Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Маркелова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Аганесовой О.Б.,
судей Теплова И.П., Игошевой Г.Н.,
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе П.О. на решение Сокольского районного суда Вологодской области от 21 апреля 2014 года, которым исковые требования Ц.С. к П.О. удовлетворены частично.
Расторгнут заключенный между Ц.С. и П.О. <ДАТА> договор аренды торгового киоска площадью... квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>.
Взыскана с П.О. в пользу Ц.С. задолженность по оплате арендных платежей в размере... (......) рублей, неустойка в размере... (...) рублей, в возмещение судебных расходов, связанных с платой услуг представителей, ... (...) рублей.
В удовлетворении остальной части иска Ц.С. отказано.
Взыскана с Ц.С. в доход местного бюджета государственная пошлина за рассмотрение дела судом в сумме... (...) рублей... копеек.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Теплова И.П., объяснения П.О., представителей Ц.С. по доверенности К., Ф., судебная коллегия
установила:
Ц.С. обратился <ДАТА> в суд с иском к П.О. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, выселении из помещения.
В обоснование заявленных требований указал, что <ДАТА> он заключил с индивидуальным предпринимателем П.О. договор аренды торгового киоска, площадью... кв. м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, сроком действия до <ДАТА>.
Согласно пунктам 3.1, 3.4, 3.5 договора арендатор обязан оплачивать арендные платежи в размере... рублей в месяц не позднее 25 числа предыдущего месяца.
Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что за просрочку исполнения обязательств по арендной плате арендатор уплачивает неустойку в размере 1% просроченной месячной арендной платы за каждый день просрочки.
Обязанность по внесению арендной платы за период с <ДАТА> по <ДАТА> П.О. не исполнена, помещение не передано по акту приема-передачи.
Предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды, расторжении договора с просьбой погасить задолженность и пени в срок не позднее 10 дней с момента получения предупреждения, направленное <ДАТА> в адрес П.О., оставлено без удовлетворения.
В настоящее время ответчица прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.
Просил расторгнуть договор аренды, взыскать с ответчицы арендную плату в размере... рублей, неустойку в размере... рублей, выселить ответчицу из помещения торгового киоска, взыскать судебные издержки в размере... рублей.
В дальнейшем Ц.С. и его представители К. и Ф. неоднократно уточняли исковые требования. В окончательном варианте просили суд взыскать с ответчицы в пользу Ц.С. задолженность по оплате арендных платежей в размере... рублей, неустойку в сумме... рублей. Ц.С. не оспаривал, что ответчица передала по расписке оплату по договору аренды за период с <ДАТА> по <ДАТА> а также ключ от входной двери киоска, однако факт передачи киоска по акту не состоялся.
В судебном заседании ответчик П.О. иск не признала, суду пояснила, что в устной форме в июле 2013 года уведомила истца о намерении освободить помещение. По указанию Ц.С. переговоры по договору аренды и арендной плате она проводила с супругой истца - Ц.А., по указанию которой <ДАТА> в присутствии свидетелей она освободила данное арендуемое помещение, передала арендную плату и ключи от киоска через продавца П.С., выдавшей ей соответствующую расписку. В течение двух месяцев Ц.С. не пытался связаться с ней, в связи с чем она полагала, что договор аренды между сторонами расторгнут с <ДАТА>. О необходимости передачи киоска по акту приема-передачи она не была поставлена в известность.
Привлеченная судом к участию в деле в качестве третьего лица Ц.А. поддержала исковые требования, заявленные ее супругом, суду пояснила, что она давала согласие ответчице на передачу ключей от киоска и денежных средств П.С., при передаче денег в августе 2013 года П.О. не сообщала ей о расторжении договора аренды, а лишь просила об отсрочке внесения арендной платы.
Судом вынесено приведенное решение.
В апелляционной жалобе П.О. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на злоупотребление истцом своим правом, поскольку договор аренды расторгнут с <ДАТА> после передаче ею денежных средств и ключей от торгового помещения.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчицы Ц.С. просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пунктом 1 статьи 610 ГК Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу положений ст. 614 ГК Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из материалов дела усматривается, что <ДАТА> между индивидуальными предпринимателями Ц.С. (арендодатель) и П.О. (арендатор) был заключен договор аренды торгового киоска, по условиям которого Ц.С. передал П.О. торговый киоск, площадью... кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, в аренду на 11 месяцев с условием внесения ежемесячной арендной платы в размере... рублей не позднее 25 числа на месяц вперед.
