Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чотчаева Б.Т.
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мелконян Р.А.,
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель Бельчик О.В., паспорт, доверенность от 28.11.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Федотова Анатолия Александровича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04.02.2014 по делу N А32-25599/2013
по иску закрытого акционерного общества "Торговый дом Калория" (ОГРН 1022303977541 ИНН 2334016003)
к ответчику индивидуальному предпринимателю Федотову Анатолию Александровичу (ОГРНИП 312230834600047 ИНН 230804891672)
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Коржинек Е.Л.
установил:
закрытое акционерное общество "Торговый дом Калория" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Федотову Анатолию Александровичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды торгового павильона N 81-12 от 20.12.2012 в размере 97 000 руб., неустойку в размере 30 555 руб. за период с 12.09.2013 по 14.11.2013, расходы по оплате госпошлины (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования основаны на ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиях договора аренды и мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по своевременной оплате арендных платежей.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2014 исковые требования удовлетворены, распределены расходы по государственной пошлине.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды N 81-12 от 20.12.2012 фактически исполнялся сторонами, в связи с чем предприниматель не вправе ссылаться на несогласованность условий о предмете аренды и незаключенность договора. Поскольку предприниматель обязательства по внесению арендной платы по договору аренды N 81-12 от 20.12.2012 надлежащим образом не исполнил, суд взыскал в пользу общества задолженность по арендной плате в согласованном в договоре размере на основании статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность оспариваемого судебного акта, просил отменить Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2014 и отказать в иске.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции дал неверную оценку представленным в дело доказательствам, что привело к ошибочным выводам об определенности условий договора аренды от N 81-12 от 20.12.2012.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы.
Общество, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 20.12.2012 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды торгового павильона N 81-12, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) торговый павильон, общей площадью 24 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар ул. Стасова 161 (на территории МУП Карасунский).
Дополнительным соглашением к договору аренды торгового павильона N 81-12, подписанным сторонами 01.04.2013, стороны определили размер арендной платы с 01.04.2013 по 30.09.2013 в сумме 20 000 руб.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что оплата по договору производится арендатором ежемесячно до 10 числа в форме наличного расчета.
Срок действия договора с 20.12.2012 по 31.12.2013 (п. 2.1 договора).
По утверждению истца, ответчик за период пользования арендованным имуществом с 06.05.2013 по сентябрь 2013 года не оплатил арендную плату в связи с чем, у него перед обществом имеется задолженность в размере 97 000 руб.
Данные обстоятельства, послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
По своей правовой природе договор N 81-12 представляет собой договор аренды объекта недвижимости, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" следует, что в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела о взыскании по договору входят обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 1 указанного Постановления указано на обязанность арбитражного суда, рассматривающего дело о взыскании по договору, оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В суде первой инстанции предприниматель сослался на незаключенность договоров аренды, ввиду несогласованности условий об объекте аренды, поскольку предпринимателю не передавался в аренду торговый павильон, расположенный по адресу: г. Краснодар ул. Стасова 161, кроме того, по мнению ответчика, договор аренды является незаключенным, так как он не был зарегистрирован в установленном порядке.
При этом в обоснование своих доводов предприниматель сослался на справку от 21.01.2014 N 138-ВР, согласно которой по адресу: Краснодар, ул. Стасова, 161 расположено ООО "Управляющая компания "Восточный рынок", на территории которой торговых павильонов, принадлежащих истцу не имеется, кроме того, торговые места в аренду предпринимателя Федотова А.А. не передавались.
Из справки директора МУП рынок "Карасунский" от 24.01.2014, представленной истцом в материалы дела, следует, что торговый павильон N 88 расположен по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова 170/2, павильон передан в аренду Федотову А.А. на основании договора аренды N 81-12 от 20.12.2012, заключенного между предпринимателем и ЗАО ТД "Калория".
Согласно пояснениям представителя истца в суде первой инстанции, номер дома, на котором располагается павильон, предоставленный в аренду предпринимателю, в договоре указан ошибочно, фактически павильон расположен по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова 170/2.
Отклоняя указанные доводы предпринимателя, суд исходит из следующего.
Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Исходя из смысла статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации определяющее значение для заключения договора имеет достижение именно между сторонами согласия относительно предмета сделки.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Следовательно, вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности в данном случае его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости. Отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче арендованного имущества возлагает на арендодателя бремя доказывания того, что предмет аренды был им фактически передан во владение и пользование арендатору (Определение ВАС РФ от 01.10.2012 N ВАС-12716/12).
