Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Мищенко Е.А., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Ботоевой О.С.,
при участии в заседании:
от администрации Каширского муниципального района Московской области - Липов Р.В., представитель по доверенности от 25.12.2014 N 90/15,
от ООО "ГВОЗДИКА" - Михин В.В., представитель по доверенности от 16.02.2015 N 4; Расторгуев М.М., ордер от 02.09.2015 N 272,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Каширского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 10.06.2015 по делу N А41-1084/15, принятое судьей Денисовым А.Э., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ГВОЗДИКА" к администрации Каширского муниципального района Московской области об оспаривании ненормативного правового акта органа местного самоуправления в части,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ГВОЗДИКА" (далее - ООО "ГВОЗДИКА", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации Каширского муниципального района Московской области (далее - администрация) о признании недействительным постановления администрации от 07.11.2014 N 2514-пг "О продаже части здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7" в части установления рыночной стоимости в размере 7 845 762 рублей 71 копейки, без учета налога на добавленную стоимость, согласно отчету об оценке от 29.10.2014 N 1/1; обязании администрацию в течение тридцати дней со дня вступления настоящего решения в законную силу принять решение об установлении цены, по которой нежилое помещение (часть здания) по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, 2 этаж, магазин, общей площадью 182,5 кв. м, передается в собственность ООО "ГВОЗДИКА", в размере 4 719 491 рубля, без учета налога на добавленную стоимость (том 1, л.д. 99 - 101).
Решением Арбитражного суда Московской области от 10.06.2015 по делу N А41-1084/15 заявленные требования удовлетворены (том 2, л.д. 137 - 143).
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представители ООО "ГВОЗДИКА" возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверена судом апелляционной инстанции в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом Каширского района (далее - арендодатель) и обществом (далее - арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) от 15.09.1995 N 36 (том 1, л.д. 10 - 15).
Согласно пункту 2.2 данного договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять за плату во временное пользование имущество, расположенное по адресу: Кашира-3, Победы, дом 7, площадью 156,0 кв. м.
Договор аренды нежилого помещения (здания) от 15.09.1995 N 36 заключен сроком на 15 лет (пункт 2.3), в последующем названный договор сторонами после истечения срока его действия пролонгирован на новый срок.
Письмом от 25.06.2013 N 1449 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) комитет по управлению имуществом администрации Каширского муниципального района Московской области (далее - комитет) направил обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3 (том 1, л.д. 67 - 69), предметом которого является муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, площадью 222,7 кв. м, по стоимости 6 796 000 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость (далее - НДС) 1 036 677 рублей 97 копеек, что подтверждается отчетом от 18.06.2013 N 33/13 (пункты 1.2, 2.1 данного договора).
07.08.2013 общество в письменной форме направило комитету заявление (вх. N 811/6) о согласии на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по вышеуказанному адресу, и заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, с приложением комплекта необходимых документов (том 1, л.д. 23).
Однако договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3 в течение тридцати дней со дня получения обществом проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Победы, дом 7, не заключен.
В порядке соблюдения досудебного порядка урегулирования спора обществом комитету вновь направлена претензия (письмо от 25.12.2013 N 15 о разъяснении в письменной форме сложившейся ситуации).
Между тем, ответ из комитета не последовал, в связи с чем, общество обратилось с письмом к главе Каширского муниципального района (далее - глава), Каширскому городскому прокурору от 21.04.2014 N 4 относительно вышеуказанных обстоятельств.
Письмом от 07.05.2014 N 551/6 комитет направил обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, предметом которого является муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Победы, дом 7, площадью 182,5 кв. м, по стоимости 5 569 000 рублей, в том числе НДС 849 508 рублей 47 копеек, что подтверждается отчетом от 18.06.2013 N 33/13 (пункты 1.2, 2.1 данного договора).