Пунктом 4.5 договора предусмотрена ответственность арендатора за неуплату платежей в сроки, установленные договором, в размере 1% просроченной месячной задолженности за каждый день просрочки.
П.О. надлежащим образом выполняла обязанности по внесению арендных платежей до августа 2013 года, по согласованию с супругой арендодателя Ц.А. она освободила <ДАТА> арендуемый киоск, передав ключи и арендную плату в сумме... рубля за период с 1 по <ДАТА>, а также оплату за пользование электроэнергией в сумме... рублей, при этом акт приема-передачи киоска в письменной форме согласно п. 1.4 договора аренды составлен не был.
Направленное арендодателем арендатору письменное предупреждение от <ДАТА> о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, о необходимости уплаты долга по арендной плате с <ДАТА> и составлении письменного акта приема-передачи киоска оставлено П.О. без удовлетворения.
Определением Арбитражного суда Вологодской области от 14.01.2014 прекращено производство по иску ИП Ц.С. к ИП П.О. о расторжении договора аренды киоска, взыскании задолженности по оплате арендных платежей ввиду прекращения П.О. своей деятельности с <ДАТА> в качестве индивидуального предпринимателя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 указанной статьи).
Ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа. Достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Учитывая, что условиями договора аренды от <ДАТА> предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжение договора после предупреждения другой стороны об этом за 30 дней (п. 5.3 договора), что <ДАТА> Ц.С. воспользовался данным правом, а другая сторона арендатор П.О. не возражала против расторжения договора аренды, вывод суда первой инстанции о том, что на момент разрешения настоящего спора договор аренды торгового киоска между сторонами расторгнут не был, является неправомерным.
Доводы апелляционной жалобы ответчицы о том, что фактически договор аренды был расторгнут в августе 2013 года по соглашению сторон, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку Ц.С. данный факт оспаривает, в письменной форме факт расторжения договора между сторонами зафиксирован не был.
Принимая во внимание, что договор аренды был расторгнут между сторонами <ДАТА>, решение суда в части удовлетворения исковых требований Ц.С. к П.О. о расторжении договора аренды от <ДАТА> не может быть признан законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием судебной коллегией в данной части по делу нового решение об отказе в удовлетворении указанных требований.
Учитывая факт расторжения сторонами договора аренды <ДАТА>, а также факт возврата киоска арендатором арендодателю <ДАТА>, задолженность по арендным платежам за период с <ДАТА> по <ДАТА> включительно составит... рублей (за август - ... рублей, за сентябрь - ... рублей, за <ДАТА> - ... рубля).
При данных обстоятельствах решение суда в части размера взысканной судом суммы задолженности по оплате арендных платежей подлежит изменению с... рублей до... рублей.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Расчет размера неустойки в сумме... рублей, исходя из 1% от суммы долга за каждый день просрочки (п. 4.5 договора), произведен истцом на <ДАТА> в меньшем размере, чем это предусмотрено условиями договора (просрочка за август с 25 июля составит 263 дня, за сентябрь - 233 дня, за октябрь - 203 дня), однако судебная коллегия в данном случае не может выйти за пределы заявленных требований.
Разрешая ходатайство истца о взыскании с ответчика судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителей, в соответствии со статьей 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно удовлетворил данные требования частично в сумме... рублей с учетом частичного удовлетворения исковых требований, а также принципа разумности и справедливости.
При данных обстоятельствах решение суда первой инстанции в остальной части подлежит оставлению без изменения, доводы апелляционной жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сокольского районного суда Вологодской области от 21 апреля 2014 года отменить в части удовлетворения исковых требований Ц.С. к П.О. о расторжении договора аренды, принять в данной части новое решение.
В удовлетворения исковых требований Ц.С. к П.О. о расторжении договора аренды торгового киоска от <ДАТА> отказать.
Изменить решение суда в части размера взысканной судом задолженности по оплате арендных платежей с... рублей до... (...) рублей.
