Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Чередниковой М.В., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Андреевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2007 г. по делу N А07-16248/2007 (судья С.А. Боброва), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Ронд" - Скребковой Л.А. (доверенность от 07.03.2008 N 35), от общества с ограниченной ответственностью "УфаБытСервис" - Скребковой Л.А. (доверенность от 10.08.2007), от Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан - Аллаяровой Э.Д. (доверенность от 26.12.2007 N 1125),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ронд" (далее - ООО "Ронд", общество, заявитель) и общество с ограниченной ответственностью "УфаБытСервис" (далее - ОО "УфаБытСервис", общество, заявитель) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее - регистрирующий орган, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным отказа регистрирующего органа в регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Мингажева, д. 123, кв. 4, и Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Мингажева, д. 123, кв. 43.
До принятия решения по существу спора обществами заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении заявленных требований (л.д. 74). Заявители просят признать недействительным отказ регистрирующего органа в регистрации соглашений о расторжении договоров купли-продажи б/н от 29.08.2007, права собственности, перехода права собственности на объекты недвижимости, находящиеся по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, дом 123, квартиры 42 и 43, выраженный в сообщениях N 01/209/2007-280, 281; N 01/209/2007-282, 283 от 10.10.2007.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2007 требования заявителей были удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе регистрирующий орган просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт (л.д. 86-88).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что полноправным собственником двух квартир на основании договоров, прошедших государственную регистрацию в установленном законом порядке, является ООО "УфаБытСервис". Расторжение договоров купли-продажи квартир в соответствии с пунктом 1 статьи 450 и пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможно, в силу того, что договоры купли-продажи надлежаще исполнены сторонами. Факт надлежащего исполнения всех условий договоров купли-продажи подтверждается актами приема-передачи от 14.06.2007. Составленный обществами в ходе рассмотрения настоящего спора акт сверки взаимных расчетов от 06.11.2007 не является доказательством неисполнения условий договоров купли-продажи покупателем квартир, а может лишь служить основанием для предъявления иска о взыскании денежных средств. Признание судом наличия неисполненной обязанности покупателя по договорам купли-продажи квартир ставит под сомнения законность государственной регистрации права собственности ООО "УфаБытСервис", поскольку в случае неполного исполнения обязательств покупателем одновременно с государственной регистрацией права собственности ООО "УфаБытСервис" подлежало регистрации обременение этого права в силу закона.
Регистрирующий орган также указал, что глава 15 Гражданского кодекса Российской Федерации "Прекращение права собственности" не содержит такого основания прекращения права собственности как добровольное расторжение договора, на основании которого возникло право собственности. Соглашения о расторжении договоров купли-продажи, по мнению подателя апелляционной жалобы, являются мнимыми сделками, заключенными в целях уклонения от уплаты налога на имущество.
Заявители представили отзыв на апелляционную жалобу, в котором указали, что с доводами апелляционной жалобы не согласны, просят решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Также общества в отзыве пояснили, что договоры купли-продажи квартир не были исполнены, покупатель квартир - ООО "УфаБытСервис" оплату квартир не произвел, что следует из акта сверки взаимных расчетов от 06.11.2007. Заявители со ссылкой на статью 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом, либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество, отклонили довод регистрирующего органа о том, что главой 15 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении договора не предусмотрено в качестве основания прекращения права собственности. Кроме того, в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны в соглашении о расторжении договора вправе предусмотреть возвращение того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. Поскольку право собственности ООО "УфаБытСервис" на квартиры было зарегистрировано на основании договоров, которые были расторгнуты соглашениями сторон от 29.08.2007, у регистрирующего органа не имелось оснований, предусмотренных статьей 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на квартиры от ООО "Уфа БытСервис" к ООО "Ронд".
