Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 11 июня 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 июня 2014 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Доминион",
апелляционное производство N 05АП-4184/2014
на решение от 04.02.2014
судьи Н.В. Перязевой
по делу N А51-30926/2013 Арбитражного суда Приморского края
по иску Открытого акционерного общества "Дальпромстрой" (ОГРН 1022500857004, ИНН 2511012497, место нахождения: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Советская, 77)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Доминион" (ОГРН 1052502174890, ИНН 2511024630, место нахождения: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Советская, 77)
о взыскании 318210 рублей,
при участии:
- от истца: Живец А.М. - представитель по доверенности от 02.12.2013 сроком до 01.12.2014 со специальными полномочиями;
- от ответчика: директор Коробко Т.В.,
установил:
Открытое акционерное общество "Дальпромстрой" (далее - ОАО "Дальпромстрой") обратилось в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью "ДОМИНИОН" (далее - ООО "ДОМИНИОН") с иском (с учетом уточнения требований) о взыскании 318210 рублей задолженности по договору аренды от 01.01.2011 за период с 25.12.2012 по 25.10.2013; об обязании освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Советская, 77.
В судебном заседании 21.01.2013 истцом заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части возложения на ответчика обязанности освободить занимаемые им нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Советская, 77.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.02.2014 производство по делу в части требований об освобождении нежилых помещений прекращено, в остальной части исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "ДОМИНИОН" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и прекратить производство по делу. Указывает на отсутствие между сторонами договора аренды от 01.01.2011, на который ссылается истец в обоснование требований, и на наличие между сторонами иного договора аренды - от 01.12.2011, заключенного на срок до 31.05.2012 и продленного до 31.04.2013. Ответчик указывает на то, что при передаче нежилых помещений в аренду сторонами не был согласован предмет договора, площадь помещений была определена не на основании технической документации и правоустанавливающих документов арендодателя, поэтому в дальнейшем арендатором были выявлены несоответствия указанной в договоре площади помещений и фактически занимаемой площади. Ссылается на отсутствие акта приема-передачи помещений в пользование и на своевременную оплату арендных платежей в полном объеме.
В судебном заседании представитель ООО "ДОМИНИОН" поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии поэтажного плана нежилого помещения N 90 (1 этаж - помещения NN 35, 36), расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Советская, 77.
Представитель ОАО "Дальпромстрой" по апелляционной жалобе возражал, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Возражал по ходатайству о приобщении дополнительного доказательства.
Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел ходатайство представителя истца о приобщении копии плана нежилого помещения и определил его удовлетворить.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 01.01.2012 ОАО "Дальпромстрой" (арендодатель) и ООО "ДОМИНИОН" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения общей площадью 40 кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Советская, 77, для использования в служебных целях на срок до 01.12.2011 (далее - договор субаренды).
Согласно пункту 4.1 договора субаренды арендатор вносит арендную плату в сумме 650 рублей за 1 кв. м с учетом НДС не позднее 25-го числа текущего месяца.
В соответствии с пунктом 2 раздела 4 договора субаренды эксплуатационные расходы, отопление и коммунальные услуги оплачиваются арендатором согласно показаниям счетчиков, а при отсутствии - в пропорции к занимаемым площадям согласно расчету, выставляемому отдельным счетом. Электроэнергия оплачивается по показаниям счетчика или от занимаемой площади.
На договоре субаренды имеются отметки арендодателя о продлении срока действия договора до 01.11.2012, до 01.06.2013.
Право на сдачу имущества в субаренду предоставлено истцу на основании договора на аренду от 01.10.2010 N 1, заключенного ООО "Галант" (арендодатель) и ОАО "Дальпромстрой" (арендатор) в отношении нежилого помещения на первом этаже общей площадью 150 кв. м по вышеуказанному адресу. По соглашению сторон договор аренды от 01.10.2010 N 1 продлен на срок до 01.05.2014.
Поскольку ООО "ДОМИНИОН" по истечении срока действия договора субаренды продолжало пользоваться нежилым помещением, однако арендную плату за период с 25.12.2012 по 25.10.2013 не вносило, ОАО "Дальпромстрой" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В связи с добровольным освобождением ООО "ДОМИНИОН" арендованного нежилого помещения ОАО "Дальпромстрой" направило в суд ходатайство об отказе от требований в части возложения на ответчика обязанности освободить помещение.