Как следует из материалов дела, сторонами был оформлен акт приема-передачи к договору аренды торгового павильона N 81-12 (л.д. 14).
Кроме того, исполнение договора подтверждаются внесением арендатором арендных платежей за пользование арендованным торговым павильоном, с момента заключения договора до возникновения с мая 2013 года просрочки, а также тем, что 01.04.2013 предприниматель подписал с истцом дополнительное соглашение к спорному договору, изменив размер арендной платы.
Оснований полагать, что арендная плата вносилась ответчиком без фактической передачи истцом арендованного имущества, у суда отсутствуют.
Из гарантийного письма предпринимателя от 05.09.2013 следует, что ответчик признавал факт пользования торговым павильоном N 88, расположенным на территории МУП рынок "Карасунский" и задолженности по оплате, в связи с чем, просил предоставить отсрочку оплаты до сентября 2013 года.
Принимая во внимание, что ответчиком не опровергнута презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений применительно к настоящему спору, с учетом пояснений представителей предпринимателя об отсутствии между сторонами иных арендных отношений, у суда апелляционной инстанции отсутствуют достаточные основания полагать, что вышеуказанные платежи по договору аренды N 81-12 были произведены арендатором без получения арендованного имущества в фактическое владение.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что после заключения договора аренды N 81-12 от 20.12.2012 стороны исполняли условия данной сделки и в процессе исполнения спорного договора у сторон не возникла какая-либо неопределенность с подлежащими передаче в аренду нежилыми помещениями.
Доводы ответчика о том, что спорный договор аренды является незаключенным в связи с отсутствием регистрации договора в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, суд первой инстанции правомерно отклонил как несостоятельные, поскольку в силу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации только договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Доказательств того, что арендуемый торговый павильон является объектом недвижимости, ответчиком не представлено, истцом напротив представлено заключение специалиста от 22.01.2014 N 9/14, согласно которому торговый павильон, N 88, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова 170/2, объектом недвижимости не является.
Кроме того, отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества не влечет его незаключенности, поскольку государственная регистрация необходима для подтверждения статуса действующего договора во взаимоотношениях с третьими лицами.
Указанная правовая позиция закреплена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
При таких обстоятельствах, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и фактические отношения сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, о том, что договор аренды N 81-12 от 20.12.2012 фактически исполнялся сторонами, споров относительно неопределенности предмета в процессе исполнения договора до момента рассмотрения настоящего спора не возникало, претензии к количеству и качеству переданного имущества у арендатора отсутствовали. Следовательно, условия о предмете договора не могут считаться несогласованными, а договор - незаключенным.
Удовлетворяя исковые требования общества о взыскании задолженности, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель определил, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит запрет одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.
Согласно представленным обществом расчетам, предметом исковых требований является задолженность по арендной плате по договору аренды N 81-12 от 20.12.2012 за период с 06.05.2013 по 30.09.2013 в размере 97 000 руб. (17 000 руб. за май, 20 000 руб. за июнь, 20 000 руб. за июль, 20 000 руб. за август, 20 000 руб. за сентябрь).
Расчет соответствует условиям спорного договора аренды о размерах и сроках внесения арендных платежей, учитывает частичную оплату предпринимателем арендных платежей, является методологически и арифметически верным.
Поскольку доказательств внесения арендной платы в согласованных спорным договором размерах предпринимателем не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности обществом наличия задолженности в размере 97 000 руб. и удовлетворил исковые требования в указанной части.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 30 555 руб. за период с 12.09.2013 по 14.11.2013.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 3.4 договора за просрочку платежа арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы платежа за каждый день просрочки.
Поскольку факт неисполнения ответчиком своих обязанностей подтвержден материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащее исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, поэтому требования истца в части взыскания пени в размере 30 555 руб. за период с 12.09.2013 по 14.11.2013 правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Ответчиком расчет истца путем представления контррасчета не оспорен.
С учетом вышеизложенного, заявленные исковые требования общества обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме.
Все доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и сводятся к несогласию заявителя с выводами суда первой инстанции, положенных в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального и материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2014 по делу N А32-25599/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.05.2014 N 15АП-5181/2014 ПО ДЕЛУ N А32-25599/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2014 г. N 15АП-5181/2014
Дело N А32-25599/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чотчаева Б.Т.
