Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истцов, они полностью оплатили стоимость квартиры, в связи с чем за ними должно быть признано право собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кулагина З.Г.
Докладчик: Спиридонов А.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Комиссаровой Л.К.,
судей Спиридонова А.Е., Ярадаева А.В.,
при секретаре судебного заседания И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т.А., Т.В. к ООО "..." о признании права собственности на квартиру, по встречному иску ООО "..." к Т.А., Т.В. о взыскании долга, поступившее по апелляционной жалобе Т.А., Т.В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары от 13 апреля 2015 года.
Заслушав доклад судьи Спиридонова А.Е., судебная коллегия
установила:
Т.А., Т.В. обратились в суд с иском к ООО "...", после уточнения исковых требований мотивировав их тем, что 21.06.2011 между сторонами был подписан договор долевого участия в строительстве жилья N.... Срок передачи квартиры дольщикам по договору определен до 30.06.2012. Одновременно с подписанием договора от 21.06.2011 стороны подписали дополнительное соглашение к нему от 21.06.2011, которое не прошло государственную регистрацию и не считается заключенным. Согласно п. 3.3 договора своевременно не оплаченная дольщиком в соответствии с п. 3.1 договора сумма подлежит изменению заказчиком в одностороннем порядке с учетом инвестиционной стоимости одного квадратного метра на момент образования задолженности. Истцы считают п. 3.3 договора недействительным в связи с противоречием его законодательству, поскольку договор должен содержать цену, которая является его существенным условием. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, в то время, как пункт 3.3 договора позволяет в одностороннем порядке изменять цену договора без внесения изменений в договор и без государственной регистрации изменений к договору, что недопустимо. Пункт 3.6 договора предусматривает обязанность дольщика по оплате затрат на технологическое присоединение к электрическим сетям, затраты на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения, затраты на изготовление технического паспорта, в то время, как затраты заказчика по подключению строящегося дома к различным сетям подлежат отнесению за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, то есть входят в цену договора. Недействительность пунктов 3.3 и 3.6 договора не влечет недействительности всего договора от 21 июня 2011 года, так как он мог быть заключен без включения указанных пунктов. Согласно п. 3.1 договора стоимость квартиры составляет... рублей из расчета проектной площади квартиры в... кв. м и стоимости одного квадратного метра... рубля. Фактическая площадь квартиры согласно акту приема-передачи составила... кв. м, в то время как истцами фактически уплачено по договору... руб.... коп. Несмотря на то, что согласно справке N..., выданной ответчиком 07.12.2012, сумма долга истцов составляет... руб.... коп., истцы считают, что стоимость квартиры оплачена ими полностью. Без справки об оплате стоимости объекта долевого строительства истцы не имеют возможности зарегистрировать свое право собственности на него. На основании изложенного Т.А. и Т.В. просят суд признать за ними право собственности в равных долях на квартиру....
ООО "..." обратилось в суд со встречным иском к Т.А., Т.В., после уточнения исковых требований мотивировав их тем, что 21.06.2011 между ООО "..." и Т.А., Т.В. заключен договор долевого участия в строительстве жилья N.... Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Чувашской Республике. Согласно п. 3.1 стоимость квартиры составляет... руб. из расчета проектной площади квартиры... кв. м. По акту приема-передачи от 28.09.2012 во исполнение условий договора Т. передана квартира.... Согласно п. 3.1.1 договора соглашение о фиксации оплаченной доли дольщиком подписывается после оплаты оставшегося долга. Своевременно не оплаченная дольщиком цена договора согласно п. 3.3 договора подлежит изменению Заказчиком в одностороннем порядке с учетом инвестиционной стоимости одного квадратного метра жилья на момент образования задолженности. Данные условия договора признаны законными вступившим в законную силу решением суда. Во исполнение условий договора Т.А. и Т.В. оплатили... руб.... коп., что эквивалентно... кв. м жилья. На момент составления акта приема-передачи квартиры от 28.09.2012 долг Т-вых составлял... руб.... коп. На основании изложенного ООО "..." просило суд взыскать с Т.А., Т.В. долг по договору в размере... руб.... коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере... руб.... коп. и расходы по уплате государственной пошлины.
