Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., при участии от закрытого акционерного общества "Коммерческий банк "Мираф-Банк" Васильевой Е.А. (доверенность от 10.01.2014), Камаловой О.М. (доверенность от 03.09.2013), от местной администрации внутригородского муниципального образования Санкт-Петербурга муниципального округа "Невский округ" Пустовий Т.А. (доверенность от 20.01.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Коммерческий банк "Мираф-Банк" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2013 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 (судьи Горбик В.М., Жиляева Е.В., Полубехина Н.С.) по делу N А56-8405/2013,
установил:
Местная администрация внутригородского муниципального образования Санкт-Петербурга муниципального округа "Невский округ", место нахождения: 193231, Санкт-Петербург, ул. Коллонтай, д. 21, корп. 1, ОГРН 1067847067463 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к закрытому акционерному обществу "Коммерческий банк "Мираф-Банк", место нахождения: 644043, г. Омск, ул. Фрунзе, д. 54, ОГРН 1025500000635 (далее - Банк), с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании 73 798 руб. 62 коп. неустойки, начисленной на основании пункта 4.5 заключенного сторонами договора аренды от 12.08.2011 N 2 за период с 05.09.2011 по 16.04.2013, 71 258 руб. 22 коп. неустойки, начисленной на основании пункта 4.6 того же договора за период с 25.09.2011 по 16.04.2013, 1 693 434 руб. штрафа, начисленного на основании пункта 4.7 договора, а также о расторжении названного договора аренды.
В свою очередь Банк заявил встречный иск о расторжении указанного договора аренды с 19.02.2013, о признании недействительным договора залога от 12.08.2011 N 1, заключенного Администрацией и Банком, об обязании Администрации возвратить Банку 282 000 руб., переданных по указанному договору залога, и о взыскании с Администрации 968 684 руб. 12 коп. убытков.
Суд первой инстанции решением от 24.04.2013, с учетом определения об исправлении опечатки от 25.04.2013, удовлетворил иск Администрации частично и взыскал с Банка 40 800 руб. 44 коп., из которых 16 200 руб. 90 коп. - неустойка за просрочку исполнения обязательства по заключению договора на сбор и вывоз бытовых отходов и 24 599 руб. 54 коп. - неустойка за неисполнение обязательства по заключению договора электроснабжения (пункт 4.5 договора аренды), в остальной части иска Администрации и во встречном иске Банка отказал.
Суд апелляционной инстанции постановлением от 07.10.2013 оставил решение от 24.04.2013 без изменения.
В кассационной жалобе Банк, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 24.04.2013 и постановление от 07.10.2013 в части взыскания с Банка 24 599 руб. 54 коп. неустойки за неисполнение обязательства по заключению договора электроснабжения, отказать Администрации в этой части иска, а также удовлетворить встречный иск Банка в части расторжения договора аренды с 19.02.2013, признания договора залога недействительным и обязания Администрации возвратить Банку 282 000 руб.
Податель жалобы указывает на следующее: суды не учли, что Банк по независящим от него причинам был лишен возможности заключить договор на электроснабжение, поскольку энергопринимающее устройство и прибор учета потребляемой энергии в арендуемом помещении отсутствовали; указанное оборудование имелось у действующего абонента - муниципального совета внутригородского муниципального образования Санкт-Петербурга муниципального округа "Невский округ", являющегося балансодержателем названного помещения; суды неправомерно отказали Администрации и Банку в расторжении в судебном порядке договора аренды помещения по причине согласованной воли сторон на его расторжение; между истцом и ответчиком имеется спор о дате расторжения договора аренды, которая не указана ни в решении, ни в постановлении; договор залога, заключенный сторонами в обеспечение исполнения Банком обязательств по договору аренды, недействителен, поскольку переданные Администрации безналичные денежные средства не могут являться предметом залога, так как их невозможно реализовать.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представители Банка поддержали доводы жалобы, а представитель Администрации просил оставить судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в соответствии со статьей 286 АПК РФ исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 12.08.2011 N 2 аренды нежилого помещения общей площадью 103,5 кв. м с кадастровым номером 78:6310:0:98:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Коллонтай, д. 21, корп. 1, лит. Б, пом. 2Н (16-20), МОП (13) 1-й этаж, для использования под офис Банка на 3 года с момента государственной регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.10.2011.
