Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Не завершенный строительством жилой дом со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой составляет общую долевую собственность инвесторов, в том числе истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Кривцовой О.Ю.,
судей Смирновой О.В.,
Фроловой Т.Е.,
при секретаре Х.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя С. - З. на решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 декабря 2013 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска С. отказать.
Заслушав доклад судьи Смирновой О.В., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан
установила:
С. обратилась в суд с иском к ОАО "Трест Уфагражданстрой", конкурсному управляющему ОАО "Трест Уфагражданстрой" А.А. о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства.
В обоснование иска истец указала, что дата между ней и ОАО "Трест Уфагражданстрой" был подписан договор N... инвестирования строительства жилья, согласно которому ОАО "Трест Уфагражданстрой" обязалось в построенном многоквартирном жилом доме по адресу: адрес передать ей в собственность однокомнатную квартиру N... общей площадью... кв. м, расположенную на седьмом этаже, которая являлась объектом инвестирования.
дата между ней и ОАО "Трест Уфагражданстрой" заключено дополнительное соглашение N... к договору N... от дата, согласно которому она как инвестор по договору, одновременно с приобретением квартиры инвестировала строительство паркинг места в размере... рублей, расположенного в указанном возводимом доме.
дата между ней и ОАО "Трест Уфагражданстрой" подписано соглашение об отступном путем цессии N..., в соответствии с которым должник - ОАО "Трест Уфагражданстрой" передал ей, как кредитору, право требования к ЗАО "Газнефтьресурс" по договору участия в долевом строительстве N... от дата о передаче следующего объекта недвижимого имущества: машиноместа N... во встроенно-пристроенной подземной автостоянке по строительному адресу: адрес.
Договор N... участия в долевом строительстве от дата зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата под N....
В пункте 1.1 договора N... участия в долевом строительстве от дата встроенно-пристроенная подземная автостоянка на 23 машиноместа в размере... кв. м обозначена как обособленный объект недвижимости. Общая площадь объекта незавершенного строительства составляет... кв. м.
Встроенно-пристроенная подземная автостоянка по строительному адресу: адрес не введена в эксплуатацию до настоящего времени и не прошла техническую инвентаризацию. Машиноместо N... представляет обособленный объект - подземная автостоянка в целом. Платежные обязательства по перечисленным выше договорам и соглашениям перед ОАО "Трест Уфагражданстрой" ею выполнены в полном объеме, что подтверждается платежными документами: квитанции от дата, от дата., от дата, от дата, от дата и соглашением об отступном путем цессии N... от дата.
Не завершенный строительством жилой дом со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по строительному адресу: адрес составляет общую долевую собственность инвесторов, в том числе истца. В соответствии с техническим паспортом указанного 9-этажного жилого дома по состоянию на дата общая площадь встроенно-пристроенной подземной автостоянки на 23 парковочных места составляет... кв. м. Доля одного парковочного места -... кв. м (747,2: 23). Общая площадь всего жилого дома -... кв. м, из них жилая -... кв. м, нежилая, включая цокольные этаж и подвал,-... кв. м. Таким образом, доля истицы в незавершенном строительством объекте составляет 324/69985 доли, что соответствует оплаченному ей нежилому помещению - парковочному месту N... на отметке - 6,900.
Просила, уточнив требования, признать за С. право собственности на 324/69985 доли в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством объект - подземная автостоянка в жилом многоэтажном доме по адресу: адрес, в виде нежилого помещения, парковочного места N... площадью... кв. м, на отметке - 6,900.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представителем С. - З. ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, указав, что соглашение об отступном не является основным документом, подтверждающим право С. на долю в праве общей долевой собственности, так как исковые требования С. основаны на договоре инвестирования строительства и других документах, никем не оспоренных и имеющих юридическую силу; истица не лишена права в дальнейшем зарегистрировать соглашение об отступном путем цессии N... от дата; договор инвестирования N... от дата, дополнительное соглашение N... от дата не подлежит государственной регистрации, поскольку между сторонами заключены договора инвестирования строительства, имеющие иную правовую природу, чем договора об участии в долевом строительстве; С. исполнены обязательства в полном объеме, договор инвестирования, дополнительное соглашение к нему никем не оспорены.