В суде первой инстанции представитель ООО "..." - К. исковые требования истцов не признал, встречные исковые требования поддержал. Т.А., Т.В. в судебном заседании не присутствовали.
Решением Московского районного суда г. Чебоксары от 13 апреля 2015 года постановлено:
"В иске Т.А., Т.В. к ООО "..." о признании права общей долевой собственности на квартиру... отказать.
Встречные исковые требования удовлетворить: взыскать в долевом порядке с Т.А., Т.В. в пользу ООО "..." задолженность по договору долевого участия в строительстве жилья от 21 июня 2011 года в размере... руб.... коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере... руб.... коп. и судебные расходы в виде госпошлины в размере... руб.... коп."
Решение обжаловано Т.А., Т.В., которые в апелляционной жалобе поставили вопрос об отмене решения по тем мотивам, что цена по договору долевого участия в строительстве жилья уплачена ими в полном размере и в установленном порядке не изменялась; одностороннее изменение цены застройщиком не соответствует закону.
В суд апелляционной инстанции представитель ООО "..." - К. направил письменное заявление с просьбой отложить рассмотрение дела судом апелляционной инстанции в связи с нахождением в командировке, однако указанное ходатайство оставлено судебной коллегией без удовлетворения.
Остальные участвующие в деле лица, будучи извещенными по имеющимся в деле почтовым адресам, в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки суду не сообщили, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело без их участия.
Проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию судом первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что 21.06.2011 между ООО "..." как застройщиком и Т.А., Т.В. как участниками долевого строительства был подписан договор долевого участия в строительстве жилья N... на строительство...-хкомнатной квартиры под условным номером..., расположенной на... этаже, общей проектной площадью... кв. м, в жилом доме поз. N... в... микрорайоне центральной части города Чебоксары. Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.06.2011.
Срок передачи квартиры дольщику по договору определен до 30.06.2012.
Согласно п. 3.1 договора, общая сумма долевого участия составляет... руб. без учета стоимости затрат, указанных в п. 3.6 договора. Стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры составляет... руб.
Одновременно с подписанием договора от 21 июня 2011 года ООО "...", Т.А., Т.В. 21 июня 2011 года заключили дополнительное соглашение к нему, которое не прошло государственную регистрацию.
В данном дополнительном соглашении сторонами определено о фиксировании оплаченной доли общей площади финансируемого жилья на момент подписания настоящего дополнительного соглашения, а именно: согласно приходного кассового ордера N... от 21 июня 2011 года на сумму... руб., из расчета... руб. за 1 кв. м, то есть... кв. м общей площади жилья; согласно приходного кассового ордера N... от 21 июня 2011 года на сумму... руб., из расчета... руб. за 1 кв. м, ... кв. м общей площади жилья.
В соответствии с пунктом 3.3. договора своевременно не оплаченная дольщиком в соответствии с п. 3.1. договора, сумма подлежит изменению заказчиком в одностороннем порядке с учетом инвестиционной стоимости одного квадратного метра на момент образования задолженности.
Пункт 3.6. договора предусматривает обязанность дольщика по оплате затрат на технологическое присоединение к электрическим сетям, затраты на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения, затраты на изготовление технического паспорта БТИ. Платеж должен быть произведен дольщиком до подписания акта приема-передачи квартиры.
Т.А., Т.В. во исполнение условий договора оплатили ООО "..." денежную сумму в размере... руб.... коп. Оплата стоимости квартиры была принята ответчиками по встречному иску наличными денежными средствами по приходным кассовым ордерам (ПКО): 21 июня 2011 года -... руб. ПКО N...; 21 июня 2011 года -... руб., ПКО N...; 25 января 2012 года -... руб., ПКО N...; 24 апреля 2012 года -... руб., ПКО N...; 25 апреля 2012 года -... руб.... коп., ПКО N...; 30 августа 2012 года -... руб.... коп., ПКО N...; 07 декабря 2012 года -... руб.... коп., ПКО N....
28 сентября 2012 года между сторонами был подписан акт приема-передачи, по которому Т.А., Т.В. приняли квартиру N..., общей площадью... кв. м, общей площадью с учетом лоджии... кв. м в доме... в черновой отделке.