В соответствии с абзацем вторым пункта 2.2.1 договора арендатор обязался не позднее 30 дней с момента подписания договора согласовать в органах государственного пожарного надзора и Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (далее - Роспотребнадзор) возможность использования объекта под предполагаемое функциональное назначение.
Как указано в пункте 2.2.12 договора, арендатор обязан в течение двадцати дней со дня подписания договора заключить договоры на водо-, электроснабжение объекта непосредственно с организациями, предоставляющими эти услуги, заключить договор на сбор и вывоз бытовых отходов (а в случае осуществления арендатором деятельности, в процессе которой образуются отходы производства и потребления, также на вывоз и таких отходов) с районным жилищным агентством (или иной организацией - заказчиком указанных услуг, если здание находится на балансе жилищно-строительного кооператива или товарищества собственников жилья) либо при наличии собственных контейнерных площадок - с иной организацией, предоставляющей соответствующие услуги.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено следующее: арендатор ежеквартально уплачивает страховой взнос, определенный в договоре страхования помещения, заключенного арендатором и страховой организацией, в соответствии с действующей методикой оценки стоимости недвижимого имущества для расчета страховой суммы и страхового взноса; уплата первого страхового взноса с последующим представлением арендодателю копии платежного поручения производится в десятидневный срок со дня передачи объекта арендатору по акту приема-передачи или подписания договора, если объект уже находится во владении арендатора.
Ответственность арендатора в случае отсутствия договоров, предусмотренных пунктом 2.2.12 договора аренды, а также в случае несогласования в течение срока, установленного в пункте 2.2.1 договора, согласования использования объекта по его функциональному назначению в органах государственного пожарного надзора и Роспотребнадзора установлена пунктами 4.5 и 4.6 договора аренды в виде неустойки в размере 0,03% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.
Пунктом 4.7 договора предусмотрена ответственность Банка за невнесение или несвоевременное внесение страховых взносов в виде штрафа в размере годовой арендной платы за пользование объектом.
В целях обеспечения исполнения обязательств Банка по договору аренды 12.08.2011 N 2 истец и ответчик заключили договор залога от 12.08.2011 N 1, в соответствии с которым Банк перечислил на счет Администрации 282 000 руб.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по заключению договоров на водо- и электроснабжение, а также на вывоз бытовых отходов, на несогласование использования объекта по его функциональному назначению с государственными органами, а также на невнесение арендатором страховых взносов, Администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.
Банк, ссылаясь на то, что арендодатель создавал препятствия в использовании арендуемого помещения, в связи с чем Банк понес убытки, а также на обязанность Администрации возвратить 282 000 руб., переданных по договору залога, во встречном иске попросил суд признать договор аренды расторгнутым с 19.02.2013, а договор залога незаключенным, взыскать с Администрации 968 684 руб. 12 коп. убытков и обязать Администрацию возвратить Банку 282 000 руб.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 15, 308, 309, 310, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводам о том, что требования Администрации являются правомерными только в части взыскания 16 200 руб. 90 коп. неустойки за просрочку исполнения обязательства по заключению договора на сбор и вывоз бытовых отходов и 24 599 руб. 54 коп. неустойки за неисполнение обязательства по заключению договора электроснабжения, а оснований для взыскания неустойки за отсутствие договора водоснабжения, несогласование использования объекта с государственными органами, за неисполнение обязанности по уплате страховых взносов и для расторжения договора аренды не имеется. Суды также пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска Банка, поскольку Банк не доказал, что у него возникли убытки, связанные с арендой с марта 2013 года нового помещения и бензогенератора, по вине Администрации, и не нашли оснований считать договор залога не соответствующим действующему законодательству.