04.07.2014 общество в письменной форме направило главе письмо N 25 о том, что комитетом представлен обществу новый проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, в котором изменена площадь с 222,7 кв. м на 182,5 кв. м, при этом общество продолжает вносить арендную плату за арендуемое помещение из расчета за площадь 222,7 кв. м, а также с просьбой о подписании комитетом договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3 с зачетом в счет уплаты первоначального взноса суммы уплаченной за аренду указанного нежилого помещения с сентября 2013 года по июль 2014 года в размере 568 219 рублей, с приложением комплекта необходимых документов.
Дополнительным соглашением от 10.07.2014 к договору аренды нежилого помещения (здания) от 15.09.1995 N 36 сторонами муниципальным образованием "Каширский муниципальный район", действующим от имени комитета, и обществом, на основании постановления администрации от 22.05.2014 N 870-пг с 10.09.2013 внесены изменения, в том числе, изменена площадь с 222,7 кв. м на 182,5 кв. м (пункт 2.2 договора аренды нежилого помещения (здания) от 15.09.1995 N 36) (том 1, л.д. 16).
Вместе с тем, согласно постановлению администрации от 07.11.2014 N 2514-пг "О продаже части здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7" комитету постановлено произвести отчуждение обществу находящуюся в аренде часть здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, 2 этаж, магазин, общая площадь 182,5 кв. м, по рыночной стоимости 7 845 762 рубля 71 копейку, без учета НДС, согласно отчету об оценке от 29.10.2014 N 1/1 (том 1, л.д. 9).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с заявленными требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое постановление администрации в части увеличения стоимости на основании отчета, составленного по состоянию на 15.09.2014, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ, настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
Такое преимущественное право может быть предоставлено при наличии совокупности условий, перечисленных в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В силу пункта 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Как усматривается из материалов дела в целях обеспечения возможности реализации установленного законом преимущественного права комитетом обществу направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, предметом которого является муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, площадью 222,7 кв. м, по стоимости 6 796 000 рублей, в том числе НДС 1 036 677 рублей 97 копеек в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается отчетом от 18.06.2013 N 33/13 (пункты 1.2, 2.1 данного договора).
В силу части 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Из материалов дела следует, что общество согласилось на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, по вышеуказанному адресу и заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, о чем свидетельствует его заявление, на котором имеется штемпель комитета от 07.08.2013.
Однако договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3 в течение тридцати дней со дня получения обществом проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, не заключен.
В порядке соблюдения досудебного порядка урегулирования спора обществом комитету вновь направлена претензия (письмо от 25.12.2013 N 15 о разъяснении в письменной форме сложившейся ситуации).
Так как ответ из комитета не последовал, общество обратилось с письмом к главе, Каширскому городскому прокурору от 21.04.2014 N 4 относительно вышеуказанных обстоятельств.
Письмом от 07.05.2014 N 551/6 комитет направил обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, предметом которого является муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, площадью 182,5 кв. м, по стоимости 5 569 000 рублей, в том числе НДС 849 508 рублей 47 копеек, что подтверждается отчетом от 18.06.2013 N 33/13, составленным ООО "КА "Спектр" по поручению комитета (пункты 1.2, 2.1 данного договора).
Общество повторно представило согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по вышеуказанному адресу и заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3 с учетом уменьшенной площади нежилого помещения и его стоимости (письмо от 04.07.2014 N 25).
При этом в силу части 4.1 Федерального закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 названной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия возражений со стороны общества против (либо об оспаривании обществом) отчета от 18.06.2013 N 33/13, составленного ООО "КА "Спектр" по поручению комитета, и, соответственно, его стоимости 5 569 000 рублей, в том числе НДС 849 508 рублей 47 копеек (том 2, л.д. 14 - 108).
Вместе с тем, администрацией 07.11.2014 вынесено постановление N 2514-пг "О продаже части здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7", которым комитету постановлено произвести отчуждение обществу находящуюся в аренде часть здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, 2 этаж, магазин, общая площадь 182,5 кв. м, по рыночной стоимости 7 845 762 рубля 71 копейка, без учета НДС, согласно отчету об оценке от 29.10.2014 N 1/1 (том 1, л.д. 9).
