Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Орловой Н.В.
Тамашакина С.Н.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Полежаева Александра Александровича, общества с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" на решение от 23.06.2014 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Амелешина Г.Л.) и постановление от 12.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Колупаева Л.А., Полосин А.Л., Скачкова О.А.) по делу N А45-5611/2014 по иску индивидуального предпринимателя Полежаева Александра Александровича (ОГРНИП 304540106500024, ИНН 540123940910) к обществу с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" (630099, г. Новосибирск, ул. Ядринцевская, 53/1, 805, ОГРН 1125476076637, ИНН 5408294613) о взыскании 151 125 руб., по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" к индивидуальному предпринимателю Полежаеву Александру Александровичу о признании договора аренды незаключенным и взыскании 130 000 руб. неосновательного обогащения.
В заседании приняли участие представители:
- от индивидуального предпринимателя Полежаева Александра Александровича - Углова А.Г. по доверенности от 26.02.2014;
- от общества с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" - Тищенко И.С. по доверенности от 10.12.2014, директор Авлеев М.А. на основании решения от 22.04.2012.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Полежаев Александр Александрович (далее - ИП Полежаев А.А., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" (далее - ООО "Домашний Риэлтор", общество, ответчик) на основании договора аренды нежилого помещения от 07.08.2012 N 1/08 долга по арендной плате за октябрь 2012 года в размере 65 000 руб., пени за период просрочки платежа с 06.12.2012 по 20.04.2014 в размере 180 700 руб. из расчета 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
В качестве правового обоснования требований истец сослался на статьи 12, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Ответчик предъявил встречный иск к ИП Полежаеву А.А. о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 07.08.2012 N 1/08 и взыскании с ИП Полежаева А.А. 130 000 руб. неосновательного обогащения, со ссылкой на статьи 425, 309, 432, 607, 611, 616, 622 ГК РФ.
Решением от 23.06.2014 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 12.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, по первоначальному иску с ООО "Домашний Риэлтор" в пользу ИП Полежаева А.А. взыскано 65 000 руб. долга, 16 564,17 руб. пени, 7 914 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску, всего 89 478,17 руб. В остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. С ООО "Домашний Риэлтор" в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. государственной пошлины по встречному иску.
ИП Полежаев А.А. обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение изменить, исковые требования в части взыскания неустойки в размере 180 700 руб. за период просрочки платежа с 06.12.2012 по 20.04.2014 удовлетворить в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, ответчиком не были представлены доказательства в подтверждение несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку исковые требования о взыскании пени подтверждены истцом документально, соответствуют нормам статей 8, 307, 309, 310, 614 ГК РФ, ответчиком доказательств их удовлетворения в добровольном порядке не представлено, предприниматель вправе требовать взыскания неустойки в полном объеме.
ООО "Домашний Риэлтор" также обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив встречный иск общества, отказав в удовлетворении иска предпринимателя.
По мнению подателя жалобы, договор аренды является незаключенным, ссылка предпринимателя на задолженность за октябрь 2012 года противоречит представленным в материалы дела документам, не обоснован период взыскания и размер взысканной неустойки, между ООО "Домашний Риэлтор" и ИП Полежаевым А.А. возникли отношения, вытекающие из норм подряда. Поскольку помещение не было передано, у общества не возникло обязанности по оплате арендных платежей.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы своих жалоб, возражая против удовлетворения кассационных жалоб другой стороны.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, основанием возникновения правоотношений сторон и основанием по первоначальному иску и по встречному является договор аренды нежилого помещения от 07.08.2012 N 1/08 (далее - договор аренды), заключенный между ИП Полежаевым А.А. - истцом по первоначальному иску (арендодатель) - и ООО "Домашний Риэлтор" - ответчиком по первоначальному иску (арендатор).
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование арендатора расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Орджоникидзе, 37, нежилое помещение площадью 77,9 кв. м с телефоном, решетками на окнах и охранной сигнализацией (приложение N 1).
Срок аренды установлен сторонами договора на 11 месяцев с даты подписания договора (пункт 12.1 договора аренды).
За пользование помещением арендатор обязан ежемесячно в срок до 5 числа текущего месяца вносить арендную плату в размере 65 000 руб. (пункты 6.1, 6.2 договора аренды). При этом за второй месяц арендатору предоставляется отсрочка оплаты на срок 30 дней для проведения ремонта в арендуемом помещении.
Передача арендованного помещения производится в течение одного дня после внесения арендной платы по акту приема-передачи (пункт 2.1 договора аренды).
Согласно условиям пункта 7.2 договора аренды, в случае невнесения арендной платы в срок, установленный пунктом 6.2 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,5 процента от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.