В судебном заседании представители заявителей и регистрирующего органа поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, между ООО "Ронд" (продавец) и ООО "УфаБытСервис" (покупатель) 14.06.2007 заключены договор купли-продажи двухкомнатной квартиры N 42, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Мингажева, д. 123 (л.д. 13), и договор купли-продажи квартиры N 43, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Мингажева, д. 123 (л.д. 17). 14.06.2007 обществами были подписаны акты приема-передачи квартир, согласно которым продавец передал, а покупатель получил квартиры N 42 и N 43, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Мингажева, д. 123 (л.д. 40, 41). Отчуждаемые квартиры проданы покупателю за 3900000 и 4100000 рублей соответственно, уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания договоров путем перевода денежных средств с расчетного счета покупателя на лицевой счет продавца. В актах также было указано, что названные суммы продавец получил в полном объеме. Право собственности покупателя зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.07.2007 серии 04АА N 995961* и N 995955* (л.д. 14, 18).
29.08.2007 между ООО "Ронд" и ООО "УфаБытСервис" были заключены соглашения о расторжении договоров купли-продажи квартир (л.д. 12, 16). В соглашениях было указано, что договоры купли-продажи квартир от 14.06.2007 расторгаются по добровольному соглашению сторон в связи с тем, что покупателем не была произведена оплата. 29.08.2007 квартиры N 42 N 43 были переданы ООО "Ронд" по актам приема-передачи (л.д. 50, 51). Стороны 29.08.2007 обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации.
После приостановления государственной регистрации, регистрирующий орган сообщениями об отказе в государственной регистрации по делу правоустанавливающих документов 02-04-01/097/2007-375 и 02-04-01/005/2007-485 отказал обществам в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров купли-продажи, права собственности, перехода права собственности на квартиры N 42 и N 43 (л.д. 20, 21). В государственной регистрации отказано в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: соглашения о расторжении договоров купли-продажи по форме и содержанию не соответствуют действующему законодательству, поскольку договоры купли-продажи не могут быть расторгнуты в связи с их исполнением, о чем свидетельствуют сами договоры купли-продажи, акты приема-передачи, свидетельства о государственной регистрации права собственности без обременений.
Полагая, что отказы в государственной регистрации нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО "Ронд" и ООО "УфаБытСервис" обратились в арбитражный суд с заявлением о признании отказов незаконными.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку стороны договоров купли-продажи квартир не исполнили своих обязательств по договорам от 14.06.2007 (покупатель не уплатил стоимость квартир, что следует из акта сверки взаимных расчетов от 06.11.2007), они вправе были расторгнуть названные договоры в силу положений пункта 1 статьи 450, пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку право собственности ООО "УфаБытСервис" на квартиры было зарегистрировано на основании договоров, которые были впоследствии расторгнуты соглашениями сторон от 29.09.2007, у регистрирующего орган не имелось оснований, предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации, для отказа в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров, права собственности, перехода права собственности на квартиры N 42 и N 43.
Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом (пункты 1, 5 статьи 2, пункт 3 статьи 20 Закона о регистрации).
Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).
Заявителям было отказано в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров купли-продажи квартир, перехода права собственности и права собственности.
Расторжение договора - это волевой акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора и тем самым - возникших из него обязательств на будущее время.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. Расторжение договора по соглашению сторон происходит, по общему правилу, в той же форме, что и заключение договора (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку договор продажи квартиры в силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры также подлежит государственной регистрации и будет считаться заключенным только с момента такой регистрации.
Следовательно, ООО "Ронд" и ООО "УфаБытСервис" правомерно обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашений о расторжении договоров купли-продажи квартир.
Расторжение договора, как правомерный способ прекращения обязательств, прекращает лишь неисполненные обязательства. Надлежащее исполнение прекращает договорный процесс и устраняет между сторонами правовую связь, установившуюся в рамках договорных обязательств. Следовательно, правомерным является вывод регистрирующего органа, что возможность расторжения договора сохраняется до тех пор, пока все условия договора не выполнены до конца.
