Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Айбатулина К.К. и Чесняк Н.В., в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Шмайлова Александра Викторовича (ИНН 615500253442, ОГРН 304615510500124), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сити" (ИНН 6143059250, ОГРН 1056143036311), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шмайлова Александра Викторовича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 по делу N А53-34890/2012 (судьи Чотчаев Б.Т., Еремина О.А., Ковалева Н.В.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Шмайлов А.В. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Сити" (далее - общество) о взыскании 266 400 рублей неосновательного обогащения, возникшего вследствие удержания обеспечительного платежа после расторжения договора аренды.
Общество предъявило предпринимателю встречный иск о взыскании 266 400 рублей убытков, причиненных помещению общества, находившемуся в арендном пользовании у Шмайлова А.В.
Решением от 30.05.2013 (судья Палий Ю.А.) первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, во встречном иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что после расторжения договора аренды у общества отсутствуют основания для удержания обеспечительного платежа, внесенного предпринимателем при его заключении. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из недоказанности факта повреждения предпринимателем арендованного имущества и причинно-следственной связи между выявленными повреждениями и действиями предпринимателя; демонтированные предпринимателем сплит-системы признаны судом отделимыми улучшениями, поэтому их стоимость возмещению не подлежит.
Постановлением апелляционного суда от 10.10.2013 решение от 30.05.2013 в части отказа в удовлетворении встречного иска отменено, с предпринимателя в пользу общества взыскано 93 485 рублей 74 копейки убытков, в остальной части в иске отказано. В результате зачета первоначального и встречного исков с общества в пользу предпринимателя взыскано 178 319 рублей 77 копеек неосновательного обогащения. Суд признал доказанным факт возврата предпринимателем арендованного имущества с повреждениями. Размер ущерба, связанного с их устранением, подтвержден представленным обществом в апелляционный суд заключением от 01.06.2013 N 094.06-13, составленным независимым оценщиком Янцовой И.Г.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление и оставить в силе решение. По мнению заявителя, апелляционный суд незаконно приобщил в материалы дела новое доказательство - заключение от 01.06.2013 N 094.06-13 негосударственного судебного эксперта Янцовой И.Г. (далее - заключение эксперта). При проведении исследования экспертом учтен акт приема-передачи нежилого помещения от 20.10.2012 (подписанный между ООО "Сити" и ООО "ДНС-ЮГ"), который ранее в суд и другим участникам дела не представлялся. Заключение эксперта получено в непредусмотренном процессуальным кодексом и другими федеральными законами порядке. Суд апелляционной инстанции неверно истолковал содержание комиссионного акта от 13.09.2012, из которого, по мнению заявителя, не следует, что Шмайлов А.В. самостоятельно демонтировал сплит-системы и нанес зданию ущерб. Кроме того, суд не учел, что в составлении названного акта участвовали представители ЗАО "Тандер" и ООО "ДНС-Ростов Плюс - арендаторы по отношению к ООО "Сити", что свидетельствует об их заинтересованности. Из содержания акта приема-передачи от 28.09.2012 следует, что предприниматель не согласен с описанными в акте повреждениями помещения. Предприниматель как арендатор внутреннего помещения площадью 266,4 кв. м, расположенного в 2-х этажном здании общей площадью 613, 9 кв. м, не несет ответственности за сохранность других помещений и фасада здания. Ответственность за повреждения фасада здания может быть возложена на него только в случае, если эти повреждения причинены непосредственно им. Однако суду не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что указанные во встречном иске повреждения на фасадной части здания причинены именно Шмайловым А.В. В материалах дела отсутствует акт обследования (осмотра) помещения либо иной документ, в котором были бы отражены факт обследования (осмотра) помещения экспертом и его результаты. Демонтаж сплит-систем из арендуемого помещения был произведен силами собственника этих систем - ООО "Ростовская торговая база", в связи с чем вывод апелляционного суда о причинении ущерба зданию предпринимателем является несостоятельным. Вывод суда о том, что одним из повреждений имущества, причиненных Шмайловым А.В., являются последствия сверления межэтажного перекрытия в торговом зале (396 отверстий), носит предположительный характер. При передаче предпринимателем арендованного помещения после расторжении договора упомянутое повреждение не было установлено сторонами, что подтверждается актом приема-передачи от 28.09.2012, в котором оно не отражено. Монтаж гипсокартонных перегородок по периметру площади 43,4 кв. м производило общество для устройства складского помещения, указанного в договоре аренды, соответственно сверление пола также осуществлялось им. Однако суд необоснованно признал доказанным факт причинения им повреждений в виде многочисленных сверлений пола керамогранитной плитки.
