 7 июля 2014 года, которым постановлено:
"исковые требования Д. к обществу с ограниченной ответственностью "Поларис" о взыскании денежной суммы переплаты, неустойки, судебных расходов частично удовлетворить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Поларис" в пользу Д. денежную сумму переплаты в размере <...> рублей, неустойку в размере <...> рублей, штраф в размере <...> рублей, судебные расходы в размере <...> рублей <...> копеек, всего взыскать: <...> рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Поларис" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> рублей <...> копеек".
Заслушав доклад судьи Мананниковой Т.А., судебная коллегия
установила:
Д. обратилась в суд с иском к ООО "Поларис" о взыскании суммы переплаты в размере <...> руб., <...> руб. неустойки.
В обоснование иска указано, что 28.08.2008 между истцом и ООО "Поларис" заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик, являясь застройщиком, обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многофункциональный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать истцу, как участнику долевого строительства, объект строительства: квартиру с проектным номером <...>, с одной комнатой, проектной площадью <...> кв.м, жилой площадью <...> кв.м. Цена договора определена в размере <...> руб., из расчета <...> руб. за кв.м. В соответствии с техническим паспортом площадь квартиры <...> кв.м, что меньше проектной площади на <...> кв.м. Переплата составляет <...> руб. 27.10.2013 истец обратилась к ответчику с требованием о возврате суммы переплаты, которое осталось без удовлетворения. Истец просит взыскать с ответчика сумму переплаты в размере <...> руб., неустойку за период с 10.11.2013 по 01.05.2014 в размере <...> руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме <...> руб.
В судебное заседание истец не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия.
Представитель истца П. на удовлетворении заявленных требований настаивала. Уточнила требования в части расчета неустойки. Доводы представителя ответчика полагала необоснованными, поскольку условия договора сторонами не изменялись.
Представитель ответчика К.Е. не согласилась с заявленными требованиями, указывая, что сторонами были изменены условия договора. Подписывая акт приема-передачи квартиры, Д. согласилась с изменением площади квартиры и указанной в акте ценой. Истец не предъявляла каких-либо претензий, знала об изменении площади квартиры. Обратила внимание, что обязательство по оплате истцом не исполнялись своевременно. Расчет изменения площади полагала необоснованным. Расходы по оплате услуг представителя считала завышенными. Просила отказать в удовлетворении исковых требований.
Согласно заключению Управления Роспотребнадзора по Архангельской области требования истца являются обоснованными.
Суд постановил указанное решение, с которым не согласился представитель ООО "Поларис" У., подав на него апелляционную жалобу. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
В обоснование доводов жалобы указывает, что вывод суда о надлежащем исполнении Д. своих обязательств по договору долевого участия в строительстве противоречит материалам дела. Так, в соответствии с условиями договора Д. должна была оплатить стоимость квартиры до 28.06.2010. Однако по состоянию на 31.05.2010 за Д. числилась задолженность перед ответчиком в сумме <...> руб., которую она погасила только 26.12.2011.
Полагает, что заключение уполномоченного органа в сфере защиты прав потребителей является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку давалось до представления ответчиком отзыва на иск, заключение подготовлено только на основании договора долевого участия в строительстве, иные документы органом не рассматривались, в том числе и акт приема-передачи.
По мнению подателя апелляционной жалобы, суд неправильно истолковал п. 4.2. договора, поскольку при его буквальном толковании усматривается, что цена договора является фиксированной и изменению не подлежит. Истец акт приема-передачи, который содержал сведения об уменьшении проектной площади квартиры, подписала без замечаний, следовательно, согласилась с изменением ее площади.
Апеллянт считает, что суд первой инстанции не дал правовой оценки доводу ответчика о злоупотреблении истцом своими правами.
Считает, что застройщик вправе не применять понижающие коэффициенты и может суммировать площадь квартиры и балкона, таким образом, разница в площади квартиры будет составлять только <...> кв.м.
Выражает свое несогласие с взысканием неустойки, так как истец претензии о соразмерном уменьшении цены договора не предъявляла, просила выплатить компенсацию, в связи с чем неустойка взысканию не подлежит. Считает, что у суда имелись основания для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в части снижения размера неустойки.
Полагает неправомерным взыскание расходов на оплату юридических услуг, поскольку из договора не следует, что услуги оказывались именно в рамках данного дела, материалы дела не содержат документов, подтверждающих оказание К.А. каких-либо услуг истцу, отсутствуют акты приема-передачи. Представитель К.А. в судебном заседании не участвовал, доказательств того, что представитель П. участвовала в судебном заседании по поручению К.А. в рамках исполнения обязательств последнего по заключенному с Д. договору, в материалах дела также не имеется. Полагает, что объем и качество оказанных услуг не соответствует взысканной судом сумме.
