Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Баркановой Я.В., Желтянникова В.И.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
от заявителя: не явился, извещен
от ответчика: 1. Нефедова И.С. (доверенность от 25.12.2014) 2. Угарова Е.А. (доверенность от 10.09.2014)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27697/2014, 13АП-27700/2014) ООО "Кентавр" и Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2014 по делу N А56-42550/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое
по заявлению Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск"
заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу
ООО "Кентавр"
о признании незаконным отказа,
установил:
Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск" (далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) в государственной регистрации договора аренды от 01.02.2014 N 2 части нежилого здания, являющегося объектом культурного наследия федерального значения "Дворец Павловский (Большой)": 1-Н (ч.п. 46, первый этаж), 2-Н (ч.п. 34 первый этаж), 3-Н и 4-Н, первый этаж, по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Садовая ул., д. 20, лит. А, кадастровый номер 78:42:0016201:1018 (ранее 78:42:16201:2:3), изложенного в сообщении от 06.05.2014 N 86/001/2014-332, 86/003/2014-128, обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора аренды от 01.02.2014 N 2.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Кентавр" (далее - Общество).
Решением от 03.10.2014 в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе Учреждение, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, просит решение отменить, полагая отказ Управления в государственной регистрации договора аренды неправомерным, требование о предоставлении дополнительных документов - не основанным на нормах закона. Податель жалобы указывает, что действующим законодательством, в том числе Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), не предусмотрено обязанности представления на государственную регистрацию договора аренды охранного обязательства, обязанность арендатора заключить охранное обязательство возникает со дня государственной регистрации договора. По мнению подателя жалобы, требование Управления Росреестра о предоставлении кадастрового паспорта с указанием части здания, передаваемой в аренду, противоречит пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также пункту 12 Инструкции "О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества", утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135, поскольку в отношении здания, в котором находятся помещения, являющиеся предметом аренды, проведен кадастровый учет и в деле правоустанавливающих документов имеется кадастровый паспорт на здание.
В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение в части требований Управления о предоставлении охранного обязательства отменить, указывая, что договор аренды содержит условие об обязанности арендатора заключить охранное обязательство в течение 60 календарных с даты заключения договора аренды, который в силу ст. 651 ГК РФ считает заключенным с момента его государственной регистрации.
Управление возразило против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве на жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжений КУГИ от 01.07.2013 N 537-рк, от 09.07.2013 N 595-рк, от 09.07.2013 N 596-рк, от 09.07.2013 N 597-рк и протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 16.01.2014 N 1 между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписан договор аренды от 01.02.2014 N 2 части нежилого здания с кад. N 78:42:0016201:1018 (ранее 78:42:16201:2:3), являющегося объектом культурного наследия федерального значения "Дворец Павловский (Большой)": 1-Н (ч.п. 46, первый этаж), 2-Н (ч.п. 34 первый этаж), 3-Н и 4-Н, первый этаж, по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Садовая ул., д. 20, лит. А, сроком на 5 лет.
07.02.2014 Учреждение обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора.
Уведомлением от 18.03.2014 N 86001/2014-332 Управление известило Учреждение о приостановлении государственной регистрации договора, а сообщением от 06.05.2014 N 86/001/2014-332,86/003/2014-128 известило об отказе в регистрации договора на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), указав на непредставление кадастрового паспорта объекта недвижимости, содержащего сведения о части объекта недвижимости в целях определения пределов действия устанавливаемого обременения прав - аренды на основании договора; непредставление протокола подведения итогов аукциона, в ходе которого заключен договор; наличие противоречий при указании арендуемой площади в протоколе от 16.01.2014 N 1 и договоре, а также расхождений между распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 01.07.2013 N 537-рк и договором; непредставление охранного обязательства, заключенного арендатором в отношении арендуемой части объекта культурного наследия.
Полагая данный отказ незаконным, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции отказано в удовлетворении заявленных требований правомерно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Право заинтересованного лица обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если представленные на государственную регистрацию прав документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации Управление обязано осуществлять правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у лица.
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о законности оспариваемого Учреждением отказа в государственной регистрации договора.
Согласно пункту 1 статьи 26 названного Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 той же статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
С 01.01.2013 положения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в полной мере, в том числе статья 7 Закона. Согласно пункту 9 части 2 данной статьи в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.
Порядок ведения государственного кадастра недвижимости утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 N 42 (далее - Порядок), согласно пунктам 8, 75, 84 которого (в редакции, действовавшей на момент обращения в регистрирующий орган за государственной регистрацией) в реестр вносятся следующие сведения о частях здания или помещения: учетный номер части здания или помещения и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости; площадь части здания (помещения) в квадратных метрах; описание местоположения части здания (помещения); сведения о прекращении существования части здания или помещения (дата снятия с кадастрового учета).