В остальном решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу П.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.06.2014 N 33-2993/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 июня 2014 г. N 33-2993/2014
Судья Маркелова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Аганесовой О.Б.,
судей Теплова И.П., Игошевой Г.Н.,
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе П.О. на решение Сокольского районного суда Вологодской области от 21 апреля 2014 года, которым исковые требования Ц.С. к П.О. удовлетворены частично.
Расторгнут заключенный между Ц.С. и П.О. <ДАТА> договор аренды торгового киоска площадью... квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>.
Взыскана с П.О. в пользу Ц.С. задолженность по оплате арендных платежей в размере... (......) рублей, неустойка в размере... (...) рублей, в возмещение судебных расходов, связанных с платой услуг представителей, ... (...) рублей.
В удовлетворении остальной части иска Ц.С. отказано.
Взыскана с Ц.С. в доход местного бюджета государственная пошлина за рассмотрение дела судом в сумме... (...) рублей... копеек.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Теплова И.П., объяснения П.О., представителей Ц.С. по доверенности К., Ф., судебная коллегия
установила:
Ц.С. обратился <ДАТА> в суд с иском к П.О. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, выселении из помещения.
В обоснование заявленных требований указал, что <ДАТА> он заключил с индивидуальным предпринимателем П.О. договор аренды торгового киоска, площадью... кв. м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, сроком действия до <ДАТА>.
Согласно пунктам 3.1, 3.4, 3.5 договора арендатор обязан оплачивать арендные платежи в размере... рублей в месяц не позднее 25 числа предыдущего месяца.
Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что за просрочку исполнения обязательств по арендной плате арендатор уплачивает неустойку в размере 1% просроченной месячной арендной платы за каждый день просрочки.
Обязанность по внесению арендной платы за период с <ДАТА> по <ДАТА> П.О. не исполнена, помещение не передано по акту приема-передачи.
Предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды, расторжении договора с просьбой погасить задолженность и пени в срок не позднее 10 дней с момента получения предупреждения, направленное <ДАТА> в адрес П.О., оставлено без удовлетворения.
В настоящее время ответчица прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.
Просил расторгнуть договор аренды, взыскать с ответчицы арендную плату в размере... рублей, неустойку в размере... рублей, выселить ответчицу из помещения торгового киоска, взыскать судебные издержки в размере... рублей.
В дальнейшем Ц.С. и его представители К. и Ф. неоднократно уточняли исковые требования. В окончательном варианте просили суд взыскать с ответчицы в пользу Ц.С. задолженность по оплате арендных платежей в размере... рублей, неустойку в сумме... рублей. Ц.С. не оспаривал, что ответчица передала по расписке оплату по договору аренды за период с <ДАТА> по <ДАТА> а также ключ от входной двери киоска, однако факт передачи киоска по акту не состоялся.
В судебном заседании ответчик П.О. иск не признала, суду пояснила, что в устной форме в июле 2013 года уведомила истца о намерении освободить помещение. По указанию Ц.С. переговоры по договору аренды и арендной плате она проводила с супругой истца - Ц.А., по указанию которой <ДАТА> в присутствии свидетелей она освободила данное арендуемое помещение, передала арендную плату и ключи от киоска через продавца П.С., выдавшей ей соответствующую расписку. В течение двух месяцев Ц.С. не пытался связаться с ней, в связи с чем она полагала, что договор аренды между сторонами расторгнут с <ДАТА>. О необходимости передачи киоска по акту приема-передачи она не была поставлена в известность.
Привлеченная судом к участию в деле в качестве третьего лица Ц.А. поддержала исковые требования, заявленные ее супругом, суду пояснила, что она давала согласие ответчице на передачу ключей от киоска и денежных средств П.С., при передаче денег в августе 2013 года П.О. не сообщала ей о расторжении договора аренды, а лишь просила об отсрочке внесения арендной платы.
Судом вынесено приведенное решение.
В апелляционной жалобе П.О. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на злоупотребление истцом своим правом, поскольку договор аренды расторгнут с <ДАТА> после передаче ею денежных средств и ключей от торгового помещения.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчицы Ц.С. просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пунктом 1 статьи 610 ГК Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу положений ст. 614 ГК Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из материалов дела усматривается, что <ДАТА> между индивидуальными предпринимателями Ц.С. (арендодатель) и П.О. (арендатор) был заключен договор аренды торгового киоска, по условиям которого Ц.С. передал П.О. торговый киоск, площадью... кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, в аренду на 11 месяцев с условием внесения ежемесячной арендной платы в размере... рублей не позднее 25 числа на месяц вперед.
