Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2014 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Разведка" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2013 по делу N А07-10254/2013 (судья Нурисламова И.Н.).
В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Мавлиева Р.Ф. - Кутушева З.З. (доверенность от 10.09.2013).
Индивидуальный предприниматель Мавлиев Ратмир Рафилович (далее - ИП Мавлиев Р.Ф., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Разведка" (далее - общество "Разведка", общество, ответчик) о взыскании 196 282 руб. 83 коп., в том числе суммы основного долга в размере 37 288 руб. 51 коп. и пени в размере 158 994 руб. 32 коп., расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.01.2013 и выселении из нежилого помещения по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей, д. 2"А" (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 5, 105).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2013 (резолютивная часть от 23.10.2013) исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу предпринимателя взыскана задолженность в размере 8 517 руб. 74 коп., пени в размере 100 000 руб., сумма государственной пошлины в размере 7 808 руб. 40 коп. Договор аренды нежилого помещения от 01.01.2013, заключенный между сторонами, расторгнут, общество выселено из нежилого помещения. В остальной части исковых требований отказано.
С указанным решением не согласилось общество "Разведка" (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.
В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на неправильное применение судом норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего дела.
По мнению подателя апелляционной жалобы, у ответчика отсутствовала обязанности по оплате переменной части арендной платы, поскольку истцом не исполнена обязанность, предусмотренная п. 5.3 договора аренды, по выставлению счетов на оплату переменной части арендной платы. Указанное обстоятельство судом первой инстанции не исследовано, все счета по коммунальным услугам были представлены истцом только в судебное заседание, доказательств их выставления арендатору до 04.06.2013 в материалы дела не представлено. В связи с этим апеллянт считает основанным на неполном исследовании обстоятельств дела вывод суда о допущенном ответчиком нарушении обязательства по оплате переменной части арендной платы и в этой связи - начислению неустойки. При расчете переменной части арендной платы суд необоснованно принял во внимание акт сверки взаимных расчетов по состоянию на октябрь 2013 года, поскольку предметом спора являлись правоотношения сторон до 04.06.2013.
Апеллянт полагает, что суд первой инстанции недостаточно снизил размер подлежащей взысканию неустойки. Размер неустойки не соответствует ставке рефинансирования, является несоразмерным последствиям нарушения обязательства, поскольку при взысканной судом сумме основного долга 8 517 рублей 74 копейки сумма неустойки составляет 100 000 рублей, что превышает сумму неисполненного обязательства в 12 раз.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца возразил по доводам апелляционной жалобы, дал суду дополнительные пояснения относительно определения общей площади здания при расчете размера платы за электроэнергию, указав, в размер указанной площади также включены временные постройки, принадлежащие истцу, электроснабжение которых также подсоединено к единому электросчетчику.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП Мавлиеву Р.Р. на праве собственности принадлежит автомоечный комплекс, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 454,5 кв. м, инв. N 80:427:002:000000800, лит. А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей, д. 2 "А", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.11.2012 серии 04 АГ 926380 (л.д. 13).
01.01.2013 между предпринимателем (арендодатель) и обществом "Разведка" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения, в соответствии с п. п. 1.1 - 1.3 которого арендодатель передает арендатору по акту приема-передачи в аренду (во временное владение и пользование) нежилое помещение общей площадью 212,8 кв. м, расположенное на 2 этаже автомоечного комплекса, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей д. 2 А, для размещения караоке-клуба, а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату (л.д. 8-9).
Срок аренды устанавливается сторонами с 01.01.2013 по 31.01.2014 (п. 2.3 договора).
Согласно п. 5.1 договора арендная плата за пользование нежилым помещением состоит из постоянной и переменной частей (в сумме равной стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, холодной воды, отопления, канализации)) арендной платы.
За предоставленное в аренду нежилое помещение арендатор уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы с момента заключения договора по 31.01.2012-15 000 руб., с 01.02.2013 - в размере 63 840 руб. в месяц, а также переменную часть арендной платы, состоящей из стоимости потребленной электроэнергии на основании данных счетчика арендатора и стоимости технологических потерь электроэнергии, происходящих при транспортировке электроэнергии от общего счетчика арендодателя до индивидуального счетчика арендатора пропорционально общему количеству арендаторов всех нежилых помещений замкнутых на счетчик арендодателя.