Администрация принятые по делу судебные акты не обжалует.
Банк в кассационной жалобе не согласен с принятыми судебными актами в части взыскания 24 599 руб. 54 коп. неустойки за незаключение договора энергоснабжения, отказа в расторжении договора аренды с 19.02.2013, в признании недействительным договора залога и в обязании Администрации возвратить 282 000 руб., переданных по договору залога. В части взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательства по заключению договора на сбор и вывоз бытовых отходов Банк судебные акты не обжалует.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы Банка.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
Одним из способов обеспечения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка. Рассматривая заявленные в первоначальном иске требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из положений пункта 1 статьи 330 ГК РФ, согласно которому неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В связи с тем, что Банк не опроверг доводов Администрации о неисполнении обязательства по заключению договора электроснабжения в установленные договором аренды от 12.08.2011 сроки, предпринял попытки заключить такой договор только в 2013 году, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно взыскали с Банка 24 599 руб. 54 коп. неустойки за указанное нарушение.
Суд апелляционной инстанции правомерно отклонил довод Банка о наличии обстоятельств, освобождающих его от ответственности, поскольку арендатор принял на себя обязательства, подписав договор в объеме оговоренных в нем требований и исходя из обстоятельств, существовавших на момент подписания договора. Как следует из подписанного сторонами акта сдачи-приемки объекта от 12.08.2011, у Банка не имелось претензий к состоянию объекта.
При рассмотрении требования о расторжении договора аренды суды исходили из следующего. Администрация направила в адрес Банка подписанное уполномоченным лицом требование от 25.12.2012 N 182 о расторжении договора аренды, мотивированное неисполнением арендатором условий договора, приложив проект соглашения о расторжении договора.
Рассмотрев данное требование, Банк в письмах от 28.01.2013 N 19 и от 12.02.2013 N 194 выразил готовность расторгнуть договор по соглашению сторон с протоколом разногласий, а в письме от 18.02.2013 сообщил о готовности возвратить арендованное помещение 19.02.2013.
С учетом приведенных обстоятельств суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды считается расторгнутым по взаимному согласию, поскольку Администрация выразила свою волю, направленную на прекращение договора, а Банк в разумный срок выразил свою волю на достижение того же результата. Следовательно, договорные отношения прекратились путем акцепта оферты. Следует отметить, что Администрация не оспаривает, факт расторжения договора аренды с 19.02.2013.
В связи с отсутствием предмета спора суды правомерно отказали в удовлетворении требований о расторжении договора по первоначальному и встречному искам.
В пункте 3 статьи 453 ГК РФ указано, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжения договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
При таком положении подлежит отклонению довод жалобы о необходимости удовлетворить требование о расторжении договора аренды с 19.02.2013.
Суды, отказывая в иске Банка о признании недействительным договора залога от 12.08.2011 и об обязании Администрации возвратить переданные по этому договору денежные средства, указали на отсутствие оснований считать данную сделку не соответствующей требованиям закона или иным правовым актам. Суды указали, что исключается передача в залог безналичных денег по правилам, регулирующим залог вещей. Между тем такого условия оспариваемый договор залога не содержит.