Общество в отзыве отклонило доводы жалобы.
Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 15.04.2011 N С-03.11, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение на первом этаже торгово-административного здания, расположенного по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, 9-а. Общая площадь арендуемого помещения составляет 266,4 кв. м, из них торговая площадь - 223 кв. м, складское помещение - 43,4 кв. м (пункт 1.1). В силу пункта 2.1 арендуемое помещение предоставляется арендатору для осуществления розничной торговли осветительными приборами. Пунктом 3.1 договора установлен срок аренды с 01.06.2011 по 30.04.2012. В пунктах 4.1 и 4.2 определено, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной. Фиксированный размер арендной платы составляет 1 тыс. рублей за 1 кв. м за каждый месяц, а переменная часть заключается в компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг. Согласно пункту 4.5 договора арендатор единовременно уплачивает арендодателю обеспечительный платеж за последний месяц аренды, который перечисляется на счет арендодателя в сумме, указанной в пункте 4.1 договора (266 400 рублей), и осуществляется арендатором в течение 5 банковских дней с момента подписания акта приема-передачи. Данная сумма является обеспечительным платежом и удерживается арендодателем в течение срока действия договора без процентов как гарантия исполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды. В соответствии с пунктом 5.2.1 арендатор обязан содержать арендованное помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, установить охранную и пожарную сигнализацию, застраховать находящиеся в помещении имущество и товар от чрезвычайных событий и несчастных случаев. Пунктами договора 5.2.2 и 5.2.3 установлено, что использование арендованного имущества арендатор осуществляет только в целях, указанных в пункте 2.1, при этом арендатору запрещено производить перепланировку или переоборудование арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя. Согласно пункту 5.2.10 предприниматель обязался по окончании срока действия договора или в случае его досрочного расторжения передать арендодателю помещение в первоначальном состоянии, пригодном к эксплуатации. По смыслу пунктов 5.4.1 - 5.4.3 арендатор за свой счет вправе производить отдельные виды работ, относящиеся к ремонту, оборудовать и оформлять помещение с письменного согласия арендодателя. Все произведенные арендатором неотделимые улучшения арендуемого помещения при прекращении договора остаются в собственности арендодателя. В силу пункта 5.4.5 арендодатель имеет право устанавливать в помещении средства связи, телефоны, компьютеры и прочую технику, необходимую для нормальной работы арендатора, банкомат - по согласованию с арендодателем, с учетом электрических мощностей, предусмотренных в помещении, государственных технических стандартов и функционального назначения помещения. Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору, письменно предупредив арендодателя не менее чем за два месяца до даты предполагаемого расторжения договора (пункт 5.4.4).
По акту приема-передачи от 01.06.2011 обусловленное договором помещение передано арендатору.
Платежным поручением от 08.06.2011 N 163 арендатор перечислил обществу обеспечительный платеж в сумме 266 400 рублей.
Дополнительным соглашением от 17.02.2012 N 1 к договору стороны установили срок аренды с 01.05.2012 по 31.03.2013.
В письме от 27.07.2012 арендатор уведомил арендодателя о намерении досрочно расторгнуть договор аренды с 30.09.2012 на основании пункт 5.4.4.
До прекращения договора аренды и возврата помещений комиссией в составе представителей ООО "Сити", ЗАО "Тандер" и ООО "ДНС-Ростов Плюс", в отсутствие представителя арендатора, составлен акт от 13.09.2012 о том, что Шмайловым А.В. произведен демонтаж сплит-систем потолочного типа в количестве 2-х штук, установленных в арендуемом помещении. При этом зданию нанесен ущерб в виде вмятин и царапин на линеарных панелях фасада здания с левой и правой сторон, а также зафиксировано наличие вырванных оголенных проводов (снаружи и внутри здания), разрушение потолочного покрытия в помещении.
17 сентября 2012 года общество направило предпринимателю письмо с требованием об исполнении договора аренды путем восстановления демонтированного оборудования и устранения повреждений здания (в том числе отверстий от сверления потолка и пола) за счет собственных средств, которое оставлено без ответа.