В силу п. 5.3 договора оплата постоянной части арендной платы производится арендатором в срок до 5 числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором на основании отдельных счетов в срок до 15 числа месяца следующего за отчетным.
Дополнительным соглашением N 1 от 05.02.2013 к указанному договору аренды нежилого помещения стороны изменили п. 5.1.1 договора в части размера постоянной части арендной платы, указав, что за предоставленное в аренду нежилое помещение арендатор уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы: с момента заключения договора по 31.01.12-15 000 руб., с 01.02.2013-34 470 руб., с 01.03.2013 в размере 64 470 руб. в месяц (л.д. 112).
Дополнительным соглашением N 2 от 12.03.2013 к договору аренды стороны вновь изменили п. 5.1.1 договора в части размера постоянной части арендной платы, указав, что за предоставленное в аренду нежилое помещение арендатор уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы: с момента заключения договора по 31.01.12-15 000 руб., с 01.02.2013-34 470 руб., с 01.03.2013 в размере 40 000 руб., с 01.04.2013-64 470 руб. в месяц (л.д. 111).
Нежилое помещение общей площадью 212,8 кв. м передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2013 (л.д. 10).
Договор аренды нежилого помещения от 01.01.2013 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 02.04.2013, регистрационный номер 02-04-13/010/2003, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре (л.д. 9, оборот).
25.05.2013 обществом "Разведка" получена претензия исх. N 74/4 от 08.05.2013 от предпринимателя с требованием погасить до 01.07.2013 задолженность. Общество предупреждено о возможности расторжения договора аренды в случае неисполнения требования арендодателя (л.д. 11).
Неисполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы по договору аренды, оставление претензии без ответа послужили поводом для обращения предпринимателя в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
В период рассмотрения настоящего дела ответчиком произведена оплата постоянной части арендной платы, что подтверждается кассовыми чеками и квитанциями к приходному кассовому ордеру, представленным в дело ответчиком (л.д. 81-84, 100, 120).
Истец уточнил заявленные исковые требования, в окончательной редакции просил взыскать с общества непогашенную часть задолженности по арендной плате и пени.
Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о неисполнении ответчиком обязательств по оплате переменной части арендной платы согласно условиям заключенного договора аренды. Размер платы за водоснабжение и газоснабжение определен судом, исходя из признанного ответчиком размера. Размер платы за электроснабжение при отсутствии индивидуальных приборов учета и неисполнении сторонами определений суда о проведении взаимной сверки расчетов определен судом пропорционально площади арендуемого ответчиком помещения общей площади помещений, подсоединенных к единому прибору учета электричества. Размер заявленной истцом неустойки снижен судом в силу ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства с учетом компенсационного характера пени. Поскольку ответчиком допущено нарушение обязательства по оплате арендной платы, суд признал обоснованными требования истца о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого помещения.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что арендные правоотношения между сторонами возникли на основании договора аренды нежилого помещения от 01.01.2013 (л.д. 8-9), в п. п. 1.1, 1.2, 5.1 которого стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные главой 34 ГК РФ для данного типа договоров.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в уполномоченном федеральном органе исполнительной власти 02.04.2013, регистрационный номер 02-04-13/010/2003 (л.д. 9, оборот).
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключенности договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Пунктом 5.1 договора аренды истец и ответчик достигли соглашения, что арендная плата за пользование нежилым помещением состоит из постоянной и переменной частей, в силу чего арендатор обязался оплачивать арендодателю фактически потребленные коммунальные услуги (электроэнергию, холодную воду, отопление, канализацию).
Дополнительными соглашениями NN 1, 2 к договору аренды стороны согласовали размер постоянной части арендной платы по договору (л.д. 111, 112).