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 утверждены новые формы кадастровых паспортов здания и помещения (приложения N 1 и 2 к Приказу соответственно). Согласно пункту 2 Приказа данные формы применяются с 01.07.2013. Во вновь утвержденных формах кадастровых паспортов предусмотрен специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях здания, помещения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Учреждение обратилось за государственной регистрацией договора аренды 07.02.2014.
В силу пункта 9 части 2 статьи 7 Закона о кадастре (в редакции, действовавшей с 01.10.2013) обременение арендой части помещения влечет необходимость внесения в государственный кадастр недвижимости дополнительных сведений о части объекта, на которую распространяется ограничение вещных прав, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.
Таким образом, поскольку на момент обращения арендатора в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора аренды части помещения на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, требование регистрирующего органа о необходимости представления кадастрового паспорта здания (помещения), в котором отражены сведения о кадастровом учете части помещения, передаваемой в аренду, является законным.
При этом суд обоснованно отклонил ссылку Учреждения на пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку новая форма кадастровых паспортов введена после принятия названного Постановления.
В силу положений статей 48, 55, 56 Закона N 73-ФЗ охранным обязательством устанавливаются обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Закона N 73-ФЗ договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований данного Закона.
Согласно пункту 2 той же статьи в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Законом независимо от формы собственности данного объекта.
Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия (пункт 5 той же статьи).
Между тем, как видно из материалов дела, охранное обязательство в отношении нежилых помещений, переданных в аренду Обществу, не было заключено ни с Учреждением как с титульным владельцем названных помещений (право оперативного управления), ни с Обществом как с их арендатором и фактическим пользователем. В договоре аренды не содержатся существенные условия договора аренды объекта культурного наследия, в том числе сведения об особенностях охраны такого объекта и требования к его сохранению.
Поскольку Учреждение не представило в регистрирующий орган охранное обязательство, которое в силу пункта 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ является обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия, Управление Росреестра правомерно отказало ему в государственной регистрации данного договора.
В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Доводы апелляционных жалоб Учреждения и Общества не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, судом установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, в связи с чем в удовлетворении апелляционных жалоб следует отказать.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2014 по делу N А56-42550/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.01.2015 N 13АП-27697/2014, 13АП-27700/2014 ПО ДЕЛУ N А56-42550/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 января 2015 г. по делу N А56-42550/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Баркановой Я.В., Желтянникова В.И.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
от заявителя: не явился, извещен
от ответчика: 1. Нефедова И.С. (доверенность от 25.12.2014) 2. Угарова Е.А. (доверенность от 10.09.2014)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27697/2014, 13АП-27700/2014) ООО "Кентавр" и Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2014 по делу N А56-42550/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое
по заявлению Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск"
заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу
ООО "Кентавр"
о признании незаконным отказа,
установил:
Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск" (далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) в государственной регистрации договора аренды от 01.02.2014 N 2 части нежилого здания, являющегося объектом культурного наследия федерального значения "Дворец Павловский (Большой)": 1-Н (ч.п. 46, первый этаж), 2-Н (ч.п. 34 первый этаж), 3-Н и 4-Н, первый этаж, по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Садовая ул., д. 20, лит. А, кадастровый номер 78:42:0016201:1018 (ранее 78:42:16201:2:3), изложенного в сообщении от 06.05.2014 N 86/001/2014-332, 86/003/2014-128, обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора аренды от 01.02.2014 N 2.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Кентавр" (далее - Общество).
Решением от 03.10.2014 в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе Учреждение, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, просит решение отменить, полагая отказ Управления в государственной регистрации договора аренды неправомерным, требование о предоставлении дополнительных документов - не основанным на нормах закона. Податель жалобы указывает, что действующим законодательством, в том числе Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), не предусмотрено обязанности представления на государственную регистрацию договора аренды охранного обязательства, обязанность арендатора заключить охранное обязательство возникает со дня государственной регистрации договора. По мнению подателя жалобы, требование Управления Росреестра о предоставлении кадастрового паспорта с указанием части здания, передаваемой в аренду, противоречит пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также пункту 12 Инструкции "О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества", утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135, поскольку в отношении здания, в котором находятся помещения, являющиеся предметом аренды, проведен кадастровый учет и в деле правоустанавливающих документов имеется кадастровый паспорт на здание.
В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение в части требований Управления о предоставлении охранного обязательства отменить, указывая, что договор аренды содержит условие об обязанности арендатора заключить охранное обязательство в течение 60 календарных с даты заключения договора аренды, который в силу ст. 651 ГК РФ считает заключенным с момента его государственной регистрации.