По акту приема-передачи от 28.09.2012 арендуемое помещение возвращено предпринимателем обществу. В акте отмечено, что помещение передается арендодателю с учетом его естественного износа, в состоянии пригодном для его эксплуатации, за исключением следующих повреждений: на трех линеарных панелях фасада здания с правой стороны и трех линеарных панелях фасада здания с левой стороны имеются вмятины, а также оголенные провода (электроснабжение сплит-систем) (согласно расчету от 27.09.2012, произведенному ООО "Промосфера", стоимость устранения повреждений составляет 51 780 рублей); внутри зала помещения имеются оголенные провода (электроснабжение сплит-систем); на восьми линеарных панелях на входе в помещение имеются царапины и вмятины, образовавшиеся после демонтажа арендатором своей вывески; в помещении торгового зала имеются отверстия керамогранитной плитки по периметру площади 43,4 кв. м, в помещении директора имеются отверстия от сверления металлопластикового окна (согласно расчету от 01.10.2012 N 27, произведенному ООО "Промосфера", стоимость устранения повреждений ставила 19 700 рублей); 13.09.2012 предприниматель без согласования с обществом демонтировал две сплит-системы напольно-потолочного типа GREE GTH 42 K3BI/GUHN 42 NM3AO (R410) стоимостью 205 535 рублей, являющихся неотделимыми улучшениями арендуемого имущества и поступивших в собственность общества в порядке пункта 5.4.3 договора. В пункте 5 акта указано: арендатор не согласен с указанными обществом убытками, а также полагает, что сплит-системы, демонтированные им 13.09.2012, являются отделимыми улучшениями арендованного имущества, поэтому арендодатель убытков при их демонтаже не понес.
Арендатор направил 01.10.2012 в адрес арендодателя претензию с требованием возвратить обеспечительный платеж в размере 266 400 рублей.
Общество в претензии от 18.10.2012 предложило предпринимателю возместить 277 015 рублей убытков, причиненных повреждением арендуемого имущества (в том числе стоимость сплит-систем), а в письме от 23.10.2012 сообщило о частичном зачете встречного требования на сумму 266 400 рублей.
Полагая, что у общества отсутствуют основания для удержания обеспечительного платежа, предприниматель обратился в суд с иском.
В свою очередь общество, ссылаясь на то, что предприниматель при осуществлении своей деятельности, а также при освобождении арендуемых помещений причинил убытки в виде повреждения имущества и незаконного изъятия неотделимых улучшений (двух сплит-систем), заявило встречный иск.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и учитывая, что обязательства по договору аренды от 15.04.2011 N С-03.11 в части внесения арендных платежей были исполнены предпринимателем надлежащим образом, удовлетворил первоначальный иск, взыскав с общества сумму обеспечительного платежа. Решение в данной части в суде апелляционной инстанции не обжаловалось, кассационная жалоба также не содержит доводов о несогласии сторон с судебными актами в названной части.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение в части отказа в удовлетворении встречного иска и взыскивая с предпринимателя 93 485 рублей 74 копейки убытков, причиненных арендованному имуществу, обоснованно исходил из следующего.
Согласно статье 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки подлежат взысканию по правилам статьи 15 Кодекса, в силу которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.
Апелляционный суд установил, что спорное помещение передано в аренду предпринимателю по акту приема-передачи от 01.06.2011 без претензий к его техническому состоянию и в отсутствие указаний на какие-либо недостатки или неисправности.
Проанализировав содержания акта приема-передачи от 28.09.2012, подписанного Шмайловым А.В., суд пришел к выводу, что предприниматель не оспаривал наличие перечисленных в акте повреждений, однако был не согласен с указанными в акте убытками.
Согласно представленному в суд апелляционной инстанции заключению оценщика Янцовой И.Г., составленному на основании договора с обществом, обнаруженные на фасаде здания повреждения линеарных панелей с учетом их характера могли образоваться вследствие касания стены здания подъемника, используемого при монтажно-демонтажных работах по установке наружных блоков сплит-систем в арендуемые предпринимателем помещения. Повреждения от сверления межэтажного перекрытия в торговом зале первого этажа (396 отверстий) обусловлено установкой системы креплений для выставочных образцов осветительных приборов. Повреждение керамогранитного покрытия пола (засверливание) могло явиться следствием проведенной предпринимателем перепланировки с установкой гипсокартонных перегородок. Повреждения металлопластикового окна в кабинете директора характерно аналогичным повреждениям при установке оконных жалюзи. Итоговая стоимость затрат на ремонтные работы с учетом стоимости материалов составляет 93 485 рублей 74 копейки.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности указанные документы, апелляционный суд пришел к выводу о доказанности наличия перечисленных повреждений спорного помещения и фасада здания, возникших в связи деятельностью арендатора, а также в результате демонтажа сплит-систем и вывесок. При этом суд обоснованно исходил из того, что предприниматель не представил доказательств возврата арендованного имущества в том состоянии, в котором он его первоначально получил. Вместе с тем выводы специалиста относительно причин возникновения недостатков, а также суммы расходов на восстановительный ремонт предприниматель доказательствами не опроверг.