Согласно частям 2, 5 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.
Поскольку в данном случае отказ ОАО "Дальпромстрой" от иска в части освобождения нежилого помещения не противоречит закону и не нарушает права других лиц, отказ принят судом первой инстанции и производство по делу в данной части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания 318210 рублей задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Таким образом, стороны, заключив договор на определенных условиях, должны ими руководствоваться при исполнении договора.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 раздела 4 договора субаренды от 01.01.2011 арендатор обязался вносить арендную плату в размере 650 рублей за 1 кв. м с учетом НДС не позднее 25-го числа текущего месяца. В судебном заседании директор ООО "ДОМИНИОН" пояснила, что фактически общество оплачивало арендную плату из расчета 780 рублей за 1 кв. м, однако занимало часть нежилого помещения площадью 46,8 кв. м (на плане - помещение N 36), которая составила 32 кв. м.
Как видно из поэтажного плана нежилых помещений на первом этаже здания по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Советская, 77, а также плана нежилых помещений N 35 и N 36 по вышеуказанному адресу, копия которого приобщена к материалам дела по ходатайству ООО "ДОМИНИОН", нежилое помещение, арендованное ответчиком, имеет площадь 46,8 кв. м. По пояснению ответчика нежилое помещение было перегорожено массивными шкафами, в связи с чем общество имело возможность пользоваться только частью помещения, которая имела площадь 32 кв. м. Однако ответчик не представил доказательств того, что лишен был возможности переместить расположенные в помещении шкафы либо данные шкафы использовались не ООО "ДОМИНИОН", а иным лицом, либо ответчик обращался к истцу с просьбой освободить арендованное нежилое помещение от шкафов и предоставить возможность использовать помещение полностью.
Подлежат отклонению ссылки ответчика на то, что несоответствие площади было выявлено после передачи помещения, однако урегулировать данный вопрос с истцом не получилось ввиду отсутствия руководства арендодателя в течение нескольких месяцев. Вместе с тем доказательств того, что ООО "ДОМИНИОН" направляло в адрес ОАО "Дальпромстрой" какие-либо обращения о приведении договора аренды в части площади помещения в соответствие с технической документацией, не представлено. Кроме того, как видно из счетов-фактур, по которым произведен расчет исковых требований, истец начислял арендную плату за использование части помещения площадью 40 кв. м согласно условиям договора субаренды, а не за помещение площадью 46,8 кв. м согласно копии поэтажного плана.
Расчет исковых требований произведен истцом за период пользования с 25.12.2012 по 25.10.2013 по ставке арендной платы в размере 780 рублей за 1 кв. м. Как указано выше, в судебном заседании представитель ответчика подтвердил внесение арендных платежей за предыдущие периоды именно по указанной ставке, в апелляционной жалобе указал на оплату аренды исходя из имевшихся договоренностей, что подтверждает наличие у сторон согласованности воли относительно оплаты пользования помещением из расчета 780 рублей за 1 кв. м.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Как видно из договора субаренды, первоначально он был заключен на срок до 01.12.2011, однако после указанной даты ООО "ДОМИНИОН" нежилое помещение не освободило и помещение арендодателю не передало.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В настоящее время стороны не оспаривают освобождение ответчиком нежилого помещения. Однако доказательств возврата ответчиком истцу арендуемого нежилого помещения после 01.12.2011 либо ранее 25.10.2013 не представлено, как и доказательств того, что какая-либо из сторон договора субаренды направила в адрес другой стороны предупреждение об отказе от договора. Договор аренды, заключенный ОАО "Дальпромстрой" с арендодателем ООО "Галант", продлен по соглашению сторон до 01.05.2014. С учетом данных обстоятельств договор субаренды между истцом и ответчиком в отсутствие возражений арендодателя был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок после 01.12.2011, и период просрочки оплаты с 25.12.2012 по 25.10.2013 заявлен истцом обоснованно.