Указывает, что сумма штрафа определена судом неверно, поскольку штраф подлежит исчислению от суммы соразмерного уменьшения цены квартиры, и соответственно будет составлять <...> руб.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 5 названного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 28.08.2008 между Д. и ООО "Поларис" заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N 15/08 (далее - договор N 15/08).
В соответствии с п. 1.1. договора N 15/08 ООО "Поларис" (застройщик по договору) приняло на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: <...>, кадастровый номер <...>, многофункциональный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный в договоре, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
В п. 2.1. договора N 15/08 определен объект долевого строительства: жилое помещение - квартира с проектным номером <...>, с одной комнатой, этаж <...>, проектная площадь <...> кв.м., жилая площадь <...> кв.м, кухня площадью <...> кв.м, лоджия (балкон) площадью <...> кв.м. Квартира расположена в подъезде N <...>, в общую приведенную площадь квартиры входит площадь лоджии, взятая с понижающим коэффициентом 0,5.
Согласно п. 4.1. договора стоимость квартиры определена по соглашению сторон и составляет <...> руб. из расчета <...> руб. за кв.м общей площади квартиры, которую участник долевого строительства уплачивает застройщику в следующем порядке, сроки и размере:
- <...> руб. в течение 5 банковских дней с момента подписания договора,
- оставшуюся сумму в размере <...> руб. равными частями по <...> руб. ежемесячно не позднее 28-го числа оплачиваемого месяца.
Свои обязательства по договору N 15/08 в части оплаты Д. выполнила.
Согласно акту приема-передачи от 01.04.2013 Д. приняла в собственность от ООО "Поларис" объект долевого строительства - квартиру общей площадью <...> кв.м (проектной площадью <...> кв.м), расположенную на <...> этаже по адресу: <...>. Право собственности Д. в установленном законом порядке зарегистрировано.
Согласно техническому паспорту на спорную квартиру ее площадь составляет <...> кв.м, в том числе жилая комната <...> кв.м, кухня <...> кв.м, балкон <...> кв.м.
В акте приема-передачи указано, что подписанием настоящего акта участник долевого строительства подтверждает, что согласен с фактом изменения размера фактической площади квартиры по сравнению с проектной площадью, указанной в договоре. При этом в акте указано, что цена договора, определенная п. 4.1. договора N 15/08 и составляющая <...> руб., вне зависимости от фактической площади квартиры пересмотру не подлежит и остается неизменной.
Пунктом 5.2.4. договора N 15/08 предусмотрено, что в случае уменьшения общей приведенной площади подлежащей передаче участнику долевого строительства квартиры более чем на 0,5%, застройщик обязуется возвратить участнику переплаченную им сумму из расчета стоимости одного квадратного метра, указанного в п. 4.1. договора.
27.10.2013 истец обратилась к ответчику с претензией, просила возвратить денежные средства в размере <...> руб. в соответствии с 5.2.4. договора N 15/08. Ответчик требования истца оставил без удовлетворения, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что условиями договора долевого участия в строительстве предусмотрено условие о возможности изменения цены договора. В суде первой инстанции факт несоответствия фактически переданной площади квартиры планируемой ответчиком не оспаривался, оплату цены договора истцом в полном объеме застройщик подтвердил.
Вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ ответчиком не были представлены доказательства каких-либо действий истца, в результате которых уменьшилась площадь жилого помещения.
Из текста договора N 15/08 усматривается, что его цена представляет собой произведение площади жилых и вспомогательных помещений квартиры, в том числе площади балкона, и стоимости одного квадратного метра такой площади.
Поскольку планируемая площадь квартиры составляла <...> кв.м, а истцу была передана квартира меньшей площади, то суд пришел к обоснованному выводу о том, что истцом излишне оплачены <...> кв.м, и с учетом стоимости одного квадратного метра помещений по договору с ответчика подлежит взысканию <...> руб.
Пунктом 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Законом.
В соответствии со ст. 22 Закона РФ "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
За нарушение указанных сроков продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (ч. 1 ст. 23 Закона).
Поскольку при обращении истца с претензией требования о возмещении излишне оплаченной площади квартиры удовлетворены не были, то в силу указанных выше положений Закона РФ "О защите прав потребителей" у суда имелись правовые основания для взыскания с ООО "Поларис" неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в размере <...> руб.
В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства того, что взыскиваемая судом первой инстанции неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств со стороны ответчика.
По изложенным выше основаниям, судебная коллегия не находит оснований для изменения правомерно определенного судом размера неустойки.