Учитывая образовавшуюся задолженность по арендной плате, ИП Полежаев А.А. обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
ООО "Домашний Риэлтор" обратилось со встречным иском, мотивировав его нарушением пункта 2.1 договора аренды, так как арендодатель не передал арендатору арендованное помещение по акту приема-передачи; стороны не подписали приложения NN 1 и 2, предусмотренные в пунктах 1.1 и 1.2 договора аренды; арендованное помещение было непригодно для коммерческого использования и требовало капитального ремонта, который был произведен арендатором за свой счет в период с августа по октябрь 2012 года; ввиду отсутствия возможности пользования арендованным помещением в период ремонта с августа по октябрь 2012 года не имелось правовых оснований для внесения арендной платы за этот период времени, которая фактически была внесена арендатором в сумме 130 000 руб. и является для арендодателя неосновательным обогащением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требование о взыскании долга по арендной плате, руководствовался статьями 307, 309, 310, 614 ГК РФ и исходил из того, что арендатор в нарушение установленных сроков не исполнил обязательство по внесению платы за октябрь 2013 года.
Руководствуясь статьей 333 ГК РФ, пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданской кодекса Российской Федерации", постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", принимая во внимание явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств и ее компенсационную природу, учитывая, что кроме долга по арендной плате за октябрь 2013 года ввиду неправильного толкования обществом условий договора, общество не имеет иной задолженности перед ИП Полежаевым А.А., производило оплату аренды с соблюдением согласованных срока и порядка, счел размер неустойки подлежащим снижению. Исковые требования о взыскании пени в остальной части оставил без удовлетворения.
При рассмотрении встречного иска доводы о незаключенности договора были отклонены.
Суд указал, что в пункте 1.1 договора аренды указаны адрес и основные характеристики арендуемого помещения, арендатор подтвердил, что им произведен ремонт в этом помещении, которое он занимал до окончания срока аренды, в связи с чем между сторонами отсутствовали разногласия относительно помещения, подлежащего предоставлению в аренду.
Доводы арендатора о невозможности использования арендованного помещения по назначению без осуществления ремонта признаны не подтвержденными материалами дела, так как согласно пункту 2.2 договора аренды передаваемое в аренду помещение находилось в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатации нежилых помещений.
Оценив представленную ответчиком смету на выполнение ремонтных работ, суд пришел к выводу, что общество приспосабливало помещение для собственных нужд, в то время как документы, подтверждающие описание дефектов арендуемого помещения, изначально исключающих возможности его эксплуатации по назначению, арендатор не представил.
Отклонение довода арендатора об отсутствии акта приема-передачи мотивировано тем, что материалами дела подтверждается фактическая передача арендованного помещения в соответствии с условиями договора аренды и его использование арендатором.
Довод арендатора об отсутствии оснований для внесения арендной платы до момента завершения ремонтных работ признан несостоятельным, так как арендатору для проведения ремонта предоставлялось не освобождение, а лишь отсрочка внесения арендной платы за второй месяц аренды сроком на тридцать дней.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.
Ссылку общества на условия пункта 6.3 договора аренды, которым ему после внесения платы за первый месяц (август) предоставляется отсрочка оплаты за второй месяц (сентябрь) на тридцать календарных дней для проведения ремонта в арендуемом помещении, посчитал не подтверждающей позицию ООО "Домашний Риэлтор" о несогласованности существенных условий договора аренды и незаключенности договора, поскольку договор сторонами обоюдно исполнялся, противоречий или вопросов у сторон в отношении исполнения договора вплоть до обращения истца в суд не возникало, ответчик с указанными заявлениями в адрес истца не обращался.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационных жалоб, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 14.10.2004 N 293-О, в положениях части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение сумм неустойки над суммами возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность исполнения обязательств и другие обстоятельства.
Учитывая условие о начислении неустойки на общую сумму договора, а также то, что размер установленной договором пени 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки является явно несоразмерным и превышает действующую ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации - 8,25% годовых, приняв во внимание незначительный период просрочки, за который произведено начисление, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что подлежащая уплате сумма пени явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и правомерно снизили ее размер.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из материалов дела следует, что ООО "Домашний Риэлтор" приняло в пользование конкретное имущество, производило в нем ремонт, пользовалось и оплачивало аренду этого помещения, в связи с чем у судов не имелось правовых оснований для признания незаключенным исполненного договора аренды.
Таким образом, доводы заявителей жалоб, повторяющие доводы, приведенные в судах первой и апелляционной инстанций, которым судами была дана надлежащая оценка, не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 23.06.2014 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 12.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-5611/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 23.01.2015 N Ф04-13537/2014 ПО ДЕЛУ N А45-5611/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2015 г. по делу N А45-5611/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Орловой Н.В.