В апелляционной жалобе ООО "ДОМИНИОН" сослалось на то, что договор субаренды от 01.01.2011 с истцом не подписывался, в действительности между сторонами существует иной договор, заключенный 01.12.2011 на срок до 31.05.2012, который продлен до 31.04.2013. Однако о фальсификации подписи в договоре субаренды от 01.01.2011 ответчик ни в суде первой инстанции, ни при рассмотрении апелляционной жалобы не заявлял, иного договора, помимо имеющегося в материалах дела договора субаренды от 01.01.2011, не представил, а также не представил доказательств освобождения арендованного помещения и передачи его истцу после 31.04.2013.
Подлежат отклонению ссылки ответчика на то, что договор субаренды от 01.01.2011 не является заключенным по причине несогласованности существенного условия об объекте аренды и непредставления арендатору правоустанавливающих документов на нежилые помещения.
В пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Как установлено судом, нежилое помещение было передано в пользование ответчику и использовалось им, что само по себе ответчиком не оспаривается, ответчик ссылается на внесение арендной платы за предшествующее спорному периоду время аренды, в материалах дела имеется копия приходного кассового ордера от 01.04.2013 N 23, подтверждающего внесение арендной платы в сумме 35000 рублей за январь 2013 года, в то время как иного договора субаренды между сторонами в материалы дела не представлено. Таким образом, исполнение договора сторонами началось, в связи с чем арендатор не может ссылаться на его незаключенность.
По той же причине подлежит отклонению довод ответчика об отсутствии акта приема-передачи помещения, который подтверждал бы передачу помещения или его части в пользование. Сам факт использования нежилого помещения и внесения арендной платы был подтвержден представителем ответчика в судебном заседании.
В апелляционной жалобе ООО "ДОМИНИОН" также указало на то, что договор субаренды не зарегистрирован надлежащим образом с учетом срока его действия, в связи с чем является недействительным.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Первоначально договор субаренды был заключен на срок 11 месяцев (с 01.01.2011 по 01.12.2011). В последующем, после 01.12.20.11, договор был возобновлен на неопределенный срок и также не подлежал государственной регистрации. Отметки на договоре субаренды о его пролонгации до 01.11.2012, до 01.06.2013 не свидетельствуют о наличии соглашения сторон о продлении срока действия договора, поскольку сделаны арендодателем в одностороннем порядке и без расшифровки подписи и указания полномочий сделавшего дописки лица.
Кроме того, как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Тот факт, что помещение было передано в пользование без технической документации и без подтверждения права на предоставление помещения в субаренду, не свидетельствует о недействительности или незаключенности договора и не освобождает арендатора от оплаты пользования имуществом.
В расчет арендной платы истцом включены ежемесячные платежи за электроэнергию согласно пункту 2 раздела 4 договора субаренды. Размер начислений за потребленную электроэнергию ответчиком не оспорен. Таким образом, ежемесячная арендная плата составила 32110 рублей с учетом площади помещения в размере 40 кв. м, ставки арендной платы в размере 780 рублей за 1 кв. м и включения в расчет оплаты за потребленную электроэнергию. Приходным кассовым ордером от 01.04.2013 N 23 подтверждается внесение арендной платы в сумме 35000 рублей за январь 2013 года, который входит в спорный период просрочки.
Поскольку ответчик в нарушение условий договора субаренды и положений статьи 614 ГК РФ на момент рассмотрения настоящего дела не внес истцу арендную плату по договору за период с 25.12.2012 по 25.10.2013 в общей сумме 318210 рублей, суд первой инстанции правомерно установил, что истец на основании статьи 307 ГК РФ вправе требовать взыскания с ответчика данной спорной суммы основного долга в судебном порядке, поскольку обязательства арендатора по внесению арендной платы по договору субаренды на 25.10.2013 не были прекращены.
Доводы апелляционной жалобы о недоказанности передачи помещения в пользование и необоснованности расчета задолженности за пользование помещением площадью более 32 кв. м являются необоснованными и противоречащими как пояснениям ответчика, так и материалам дела.