Представители администрации городского округа город Уфа РБ, ОАО "Трест Уфагражданстрой", истец С. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями.
По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по собственному усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.
Заслушав объяснения представителя С. - З., представителя МУП "ИСК г. Уфы" А.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ЗАО "ГазНефтьРесурс" У., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(далее по тексту - Закон о долевом участии) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 27 Закона о долевом участии, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре долевого участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие Закона о долевом участии распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами(заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются передачей жилого помещения в многоквартирном жилом доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, дата между ОАО "АП Уфагражданстрой" и С. заключен договор инвестирования строительства жилья N..., согласно которому С. (инвестор) инвестирует строительство жилого дома, возводимого по адресу: адрес, а ОАО "АП Уфагражданстрой" (подрядчик) после окончания строительства передает в собственность инвестора однокомнатную квартиру N... в секции А, общей проектной площадью... кв. м на седьмом этаже жилого дома.
дата между ОАО "АП Уфагражданстрой" и С. заключено дополнительное соглашение N... к договору инвестирования строительства жилья N... от дата, согласно которому одновременно с приобретением квартиры, указанной в п. 1.1 договора N... от дата инвестор ведет инвестирование строительства паркинг места, расположенного в указанном возводимом жилом доме. Инвестирование производится единым платежом в размере... рублей с учетом индексации из расчета 12% годовых до дата.
С. выплачены по договору инвестирования N... от дата, дополнительному соглашению N... от дата, денежные средства в размере... руб., что подтверждается актом сверки между ОАО "Трест Уфагражданстрой" и С. от дата, квитанциями.
дата между ЗАО "ГазНефтьРесурс", в лице конкурсного управляющего ФИО1 (застройщик), и ОАО "Трест Уфагражданстрой" (участник долевого строительства), заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N..., по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок после получения разрешения на ввод эксплуатацию объекта передать его участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект - многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой, расположенный по адресу: адрес, общей площадью... кв. м.
Согласно пункту 3.3 вышеуказанного договора, на взаимоотношения сторон распространяются отношения, возникшие из договора инвестирования N... от дата в части исполненного сторонами на день заключения настоящего договора.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве жилого дома N... от дата осуществлена дата.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата ОАО "Трест Уфагражданстрой" признано несостоятельным (банкротом).
дата между администрацией городского округа город Уфа РБ, Управлением капитального строительства администрации городского округа город Уфа РБ и ЗАО "ГазНефтьРесурс" заключено соглашение о завершении строительства жилого дома с подземной автостоянкой по адрес.
дата г. между ОАО "Трест Уфагражданстрой" и С. заключено соглашение об отступном путем цессии N..., согласно которому должник ОАО "Трест Уфагражданстрой" взамен исполнения обязательства, вытекающего из п. 2 соглашения о расторжении договора инвестирования N... от дата - возврата уплаченных денежных средств в размере... рублей, предоставляет кредитору С. в качестве отступного право требования к ЗАО "Газнефтьресурс" по договору участия в долевом строительстве N... от дата о передаче следующего объекта недвижимого имущества: машиноместа N... во встроенно-пристроенной подземной автостоянке по строительному адресу: адрес.
Между сторонами дата подписан акт приема-передачи, из которого усматривается, что должник передал, а кредитор принял право требования к ЗАО "Газнефтьресурс" по договору участия в долевом строительстве N... от дата о передаче объекта недвижимого имущества: машиноместа N... во встроенно-пристроенной подземной автостоянке по строительному адресу: адрес.
Согласно технического паспорта на нежилое помещение подвала и цокольного этажей девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: адрес, имеются помещения N..., N..., N..., N..., N..., N... обозначенные как подземные автостоянки, общей площадью... кв. м, в том числе основная -... кв. м, вспомогательная -... кв. м.
В настоящее время получено разрешение N... на ввод жилой части многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой, расположенного по строительному адресу: адрес, в эксплуатацию.
Разрешение на ввод в эксплуатацию нежилой части жилого дома не выдано в связи с невыполнением застройщиком всех требований действующего законодательства.