Отказывая в удовлетворении иска Т-вых и удовлетворяя исковые требования ООО "...", суд первой инстанции исходил из того, что истцы на день рассмотрения дела своих обязательств по договору долевого участия исполнили не полном объеме, согласившись с расчетом ООО "..." от 07.08.2012 об общей стоимости строительства в размере... руб.... коп., оплате истцами... руб.... коп., и наличии долга... руб.... коп.
Между тем, суд не учел в полной мере обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными постановлениями по спору между теми сторонами.
Так, по гражданскому делу по иску Т.А., Т.В. к ООО "..." о защите прав потребителей, разрешенного решением Московского районного суда г. Чебоксары от 02 октября 2013 года и апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 23 декабря 2013 года установлено, что оплата стоимости квартиры была принята ответчиком в общем размере... рублей, а не в размере... руб.... коп., как указал суд по настоящему делу, сославшись на справку ответчика.
Кроме того, установлено следующее. В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу положений п. 3 ч. 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
В статье 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (часть 1). В части 2 данной статьи установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, в силу приведенных правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Как видно из содержания п. 3.3 договора, в нем предусматривается возможность изменения цены договора с учетом изменения Заказчиком подлежащей уплате суммы с учетом инвестиционной стоимости одного квадратного метра жилья на момент образования задолженности. При этом с учетом существа рассматриваемых правоотношений инвестиционная стоимость одного квадратного метра жилья устанавливается Заказчиком в одностороннем порядке, исходя из факторов по ценообразованию, перечисленных в п. 3.1.1. договора.
Учитывая имеющее место удорожание в области строительства, приводящее к увеличению затрат застройщика на строительство объектов долевого строительства, данное условие договора нельзя признать противоречащим требованиям Федерального закона N 214-ФЗ, поскольку в силу ст. ст. 4, 5 этого Федерального закона дольщик обязан внести денежные средства на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежные средства на оплату услуг застройщика.
В соответствии с ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ цена договора долевого участия в строительстве уплачивается путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Нормы данного Закона не содержат положений, устанавливающих запрет на рассрочку уплаты денежных средств по договору. Поэтому застройщик и дольщик вправе самостоятельно устанавливать сроки и порядок уплаты цены договора.
Нельзя признать противоречащим закону и другим условиям договора также п. 3.6 договора.
При толковании условий п. 3.6 договора в совокупности с условиями п. 3.1 договора следует вывод о том, что в договоре прямо предусмотрено, что стоимость затрат, перечисленных в п. 3.6 договора, не входит в указанную в п. 3.1 сумму долевого участия в размере... руб.
На момент заключения договора стоимость вышеуказанных затрат определить не представлялось возможным, поэтому ответчик был вправе предусмотреть в договоре долевого участия возможность увеличения цены договора на стоимость затрат, предусмотренных в п. 3.6 договора. Данный пункт договора нельзя признать противоречащим ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось предусмотренных ст. 168 ГК РФ оснований для признания недействительными пунктов 3.3, 3.6 заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве жилья N....
В то же время включение в договор вышеуказанных пунктов не свидетельствует о праве сторон договора на изменение цены договора без соблюдения порядка его изменения, установленного частью 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ.
Действительно, законом установлено специальное правило изменения цены договора участия в долевом строительстве.
Согласно этому правилу такое изменение допускается только при наличии в договоре участия в долевом строительстве этой возможности, а также при наличии в договоре указания на случаи и условия изменения его цены.
Данная правовая норма является специальной нормой по отношению к пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и имеет приоритет в применении. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты участника долевого строительства от удорожания строительных материалов.
В том случае, если изменение цены договора участия в долевом строительстве предусмотрено в его условиях, такое изменение допускается только после даты государственной регистрации данной сделки. Оформляется изменение цены договора участия в долевом строительстве путем подписания дополнительного соглашения к этому договору, которое также подлежит государственной регистрации.
Указанные обстоятельства в силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица.
Между тем, из материалов дела видно, что изменение цены объекта долевого строительства путем подписания дополнительного соглашения к этому договору, которое также подлежит государственной регистрации, в установленном порядке сторонами согласовано не было.