Из материалов дела следует, что обращение общества к независимому оценщику Янцовой И.Г. было связано с исполнением им требований определений от 01.04.2013 и от 07.05.2013 по предоставлению доказательств наличия повреждений и причинно-следственной связи между повреждениями и действиями арендатора. Поскольку судом в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания для предоставления заключения специалиста было отказано и оно получено после вынесения решения, апелляционный суд обоснованно принял этот документ в качестве доказательства, поэтому соответствующие доводы заявителя подлежат отклонению.
Довод Шмайлова А.В. о том, что демонтаж сплит-систем произведен их собственником (ООО "Ростовская торговая база"), у которого предприниматель арендовал это оборудование, оценивался и обоснованно отклонен как недоказанный и противоречащий содержанию актов от 13.09.2012 и 28.09.2012, согласно которым демонтаж произведен предпринимателем.
Иные аргументы, изложенные заявителем в жалобе, как в части несогласия с оценкой доказанности наличия (отсутствия) тех или иных повреждений, так и в части их причинения арендатором не могут быть приняты во внимание, поскольку являются голословными. Упомянутое заключение специалиста направлено предпринимателю 20.09.2013, однако возражения относительно содержащихся в нем выводов он в суд не направил. Конкретные доказательства, подтверждающие его позицию, в деле отсутствуют. В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
По существу доводы жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалованного судебного акта.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 по делу N А53-34890/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 26.12.2013 ПО ДЕЛУ N А53-34890/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 декабря 2013 г. по делу N А53-34890/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Айбатулина К.К. и Чесняк Н.В., в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Шмайлова Александра Викторовича (ИНН 615500253442, ОГРН 304615510500124), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сити" (ИНН 6143059250, ОГРН 1056143036311), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шмайлова Александра Викторовича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 по делу N А53-34890/2012 (судьи Чотчаев Б.Т., Еремина О.А., Ковалева Н.В.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Шмайлов А.В. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Сити" (далее - общество) о взыскании 266 400 рублей неосновательного обогащения, возникшего вследствие удержания обеспечительного платежа после расторжения договора аренды.
Общество предъявило предпринимателю встречный иск о взыскании 266 400 рублей убытков, причиненных помещению общества, находившемуся в арендном пользовании у Шмайлова А.В.
Решением от 30.05.2013 (судья Палий Ю.А.) первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, во встречном иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что после расторжения договора аренды у общества отсутствуют основания для удержания обеспечительного платежа, внесенного предпринимателем при его заключении. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из недоказанности факта повреждения предпринимателем арендованного имущества и причинно-следственной связи между выявленными повреждениями и действиями предпринимателя; демонтированные предпринимателем сплит-системы признаны судом отделимыми улучшениями, поэтому их стоимость возмещению не подлежит.