Отказывая в удовлетворении исковых требований С., суд первой инстанции исходил из того, что машиноместа подземной автостоянки не выделены в натуре, их количество не определено, что не позволяет определить долю в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством объект. Кроме того, договор инвестирования строительства жилья N... от дата, заключенный между ОАО "АП Уфагражданстрой" и С. и дополнительное соглашение N... данному договору, а также соглашение об отступном путем цессии N... от дата, не зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем не влекут правовых последствий для сторон.
Вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований являются законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
С учетом того, что право аренды на земельный участок под многоквартирным жилым домом с подземной стоянкой по договору N... от дата передано ЗАО "Газнефтьресурс", получившему разрешение на его строительство от дата, а в последующем разрешение на ввод в эксплуатацию жилой части многоквартирного жилого дома, то ОАО "Трест Уфагражданстрой" не обладает правами застройщика в отношении истребуемой истицей доли в праве в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте - подземная автостоянка в жилом многоэтажном доме по адресу: адрес в виде нежилого помещения, парковочного места N... площадью... кв. м, на отметке - 6,900.
Поскольку ОАО "Трест Уфагражданстрой", не исполнив в полном объеме свои обязательства перед ЗАО "Газнефтьресурс" по договору участия в долевом строительстве жилого дома N... от дата г., не вправе было переуступить истцу право требования к ЗАО "Газнефтьресурс", то у застройщика ЗАО "Газнефтьресурс" не возникло перед истицей обязательств по передаче права собственности на долю в праве на парковочное место в многоквартирном жилом доме.
Доводы истицы о том, что право требования к ответчику основано на договоре об инвестировании от дата и дополнительном соглашении к нему от дата, не имеют юридического значения вследствие отсутствия прав у последнего на данное имущество.
Однако данное обстоятельство не лишает ее права на обращение в суд за защитой нарушенного права иным способом в соответствии с требованиями ФЗ от 26.10.2002 г. N 127- ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
При таких обстоятельствах решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя С. - З. - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя С. - З. - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Ю.КРИВЦОВА
Судьи
О.В.СМИРНОВА
Т.Е.ФРОЛОВОЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 29.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5988/2014
Требование: О признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Не завершенный строительством жилой дом со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой составляет общую долевую собственность инвесторов, в том числе истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 апреля 2014 г. по делу N 33-5988/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Кривцовой О.Ю.,
судей Смирновой О.В.,
Фроловой Т.Е.,
при секретаре Х.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя С. - З. на решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 декабря 2013 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска С. отказать.
Заслушав доклад судьи Смирновой О.В., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан
установила:
С. обратилась в суд с иском к ОАО "Трест Уфагражданстрой", конкурсному управляющему ОАО "Трест Уфагражданстрой" А.А. о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства.
В обоснование иска истец указала, что дата между ней и ОАО "Трест Уфагражданстрой" был подписан договор N... инвестирования строительства жилья, согласно которому ОАО "Трест Уфагражданстрой" обязалось в построенном многоквартирном жилом доме по адресу: адрес передать ей в собственность однокомнатную квартиру N... общей площадью... кв. м, расположенную на седьмом этаже, которая являлась объектом инвестирования.
дата между ней и ОАО "Трест Уфагражданстрой" заключено дополнительное соглашение N... к договору N... от дата, согласно которому она как инвестор по договору, одновременно с приобретением квартиры инвестировала строительство паркинг места в размере... рублей, расположенного в указанном возводимом доме.
дата между ней и ОАО "Трест Уфагражданстрой" подписано соглашение об отступном путем цессии N..., в соответствии с которым должник - ОАО "Трест Уфагражданстрой" передал ей, как кредитору, право требования к ЗАО "Газнефтьресурс" по договору участия в долевом строительстве N... от дата о передаче следующего объекта недвижимого имущества: машиноместа N... во встроенно-пристроенной подземной автостоянке по строительному адресу: адрес.
Договор N... участия в долевом строительстве от дата зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата под N....
В пункте 1.1 договора N... участия в долевом строительстве от дата встроенно-пристроенная подземная автостоянка на 23 машиноместа в размере... кв. м обозначена как обособленный объект недвижимости. Общая площадь объекта незавершенного строительства составляет... кв. м.