Апелляционный суд не может согласиться с данным постановлением в части рыночной стоимости в размере 7 845 762 рубля 71 копейку, без учета НДС, согласно отчету об оценке от 29.10.2014 N 1/1, исходя из следующего.
Положениями Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки, при этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения субъекта малого или среднего предпринимательства от уполномоченного органа проекта договора купли-продажи арендованного имущества с целью реализации субъектом предоставленного Федерального закона N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого последним имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
Как усматривается из материалов дела рыночная стоимость спорного помещения определена комитетом на основании отчета от 18.06.2013 N 33/13 по состоянию на 03.06.2013, выполненного ООО "КА "Спектр" по поручению комитета, и составляет 5 569 000 рублей, в том числе НДС 849 508 рублей 47 копеек, на дату обращения комитета к обществу с предложением о выкупе помещения - 25.06.2013 (том 2, л.д. 14 - 108).
В последующем рыночная стоимость спорного помещения определена комитетом на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15.09.2014 N 1/1 по состоянию на 15.09.2014, выполненного ООО "ЮрЛекс" по поручению комитета, после письма от 25.06.2013 N 1449 комитета о направлении обществу проекта договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, и заявления от 06.08.2013 (вх. N 811/6) общества о согласии на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, по вышеуказанному адресу, и заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, а также после письма от 07.05.2014 N 551/6 комитета о направлении обществу проекта договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3 с уменьшенной площадью объекта недвижимости и его рыночной стоимости и письменного согласия общества от 04.07.2014 N 25.
Таким образом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения субъекта малого или среднего предпринимательства от уполномоченного органа проекта договора купли-продажи арендованного имущества с целью реализации субъектом предоставленного Федерального закона N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого последним имущества.
При таких обстоятельствах, определение рыночной стоимости по состоянию на 15.09.2014 является неправомерным, поскольку комитетом проведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения не на дату его предложения обществу о выкупе.
В материалы дела не представлено иных доказательств, свидетельствующих о правомерности постановления в части определения рыночной стоимости в размере 7 845 762 рублей 71 копейки, без учета НДС, по состоянию на 15.09.2014.
Довод администрации о том, что процессуальный срок на обжалование действия администрации по рассмотрению заявления общества от 06.08.2013, необходимо исчислять с 08.09.2013, то есть после установленного 30-дневного срока для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, отклоняется судебной коллегией, поскольку предметом заявленного обществом требования является признание недействительным постановления администрации от 07.11.2014 N 2514-пг "О продаже части здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7" в части установления рыночной стоимости в размере 7 845 762 рублей 71 копейки, без учета НДС, согласно отчету об оценке от 29.10.2014 N 1/1, а не действия администрации по рассмотрению заявления общества о согласии на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3.
Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Из буквального толкования указанной нормы следует, что часть 4 статьи 198 АПК РФ связывает начало течения срока на подачу заявления о признании ненормативного акта недействительным с моментом, когда лицо узнало о нарушении своих прав и законных интересов, а не с моментом, когда оно могло или должно было узнать о таком нарушении.
Как следует из материалов дела, оспариваемое постановление N 2514-пг "О продаже части здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7" в части установления рыночной стоимости в размере 7 845 762 рублей 71 копейки, без учета НДС, согласно отчету об оценке от 29.10.2014 N 1/1, вынесено администрацией 07.11.2014.
С учетом положений части 4 статьи 198 АПК РФ, срок обжалования указанного постановления не истек, поскольку согласно штампу канцелярии суда, настоящее заявление поступило в Арбитражный суд Московской области 16.01.2015, то есть в пределах установленного АПК РФ процессуального срока на оспаривание ненормативного правового акта.
Кроме того, выбранный обществом способ защиты нарушенного права не противоречит действующему законодательству Российской Федерации, в частности, АПК РФ, ГК РФ. Реализация обществом права на защиту путем предъявления заявления о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления в части соответствует положениям статей 12, 13 ГК РФ и статьи 198 АПК РФ.