Согласно определению договора купли-продажи, сформулированному в пункте 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, основной обязанностью продавца является передача вещи (товара) покупателю, а основанной обязанностью покупателя - оплата товара.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что на момент заключения соглашений от 29.08.2007 о расторжении договоров купли-продажи квартир покупателем не была исполнена обязанность по оплате переданного по договору имущества. Это следует из соглашений о расторжении договоров, в которых прямо указано, что оплата покупателем не произведена (л.д. 12, абзац 5, л.д. 16, абзац 5), а также из представленного заявителями акта сверки взаимных расчетов от 06.11.2007 (л.д. 25).
По мнению заинтересованного лица, договоры купли-продажи квартир были исполнены покупателем, что следует из представленных на государственную регистрацию актов приема-передачи от 14.06.2007, в которых указано, что продавец получил покупную цену в полном объеме (л.д. 40, 41).
Согласно части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства: договоры купли-продажи квартир от 14.06.2007 (л.д. 13, 17), акты приема-передачи квартир от 14.06.2007 (л.д. 40, 41), соглашения о расторжении договоров купли-продажи квартир от 29.08.2007 (л.д. 13, 16), акты приема-передачи квартир от 29.08.2007 (л.д. 50, 51), акт сверки взаимных расчетов от 06.11.2007 (л.д. 25), приходит к выводу об отсутствии доказательств оплаты недвижимого имущества.
Довод регистрирующего органа о том, что акт сверки расчетов от 06.11.2007, составленный уже на стадии судебного разбирательства, не имеет какого-либо значения в отношении исполнения обязательств по уже зарегистрированным (заключенным) договорам купли-продажи, а может лишь служить основанием для предъявления иска о взыскании денежных средств, отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты этого имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.
Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Из вышеприведенных норм следует, что общее правило, установленное пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (права продавца при отсутствии оплаты проданного имущества), в силу положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть изменено соглашением сторон даже в том случае, когда право собственности покупателя по договору уже зарегистрировано в установленном законом порядке.
ООО "Ронд" и ООО "УфаБытСервис", заключая соглашения о расторжении договоров купли-продажи квартир от 29.08.2007, предусмотрели обратную передачу квартир, ранее переданных по договорам купли-продажи от 14.06.2007 (л.д. 12, 16), что не противоречит положениям действующего гражданского законодательства.
Поскольку статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит неисчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности, соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, которым предусмотрено возвращение полученного сторонами по договору, в частности обратная передача недвижимого имущества, является основанием для прекращения права собственности покупателя.
Ссылка суда первой инстанции на статью 491 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором, по мнению суда апелляционной инстанции, неосновательна в связи с тем, что к спорным отношениям названная норма не применима, поскольку ей установлено право продавца требовать возврата товара в случаях, когда право собственности на переданный товар покупателю еще не перешло.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод регистрирующего органа о том, что признание судом неисполненной обязанности продавца по оплате переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества ставит под сомнение законность государственной регистрации права собственности ООО "УфаБытСервис", поскольку законность государственной регистрации права собственности ООО "УфаБытСервис" не является предметом настоящего спора и никем не оспаривается.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что соглашения о расторжении договоров купли-продажи квартир являются мнимыми сделками, заключенными с целью ухода от уплаты налога на имущество, также не может быть принят судом апелляционной инстанции, поскольку контроль за соблюдением налогового законодательства не входит в компетенцию регистрирующего органа.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно признал оспариваемый отказ в государственной регистрации незаконным, как не соответствующий положениям Закона о регистрации и Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы регистрирующего органа основаны на ошибочном толковании действующего законодательства, не соответствуют обстоятельствам дела, а потому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2007 г. по делу N А07-16248/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
М.В.ЧЕРЕДНИКОВА
Судьи
В.В.БАКАНОВ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.03.2008 N 18АП-812/2008 ПО ДЕЛУ N А07-16248/2007
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2008 г. N 18АП-812/2008
Дело N А07-16248/2007
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Чередниковой М.В., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Андреевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2007 г. по делу N А07-16248/2007 (судья С.А. Боброва), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Ронд" - Скребковой Л.А. (доверенность от 07.03.2008 N 35), от общества с ограниченной ответственностью "УфаБытСервис" - Скребковой Л.А. (доверенность от 10.08.2007), от Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан - Аллаяровой Э.Д. (доверенность от 26.12.2007 N 1125),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ронд" (далее - ООО "Ронд", общество, заявитель) и общество с ограниченной ответственностью "УфаБытСервис" (далее - ОО "УфаБытСервис", общество, заявитель) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее - регистрирующий орган, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным отказа регистрирующего органа в регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Мингажева, д. 123, кв. 4, и Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Мингажева, д. 123, кв. 43.