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. По условиям договора от 12.08.2011 N 1 Банк перечислил 282 000 руб. на счет Администрации в счет обеспечения обязательств по договору аренды. Договором залога предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Банком своих обязательств по договору аренды Администрация вправе получить удовлетворение из заложенной суммы; залог прекращается при расторжении договора аренды. Как пояснили представители Банка в судебном заседании кассационной инстанции, в связи с расторжением договора Банк не обращался к Администрации во внесудебном порядке с требованием о возврате указанных денежных средств.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 по делу N А56-8405/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества Коммерческий банк "Мираф-Банк" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 23.01.2014 ПО ДЕЛУ N А56-8405/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2014 г. по делу N А56-8405/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., при участии от закрытого акционерного общества "Коммерческий банк "Мираф-Банк" Васильевой Е.А. (доверенность от 10.01.2014), Камаловой О.М. (доверенность от 03.09.2013), от местной администрации внутригородского муниципального образования Санкт-Петербурга муниципального округа "Невский округ" Пустовий Т.А. (доверенность от 20.01.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Коммерческий банк "Мираф-Банк" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2013 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 (судьи Горбик В.М., Жиляева Е.В., Полубехина Н.С.) по делу N А56-8405/2013,
установил:
Местная администрация внутригородского муниципального образования Санкт-Петербурга муниципального округа "Невский округ", место нахождения: 193231, Санкт-Петербург, ул. Коллонтай, д. 21, корп. 1, ОГРН 1067847067463 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к закрытому акционерному обществу "Коммерческий банк "Мираф-Банк", место нахождения: 644043, г. Омск, ул. Фрунзе, д. 54, ОГРН 1025500000635 (далее - Банк), с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании 73 798 руб. 62 коп. неустойки, начисленной на основании пункта 4.5 заключенного сторонами договора аренды от 12.08.2011 N 2 за период с 05.09.2011 по 16.04.2013, 71 258 руб. 22 коп. неустойки, начисленной на основании пункта 4.6 того же договора за период с 25.09.2011 по 16.04.2013, 1 693 434 руб. штрафа, начисленного на основании пункта 4.7 договора, а также о расторжении названного договора аренды.
В свою очередь Банк заявил встречный иск о расторжении указанного договора аренды с 19.02.2013, о признании недействительным договора залога от 12.08.2011 N 1, заключенного Администрацией и Банком, об обязании Администрации возвратить Банку 282 000 руб., переданных по указанному договору залога, и о взыскании с Администрации 968 684 руб. 12 коп. убытков.
Суд первой инстанции решением от 24.04.2013, с учетом определения об исправлении опечатки от 25.04.2013, удовлетворил иск Администрации частично и взыскал с Банка 40 800 руб. 44 коп., из которых 16 200 руб. 90 коп. - неустойка за просрочку исполнения обязательства по заключению договора на сбор и вывоз бытовых отходов и 24 599 руб. 54 коп. - неустойка за неисполнение обязательства по заключению договора электроснабжения (пункт 4.5 договора аренды), в остальной части иска Администрации и во встречном иске Банка отказал.
Суд апелляционной инстанции постановлением от 07.10.2013 оставил решение от 24.04.2013 без изменения.
В кассационной жалобе Банк, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 24.04.2013 и постановление от 07.10.2013 в части взыскания с Банка 24 599 руб. 54 коп. неустойки за неисполнение обязательства по заключению договора электроснабжения, отказать Администрации в этой части иска, а также удовлетворить встречный иск Банка в части расторжения договора аренды с 19.02.2013, признания договора залога недействительным и обязания Администрации возвратить Банку 282 000 руб.
Податель жалобы указывает на следующее: суды не учли, что Банк по независящим от него причинам был лишен возможности заключить договор на электроснабжение, поскольку энергопринимающее устройство и прибор учета потребляемой энергии в арендуемом помещении отсутствовали; указанное оборудование имелось у действующего абонента - муниципального совета внутригородского муниципального образования Санкт-Петербурга муниципального округа "Невский округ", являющегося балансодержателем названного помещения; суды неправомерно отказали Администрации и Банку в расторжении в судебном порядке договора аренды помещения по причине согласованной воли сторон на его расторжение; между истцом и ответчиком имеется спор о дате расторжения договора аренды, которая не указана ни в решении, ни в постановлении; договор залога, заключенный сторонами в обеспечение исполнения Банком обязательств по договору аренды, недействителен, поскольку переданные Администрации безналичные денежные средства не могут являться предметом залога, так как их невозможно реализовать.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представители Банка поддержали доводы жалобы, а представитель Администрации просил оставить судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в соответствии со статьей 286 АПК РФ исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 12.08.2011 N 2 аренды нежилого помещения общей площадью 103,5 кв. м с кадастровым номером 78:6310:0:98:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Коллонтай, д. 21, корп. 1, лит. Б, пом. 2Н (16-20), МОП (13) 1-й этаж, для использования под офис Банка на 3 года с момента государственной регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.10.2011.