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчиком произведена оплата постоянной части арендной платы за арендуемое помещение (л.д. 81-84, 100, 120). Доказательств исполнения обязанности арендатора, предусмотренной п. 2 ст. 616 ГК РФ, по погашению перед арендодателем задолженности по оплате коммунальных услуг обществом "Разведка" не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил взятые на себя обязательства по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2013, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований предпринимателя.
Ссылки общества на отсутствие у него обязанности по оплате арендной платы в связи с неисполнением истцом обязанности, предусмотренной п. 5.3 договора аренды, по выставлению счетов на оплату переменной части арендной платы, отклоняются.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Учитывая, что договором аренды предусмотрена обязанность ответчика как арендатора нести расходы по оплате фактически потребленных им коммунальных услуг (п. п. 3.2.6, 5.1.1, 5.1.2 договора), по смыслу основ гражданского законодательства никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 1 ст. 1 ГК РФ), ответчик обязан произвести выплату переменной части арендной платы, вне зависимости от факта выставления ему арендодателем соответствующих счетов.
Довод апелляционной жалобы о том, что при расчете переменной части арендной платы суд необоснованно принял во внимание акт сверки взаимных расчетов по состоянию на октябрь 2013 года, поскольку предметом спора являлись правоотношения сторон до 04.06.2013, апелляционной коллегией отклоняется, поскольку не соответствует материалам дела.
Из материалов дела не следует, что указанный документ принят судом в качестве доказательства, подтверждающего размер задолженности по арендной плате. Суд первой инстанции в связи с отсутствием индивидуального прибора учета потребляемой электроэнергии у ответчика определил размер задолженности по электроэнергии, исходя из тарифов поставщиков электроэнергии, пропорционально занимаемой ответчиком арендуемой площади, что соответствует условиям п. 5.1.2 договора аренды.
В соответствии с нормами арбитражного процессуального законодательства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Ответчиком не представлен контррасчет задолженности по потребленной им в арендуемом помещении электроэнергии.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для сомнения в правильности обжалуемого решения в указанной части.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендатором платежей по договору аренды арендатор уплачивает пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
Таким образом, условие о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
На основании ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Как указано в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Судом первой инстанции с учетом несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, компенсационного характера в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшен размер пени с заявленных истцом 158 994 руб. 32 коп. до 100 000 руб.
При этом апелляционная коллегия находит необоснованным довод апелляционной жалобы общества о том, что размер неустойки снижен судом недостаточно в связи с ее несоответствием ставке рефинансирования в силу того, что при взысканной судом сумме основного долга 8 517 рублей 74 копейки превышает сумму неисполненного обязательства в 12 раз.
Из материалов дела следует, что размер заявленной истцом неустойки исчислен, исходя из общего размера задолженности, существующей у ответчика к моменту предъявления иска, в том числе задолженности по постоянной части арендной платы, погашенной ответчиком в ходе судебного разбирательства, а не только исходя из задолженности по коммунальным услугам.
Указанное обстоятельство подтверждается расчетами задолженности по арендной плате и пени, предоставленными истцом (л.д. 143), а также актом сверки расчетов от 04.06.2013, подписанным в том числе и ответчиком (л.д. 12).
В силу указанного, апеллянт необоснованно делает вывод о несоразмерности неустойки на основании соотношения ее размера исключительно с суммой долга по коммунальным платежам.
Учитывая длительный и систематический характер просрочки исполнения ответчиком своего обязательства перед истцом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о снижении размера неустойки до размера, указанного в обжалуемом решении.
Сам по себе повышенный размер пени по сравнению со ставкой рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, или иными ставками не может служить основанием для признания размера неустойки завышенным.
Исходя из обычаев делового оборота, стороны устанавливают договором повышенную по сравнению с предусмотренной законом ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Лицо, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.
В силу п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно приводить к нарушению принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ), а также с принципа состязательности сторон (ст. 9 АПК РФ), поскольку необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, в то время как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу к правильности вынесенного судом решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2013 по делу N А07-10254/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Разведка" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.01.2014 N 18АП-13704/2013 ПО ДЕЛУ N А07-10254/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 января 2014 г. N 18АП-13704/2013
Дело N А07-10254/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2014 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Разведка" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2013 по делу N А07-10254/2013 (судья Нурисламова И.Н.).