Постановлением апелляционного суда от 10.10.2013 решение от 30.05.2013 в части отказа в удовлетворении встречного иска отменено, с предпринимателя в пользу общества взыскано 93 485 рублей 74 копейки убытков, в остальной части в иске отказано. В результате зачета первоначального и встречного исков с общества в пользу предпринимателя взыскано 178 319 рублей 77 копеек неосновательного обогащения. Суд признал доказанным факт возврата предпринимателем арендованного имущества с повреждениями. Размер ущерба, связанного с их устранением, подтвержден представленным обществом в апелляционный суд заключением от 01.06.2013 N 094.06-13, составленным независимым оценщиком Янцовой И.Г.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление и оставить в силе решение. По мнению заявителя, апелляционный суд незаконно приобщил в материалы дела новое доказательство - заключение от 01.06.2013 N 094.06-13 негосударственного судебного эксперта Янцовой И.Г. (далее - заключение эксперта). При проведении исследования экспертом учтен акт приема-передачи нежилого помещения от 20.10.2012 (подписанный между ООО "Сити" и ООО "ДНС-ЮГ"), который ранее в суд и другим участникам дела не представлялся. Заключение эксперта получено в непредусмотренном процессуальным кодексом и другими федеральными законами порядке. Суд апелляционной инстанции неверно истолковал содержание комиссионного акта от 13.09.2012, из которого, по мнению заявителя, не следует, что Шмайлов А.В. самостоятельно демонтировал сплит-системы и нанес зданию ущерб. Кроме того, суд не учел, что в составлении названного акта участвовали представители ЗАО "Тандер" и ООО "ДНС-Ростов Плюс - арендаторы по отношению к ООО "Сити", что свидетельствует об их заинтересованности. Из содержания акта приема-передачи от 28.09.2012 следует, что предприниматель не согласен с описанными в акте повреждениями помещения. Предприниматель как арендатор внутреннего помещения площадью 266,4 кв. м, расположенного в 2-х этажном здании общей площадью 613, 9 кв. м, не несет ответственности за сохранность других помещений и фасада здания. Ответственность за повреждения фасада здания может быть возложена на него только в случае, если эти повреждения причинены непосредственно им. Однако суду не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что указанные во встречном иске повреждения на фасадной части здания причинены именно Шмайловым А.В. В материалах дела отсутствует акт обследования (осмотра) помещения либо иной документ, в котором были бы отражены факт обследования (осмотра) помещения экспертом и его результаты. Демонтаж сплит-систем из арендуемого помещения был произведен силами собственника этих систем - ООО "Ростовская торговая база", в связи с чем вывод апелляционного суда о причинении ущерба зданию предпринимателем является несостоятельным. Вывод суда о том, что одним из повреждений имущества, причиненных Шмайловым А.В., являются последствия сверления межэтажного перекрытия в торговом зале (396 отверстий), носит предположительный характер. При передаче предпринимателем арендованного помещения после расторжении договора упомянутое повреждение не было установлено сторонами, что подтверждается актом приема-передачи от 28.09.2012, в котором оно не отражено. Монтаж гипсокартонных перегородок по периметру площади 43,4 кв. м производило общество для устройства складского помещения, указанного в договоре аренды, соответственно сверление пола также осуществлялось им. Однако суд необоснованно признал доказанным факт причинения им повреждений в виде многочисленных сверлений пола керамогранитной плитки.
Общество в отзыве отклонило доводы жалобы.
Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 15.04.2011 N С-03.11, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение на первом этаже торгово-административного здания, расположенного по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, 9-а. Общая площадь арендуемого помещения составляет 266,4 кв. м, из них торговая площадь - 223 кв. м, складское помещение - 43,4 кв. м (пункт 1.1). В силу пункта 2.1 арендуемое помещение предоставляется арендатору для осуществления розничной торговли осветительными приборами. Пунктом 3.1 договора установлен срок аренды с 01.06.2011 по 30.04.2012. В пунктах 4.1 и 4.2 определено, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной. Фиксированный размер арендной платы составляет 1 тыс. рублей за 1 кв. м за каждый месяц, а переменная часть заключается в компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг. Согласно пункту 4.5 договора арендатор единовременно уплачивает арендодателю обеспечительный платеж за последний месяц аренды, который перечисляется на счет арендодателя в сумме, указанной в пункте 4.1 договора (266 400 рублей), и осуществляется арендатором в течение 5 банковских дней с момента подписания акта приема-передачи. Данная сумма является обеспечительным платежом и удерживается арендодателем в течение срока действия договора без процентов как гарантия исполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды. В соответствии с пунктом 5.2.1 арендатор обязан содержать арендованное помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, установить охранную и пожарную сигнализацию, застраховать находящиеся в помещении имущество и товар от чрезвычайных событий и несчастных случаев. Пунктами договора 5.2.2 и 5.2.3 установлено, что использование арендованного имущества арендатор осуществляет только в целях, указанных в пункте 2.1, при этом арендатору запрещено производить перепланировку или переоборудование арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя. Согласно пункту 5.2.10 предприниматель обязался по окончании срока действия договора или в случае его досрочного расторжения передать арендодателю помещение в первоначальном состоянии, пригодном к эксплуатации. По смыслу пунктов 5.4.1 - 5.4.3 арендатор за свой счет вправе производить отдельные виды работ, относящиеся к ремонту, оборудовать и оформлять помещение с письменного согласия арендодателя. Все произведенные арендатором неотделимые улучшения арендуемого помещения при прекращении договора остаются в собственности арендодателя. В силу пункта 5.4.5 арендодатель имеет право устанавливать в помещении средства связи, телефоны, компьютеры и прочую технику, необходимую для нормальной работы арендатора, банкомат - по согласованию с арендодателем, с учетом электрических мощностей, предусмотренных в помещении, государственных технических стандартов и функционального назначения помещения. Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору, письменно предупредив арендодателя не менее чем за два месяца до даты предполагаемого расторжения договора (пункт 5.4.4).