Встроенно-пристроенная подземная автостоянка по строительному адресу: адрес не введена в эксплуатацию до настоящего времени и не прошла техническую инвентаризацию. Машиноместо N... представляет обособленный объект - подземная автостоянка в целом. Платежные обязательства по перечисленным выше договорам и соглашениям перед ОАО "Трест Уфагражданстрой" ею выполнены в полном объеме, что подтверждается платежными документами: квитанции от дата, от дата., от дата, от дата, от дата и соглашением об отступном путем цессии N... от дата.
Не завершенный строительством жилой дом со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по строительному адресу: адрес составляет общую долевую собственность инвесторов, в том числе истца. В соответствии с техническим паспортом указанного 9-этажного жилого дома по состоянию на дата общая площадь встроенно-пристроенной подземной автостоянки на 23 парковочных места составляет... кв. м. Доля одного парковочного места -... кв. м (747,2: 23). Общая площадь всего жилого дома -... кв. м, из них жилая -... кв. м, нежилая, включая цокольные этаж и подвал,-... кв. м. Таким образом, доля истицы в незавершенном строительством объекте составляет 324/69985 доли, что соответствует оплаченному ей нежилому помещению - парковочному месту N... на отметке - 6,900.
Просила, уточнив требования, признать за С. право собственности на 324/69985 доли в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством объект - подземная автостоянка в жилом многоэтажном доме по адресу: адрес, в виде нежилого помещения, парковочного места N... площадью... кв. м, на отметке - 6,900.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представителем С. - З. ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, указав, что соглашение об отступном не является основным документом, подтверждающим право С. на долю в праве общей долевой собственности, так как исковые требования С. основаны на договоре инвестирования строительства и других документах, никем не оспоренных и имеющих юридическую силу; истица не лишена права в дальнейшем зарегистрировать соглашение об отступном путем цессии N... от дата; договор инвестирования N... от дата, дополнительное соглашение N... от дата не подлежит государственной регистрации, поскольку между сторонами заключены договора инвестирования строительства, имеющие иную правовую природу, чем договора об участии в долевом строительстве; С. исполнены обязательства в полном объеме, договор инвестирования, дополнительное соглашение к нему никем не оспорены.
Представители администрации городского округа город Уфа РБ, ОАО "Трест Уфагражданстрой", истец С. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями.
По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по собственному усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.
Заслушав объяснения представителя С. - З., представителя МУП "ИСК г. Уфы" А.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ЗАО "ГазНефтьРесурс" У., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(далее по тексту - Закон о долевом участии) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 27 Закона о долевом участии, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре долевого участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие Закона о долевом участии распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами(заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются передачей жилого помещения в многоквартирном жилом доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, дата между ОАО "АП Уфагражданстрой" и С. заключен договор инвестирования строительства жилья N..., согласно которому С. (инвестор) инвестирует строительство жилого дома, возводимого по адресу: адрес, а ОАО "АП Уфагражданстрой" (подрядчик) после окончания строительства передает в собственность инвестора однокомнатную квартиру N... в секции А, общей проектной площадью... кв. м на седьмом этаже жилого дома.
дата между ОАО "АП Уфагражданстрой" и С. заключено дополнительное соглашение N... к договору инвестирования строительства жилья N... от дата, согласно которому одновременно с приобретением квартиры, указанной в п. 1.1 договора N... от дата инвестор ведет инвестирование строительства паркинг места, расположенного в указанном возводимом жилом доме. Инвестирование производится единым платежом в размере... рублей с учетом индексации из расчета 12% годовых до дата.
С. выплачены по договору инвестирования N... от дата, дополнительному соглашению N... от дата, денежные средства в размере... руб., что подтверждается актом сверки между ОАО "Трест Уфагражданстрой" и С. от дата, квитанциями.
дата между ЗАО "ГазНефтьРесурс", в лице конкурсного управляющего ФИО1 (застройщик), и ОАО "Трест Уфагражданстрой" (участник долевого строительства), заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N..., по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок после получения разрешения на ввод эксплуатацию объекта передать его участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект - многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой, расположенный по адресу: адрес, общей площадью... кв. м.
