Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 04 июля 2007 г.
Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2007 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Потихониной Ж.Н.,
судей Федорова В.И.,
Безбородова Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания Кустовой Н.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО СКФ "АГРО" на решение Арбитражного суда Орловской области от 20.04.2007 г. по делу N А48-274/07-5, принятое судьей Коротковой Л.В., по иску Управления по муниципальному имуществу г. Мценска к ООО СКФ "АГРО" об освобождении нежилого помещения
при участии:
от Управления по муниципальному имуществу г. Мценска: Хомченко Ю.В., главный специалист-юрист, по доверенности N 9 от 26.06.2007 г.,
от ООО СКФ "АГРО" представитель не явился, надлежаще извещен,
установил:
Управление по муниципальному имуществу г. Мценска Орловской области обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением, в котором просит выселить ответчика Общество с ограниченной ответственностью СКФ "АРГО" из занимаемого помещения общей площадью 241,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Мценск, ул. Кузьмина, д. 27.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 20.04.07 г. исковые требования были удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением ООО СКФ "Агро" обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на нарушение арбитражным судом норм материального права и необоснованность решения, в связи с чем, просит его отменить.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился. Суд располагает доказательствами надлежащего его извещения о времени и месте судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителя ответчика в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и заслушав объяснения представителя истца, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции, 31 марта 2006 года между Управлением по муниципальному имуществу г. Мценска (арендодатель) и ООО СКФ "АРГО" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества г. Мценска N 114, в соответствии с которым истец передал ответчику по акту нежилое муниципальное помещение, расположенное по адресу: г. Мценск, ул. Кузьмина, д. 27, площадью 241,4 кв. м (по техническому паспорту комнаты N N 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 17, 19 с местами общего пользования) на земельном участке площадью 241,4 кв. м, приходящемся на арендуемое помещение.
Срок действия договора установлен с 01 января 2006 г. по 30 декабря 2006 г. (раздел VII договора).
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором условий договора аренды истец направил в его адрес претензию N 819 от 05.10.2006 г., в которой предложил ответчику оплатить задолженность в сумме 141061 руб. 58 коп. в течение пяти дней с момента получения претензии, и предупредил, что в противном случае договор считается расторгнутым.
28 декабря 2006 г. истец направил ответчику уведомление N 1456, в котором предложил в связи с окончанием срока действия договора аренды N 114 от 31.03.2006 г. освободить помещение по адресу: г. Мценск, ул. Кузьмина, д. 27 и сдать его по акту представителям управления. Письмо ответчиком получено 11 января 2007 г., о чем свидетельствует почтовое уведомление в материалах дела.
Неисполнение ответчиком своего обязательства по возврату арендованного имущества арендодателю послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанным иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что срок договора аренды истек, и отсутствуют условия для возобновления договора аренды с ответчиком на неопределенный срок.
Вывод суда первой инстанции суд апелляционной инстанции считает обоснованным.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Пунктом 2.2. "н" договора аренды также предусмотрена обязанность арендатора в связи с окончанием срока действия договора вернуть помещение арендодателю по акту приема-передачи в соответствующем нормам техническом состоянии.
В нарушение условий договора и вышеуказанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, и, несмотря на требование истца освободить помещение, ответчик не исполнил своего обязательства по возврату арендодателю арендованного помещения и передаче его в установленном порядке по акту приема-передачи.
Довод ответчика о том, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок и может быть расторгнут лишь по соглашению сторон, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно признан несостоятельным.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Таким образом, условиями возобновления договора после истечения срока его действия являются: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Как установлено судом первой инстанции, в течение всего срока действия договора арендатором нарушались сроки внесения арендных платежей, установленные договором, что являлось поводом для предъявления истцом претензий и обращений в арбитражный суд с требованиями о взыскании задолженности и пени за просрочку исполнения договорных обязательств.
Решениями Арбитражного суда Орловской области от 07.08.2006 г. по делу N А48-2725/06-5 и от 16.01.2007 г. по делу N А48-4948/06-10 установлен факт ненадлежащего исполнения обязательств ООО СКФ "АРГО" условий договора аренды N 114 от 31.03.2006 г., и с ответчика взыскана задолженность по арендной плате и пени.