Подписанное между сторонами так называемое дополнительное соглашение к договору от 21 июня 2011 года также получило судебную оценку решением Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 25 сентября 2014 года и апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 15 декабря 2014 года.
Судебными инстанциями установлено, что в рассматриваемом случае дополнительное соглашение о фиксировании оплаченной доли общей площади финансируемого жилья от 21 июня 2011 года не является соглашением об изменении цены договора долевого участия в строительстве жилья от 21 июня 2011 года, зарегистрированного в ЕГРП 30 июня 2011 года. Указанное соглашение о фиксировании оплаченной доли общей площади финансируемого жилья подписано сторонами в порядке п. 3.1.1 договора долевого участия в строительстве жилья. Кроме того, указанным дополнительным соглашением при оплате дольщиком... руб. (... +...) закреплено... кв. м (...+...), т.е. в среднем исходя из стоимости 1 кв. м... руб.... коп. Соответственно такое соглашении о фиксации оплаченной доли жилья не нарушает права дольщика по сравнении с договором долевого участия в строительстве жилья от 21 июня 2011 года, пунктом 3 которого стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры определена на момент заключения договора в размере... руб. без учета стоимости затрат, указанных в п. 3.6 договора.
Дополнительное соглашение от 21 июня 2011 года не является соглашением об изменении цены договора в будущем, поскольку в п. 3 соглашения прямо указано - по всем остальным платежам за неоплаченную общую площадь расчеты между сторонами производятся согласно договору долевого участия в строительстве жилья от 21 июня 2011 года.
Наконец, в решении Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 30 декабря 2014 года, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 30 марта 2015 года, подчеркнуто, что оплата стоимости квартиры произведена истцами полностью, в соответствии с условиями договора.
Таким образом, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения встречных исковых требований ООО "..." к Т-вым о взыскании долга по договору долевого участия в строительстве.
Представленный ответчиком так называемый окончательный расчет от 07.08.2012 не заменяет собой дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве и сам по себе, в отсутствии соответствующего соглашения и подтверждающих его документов, служить доказательством изменения в установленном порядке цены договора.
При таких обстоятельствах, учитывая неправильное применение судом первой инстанции норм процессуального права, согласно п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, обжалуемое решение в указанной части подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске ООО "...".
Из изложенного выше следует, что оснований для отказа в удовлетворении первоначального иска Т-вых о признании права собственности на квартиру по мотивам неполной оплаты цены объекта долевого строительства также не имелось.
Между тем, окончательный вывод суда об отказе в первоначальном иске судебная коллегия признает правильным в силу следующего.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Между тем, в рамках настоящего дела Т-выми был заявлен иск о признании за ними права собственности на недвижимое имущество, хотя такое право у них возникнуть не могло в силу отсутствия его государственной регистрации, то есть избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Исковых требований о государственной регистрации перехода права при этом истцами не заявлялось.
Тем самым в остальной части доводы апелляционной жалобы не опровергают установленных судом обстоятельств и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального или процессуального права, в связи с чем не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.
Руководствуясь изложенным, ст. 199, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
отменить решение Московского районного суда г. Чебоксары от 13 апреля 2015 года в части взыскания в долевом порядке с Т.А., Т.В. в пользу ООО "..." задолженности по договору долевого участия в строительстве жилья от 21 июня 2011 года в размере... руб.... коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере... руб.... коп. и судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере... руб.... коп., и принять в указанной части новое решение, которым отказать в удовлетворении встречного иска ООО "..." к Т.А., Т.В. о взыскании в долевом порядке долга по договору долевого участия в строительстве жилья от 21 июня 2011 года в размере... руб.... коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере... руб.... коп., расходов по уплате государственной пошлины.
В остальной части оставить без удовлетворения апелляционную жалобу Т.А., Т.В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары от 13 апреля 2015 года.
Председательствующий
Л.К.КОМИССАРОВА
Судьи
А.Е.СПИРИДОНОВ
А.В.ЯРАДАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 29.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2621/2015
Требование: О признании права собственности на квартиру.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истцов, они полностью оплатили стоимость квартиры, в связи с чем за ними должно быть признано право собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 июня 2015 г. по делу N 33-2621/2015
Судья: Кулагина З.Г.