В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Мавлиева Р.Ф. - Кутушева З.З. (доверенность от 10.09.2013).
Индивидуальный предприниматель Мавлиев Ратмир Рафилович (далее - ИП Мавлиев Р.Ф., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Разведка" (далее - общество "Разведка", общество, ответчик) о взыскании 196 282 руб. 83 коп., в том числе суммы основного долга в размере 37 288 руб. 51 коп. и пени в размере 158 994 руб. 32 коп., расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.01.2013 и выселении из нежилого помещения по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей, д. 2"А" (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 5, 105).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2013 (резолютивная часть от 23.10.2013) исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу предпринимателя взыскана задолженность в размере 8 517 руб. 74 коп., пени в размере 100 000 руб., сумма государственной пошлины в размере 7 808 руб. 40 коп. Договор аренды нежилого помещения от 01.01.2013, заключенный между сторонами, расторгнут, общество выселено из нежилого помещения. В остальной части исковых требований отказано.
С указанным решением не согласилось общество "Разведка" (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.
В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на неправильное применение судом норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего дела.
По мнению подателя апелляционной жалобы, у ответчика отсутствовала обязанности по оплате переменной части арендной платы, поскольку истцом не исполнена обязанность, предусмотренная п. 5.3 договора аренды, по выставлению счетов на оплату переменной части арендной платы. Указанное обстоятельство судом первой инстанции не исследовано, все счета по коммунальным услугам были представлены истцом только в судебное заседание, доказательств их выставления арендатору до 04.06.2013 в материалы дела не представлено. В связи с этим апеллянт считает основанным на неполном исследовании обстоятельств дела вывод суда о допущенном ответчиком нарушении обязательства по оплате переменной части арендной платы и в этой связи - начислению неустойки. При расчете переменной части арендной платы суд необоснованно принял во внимание акт сверки взаимных расчетов по состоянию на октябрь 2013 года, поскольку предметом спора являлись правоотношения сторон до 04.06.2013.
Апеллянт полагает, что суд первой инстанции недостаточно снизил размер подлежащей взысканию неустойки. Размер неустойки не соответствует ставке рефинансирования, является несоразмерным последствиям нарушения обязательства, поскольку при взысканной судом сумме основного долга 8 517 рублей 74 копейки сумма неустойки составляет 100 000 рублей, что превышает сумму неисполненного обязательства в 12 раз.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца возразил по доводам апелляционной жалобы, дал суду дополнительные пояснения относительно определения общей площади здания при расчете размера платы за электроэнергию, указав, в размер указанной площади также включены временные постройки, принадлежащие истцу, электроснабжение которых также подсоединено к единому электросчетчику.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП Мавлиеву Р.Р. на праве собственности принадлежит автомоечный комплекс, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 454,5 кв. м, инв. N 80:427:002:000000800, лит. А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей, д. 2 "А", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.11.2012 серии 04 АГ 926380 (л.д. 13).
01.01.2013 между предпринимателем (арендодатель) и обществом "Разведка" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения, в соответствии с п. п. 1.1 - 1.3 которого арендодатель передает арендатору по акту приема-передачи в аренду (во временное владение и пользование) нежилое помещение общей площадью 212,8 кв. м, расположенное на 2 этаже автомоечного комплекса, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей д. 2 А, для размещения караоке-клуба, а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату (л.д. 8-9).
Срок аренды устанавливается сторонами с 01.01.2013 по 31.01.2014 (п. 2.3 договора).
Согласно п. 5.1 договора арендная плата за пользование нежилым помещением состоит из постоянной и переменной частей (в сумме равной стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, холодной воды, отопления, канализации)) арендной платы.