Пунктом 4.5 договора предусмотрена ответственность арендатора за неуплату платежей в сроки, установленные договором, в размере 1% просроченной месячной задолженности за каждый день просрочки.
П.О. надлежащим образом выполняла обязанности по внесению арендных платежей до августа 2013 года, по согласованию с супругой арендодателя Ц.А. она освободила <ДАТА> арендуемый киоск, передав ключи и арендную плату в сумме... рубля за период с 1 по <ДАТА>, а также оплату за пользование электроэнергией в сумме... рублей, при этом акт приема-передачи киоска в письменной форме согласно п. 1.4 договора аренды составлен не был.
Направленное арендодателем арендатору письменное предупреждение от <ДАТА> о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, о необходимости уплаты долга по арендной плате с <ДАТА> и составлении письменного акта приема-передачи киоска оставлено П.О. без удовлетворения.
Определением Арбитражного суда Вологодской области от 14.01.2014 прекращено производство по иску ИП Ц.С. к ИП П.О. о расторжении договора аренды киоска, взыскании задолженности по оплате арендных платежей ввиду прекращения П.О. своей деятельности с <ДАТА> в качестве индивидуального предпринимателя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 указанной статьи).
Ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа. Достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Учитывая, что условиями договора аренды от <ДАТА> предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжение договора после предупреждения другой стороны об этом за 30 дней (п. 5.3 договора), что <ДАТА> Ц.С. воспользовался данным правом, а другая сторона арендатор П.О. не возражала против расторжения договора аренды, вывод суда первой инстанции о том, что на момент разрешения настоящего спора договор аренды торгового киоска между сторонами расторгнут не был, является неправомерным.
Доводы апелляционной жалобы ответчицы о том, что фактически договор аренды был расторгнут в августе 2013 года по соглашению сторон, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку Ц.С. данный факт оспаривает, в письменной форме факт расторжения договора между сторонами зафиксирован не был.
Принимая во внимание, что договор аренды был расторгнут между сторонами <ДАТА>, решение суда в части удовлетворения исковых требований Ц.С. к П.О. о расторжении договора аренды от <ДАТА> не может быть признан законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием судебной коллегией в данной части по делу нового решение об отказе в удовлетворении указанных требований.
Учитывая факт расторжения сторонами договора аренды <ДАТА>, а также факт возврата киоска арендатором арендодателю <ДАТА>, задолженность по арендным платежам за период с <ДАТА> по <ДАТА> включительно составит... рублей (за август - ... рублей, за сентябрь - ... рублей, за <ДАТА> - ... рубля).
При данных обстоятельствах решение суда в части размера взысканной судом суммы задолженности по оплате арендных платежей подлежит изменению с... рублей до... рублей.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Расчет размера неустойки в сумме... рублей, исходя из 1% от суммы долга за каждый день просрочки (п. 4.5 договора), произведен истцом на <ДАТА> в меньшем размере, чем это предусмотрено условиями договора (просрочка за август с 25 июля составит 263 дня, за сентябрь - 233 дня, за октябрь - 203 дня), однако судебная коллегия в данном случае не может выйти за пределы заявленных требований.
Разрешая ходатайство истца о взыскании с ответчика судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителей, в соответствии со статьей 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно удовлетворил данные требования частично в сумме... рублей с учетом частичного удовлетворения исковых требований, а также принципа разумности и справедливости.
При данных обстоятельствах решение суда первой инстанции в остальной части подлежит оставлению без изменения, доводы апелляционной жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сокольского районного суда Вологодской области от 21 апреля 2014 года отменить в части удовлетворения исковых требований Ц.С. к П.О. о расторжении договора аренды, принять в данной части новое решение.
В удовлетворения исковых требований Ц.С. к П.О. о расторжении договора аренды торгового киоска от <ДАТА> отказать.
Изменить решение суда в части размера взысканной судом задолженности по оплате арендных платежей с... рублей до... (...) рублей.
В остальном решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу П.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)