Докладчик: Спиридонов А.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Комиссаровой Л.К.,
судей Спиридонова А.Е., Ярадаева А.В.,
при секретаре судебного заседания И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т.А., Т.В. к ООО "..." о признании права собственности на квартиру, по встречному иску ООО "..." к Т.А., Т.В. о взыскании долга, поступившее по апелляционной жалобе Т.А., Т.В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары от 13 апреля 2015 года.
Заслушав доклад судьи Спиридонова А.Е., судебная коллегия
установила:
Т.А., Т.В. обратились в суд с иском к ООО "...", после уточнения исковых требований мотивировав их тем, что 21.06.2011 между сторонами был подписан договор долевого участия в строительстве жилья N.... Срок передачи квартиры дольщикам по договору определен до 30.06.2012. Одновременно с подписанием договора от 21.06.2011 стороны подписали дополнительное соглашение к нему от 21.06.2011, которое не прошло государственную регистрацию и не считается заключенным. Согласно п. 3.3 договора своевременно не оплаченная дольщиком в соответствии с п. 3.1 договора сумма подлежит изменению заказчиком в одностороннем порядке с учетом инвестиционной стоимости одного квадратного метра на момент образования задолженности. Истцы считают п. 3.3 договора недействительным в связи с противоречием его законодательству, поскольку договор должен содержать цену, которая является его существенным условием. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, в то время, как пункт 3.3 договора позволяет в одностороннем порядке изменять цену договора без внесения изменений в договор и без государственной регистрации изменений к договору, что недопустимо. Пункт 3.6 договора предусматривает обязанность дольщика по оплате затрат на технологическое присоединение к электрическим сетям, затраты на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения, затраты на изготовление технического паспорта, в то время, как затраты заказчика по подключению строящегося дома к различным сетям подлежат отнесению за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, то есть входят в цену договора. Недействительность пунктов 3.3 и 3.6 договора не влечет недействительности всего договора от 21 июня 2011 года, так как он мог быть заключен без включения указанных пунктов. Согласно п. 3.1 договора стоимость квартиры составляет... рублей из расчета проектной площади квартиры в... кв. м и стоимости одного квадратного метра... рубля. Фактическая площадь квартиры согласно акту приема-передачи составила... кв. м, в то время как истцами фактически уплачено по договору... руб.... коп. Несмотря на то, что согласно справке N..., выданной ответчиком 07.12.2012, сумма долга истцов составляет... руб.... коп., истцы считают, что стоимость квартиры оплачена ими полностью. Без справки об оплате стоимости объекта долевого строительства истцы не имеют возможности зарегистрировать свое право собственности на него. На основании изложенного Т.А. и Т.В. просят суд признать за ними право собственности в равных долях на квартиру....
ООО "..." обратилось в суд со встречным иском к Т.А., Т.В., после уточнения исковых требований мотивировав их тем, что 21.06.2011 между ООО "..." и Т.А., Т.В. заключен договор долевого участия в строительстве жилья N.... Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Чувашской Республике. Согласно п. 3.1 стоимость квартиры составляет... руб. из расчета проектной площади квартиры... кв. м. По акту приема-передачи от 28.09.2012 во исполнение условий договора Т. передана квартира.... Согласно п. 3.1.1 договора соглашение о фиксации оплаченной доли дольщиком подписывается после оплаты оставшегося долга. Своевременно не оплаченная дольщиком цена договора согласно п. 3.3 договора подлежит изменению Заказчиком в одностороннем порядке с учетом инвестиционной стоимости одного квадратного метра жилья на момент образования задолженности. Данные условия договора признаны законными вступившим в законную силу решением суда. Во исполнение условий договора Т.А. и Т.В. оплатили... руб.... коп., что эквивалентно... кв. м жилья. На момент составления акта приема-передачи квартиры от 28.09.2012 долг Т-вых составлял... руб.... коп. На основании изложенного ООО "..." просило суд взыскать с Т.А., Т.В. долг по договору в размере... руб.... коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере... руб.... коп. и расходы по уплате государственной пошлины.