По акту приема-передачи от 01.06.2011 обусловленное договором помещение передано арендатору.
Платежным поручением от 08.06.2011 N 163 арендатор перечислил обществу обеспечительный платеж в сумме 266 400 рублей.
Дополнительным соглашением от 17.02.2012 N 1 к договору стороны установили срок аренды с 01.05.2012 по 31.03.2013.
В письме от 27.07.2012 арендатор уведомил арендодателя о намерении досрочно расторгнуть договор аренды с 30.09.2012 на основании пункт 5.4.4.
До прекращения договора аренды и возврата помещений комиссией в составе представителей ООО "Сити", ЗАО "Тандер" и ООО "ДНС-Ростов Плюс", в отсутствие представителя арендатора, составлен акт от 13.09.2012 о том, что Шмайловым А.В. произведен демонтаж сплит-систем потолочного типа в количестве 2-х штук, установленных в арендуемом помещении. При этом зданию нанесен ущерб в виде вмятин и царапин на линеарных панелях фасада здания с левой и правой сторон, а также зафиксировано наличие вырванных оголенных проводов (снаружи и внутри здания), разрушение потолочного покрытия в помещении.
17 сентября 2012 года общество направило предпринимателю письмо с требованием об исполнении договора аренды путем восстановления демонтированного оборудования и устранения повреждений здания (в том числе отверстий от сверления потолка и пола) за счет собственных средств, которое оставлено без ответа.
По акту приема-передачи от 28.09.2012 арендуемое помещение возвращено предпринимателем обществу. В акте отмечено, что помещение передается арендодателю с учетом его естественного износа, в состоянии пригодном для его эксплуатации, за исключением следующих повреждений: на трех линеарных панелях фасада здания с правой стороны и трех линеарных панелях фасада здания с левой стороны имеются вмятины, а также оголенные провода (электроснабжение сплит-систем) (согласно расчету от 27.09.2012, произведенному ООО "Промосфера", стоимость устранения повреждений составляет 51 780 рублей); внутри зала помещения имеются оголенные провода (электроснабжение сплит-систем); на восьми линеарных панелях на входе в помещение имеются царапины и вмятины, образовавшиеся после демонтажа арендатором своей вывески; в помещении торгового зала имеются отверстия керамогранитной плитки по периметру площади 43,4 кв. м, в помещении директора имеются отверстия от сверления металлопластикового окна (согласно расчету от 01.10.2012 N 27, произведенному ООО "Промосфера", стоимость устранения повреждений ставила 19 700 рублей); 13.09.2012 предприниматель без согласования с обществом демонтировал две сплит-системы напольно-потолочного типа GREE GTH 42 K3BI/GUHN 42 NM3AO (R410) стоимостью 205 535 рублей, являющихся неотделимыми улучшениями арендуемого имущества и поступивших в собственность общества в порядке пункта 5.4.3 договора. В пункте 5 акта указано: арендатор не согласен с указанными обществом убытками, а также полагает, что сплит-системы, демонтированные им 13.09.2012, являются отделимыми улучшениями арендованного имущества, поэтому арендодатель убытков при их демонтаже не понес.
Арендатор направил 01.10.2012 в адрес арендодателя претензию с требованием возвратить обеспечительный платеж в размере 266 400 рублей.
Общество в претензии от 18.10.2012 предложило предпринимателю возместить 277 015 рублей убытков, причиненных повреждением арендуемого имущества (в том числе стоимость сплит-систем), а в письме от 23.10.2012 сообщило о частичном зачете встречного требования на сумму 266 400 рублей.
Полагая, что у общества отсутствуют основания для удержания обеспечительного платежа, предприниматель обратился в суд с иском.