До принятия решения по существу спора обществами заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении заявленных требований (л.д. 74). Заявители просят признать недействительным отказ регистрирующего органа в регистрации соглашений о расторжении договоров купли-продажи б/н от 29.08.2007, права собственности, перехода права собственности на объекты недвижимости, находящиеся по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, дом 123, квартиры 42 и 43, выраженный в сообщениях N 01/209/2007-280, 281; N 01/209/2007-282, 283 от 10.10.2007.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2007 требования заявителей были удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе регистрирующий орган просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт (л.д. 86-88).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что полноправным собственником двух квартир на основании договоров, прошедших государственную регистрацию в установленном законом порядке, является ООО "УфаБытСервис". Расторжение договоров купли-продажи квартир в соответствии с пунктом 1 статьи 450 и пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможно, в силу того, что договоры купли-продажи надлежаще исполнены сторонами. Факт надлежащего исполнения всех условий договоров купли-продажи подтверждается актами приема-передачи от 14.06.2007. Составленный обществами в ходе рассмотрения настоящего спора акт сверки взаимных расчетов от 06.11.2007 не является доказательством неисполнения условий договоров купли-продажи покупателем квартир, а может лишь служить основанием для предъявления иска о взыскании денежных средств. Признание судом наличия неисполненной обязанности покупателя по договорам купли-продажи квартир ставит под сомнения законность государственной регистрации права собственности ООО "УфаБытСервис", поскольку в случае неполного исполнения обязательств покупателем одновременно с государственной регистрацией права собственности ООО "УфаБытСервис" подлежало регистрации обременение этого права в силу закона.
Регистрирующий орган также указал, что глава 15 Гражданского кодекса Российской Федерации "Прекращение права собственности" не содержит такого основания прекращения права собственности как добровольное расторжение договора, на основании которого возникло право собственности. Соглашения о расторжении договоров купли-продажи, по мнению подателя апелляционной жалобы, являются мнимыми сделками, заключенными в целях уклонения от уплаты налога на имущество.
Заявители представили отзыв на апелляционную жалобу, в котором указали, что с доводами апелляционной жалобы не согласны, просят решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Также общества в отзыве пояснили, что договоры купли-продажи квартир не были исполнены, покупатель квартир - ООО "УфаБытСервис" оплату квартир не произвел, что следует из акта сверки взаимных расчетов от 06.11.2007. Заявители со ссылкой на статью 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом, либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество, отклонили довод регистрирующего органа о том, что главой 15 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении договора не предусмотрено в качестве основания прекращения права собственности. Кроме того, в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны в соглашении о расторжении договора вправе предусмотреть возвращение того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. Поскольку право собственности ООО "УфаБытСервис" на квартиры было зарегистрировано на основании договоров, которые были расторгнуты соглашениями сторон от 29.08.2007, у регистрирующего органа не имелось оснований, предусмотренных статьей 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на квартиры от ООО "Уфа БытСервис" к ООО "Ронд".