За предоставленное в аренду нежилое помещение арендатор уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы с момента заключения договора по 31.01.2012-15 000 руб., с 01.02.2013 - в размере 63 840 руб. в месяц, а также переменную часть арендной платы, состоящей из стоимости потребленной электроэнергии на основании данных счетчика арендатора и стоимости технологических потерь электроэнергии, происходящих при транспортировке электроэнергии от общего счетчика арендодателя до индивидуального счетчика арендатора пропорционально общему количеству арендаторов всех нежилых помещений замкнутых на счетчик арендодателя.
В силу п. 5.3 договора оплата постоянной части арендной платы производится арендатором в срок до 5 числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором на основании отдельных счетов в срок до 15 числа месяца следующего за отчетным.
Дополнительным соглашением N 1 от 05.02.2013 к указанному договору аренды нежилого помещения стороны изменили п. 5.1.1 договора в части размера постоянной части арендной платы, указав, что за предоставленное в аренду нежилое помещение арендатор уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы: с момента заключения договора по 31.01.12-15 000 руб., с 01.02.2013-34 470 руб., с 01.03.2013 в размере 64 470 руб. в месяц (л.д. 112).
Дополнительным соглашением N 2 от 12.03.2013 к договору аренды стороны вновь изменили п. 5.1.1 договора в части размера постоянной части арендной платы, указав, что за предоставленное в аренду нежилое помещение арендатор уплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы: с момента заключения договора по 31.01.12-15 000 руб., с 01.02.2013-34 470 руб., с 01.03.2013 в размере 40 000 руб., с 01.04.2013-64 470 руб. в месяц (л.д. 111).
Нежилое помещение общей площадью 212,8 кв. м передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2013 (л.д. 10).
Договор аренды нежилого помещения от 01.01.2013 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 02.04.2013, регистрационный номер 02-04-13/010/2003, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре (л.д. 9, оборот).
25.05.2013 обществом "Разведка" получена претензия исх. N 74/4 от 08.05.2013 от предпринимателя с требованием погасить до 01.07.2013 задолженность. Общество предупреждено о возможности расторжения договора аренды в случае неисполнения требования арендодателя (л.д. 11).
Неисполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы по договору аренды, оставление претензии без ответа послужили поводом для обращения предпринимателя в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
В период рассмотрения настоящего дела ответчиком произведена оплата постоянной части арендной платы, что подтверждается кассовыми чеками и квитанциями к приходному кассовому ордеру, представленным в дело ответчиком (л.д. 81-84, 100, 120).
Истец уточнил заявленные исковые требования, в окончательной редакции просил взыскать с общества непогашенную часть задолженности по арендной плате и пени.
Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о неисполнении ответчиком обязательств по оплате переменной части арендной платы согласно условиям заключенного договора аренды. Размер платы за водоснабжение и газоснабжение определен судом, исходя из признанного ответчиком размера. Размер платы за электроснабжение при отсутствии индивидуальных приборов учета и неисполнении сторонами определений суда о проведении взаимной сверки расчетов определен судом пропорционально площади арендуемого ответчиком помещения общей площади помещений, подсоединенных к единому прибору учета электричества. Размер заявленной истцом неустойки снижен судом в силу ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства с учетом компенсационного характера пени. Поскольку ответчиком допущено нарушение обязательства по оплате арендной платы, суд признал обоснованными требования истца о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого помещения.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что арендные правоотношения между сторонами возникли на основании договора аренды нежилого помещения от 01.01.2013 (л.д. 8-9), в п. п. 1.1, 1.2, 5.1 которого стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные главой 34 ГК РФ для данного типа договоров.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в уполномоченном федеральном органе исполнительной власти 02.04.2013, регистрационный номер 02-04-13/010/2003 (л.д. 9, оборот).
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключенности договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Пунктом 5.1 договора аренды истец и ответчик достигли соглашения, что арендная плата за пользование нежилым помещением состоит из постоянной и переменной частей, в силу чего арендатор обязался оплачивать арендодателю фактически потребленные коммунальные услуги (электроэнергию, холодную воду, отопление, канализацию).
Дополнительными соглашениями NN 1, 2 к договору аренды стороны согласовали размер постоянной части арендной платы по договору (л.д. 111, 112).