Согласно пункту 3.3 вышеуказанного договора, на взаимоотношения сторон распространяются отношения, возникшие из договора инвестирования N... от дата в части исполненного сторонами на день заключения настоящего договора.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве жилого дома N... от дата осуществлена дата.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата ОАО "Трест Уфагражданстрой" признано несостоятельным (банкротом).
дата между администрацией городского округа город Уфа РБ, Управлением капитального строительства администрации городского округа город Уфа РБ и ЗАО "ГазНефтьРесурс" заключено соглашение о завершении строительства жилого дома с подземной автостоянкой по адрес.
дата г. между ОАО "Трест Уфагражданстрой" и С. заключено соглашение об отступном путем цессии N..., согласно которому должник ОАО "Трест Уфагражданстрой" взамен исполнения обязательства, вытекающего из п. 2 соглашения о расторжении договора инвестирования N... от дата - возврата уплаченных денежных средств в размере... рублей, предоставляет кредитору С. в качестве отступного право требования к ЗАО "Газнефтьресурс" по договору участия в долевом строительстве N... от дата о передаче следующего объекта недвижимого имущества: машиноместа N... во встроенно-пристроенной подземной автостоянке по строительному адресу: адрес.
Между сторонами дата подписан акт приема-передачи, из которого усматривается, что должник передал, а кредитор принял право требования к ЗАО "Газнефтьресурс" по договору участия в долевом строительстве N... от дата о передаче объекта недвижимого имущества: машиноместа N... во встроенно-пристроенной подземной автостоянке по строительному адресу: адрес.
Согласно технического паспорта на нежилое помещение подвала и цокольного этажей девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: адрес, имеются помещения N..., N..., N..., N..., N..., N... обозначенные как подземные автостоянки, общей площадью... кв. м, в том числе основная -... кв. м, вспомогательная -... кв. м.
В настоящее время получено разрешение N... на ввод жилой части многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой, расположенного по строительному адресу: адрес, в эксплуатацию.
Разрешение на ввод в эксплуатацию нежилой части жилого дома не выдано в связи с невыполнением застройщиком всех требований действующего законодательства.
Отказывая в удовлетворении исковых требований С., суд первой инстанции исходил из того, что машиноместа подземной автостоянки не выделены в натуре, их количество не определено, что не позволяет определить долю в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством объект. Кроме того, договор инвестирования строительства жилья N... от дата, заключенный между ОАО "АП Уфагражданстрой" и С. и дополнительное соглашение N... данному договору, а также соглашение об отступном путем цессии N... от дата, не зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем не влекут правовых последствий для сторон.
Вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований являются законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
С учетом того, что право аренды на земельный участок под многоквартирным жилым домом с подземной стоянкой по договору N... от дата передано ЗАО "Газнефтьресурс", получившему разрешение на его строительство от дата, а в последующем разрешение на ввод в эксплуатацию жилой части многоквартирного жилого дома, то ОАО "Трест Уфагражданстрой" не обладает правами застройщика в отношении истребуемой истицей доли в праве в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте - подземная автостоянка в жилом многоэтажном доме по адресу: адрес в виде нежилого помещения, парковочного места N... площадью... кв. м, на отметке - 6,900.
Поскольку ОАО "Трест Уфагражданстрой", не исполнив в полном объеме свои обязательства перед ЗАО "Газнефтьресурс" по договору участия в долевом строительстве жилого дома N... от дата г., не вправе было переуступить истцу право требования к ЗАО "Газнефтьресурс", то у застройщика ЗАО "Газнефтьресурс" не возникло перед истицей обязательств по передаче права собственности на долю в праве на парковочное место в многоквартирном жилом доме.
Доводы истицы о том, что право требования к ответчику основано на договоре об инвестировании от дата и дополнительном соглашении к нему от дата, не имеют юридического значения вследствие отсутствия прав у последнего на данное имущество.
Однако данное обстоятельство не лишает ее права на обращение в суд за защитой нарушенного права иным способом в соответствии с требованиями ФЗ от 26.10.2002 г. N 127- ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
При таких обстоятельствах решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя С. - З. - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя С. - З. - без удовлетворения.
Председательствующий
О.Ю.КРИВЦОВА
Судьи
О.В.СМИРНОВА
Т.Е.ФРОЛОВОЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)