В соответствии с абзацем вторым пункта 2.2.1 договора арендатор обязался не позднее 30 дней с момента подписания договора согласовать в органах государственного пожарного надзора и Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (далее - Роспотребнадзор) возможность использования объекта под предполагаемое функциональное назначение.
Как указано в пункте 2.2.12 договора, арендатор обязан в течение двадцати дней со дня подписания договора заключить договоры на водо-, электроснабжение объекта непосредственно с организациями, предоставляющими эти услуги, заключить договор на сбор и вывоз бытовых отходов (а в случае осуществления арендатором деятельности, в процессе которой образуются отходы производства и потребления, также на вывоз и таких отходов) с районным жилищным агентством (или иной организацией - заказчиком указанных услуг, если здание находится на балансе жилищно-строительного кооператива или товарищества собственников жилья) либо при наличии собственных контейнерных площадок - с иной организацией, предоставляющей соответствующие услуги.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено следующее: арендатор ежеквартально уплачивает страховой взнос, определенный в договоре страхования помещения, заключенного арендатором и страховой организацией, в соответствии с действующей методикой оценки стоимости недвижимого имущества для расчета страховой суммы и страхового взноса; уплата первого страхового взноса с последующим представлением арендодателю копии платежного поручения производится в десятидневный срок со дня передачи объекта арендатору по акту приема-передачи или подписания договора, если объект уже находится во владении арендатора.
Ответственность арендатора в случае отсутствия договоров, предусмотренных пунктом 2.2.12 договора аренды, а также в случае несогласования в течение срока, установленного в пункте 2.2.1 договора, согласования использования объекта по его функциональному назначению в органах государственного пожарного надзора и Роспотребнадзора установлена пунктами 4.5 и 4.6 договора аренды в виде неустойки в размере 0,03% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.
Пунктом 4.7 договора предусмотрена ответственность Банка за невнесение или несвоевременное внесение страховых взносов в виде штрафа в размере годовой арендной платы за пользование объектом.
В целях обеспечения исполнения обязательств Банка по договору аренды 12.08.2011 N 2 истец и ответчик заключили договор залога от 12.08.2011 N 1, в соответствии с которым Банк перечислил на счет Администрации 282 000 руб.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по заключению договоров на водо- и электроснабжение, а также на вывоз бытовых отходов, на несогласование использования объекта по его функциональному назначению с государственными органами, а также на невнесение арендатором страховых взносов, Администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.
Банк, ссылаясь на то, что арендодатель создавал препятствия в использовании арендуемого помещения, в связи с чем Банк понес убытки, а также на обязанность Администрации возвратить 282 000 руб., переданных по договору залога, во встречном иске попросил суд признать договор аренды расторгнутым с 19.02.2013, а договор залога незаключенным, взыскать с Администрации 968 684 руб. 12 коп. убытков и обязать Администрацию возвратить Банку 282 000 руб.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 15, 308, 309, 310, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводам о том, что требования Администрации являются правомерными только в части взыскания 16 200 руб. 90 коп. неустойки за просрочку исполнения обязательства по заключению договора на сбор и вывоз бытовых отходов и 24 599 руб. 54 коп. неустойки за неисполнение обязательства по заключению договора электроснабжения, а оснований для взыскания неустойки за отсутствие договора водоснабжения, несогласование использования объекта с государственными органами, за неисполнение обязанности по уплате страховых взносов и для расторжения договора аренды не имеется. Суды также пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска Банка, поскольку Банк не доказал, что у него возникли убытки, связанные с арендой с марта 2013 года нового помещения и бензогенератора, по вине Администрации, и не нашли оснований считать договор залога не соответствующим действующему законодательству.