В свою очередь общество, ссылаясь на то, что предприниматель при осуществлении своей деятельности, а также при освобождении арендуемых помещений причинил убытки в виде повреждения имущества и незаконного изъятия неотделимых улучшений (двух сплит-систем), заявило встречный иск.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и учитывая, что обязательства по договору аренды от 15.04.2011 N С-03.11 в части внесения арендных платежей были исполнены предпринимателем надлежащим образом, удовлетворил первоначальный иск, взыскав с общества сумму обеспечительного платежа. Решение в данной части в суде апелляционной инстанции не обжаловалось, кассационная жалоба также не содержит доводов о несогласии сторон с судебными актами в названной части.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение в части отказа в удовлетворении встречного иска и взыскивая с предпринимателя 93 485 рублей 74 копейки убытков, причиненных арендованному имуществу, обоснованно исходил из следующего.
Согласно статье 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки подлежат взысканию по правилам статьи 15 Кодекса, в силу которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.
Апелляционный суд установил, что спорное помещение передано в аренду предпринимателю по акту приема-передачи от 01.06.2011 без претензий к его техническому состоянию и в отсутствие указаний на какие-либо недостатки или неисправности.
Проанализировав содержания акта приема-передачи от 28.09.2012, подписанного Шмайловым А.В., суд пришел к выводу, что предприниматель не оспаривал наличие перечисленных в акте повреждений, однако был не согласен с указанными в акте убытками.
Согласно представленному в суд апелляционной инстанции заключению оценщика Янцовой И.Г., составленному на основании договора с обществом, обнаруженные на фасаде здания повреждения линеарных панелей с учетом их характера могли образоваться вследствие касания стены здания подъемника, используемого при монтажно-демонтажных работах по установке наружных блоков сплит-систем в арендуемые предпринимателем помещения. Повреждения от сверления межэтажного перекрытия в торговом зале первого этажа (396 отверстий) обусловлено установкой системы креплений для выставочных образцов осветительных приборов. Повреждение керамогранитного покрытия пола (засверливание) могло явиться следствием проведенной предпринимателем перепланировки с установкой гипсокартонных перегородок. Повреждения металлопластикового окна в кабинете директора характерно аналогичным повреждениям при установке оконных жалюзи. Итоговая стоимость затрат на ремонтные работы с учетом стоимости материалов составляет 93 485 рублей 74 копейки.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности указанные документы, апелляционный суд пришел к выводу о доказанности наличия перечисленных повреждений спорного помещения и фасада здания, возникших в связи деятельностью арендатора, а также в результате демонтажа сплит-систем и вывесок. При этом суд обоснованно исходил из того, что предприниматель не представил доказательств возврата арендованного имущества в том состоянии, в котором он его первоначально получил. Вместе с тем выводы специалиста относительно причин возникновения недостатков, а также суммы расходов на восстановительный ремонт предприниматель доказательствами не опроверг.
Из материалов дела следует, что обращение общества к независимому оценщику Янцовой И.Г. было связано с исполнением им требований определений от 01.04.2013 и от 07.05.2013 по предоставлению доказательств наличия повреждений и причинно-следственной связи между повреждениями и действиями арендатора. Поскольку судом в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания для предоставления заключения специалиста было отказано и оно получено после вынесения решения, апелляционный суд обоснованно принял этот документ в качестве доказательства, поэтому соответствующие доводы заявителя подлежат отклонению.
Довод Шмайлова А.В. о том, что демонтаж сплит-систем произведен их собственником (ООО "Ростовская торговая база"), у которого предприниматель арендовал это оборудование, оценивался и обоснованно отклонен как недоказанный и противоречащий содержанию актов от 13.09.2012 и 28.09.2012, согласно которым демонтаж произведен предпринимателем.
Иные аргументы, изложенные заявителем в жалобе, как в части несогласия с оценкой доказанности наличия (отсутствия) тех или иных повреждений, так и в части их причинения арендатором не могут быть приняты во внимание, поскольку являются голословными. Упомянутое заключение специалиста направлено предпринимателю 20.09.2013, однако возражения относительно содержащихся в нем выводов он в суд не направил. Конкретные доказательства, подтверждающие его позицию, в деле отсутствуют. В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
По существу доводы жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалованного судебного акта.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 по делу N А53-34890/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ф.КУХАРЬ
В.Ф.КУХАРЬ
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Н.В.ЧЕСНЯК
К.К.АЙБАТУЛИН
Н.В.ЧЕСНЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)