Свои возражения относительно пролонгации договора на новый срок изложены истцом в претензии N 819 от 05.10.2006 г., и уведомлении от 28 декабря 2006 г. N 1456.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей арендатора по договору аренды N 114 от 31.03.2006 г. и наличие возражений арендодателя исключает возможность возобновления с ответчиком договора на неопределенный срок по правилам ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, в п. 2.2. "о" договора аренды N 114 от 31.03.2006 г. стороны согласовали, что арендатор обязан за два месяца до истечения срока аренды представить арендодателю письменное уведомление о намерении заключить новый договор аренды на арендуемое помещение. В случае непредставления указанного уведомления арендатор лишается преимущественных прав на заключение нового договора аренды на помещение, указанное в п. 1.1. договора.
Документов, подтверждающих направление ответчиком в установленном порядке письменного уведомления о намерении заключить новый договор аренды, в материалах дела не имеется. Ответчик ссылается лишь на наличие письма, в котором в ответ на претензию истца ООО СКФ "АРГО" отказалось расторгнуть договор, однако, такое письмо суду не было представлено.
Поскольку установленный договором срок аренды истек, и отсутствуют условия для возобновления договора аренды с ответчиком на неопределенный срок в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу, что у ответчика не имеется правовых оснований для владения и пользования муниципальным помещением после истечения установленного договором срока.
Довод ответчика о погашении задолженности не может повлиять на вывод суда первой инстанции, поскольку погашение задолженности произведено в ходе рассмотрения дела в суде и не является основанием для продления срока действия договора.
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловные основания для отмены судебного акта, не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 20.04.2007 года по делу N А48-274/07-5 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.
Председательствующий судья
Ж.Н.ПОТИХОНИНА
Судьи
В.И.ФЕДОРОВ
Е.А.БЕЗБОРОДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.07.2007 ПО ДЕЛУ N А48-274/07-5
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июля 2006 г. по делу N А48-274/07-5
Резолютивная часть постановления оглашена 04 июля 2007 г.
Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2007 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Потихониной Ж.Н.,
судей Федорова В.И.,
Безбородова Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания Кустовой Н.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО СКФ "АГРО" на решение Арбитражного суда Орловской области от 20.04.2007 г. по делу N А48-274/07-5, принятое судьей Коротковой Л.В., по иску Управления по муниципальному имуществу г. Мценска к ООО СКФ "АГРО" об освобождении нежилого помещения
при участии:
от Управления по муниципальному имуществу г. Мценска: Хомченко Ю.В., главный специалист-юрист, по доверенности N 9 от 26.06.2007 г.,
от ООО СКФ "АГРО" представитель не явился, надлежаще извещен,
установил:
Управление по муниципальному имуществу г. Мценска Орловской области обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением, в котором просит выселить ответчика Общество с ограниченной ответственностью СКФ "АРГО" из занимаемого помещения общей площадью 241,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Мценск, ул. Кузьмина, д. 27.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 20.04.07 г. исковые требования были удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением ООО СКФ "Агро" обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на нарушение арбитражным судом норм материального права и необоснованность решения, в связи с чем, просит его отменить.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился. Суд располагает доказательствами надлежащего его извещения о времени и месте судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителя ответчика в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и заслушав объяснения представителя истца, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции, 31 марта 2006 года между Управлением по муниципальному имуществу г. Мценска (арендодатель) и ООО СКФ "АРГО" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества г. Мценска N 114, в соответствии с которым истец передал ответчику по акту нежилое муниципальное помещение, расположенное по адресу: г. Мценск, ул. Кузьмина, д. 27, площадью 241,4 кв. м (по техническому паспорту комнаты N N 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 17, 19 с местами общего пользования) на земельном участке площадью 241,4 кв. м, приходящемся на арендуемое помещение.
Срок действия договора установлен с 01 января 2006 г. по 30 декабря 2006 г. (раздел VII договора).