В судебном заседании представители заявителей и регистрирующего органа поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, между ООО "Ронд" (продавец) и ООО "УфаБытСервис" (покупатель) 14.06.2007 заключены договор купли-продажи двухкомнатной квартиры N 42, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Мингажева, д. 123 (л.д. 13), и договор купли-продажи квартиры N 43, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Мингажева, д. 123 (л.д. 17). 14.06.2007 обществами были подписаны акты приема-передачи квартир, согласно которым продавец передал, а покупатель получил квартиры N 42 и N 43, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Мингажева, д. 123 (л.д. 40, 41). Отчуждаемые квартиры проданы покупателю за 3900000 и 4100000 рублей соответственно, уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания договоров путем перевода денежных средств с расчетного счета покупателя на лицевой счет продавца. В актах также было указано, что названные суммы продавец получил в полном объеме. Право собственности покупателя зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.07.2007 серии 04АА N 995961* и N 995955* (л.д. 14, 18).
29.08.2007 между ООО "Ронд" и ООО "УфаБытСервис" были заключены соглашения о расторжении договоров купли-продажи квартир (л.д. 12, 16). В соглашениях было указано, что договоры купли-продажи квартир от 14.06.2007 расторгаются по добровольному соглашению сторон в связи с тем, что покупателем не была произведена оплата. 29.08.2007 квартиры N 42 N 43 были переданы ООО "Ронд" по актам приема-передачи (л.д. 50, 51). Стороны 29.08.2007 обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации.
После приостановления государственной регистрации, регистрирующий орган сообщениями об отказе в государственной регистрации по делу правоустанавливающих документов 02-04-01/097/2007-375 и 02-04-01/005/2007-485 отказал обществам в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров купли-продажи, права собственности, перехода права собственности на квартиры N 42 и N 43 (л.д. 20, 21). В государственной регистрации отказано в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: соглашения о расторжении договоров купли-продажи по форме и содержанию не соответствуют действующему законодательству, поскольку договоры купли-продажи не могут быть расторгнуты в связи с их исполнением, о чем свидетельствуют сами договоры купли-продажи, акты приема-передачи, свидетельства о государственной регистрации права собственности без обременений.
Полагая, что отказы в государственной регистрации нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО "Ронд" и ООО "УфаБытСервис" обратились в арбитражный суд с заявлением о признании отказов незаконными.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку стороны договоров купли-продажи квартир не исполнили своих обязательств по договорам от 14.06.2007 (покупатель не уплатил стоимость квартир, что следует из акта сверки взаимных расчетов от 06.11.2007), они вправе были расторгнуть названные договоры в силу положений пункта 1 статьи 450, пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку право собственности ООО "УфаБытСервис" на квартиры было зарегистрировано на основании договоров, которые были впоследствии расторгнуты соглашениями сторон от 29.09.2007, у регистрирующего орган не имелось оснований, предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации, для отказа в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров, права собственности, перехода права собственности на квартиры N 42 и N 43.
Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом (пункты 1, 5 статьи 2, пункт 3 статьи 20 Закона о регистрации).
Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).
Заявителям было отказано в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров купли-продажи квартир, перехода права собственности и права собственности.
Расторжение договора - это волевой акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора и тем самым - возникших из него обязательств на будущее время.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. Расторжение договора по соглашению сторон происходит, по общему правилу, в той же форме, что и заключение договора (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку договор продажи квартиры в силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры также подлежит государственной регистрации и будет считаться заключенным только с момента такой регистрации.
Следовательно, ООО "Ронд" и ООО "УфаБытСервис" правомерно обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашений о расторжении договоров купли-продажи квартир.
Расторжение договора, как правомерный способ прекращения обязательств, прекращает лишь неисполненные обязательства. Надлежащее исполнение прекращает договорный процесс и устраняет между сторонами правовую связь, установившуюся в рамках договорных обязательств. Следовательно, правомерным является вывод регистрирующего органа, что возможность расторжения договора сохраняется до тех пор, пока все условия договора не выполнены до конца.