Тамашакина С.Н.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Полежаева Александра Александровича, общества с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" на решение от 23.06.2014 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Амелешина Г.Л.) и постановление от 12.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Колупаева Л.А., Полосин А.Л., Скачкова О.А.) по делу N А45-5611/2014 по иску индивидуального предпринимателя Полежаева Александра Александровича (ОГРНИП 304540106500024, ИНН 540123940910) к обществу с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" (630099, г. Новосибирск, ул. Ядринцевская, 53/1, 805, ОГРН 1125476076637, ИНН 5408294613) о взыскании 151 125 руб., по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" к индивидуальному предпринимателю Полежаеву Александру Александровичу о признании договора аренды незаключенным и взыскании 130 000 руб. неосновательного обогащения.
В заседании приняли участие представители:
- от индивидуального предпринимателя Полежаева Александра Александровича - Углова А.Г. по доверенности от 26.02.2014;
- от общества с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" - Тищенко И.С. по доверенности от 10.12.2014, директор Авлеев М.А. на основании решения от 22.04.2012.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Полежаев Александр Александрович (далее - ИП Полежаев А.А., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Домашний Риэлтор" (далее - ООО "Домашний Риэлтор", общество, ответчик) на основании договора аренды нежилого помещения от 07.08.2012 N 1/08 долга по арендной плате за октябрь 2012 года в размере 65 000 руб., пени за период просрочки платежа с 06.12.2012 по 20.04.2014 в размере 180 700 руб. из расчета 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
В качестве правового обоснования требований истец сослался на статьи 12, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Ответчик предъявил встречный иск к ИП Полежаеву А.А. о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 07.08.2012 N 1/08 и взыскании с ИП Полежаева А.А. 130 000 руб. неосновательного обогащения, со ссылкой на статьи 425, 309, 432, 607, 611, 616, 622 ГК РФ.
Решением от 23.06.2014 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 12.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, по первоначальному иску с ООО "Домашний Риэлтор" в пользу ИП Полежаева А.А. взыскано 65 000 руб. долга, 16 564,17 руб. пени, 7 914 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску, всего 89 478,17 руб. В остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. С ООО "Домашний Риэлтор" в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. государственной пошлины по встречному иску.
ИП Полежаев А.А. обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение изменить, исковые требования в части взыскания неустойки в размере 180 700 руб. за период просрочки платежа с 06.12.2012 по 20.04.2014 удовлетворить в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, ответчиком не были представлены доказательства в подтверждение несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку исковые требования о взыскании пени подтверждены истцом документально, соответствуют нормам статей 8, 307, 309, 310, 614 ГК РФ, ответчиком доказательств их удовлетворения в добровольном порядке не представлено, предприниматель вправе требовать взыскания неустойки в полном объеме.
ООО "Домашний Риэлтор" также обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив встречный иск общества, отказав в удовлетворении иска предпринимателя.
По мнению подателя жалобы, договор аренды является незаключенным, ссылка предпринимателя на задолженность за октябрь 2012 года противоречит представленным в материалы дела документам, не обоснован период взыскания и размер взысканной неустойки, между ООО "Домашний Риэлтор" и ИП Полежаевым А.А. возникли отношения, вытекающие из норм подряда. Поскольку помещение не было передано, у общества не возникло обязанности по оплате арендных платежей.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы своих жалоб, возражая против удовлетворения кассационных жалоб другой стороны.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, основанием возникновения правоотношений сторон и основанием по первоначальному иску и по встречному является договор аренды нежилого помещения от 07.08.2012 N 1/08 (далее - договор аренды), заключенный между ИП Полежаевым А.А. - истцом по первоначальному иску (арендодатель) - и ООО "Домашний Риэлтор" - ответчиком по первоначальному иску (арендатор).
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование арендатора расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Орджоникидзе, 37, нежилое помещение площадью 77,9 кв. м с телефоном, решетками на окнах и охранной сигнализацией (приложение N 1).
Срок аренды установлен сторонами договора на 11 месяцев с даты подписания договора (пункт 12.1 договора аренды).
За пользование помещением арендатор обязан ежемесячно в срок до 5 числа текущего месяца вносить арендную плату в размере 65 000 руб. (пункты 6.1, 6.2 договора аренды). При этом за второй месяц арендатору предоставляется отсрочка оплаты на срок 30 дней для проведения ремонта в арендуемом помещении.
Передача арендованного помещения производится в течение одного дня после внесения арендной платы по акту приема-передачи (пункт 2.1 договора аренды).
Согласно условиям пункта 7.2 договора аренды, в случае невнесения арендной платы в срок, установленный пунктом 6.2 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,5 процента от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.