В суде первой инстанции представитель ООО "..." - К. исковые требования истцов не признал, встречные исковые требования поддержал. Т.А., Т.В. в судебном заседании не присутствовали.
Решением Московского районного суда г. Чебоксары от 13 апреля 2015 года постановлено:
"В иске Т.А., Т.В. к ООО "..." о признании права общей долевой собственности на квартиру... отказать.
Встречные исковые требования удовлетворить: взыскать в долевом порядке с Т.А., Т.В. в пользу ООО "..." задолженность по договору долевого участия в строительстве жилья от 21 июня 2011 года в размере... руб.... коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере... руб.... коп. и судебные расходы в виде госпошлины в размере... руб.... коп."
Решение обжаловано Т.А., Т.В., которые в апелляционной жалобе поставили вопрос об отмене решения по тем мотивам, что цена по договору долевого участия в строительстве жилья уплачена ими в полном размере и в установленном порядке не изменялась; одностороннее изменение цены застройщиком не соответствует закону.
В суд апелляционной инстанции представитель ООО "..." - К. направил письменное заявление с просьбой отложить рассмотрение дела судом апелляционной инстанции в связи с нахождением в командировке, однако указанное ходатайство оставлено судебной коллегией без удовлетворения.
Остальные участвующие в деле лица, будучи извещенными по имеющимся в деле почтовым адресам, в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки суду не сообщили, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело без их участия.
Проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию судом первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что 21.06.2011 между ООО "..." как застройщиком и Т.А., Т.В. как участниками долевого строительства был подписан договор долевого участия в строительстве жилья N... на строительство...-хкомнатной квартиры под условным номером..., расположенной на... этаже, общей проектной площадью... кв. м, в жилом доме поз. N... в... микрорайоне центральной части города Чебоксары. Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.06.2011.
Срок передачи квартиры дольщику по договору определен до 30.06.2012.
Согласно п. 3.1 договора, общая сумма долевого участия составляет... руб. без учета стоимости затрат, указанных в п. 3.6 договора. Стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры составляет... руб.
Одновременно с подписанием договора от 21 июня 2011 года ООО "...", Т.А., Т.В. 21 июня 2011 года заключили дополнительное соглашение к нему, которое не прошло государственную регистрацию.
В данном дополнительном соглашении сторонами определено о фиксировании оплаченной доли общей площади финансируемого жилья на момент подписания настоящего дополнительного соглашения, а именно: согласно приходного кассового ордера N... от 21 июня 2011 года на сумму... руб., из расчета... руб. за 1 кв. м, то есть... кв. м общей площади жилья; согласно приходного кассового ордера N... от 21 июня 2011 года на сумму... руб., из расчета... руб. за 1 кв. м, ... кв. м общей площади жилья.
В соответствии с пунктом 3.3. договора своевременно не оплаченная дольщиком в соответствии с п. 3.1. договора, сумма подлежит изменению заказчиком в одностороннем порядке с учетом инвестиционной стоимости одного квадратного метра на момент образования задолженности.
Пункт 3.6. договора предусматривает обязанность дольщика по оплате затрат на технологическое присоединение к электрическим сетям, затраты на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения, затраты на изготовление технического паспорта БТИ. Платеж должен быть произведен дольщиком до подписания акта приема-передачи квартиры.
Т.А., Т.В. во исполнение условий договора оплатили ООО "..." денежную сумму в размере... руб.... коп. Оплата стоимости квартиры была принята ответчиками по встречному иску наличными денежными средствами по приходным кассовым ордерам (ПКО): 21 июня 2011 года -... руб. ПКО N...; 21 июня 2011 года -... руб., ПКО N...; 25 января 2012 года -... руб., ПКО N...; 24 апреля 2012 года -... руб., ПКО N...; 25 апреля 2012 года -... руб.... коп., ПКО N...; 30 августа 2012 года -... руб.... коп., ПКО N...; 07 декабря 2012 года -... руб.... коп., ПКО N....