Также суд в соответствии со ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" обоснованно взыскал с ООО "Поларис" в пользу Д. штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Ссылки в апелляционной жалобе на то, что размер штрафа должен составлять не более <...> руб. судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Положения ст. ст. 98, 100, 103 ГПК РФ также применены судом правильно, с правильной оценкой представленных доказательств, не соглашаться с которой судебная коллегия оснований не усматривает.
Довод апелляционной жалобы о том, что при определении площади построенной квартиры застройщик может не применять какие-либо понижающие коэффициенты, отклоняется судебной коллегией как противоречащий материалам дела.
В соответствии со СНиП 31-1-2003 и письмом Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 N 33350-ИП/08 под общей приведенной площадью квартиры понимается сумма площадей ее отапливаемых помещений и комнат, встроенных шкафов, а также не отапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
В договоре N 15/08 стороны согласовали общую проектную площадь передаваемой по окончании строительства квартиры, при этом определение площади балкона в договоре предусмотрено с применением понижающего коэффициента.
Указание в жалобе на то, что заключение уполномоченного органа в сфере защиты прав потребителей является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку дано до представления ответчиком отзыва на иск, на правильность выводов суда повлиять не может.
Суд обоснованно отклонил довод ответчика о том, что стороны изменили условия договора относительно стоимости квартиры и ее площади, подписав акт приема-передачи.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Изменение цены в рамках договора N 15/08 могло быть осуществлено только путем заключения дополнительного соглашения в установленном законом порядке, что сторонами сделано не было. При этом изменение условий договора в части стоимости квартиры требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо иными юридическими фактами, в том силе актом приема-передачи.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что Д. при исполнении обязательств по договору N 15/08 допускала просрочки в оплате квартиры, нарушала график платежей, не является основанием к отмене постановленного решения, поскольку не имеет правового значения при разрешении настоящего спора.
Поскольку иных доводов апелляционная жалоба не содержит, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от 7 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поларис" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.ГАРКАВЕНКО
Судьи
Т.А.МАНАННИКОВА
Н.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.09.2014 N 33-4966/2014
Требование: О взыскании денежной суммы переплаты, неустойки.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, по которому истцу была передана квартира меньшей площади.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРХАНГЕЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 сентября 2014 г. N 33-4966/2014
Судья - Глебова М.А.
Докладчик - Мананникова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:
председательствующего Гаркавенко И.В.,
судей Мананниковой Т.А., Романовой Н.В.,
при секретаре судебного заседания М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске 29 сентября 2014 года дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Поларис" на решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от 7 июля 2014 года, которым постановлено:
"исковые требования Д. к обществу с ограниченной ответственностью "Поларис" о взыскании денежной суммы переплаты, неустойки, судебных расходов частично удовлетворить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Поларис" в пользу Д. денежную сумму переплаты в размере <...> рублей, неустойку в размере <...> рублей, штраф в размере <...> рублей, судебные расходы в размере <...> рублей <...> копеек, всего взыскать: <...> рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Поларис" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> рублей <...> копеек".
Заслушав доклад судьи Мананниковой Т.А., судебная коллегия
установила:
Д. обратилась в суд с иском к ООО "Поларис" о взыскании суммы переплаты в размере <...> руб., <...> руб. неустойки.
В обоснование иска указано, что 28.08.2008 между истцом и ООО "Поларис" заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик, являясь застройщиком, обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многофункциональный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать истцу, как участнику долевого строительства, объект строительства: квартиру с проектным номером <...>, с одной комнатой, проектной площадью <...> кв.м, жилой площадью <...> кв.м. Цена договора определена в размере <...> руб., из расчета <...> руб. за кв.м. В соответствии с техническим паспортом площадь квартиры <...> кв.м, что меньше проектной площади на <...> кв.м. Переплата составляет <...> руб. 27.10.2013 истец обратилась к ответчику с требованием о возврате суммы переплаты, которое осталось без удовлетворения. Истец просит взыскать с ответчика сумму переплаты в размере <...> руб., неустойку за период с 10.11.2013 по 01.05.2014 в размере <...> руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме <...> руб.
В судебное заседание истец не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия.
Представитель истца П. на удовлетворении заявленных требований настаивала. Уточнила требования в части расчета неустойки. Доводы представителя ответчика полагала необоснованными, поскольку условия договора сторонами не изменялись.