Учитывая образовавшуюся задолженность по арендной плате, ИП Полежаев А.А. обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
ООО "Домашний Риэлтор" обратилось со встречным иском, мотивировав его нарушением пункта 2.1 договора аренды, так как арендодатель не передал арендатору арендованное помещение по акту приема-передачи; стороны не подписали приложения NN 1 и 2, предусмотренные в пунктах 1.1 и 1.2 договора аренды; арендованное помещение было непригодно для коммерческого использования и требовало капитального ремонта, который был произведен арендатором за свой счет в период с августа по октябрь 2012 года; ввиду отсутствия возможности пользования арендованным помещением в период ремонта с августа по октябрь 2012 года не имелось правовых оснований для внесения арендной платы за этот период времени, которая фактически была внесена арендатором в сумме 130 000 руб. и является для арендодателя неосновательным обогащением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требование о взыскании долга по арендной плате, руководствовался статьями 307, 309, 310, 614 ГК РФ и исходил из того, что арендатор в нарушение установленных сроков не исполнил обязательство по внесению платы за октябрь 2013 года.
Руководствуясь статьей 333 ГК РФ, пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданской кодекса Российской Федерации", постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", принимая во внимание явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств и ее компенсационную природу, учитывая, что кроме долга по арендной плате за октябрь 2013 года ввиду неправильного толкования обществом условий договора, общество не имеет иной задолженности перед ИП Полежаевым А.А., производило оплату аренды с соблюдением согласованных срока и порядка, счел размер неустойки подлежащим снижению. Исковые требования о взыскании пени в остальной части оставил без удовлетворения.
При рассмотрении встречного иска доводы о незаключенности договора были отклонены.
Суд указал, что в пункте 1.1 договора аренды указаны адрес и основные характеристики арендуемого помещения, арендатор подтвердил, что им произведен ремонт в этом помещении, которое он занимал до окончания срока аренды, в связи с чем между сторонами отсутствовали разногласия относительно помещения, подлежащего предоставлению в аренду.
Доводы арендатора о невозможности использования арендованного помещения по назначению без осуществления ремонта признаны не подтвержденными материалами дела, так как согласно пункту 2.2 договора аренды передаваемое в аренду помещение находилось в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатации нежилых помещений.
Оценив представленную ответчиком смету на выполнение ремонтных работ, суд пришел к выводу, что общество приспосабливало помещение для собственных нужд, в то время как документы, подтверждающие описание дефектов арендуемого помещения, изначально исключающих возможности его эксплуатации по назначению, арендатор не представил.
Отклонение довода арендатора об отсутствии акта приема-передачи мотивировано тем, что материалами дела подтверждается фактическая передача арендованного помещения в соответствии с условиями договора аренды и его использование арендатором.
Довод арендатора об отсутствии оснований для внесения арендной платы до момента завершения ремонтных работ признан несостоятельным, так как арендатору для проведения ремонта предоставлялось не освобождение, а лишь отсрочка внесения арендной платы за второй месяц аренды сроком на тридцать дней.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.
Ссылку общества на условия пункта 6.3 договора аренды, которым ему после внесения платы за первый месяц (август) предоставляется отсрочка оплаты за второй месяц (сентябрь) на тридцать календарных дней для проведения ремонта в арендуемом помещении, посчитал не подтверждающей позицию ООО "Домашний Риэлтор" о несогласованности существенных условий договора аренды и незаключенности договора, поскольку договор сторонами обоюдно исполнялся, противоречий или вопросов у сторон в отношении исполнения договора вплоть до обращения истца в суд не возникало, ответчик с указанными заявлениями в адрес истца не обращался.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационных жалоб, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 14.10.2004 N 293-О, в положениях части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение сумм неустойки над суммами возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность исполнения обязательств и другие обстоятельства.
Учитывая условие о начислении неустойки на общую сумму договора, а также то, что размер установленной договором пени 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки является явно несоразмерным и превышает действующую ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации - 8,25% годовых, приняв во внимание незначительный период просрочки, за который произведено начисление, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что подлежащая уплате сумма пени явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и правомерно снизили ее размер.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из материалов дела следует, что ООО "Домашний Риэлтор" приняло в пользование конкретное имущество, производило в нем ремонт, пользовалось и оплачивало аренду этого помещения, в связи с чем у судов не имелось правовых оснований для признания незаключенным исполненного договора аренды.
Таким образом, доводы заявителей жалоб, повторяющие доводы, приведенные в судах первой и апелляционной инстанций, которым судами была дана надлежащая оценка, не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 23.06.2014 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 12.09.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-5611/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)