Как усматривается из материалов дела, между обществом, комитетом, главой велась многочисленная переписка, а именно:
- - письмо от 25.06.2013 N 1449 комитета о направлении обществу проекта договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3;
- - заявление от 06.08.2013 общества комитету о согласии на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, с приложением комплекта необходимых документов;
- - в порядке соблюдения досудебного порядка урегулирования спора обществом комитету вновь направлена претензия (письмо от 25.12.2013 N 15 о разъяснении в письменной форме сложившейся ситуации);
- - общество обратилось с письмом к главе, Каширскому городскому прокурору от 21.04.2014 N 4 относительно вышеуказанных обстоятельств;
- - письмом от 07.05.2014 N 551/6 комитет направил обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3 с уменьшением площади спорного объекта недвижимости 182,5 кв. м и его стоимости;
- - 04.07.2014 общество в письменной форме направило главе администрации письмо N 25 о том, что комитетом обществу представлен новый проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, в котором изменена площадь объекта недвижимости с 222,7 кв. м на 182,5 кв. м, при этом общество продолжает вносить арендную плату за арендуемое помещение из расчета площади 222,7 кв. м, а также с просьбой о подписании комитетом договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3;
- - дополнительным соглашением от 10.07.2014 к договору аренды нежилого помещения (здания) от 15.09.1995 N 36 сторонами муниципальным образованием "Каширский муниципальный район", действующим от имени комитета, и обществом, на основании постановления администрации от 22.05.2014 N 870-пг с 10.09.2013 внесены изменения, в том числе, изменена площадь с 222,7 кв. м на 182,5 кв. м (пункт 2.2 договора аренды нежилого помещения (здания) от 15.09.1995 N 36);
- - 07.11.2014 администрацией вынесено оспариваемое обществом постановление N 2514-пг "О продаже части здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7" в части рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 29.10.2014 N 1/1.
В этой связи общество оспаривает названное выше постановление органа местного самоуправления в виде не согласия с ним в части установления рыночной стоимости объекта недвижимости согласно отчету от 29.10.2014 N 1/1 по состоянию на 15.09.2014.
Таким образом, предъявление обществом заявления, предметом которого является признание недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления в части, является реализация права общества на судебную защиту, то есть различного по способу защиты от оспаривания действия администрации по рассмотрению заявления общества о согласии на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, исходя из того, что заявитель согласен с ранее предложенной рыночной стоимостью объекта недвижимости, расположенной по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, 2 этаж, магазин, общей площадью 182,5 кв. м, в размере 4 719 491 рубля, без учета НДС, согласно отчету от 18.06.2013 N 33/13, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "КА "Спектр" (далее - ООО "КА "Спектр") по поручению комитета, по состоянию на 03.06.2013, и соответственно на дату обращения комитета к обществу с предложением о выкупе помещения - 25.06.2013.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах апелляционный суд находит правомерным вывод суда первой инстанции о незаконности постановления администрации от 07.11.2014 N 2514-пг "О продаже части здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7" в части установления рыночной стоимости в размере 7 845 762 рублей 71 копейки, без учета НДС, согласно отчету об оценке от 29.10.2014 N 1/1.
Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В качестве устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, суд первой инстанции обоснованно обязал администрацию в течение тридцати дней со дня вступления настоящего решения в законную силу принять решение об установлении цены, по которой нежилое помещение (часть здания) по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, 2 этаж, магазин, общей площадью 182,5 кв. м, передается в собственность общества, в размере 4 719 491 рубля, без учета НДС.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть признаны обоснованными так как, не опровергая выводов суда области сводятся к несогласию с оценкой установленный судом обстоятельств по делу, при этом, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.
Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
В связи с изложенными обстоятельствами апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы, считает ее ошибочной, основанной на неправильном толковании норм законодательства.
Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 10 июня 2015 года по делу N А41-1084/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
Е.А.МИЩЕНКО
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2015 N 10АП-9114/2015 ПО ДЕЛУ N А41-1084/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2015 г. по делу N А41-1084/15
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Мищенко Е.А., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Ботоевой О.С.,
при участии в заседании:
от администрации Каширского муниципального района Московской области - Липов Р.В., представитель по доверенности от 25.12.2014 N 90/15,
от ООО "ГВОЗДИКА" - Михин В.В., представитель по доверенности от 16.02.2015 N 4; Расторгуев М.М., ордер от 02.09.2015 N 272,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Каширского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 10.06.2015 по делу N А41-1084/15, принятое судьей Денисовым А.Э., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ГВОЗДИКА" к администрации Каширского муниципального района Московской области об оспаривании ненормативного правового акта органа местного самоуправления в части,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ГВОЗДИКА" (далее - ООО "ГВОЗДИКА", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации Каширского муниципального района Московской области (далее - администрация) о признании недействительным постановления администрации от 07.11.2014 N 2514-пг "О продаже части здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7" в части установления рыночной стоимости в размере 7 845 762 рублей 71 копейки, без учета налога на добавленную стоимость, согласно отчету об оценке от 29.10.2014 N 1/1; обязании администрацию в течение тридцати дней со дня вступления настоящего решения в законную силу принять решение об установлении цены, по которой нежилое помещение (часть здания) по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, 2 этаж, магазин, общей площадью 182,5 кв. м, передается в собственность ООО "ГВОЗДИКА", в размере 4 719 491 рубля, без учета налога на добавленную стоимость (том 1, л.д. 99 - 101).
Решением Арбитражного суда Московской области от 10.06.2015 по делу N А41-1084/15 заявленные требования удовлетворены (том 2, л.д. 137 - 143).
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представители ООО "ГВОЗДИКА" возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверена судом апелляционной инстанции в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом Каширского района (далее - арендодатель) и обществом (далее - арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) от 15.09.1995 N 36 (том 1, л.д. 10 - 15).
Согласно пункту 2.2 данного договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять за плату во временное пользование имущество, расположенное по адресу: Кашира-3, Победы, дом 7, площадью 156,0 кв. м.
Договор аренды нежилого помещения (здания) от 15.09.1995 N 36 заключен сроком на 15 лет (пункт 2.3), в последующем названный договор сторонами после истечения срока его действия пролонгирован на новый срок.
Письмом от 25.06.2013 N 1449 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) комитет по управлению имуществом администрации Каширского муниципального района Московской области (далее - комитет) направил обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3 (том 1, л.д. 67 - 69), предметом которого является муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, площадью 222,7 кв. м, по стоимости 6 796 000 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость (далее - НДС) 1 036 677 рублей 97 копеек, что подтверждается отчетом от 18.06.2013 N 33/13 (пункты 1.2, 2.1 данного договора).
07.08.2013 общество в письменной форме направило комитету заявление (вх. N 811/6) о согласии на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по вышеуказанному адресу, и заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, с приложением комплекта необходимых документов (том 1, л.д. 23).
Однако договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3 в течение тридцати дней со дня получения обществом проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Победы, дом 7, не заключен.
В порядке соблюдения досудебного порядка урегулирования спора обществом комитету вновь направлена претензия (письмо от 25.12.2013 N 15 о разъяснении в письменной форме сложившейся ситуации).
Между тем, ответ из комитета не последовал, в связи с чем, общество обратилось с письмом к главе Каширского муниципального района (далее - глава), Каширскому городскому прокурору от 21.04.2014 N 4 относительно вышеуказанных обстоятельств.
Письмом от 07.05.2014 N 551/6 комитет направил обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, предметом которого является муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Победы, дом 7, площадью 182,5 кв. м, по стоимости 5 569 000 рублей, в том числе НДС 849 508 рублей 47 копеек, что подтверждается отчетом от 18.06.2013 N 33/13 (пункты 1.2, 2.1 данного договора).