С учетом изложенного оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края, а также прекращения производства по делу в части исковых требований о взыскании 318210 рублей, на что ссылается ООО "ДОМИНИОН" в апелляционной жалобе, не имеется, жалоба общества удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.02.2014 по делу N А51-30926/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.06.2014 N 05АП-4184/2014 ПО ДЕЛУ N А51-30926/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2014 г. N 05АП-4184/2014
Дело N А51-30926/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 11 июня 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 июня 2014 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Доминион",
апелляционное производство N 05АП-4184/2014
на решение от 04.02.2014
судьи Н.В. Перязевой
по делу N А51-30926/2013 Арбитражного суда Приморского края
по иску Открытого акционерного общества "Дальпромстрой" (ОГРН 1022500857004, ИНН 2511012497, место нахождения: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Советская, 77)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Доминион" (ОГРН 1052502174890, ИНН 2511024630, место нахождения: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Советская, 77)
о взыскании 318210 рублей,
при участии:
- от истца: Живец А.М. - представитель по доверенности от 02.12.2013 сроком до 01.12.2014 со специальными полномочиями;
- от ответчика: директор Коробко Т.В.,
установил:
Открытое акционерное общество "Дальпромстрой" (далее - ОАО "Дальпромстрой") обратилось в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью "ДОМИНИОН" (далее - ООО "ДОМИНИОН") с иском (с учетом уточнения требований) о взыскании 318210 рублей задолженности по договору аренды от 01.01.2011 за период с 25.12.2012 по 25.10.2013; об обязании освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Советская, 77.
В судебном заседании 21.01.2013 истцом заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части возложения на ответчика обязанности освободить занимаемые им нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Советская, 77.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.02.2014 производство по делу в части требований об освобождении нежилых помещений прекращено, в остальной части исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "ДОМИНИОН" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и прекратить производство по делу. Указывает на отсутствие между сторонами договора аренды от 01.01.2011, на который ссылается истец в обоснование требований, и на наличие между сторонами иного договора аренды - от 01.12.2011, заключенного на срок до 31.05.2012 и продленного до 31.04.2013. Ответчик указывает на то, что при передаче нежилых помещений в аренду сторонами не был согласован предмет договора, площадь помещений была определена не на основании технической документации и правоустанавливающих документов арендодателя, поэтому в дальнейшем арендатором были выявлены несоответствия указанной в договоре площади помещений и фактически занимаемой площади. Ссылается на отсутствие акта приема-передачи помещений в пользование и на своевременную оплату арендных платежей в полном объеме.
В судебном заседании представитель ООО "ДОМИНИОН" поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии поэтажного плана нежилого помещения N 90 (1 этаж - помещения NN 35, 36), расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Советская, 77.
Представитель ОАО "Дальпромстрой" по апелляционной жалобе возражал, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Возражал по ходатайству о приобщении дополнительного доказательства.
Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел ходатайство представителя истца о приобщении копии плана нежилого помещения и определил его удовлетворить.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 01.01.2012 ОАО "Дальпромстрой" (арендодатель) и ООО "ДОМИНИОН" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения общей площадью 40 кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Советская, 77, для использования в служебных целях на срок до 01.12.2011 (далее - договор субаренды).
Согласно пункту 4.1 договора субаренды арендатор вносит арендную плату в сумме 650 рублей за 1 кв. м с учетом НДС не позднее 25-го числа текущего месяца.
В соответствии с пунктом 2 раздела 4 договора субаренды эксплуатационные расходы, отопление и коммунальные услуги оплачиваются арендатором согласно показаниям счетчиков, а при отсутствии - в пропорции к занимаемым площадям согласно расчету, выставляемому отдельным счетом. Электроэнергия оплачивается по показаниям счетчика или от занимаемой площади.
На договоре субаренды имеются отметки арендодателя о продлении срока действия договора до 01.11.2012, до 01.06.2013.
Право на сдачу имущества в субаренду предоставлено истцу на основании договора на аренду от 01.10.2010 N 1, заключенного ООО "Галант" (арендодатель) и ОАО "Дальпромстрой" (арендатор) в отношении нежилого помещения на первом этаже общей площадью 150 кв. м по вышеуказанному адресу. По соглашению сторон договор аренды от 01.10.2010 N 1 продлен на срок до 01.05.2014.
Поскольку ООО "ДОМИНИОН" по истечении срока действия договора субаренды продолжало пользоваться нежилым помещением, однако арендную плату за период с 25.12.2012 по 25.10.2013 не вносило, ОАО "Дальпромстрой" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В связи с добровольным освобождением ООО "ДОМИНИОН" арендованного нежилого помещения ОАО "Дальпромстрой" направило в суд ходатайство об отказе от требований в части возложения на ответчика обязанности освободить помещение.