Управление возразило против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве на жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжений КУГИ от 01.07.2013 N 537-рк, от 09.07.2013 N 595-рк, от 09.07.2013 N 596-рк, от 09.07.2013 N 597-рк и протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 16.01.2014 N 1 между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписан договор аренды от 01.02.2014 N 2 части нежилого здания с кад. N 78:42:0016201:1018 (ранее 78:42:16201:2:3), являющегося объектом культурного наследия федерального значения "Дворец Павловский (Большой)": 1-Н (ч.п. 46, первый этаж), 2-Н (ч.п. 34 первый этаж), 3-Н и 4-Н, первый этаж, по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Садовая ул., д. 20, лит. А, сроком на 5 лет.
07.02.2014 Учреждение обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора.
Уведомлением от 18.03.2014 N 86001/2014-332 Управление известило Учреждение о приостановлении государственной регистрации договора, а сообщением от 06.05.2014 N 86/001/2014-332,86/003/2014-128 известило об отказе в регистрации договора на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), указав на непредставление кадастрового паспорта объекта недвижимости, содержащего сведения о части объекта недвижимости в целях определения пределов действия устанавливаемого обременения прав - аренды на основании договора; непредставление протокола подведения итогов аукциона, в ходе которого заключен договор; наличие противоречий при указании арендуемой площади в протоколе от 16.01.2014 N 1 и договоре, а также расхождений между распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 01.07.2013 N 537-рк и договором; непредставление охранного обязательства, заключенного арендатором в отношении арендуемой части объекта культурного наследия.
Полагая данный отказ незаконным, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции отказано в удовлетворении заявленных требований правомерно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Право заинтересованного лица обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если представленные на государственную регистрацию прав документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации Управление обязано осуществлять правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у лица.
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о законности оспариваемого Учреждением отказа в государственной регистрации договора.
Согласно пункту 1 статьи 26 названного Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 той же статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
С 01.01.2013 положения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в полной мере, в том числе статья 7 Закона. Согласно пункту 9 части 2 данной статьи в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.
Порядок ведения государственного кадастра недвижимости утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 N 42 (далее - Порядок), согласно пунктам 8, 75, 84 которого (в редакции, действовавшей на момент обращения в регистрирующий орган за государственной регистрацией) в реестр вносятся следующие сведения о частях здания или помещения: учетный номер части здания или помещения и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости; площадь части здания (помещения) в квадратных метрах; описание местоположения части здания (помещения); сведения о прекращении существования части здания или помещения (дата снятия с кадастрового учета).
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 утверждены новые формы кадастровых паспортов здания и помещения (приложения N 1 и 2 к Приказу соответственно). Согласно пункту 2 Приказа данные формы применяются с 01.07.2013. Во вновь утвержденных формах кадастровых паспортов предусмотрен специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях здания, помещения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Учреждение обратилось за государственной регистрацией договора аренды 07.02.2014.
В силу пункта 9 части 2 статьи 7 Закона о кадастре (в редакции, действовавшей с 01.10.2013) обременение арендой части помещения влечет необходимость внесения в государственный кадастр недвижимости дополнительных сведений о части объекта, на которую распространяется ограничение вещных прав, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.
Таким образом, поскольку на момент обращения арендатора в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора аренды части помещения на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, требование регистрирующего органа о необходимости представления кадастрового паспорта здания (помещения), в котором отражены сведения о кадастровом учете части помещения, передаваемой в аренду, является законным.
При этом суд обоснованно отклонил ссылку Учреждения на пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку новая форма кадастровых паспортов введена после принятия названного Постановления.
В силу положений статей 48, 55, 56 Закона N 73-ФЗ охранным обязательством устанавливаются обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Закона N 73-ФЗ договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований данного Закона.
Согласно пункту 2 той же статьи в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Законом независимо от формы собственности данного объекта.
Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия (пункт 5 той же статьи).
Между тем, как видно из материалов дела, охранное обязательство в отношении нежилых помещений, переданных в аренду Обществу, не было заключено ни с Учреждением как с титульным владельцем названных помещений (право оперативного управления), ни с Обществом как с их арендатором и фактическим пользователем. В договоре аренды не содержатся существенные условия договора аренды объекта культурного наследия, в том числе сведения об особенностях охраны такого объекта и требования к его сохранению.
Поскольку Учреждение не представило в регистрирующий орган охранное обязательство, которое в силу пункта 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ является обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия, Управление Росреестра правомерно отказало ему в государственной регистрации данного договора.
В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Доводы апелляционных жалоб Учреждения и Общества не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, судом установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, в связи с чем в удовлетворении апелляционных жалоб следует отказать.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2014 по делу N А56-42550/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)