04.07.2014 общество в письменной форме направило главе письмо N 25 о том, что комитетом представлен обществу новый проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, в котором изменена площадь с 222,7 кв. м на 182,5 кв. м, при этом общество продолжает вносить арендную плату за арендуемое помещение из расчета за площадь 222,7 кв. м, а также с просьбой о подписании комитетом договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3 с зачетом в счет уплаты первоначального взноса суммы уплаченной за аренду указанного нежилого помещения с сентября 2013 года по июль 2014 года в размере 568 219 рублей, с приложением комплекта необходимых документов.
Дополнительным соглашением от 10.07.2014 к договору аренды нежилого помещения (здания) от 15.09.1995 N 36 сторонами муниципальным образованием "Каширский муниципальный район", действующим от имени комитета, и обществом, на основании постановления администрации от 22.05.2014 N 870-пг с 10.09.2013 внесены изменения, в том числе, изменена площадь с 222,7 кв. м на 182,5 кв. м (пункт 2.2 договора аренды нежилого помещения (здания) от 15.09.1995 N 36) (том 1, л.д. 16).
Вместе с тем, согласно постановлению администрации от 07.11.2014 N 2514-пг "О продаже части здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7" комитету постановлено произвести отчуждение обществу находящуюся в аренде часть здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, 2 этаж, магазин, общая площадь 182,5 кв. м, по рыночной стоимости 7 845 762 рубля 71 копейку, без учета НДС, согласно отчету об оценке от 29.10.2014 N 1/1 (том 1, л.д. 9).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с заявленными требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое постановление администрации в части увеличения стоимости на основании отчета, составленного по состоянию на 15.09.2014, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ, настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
Такое преимущественное право может быть предоставлено при наличии совокупности условий, перечисленных в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В силу пункта 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Как усматривается из материалов дела в целях обеспечения возможности реализации установленного законом преимущественного права комитетом обществу направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, предметом которого является муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, площадью 222,7 кв. м, по стоимости 6 796 000 рублей, в том числе НДС 1 036 677 рублей 97 копеек в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается отчетом от 18.06.2013 N 33/13 (пункты 1.2, 2.1 данного договора).
В силу части 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Из материалов дела следует, что общество согласилось на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, по вышеуказанному адресу и заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, о чем свидетельствует его заявление, на котором имеется штемпель комитета от 07.08.2013.
Однако договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3 в течение тридцати дней со дня получения обществом проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, не заключен.
В порядке соблюдения досудебного порядка урегулирования спора обществом комитету вновь направлена претензия (письмо от 25.12.2013 N 15 о разъяснении в письменной форме сложившейся ситуации).
Так как ответ из комитета не последовал, общество обратилось с письмом к главе, Каширскому городскому прокурору от 21.04.2014 N 4 относительно вышеуказанных обстоятельств.
Письмом от 07.05.2014 N 551/6 комитет направил обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, предметом которого является муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, площадью 182,5 кв. м, по стоимости 5 569 000 рублей, в том числе НДС 849 508 рублей 47 копеек, что подтверждается отчетом от 18.06.2013 N 33/13, составленным ООО "КА "Спектр" по поручению комитета (пункты 1.2, 2.1 данного договора).
Общество повторно представило согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по вышеуказанному адресу и заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3 с учетом уменьшенной площади нежилого помещения и его стоимости (письмо от 04.07.2014 N 25).
При этом в силу части 4.1 Федерального закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 названной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия возражений со стороны общества против (либо об оспаривании обществом) отчета от 18.06.2013 N 33/13, составленного ООО "КА "Спектр" по поручению комитета, и, соответственно, его стоимости 5 569 000 рублей, в том числе НДС 849 508 рублей 47 копеек (том 2, л.д. 14 - 108).
Вместе с тем, администрацией 07.11.2014 вынесено постановление N 2514-пг "О продаже части здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7", которым комитету постановлено произвести отчуждение обществу находящуюся в аренде часть здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, 2 этаж, магазин, общая площадь 182,5 кв. м, по рыночной стоимости 7 845 762 рубля 71 копейка, без учета НДС, согласно отчету об оценке от 29.10.2014 N 1/1 (том 1, л.д. 9).