Представитель ответчика К.Е. не согласилась с заявленными требованиями, указывая, что сторонами были изменены условия договора. Подписывая акт приема-передачи квартиры, Д. согласилась с изменением площади квартиры и указанной в акте ценой. Истец не предъявляла каких-либо претензий, знала об изменении площади квартиры. Обратила внимание, что обязательство по оплате истцом не исполнялись своевременно. Расчет изменения площади полагала необоснованным. Расходы по оплате услуг представителя считала завышенными. Просила отказать в удовлетворении исковых требований.
Согласно заключению Управления Роспотребнадзора по Архангельской области требования истца являются обоснованными.
Суд постановил указанное решение, с которым не согласился представитель ООО "Поларис" У., подав на него апелляционную жалобу. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
В обоснование доводов жалобы указывает, что вывод суда о надлежащем исполнении Д. своих обязательств по договору долевого участия в строительстве противоречит материалам дела. Так, в соответствии с условиями договора Д. должна была оплатить стоимость квартиры до 28.06.2010. Однако по состоянию на 31.05.2010 за Д. числилась задолженность перед ответчиком в сумме <...> руб., которую она погасила только 26.12.2011.
Полагает, что заключение уполномоченного органа в сфере защиты прав потребителей является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку давалось до представления ответчиком отзыва на иск, заключение подготовлено только на основании договора долевого участия в строительстве, иные документы органом не рассматривались, в том числе и акт приема-передачи.
По мнению подателя апелляционной жалобы, суд неправильно истолковал п. 4.2. договора, поскольку при его буквальном толковании усматривается, что цена договора является фиксированной и изменению не подлежит. Истец акт приема-передачи, который содержал сведения об уменьшении проектной площади квартиры, подписала без замечаний, следовательно, согласилась с изменением ее площади.
Апеллянт считает, что суд первой инстанции не дал правовой оценки доводу ответчика о злоупотреблении истцом своими правами.
Считает, что застройщик вправе не применять понижающие коэффициенты и может суммировать площадь квартиры и балкона, таким образом, разница в площади квартиры будет составлять только <...> кв.м.
Выражает свое несогласие с взысканием неустойки, так как истец претензии о соразмерном уменьшении цены договора не предъявляла, просила выплатить компенсацию, в связи с чем неустойка взысканию не подлежит. Считает, что у суда имелись основания для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в части снижения размера неустойки.
Полагает неправомерным взыскание расходов на оплату юридических услуг, поскольку из договора не следует, что услуги оказывались именно в рамках данного дела, материалы дела не содержат документов, подтверждающих оказание К.А. каких-либо услуг истцу, отсутствуют акты приема-передачи. Представитель К.А. в судебном заседании не участвовал, доказательств того, что представитель П. участвовала в судебном заседании по поручению К.А. в рамках исполнения обязательств последнего по заключенному с Д. договору, в материалах дела также не имеется. Полагает, что объем и качество оказанных услуг не соответствует взысканной судом сумме.
Указывает, что сумма штрафа определена судом неверно, поскольку штраф подлежит исчислению от суммы соразмерного уменьшения цены квартиры, и соответственно будет составлять <...> руб.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 5 названного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 28.08.2008 между Д. и ООО "Поларис" заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N 15/08 (далее - договор N 15/08).
В соответствии с п. 1.1. договора N 15/08 ООО "Поларис" (застройщик по договору) приняло на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: <...>, кадастровый номер <...>, многофункциональный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный в договоре, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
В п. 2.1. договора N 15/08 определен объект долевого строительства: жилое помещение - квартира с проектным номером <...>, с одной комнатой, этаж <...>, проектная площадь <...> кв.м., жилая площадь <...> кв.м, кухня площадью <...> кв.м, лоджия (балкон) площадью <...> кв.м. Квартира расположена в подъезде N <...>, в общую приведенную площадь квартиры входит площадь лоджии, взятая с понижающим коэффициентом 0,5.
Согласно п. 4.1. договора стоимость квартиры определена по соглашению сторон и составляет <...> руб. из расчета <...> руб. за кв.м общей площади квартиры, которую участник долевого строительства уплачивает застройщику в следующем порядке, сроки и размере:
- <...> руб. в течение 5 банковских дней с момента подписания договора,
- оставшуюся сумму в размере <...> руб. равными частями по <...> руб. ежемесячно не позднее 28-го числа оплачиваемого месяца.
Свои обязательства по договору N 15/08 в части оплаты Д. выполнила.
Согласно акту приема-передачи от 01.04.2013 Д. приняла в собственность от ООО "Поларис" объект долевого строительства - квартиру общей площадью <...> кв.м (проектной площадью <...> кв.м), расположенную на <...> этаже по адресу: <...>. Право собственности Д. в установленном законом порядке зарегистрировано.