28 сентября 2012 года между сторонами был подписан акт приема-передачи, по которому Т.А., Т.В. приняли квартиру N..., общей площадью... кв. м, общей площадью с учетом лоджии... кв. м в доме... в черновой отделке.
Отказывая в удовлетворении иска Т-вых и удовлетворяя исковые требования ООО "...", суд первой инстанции исходил из того, что истцы на день рассмотрения дела своих обязательств по договору долевого участия исполнили не полном объеме, согласившись с расчетом ООО "..." от 07.08.2012 об общей стоимости строительства в размере... руб.... коп., оплате истцами... руб.... коп., и наличии долга... руб.... коп.
Между тем, суд не учел в полной мере обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными постановлениями по спору между теми сторонами.
Так, по гражданскому делу по иску Т.А., Т.В. к ООО "..." о защите прав потребителей, разрешенного решением Московского районного суда г. Чебоксары от 02 октября 2013 года и апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 23 декабря 2013 года установлено, что оплата стоимости квартиры была принята ответчиком в общем размере... рублей, а не в размере... руб.... коп., как указал суд по настоящему делу, сославшись на справку ответчика.
Кроме того, установлено следующее. В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу положений п. 3 ч. 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
В статье 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (часть 1). В части 2 данной статьи установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, в силу приведенных правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Как видно из содержания п. 3.3 договора, в нем предусматривается возможность изменения цены договора с учетом изменения Заказчиком подлежащей уплате суммы с учетом инвестиционной стоимости одного квадратного метра жилья на момент образования задолженности. При этом с учетом существа рассматриваемых правоотношений инвестиционная стоимость одного квадратного метра жилья устанавливается Заказчиком в одностороннем порядке, исходя из факторов по ценообразованию, перечисленных в п. 3.1.1. договора.
Учитывая имеющее место удорожание в области строительства, приводящее к увеличению затрат застройщика на строительство объектов долевого строительства, данное условие договора нельзя признать противоречащим требованиям Федерального закона N 214-ФЗ, поскольку в силу ст. ст. 4, 5 этого Федерального закона дольщик обязан внести денежные средства на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежные средства на оплату услуг застройщика.
В соответствии с ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ цена договора долевого участия в строительстве уплачивается путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Нормы данного Закона не содержат положений, устанавливающих запрет на рассрочку уплаты денежных средств по договору. Поэтому застройщик и дольщик вправе самостоятельно устанавливать сроки и порядок уплаты цены договора.
Нельзя признать противоречащим закону и другим условиям договора также п. 3.6 договора.
При толковании условий п. 3.6 договора в совокупности с условиями п. 3.1 договора следует вывод о том, что в договоре прямо предусмотрено, что стоимость затрат, перечисленных в п. 3.6 договора, не входит в указанную в п. 3.1 сумму долевого участия в размере... руб.
На момент заключения договора стоимость вышеуказанных затрат определить не представлялось возможным, поэтому ответчик был вправе предусмотреть в договоре долевого участия возможность увеличения цены договора на стоимость затрат, предусмотренных в п. 3.6 договора. Данный пункт договора нельзя признать противоречащим ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось предусмотренных ст. 168 ГК РФ оснований для признания недействительными пунктов 3.3, 3.6 заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве жилья N....
В то же время включение в договор вышеуказанных пунктов не свидетельствует о праве сторон договора на изменение цены договора без соблюдения порядка его изменения, установленного частью 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ.
Действительно, законом установлено специальное правило изменения цены договора участия в долевом строительстве.
Согласно этому правилу такое изменение допускается только при наличии в договоре участия в долевом строительстве этой возможности, а также при наличии в договоре указания на случаи и условия изменения его цены.
Данная правовая норма является специальной нормой по отношению к пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и имеет приоритет в применении. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты участника долевого строительства от удорожания строительных материалов.
В том случае, если изменение цены договора участия в долевом строительстве предусмотрено в его условиях, такое изменение допускается только после даты государственной регистрации данной сделки. Оформляется изменение цены договора участия в долевом строительстве путем подписания дополнительного соглашения к этому договору, которое также подлежит государственной регистрации.
Указанные обстоятельства в силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица.