Апелляционный суд не может согласиться с данным постановлением в части рыночной стоимости в размере 7 845 762 рубля 71 копейку, без учета НДС, согласно отчету об оценке от 29.10.2014 N 1/1, исходя из следующего.
Положениями Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки, при этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения субъекта малого или среднего предпринимательства от уполномоченного органа проекта договора купли-продажи арендованного имущества с целью реализации субъектом предоставленного Федерального закона N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого последним имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
Как усматривается из материалов дела рыночная стоимость спорного помещения определена комитетом на основании отчета от 18.06.2013 N 33/13 по состоянию на 03.06.2013, выполненного ООО "КА "Спектр" по поручению комитета, и составляет 5 569 000 рублей, в том числе НДС 849 508 рублей 47 копеек, на дату обращения комитета к обществу с предложением о выкупе помещения - 25.06.2013 (том 2, л.д. 14 - 108).
В последующем рыночная стоимость спорного помещения определена комитетом на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15.09.2014 N 1/1 по состоянию на 15.09.2014, выполненного ООО "ЮрЛекс" по поручению комитета, после письма от 25.06.2013 N 1449 комитета о направлении обществу проекта договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, и заявления от 06.08.2013 (вх. N 811/6) общества о согласии на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, по вышеуказанному адресу, и заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, а также после письма от 07.05.2014 N 551/6 комитета о направлении обществу проекта договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3 с уменьшенной площадью объекта недвижимости и его рыночной стоимости и письменного согласия общества от 04.07.2014 N 25.
Таким образом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения субъекта малого или среднего предпринимательства от уполномоченного органа проекта договора купли-продажи арендованного имущества с целью реализации субъектом предоставленного Федерального закона N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого последним имущества.
При таких обстоятельствах, определение рыночной стоимости по состоянию на 15.09.2014 является неправомерным, поскольку комитетом проведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения не на дату его предложения обществу о выкупе.
В материалы дела не представлено иных доказательств, свидетельствующих о правомерности постановления в части определения рыночной стоимости в размере 7 845 762 рублей 71 копейки, без учета НДС, по состоянию на 15.09.2014.
Довод администрации о том, что процессуальный срок на обжалование действия администрации по рассмотрению заявления общества от 06.08.2013, необходимо исчислять с 08.09.2013, то есть после установленного 30-дневного срока для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, отклоняется судебной коллегией, поскольку предметом заявленного обществом требования является признание недействительным постановления администрации от 07.11.2014 N 2514-пг "О продаже части здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7" в части установления рыночной стоимости в размере 7 845 762 рублей 71 копейки, без учета НДС, согласно отчету об оценке от 29.10.2014 N 1/1, а не действия администрации по рассмотрению заявления общества о согласии на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3.
Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Из буквального толкования указанной нормы следует, что часть 4 статьи 198 АПК РФ связывает начало течения срока на подачу заявления о признании ненормативного акта недействительным с моментом, когда лицо узнало о нарушении своих прав и законных интересов, а не с моментом, когда оно могло или должно было узнать о таком нарушении.
Как следует из материалов дела, оспариваемое постановление N 2514-пг "О продаже части здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7" в части установления рыночной стоимости в размере 7 845 762 рублей 71 копейки, без учета НДС, согласно отчету об оценке от 29.10.2014 N 1/1, вынесено администрацией 07.11.2014.
С учетом положений части 4 статьи 198 АПК РФ, срок обжалования указанного постановления не истек, поскольку согласно штампу канцелярии суда, настоящее заявление поступило в Арбитражный суд Московской области 16.01.2015, то есть в пределах установленного АПК РФ процессуального срока на оспаривание ненормативного правового акта.
Кроме того, выбранный обществом способ защиты нарушенного права не противоречит действующему законодательству Российской Федерации, в частности, АПК РФ, ГК РФ. Реализация обществом права на защиту путем предъявления заявления о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления в части соответствует положениям статей 12, 13 ГК РФ и статьи 198 АПК РФ.