Согласно техническому паспорту на спорную квартиру ее площадь составляет <...> кв.м, в том числе жилая комната <...> кв.м, кухня <...> кв.м, балкон <...> кв.м.
В акте приема-передачи указано, что подписанием настоящего акта участник долевого строительства подтверждает, что согласен с фактом изменения размера фактической площади квартиры по сравнению с проектной площадью, указанной в договоре. При этом в акте указано, что цена договора, определенная п. 4.1. договора N 15/08 и составляющая <...> руб., вне зависимости от фактической площади квартиры пересмотру не подлежит и остается неизменной.
Пунктом 5.2.4. договора N 15/08 предусмотрено, что в случае уменьшения общей приведенной площади подлежащей передаче участнику долевого строительства квартиры более чем на 0,5%, застройщик обязуется возвратить участнику переплаченную им сумму из расчета стоимости одного квадратного метра, указанного в п. 4.1. договора.
27.10.2013 истец обратилась к ответчику с претензией, просила возвратить денежные средства в размере <...> руб. в соответствии с 5.2.4. договора N 15/08. Ответчик требования истца оставил без удовлетворения, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что условиями договора долевого участия в строительстве предусмотрено условие о возможности изменения цены договора. В суде первой инстанции факт несоответствия фактически переданной площади квартиры планируемой ответчиком не оспаривался, оплату цены договора истцом в полном объеме застройщик подтвердил.
Вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ ответчиком не были представлены доказательства каких-либо действий истца, в результате которых уменьшилась площадь жилого помещения.
Из текста договора N 15/08 усматривается, что его цена представляет собой произведение площади жилых и вспомогательных помещений квартиры, в том числе площади балкона, и стоимости одного квадратного метра такой площади.
Поскольку планируемая площадь квартиры составляла <...> кв.м, а истцу была передана квартира меньшей площади, то суд пришел к обоснованному выводу о том, что истцом излишне оплачены <...> кв.м, и с учетом стоимости одного квадратного метра помещений по договору с ответчика подлежит взысканию <...> руб.
Пунктом 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Законом.
В соответствии со ст. 22 Закона РФ "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
За нарушение указанных сроков продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (ч. 1 ст. 23 Закона).
Поскольку при обращении истца с претензией требования о возмещении излишне оплаченной площади квартиры удовлетворены не были, то в силу указанных выше положений Закона РФ "О защите прав потребителей" у суда имелись правовые основания для взыскания с ООО "Поларис" неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в размере <...> руб.
В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства того, что взыскиваемая судом первой инстанции неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств со стороны ответчика.
По изложенным выше основаниям, судебная коллегия не находит оснований для изменения правомерно определенного судом размера неустойки.
Также суд в соответствии со ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" обоснованно взыскал с ООО "Поларис" в пользу Д. штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Ссылки в апелляционной жалобе на то, что размер штрафа должен составлять не более <...> руб. судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Положения ст. ст. 98, 100, 103 ГПК РФ также применены судом правильно, с правильной оценкой представленных доказательств, не соглашаться с которой судебная коллегия оснований не усматривает.
Довод апелляционной жалобы о том, что при определении площади построенной квартиры застройщик может не применять какие-либо понижающие коэффициенты, отклоняется судебной коллегией как противоречащий материалам дела.
В соответствии со СНиП 31-1-2003 и письмом Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 N 33350-ИП/08 под общей приведенной площадью квартиры понимается сумма площадей ее отапливаемых помещений и комнат, встроенных шкафов, а также не отапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
В договоре N 15/08 стороны согласовали общую проектную площадь передаваемой по окончании строительства квартиры, при этом определение площади балкона в договоре предусмотрено с применением понижающего коэффициента.
Указание в жалобе на то, что заключение уполномоченного органа в сфере защиты прав потребителей является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку дано до представления ответчиком отзыва на иск, на правильность выводов суда повлиять не может.
Суд обоснованно отклонил довод ответчика о том, что стороны изменили условия договора относительно стоимости квартиры и ее площади, подписав акт приема-передачи.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Изменение цены в рамках договора N 15/08 могло быть осуществлено только путем заключения дополнительного соглашения в установленном законом порядке, что сторонами сделано не было. При этом изменение условий договора в части стоимости квартиры требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо иными юридическими фактами, в том силе актом приема-передачи.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что Д. при исполнении обязательств по договору N 15/08 допускала просрочки в оплате квартиры, нарушала график платежей, не является основанием к отмене постановленного решения, поскольку не имеет правового значения при разрешении настоящего спора.
Поскольку иных доводов апелляционная жалоба не содержит, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от 7 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поларис" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.ГАРКАВЕНКО
Судьи
Т.А.МАНАННИКОВА
Н.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)