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчиком произведена оплата постоянной части арендной платы за арендуемое помещение (л.д. 81-84, 100, 120). Доказательств исполнения обязанности арендатора, предусмотренной п. 2 ст. 616 ГК РФ, по погашению перед арендодателем задолженности по оплате коммунальных услуг обществом "Разведка" не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил взятые на себя обязательства по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2013, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований предпринимателя.
Ссылки общества на отсутствие у него обязанности по оплате арендной платы в связи с неисполнением истцом обязанности, предусмотренной п. 5.3 договора аренды, по выставлению счетов на оплату переменной части арендной платы, отклоняются.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Учитывая, что договором аренды предусмотрена обязанность ответчика как арендатора нести расходы по оплате фактически потребленных им коммунальных услуг (п. п. 3.2.6, 5.1.1, 5.1.2 договора), по смыслу основ гражданского законодательства никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 1 ст. 1 ГК РФ), ответчик обязан произвести выплату переменной части арендной платы, вне зависимости от факта выставления ему арендодателем соответствующих счетов.
Довод апелляционной жалобы о том, что при расчете переменной части арендной платы суд необоснованно принял во внимание акт сверки взаимных расчетов по состоянию на октябрь 2013 года, поскольку предметом спора являлись правоотношения сторон до 04.06.2013, апелляционной коллегией отклоняется, поскольку не соответствует материалам дела.
Из материалов дела не следует, что указанный документ принят судом в качестве доказательства, подтверждающего размер задолженности по арендной плате. Суд первой инстанции в связи с отсутствием индивидуального прибора учета потребляемой электроэнергии у ответчика определил размер задолженности по электроэнергии, исходя из тарифов поставщиков электроэнергии, пропорционально занимаемой ответчиком арендуемой площади, что соответствует условиям п. 5.1.2 договора аренды.
В соответствии с нормами арбитражного процессуального законодательства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Ответчиком не представлен контррасчет задолженности по потребленной им в арендуемом помещении электроэнергии.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для сомнения в правильности обжалуемого решения в указанной части.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендатором платежей по договору аренды арендатор уплачивает пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
Таким образом, условие о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
На основании ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Как указано в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Судом первой инстанции с учетом несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, компенсационного характера в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшен размер пени с заявленных истцом 158 994 руб. 32 коп. до 100 000 руб.
При этом апелляционная коллегия находит необоснованным довод апелляционной жалобы общества о том, что размер неустойки снижен судом недостаточно в связи с ее несоответствием ставке рефинансирования в силу того, что при взысканной судом сумме основного долга 8 517 рублей 74 копейки превышает сумму неисполненного обязательства в 12 раз.
Из материалов дела следует, что размер заявленной истцом неустойки исчислен, исходя из общего размера задолженности, существующей у ответчика к моменту предъявления иска, в том числе задолженности по постоянной части арендной платы, погашенной ответчиком в ходе судебного разбирательства, а не только исходя из задолженности по коммунальным услугам.
Указанное обстоятельство подтверждается расчетами задолженности по арендной плате и пени, предоставленными истцом (л.д. 143), а также актом сверки расчетов от 04.06.2013, подписанным в том числе и ответчиком (л.д. 12).
В силу указанного, апеллянт необоснованно делает вывод о несоразмерности неустойки на основании соотношения ее размера исключительно с суммой долга по коммунальным платежам.
Учитывая длительный и систематический характер просрочки исполнения ответчиком своего обязательства перед истцом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о снижении размера неустойки до размера, указанного в обжалуемом решении.
Сам по себе повышенный размер пени по сравнению со ставкой рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, или иными ставками не может служить основанием для признания размера неустойки завышенным.
Исходя из обычаев делового оборота, стороны устанавливают договором повышенную по сравнению с предусмотренной законом ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Лицо, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.
В силу п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно приводить к нарушению принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ), а также с принципа состязательности сторон (ст. 9 АПК РФ), поскольку необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, в то время как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу к правильности вынесенного судом решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2013 по делу N А07-10254/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Разведка" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)