Как усматривается из материалов дела, между обществом, комитетом, главой велась многочисленная переписка, а именно:
- - письмо от 25.06.2013 N 1449 комитета о направлении обществу проекта договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3;
- - заявление от 06.08.2013 общества комитету о согласии на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, с приложением комплекта необходимых документов;
- - в порядке соблюдения досудебного порядка урегулирования спора обществом комитету вновь направлена претензия (письмо от 25.12.2013 N 15 о разъяснении в письменной форме сложившейся ситуации);
- - общество обратилось с письмом к главе, Каширскому городскому прокурору от 21.04.2014 N 4 относительно вышеуказанных обстоятельств;
- - письмом от 07.05.2014 N 551/6 комитет направил обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3 с уменьшением площади спорного объекта недвижимости 182,5 кв. м и его стоимости;
- - 04.07.2014 общество в письменной форме направило главе администрации письмо N 25 о том, что комитетом обществу представлен новый проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, в котором изменена площадь объекта недвижимости с 222,7 кв. м на 182,5 кв. м, при этом общество продолжает вносить арендную плату за арендуемое помещение из расчета площади 222,7 кв. м, а также с просьбой о подписании комитетом договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3;
- - дополнительным соглашением от 10.07.2014 к договору аренды нежилого помещения (здания) от 15.09.1995 N 36 сторонами муниципальным образованием "Каширский муниципальный район", действующим от имени комитета, и обществом, на основании постановления администрации от 22.05.2014 N 870-пг с 10.09.2013 внесены изменения, в том числе, изменена площадь с 222,7 кв. м на 182,5 кв. м (пункт 2.2 договора аренды нежилого помещения (здания) от 15.09.1995 N 36);
- - 07.11.2014 администрацией вынесено оспариваемое обществом постановление N 2514-пг "О продаже части здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7" в части рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 29.10.2014 N 1/1.
В этой связи общество оспаривает названное выше постановление органа местного самоуправления в виде не согласия с ним в части установления рыночной стоимости объекта недвижимости согласно отчету от 29.10.2014 N 1/1 по состоянию на 15.09.2014.
Таким образом, предъявление обществом заявления, предметом которого является признание недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления в части, является реализация права общества на судебную защиту, то есть различного по способу защиты от оспаривания действия администрации по рассмотрению заявления общества о согласии на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013 N 3, исходя из того, что заявитель согласен с ранее предложенной рыночной стоимостью объекта недвижимости, расположенной по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, 2 этаж, магазин, общей площадью 182,5 кв. м, в размере 4 719 491 рубля, без учета НДС, согласно отчету от 18.06.2013 N 33/13, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "КА "Спектр" (далее - ООО "КА "Спектр") по поручению комитета, по состоянию на 03.06.2013, и соответственно на дату обращения комитета к обществу с предложением о выкупе помещения - 25.06.2013.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При таких обстоятельствах апелляционный суд находит правомерным вывод суда первой инстанции о незаконности постановления администрации от 07.11.2014 N 2514-пг "О продаже части здания, расположенного по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7" в части установления рыночной стоимости в размере 7 845 762 рублей 71 копейки, без учета НДС, согласно отчету об оценке от 29.10.2014 N 1/1.
Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В качестве устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, суд первой инстанции обоснованно обязал администрацию в течение тридцати дней со дня вступления настоящего решения в законную силу принять решение об установлении цены, по которой нежилое помещение (часть здания) по адресу: Московская область, город Кашира, улица Победы, дом 7, 2 этаж, магазин, общей площадью 182,5 кв. м, передается в собственность общества, в размере 4 719 491 рубля, без учета НДС.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть признаны обоснованными так как, не опровергая выводов суда области сводятся к несогласию с оценкой установленный судом обстоятельств по делу, при этом, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.
Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
В связи с изложенными обстоятельствами апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы, считает ее ошибочной, основанной на неправильном толковании норм законодательства.
Также апелляционный суд не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 10 июня 2015 года по делу N А41-1084/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
Е.А.МИЩЕНКО
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)