Между тем, из материалов дела видно, что изменение цены объекта долевого строительства путем подписания дополнительного соглашения к этому договору, которое также подлежит государственной регистрации, в установленном порядке сторонами согласовано не было.
Подписанное между сторонами так называемое дополнительное соглашение к договору от 21 июня 2011 года также получило судебную оценку решением Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 25 сентября 2014 года и апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 15 декабря 2014 года.
Судебными инстанциями установлено, что в рассматриваемом случае дополнительное соглашение о фиксировании оплаченной доли общей площади финансируемого жилья от 21 июня 2011 года не является соглашением об изменении цены договора долевого участия в строительстве жилья от 21 июня 2011 года, зарегистрированного в ЕГРП 30 июня 2011 года. Указанное соглашение о фиксировании оплаченной доли общей площади финансируемого жилья подписано сторонами в порядке п. 3.1.1 договора долевого участия в строительстве жилья. Кроме того, указанным дополнительным соглашением при оплате дольщиком... руб. (... +...) закреплено... кв. м (...+...), т.е. в среднем исходя из стоимости 1 кв. м... руб.... коп. Соответственно такое соглашении о фиксации оплаченной доли жилья не нарушает права дольщика по сравнении с договором долевого участия в строительстве жилья от 21 июня 2011 года, пунктом 3 которого стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры определена на момент заключения договора в размере... руб. без учета стоимости затрат, указанных в п. 3.6 договора.
Дополнительное соглашение от 21 июня 2011 года не является соглашением об изменении цены договора в будущем, поскольку в п. 3 соглашения прямо указано - по всем остальным платежам за неоплаченную общую площадь расчеты между сторонами производятся согласно договору долевого участия в строительстве жилья от 21 июня 2011 года.
Наконец, в решении Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 30 декабря 2014 года, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 30 марта 2015 года, подчеркнуто, что оплата стоимости квартиры произведена истцами полностью, в соответствии с условиями договора.
Таким образом, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения встречных исковых требований ООО "..." к Т-вым о взыскании долга по договору долевого участия в строительстве.
Представленный ответчиком так называемый окончательный расчет от 07.08.2012 не заменяет собой дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве и сам по себе, в отсутствии соответствующего соглашения и подтверждающих его документов, служить доказательством изменения в установленном порядке цены договора.
При таких обстоятельствах, учитывая неправильное применение судом первой инстанции норм процессуального права, согласно п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, обжалуемое решение в указанной части подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске ООО "...".
Из изложенного выше следует, что оснований для отказа в удовлетворении первоначального иска Т-вых о признании права собственности на квартиру по мотивам неполной оплаты цены объекта долевого строительства также не имелось.
Между тем, окончательный вывод суда об отказе в первоначальном иске судебная коллегия признает правильным в силу следующего.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Между тем, в рамках настоящего дела Т-выми был заявлен иск о признании за ними права собственности на недвижимое имущество, хотя такое право у них возникнуть не могло в силу отсутствия его государственной регистрации, то есть избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Исковых требований о государственной регистрации перехода права при этом истцами не заявлялось.
Тем самым в остальной части доводы апелляционной жалобы не опровергают установленных судом обстоятельств и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального или процессуального права, в связи с чем не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.
Руководствуясь изложенным, ст. 199, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
отменить решение Московского районного суда г. Чебоксары от 13 апреля 2015 года в части взыскания в долевом порядке с Т.А., Т.В. в пользу ООО "..." задолженности по договору долевого участия в строительстве жилья от 21 июня 2011 года в размере... руб.... коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере... руб.... коп. и судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере... руб.... коп., и принять в указанной части новое решение, которым отказать в удовлетворении встречного иска ООО "..." к Т.А., Т.В. о взыскании в долевом порядке долга по договору долевого участия в строительстве жилья от 21 июня 2011 года в размере... руб.... коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере... руб.... коп., расходов по уплате государственной пошлины.
В остальной части оставить без удовлетворения апелляционную жалобу Т.А., Т.В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары от 13 апреля 2015 года.
Председательствующий
Л.К.КОМИССАРОВА
Судьи
А.Е.СПИРИДОНОВ
А.В.ЯРАДАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)