Согласно частям 2, 5 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.
Поскольку в данном случае отказ ОАО "Дальпромстрой" от иска в части освобождения нежилого помещения не противоречит закону и не нарушает права других лиц, отказ принят судом первой инстанции и производство по делу в данной части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания 318210 рублей задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Таким образом, стороны, заключив договор на определенных условиях, должны ими руководствоваться при исполнении договора.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 раздела 4 договора субаренды от 01.01.2011 арендатор обязался вносить арендную плату в размере 650 рублей за 1 кв. м с учетом НДС не позднее 25-го числа текущего месяца. В судебном заседании директор ООО "ДОМИНИОН" пояснила, что фактически общество оплачивало арендную плату из расчета 780 рублей за 1 кв. м, однако занимало часть нежилого помещения площадью 46,8 кв. м (на плане - помещение N 36), которая составила 32 кв. м.
Как видно из поэтажного плана нежилых помещений на первом этаже здания по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Советская, 77, а также плана нежилых помещений N 35 и N 36 по вышеуказанному адресу, копия которого приобщена к материалам дела по ходатайству ООО "ДОМИНИОН", нежилое помещение, арендованное ответчиком, имеет площадь 46,8 кв. м. По пояснению ответчика нежилое помещение было перегорожено массивными шкафами, в связи с чем общество имело возможность пользоваться только частью помещения, которая имела площадь 32 кв. м. Однако ответчик не представил доказательств того, что лишен был возможности переместить расположенные в помещении шкафы либо данные шкафы использовались не ООО "ДОМИНИОН", а иным лицом, либо ответчик обращался к истцу с просьбой освободить арендованное нежилое помещение от шкафов и предоставить возможность использовать помещение полностью.
Подлежат отклонению ссылки ответчика на то, что несоответствие площади было выявлено после передачи помещения, однако урегулировать данный вопрос с истцом не получилось ввиду отсутствия руководства арендодателя в течение нескольких месяцев. Вместе с тем доказательств того, что ООО "ДОМИНИОН" направляло в адрес ОАО "Дальпромстрой" какие-либо обращения о приведении договора аренды в части площади помещения в соответствие с технической документацией, не представлено. Кроме того, как видно из счетов-фактур, по которым произведен расчет исковых требований, истец начислял арендную плату за использование части помещения площадью 40 кв. м согласно условиям договора субаренды, а не за помещение площадью 46,8 кв. м согласно копии поэтажного плана.
Расчет исковых требований произведен истцом за период пользования с 25.12.2012 по 25.10.2013 по ставке арендной платы в размере 780 рублей за 1 кв. м. Как указано выше, в судебном заседании представитель ответчика подтвердил внесение арендных платежей за предыдущие периоды именно по указанной ставке, в апелляционной жалобе указал на оплату аренды исходя из имевшихся договоренностей, что подтверждает наличие у сторон согласованности воли относительно оплаты пользования помещением из расчета 780 рублей за 1 кв. м.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Как видно из договора субаренды, первоначально он был заключен на срок до 01.12.2011, однако после указанной даты ООО "ДОМИНИОН" нежилое помещение не освободило и помещение арендодателю не передало.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В настоящее время стороны не оспаривают освобождение ответчиком нежилого помещения. Однако доказательств возврата ответчиком истцу арендуемого нежилого помещения после 01.12.2011 либо ранее 25.10.2013 не представлено, как и доказательств того, что какая-либо из сторон договора субаренды направила в адрес другой стороны предупреждение об отказе от договора. Договор аренды, заключенный ОАО "Дальпромстрой" с арендодателем ООО "Галант", продлен по соглашению сторон до 01.05.2014. С учетом данных обстоятельств договор субаренды между истцом и ответчиком в отсутствие возражений арендодателя был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок после 01.12.2011, и период просрочки оплаты с 25.12.2012 по 25.10.2013 заявлен истцом обоснованно.