Согласно определению договора купли-продажи, сформулированному в пункте 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, основной обязанностью продавца является передача вещи (товара) покупателю, а основанной обязанностью покупателя - оплата товара.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что на момент заключения соглашений от 29.08.2007 о расторжении договоров купли-продажи квартир покупателем не была исполнена обязанность по оплате переданного по договору имущества. Это следует из соглашений о расторжении договоров, в которых прямо указано, что оплата покупателем не произведена (л.д. 12, абзац 5, л.д. 16, абзац 5), а также из представленного заявителями акта сверки взаимных расчетов от 06.11.2007 (л.д. 25).
По мнению заинтересованного лица, договоры купли-продажи квартир были исполнены покупателем, что следует из представленных на государственную регистрацию актов приема-передачи от 14.06.2007, в которых указано, что продавец получил покупную цену в полном объеме (л.д. 40, 41).
Согласно части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства: договоры купли-продажи квартир от 14.06.2007 (л.д. 13, 17), акты приема-передачи квартир от 14.06.2007 (л.д. 40, 41), соглашения о расторжении договоров купли-продажи квартир от 29.08.2007 (л.д. 13, 16), акты приема-передачи квартир от 29.08.2007 (л.д. 50, 51), акт сверки взаимных расчетов от 06.11.2007 (л.д. 25), приходит к выводу об отсутствии доказательств оплаты недвижимого имущества.
Довод регистрирующего органа о том, что акт сверки расчетов от 06.11.2007, составленный уже на стадии судебного разбирательства, не имеет какого-либо значения в отношении исполнения обязательств по уже зарегистрированным (заключенным) договорам купли-продажи, а может лишь служить основанием для предъявления иска о взыскании денежных средств, отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты этого имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.
Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Из вышеприведенных норм следует, что общее правило, установленное пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (права продавца при отсутствии оплаты проданного имущества), в силу положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть изменено соглашением сторон даже в том случае, когда право собственности покупателя по договору уже зарегистрировано в установленном законом порядке.
ООО "Ронд" и ООО "УфаБытСервис", заключая соглашения о расторжении договоров купли-продажи квартир от 29.08.2007, предусмотрели обратную передачу квартир, ранее переданных по договорам купли-продажи от 14.06.2007 (л.д. 12, 16), что не противоречит положениям действующего гражданского законодательства.
Поскольку статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит неисчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности, соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, которым предусмотрено возвращение полученного сторонами по договору, в частности обратная передача недвижимого имущества, является основанием для прекращения права собственности покупателя.
Ссылка суда первой инстанции на статью 491 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором, по мнению суда апелляционной инстанции, неосновательна в связи с тем, что к спорным отношениям названная норма не применима, поскольку ей установлено право продавца требовать возврата товара в случаях, когда право собственности на переданный товар покупателю еще не перешло.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод регистрирующего органа о том, что признание судом неисполненной обязанности продавца по оплате переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества ставит под сомнение законность государственной регистрации права собственности ООО "УфаБытСервис", поскольку законность государственной регистрации права собственности ООО "УфаБытСервис" не является предметом настоящего спора и никем не оспаривается.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что соглашения о расторжении договоров купли-продажи квартир являются мнимыми сделками, заключенными с целью ухода от уплаты налога на имущество, также не может быть принят судом апелляционной инстанции, поскольку контроль за соблюдением налогового законодательства не входит в компетенцию регистрирующего органа.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно признал оспариваемый отказ в государственной регистрации незаконным, как не соответствующий положениям Закона о регистрации и Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы регистрирующего органа основаны на ошибочном толковании действующего законодательства, не соответствуют обстоятельствам дела, а потому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2007 г. по делу N А07-16248/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
М.В.ЧЕРЕДНИКОВА
Судьи
В.В.БАКАНОВ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)