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мелконян Р.А.,
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель Бельчик О.В., паспорт, доверенность от 28.11.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Федотова Анатолия Александровича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04.02.2014 по делу N А32-25599/2013
по иску закрытого акционерного общества "Торговый дом Калория" (ОГРН 1022303977541 ИНН 2334016003)
к ответчику индивидуальному предпринимателю Федотову Анатолию Александровичу (ОГРНИП 312230834600047 ИНН 230804891672)
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Коржинек Е.Л.
установил:
закрытое акционерное общество "Торговый дом Калория" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Федотову Анатолию Александровичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды торгового павильона N 81-12 от 20.12.2012 в размере 97 000 руб., неустойку в размере 30 555 руб. за период с 12.09.2013 по 14.11.2013, расходы по оплате госпошлины (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования основаны на ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиях договора аренды и мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по своевременной оплате арендных платежей.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2014 исковые требования удовлетворены, распределены расходы по государственной пошлине.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды N 81-12 от 20.12.2012 фактически исполнялся сторонами, в связи с чем предприниматель не вправе ссылаться на несогласованность условий о предмете аренды и незаключенность договора. Поскольку предприниматель обязательства по внесению арендной платы по договору аренды N 81-12 от 20.12.2012 надлежащим образом не исполнил, суд взыскал в пользу общества задолженность по арендной плате в согласованном в договоре размере на основании статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность оспариваемого судебного акта, просил отменить Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2014 и отказать в иске.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции дал неверную оценку представленным в дело доказательствам, что привело к ошибочным выводам об определенности условий договора аренды от N 81-12 от 20.12.2012.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы.
Общество, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 20.12.2012 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды торгового павильона N 81-12, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) торговый павильон, общей площадью 24 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар ул. Стасова 161 (на территории МУП Карасунский).
Дополнительным соглашением к договору аренды торгового павильона N 81-12, подписанным сторонами 01.04.2013, стороны определили размер арендной платы с 01.04.2013 по 30.09.2013 в сумме 20 000 руб.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что оплата по договору производится арендатором ежемесячно до 10 числа в форме наличного расчета.
Срок действия договора с 20.12.2012 по 31.12.2013 (п. 2.1 договора).
По утверждению истца, ответчик за период пользования арендованным имуществом с 06.05.2013 по сентябрь 2013 года не оплатил арендную плату в связи с чем, у него перед обществом имеется задолженность в размере 97 000 руб.
Данные обстоятельства, послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
По своей правовой природе договор N 81-12 представляет собой договор аренды объекта недвижимости, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" следует, что в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела о взыскании по договору входят обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 1 указанного Постановления указано на обязанность арбитражного суда, рассматривающего дело о взыскании по договору, оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В суде первой инстанции предприниматель сослался на незаключенность договоров аренды, ввиду несогласованности условий об объекте аренды, поскольку предпринимателю не передавался в аренду торговый павильон, расположенный по адресу: г. Краснодар ул. Стасова 161, кроме того, по мнению ответчика, договор аренды является незаключенным, так как он не был зарегистрирован в установленном порядке.
При этом в обоснование своих доводов предприниматель сослался на справку от 21.01.2014 N 138-ВР, согласно которой по адресу: Краснодар, ул. Стасова, 161 расположено ООО "Управляющая компания "Восточный рынок", на территории которой торговых павильонов, принадлежащих истцу не имеется, кроме того, торговые места в аренду предпринимателя Федотова А.А. не передавались.
Из справки директора МУП рынок "Карасунский" от 24.01.2014, представленной истцом в материалы дела, следует, что торговый павильон N 88 расположен по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова 170/2, павильон передан в аренду Федотову А.А. на основании договора аренды N 81-12 от 20.12.2012, заключенного между предпринимателем и ЗАО ТД "Калория".
Согласно пояснениям представителя истца в суде первой инстанции, номер дома, на котором располагается павильон, предоставленный в аренду предпринимателю, в договоре указан ошибочно, фактически павильон расположен по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова 170/2.
Отклоняя указанные доводы предпринимателя, суд исходит из следующего.
Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Исходя из смысла статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации определяющее значение для заключения договора имеет достижение именно между сторонами согласия относительно предмета сделки.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Следовательно, вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности в данном случае его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости. Отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче арендованного имущества возлагает на арендодателя бремя доказывания того, что предмет аренды был им фактически передан во владение и пользование арендатору (Определение ВАС РФ от 01.10.2012 N ВАС-12716/12).
Как следует из материалов дела, сторонами был оформлен акт приема-передачи к договору аренды торгового павильона N 81-12 (л.д. 14).
Кроме того, исполнение договора подтверждаются внесением арендатором арендных платежей за пользование арендованным торговым павильоном, с момента заключения договора до возникновения с мая 2013 года просрочки, а также тем, что 01.04.2013 предприниматель подписал с истцом дополнительное соглашение к спорному договору, изменив размер арендной платы.
Оснований полагать, что арендная плата вносилась ответчиком без фактической передачи истцом арендованного имущества, у суда отсутствуют.
Из гарантийного письма предпринимателя от 05.09.2013 следует, что ответчик признавал факт пользования торговым павильоном N 88, расположенным на территории МУП рынок "Карасунский" и задолженности по оплате, в связи с чем, просил предоставить отсрочку оплаты до сентября 2013 года.
Принимая во внимание, что ответчиком не опровергнута презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений применительно к настоящему спору, с учетом пояснений представителей предпринимателя об отсутствии между сторонами иных арендных отношений, у суда апелляционной инстанции отсутствуют достаточные основания полагать, что вышеуказанные платежи по договору аренды N 81-12 были произведены арендатором без получения арендованного имущества в фактическое владение.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что после заключения договора аренды N 81-12 от 20.12.2012 стороны исполняли условия данной сделки и в процессе исполнения спорного договора у сторон не возникла какая-либо неопределенность с подлежащими передаче в аренду нежилыми помещениями.
Доводы ответчика о том, что спорный договор аренды является незаключенным в связи с отсутствием регистрации договора в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, суд первой инстанции правомерно отклонил как несостоятельные, поскольку в силу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации только договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Доказательств того, что арендуемый торговый павильон является объектом недвижимости, ответчиком не представлено, истцом напротив представлено заключение специалиста от 22.01.2014 N 9/14, согласно которому торговый павильон, N 88, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова 170/2, объектом недвижимости не является.
Кроме того, отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества не влечет его незаключенности, поскольку государственная регистрация необходима для подтверждения статуса действующего договора во взаимоотношениях с третьими лицами.
Указанная правовая позиция закреплена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
При таких обстоятельствах, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и фактические отношения сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, о том, что договор аренды N 81-12 от 20.12.2012 фактически исполнялся сторонами, споров относительно неопределенности предмета в процессе исполнения договора до момента рассмотрения настоящего спора не возникало, претензии к количеству и качеству переданного имущества у арендатора отсутствовали. Следовательно, условия о предмете договора не могут считаться несогласованными, а договор - незаключенным.
Удовлетворяя исковые требования общества о взыскании задолженности, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель определил, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит запрет одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.
Согласно представленным обществом расчетам, предметом исковых требований является задолженность по арендной плате по договору аренды N 81-12 от 20.12.2012 за период с 06.05.2013 по 30.09.2013 в размере 97 000 руб. (17 000 руб. за май, 20 000 руб. за июнь, 20 000 руб. за июль, 20 000 руб. за август, 20 000 руб. за сентябрь).
Расчет соответствует условиям спорного договора аренды о размерах и сроках внесения арендных платежей, учитывает частичную оплату предпринимателем арендных платежей, является методологически и арифметически верным.
Поскольку доказательств внесения арендной платы в согласованных спорным договором размерах предпринимателем не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности обществом наличия задолженности в размере 97 000 руб. и удовлетворил исковые требования в указанной части.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 30 555 руб. за период с 12.09.2013 по 14.11.2013.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 3.4 договора за просрочку платежа арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы платежа за каждый день просрочки.
Поскольку факт неисполнения ответчиком своих обязанностей подтвержден материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащее исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, поэтому требования истца в части взыскания пени в размере 30 555 руб. за период с 12.09.2013 по 14.11.2013 правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Ответчиком расчет истца путем представления контррасчета не оспорен.
С учетом вышеизложенного, заявленные исковые требования общества обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме.
Все доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и сводятся к несогласию заявителя с выводами суда первой инстанции, положенных в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального и материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2014 по делу N А32-25599/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)