В апелляционной жалобе ООО "ДОМИНИОН" сослалось на то, что договор субаренды от 01.01.2011 с истцом не подписывался, в действительности между сторонами существует иной договор, заключенный 01.12.2011 на срок до 31.05.2012, который продлен до 31.04.2013. Однако о фальсификации подписи в договоре субаренды от 01.01.2011 ответчик ни в суде первой инстанции, ни при рассмотрении апелляционной жалобы не заявлял, иного договора, помимо имеющегося в материалах дела договора субаренды от 01.01.2011, не представил, а также не представил доказательств освобождения арендованного помещения и передачи его истцу после 31.04.2013.
Подлежат отклонению ссылки ответчика на то, что договор субаренды от 01.01.2011 не является заключенным по причине несогласованности существенного условия об объекте аренды и непредставления арендатору правоустанавливающих документов на нежилые помещения.
В пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Как установлено судом, нежилое помещение было передано в пользование ответчику и использовалось им, что само по себе ответчиком не оспаривается, ответчик ссылается на внесение арендной платы за предшествующее спорному периоду время аренды, в материалах дела имеется копия приходного кассового ордера от 01.04.2013 N 23, подтверждающего внесение арендной платы в сумме 35000 рублей за январь 2013 года, в то время как иного договора субаренды между сторонами в материалы дела не представлено. Таким образом, исполнение договора сторонами началось, в связи с чем арендатор не может ссылаться на его незаключенность.
По той же причине подлежит отклонению довод ответчика об отсутствии акта приема-передачи помещения, который подтверждал бы передачу помещения или его части в пользование. Сам факт использования нежилого помещения и внесения арендной платы был подтвержден представителем ответчика в судебном заседании.
В апелляционной жалобе ООО "ДОМИНИОН" также указало на то, что договор субаренды не зарегистрирован надлежащим образом с учетом срока его действия, в связи с чем является недействительным.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Первоначально договор субаренды был заключен на срок 11 месяцев (с 01.01.2011 по 01.12.2011). В последующем, после 01.12.20.11, договор был возобновлен на неопределенный срок и также не подлежал государственной регистрации. Отметки на договоре субаренды о его пролонгации до 01.11.2012, до 01.06.2013 не свидетельствуют о наличии соглашения сторон о продлении срока действия договора, поскольку сделаны арендодателем в одностороннем порядке и без расшифровки подписи и указания полномочий сделавшего дописки лица.
Кроме того, как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Тот факт, что помещение было передано в пользование без технической документации и без подтверждения права на предоставление помещения в субаренду, не свидетельствует о недействительности или незаключенности договора и не освобождает арендатора от оплаты пользования имуществом.
В расчет арендной платы истцом включены ежемесячные платежи за электроэнергию согласно пункту 2 раздела 4 договора субаренды. Размер начислений за потребленную электроэнергию ответчиком не оспорен. Таким образом, ежемесячная арендная плата составила 32110 рублей с учетом площади помещения в размере 40 кв. м, ставки арендной платы в размере 780 рублей за 1 кв. м и включения в расчет оплаты за потребленную электроэнергию. Приходным кассовым ордером от 01.04.2013 N 23 подтверждается внесение арендной платы в сумме 35000 рублей за январь 2013 года, который входит в спорный период просрочки.
Поскольку ответчик в нарушение условий договора субаренды и положений статьи 614 ГК РФ на момент рассмотрения настоящего дела не внес истцу арендную плату по договору за период с 25.12.2012 по 25.10.2013 в общей сумме 318210 рублей, суд первой инстанции правомерно установил, что истец на основании статьи 307 ГК РФ вправе требовать взыскания с ответчика данной спорной суммы основного долга в судебном порядке, поскольку обязательства арендатора по внесению арендной платы по договору субаренды на 25.10.2013 не были прекращены.
Доводы апелляционной жалобы о недоказанности передачи помещения в пользование и необоснованности расчета задолженности за пользование помещением площадью более 32 кв. м являются необоснованными и противоречащими как пояснениям ответчика, так и материалам дела.
С учетом изложенного оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края, а также прекращения производства по делу в части исковых требований о взыскании 318210 рублей, на что ссылается ООО "ДОМИНИОН" в апелляционной жалобе, не имеется, жалоба общества удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.02.2014 по делу N А51-30926/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)