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором условий договора аренды истец направил в его адрес претензию N 819 от 05.10.2006 г., в которой предложил ответчику оплатить задолженность в сумме 141061 руб. 58 коп. в течение пяти дней с момента получения претензии, и предупредил, что в противном случае договор считается расторгнутым.
28 декабря 2006 г. истец направил ответчику уведомление N 1456, в котором предложил в связи с окончанием срока действия договора аренды N 114 от 31.03.2006 г. освободить помещение по адресу: г. Мценск, ул. Кузьмина, д. 27 и сдать его по акту представителям управления. Письмо ответчиком получено 11 января 2007 г., о чем свидетельствует почтовое уведомление в материалах дела.
Неисполнение ответчиком своего обязательства по возврату арендованного имущества арендодателю послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанным иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что срок договора аренды истек, и отсутствуют условия для возобновления договора аренды с ответчиком на неопределенный срок.
Вывод суда первой инстанции суд апелляционной инстанции считает обоснованным.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Пунктом 2.2. "н" договора аренды также предусмотрена обязанность арендатора в связи с окончанием срока действия договора вернуть помещение арендодателю по акту приема-передачи в соответствующем нормам техническом состоянии.
В нарушение условий договора и вышеуказанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, и, несмотря на требование истца освободить помещение, ответчик не исполнил своего обязательства по возврату арендодателю арендованного помещения и передаче его в установленном порядке по акту приема-передачи.
Довод ответчика о том, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок и может быть расторгнут лишь по соглашению сторон, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно признан несостоятельным.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Таким образом, условиями возобновления договора после истечения срока его действия являются: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Как установлено судом первой инстанции, в течение всего срока действия договора арендатором нарушались сроки внесения арендных платежей, установленные договором, что являлось поводом для предъявления истцом претензий и обращений в арбитражный суд с требованиями о взыскании задолженности и пени за просрочку исполнения договорных обязательств.
Решениями Арбитражного суда Орловской области от 07.08.2006 г. по делу N А48-2725/06-5 и от 16.01.2007 г. по делу N А48-4948/06-10 установлен факт ненадлежащего исполнения обязательств ООО СКФ "АРГО" условий договора аренды N 114 от 31.03.2006 г., и с ответчика взыскана задолженность по арендной плате и пени.
Свои возражения относительно пролонгации договора на новый срок изложены истцом в претензии N 819 от 05.10.2006 г., и уведомлении от 28 декабря 2006 г. N 1456.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей арендатора по договору аренды N 114 от 31.03.2006 г. и наличие возражений арендодателя исключает возможность возобновления с ответчиком договора на неопределенный срок по правилам ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, в п. 2.2. "о" договора аренды N 114 от 31.03.2006 г. стороны согласовали, что арендатор обязан за два месяца до истечения срока аренды представить арендодателю письменное уведомление о намерении заключить новый договор аренды на арендуемое помещение. В случае непредставления указанного уведомления арендатор лишается преимущественных прав на заключение нового договора аренды на помещение, указанное в п. 1.1. договора.
Документов, подтверждающих направление ответчиком в установленном порядке письменного уведомления о намерении заключить новый договор аренды, в материалах дела не имеется. Ответчик ссылается лишь на наличие письма, в котором в ответ на претензию истца ООО СКФ "АРГО" отказалось расторгнуть договор, однако, такое письмо суду не было представлено.
Поскольку установленный договором срок аренды истек, и отсутствуют условия для возобновления договора аренды с ответчиком на неопределенный срок в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу, что у ответчика не имеется правовых оснований для владения и пользования муниципальным помещением после истечения установленного договором срока.
Довод ответчика о погашении задолженности не может повлиять на вывод суда первой инстанции, поскольку погашение задолженности произведено в ходе рассмотрения дела в суде и не является основанием для продления срока действия договора.
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловные основания для отмены судебного акта, не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 20.04.2007 года по делу N А48-274/07-5 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.
Председательствующий судья
Ж.Н.ПОТИХОНИНА
Судьи
В.И.ФЕДОРОВ
Е.А.БЕЗБОРОДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)