Администрация принятые по делу судебные акты не обжалует.
Банк в кассационной жалобе не согласен с принятыми судебными актами в части взыскания 24 599 руб. 54 коп. неустойки за незаключение договора энергоснабжения, отказа в расторжении договора аренды с 19.02.2013, в признании недействительным договора залога и в обязании Администрации возвратить 282 000 руб., переданных по договору залога. В части взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательства по заключению договора на сбор и вывоз бытовых отходов Банк судебные акты не обжалует.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы Банка.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
Одним из способов обеспечения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка. Рассматривая заявленные в первоначальном иске требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из положений пункта 1 статьи 330 ГК РФ, согласно которому неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В связи с тем, что Банк не опроверг доводов Администрации о неисполнении обязательства по заключению договора электроснабжения в установленные договором аренды от 12.08.2011 сроки, предпринял попытки заключить такой договор только в 2013 году, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно взыскали с Банка 24 599 руб. 54 коп. неустойки за указанное нарушение.
Суд апелляционной инстанции правомерно отклонил довод Банка о наличии обстоятельств, освобождающих его от ответственности, поскольку арендатор принял на себя обязательства, подписав договор в объеме оговоренных в нем требований и исходя из обстоятельств, существовавших на момент подписания договора. Как следует из подписанного сторонами акта сдачи-приемки объекта от 12.08.2011, у Банка не имелось претензий к состоянию объекта.
При рассмотрении требования о расторжении договора аренды суды исходили из следующего. Администрация направила в адрес Банка подписанное уполномоченным лицом требование от 25.12.2012 N 182 о расторжении договора аренды, мотивированное неисполнением арендатором условий договора, приложив проект соглашения о расторжении договора.
Рассмотрев данное требование, Банк в письмах от 28.01.2013 N 19 и от 12.02.2013 N 194 выразил готовность расторгнуть договор по соглашению сторон с протоколом разногласий, а в письме от 18.02.2013 сообщил о готовности возвратить арендованное помещение 19.02.2013.
С учетом приведенных обстоятельств суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды считается расторгнутым по взаимному согласию, поскольку Администрация выразила свою волю, направленную на прекращение договора, а Банк в разумный срок выразил свою волю на достижение того же результата. Следовательно, договорные отношения прекратились путем акцепта оферты. Следует отметить, что Администрация не оспаривает, факт расторжения договора аренды с 19.02.2013.
В связи с отсутствием предмета спора суды правомерно отказали в удовлетворении требований о расторжении договора по первоначальному и встречному искам.
В пункте 3 статьи 453 ГК РФ указано, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжения договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
При таком положении подлежит отклонению довод жалобы о необходимости удовлетворить требование о расторжении договора аренды с 19.02.2013.
Суды, отказывая в иске Банка о признании недействительным договора залога от 12.08.2011 и об обязании Администрации возвратить переданные по этому договору денежные средства, указали на отсутствие оснований считать данную сделку не соответствующей требованиям закона или иным правовым актам. Суды указали, что исключается передача в залог безналичных денег по правилам, регулирующим залог вещей. Между тем такого условия оспариваемый договор залога не содержит.
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. По условиям договора от 12.08.2011 N 1 Банк перечислил 282 000 руб. на счет Администрации в счет обеспечения обязательств по договору аренды. Договором залога предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Банком своих обязательств по договору аренды Администрация вправе получить удовлетворение из заложенной суммы; залог прекращается при расторжении договора аренды. Как пояснили представители Банка в судебном заседании кассационной инстанции, в связи с расторжением договора Банк не обращался к Администрации во внесудебном порядке с требованием о возврате указанных денежных средств.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 по делу N А56-8405/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества Коммерческий банк "Мираф-Банк" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)